Các nhân tố ảnh hưởng đến giá thị trường của căn hộ chung cư thương mại cho người mua có thu nhập trung bình trên địa bàn quận 8 thành phố hồ chí minh

LỜI MỞ ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: Những năm gần đây, nhu cầu nhà liền với bảo đảm chất lượng sống ngày tăng Hầu hết người mua nhà có yêu cầu cao với dự án, sản phẩm bất động sản, tạo nên xu dự án nhà phải tích hợp tiện ích đồng bộ, như: y tế, giáo dục, thể thao, mua sắm khu vực dự án Những tòa nhà, dự án thiếu tiện ích thiếu tính cạnh tranh thị trường Yếu tố tích hợp quan trọng dự án nằm xa trung tâm Giá trị sản phẩm bất động sản không đơn thiết kế, chất lượng xây dựng mà công tác quản lý, vận hành quan trọng Đáp ứng nhu cầu thực thị trường không bảo đảm giá trị bền vững cho sản phẩm bất động sản mà giúp chủ đầu tư nâng cao sức cạnh tranh dự án Đồng thời đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa nâng cao chất lượng sống người dân Để xác định giá bất động sản có giảm tiếp khơng cách thức sâu vào tìm hiểu nội chủ đầu tư cụ thể cấu giá thành bất động sản Qua xác định mức kháng cự mức độ ảnh hưởng yếu tố chi phí liên quan đến tính hấp dẫn sản phẩm khả chịu đựng chủ đầu tư Trong thời gian vừa qua có nhiều chủ đầu tư quảng bá việc giảm giá hộ dư luận chiêu thức bán hàng dựa quy luật giá trị thời gian tiền không đơn giảm giá bán Việc bán giá hộ 15 triệu đồng/m phải nộp tiền 100% vòng 10 ngày khơng khác giá bán hộ 22 triệu đồng/m với chi phí hội 20% vòng năm sau giao nhà Trên thị trường có nhiều ý kiến trái chiều diễn biến giá bất động sản Nhiều chuyên gia nhận định bất động sản giảm sâu hơn, chưa giá trị thực sau thời kỳ tăng giá mạnh 2-3 năm trước đây, nhiều chủ đầu tư thời kêu gào khoản lỗ giảm giá bán để tăng khoản Vậy giá trị nội thời bất động sản đâu, đâu mức giá hợp lý mà chủ đầu tư giảm điều kiện cho phân khúc hộ cụ thể? Luận văn tìm phần câu trả lời cho câu hỏi MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI: Giúp người có nhu cầu mua hộ chung cư xác định giá trị thực hộ, từ cân nhắc nguồn lực tài để lựa chọn cho phù hợp Giúp cho chủ đầu tư hộ chung cư tìm hiểu rõ nhu cầu, thị hiếu khách hàng có nhu cầu thực, từ có phương án chủ động phát triển sản phẩm hộ cho phù hợp với đối tượng khách hàng Giúp ngân hàng phần việc hỗ trợ cho vay thẩm định khả trả nợ vay chủ đầu tư hộ chung cư người mua hộ chung cư ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Đối tượng nghiên cứu khách hàng cá nhân có thu nhập trung bình Phạm vi nghiên cứu địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh TỔNG QUAN NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ TRƯỚC ĐÂY: 4.1 Nghiên cứu Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011): Trong nghiên cứu “Tác động của tỷ lệ tội phạm đến giá hộ chung cư: chứng Stockholm, Thụy Điển” hai tác giả Ceccato, V., & Wilhelmsson, M năm 2011, hai tác giả sử dụng Mơ hình Hedonic để đo lường mức độ tác động tỉ lệ tội phạm đặc tính hộ chung cư đến giá trị thị trường hộ chung cư Trong đặc tính hộ bao gồm: độ tuổi tịa nhà, phí dịch vụ tịa nhà, diện tích phịng, thang máy, ban cơng, tầng khoảng cách đến: mặt hồ - khu vực sông nước, đường phố chính, ga tàu điện ngầm.v.v Đặc tính hộ GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ Tỉ lệ phạm tội khu vực Tỉ lệ phạm tội khu vực lân cận Hình 0.1 Mơ hình nghiên cứu “Tác động của tỷ lệ tội phạm đến giá hộ chung cư: chứng Stockholm , Thụy Điển” Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011) Kết nghiên cứu khẳng định mối quan hệ giá hộ tỉ lệ tội phạm nhiều cách thức đo lường đánh giá Các nhà nghiên cứu từ lâu cho mức độ tội phạm cao làm cho cộng đồng suy giảm Điều người mua sẵn sàng trả tiền nhiều để sống khu phố có tỷ lệ tội phạm thấp thay vào đó, người mua mong đợi giảm giá để mua bất động sản khu phố với tỷ lệ tội phạm cao 4.2 Nghiên cứu Gadziński, J., & Radzimski, A (2016): Trong nghiên cứu “Tuyến xe điện nhanh Ba Lan: ảnh hưởng đến hành vi du lịch, lựa chọn nhà giá hộ?” hai tác giả Gadziński, J., & Radzimski, A năm 2016 đề xuất chứng minh mơ hình định giá hộ chung cư với mức ý nghĩa mơ hình R bình phương lên đến 37% Khoảng cách đến tuyến xe điện nhanh Khoảng cách đến trung tâm thành phố GIÁ MỖI MÉT VUÔNG Thời gian di chuyển Chiều cao tịa nhà Diện tích hộ Tầng hộ Cửa sổ phòng bếp Pháp lý tính sở hữu Hình 0.2 Mơ hình tính giá trị hộ Gadziński, J., & Radzimski, A (2016) 4.3 Nghiên cứu Hiller, N (2015): Trong nghiên cứu “Tầm quan trọng hiệu ứng cấu trúc vị trí thay đổi giá hộ thành phố cỡ trung bình Đức” Hiller, N năm 2015 Nghiên cứu bao gồm toàn thành phố Münster, có diện tích 303 km dân số 291.754 người theo thống kê năm 2013 Dữ liệu giá hộ cho nghiên cứu cung cấp cơng ty tư nhân “Scout24 Holding GmbH” có chứa 7.510 giá niêm yết cho hộ Münster đưa lên bán cổng thông tin internet họ từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 đến ngày 31 tháng 12 năm 2012 Trang web họ “www.immobilienscout24.de.” Dữ liệu bao gồm thông tin thường có (ví dụ: số phịng, nhà bếp, nhà vệ sinh cho khách, ban công, sân vườn, thang máy, loại hộ năm xây dựng v.v) Tác giả Hiller kiểm định đánh giá yếu tố tác động đến giá mét vuông hộ chung thông q 04 mơ hình, mơ hình tốt đạt mức ý nghĩa hệ số tương quan (R bình phương) 70,1% Mơ hình tốt tác giả Hiller trình bày tóm tắt sau: Đặc tính hộ Địa lý hành GIÁ MỖI MÉT VUÔNG PCN: supported, decongested, shopping PCA: peripheral, no food, no convivial, no childcare, no sport, no culture Biến giả thời gian Hình 0.3 Mơ hình tính giá trị hộ Hiller, N (2015) Trong đó: Giá mét vng: tính log (giá/diện tích) Đặc tính hộ bao gồm: số lượng phịng, diện tích, số năm đưa vào sử dụng, penhouse, có bếp, tiếng ồn Địa lý hành chính: gồm biến giả khu phía Đơng, Tây, Nam, Bắc thành phố PCN SUPPORTED: tỉ lệ thất nghiệp, tỉ lệ người nước ngoài, tỉ lệ khu cơng nghiệp quy hoạch thành phố, diện tích sân chơi thành phố PCN DECONGESTED: mật độ xây dựng, mật độ xây dựng, mật độ giao thông, mật độ xanh rừng, mật độ nhà PCN SHOPPING: mức độ phân bổ dịch vụ bản, tỉ lệ người cao tuổi PCA PERIPHERAL: khoảng cách đến rạp chiếu phim, khoảng cách đến quán cà phê, khoảng cách đến bến xe - ga tàu, khoảng cách đến ki-ốt, khoảng cách đến pub club, khoảng cách đến khu vui chơi PCA NO FOOD: khoảng cách đến hàng tạp hóa, khoảng cách đến tiệm bánh cà phê, khoảng cách đến quán ăn vặt, khoảng cách đến trường tiểu học, khoảng cách đến nhà hàng quận, khoảng cách đến cửa hàng kem PCA NO CULTURE: khoảng cách đến viện bảo tàng PCA NO CONVIVIAL: khoảng cách đến tiệm bánh mì, khoảng cách đến khách sạn, nhà nghỉ, khoảng cách đến di tích lịch sử PCA NO CHILDCARE: khoảng cách đến nơi giữ trẻ, khoảng cách đến tiệm bánh tự phục vụ PCA NO SPORT: khoảng cách đến câu lạc thể thao 4.4 Nghiên cứu Yasmin, F (2017): Theo nghiên cứu “The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Mode” Yasmin, F năm 2017 thực thành phố Dhaka, Bangladesh sử dụng mơ hình Hedonic đánh giá yếu tố tác động đến giá bất động sản Đặc tính cấu trúc GIÁ MỖI MÉT VNG Khung cảnh tầm nhìn Vị trí Hình 0.4 Mơ hình tính giá trị hộ Yasmin, F (2017) Trong đó: Đặc tính cấu trúc: số lượng phịng ngủ, số lượng phịng tắm, ban-cơng Khung cảnh tầm nhìn: gần hồ nước, gần mảng xanh (cơng viên) Vị trí: độ mở, khoảng cách đến cấu trúc liền kề, gần trường học uy tín, khoảng cách đến chợ trung tâm mua sắm, khoảng cách đến tạp hóa hàng ngày, khoảng cách đến bệnh viện, khoảng cách đến dịch vụ vận chuyển Yasmin, F nghiên cứu thực nghiệm bốn khu vực thành phố Dhaka thu hồi quy có mức độ hệ số tương quan tốt thấp 51% 4.5 Nghiên cứu Nghĩa.Ng.H (2015): Năm 2015, luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Nguyễn Hoàng Nghĩa với đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh” người viết sử dụng mơ hình Hedonic để xác định giá thị trường mét vuông hộ chung cư Với nhóm nhân tố tác động bao gồm đặc điểm cấu trúc, tiện ích bên chung cư tiện ích bên ngồi chung cư Trong nhóm nhân tố đặc điểm cấu trúc: tầng hộ , diện tích , tầm nhìn Nhóm nhân tố tiện ích bên khu chung cư gồm: hồ bơi, khu thể thao, khu thương mại Cuối nhóm nhân tố tiện ích bên khu chung cư: khoảng cách đến trung tâm thành phố, tiện ích bên ngồi khu chung cư, cấp độ dự án Đặc điểm cấu trúc GIÁ MỖI MÉT VNG Tiện ích bên Tiện ích bên ngồi Hình 0.5 Mơ hình tính giá trị hộ Nguyễn Hoàng Nghĩa (2015) 4.6 Khe hở nghiên cứu nghiên cứu trước để xuất hướng nghiên cứu cải thiện: Hầu hết mơ hình định giá sử dụng mơ hình Hedonic thiên cảm nhận phía từ phía khách hàng Trong khó cho chủ đầu tư dựa vào mơ hình để xác định xác đối tượng khách hàng mà dự án muốn hướng đến khả thành công dự án đầu tư Một điều quan trọng mơ hình Hedonic tập trung mức độ cảm nhận thơng qua đánh diện tích phịng, số lượng phịng ngủ, tiện ích bên - bên ngồi, vị trí… Nhưng lại bỏ qua quan trọng chất lượng cơng trình Trong tình trạng cơng ty xây dựng có cơng nghệ tương tự việc đánh giá chất lượng cơng trình thơng qua chi phí đầu tư xây dựng điều chấp nhận Chính tác giả đề xuất mơ hình tính giá trị thị trường mét vuông hộ chung cư sau: GIÁ XÂY DỰNG CƠ BẢN GIÁ THỊ TRƯỜNG GIÁ TRỊ KHÁC Hình 0.6 Mơ hình tính giá trị hộ tác giả đề xuất Trong đó: Giá xây dựng bản: tính tốn từ Bảng dự tốn chi phí xây dựng cơng trình nhà đầu tư gồm hạng mục: chi phí bồi thuờng tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí tư vấn, quản lý… Giá trị khác giá trị cảm nhận mơ hình cảm nhận Hedonic tác giả trước HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI: Do thời gian làm luận văn ngắn nên số phiếu khảo sát điều tra, cỡ mẫu lớn hơn, bao quát đại diện hết Giá trị thực thị trường phụ thuộc vào trình thương lượng giá hai bên mua bán Mặt khác, tiến hành điều tra xây dựng mô hình, yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ sử dụng mơ hình chưa phải đầy đủ Một số yếu tố thiết kế hộ, chi phí quản lý, uy tín chủ đầu tư, trình độ học vấn người mua, mức độ thu nhập… dù có ảnh hưởng đến giá hộ thời gian có hạn nên tác giả khơng thể đưa vào mơ hình để phân tích cụ thể Về liên hệ giá trị khác thị trường bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương, tác giả chưa nêu số liệu cụ thể để minh chứng cho phần PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: Phương pháp định tính: điều tra thơng qua Bảng câu hỏi khảo sát hình thức khảo sát trực tiếp ứng dụng Google form thu thập liệu Phương pháp định lượng: dựa số liệu thu thập từ khảo sát, tác giả phân tích liệu với phần mềm SPSS 20 Sau phân tích, dựa kết phân tích với tham khảo ý kiến khách hàng (những người có nhu cầu tìm mua sở hữu hộ), nhà đầu tư người làm việc lâu năm lĩnh vực bất động sản, xây dựng, người viết tổng hợp ý kiến khách quan trung thực Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: 7.1 Ý nghĩa khoa học: Kết nghiên cứu luận văn đóng góp phần sở lý luận yếu tố cấu tạo nên giá thị trường, hệ thống liệu thang đo mơ hình nguồn tư liệu tham khảo cho nhà nghiên cứu ngành bất động sản 7.2 Về mặt thực tiễn: Kết nghiên cứu luận văn phần giúp cho thân nhà đầu tư định hướng kịp thời để tìm đến nắm bắt giá trị thực hộ chung cư địa bàn ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI: 8.1 Đối với người mua hộ chung cư: Hiện có nhiều hộ chung cư với nhiều phân khúc mức giá khác Giá trị hộ chung cư tùy thuộc vào nhiều yếu tố như: diện tích, vị trí, tiện ích, tiện nghi mà hộ chung cư mang lại lý khách quan uy tín, thương hiệu chủ đầu tư thị hiếu thị trường Có thể nói giúp người có nhu cầu mua hộ chung cư xác định giá trị thực hộ, từ cân nhắc 10 nguồn lực tài bước để bạn lựa chọn mua hộ chung cư cho phù hợp Không nên để thân rơi vào cảnh khó khăn, nợ nần chồng chất chọn mua hộ chung cư vượt khả tiết kiệm mức mà chọn mua hộ chung cư xa xôi, tiện nghi thiếu thốn Qua họ phải nhìn thấy giá trị có thật, giá trị vừa lịng người có nhu cầu 8.2 Đối với chủ đầu tư chung cư: Sau nghiên cứu phân tích thị trường thị hiếu người mua nhà cho thấy hầu hết nhu cầu người dân tập trung vào phân khúc hộ tầm trung hộ giá rẻ, dự án có hộ với diện tích dao động khoảng 60m với mức giá từ tỷ tới 1,5 tỷ nhiều người ưu ái, phân khúc hộ có vị trí tốt, thiết kế đẹp giá tiền hợp lý với khả tài hầu hết cư dân Giá thành hộ chi phối giá trị thiết bị, hạ tầng tiện ích khơng phải giá xây lắp tùy theo phân hạng hộ mà khách hàng lựa chọn Tơi cho khó để phát triển dự án bất động sản hộ hạng trung (B) trở lên với mức đầu tư 10 triệu đồng/m hộ Kết thống kê cho thấy, chung cư có khoảng giá từ 20-35 triệu đồng/m người mua quan tâm nhiều Điều khớp với diễn biến thực tế thị trường năm 2018 - 2019, phân khúc nhà bình dân, có giá vừa túi tiền phân khúc nhà trung cấp giữ vai trò chủ đạo thị trường Phân khúc dự báo tiếp tục thống lĩnh nguồn cung nguồn cầu thị trường bất động sản năm 2019 Từ giúp chủ đầu tư chung cư có phương án chủ động phát triển sản phẩm hộ cho phù hợp 8.3 Đối với ngân hàng: Tại buổi họp báo tổng kết tháng đầu năm 2019, ông Nguyễn Quốc Hùng - Vụ trưởng Vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước nhận định kinh doanh bất động sản tiềm ẩn rủi ro lớn khơng có nghĩa ngân hàng hạn chế cho vay Đối với dự án có hiệu quả, chủ đầu tư đủ lực xem xét Theo ông Hùng, chia làm đối tượng, thứ đầu tư trực tiếp bất động sản thứ hai cho vay thông qua tiêu dùng mua tài sản bất động sản nhà 94 KHÁI NIỆM CÁC NHÂN TỐ CỦA VỊ TRÍ: Khái niệm nhân tố Nguồn tham khảo Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011) The impact of crime on apartment prices: Evidence from Stockholm, Sweden Geografiska Annaler: Series B, Human Geography, 93(1), 81103 Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) Park proximity, crime and apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686 McIlhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A (2016) Impact of crime on spatial analysis of house prices: evidence from a UK city International Journal of Housing Markets and Analysis, 9(4), 627-647 Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D N (2017) ATTRIBUTES OF LOCATION AND HOUSING Distance Park PRICES IN OSLO: A monetary valuation with spatial (Khoảng cách configuration in mind đến công viên Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility xanh) Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) Oh, K., & Lee, W (2002) Estimating the value of landscape visibility in apartment housing prices Journal of Architectural and Planning Research, 1-11 Votsis, A (2017) Planning for green infrastructure: The spatial effects of parks, forests, and fields on Helsinki's apartment prices Ecological Economics, 132, 279-289 Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) Analyzing housing prices in shanghai with open data: Amenity, accessibility and urban structure Cities Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011) The impact of crime on apartment prices: Evidence from Stockholm, Sweden Geografiska Annaler: Series B, Human Geography, 93(1), 81Distance to 103 Lakes (Khoảng Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility cách đến Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of vực hồ nước, Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) kênh sạch) Hasanah, A N., & Yudhistira, M H (2018) Landscape view, height preferences and apartment prices: evidence from major urban areas in Indonesia International Journal of Housing 95 Khái niệm nhân tố Nguồn tham khảo Markets and Analysis, 11(4), 701-715 McIlhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A (2016) Impact of crime on spatial analysis of house prices: evidence from a UK city International Journal of Housing Markets and Analysis, 9(4), 627-647 Distance to train station VICTORIA, I (2018) How crime rates affect property (Khoảng cách prices? Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) Analyzing housing đến trạm xe, bến xe, bến tàu, prices in shanghai with open data: Amenity, accessibility and urban structure Cities sân bay) Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 Gadziński, J., & Radzimski, A (2016) The first rapid tram line in Poland: How has it affected travel behaviours, housing choices and satisfaction, and apartment prices? Journal of Transport Geography, 54, 451-463 REHÁK, Š., & SÍBERT, A (2017) Public transportation and apartment prices: a hedonic model of Bratislava In Proceedings Distance to the from 6th Central European Conference in Regional Science– city centre CERS, 2017 Banská Bystrica (Khoảng cách Tyrväinen, L., & Miettinen, A (2000) Property prices and urban đến trung tâm forest amenities Journal of environmental economics and thành phố/ management, 39(2), 205-223 trung tâm Hasanah, A N., & Yudhistira, M H (2018) Landscape view, hành chính) height preferences and apartment prices: evidence from major urban areas in Indonesia International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 701-715 Trojanek, R., Gluszak, M., & Tanas, J (2018) The effect of urban green spaces on house prices in Warsaw International Journal of Strategic Property Management, 22(5), 358-371 McIlhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A Distance to (2016) Impact of crime on spatial analysis of house prices: Central evidence from a UK city International Journal of Housing Business Markets and Analysis, 9(4), 627-647 District VICTORIA, I (2018) How crime rates affect property (Khoảng cách prices? đến trung tâm Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2018) Does crime impact real thành phố/ estate prices? An assessment of accessibility and location1 trung tâm ABUJA, N S N C C IMPACT OF LOCATION thương mại) ATTRIBUTES ON 96 Khái niệm nhân tố Nguồn tham khảo Shin, K., Washington, S., & Choi, K (2007) Effects of transportation accessibility on residential property values: application of spatial hedonic price model in Seoul, South Korea, metropolitan area Transportation Research Record, 1994(1), 66-73 Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D N (2017) ATTRIBUTES OF LOCATION AND HOUSING PRICES IN OSLO: A monetary valuation with spatial configuration in mind Kryvobokov, M., & Wilhelmsson, M (2007) Analysing location attributes with a hedonic model for apartment prices in Donetsk, Ukraine International Journal of Strategic Property Management, 11(3), 157-178 Damigos, D., & Anyfantis, F (2011) The value of view through the eyes of real estate experts: A Fuzzy Delphi Approach Landscape and Urban Planning, 101(2), 171-178 Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) Tyrväinen, L., & Miettinen, A (2000) Property prices and urban forest amenities Journal of environmental economics and management, 39(2), 205-223 Votsis, A (2017) Planning for green infrastructure: The spatial effects of parks, forests, and fields on Helsinki's apartment prices Ecological Economics, 132, 279-289 Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P (2017) Spatial effects of accessibility to parks on housing prices in Shenzhen, China Habitat International, 63, 45-54 Minogue, N (2017) The effect the distance of a grocery store has on the value of an apartment Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) Analyzing housing prices in shanghai with open data: Amenity, accessibility and urban structure Cities Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 97 KHÁI NIỆM CÁC NHÂN TỐ CỦA KẾT CẤU: Khái niệm nhân tố Number of Rooms (Số lượng phòng ngủ Floor (Tầng) Nguồn tham khảo Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) Park proximity, crime and apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686 VICTORIA, I (2018) How crime rates affect property prices? Iqbal, A., & Ceccato, V (2015) Does crime in parks affect apartment prices? Journal of Scandinavian Studies in Criminology and Crime Prevention, 16(1), 97-121 Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2018) Does crime impact real estate prices? An assessment of accessibility and location1 REHÁK, Š., & SÍBERT, A (2017) Public transportation and apartment prices: a hedonic model of Bratislava In Proceedings from 6th Central European Conference in Regional Science– CERS, 2017 Banská Bystrica Damigos, D., & Anyfantis, F (2011) The value of view through the eyes of real estate experts: A Fuzzy Delphi Approach Landscape and Urban Planning, 101(2), 171-178 Tyrväinen, L., & Miettinen, A (2000) Property prices and urban forest amenities Journal of environmental economics and management, 39(2), 205-223 Votsis, A (2017) Planning for green infrastructure: The spatial effects of parks, forests, and fields on Helsinki's apartment prices Ecological Economics, 132, 279-289 Minogue, N (2017) The effect the distance of a grocery store has on the value of an apartment Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) Park proximity, crime and apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686 Gadziński, J., & Radzimski, A (2016) The first rapid tram line in Poland: How has it affected travel behaviours, housing choices and satisfaction, and apartment prices? Journal of Transport Geography, 54, 451-463 REHÁK, Š., & SÍBERT, A (2017) Public transportation and apartment prices: a hedonic model of Bratislava In Proceedings from 6th Central European Conference in Regional Science– CERS, 2017 Banská Bystrica Kryvobokov, M., & Wilhelmsson, M (2007) Analysing location 98 Khái niệm nhân tố Ground Floor (Tầng trệt) Balcony (Độ rộng ban công) Nguồn tham khảo attributes with a hedonic model for apartment prices in Donetsk, Ukraine International Journal of Strategic Property Management, 11(3), 157-178 Hasanah, A N., & Yudhistira, M H (2018) Landscape view, height preferences and apartment prices: evidence from major urban areas in Indonesia International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 701-715 Oh, K., & Lee, W (2002) Estimating the value of landscape visibility in apartment housing prices Journal of Architectural and Planning Research, 1-11 Votsis, A (2017) Planning for green infrastructure: The spatial effects of parks, forests, and fields on Helsinki's apartment prices Ecological Economics, 132, 279-289 Trojanek, R., Gluszak, M., & Tanas, J (2018) The effect of urban green spaces on house prices in Warsaw International Journal of Strategic Property Management, 22(5), 358-371 Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P (2017) Spatial effects of accessibility to parks on housing prices in Shenzhen, China Habitat International, 63, 45-54 Chung, I H (2015) School choice, housing prices, and residential sorting: Empirical evidence from inter-and intradistrict choice Regional science and urban economics, 52, 39-49 Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) Park proximity, crime and apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686 REHÁK, Š., & SÍBERT, A (2017) Public transportation and apartment prices: a hedonic model of Bratislava In Proceedings from 6th Central European Conference in Regional Science– CERS, 2017 Banská Bystrica Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) Park proximity, crime and apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686 Iqbal, A., & Ceccato, V (2015) Does crime in parks affect apartment prices? Journal of Scandinavian Studies in Criminology and Crime Prevention, 16(1), 97-121 Kryvobokov, M., & Wilhelmsson, M (2007) Analysing location attributes with a hedonic model for apartment prices in Donetsk, Ukraine International Journal of Strategic Property Management, 99 Khái niệm nhân tố Elevator (Thang máy) Bedrooms (Phòng ngủ) Nguồn tham khảo 11(3), 157-178 Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) Minogue, N (2017) The effect the distance of a grocery store has on the value of an apartment Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) Park proximity, crime and apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686 Iqbal, A., & Ceccato, V (2015) Does crime in parks affect apartment prices? Journal of Scandinavian Studies in Criminology and Crime Prevention, 16(1), 97-121 REHÁK, Š., & SÍBERT, A (2017) Public transportation and apartment prices: a hedonic model of Bratislava In Proceedings from 6th Central European Conference in Regional Science– CERS, 2017 Banská Bystrica Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D N (2017) ATTRIBUTES OF LOCATION AND HOUSING PRICES IN OSLO: A monetary valuation with spatial configuration in mind Minogue, N (2017) The effect the distance of a grocery store has on the value of an apartment Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 VICTORIA, I (2018) How crime rates affect property prices? Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) Hasanah, A N., & Yudhistira, M H (2018) Landscape view, height preferences and apartment prices: evidence from major urban areas in Indonesia International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 701-715 Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P (2017) Spatial effects of accessibility to parks on housing prices in Shenzhen, China Habitat International, 63, 45-54 Minogue, N (2017) The effect the distance of a grocery store has 100 Khái niệm nhân tố Bathrooms (Phòng tắm) Level (Số tầng) Nguồn tham khảo on the value of an apartment Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) Analyzing housing prices in shanghai with open data: Amenity, accessibility and urban structure Cities VICTORIA, I (2018) How crime rates affect property prices? Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D N (2017) ATTRIBUTES OF LOCATION AND HOUSING PRICES IN OSLO: A monetary valuation with spatial configuration in mind Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P (2017) Spatial effects of accessibility to parks on housing prices in Shenzhen, China Habitat International, 63, 45-54 Minogue, N (2017) The effect the distance of a grocery store has on the value of an apartment Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) Analyzing housing prices in shanghai with open data: Amenity, accessibility and urban structure Cities VICTORIA, I (2018) How crime rates affect property prices? REHÁK, Š., & SÍBERT, A (2017) Public transportation and apartment prices: a hedonic model of Bratislava In Proceedings from 6th Central European Conference in Regional Science– CERS, 2017 Banská Bystrica Shin, K., Washington, S., & Choi, K (2007) Effects of transportation accessibility on residential property values: application of spatial hedonic price model in Seoul, South Korea, metropolitan area Transportation Research Record, 1994(1), 6673 Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D N (2017) ATTRIBUTES OF LOCATION AND HOUSING PRICES IN OSLO: A monetary valuation with spatial configuration in mind Damigos, D., & Anyfantis, F (2011) The value of view through the eyes of real estate experts: A Fuzzy Delphi Approach Landscape and Urban Planning, 101(2), 171-178 Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) Analyzing housing prices in shanghai with open data: Amenity, accessibility and 101 Khái niệm nhân tố Nguồn tham khảo urban structure Cities Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2018) Does crime impact real estate prices? An assessment of accessibility and location1 ABUJA, N S N C C IMPACT OF LOCATION ATTRIBUTES ON Shin, K., Washington, S., & Choi, K (2007) Effects of transportation accessibility on residential property values: application of spatial hedonic price model in Seoul, South Korea, metropolitan area Transportation Research Record, 1994(1), 6673 Tyrväinen, L., & Miettinen, A (2000) Property prices and urban forest amenities Journal of environmental economics and management, 39(2), 205-223 Age of building Hasanah, A N., & Yudhistira, M H (2018) Landscape view, (Tuổi thọ tòa height preferences and apartment prices: evidence from major urban areas in Indonesia International Journal of Housing nhà) Markets and Analysis, 11(4), 701-715 Oh, K., & Lee, W (2002) Estimating the value of landscape visibility in apartment housing prices Journal of Architectural and Planning Research, 1-11 Votsis, A (2017) Planning for green infrastructure: The spatial effects of parks, forests, and fields on Helsinki's apartment prices Ecological Economics, 132, 279-289 Minogue, N (2017) The effect the distance of a grocery store has on the value of an apartment Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 Gadziński, J., & Radzimski, A (2016) The first rapid tram line in Poland: How has it affected travel behaviours, housing choices and satisfaction, and apartment prices? Journal of Transport Geography, 54, 451-463 REHÁK, Š., & SÍBERT, A (2017) Public transportation and apartment prices: a hedonic model of Bratislava In Proceedings Size (Diện tích) from 6th Central European Conference in Regional Science– CERS, 2017 Banská Bystrica ABUJA, N S N C C IMPACT OF LOCATION ATTRIBUTES ON Oh, K., & Lee, W (2002) Estimating the value of landscape visibility in apartment housing prices Journal of Architectural and Planning Research, 1-11 102 Khái niệm nhân tố Parking Place (Bãi đậu xe) View (Cảnh quan) Nguồn tham khảo Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P (2017) Spatial effects of accessibility to parks on housing prices in Shenzhen, China Habitat International, 63, 45-54 Chung, I H (2015) School choice, housing prices, and residential sorting: Empirical evidence from inter-and intradistrict choice Regional science and urban economics, 52, 39-49 Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102 Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) Analyzing housing prices in shanghai with open data: Amenity, accessibility and urban structure Cities Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) Tyrväinen, L., & Miettinen, A (2000) Property prices and urban forest amenities Journal of environmental economics and management, 39(2), 205-223 Hasanah, A N., & Yudhistira, M H (2018) Landscape view, height preferences and apartment prices: evidence from major urban areas in Indonesia International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 701-715 Lee, B S., Chung, E C., & Kim, Y H (2005) Dwelling age, redevelopment, and housing prices: The case of apartment complexes in Seoul The Journal of Real Estate Finance and Economics, 30(1), 55-80 103 MẪU PHIẾU KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG LẦN 1: PHIẾU KHẢO SÁT I THÔNG TIN CÁ NHÂN  Giá niêm yết hộ: ……………………………….…….……….…………… Giá thực tế mua hộ: ……………………………….……….…………… Diện tích hộ: ……………………… ……………………….…………… Vị trí tầng hộ: …………………………………….…………… Nghề nghiệp Kinh tế  Y tế  Giáo dục Dịch vụ  - 15 triệu đồng  Khác Thu nhập gia đình :  Dưới triệu đồng  Trên 15 triệu đồng Số lượng thành viên gia đình  - người  - người  Trên người  phòng  Trên phòng  phòng  Trên phòng Số lượng phòng ngủ  phòng Số lượng phòng tắm  phòng II PHẦN KHẢO SÁT Chú giải: Rất không đồng ý Đồng ý Khơng đồng ý Hồn tồn đồng ý Bình thường STT Mã hóa AT01 AT02 Các yếu tố nghiên cứu Sự an toàn Tỷ lệ tội phạm khu vực có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Mức độ an ninh tòa nhà có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Thang đo yêu tố 104 STT Mã hóa AT03 AT04 AT05 MT01 MT02 MT03 MT 04 10 CTXD01 11 CTXD02 12 CTXD03 13 CTXD04 14 CTXD05 15 CTXD06 16 CTXD07 17 CTXD08 18 CTXD09 19 CTXD10 Các yếu tố nghiên cứu Mức độ an toàn phịng cháy chữa cháy cao có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Hệ thống camera an ninh ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ bạn Sự hạn chế người chung cư đến thăm có ảnh hưởng tích cực đến giá trị chung cư bạn Mơi trường Mức độ tiếng ồn cao có tác động tích cực đến giá trị hộ Mức độ nhiễm khơng khí có tác động tích cực đến giá trị hộ Chất lượng khơng khí tệ có tác động tích cực đến giá trị hộ Hệ thống nước khơng đảm bảo có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Cấu trúc xây dựng Tổng số lượng phịng có tác động tích cực đến giá trị hộ Tổng số tầng tòa nhà có tác động tích cực đến giá trị hộ Tầng tịa nhà lớn có tác động tích cực đến giá trị hộ Khoảng rộng ban cơng có tác động tích cực đến giá trị hộ Thang máy thơng thống an tồn có tác động tích cực đến giá trị hộ Số lượng phịng ngủ nhiều có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Số lượng phịng tắm nhiều có tác động tích cực đến giá trị hộ Tuổi thọ cao tịa nhà có ảnh hưởng tích cực đén giá trị hộ Kích thước hộ rộng có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Bãi đỗ xe rộng rãi có tác động tích cực đến giá trị hộ Thang đo yêu tố 105 STT Mã hóa 20 CTXD11 21 VT01 22 VT02 23 VT03 24 VT04 25 VT05 26 VT06 27 VT07 28 TT01 29 TT02 30 TT03 31 TT04 32 TT05 33 TT06 34 TT07 Các yếu tố nghiên cứu Tầm nhìn phong cảnh thơng thống có tác động tích cực đến giá trị hộ Vị trí Khoảng cách gần trụ sở cảnh sát có tác động tích cực đến giá trị hộ Khoảng cách gần sơng (hồ nước) có tác động tích cực đến giá trị hộ Khoảng cách gần ga tàu hỏa, bến xe, sân bay có tác động tích cực đến giá trị hộ Căn hộ gần trung tâm thành phố có tác động tích cực đến giá trị hộ Khoảng cách gần trung tâm mua sắm thương mại có tác động tích cực đến giá trị hộ Khoảng cách gần khu vực hành nhà nước có tác động tích cực đến giá trị hộ Vị trí tầng hộ có tác động tích cực đến giá trị hộ Sự thuận tiện Khuôn viên cơng viên gần hộ có tác động tích cực đến hộ Khu vực trường học gần hộ có tác động tích cực đến giá trị hộ Cửa hàng tiện lợi nằm khu vực hộ có tác động tích cực đến giá trị hộ Khu vực bệnh viện đảm bảo thuận tiện gần hộ có tác động tích cực đến giá trị hộ Khu vực giải trí (Bars, Pubs, nhà hàng…) gần hộ có tác động tích cực đến giá trị hộ Khu vực sân chơi thể dục thể thao nằm hộ có tác động tích cực đến giá trị hộ Hồ bơi nằm khu vực hộ có tác động tích cực đến giá trị hộ Thang đo yêu tố 106 STT Mã hóa 35 TT08 36 GDV01 37 GDV02 38 GDV03 39 GDV04 40 GDV05 41 GTCH 01 42 GTCH 02 43 GTCH 03 44 GTCH 04 45 GTCH 05 Các yếu tố nghiên cứu Siêu thị mua sắm gần hộ có tác động tích cực đến giá trị hộ Giá dịch vụ Giá phí giữ xe định kỳ cao có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ bạn Chi phí quản lý chung cư cao có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ bạn Chi phí bảo trì định kỳ cao có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ bạn Chi phí điện, nước, internet cao mặt bẳng chung (so với nhà thị) có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Chi phí sinh hoạt định kỳ có ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Giá trị hộ Mức độ an tồn ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Môi trường xung quanh hộ ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Cấu trúc xây dựng hộ ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Vị trí hộ ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Cửa hàng dịch vụ tiện ích ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ CHÂN THÀNH CẢM ƠN! Thang đo yêu tố 107 MẪU BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG LẦN 2: BẢNG CÂU HỎI ĐÁNH GIÁ LẠI MƠ HÌNH Chung cư anh (chị) tên gì? Chung cư anh (chị) xây dựng năm bao nhiêu? 2 Theo anh (chị) giá 1m hộ giá (đồng/m )? 2 Giá đất xung quanh khu vực anh chị khoảng tiền 1m (đồng/m )? Anh (chị) đánh giá tính kết nối hộ mình? Khoảng cách đến trường học cấp I: km, III: km, UBND quận: Khoảng cách đến sân bay: km, chợ: km, km bệnh viện quận: km Anh (chị) cho biết giá giữ xe máy ôtô: Anh (chị) cho biết phí phí quản lý: đồng đồng Anh (chị) đánh giá mức độ thơng thống bãi giữ xe (rộng thống, bình thường, chật; bố trí khó hay dễ lấy xe) chung cư? Anh (chị) đánh giá mức độ thơng thống tầm nhìn hộ (khơng gian thống đẹp, thống khơng đẹp, bị che chắn nội khu; có mảng xanh hay không)? Anh (chị) đánh giá mức độ an ninh hộ (trộm cắp - khơng có; bất tiện tiếp khách - khơng, có)? CHÂN THÀNH CẢM ƠN! 108 DỮ LIỆU PHỤC VỤ CHO VIỆC CHẠY PHẦN MỀM SPSS 20: 7.1 Dữ liệu khảo sát thị trường lần 01: Đính kèm 7.2 Dữ liệu khảo sát thị trường lần 02: Đính kèm ... tìm đến nắm bắt giá trị thực hộ chung cư địa bàn ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI: 8. 1 Đối với người mua hộ chung cư: Hiện có nhiều hộ chung cư với nhiều phân khúc mức giá khác Giá trị hộ chung cư tùy thu? ??c... hộ Giá trị hộ Mức độ an tồn ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Môi trường xung quanh hộ ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Cấu trúc xây dựng hộ ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ Vị trí hộ ảnh hưởng. .. cao có ảnh hưởng tích đến giá trị hộ Hệ thống camera an ninh ảnh hưởng tích cực đến giá trị hộ bạn Sự hạn chế người ngồi chung cư đến thăm có ảnh hưởng tích cực đến giá trị chung cư bạn Mơi trường