Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tại tỉnh nghệ an

Tr-ờng đại học vinh khoa luật === === lê thị hoài Khóa luận tốt nghiệp đại học Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Thực tiễn áp dụng tỉnh Nghệ An chuyên ngành: luật t- pháp Vinh - 2012 Tr-ờng đại học vinh khoa luật === === Khóa luận tốt nghiệp đại học Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Thực tiễn áp dụng tỉnh Nghệ An chuyên ngành: luật t- pháp Giáo viên h-ớng dẫn: ThS phạm thị thúy liễu Sinh viên thực hiện: lê thị hoài Lớp: 49B1 - Luật M· sè sinh viªn: 0855031547 Vinh - 2012 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực đề tài: “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tỉnh Nghệ An”, có nhiều khó khăn, song bên cạnh cố gắng thân, nhận giúp đỡ tận tình từ thầy giáo, gia đình bè bạn Trước hết, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Giảng viên - ThS Phạm Thị Thúy Liễu người trực tiếp hướng dẫn tôi, tạo điều kiện cho tơi hồn thành đề tài khóa luận Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn tới Ban chủ nhiệm Khoa, Cán giảng dạy tổ môn Luật tư pháp, bạn sinh viên đóng góp ý kiến, cung cấp số tài liệu cho thực đề tài Do thời gian có hạn khả nhận thức thân kinh nghiệm nghiên cứu khoa học, khóa luận tơi hồn thành khơng thể tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Tơi mong nhận góp ý thầy giáo bạn để đề tài hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn ! Vinh, tháng năm 2012 Sinh viên Lê Thị Hoài MỤC LỤC Trang A MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiêm cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Bố cục khoá luận B NỘI DUNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Thế chấp 1.1.2 Quyền sử dụng đất 1.1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở thực tiễn 15 1.3 Nội dung, đặc điểm vai trò pháp luật chấp quyền sử dụng đất 16 1.3.1 Nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất 16 1.3.2 Vai trò pháp luật chấp quyền sử dụng đất 26 1.4 Ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất 27 Chương THỰC TIỄN ÁP DỤNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGHỆ AN 30 2.1 Sự tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Nghệ An đến thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất Nghệ An 33 2.2.1 Thực tiền chấp quyền sử dụng đất Nghệ An 33 2.2.2 Những vướng mắc bất cập thực tiễn chấp quyền sử dụng đất 41 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, khiếm khuyết 46 Chương MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN 48 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 48 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kì cơng nghiệp hố, đại hố đất nước 48 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành Nhà nước 50 3.1.3 Quy định chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh 50 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng 51 3.2.1 Khắc phục mâu thuẫn, bất cập Bộ luật dân văn có liên quan chấp quyền sử dụng đất 51 3.2.2 Sửa đổi bổ sung quy định vấn đề có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất 52 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác thực thi quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 59 C KẾT LUẬN 61 D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 A MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt quốc gia, có ảnh hưởng trực tiếp đến sống, lao động người xã hội Ngày với phát triển tiến xã hội, đất đai ngày phát huy nhiều giá trị to lớn Đặc biệt, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc mơi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Luật đất đai 1993 Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 cho phép chấp quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kì tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không phù hợp nhiều bất cập Luật đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ đất đai Ngày 26/11/2003, Quốc hội khoá XI thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến so với Luật đất đai 1993, quy định chấp quyền sử dụng đất có nhiều điểm Luật đất đai 2003 đời có hiệu lực thi hành mốc quan trọng đánh dấu tiến quan hệ đất đai Nhà nước ta Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định quyền người sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chấp quyền sử dụng đất hình thức giao dịch sơi động phổ biến Thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trong kinh tế thị trường, sở để nhiều cá nhân, tổ chức có nguồn vốn lớn phục vụ đời sống hàng ngày sử dụng vào mục đích kinh doanh Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn sử dụng quyền sử dụng đất để tạo lập nguồn vốn, từ đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp, có đủ điều kiện theo đủ quy định pháp luật có quyền chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên thời gian qua, việc chấp quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chấp quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến Nhà nước chưa quản lý chặt chẽ trạng sử dụng đất sau thời kì dài buông lỏng quản lý đất đai Đề tài nhà đất coi nóng bỏng chiếm nhiều lượng phương tiện truyền thông đại chúng Vi phạm pháp luật trật tự quản lý sử dụng đất đai xảy thường xuyên khắp tỉnh thành nước, đặc biệt tỉnh Nghệ An - tỉnh có bước phát triển nhanh năm vừa qua Nghiên cứu vấn đề chấp quyền sử dụng đất Nghệ An thiết thực Chính mà em định chọn đề tài: “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tỉnh Nghệ An” để làm khóa luận tốt nghiệp Em mong nhận đóng góp ý kiến chân thành thầy cô giáo bạn để viết hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài luận giải vấn đề lí luận thực tiễn pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất Để thực mục đích đề cần thực nhiệm vụ: làm rõ vấn đề lí luận quyền sử dụng đất, pháp luật chấp quyền sử dụng đất; phân tích, đánh giá quy định hành chấp quyền sử dụng đất thực tế áp dụng tỉnh Nghệ An, bất cập trước thực tiễn quy định bước đầu đưa số giải pháp hoàn thiện Đối tượng phạm vi nghiêm cứu đề tài Việc nghiên cứu tập trung vào quyền người sử dụng đất chủ yếu quyền chấp quyền sử dụng đất theo quy định Khoản Điều 106 khoản Điều 110 Luật đất đai năm 2003 Thế chấp quyền sử dụng đất vấn đề cấp thiết nóng bỏng phạm vi nước nói chung địa bàn tỉnh Nghệ An nói riêng Đề tài tập trung chủ yếu vào nghiên cứu vấn đề thiết chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An để từ đánh giá thực trạng đưa giải pháp để hoàn thiện năm Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề chấp quyền sử dụng đất thời gian qua quan tâm nhiều nhà nghiên cứu, nhiều công trình nghiên cứu cơng bố, nhiều văn pháp luật Nhà nước đề cập đến như: Bài viết chấp quyền sử dụng đất tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, khoa luật kinh tế trường Đại học luật Hà Nội, viết cần có thêm quy định cho việc thực chấp quyền sử dụng đất tiến sĩ Nguyễn Xuân Trọng tạp chí địa số tháng 11/2009, "Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước- Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai" - Tổng cục Địa chính, Hà Nội- 2000, trang 118… Ở nhiều góc độ khác nhau, cơng trình khoa học có đóng góp định cho việc hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng Việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Thực tiễn áp dụng tỉnh Nghệ An” khơng tìm hiếu quy định chấp quyền sử dụng đất pháp luật hành mà giúp hiểu thực trạng chấp quyền sử dụng đất đưa giải pháp hoàn thiện vấn đề địa bàn tỉnh Nghệ An Phương pháp nghiên cứu Luận văn dựa sở chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng đất đai sách pháp luật đất đai Để giải vấn đề đặt luận văn, phương pháp nghiên cứu đước sử dụng bao gồm: phân tích, hệ thống, tổng hợp, so sánh, thăm dò,… Bố cục khố luận Ngồi lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, khố luận có chương: Chương 1: Cơ sở lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng chấp quyền sử dụng đất Nghệ An Chương 3: Một số định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An B NỘI DUNG Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Thế chấp Thế chấp tài sản thỏa thuận bên (hoặc theo quy định pháp luật), theo đó, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để đảm bảo việc thực nghĩa vụ khơng chuyển giao tài sản cho bên có quyền Theo quy định Điều 342 Bộ luật dân năm 2005 chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp Tài sản chấp tài sản có thực tài sản hình thành tương lai Trong trường hợp chấp toàn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ động sản, bất động sản thuộc tài sản chấp Trong tường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ mà bên khơng có thoả thuận tài sản phụ tài sản phụ thuộc tài sản chấp 1.1.2 Quyền sử dụng đất Khi phân tích quyền sở hữu đất đai thấy với tư cách đại diện chủ sở hữu nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền đó, quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng Nhà nước chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua tổ chức, cá nhân xã hội cách giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trực tiếp Theo quy định Bộ luật Dân “quyền sử dụng đất quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Người chủ sở Chương MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Trong xu hội nhập kinh tế quốc tế nay, Đảng nhà nước ta cần có sách đảm bảo cho kinh tế đất nước vận hành phù hợp với quan hệ kinh tế quốc tế Trước thực trạng đó, pháp luật đất đai cần phai hồn thiện phù hợp với quan hệ Pháp luật đất đai cần phải chế định để thực hấp dẫn, thu hút, để khoảng cách địa vị pháp lý người sử dụng đất người nước ngồi người sử dụng đất nước xích lại gần Từ khẳng định vai trị lãnh đạo Đảng, tạo nên đồng quan hệ pháp luật đất đai Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật chấp quyền sử dụng đất qua thực tế áp dụng tỉnh Nghệ An, xin đưa số định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói chung hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An sau: 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kì cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Trong giai đoạn cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước nay, Đảng ta đề nhiều chủ trương sách quản lý đất đai, sử dụng đất đai, xây dựng, ban hành tổ chức thực pháp luật đất đai… Điều cho thấy đường lối Đảng có mối liên hệ chặt chẽ với sách pháp luật đất đai có pháp luật chấp quyền sử dụng đất Do việc hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải quán triệt đường lối sách, chủ trương đảng đất đai ghi nhận văn kiện đại hội Đảng, Nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng, chiến lược 48 phát triển kinh tế, xã hội đất nước… Trong đó, cần ý số quan điểm sau: Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý khẳng định văn kiện Đại hội Đảng ghi nhận Hiến pháp 1980 Hiến pháp 1992 quan điểm đắn Đảng ta thực từ năm 1980 Quan điểm hoàn toàn phù hợp với chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Để quan điểm đất đai thuộc sở hữu tồn dân khơng có ý nghĩa mặt lý thuyết cần phải bảo đảm kiểm tra, kiểm soát định tối cao nhà nước với tư cách chủ sở hữu toàn đất đai Nhà nước khơng sở hữu mặt pháp lý mà cịn thực quyền sở hữu mặt kinh tế, để chủ sở hữu thu nguồn lơi từ đất, khắc phục tình trạng nhà nước bị thất thu nguồn lợi từ đất Hai là, phát triển vững thị trường bất động sản Có thể nói vấn đề thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ln chiếm vị trí đáng kể sách kinh tế đảng thể Nghị kỳ đại hội gần Đảng cộng sản Việt nam Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần theo sát số nội dung cụ thể quản lý sử dụng đất đai mà đảng ta đề như: nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, cho thuê đất cho phép thuê lại đất Người sử dụng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Khơng cho phép tư nhân hố đất đai, không cho phép mua bán đất Thực luật đất đai, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật sách đất đai Khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực yếu quản lý sử dụng đất 49 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành Nhà nước Hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành Nhà nước mà trọng tâm cải cách máy hành chính, tinh giảm máy, làm cho máy gọn nhẹ hoạt động có hiệu quả, đơn giản thủ tục hành đất đai, đổi tổ chức hoạt động quan Nhà nước quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương Thực chủ trương này, gần quản lý Nhà nước nói chung quản lý Nhà nước đất đai nói riêng có dấu hiệu cải thiện đáng kể Các thủ tục hành bước đơn giản hoá, máy Nhà nước quản lý đất đai tinh giản gọn nhẹ, hoạt động có hiệu cao, đặc biệt cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những quy định quy định Luật đất đai 2003 thực tiễn áp dụng chấp quyền sử dụng đất Có pháp luật có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững phát huy hiệu thực tế sống 3.1.3 Quy định chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Thế chấp quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Nội dung kinh tế pháp luật chấp quyền sử dụng đất thể quy định chế độ, điều kiện chấp đất, giá chấp quyền sử dụng đất, vấn đề tài khác có liên quan Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu tồn dân, việc phân phối lợi ích phải ý đến lợi ích Nhà nước, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trung hoá quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số 50 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng Để quan hệ chấp quyền sử dụng đất ngày diễn cách mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho bên tham gia giao dịch Với mục đích thu lợi ích, bảo vệ đất đai, khẳng định vai trị chủ sở hữu toàn dân đất đai phải có quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoàn chỉnh Hiện nay, pháp luật quy định vấn đề nhiều bất cập, vướng mắc, gây khó khăn cho người sử dụng đất có nhu cầu chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh hay đảm bảo sống gia đing Song để xây dựng hoàn thiện vấn đề phức tạp Chúng ta phải xem xét chúng với tất mối quan hệ khác nhau, trình lâu dài, địi hỏi phải có thống đồng nước Do vậy, phải tiến hành bước để hoàn thiện, việc cần thiết phải tiến hành trước loại bỏ, sửa đổi, bổ sung thiếu sót, mâu thuẫn, tạo nên đồng 3.2.1 Khắc phục mâu thuẫn, bất cập Bộ luật dân văn có liên quan chấp quyền sử dụng đất Hiện nay, pháp luật đất đai chấp quyền sử dụng đất có hệ thống văn quy phạm pháp luật đồ sộ Song, quy định lĩnh vực pháp luật mang tính chung cụ thể văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, có hướng dẫn lại không phù hợp Trước thực trạng cần phải có hướng sửa đổi, bổ sung quy định chấp quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự, Luật đất đai văn khác có liên quan cho phù hợp Trong quy định chấp quyền sử dụng đất Bộ luật Dân so với luật đất đai hành thực tế có quy định lạc hậu, cứng nhắc khơng cịn phù hợp Điều 78 luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 quy định: “tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định luật đất đai chấp bảo lãnh giá ttrị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất đai tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam”, có 51 nghĩa người sử dụng đất có quyền lựa chọn nơi nhận chấp tốt nất họ thực quyền Ở Bộ luật Dân Điều 727 đến 737 người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam Như khơng có thống chủ thể nhận chấp Hiện tổ chức kinh tế ngày đòi hỏi lượng vốn lớn đẻ thực hoạt động sản xuất kinh doanh cần phải có quy định tạo điều kiện cho họ thực hoạt động Tuy nhiên, Bộ luật Dân lại quy định thiếu chủ thể sử dụng đất tổ chức kinh tế mà quy định bên chủ thể chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do Bộ luật Dân cần phải bổ sung thêm chủ thể để phù hợp với luật đất đai hành quan hệ xã hội thực tế xảy Sửa đổi bổ sung quy định chấp quyền sử dụng đất Bộ luật dân để phù hợp với luật đất đai hành vấn đề quan trọng cấp thiết Chúng ta sửa đổi, xây dựng pháp luật để thúc đẩy giao dịch dân đất đai song phải có phương hướng sửa đổi cho phù hợp Bên cạnh phải chuẩn hố số khái niệm thuật ngữ văn pháp luật quy định chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo độ xác mặt nội dung không tạo cách hiểu không đồng mặt biểu quy định khác Những mâu thuẫn, bất cập quy định chấp quyền sử dụng đất gây cản trở cho quan hệ Người sử dụng đất muốn có vốn để sản xuất kinh doanh lại đem tài sản chấp quy định khơng thống pháp luật Vì vậy, sửa đổi bổ sung pháp luật vấn đề cần thiết 3.2.2 Sửa đổi bổ sung quy định vấn đề có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Trong bối cảnh kinh tế thị trường nay, đất đai trở thành vấn đề quan trọng Đất đai có ý nghĩa tác động sâu sắc đến an ninh kinh tế, trị, xã hội Do tầm quan trọng mang tính phức tạp cần phải đưa giải pháp đắn để hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung 52 chấp quyền sử dụng đất nói riêng Đất đai sở để hình thành nguồn vốn đất đai hàng hoá đặc biệt sửa đổi bổ sung quy phạm đất đai cần phải trọng đến đường lối sách đảng Nhà nước, đảm bảo quyền lợi ích người sử dụng chủ sở hữu Tôi xin đưa số giải pháp sau: Thứ nhất, hoàn thiện quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đời sống hàng ngày, thông qua giao dịch dân theo quy định pháp luật, có đất để khai thác, sử dụng phục vụ sống Người có quyền sử dụng lơ đất đó, quan Nhà nước làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người gọi giấy bìa đất, sổ đỏ Và cần vay tiền ngân hàng, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến làm thủ tục chấp vay tiền Có thể nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc chấp quyền sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với nhau, điều kiện cần đủ để người sử dụng đất tham gia vào quan hệ chấp quyền sử dụng đất Nếu khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất chủ sở hữu hợp pháp đất khơng thể mang tài sản chấp để vay vốn Vì mà vấn đề cấp bách hoàn thiện quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động chấp quyền sử dụng đất nhằm vay vốn ngân hàng người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý quan trọng nhất, khẳng định người sử dụng đất hợp pháp, sở để quản lí hệ thống đất đai cách hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện tất yếu phải có chủ thể sử dụng đất Chính điều kiện mà nhiều người có quyền sử dụng đất hợp pháp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khơng thực quyền mình, có quyền chấp quyền sử dụng đất Trên thực tế đòi hỏi phải đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng để họ có điều kiện thực quyền 53 Cần phải mở rộng đối tượng cấp Giấy chứng nhận khơng chủ thể có tám điều kiện quy định khoản điều Nghị định 17/CP, mà nên quy định cho chủ thể sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, khơng có tranh chấp Hiện nay, tình trạng người sử dụng đất hợp pháp lại không mang tài sản chấp phổ biến Bởi họ khơng đáp ứng đủ điều kiện chấp, tình trạng người sử dụng đất khơng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phổ biến Và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tập trung khu vực sử dụng đất nông nghiệp Để công việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước thực cách nhanh chóng cần tạo điều kiện thuận lợi việc đo đạc, lập đồ địa Đào tạo đội ngũ tham gia hoạt động, tăng cường vai trò quyền sở với Uỷ ban nhân dân tỉnh, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, Thành phố thuộc tỉnh có kế hoạch thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Phải có phân định ranh giới quan Ủy ban nhân dân, sở địa để vừa giảm bớt thủ tục hành chính, tạo nên chun mơn hố cho quan Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơng đoạn phức tạp, phải có biện pháp nghiệp vụ kiểm tra thực trạng, nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất Cần phải đẩy mạnh để giúp nhà nước quản lí đất đai cách thống nhất, chặt chẽ, giúp người sử dụng đất khẳng định đia vị đất đai Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang lại lợi ích thích đáng cho người sử dụng đất, song vần đề tài gắn liền với việc cấp giấy ảnh hưởng không nhỏ đến việc dăng kí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước muốn quản lí hệ thống đất đai cách chặt chẽ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thiết Tuy nhiên, việc thu tiền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận khó Để tạo thoải mái tự nguyện khai báo cấp giấy, thiết nghĩ nên bỏ quy định vấn đề 54 tài cho chủ thể sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 (ngày có hiệu lực luật đất đai 1993) Nhà nước phải cải tiến mạnh mẽ thủ tục hành cách đơn giản giúp cho việc đề nghị cấp giấy không tốn phiền hà Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng cho tất người sử dụng đất môi trường thuận lợi cho họ thực quyền Để hoàn thiện quy định phải trải qua trình lâu dài phức tạp Thứ hai, hoàn thiện quy định xác định giá trị tài sản chấp Một điểm luật đất đai 2003 định giá đất Giá đất quy định cụ thể cho loại đất, vị trí đất theo vùng, đó, cách thức xác định tiêu chí phải cụ thể lượng hoá Tuy nhiên, hầu hết quy định lại diễn đạt cách chung chung, chưa lượng hố có lượng hố mang tính chủ quan Xác định cách xác giá trị thực tế cho tài sản chấp tạo điều kiện thuận lợi cho bên chấp (thu nguồn lợi tương ứng) bên nhận chấp (xác định giá trị để bỏ vốn mình) Đây vấn đề phức tạp tài sản chấp quyền sử dụng đất Vì thực tế tồn hai loại giá đất: giá Nhà nước ban hành giá đất thị trường Một bất cập giá Nhà nước ban hành thấp nhiều lần so với giá thị trường Chính bên chấp nhận số vốn tài sản bị định giá thấp Quy định phù hợp cho quan hệ kết hợp hài hoà giá đất Nhà nước quy định giá thị trường Hơn nữa, phải đào tạo đội ngũ cán trung thực có kiến thức áp dụng cho việc có phương pháp xác định phù hợp khẳng định vai trị, vị trí quản lý Nhà nước với đất đai Sự chênh lệch lớn hai loại giá đất dẫn đến tiêu cực việc giải cách hài hồ lợi ích Nhà nước lợi ích người sử dụng đất Như vậy, hướng hoàn thiện quy định giá đất cần thiết cho hoạt động, mang lại hiệu cao trình hoạt động Thứ ba, hoàn thiện quy định đăng ký chấp 55 Đăng ký chấp phải quy định bắt buộc bên tham gia quan hệ chấp việc đăng ký mang lại lợi ích giúp Nhà nước thống quản lý đất đai, xác định tính hợp pháp để hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật Khi đăng ký chấp quyền sử dụng đất bên nhận chấp biết tài sản mang chấp hay chưa, tài sản có hợp pháp hay không Việc đăng ký chấp đảm bào tài sản mang chấp chưa bị mang chấp để đảm bảo nghĩa vụ dân nào, đảm bảo quyền lợi bên nhận chấp đến hạn mà bên chấp không thực thực khơng nghĩa vụ Nói chung, việc đăng ký chấp mang lại nhiều lợi ích khác bên tuân thủ pháp luật Việt Nam hợp đồng có hiệu lực theo điều khoản Bộ luật Dân Do vậy, đăng ký chấp quyền sử dụng đất phải quy định nghĩa vụ bên quan hệ chấp, bên chấp Để việc đăng ký chấp cách nhanh chóng đảm bảo, cần đưa phương thức hoàn thiện cụ thể như: quy định cách rõ ràng quan có thẩm quyền đăng ký chấp; quy định chặt chẽ thời hạn sau hai bên ký kết hợp đồng phải đăng ký, khơng thực thời hạn hợp đồng coi bị vơ hiệu Sở dĩ nên quy định thực tế nay, có nhiều trường hợp sau kí hợp đồng vay vốn bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất bên quan hệ chấp thường trì hỗn việc đăng ký chấp Điều gây khơng khó khăn cơng tác quản lý đất đai Nhà nước nói chung bên nhận chấp nói riêng Vì chưa đăng ký chấp, nên miếng đất đem để chấp nhiều hợp đồng vay vốn mà bên nhận chấp Điều gây ảnh hưởng khơng nhỏ q trình thu hồi vốn, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chấp Thứ tư, hoàn thiện quy định tài sản gắn liền với đất Theo quan điểm nhà luật học Việt nam bất động sản khối tài sản thống nhất, tách rời đất tài sản gắn liền với đất 56 Nhưng nay, với quy định pháp luật hành có vấn đề bất cập, quy định khơng đồng Có quy định chấp quyền sử dụng đất chấp phần tài sản gắn liền với đất Do tạo nên khó khăn cho bên nhận chấp đến hạn trả nợ mà bên chấp khơng trả nợ họ khơng biết phải làm Hiện nay, việc quản lý bất động sản hai quan khác quản lý Bộ Xây dựng Tổng cục địa Bộ Tài ngun Mơi trường, thể không phù hợp với khái niệm bất động sản Quy định hai quan quản lý khiến cho bên quan hệ chấp lúng túng việc cần đưa đến quan để xử lý tài sản có đất quan có thẩm quyền bán đấu giá giá trị quyền sử dụng đất Như chấp quyền sử dụng đất thiết phải chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để đảm thực nghĩa vụ bên Quy định điều Nghị định 187/1999/NĐCP phù hợp nên đưa vào văn pháp luật có giá trị pháp lý cao để áp dụng cách thống nước “Khi chấp tài sản gắn liền đất khách hàng vay phải chấp giá trị quyền sử dụng đất với tài sản có đất trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Như khơng có nghĩa có quyền sử dụng đất, chưa có tài sản gắn liền với đất họ khơng chấp tạo dựng tài sản khác Pháp luật cần phải có quy định chặt chẽ việc đăng ký tài sản gắn liền với đất Như với quy định tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất đối tượng hợp đồng chấp tránh tình trạng bên nhận chấp phải lo lắng tài sản phải xử lý để đảm bảo lợi ích Việc hồn thiện quy định góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng Thứ năm, hồn thiện quy định xử lý tài sản bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất Khi đến hạn thực nghĩa vụ, bên phải thực đầy đủ nghĩa vụ quy định hợp đồng Song thực tế, có nhiều trường hợp chủ thể khơng có điều kiện để thực đầy đủ nghĩa vụ mà 57 thoả thuận Và để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chấp, pháp luật cần phải quy định cách cụ thể việc xử lý tài sản chấp Theo quy định Bộ luật dân năm 2005 Luật Đất đai năm 2003, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, bên thỏa thuận phương thức khác Ngân hàng nhận tài sản bảo đảm, bên bán, giao cho bên chấp bán…trường hợp không thực theo thỏa thuận Ngân hàng chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản Tuy nhiên Nghị định số 181/2004/NĐ-CP lại quy định Điều 61: “khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất bắt buộc phải bán đấu giá quyền sử dụng đất” Như vậy, quy định Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mâu thuẫn với Bộ luật dân sự, Luật Đất đai dẫn đến hạn chế quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản bảo đảm Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 quy định Điều 130 trường hợp không xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền “yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất” không phù hợp với quy định hành bán đấu giá tài sản Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, quy định tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản doanh nghiệp bán đấu giá tài sản (hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2005).Khi nói đến việc xử lý tài sản chấp quan hệ chấp, điều phải tơn trọng thoả thuận bên chấp Việc xử lý tài sản chấp bên thoả thuận với thơng qua hình thức bán đấu giá Khi bên khơng tự thoả thuận phương thức phát mại cần thiết Để xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, pháp luật cần có quy định chặt chẽ Sự phối hợp quan Nhà nước có thẩm quyền việc giúp đỡ Tổ chức tín dụng thu hồi nợ, đặc biệt việc tiến hành thu hồi cưỡng chế tài sản quyền sử dụng đất bên chấp người thứ ba giữ Thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” 58 phải thống để xác định đối tượng cần xử lý quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất Pháp luật cần quy định rõ hình thức xử lý tài sản chấp đất nông nghiệp, lâm nghiệp hộ gia đình, cá nhân Đối với nhà cho vay nước hoạt động Việt Nam nghĩa vụ không bảo đảm họ có quyền xử lý tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất hay không cần phải quy định rõ Có vậy, đảm bảo rõ ràng, rành mạch khâu hành chính, tạo điều kiện cho bên chấp đạt mục đích có vốn để sản xuất kinh doanh bên nhận chấp bảo vệ quyền lợi đáng cách hợp pháp Trong bán đấu giá, việc quan trọng định thành công đấu giá giá tài sản bán đấu giá có phù hợp với ý chí, nguyện vọng hai bên hay không Bởi vậy, cần phải quy định rõ việc định giá xác định giá khởi điểm Đây điều kiện thuận lợi cho việc xử lý cách nhanh chóng tài sản chấp Bên cạnh phải quy định xử lý tài sản cho bên, thời hạn xử lý tài sản Như đảm bảo lợi ích bên, việc xử lý tài sản không kéo dài, gây thời gian tiền 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác thực thi quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An Một là: Cần tuyên truyền giáo dục người dân để nâng cao hiểu biết pháp luật họ vấn đề đất đai nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng, đặc biệt vùng sâu, vùng xa, nơi điều kiện kinh tế gặp nhiều khó khăn huyện Kỳ Sơn, Tương Dương, Mỗi có văn pháp luật quan Nhà nước cần tổ chức hướng dẫn kỹ người dân hiểu trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ họ Hai là: Cần tăng cường vai trò quản lý Nhà nước hoạt động chấp quyền sử dụng đất Như biết, quan hệ chấp quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục Tổ chức tín dụng, ngân 59 hàng thực Việc tăng cường quản lý quan Nhà nước đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Ba là: Cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Thủ tục đơn giản, gọn nhẹ giải pháp hữu ích, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp mà muốn chấp để vay vốn sản xuất kinh doanh, đảm bảo sống thân gia đình Bốn là: Cần nâng cao trình độ đội ngũ cán nhân viên phụ trách việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký chấp quyền sử dụng đất đội ngũ nhân viên làm việc Tổ chức tín dụng, ngân hàng địa bàn tỉnh Nghệ An Việc nâng cao trình độ người nhân tố thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nói cung hoạt động chấp Tổ chức tín dụng, ngân hàng nói riêng Mặt khác, song song với việc nâng cao trình độ, bồi dưỡng nhân phẩm, tư cách cho đội ngũ cán việc làm cần thiết Có vậy, đảm bảo việc thực pháp luật, đảm bảo công hoạt động chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh nhà Năm là: Cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành mạnh mẽ ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực công chức, viên chức người dân, doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng ký Nhà nước cần đầu tư, tạo điều kiện cho mục tiêu tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất 60 C KẾT LUẬN Đất đai thời đại giữ vai trò quan trọng sống người đời sống xã hội Trong công đổi nay, đất đai Đảng Nhà nước ta quan tâm, coi tư liệu sản xuất quý báu, thành phần thiếu để phát triển kinh tế đất nước Thế chấp quyền sử dụng đất quyền mà chủ sở hữu Nhà nước trao cho người sử dụng theo quy định pháp luật Thông qua hoạt động này, người sử dụng đất huy động nguồn vốn để trì sống hoạt động sản xuất kinh doanh, từ thị trường vốn mở rộng Thế chấp quyền sử dụng đất chế định pháp lý nên ảnh hưởng chịu chi phối đường lối sách pháp luật đất đai Đảng nhà nước Pháp luật chấp quyền sử dụng đất từ đời có ý nghĩa quan trọng, sở để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất bên nhận chấp cách hiệu ổn định Qua việc trình bày lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất, thực trạng thi hành áp dụng quy định tỉnh Nghệ An có ý nghĩa quan trọng việc định hướng xây dựng pháp luật chấp quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện Xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất phù hợp với kinh tế thị trường nước ta trình lâu dài phức tạp Nó địi hỏi phải tăng cường quản lý Nhà nước, phát kịp thời thiếu sót để kịp thời bổ sung Tuy nhiên, song song với việc xây dựng hệ thống pháp luật cần phải kết hợp với thành tựu hệ thống pháp luật đất đai kinh nghiệm thực tế Có hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất nước ta thực đem lại hiệu quả, không bảo đảm quản lý đất đai Nhà nước - chủ sở hữu mà bảo vệ quyền lợi ích bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất 61 D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn quy phạm pháp luật: Bộ Luật Dân nước Cơng hịa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 Bộ Luật Dân nước Cơng hịa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 Hiến pháp năm 1992 Luật đất đai năm 1993 Luật sử đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 2001 Luật đất đai 2003 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 10 Nghị định số 79/2011/NĐ-CP ngày 1/11/2011 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất * Sách, tạp chí tham khảo: 11 C.Mác - Ph.Ăngghen Tuyển tập (1979), tập 23 12 Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học luật Hà Nội 13 Nguyễn Thị Nga, Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học luật Hà Nội 14 Nguyễn Văn Phương, Nghị định bảo đảm tiền vay cởi mở thơng thống hơn, Tạp chí Ngân hàng, số 4, trang 24 62 ... đặc điểm vai trò pháp luật chấp quyền sử dụng đất 1.3.1 Nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất * Đối tượng chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ,... luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng chấp quyền sử dụng đất Nghệ An Chương 3: Một số định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực. .. trò pháp luật chấp quyền sử dụng đất 16 1.3.1 Nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất 16 1.3.2 Vai trò pháp luật chấp quyền sử dụng đất 26 1.4 Ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất