Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin tham khảo, trích dẫn luận văn rõ tác giả nguồn gốc Tác giả luận văn Hoàng Thị Hồng Vân ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình học thực đề tài tơi nhận quan tâm, giúp đỡ quý báu quý Thầy, Cô Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất Môi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo sau Đại học trường Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ lịng biết ơn chân thành tình cảm quý mến Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc Thầy giáo PGS.TS Hồ Kiệt, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Sở Tài ngun mơi trường Quảng Bình, Viện Quy hoạch xây dựng tỉnh Quảng Bình, Ủy ban nhân thành phố Đồng Hới, Phịng Tài ngun - Mơi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, Ủy ban nhân dân cán địa xã, phường thuộc thành phố Đồng Hới giúp đỡ tận tình, cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ q trình nghiên cứu, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè, đồng nghiệp góp ý giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu thực đề tài Huế, ngày 20 tháng năm 2015 Tác giả luận văn Hoàng Thị Hồng Vân iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn .2 3.1 Ý nghĩa khoa học .2 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.1.1 Khái quát giá đất 1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2 Định giá đất 1.1.2.1 Khái niệm 1.1.2.2 Vai trò định giá đất quản lý nhà nước giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .10 1.1.3.1 Nhóm nhân tố thơng thường .10 1.1.3.2 Nhóm nhân tố khu vực .12 1.1.3.3 Nhóm nhân tố cá biệt 13 1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất .14 1.1.4.1 Nguyên tắc 14 1.1.4.2 Nguyên tắc định giá đất theo Luật đất đai 2013 .16 1.1.5 Các phương pháp định giá đất .17 1.1.5.1 Phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP 17 1.1.5.2 Áp dụng cụ thể phương pháp định giá đất 18 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu: 34 1.2.1 Tình hình ứng dụng GIS xây dựng sở liệu đất đai 34 1.2.1.1 Trên giới .34 1.2.1.2 Ở Việt Nam .35 iv 1.2.1.3 Tại Quảng Bình 36 1.3 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 37 Chương MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1 Mục tiêu nghiên cứu 39 2.2 Giới hạn đối tượng phạm vi nghiên cứu 39 2.2.1 Đối tượng nghiên cứu: 39 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 39 2.3 Nội dung nghiên cứu 39 2.4 Phương pháp nghiên cứu 40 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 40 2.4.1.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: 40 2.4.1.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 40 2.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: 41 2.4.3 Phương pháp ứng dụng GIS đồ 41 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .42 3.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Đồng Hới 42 3.1.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội địa bàn nghiên cứu .42 3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 42 3.1.1.2 Đặc điểm địa hình 43 3.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết 43 3.1.1.4 Đặc điểm thủy văn, thủy triều 44 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 44 3.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 44 3.1.2.2 Điều kiện sở hạ tầng 45 3.1.2.3 Thực trạng phát triển đô thị khu dân cư nông thôn 46 3.1.3 Tình hình quản lý giá đất địa bàn nghiên cứu 49 3.1.3.1 Thực trạng quản lý sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 49 3.1.3.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Đồng Hới 51 3.2 Kết điều tra giá đất thị trường thành phố Đồng Hới 53 3.2.1 Tổng hợp bảng số liệu từ kết điều tra số liệu giá đất thị trường tuyến đường số khu vực đặc thù 53 3.2.2 Kết điều tra giá đất đường phố nhóm I (trên 13 triệu đồng/m2) 55 3.2.3 Kết điều tra giá đất đường phố nhóm II (từ 10 đến cận 13 triệu đồng/m2) .57 3.2.4 Kết điều tra giá đất đường phố nhóm III (từ đến cận 10 triệu đồng/m2) 58 3.2.5 Kết điều tra giá đất đường phố nhóm IV (từ đến cận triệu đồng/m2) .60 v 3.2.6 Kết điều tra giá đất đường phố nhóm V (dưới triệu đồng/m2) 62 3.3 Xây dựng sở liệu thuộc tính giá đất 63 3.4 Xây dựng đồ không gian giá đất địa bàn thành phố 66 3.5 Giải pháp nâng cao hiệu quản lý Nhà nước giá đất địa bàn 72 3.5.1 Giải pháp liên quan đến quản lý minh bạch thị trường đất đai 72 3.5.2 Giải pháp định giá đất phù hợp với biến động giá thị trường 72 3.5.3 Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn định giá đất .73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .74 Kết luận 74 Kiến nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2013 50 Bảng 3.2 Sự chênh lệch giá quy định VT1 tuyến đường từ năm 2010 đến năm 2014 theo giá Nhà nước quy định 54 Bảng 3.3 Giá đất vị trí, đường phố nhóm I 56 Bảng 3.4 Giá đất vị trí, đường nhóm II 57 Bảng 3.5 Giá đất vị trí, đường phố nhóm III 59 Bảng 3.6 Giá đất vị trí, đường phố nhóm IV 61 Bảng 3.7 Giá đất vị trí, đường phố nhóm V 62 Bảng 3.8 Điểm trọng số cho khu vực 63 vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai .6 Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời giá Hình 3.1 Ví trí địa lý vùng nghiên cứu 42 Hình 3.2 Cơ cấu loại đất thành phố Đồng Hới năm 2013 51 Hình 3.3 Trọng số yếu tố ảnh hưởng khu vực .64 Hình 3.4 Cơ sở liệu thuộc tính giá đất thành phố Đồng Hới 66 Hình 3.5 Chuyển đổi sở liệu không gian 67 Hình 3.6 Bản đồ đơn tính yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .68 Hình 3.7 Bản đồ giá đất Nhà nước thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 70 Hình 3.8 Bản đồ giá đất thị trường thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 71 viii DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CNH - HĐH Cơng nghiệp hố, đại hố ĐVT Đơn vị tính GIS Hệ thống thơng tin địa lý NĐ Nghị định ONT Đất nông thôn ODT Đất đô thị QĐ Quyết định TS Trọng số UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng gắn liền với sống thành viên xã hội; tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay quốc gia Đất nguồn tài nguyên quý giá nguồn tài nguyên có hạn Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi Nhà nước phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Thành phố Đồng Hới trung tâm trị, kinh tế, văn hố - xã hội tỉnh Quảng Bình tốc độ thị hố thành phố Đồng Hới mạnh mẽ, biến động đất đai lớn giá trị đất đai thay đổi theo xu hướng tăng lên, đặc biệt thị trường bất động sản hoạt động sôi Tuy nhiên, thực công tác quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập, chưa theo kịp diễn biến thay đổi đất đai, việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường, chưa ứng dụng công nghệ thông tin quản lý giá đất gây khó khăn cơng tác định giá đất bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đó nguyên nhân dẫn đến thất thu nguồn ngân sách nhà nước dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện người dân chấp hành pháp luật đất ti a phng Trong lĩnh vực quản lý đất đai môi tr-ờng, công nghệ h thng thụng tin a lý (GIS) có ý nghĩa tác dụng to lớn, cho phép tổ chức, xếp liệu địa lý thành sở liệu hoàn chỉnh, thích hợp cho việc xử lý tự động máy tính Nó có khả nhập, l-u trữ, cập nhật khối l-ợng thông tin lớn, đa dạng; xử lý phân tích, đ-a thông tin hệ quy chiếu thống nhất, có khả chiết xuất thông tin, phát quy luật mối t-ơng tác đối t-ợng t-ợng nghiên cứu, nhằm kịp thời nhanh chóng đ-a giải pháp sách cho vấn đề cụ thể sử dụng hợp lý tài nguyên vấn ®Ị thùc tiƠn kh¸c Chính vậy, để quản lý, cập nhật, cung cấp thơng tin cách nhanh chóng xác, nhằm đem lại hiệu đảm bảo cho công tác định giá đất sát với giá trị thực tế, góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản thành phố Đồng Hới, ứng dụng công nghệ thông tin địa lý (GIS) vào nghiên cứu đề tài: “Xây dựng sở liệu giá đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” 2 Mục đích đề tài Đề tài thực nhằm tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Đồng Hới, xây dựng sở liệu giá đất địa bàn thành phố sở tổng hợp phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố nhằm xây dựng sở liệu giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trường, làm sở khoa học thực tiễn để đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa điểm nghiên cứu, đồng thời áp dụng cho địa phương có đặc điểm tương tự Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần làm rõ sở lý luận định giá đất việc áp dụng phương pháp định giá đất ứng dụng công nghệ GIS nhằm xây dựng sở liệu giá đất hỗ trợ hoạt động quản lý sử dụng đất nói chung, hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng 3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Đáp ứng nhu cầu địa phương quản lý, cung cấp thông tin thị trường BĐS cách khách quan, minh bạch xác - Kết nghiên cứu đề tài sở, tảng tin cậy cho công tác định giá đất - Là liệu tham khảo có giá trị đáng tin cậy cho nghiên cứu đặc thù định giá đất 73 3.5.3 Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn định giá đất - Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động định giá đất, cụ thể: Nguyên tắc hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất; Quy định cụ thể việc sử dụng tư vấn giá đất; Quy định điều kiện, nội dung hoạt động tư vấn giá đất - Bổ sung quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất: Quy định cụ thể trách nhiệm, chế tài xử lý vi phạm hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất; Quy định rõ chế giám sát, đánh giá chất lượng hoạt động tư vấn định giá đất; Quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất; Quy định rõ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá đất; Xử lý khiếu nại tranh chấp kết tư vấn định giá đất - Giải pháp xây dựng cấu tổ chức quan định giá đất: Cơ quan quản lý định giá đất Nhà nước cần phải thành lập tổ chức chuyên trách định giá đất, có tính độc lập chun mơn, chịu quản lý quan Tài nguyên môi trường Đối với tổ chức tư vấn giá đất độc lập nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện - Giải pháp tăng cường lực cho quan định giá đất: + Tổ chức thường xuyên lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống + Tổ chức trang thông tin điện tử hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm định giá đất đai BĐS + Cử cán chuyên môn đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với phương pháp kỹ thuật khoa học định giá đất nước phát triển + Đầu tư nguồn lực tài chính, trang thiết bị đại phục vụ công tác định giá đất: Xây dựng sở liệu cần thiết phục vụ cho việc định giá đất; Xây dựng phần mềm máy tính chuyên dụng cho việc xác định giá đất Tóm lại, để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập Tuy nhiên vấn đề chế sách phải tạo lập thị trường đất đai phải thị trường cạnh tranh minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường thuận lợi để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo yêu cầu giá đất thi trường phù hợp với giá đất quy định Nhà nước 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Thành phố Đồng Hới trung tâm kinh tế - trị - xã hội tỉnh Quảng Bình với vị trí thuận lợi, tốc độ thị hóa nhanh, cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ nên đất đai chịu áp lực từ phát triển theo hướng giá đất ngày tăng diện tích phân bổ cho mục đích đất đầu người ngày giảm - Qua nghiên cứu giá đất giai đoạn 2010-2014 cho thấy: Sự biến động giá đất hàng năm khu vực không lớn, nhiên có chênh lệch đáng kể theo khơng gian giá đất phụ thuộc vào yếu tố vị trí, sở hạ tầng đầu tư, đặc biệt yếu tố quy hoạch Sự chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường từ 30-60% tùy thuộc vào loại đường vị trí + Vị trí có ảnh hưởng lớn đến giá đất, tuyến đường đất vị trí mặt tiền có giá cao nhiều so với vị trí ngõ, hẻm giá đất giảm dần theo chiều sâu ngõ, vào sâu ngõ giá đất thấp Cụ thể đất vị trí có giá 78% so với giá đất có điều kiện nằm mặt tiền Giá đất vị trí có giá 54% so với giá đất tương đương nằm mặt tiền Và giá đất vị trí 35% so với giá đất vị trí mặt tiền + Quy hoạch yếu tố cá biệt có tính ảnh hưởng khu vực đất địa bàn Tuyến đường quy hoạch có mặt cắt ngang từ 27.0m - 32.0m đường Trần Hưng Đạo kéo dài cắt đường Hồ Chí Minh, Lý Thái Tổ; đường quy hoạch cầu Nhật Lệ II qua địa phận xã Bảo Ninh, phường Phú Hải, Đức Ninh Đông lên xã Đức Ninh giá đất tăng 2.0-3.0 lần + Cơ sở hạ tầng: bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, bến xe, trụ sở quan, xí nghiệp có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất khu vực trung tâm thành phố Đồng Hới tuyến đường Mẹ Suốt, Thanh Niên, Hai Bà Trưng, Hữu Nghị, Dương Văn An, Lê Q Đơn, Cơ Tám (nhóm I,II,III) làm giá đất có hệ số tăng từ 1.5-2.5 lần - Trên sở xác định yếu tố ảnh hưởng giá chuẩn, đưa mơ hình giá đất chuẩn ứng dụng cơng nghệ GIS xây dựng sở liệu giá đất thành phố Đồng Hới góp phần phục vụ cho công tác quản lý đất đai nhà nước tốt Kết xây dựng đồ giá đất gồm 12 vùng thông qua phần mềm Mapinfo + Giá đất cao từ 30.000.000đ/m2 - 35.000.000đ/m2 tập trung chủ yếu tuyến 75 đường thuộc nhóm I, chủ yếu mặt tiền kinh doanh, trung tâm thương mại thuộc tuyến đường Mẹ Suốt, Quang Trung, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Hữu Cảnh + Giá đất cao từ 20.000.000đ/m2- 30.000.000đ/m2 tập trung chủ yếu tuyến đường Trần Hưng Đạo (đoạn từ Bưu điện tỉnh lên Chợ Nam Lý), mặt tiền đường Mẹ Suốt, Quang Trung, đường Lý Thường Kiệt (góc ngã 3,4), đường Hữu Nghị (tập trung đường QH chợ Bắc Lý), Nguyễn Hữu Cảnh (đoạn từ Nguyễn Trãi - Trần Hưng Đạo) + Giá đất cao từ 15.000.000/m2- 20.000.000đ/m2 tập trung chủ yếu tuyến đường thuộc nhóm I, II như: Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo, Hữu Nghị, Lê Lợi số tuyến đường thuộc nhóm III nơi tập trung sở hạ tầng tốt như: đường Võ Thị Sáu, Hoàng Diệu, Thanh Niên + Giá đất cao từ 10.000/.000m2- 15.000.000đ/m2 tập trung vào vị trí tuyến đường nhóm II, III đường Thống Nhất, đường vào khu du lịch Mỹ Cảnh, Hương Giang, Phan Bội Châu, Dương Văn An, Lê Hoàn, Trần Quang Khải, tuyến đường thuộc khu quy hoạch 525 Tố Hữu, Hoàng Kế Viêm, Nguyễn Văn Linh vị trí tuyến đường nhóm II Lê Lợi, Nguyễn Hữu Cảnh, Hùng Vương, Lý Thường Kiệt + Giá đất phổ biến từ 5.000.000m2 - 10.000.000đ/m2 tập trung chủ yếu vị trí tuyến đường thuộc nhóm IV Lê Thành Đồng, Đồng Hải, Nguyễn Văn Cừ, Phan Đình Phùng, Quách Xuân Kỳ, Lý Thái Tổ, Trường Chinh, Bà Triệu, vị trí tuyến đường nhóm III như: Võ Thị Sáu, Hai Bà Trưng, vị trí tuyến đường nhóm I Lý Thường Kiệt, Hữu Nghị + Giá thấp từ 1.000.000m2 - 5.000.000đ/m2 thuộc vị trí tuyến đường nhóm V Nguyễn Hữu Dật, Nguyễn Thị Định, Hoàng Xuân Hãn, Hoàng Quốc Việt, vị trí tuyến đường nhóm III Võ Thị Sáu, Hồng Diệu, Hai Bà Trưng, Trần Nhân Tơng, Bà Triệu; vị trí 3,4 tuyến đường nhóm II + Giá thấp 1.000.000m2 tập trung chủ yếu vị trí 3, tuyến đường nhóm IV Phan Đình Phùng, Hà Huy Tập, Hồ Chí Minh ; vị trí tuyến đường nhóm V Hồng Xn Hãn, Ngơ Đức Kế, Phùng Khắc Hoan, Nguyễn Thị Định - Trên sở nghiên cứu giá đất địa bàn giai đoạn 2010-2014 nghiên cứu biến động giá theo không gian chịu tác động yếu tố ảnh hưởng, đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý Nhà nước giá đất địa bàn theo nhóm giải pháp định giá đất phù hợp với biến động giá thị trường, giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn định giá đất số giải pháp hỗ trợ tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển - Bên cạnh đó, xin đề xuất số giải pháp để quản lý, vận hành sở liệu giá đất địa bàn thành phố Đồng Hới góp phần giúp quản lý Nhà nước giá đất tốt sau: 76 + Phương pháp xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo phương pháp so sánh liệu thị trường mang tính khoa học cao Đồng thời kết hợp với phần mềm Mapinfor để bố trí mẫu phiếu điều tra lên đồ khoanh vùng giá trị thuận lợi cơng tác xử lý biến động, cập nhật thông tin BĐS vùng cụ thể Từ nâng cao hiệu công tác quản lý, truy cập thông tin liệu BĐS cách kịp thời nhanh chóng + Xây dựng mạng lưới trung tâm thống kê sở liệu giá đất để thường xuyên cập nhật, lưu trữ quản lý cung cấp thông tin kịp thời; Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai cho tất xã, phường địa bàn thành phố Đồng Hới nhằm mục đích nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai + Cần thiết phải nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán quản lý đất đai, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng Đồng thời phổ biến, cập nhật tới người dân tiện ích công nghệ khai thác giá đất, giúp cho thị trường bất động sản phát triển hiệu quả, minh bạch lành mạnh + Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để cơng tác định giá hồn thiện như: tham gia chuyên gia bất động sản, ngân hàng thực dự án định giá, phương pháp định giá sàn phù hợp đấu giá QSDĐ Nghiên cứu cách thức hoạt động, cấu, tổ chức quan định giá đất phù hợp nhằm xây dựng khung bảng giá đất phù hợp với biến động thị trường Kiến nghị - Đề nghị UBND tỉnh Quảng Bình trang trang bị thiết bị, máy móc, phần mềm, kinh phí người nghiên cứu làm thí điểm, bổ sung khắc phục thiếu sót đưa mơ hình nhân rộng địa bàn tồn tỉnh - UBND tỉnh Quảng Bình nên sớm thành lập trung tâm định giá đất; sàn giao dịch BĐS, để tư vấn, nắm bắt, cung cấp thơng tin cách đầy đủ, xác, minh bạch tạo điều kiện thuận cho công tác định giá đất nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển lành mạnh, bền vững - Kiện toàn lại cách thức lực hoạt động quan định giá theo chế hội đồng liên ngành nhằm xây dựng sở liệu giá đất phù hợp với biến động giá đất thị trường - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở, tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi, cập nhật tới người dân - Xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao công khai minh bạch phương án quy hoạch để người dân có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý - Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý giá đất cho tất xã, phường địa bàn thành phố Đồng Hới 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014, Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014, Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng năm 2014, "Quy định giá đất" Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển, Phương pháp xác định giá đất Công ty cổ phần đào tạo kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land (2008), Bồi dưỡng kiến thức Định giá Bất động sản Đặng Văn Đức (2001), Hệ thống thông tin địa lý Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Nguyễn Đình Hiếu (Viện Kinh tế Xây dựng), Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hùng - Trần Văn Trọng - Lý Hưng Thành –Trần Thanh Hùng - Hoàng Hữu Phê, Phương pháp định giá theo lý thuyết vị thế- chất lượng Vũ Thị Ngọc Lan, Quản lý đất đai bất động sản đô thị, Khái niệm định giá, định giá bất động sản, định giá đất, định giá tài sản 10 Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013 11 Quốc hội (2005), Luật dân năm 2005 12 Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 13 Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng năm 2009 14 Sở Tài nguyên Môi trường (2010), Báo cáo trạng Mơi trường tỉnh Quảng Bình năm (2005-2010) 15 Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Bình, (2012), Báo cáo thuyết minh bảng giá đất năm 2013 địa bàn tỉnh Quảng Bình, Quảng Bình 16 Đoàn Trung Thành (2011), Luận văn thạc sỹ Xây dựng sở liệu phục vụ công tác định giá đất thành phố Đồng Hới 78 17 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất NXB Nơng nghiệp 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 19 Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai (2005) Đề án Định giá bất động sản 20 Trung tâm Phát triển Quỹ đất (2011), Báo cáo Phân vùng giá trị đất chi tiết đến xã, phường địa bàn thành phố Đồng Hới 21 UBND thành phố Đồng Hới (2011), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm 2011-2015 22 UBND thành phố Đồng Hới (2010, 2011, 2012, 2013, 2014) Báo cáo công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố năm từ 2007 - 2014 23 UBND thành phố Đồng Hới (2015), Niên giám thống kê thành phố Đồng Hới năm 2014 24 UBND tỉnh Quảng Bình (2008), Quyết định số 1904/QĐ-UBND ngày 06 tháng năm 2008 Ban bành Chương trình hành động Ủy ban nhân dân tỉnh thực Nghị số 05-NQ/TU Tỉnh ủy xây dựng phát triển thành phố Đồng Hới đến năm 2015 25 UBND tỉnh Quảng Bình (2014), Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 việc quy định giá loại đất phân loại đô thị, loại xã, khu vực, vị trí đất địa bàn tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2015 - 2019 26 Viện quy hoạch Thống kê nông nghiệp, (2002), Hướng dẫn sử dụng phần mềm Mapinfo, Hà Nội 27 Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện “ Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 28 Website, http://trangthongtindientuquangbinh.gov.vn 29 Website, http://vi.Wikipedia.org/wiki/Hệ_thống_Thông_tin_Địa_lý Tài liệu tiếng Anh 79 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng giá đất tuyến đường nghiên cứu năm 2014 TT Tên đường phố Từ Lý Thường Kiệt Hùng Vương Mẹ Suốt Lê Lợi Nguyễn Hữu Cảnh Thống Nhất Hương Giang Đường vào Khu DL Mỹ Cảnh Lý Thánh Tông Giá đất năm 2014 (1000 đ/m2) Đoạn đường Hùng Vương Đến VT1 VT2 VT3 VT4 7.810 3.910 2.420 13.210 6.600 3.300 2.050 15.620 7.810 3.910 2.420 15.620 7.810 3.910 2.420 14.410 7.210 3.600 2.230 13.755 6.550 3.275 2.030 6.730 4.710 2.020 1.140 13.210 6.600 3.300 2.050 14.410 7.210 3.600 2.230 11.230 5.610 2.805 1.740 10.200 5.100 2.500 1.500 12.010 6.005 3.005 1.860 6.730 4.710 2.020 1.140 12.010 6.005 3.005 1.860 12.010 6.005 3.005 1.860 Ngã ba giáp đường 15.620 Hữu Nghị Ngã ba Cầu Lộc giáp đường Đại Hữu Nghị Cầu Nam Cầu Bắc Thành Thành Bờ sơng Quảng Nhật Lệ Bình Quan Quảng Nguyễn Bình Quan Hữu Cảnh Nguyễn Cống 10 Hữu Cảnh Giáp Cống Cầu Tây 10 Quang Nguyễn Trung Trãi Trần Hưng Nguyễn Đạo Trãi Trần Hưng Giáp Đức Đạo Ninh Đông Giáp Nam Lê Lợi Lý Giáp Cty XNK Thủy Mẹ Suốt sản Hết Cty Giáp Cầu XNK Thủy Dài sản Cổng Khu Đường cầu Du lịch Nhật Lệ Mỹ Cảnh Giáp Ngã F đường Cao 325 Thắng 80 Đường Cao Thắng 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Đường 16/6 (đường vào sân bay mở) 6.730 4.710 2.020 1.140 Đường 16/6 Giáp Bố (đường vào 5.130 2.570 1.270 720 Trạch sân bay mở) Quang Nguyễn Thanh Niên 9.300 6.510 2.790 1.580 Trung Trãi Trần Hưng Giáp Phan Dương văn An 7.870 5.500 2.360 1.330 Đạo Bội Châu Trần Hưng Lý Thường Hai Bà Trưng 7.870 5.500 2.360 1.330 Đạo Kiệt Lý Thường Phan Đình F 325 5.130 2.570 1.270 720 Kiệt Phùng Cống thoát nước (cạnh Hữu Nghị 5.130 2.570 1.270 720 nhà ông Hữu) Trường Chinh Cống thoát nước (cạnh Giáp 2.415 1.610 1.210 605 nhà ông đường sắt Hữu) Giáp Lê Mạc Đỉnh Lê Hoàn 6.730 4.710 2.020 1.140 Lợi Chi Võ Nguyên Trần Hưng Hết đường 6.730 4.710 2.020 1.140 Giáp Đạo nhựa Bùng binh Triệu Hà Huy Tập Hoàng Quang 5.130 2.570 1.270 720 Diệu Phục Lê Thành Lý Thường Trương 5.130 2.570 1.270 720 Đồng Kiệt Pháp Võ Thị Giáp Tôn Thất Tùng 2.415 1.610 1.210 605 Sáu đường sắt Đức Ninh Cầu Vượt 5.130 2.570 1.270 720 Đông Nguyễn Văn Cừ Giáp Nam Lê Lợi 2.415 1.610 1.210 605 Lý Trần Hưng Đinh Tiên Trần Quý Cáp 1.280 960 640 320 Đạo Hoàng “Nguồn: Quyết định số 27/2013/UBND UBND tỉnh Quảng Bình” 81 Phụ lục 2: Bảng điều tra giá đất tuyến đường năm 2014 Nhãm STT Tờ đồ Đặc điểm đất Số Tên chủ sử dụng Giá đất (Nghìn đồng/m2) Diện Tích (m2) Mặt tiền (m2) Vị trí Giá quy định Giá thị trường Số lần tăng 67,5 4,5 15.620 30.146 1,9 71.5 5,0 7.810 12.510 1.6 74.9 5,0 7.810 12.364 1.6 84,5 5,0 3.910 5.865 1.5 87.6 5,5 2.420 3.345 1.4 93.6 5,5 2.420 3.185 1.3 85,9 5,5 14.410 24.497 1.7 77,2 5,5 7.210 10.815 1.5 1.Đường Hùng Vương 22 73 21 102 22 74 54 213 59 14 122 I Dơng ình Duẫn Nguyễn Thị Hơng Trần Đức Nam Nguyễn Thị Linh Giang Nguyễn Văn Gành Nguyễn Thị H-ơng Lê Quốc Da Lê Xuân Huế Tr-ơng Thị Hồng Tr-ơng Văn Thuận Lê Thị DiƯu Thóy Đường Nguyễn Hữu Cảnh I Hnh H÷u Phúc Trần Thị Tâm Tr-ơng Hoàng Mỹ Hằng 62 118 62 144 17 91 Nguyễn Thị Hà 81,8 5,0 3.300 5.392 1.6 17 84 Đoàn Hữu Thái 105,2 6,0 3.300 5.300 1.6 10 18 Nguyễn Thị Tân Xuân 99,5 6,0 2.050 2.910 1.4 51 101 DiƯp Minh Vui Hå ThÞ Thu 111,7 6,0 2.050 2.870 1.4 Nguyễn Hữu Thái Lê Thị Thêu 75.0 5.0 14.410 25.938 1.8 ng Lê Lợi I 149 82 Nhãm STT Tờ đồ Đặc điểm đất Số 147 153 20 73 12 460 Tên chủ sử dụng Ngun TiÕn Sü Ngun ThÞ Chung Nguyễn Thành Long Hoàng Thị Hiên Tr-ơng Xuân Hoàng Nguyễn Thị Ngọc Bùi Văn Núi Hoàng Thị Nê Na Giỏ đất (Nghìn đồng/m2) Diện Tích (m2) Mặt tiền (m2) Vị trí Giá quy định Giá thị trường Số lần tăng 85.0 6,0 7.210 12.010 1.7 87.6 6.0 7.210 11.488 1.6 102.7 6.0 3.600 6.156 1.7 120.0 7.0 2.230 3.415 1.5 72.1 5,0 15.620 32.802 2.1 61,0 4,5 7.810 13.260 1.7 70,0 4,5 3.910 7.232 1.8 74,8 4,5 3.910 7.000 1.8 80,0 5,0 2.420 3.968 1.6 70,0 5,0 12.010 20.417 1.7 88,2 5,0 6.005 8.580 1.4 85,6 6,0 6.005 8.900 1.5 Đường Mẹ Suốt 55 142 55 143 63 148 63 79 52 10 I Trần Viết Nhân Hoàng Thị Hoài H-ơng Trần Văn Thu Phạm Thị Hiền Nguyễn Mạnh Tiến Lê Thị Thanh Huyền Lê Công Hữu Đặng Ngọc Thủy Nguyễn Vn Thanh Đường Hương Giang 37 61 45 29 53 213 II Ngun TiÕn C-êng Ngun ThÞ Thúy Ngọc Hoàng Lê Minh Nguyễn Thị Thanh Nguyễn Hữu Văn Võ Thị Thanh H-ơng 83 c im tha t Tờ đồ Số 53 212 50 100 49 764 Nhãm STT Tên chủ sử dụng Nguyễn Văn Hùng Hoàng Thị Hoa Nguyễn Ngọc Nguyễn Thị Thu Th¶o Lư Mạnh Châu Giá đất (Nghìn đồng/m2) Diện Tích (m2) Mặt tiền (m2) Vị trí Giá quy định Giá thị trường Số lần tăng 92,2 5,5 3.005 5.120 1.7 93,1 5,5 3.005 4.975 1.7 100,2 6,0 1.860 4.036 2.1 92,4 5,5 11.230 17.968 1.6 100.3 6,0 5.610 9.250 1.7 105,5 6,0 5.610 9.150 1.6 ng Thng Nht II Hoàng Văn Hòa Nguyễn Thị Bình Tr-ơng Đình Định Phan Thị Thuận Bùi Xuân Thu Phạm Thị Lình 48 239 48 293 12 465 12 595 Mai Văn Cùng Bùi Thị Thu Hà 98,3 6,0 2.805 3.930 1.4 11 427 Hoàng Văn Diệt 106,4 6,5 1.740 3.120 1.8 99,2 6,0 12.010 22.816 1.9 100.0 6,0 12.010 23.020 1.9 112,5 6,0 6.005 9.608 1.6 101,8 6,0 3.005 5.000 1.7 105,0 6,5 3.005 5.098 1.7 114,4 6,5 1.860 4.092 2.2 §-êng vào khu du lịch Mỹ Cảnh II 49 25 53 425 53 132 49 421 62 50 61 125 Phạm Ngọc Minh Nguyễn Thị Mỹ Linh Hoàng Minh Hợp Phan Thị Đào Nguyễn Trung Kiên Đặng Ngọc Chung Bùi Thị Thu Hà Đào Ngọc L-ợng Nguyễn Hải Thành Phạm Thị Lệ Thu 84 Nhóm STT Tờ đồ Đặc điểm đất Số Tên chủ sử dụng Giá đất (Nghìn đồng/m2) Diện Tích (m2) Mặt tiền (m2) Vị trí Giá quy định Giá thị trường Số lần tăng 110,5 6,5 12.010 17.654 1.5 121,9 6,5 6.005 9.427 1.6 110,5 6,5 3.005 4.565 1.5 118,0 6,0 1.860 3.540 1.9 127,0 8,0 1.860 3.452 1.8 80,5 5,0 7.870 13.379 1.7 87,6 5,5 5.500 8.800 1.6 89,2 5,5 2.360 4.170 1.7 90,5 5,5 1.330 4.100 3.1 95,3 6.0 1.330 3.190 2.4 Đ-ờng Lý Thánh Tông II 83 217 85 134 85 418 83 501 92 173 Mai Hoµng Hµ Giang Phạm Văn Th-ởng Trần Thị Lý Nguyễn Hải Hoài Nguyễn Minh Vũ Phạm Thị Thu Nga Trần Hải Sơn Phạm Ngäc Kh¸nh Chi Đường Cơ Tám III 49 59 53 64 49 132 51 416 53 148 Trần Tiến Vững Lê Thị Bồn Nguyễn Văn Thủy Hoàng Ngọc Lam Nguyễn Đình Nhân Hà Thị Hạnh Thu Phan Hà Huy Vũ Phạm Thị Kim Cúc Đ-ờng Thanh Niên III 17 246 Trần Thị Thu H-¬ng 80,0 5,0 9.300 13.950 1.5 22 108 Trần Thị Lan 83,5 5,0 9.300 13.764 1.5 249 Phạm Văn Ngân Đỗ Thị Thu Thủy 88,3 5,5 6.510 8.463 1.3 27 85 Nhãm STT Tờ đồ Đặc điểm đất Số 23 615 17 234 27 94 Tên chủ sử dng Mai Ngọc L-ợng Nguyễn Thị Hạnh Đặng Khánh Sơn Nguyễn Thị Vui Ngô Đình Nhân Giỏ t (Nghỡn ng/m2) Diện Tích (m2) Mặt tiền (m2) Vị trí Giá quy định Giá thị trường Số lần tăng 89,6 5,5 2.790 4.214 1.5 90,6 5,5 1.580 3.250 2.1 95,6 6,0 1.580 3.300 2.1 102.3 6,0 7.870 13.498 1.7 107,4 6,0 5.500 8.200 1.5 120,0 7,0 5.500 8.270 1.5 110,5 6,5 2.360 4.318 1.8 115,5 7,0 1.330 3.342 2.5 86,4 5,0 7.870 13.632 1.7 107,4 6,0 5.500 7.550 1.4 92,6 5,8 2.360 3.300 1.4 110,0 6,2 2.360 3.408 1.4 Đ-ờng D-ơng Văn An 28 73 30 136 32 403 28 181 32 308 III Hoàng Minh Dũng Nguyễn Thị Bông Nguyễn Văn Bát Nguyễn Thị Thân Trần Phúc Vinh Nguyễn Thị Thu Thảo Hoàng Bảo Sơn Nguyễn Kim Tuyến Đặng Ngọc Phi Đ-ờng Hai Bµ Tr-ng III 36 125 42 213 37 522 37 640 Hoàng Văn Hoạt Phạm Thị H-ơng Giang Phan Nh- Luật Phạm Thị Thu Cúc Trần Văn Khánh Nguyễn Ngọc Anh ThNgô Quang Vinh 86 Phụ lục 3: Phiếu thu thập thông tin đất Phiếu số PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Tên phường (xã): Tên người sử dụng đất: - Địa chỉ: ; thời điểm chuyển nhượng: - Giá bất động sản chuyển nhượng: triệu đồng/bất động sản - Giá đất chuyển nhượng: triệu đồng/thửa đồng/m² Các thông tin đất - Tờ đồ số: … ; đất số: ; diện tích: .m2; Địa đất: - Kích thước mặt tiền: … m; hình thể đất: hình chữ nhật ▂ , hình bình hành ▂ , hình vng ▂ , hình thang xi ▂ , hình thang ngược ▂ , hình đa giác ▂ , hình chữ L ▂ ; kích thước chiều sâu đất: m Tên địa danh Khoảng cách đến đường (phố) đến ngõ (hẻm) cấp liền kề trước Đường: Ngõ (hẻm): - Mục đích sử dụng theo quy hoạch: - Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê ▂ , chấp ▂ , góp vốn ▂ , tranh chấp ▂ , phần toàn đất hành lang an tồn cơng trình ▂ Các thơng tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: ; cấp nhà: …… ; năm xây dựng: ……… - Diện tích xây dựng: … ……m²; số tầng: .; diện tích sàn sử dụng: ……… m²; giấy phép xây dựng: có ▂ , khơng có ▂ - Tài sản khác: Tình hình thực chuyển nhượng quyền SDĐ hộ gia đình (Đánh dấu x vào lựa chọn) Tình hình thực Loại giấy tờ thời điểm quyền chuyển nhượng chuyển nhượng Hồn Có khai Giấy tờ Giấy Không Giấy QĐ giao TT Không thành tất báo viết tay có tờ có giấy chứng đất, giấy có giấy thủ UBND xã, người làm viết tờ cam nhận tờ hợp lệ tờ tục phường chứng tay kết QSD đất khác 87 Ý kiến gia đình thực quyền sử dụng đất 4.1 Giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) thị trường a) Cao ; b) Vừa phải ; c)Thấp ; d) Rất thấp ; e) Khác  4.2 Giá đất bồi thường Nhà nước quy định ; b) Vừa phải a) Cao ; c) Thấp ; d) Rất thấp ; e) Khác  4.3 Thủ tục thực quyền a) Đơn giản ; b) Bình thường ; c) Phức tạp ; d) Rất phức tạp ; e) Khác  4.4 Thời gian để hoàn thành thủ tục a) Nhanh chóng ; b) Bình thường ; c) Dài ; d) Rất dài ; e) Khác  4.5 Phí, lệ phí, thuế chuyển quyền SDĐ (thuế TNCN) a) Cao ; b) Vừa phải ; c) Thấp ; d) Quá thấp ; e) Khác  4.6 Cán thực tiếp nhận, giải hồ sơ a) Nhiệt tình ; b) Đúng mực ; c) Ít nhiệt tình ; d) Gây phiền hà ; e) Khác  4.7 Vay vốn, chấp từ ngân hàng a) Dễ dàng ; b) Vay ; c) Khó khăn ; d) Rất khó khăn ; e) Khác  ; e) Khác  4.8 Tìm kiếm thơng tin giao dịch a) Dễ dàng ; b) Tìm ; c) Khó tìm ; d) Rất khó tìm Các ý kiến khác: …………………………………… ………………………… ……………………………………… …………………… ……………… Ngày tháng năm 2015 Cán điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) ... giá đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình? ?? 2 Mục đích đề tài Đề tài thực nhằm tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Đồng Hới, xây dựng sở liệu giá đất địa bàn thành. .. 1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Sự hình thành giá trị đất. .. loại đồ địa lý khác; xây dựng sở 36 liệu thông tin đất đai đến đất cấp tỉnh, xây dựng sở liệu thông tin trạng sử dụng đất, chất lượng đất, giá đất, quy hoạch sử dụng đất; xây dựng phần mềm ứng dụng