Quá trình thẩm định một căn hộ thực tế tại sàn bất động sản Vinacity .doc

Quá trình thẩm định một căn hộ thực tế tại sàn bất động sản Vinacity .doc

LỜI MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế thị trường hàng hóa là bán và mua ngoài “ Chợ” ngườiBán và người mua cũng phải ra ‘ Chợ’ để mua hàng Nhưng với đặc thù củaBất động sản lại không thể di dời được, do đó người có hàng hóa Bất độngsản cũng không thể mang hàng hóa của mình đến ‘ Chợ’ để bán được Hơnnữa thị trường bất động sản là thị trường thiếu thông tin, do đó nguồi bán vàngười mua gặp gỡ nhau người ta phải tổ chức một ‘ chợ’ Nhưng ở đó ngườita cũng không có hàng hóa để bày bán mà chỉ có những thông tin về hànghóa để những người quan tâm tham khảo và giao dịch Chính sự khác biệt đóngười ta gọi là ; Sàn giao dịch bất động sản.

Sàn là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụvà người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản.Trong các giao dịch về bất động sản thì có dịch vụ Thẩm định giá bất động

sản, trong lần thực tế tôi xin được đưa ra : Quá trình thẩm định một căn hộthực tế tại sàn bất động sản Vinacity để làm báo cáo của mình.

Ngoài lời mở đầu và kết luận, Báo cáo gồm 3 chương:Chương I: Giới thiệu về sàn giao dịch bất động sản VinacityChương II: Quản Lý và điều hành sàn vinacity

Chương III: Thực trạng đề xuất, kiến nghị

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢNVINACITY

Công ty có giấy phép đăng ký kinh doanh số 0104023724 do Sở Kế hoạch

Đầu tư Hà Nội cấp Ngành nghề kinh doanh chính là:

 Dịch vụ tư vấn môi giới, định giá, quản lý bất động sản và các dịch vụvề nhà đất.

 Các dịch vụ cho nhà ở và văn phòng làm việc;

 Tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình ( không bao gồm dịch vụthiết kế công trình)

- Phòng kinh doanh

- Phòng marketing và khai thác thị trường- Phòng hành chính

- Phòng tư vấn pháp lý- Phòng tư vấn đầu tư

Các phòng hoạt động dưới sự điều hành trực tiếp của các trưởng phòng.Các trưởng phòng chịu sự điều hành của Giám đốc sàn Giám đốc sànđược lãnh đạo bởi Tổng giám đốc Công ty.

Điều kiện kinh tế và kỹ thuật của Sàn giao dịch :

Văn phòng : Là tòa nhà 5 tầng, có diện tích sàn 447m2, trong đó 2 tầng 1và 2 được bố trí hoàn toàn cho hoạt động của Sàn Các tầng trên được bốtrí cho hoạt động của Công ty.

Về nhân lực :

Phòng kinh doanh : 06 cán bộ, tất cả đều có chứng chỉ môi giới bất độngsản và đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Quản trị kinh doanh hoặcMarketing của các trường đại học như : Kinh tế Quốc dân, Thương Mại,Ngoại thương,

Phòng marketing và khai thác thị trường : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đạihọc chuyên ngành Marketing, có thâm niên trong nghề 2 năm

Phòng hành chính : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại học Chuyên ngành hànhchính văn phòng.

Phòng tư vấn pháp lý : 02 cán bộ, đều là luật sư và đã có chứng chỉ hànhnghề luật sư

Phòng tư vấn đầu tư : 02 cán bộ, đều là chuyên gia tài chính tốt nghiệpđại học Tài chính kế toán, Ngân hàng.

Thiết bị kỹ thuật của Sàn giao dịch :

- Hệ thống mạng máy tính : 18 máy tính, trong đó gồm 1 máy chủ ( Server) và 17 máy trạm cho cán bộ nhân viên làm việc.

- Website : www.Vinacity.com.vn là một phần của hệ thống thông tinnhằm quảng bá các sản phẩm và dịch vụ của sàn tới thị trường trong vàngoài nước.

- Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet thamkhảo bất động sản và các tài liệu trên máy tính.

- Hệ thống máy chiếu, màn chiếu phục vụ hội thảo, giới thiệu dự án vàcác hoạt động nội bộ khác

- Hệ thống màn hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu các ĐoạnVideo giới thiệu dự án, các hoạt động của sàn.

Địa bàn hoạt động của Sàn Giao dịch :

Hiện nay các hoạt động của Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản tạiHà Nội, bao gồm cả bất động sản thổ cư, bất động sản tại các dự án.Lĩnh vực môi giới chủ yếu của Sàn là : Môi giới mua và bán các bất độngsản trong các dự án tại Hà Nội, ví dụ : Khu đô thị mới An Khánh, Khu đôthị mới Splendora, Khu đô thị Mỹ Đình I và II, khu đô thị mới DịchVọng, Khu đô thị mới Vân Canh, v.v Ngoài ra các hoạt động môi giớicũng bao gồm cả bất động sản thổ cư ( là bất động sản đơn lẻ, khôngthuộc các dự án ).

6 Một số dự án trọng điểm: Tân Tây Đô, Hoàng Đồng Lạng Sơn, Dự án

I.Nội dung hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản VINACITY

1 Tình hình hoạt động trong quá khứ

Trước khi chính thức đăng ký thành lập Sàn giao dịch bất động sản, cáchoạt động chính của sàn là môi giới mua bán, thuê và cho thuê bất độngsản Các hoạt động này cũng giống như hoạt động ở các văn phòng môigiới bất động sản đã có từ rất lâu Từ tháng 8 năm 2009, Công ty đãchính thức thành lập sàn giao dịch bất động sản, đáp ứng theo các tiêuchuẩn của Bộ Xây dựng Các hoạt động của sàn tập trung vào khai tháccác dịch vụ hiện có của một sàn giao dịch chuẩn như : Giao dịch muabán, cho thuê, Môi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản, Quảng cáobất động sản, Đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản…

2 Tình hình hoạt động hiện tại và xu hướng phát triển trong tương lai- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản :

Về các loại bất động sản được giao dịch :

Hiện nay các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản tập trungchủ yếu vào các bất động sản thuộc các dự án khu đô thị, các dự án độclập bởi vì đây là nơi cung cấp số lượng bất động sản nhiều và đượcchuyển nhượng nhiều lần giữa các nhà đầu tư hoặc giữa nhà đầu tư vớingười mua sử dụng Các bất động sản thổ cư khác cũng được giao dịchqua sàn theo hình thức ký gửi bán hoặc cho thuê Số lượng bất động sảnloại này qua sàn rất ít, vì thực tế người bán hoặc người mua đều tìm theocách truyền thống, tức là tự tìm hoặc nhờ người quen, hoặc qua các vănphòng môi giới tại vị trí có bất động sản Ngoài ra, còn một lý do nữa đólà các bất động sản loại này thường của cá nhân và không bắt buộc phảigiao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản

Về tính minh bạch của các giao dịch bất động sản :

Các bất động sản thuộc các dự án hiện nay ở Hà Nội có rất ít dự án đượcchào bán công khai Việc tuân thủ đầy đủ quy định về niêm yết trên cácsàn giao dịch cũng không nghiêm túc Do đó các khách hàng đều muatheo các kênh quan hệ với chủ đầu tư, nhiều khách hàng phải mua lại quavài cầu với mức giá đội lên khá cao, ví dụ, có những căn hộ chung cư cógiá chênh lệch lên tới vài trăm triệu đồng, các lô đất nền có giá chênhlệch lên tới vài tỷ đồng ( như ở dự án Splendora ở Hoài Đức, Hà Nội )

Về tính pháp lý của các giao dịch :

Các giao dịch mua bán chủ yếu là chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, mộtsố khác là ủy quyền các hợp đồng mua bán ( đối với các bất động sản đãký kết hợp đồng mua bán nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền củaNhà nước cấp giấy chứng nhận) , ủy quyền định đoạt tài sản ( đối với loạibất động sản đã có giấy chứng nhận) Nhìn chung, các giao dịch đều đảmbảo tính pháp lý nhưng đa phần đều bỏ qua nghĩa vụ đóng thuế cho Nhànước Thực tế, có những vấn đề các cơ quan quản lý vẫn đang còn tranhcãi, ví dụ như hình thức mua bán bằng hợp đồng ủy quyền Trường hợpnày Bộ tư pháp và Tổng cục thuế vẫn chưa thống nhất cách xử lý.

Các giao dịch phần lớn làm theo thông lệ, hoặc nhờ sự tư vấn của các cánbộ phòng Công chứng, rất ít trường hợp nhờ đến các luật sư tư vấn Điềunày dẫn tới có một số tình huống phát sinh làm thiệt hại cho quyền lợicủa người mua, thất thu thuế của Nhà nước.

- Môi giới bất động sản

Các hoạt động môi giới hiện nay trên thị trường cũng rất đa dạng Cácsàn giao dịch đều có hoạt động môi giới mua bán cho thuê, các vănphòng nhà đất chủ yếu là hoạt động môi giới, các cá nhân cũng tiến hànhcác hoạt động này Các bất động sản không được niêm yết thông tin trêncác sàn theo quy định, Chủ đầu tư cũng không cung cấp đầy đủ thông tin

về dự án, hoặc không chính thức, có trường hợp thậm chí còn không côngkhai Dẫn tới hiện tượng nhiều khách hàng khi tìm hiểu về sản phẩmthuộc các dự án rất hạn chế : khó nắm bắt về giá cả, số lượng sản phẩm,tiến độ dự án, các thông tin chi tiết về sản phẩm Do đó, một số ngườilàm công tác môi giới đã thổi phồng thông tin giá để tăng giá hưởngchênh lệch Một số trường hợp còn có hiện tượng làm giá cho dự án đểđẩy giá lên cao Sự thiếu minh bạch về thông tin còn dẫn tới trong mộtgiao dịch có nhiều người tham gia môi giới, thậm chí có những căn hộkhi giao dịch có tới 6 người tham gia môi giới, đây cũng không phải làtrường hợp hiếm trong thực tế

Mức phí môi giới cũng rất linh hoạt, tùy thuộc công sức của người môigiới và sự hài lòng của bên bán và mua, thường mỗi căn hộ chung cư phímôi giới từ 15 tới 20 triệu, có một số trường hợp chỉ có 10 triệu Trườnghợp nhiều người tham gia môi giới trong một thương vụ thì mức phí nàysẽ được chia cho những người tham gia.

Các vụ môi giới thường không có hợp đồng mà chỉ có thỏa thuận miệnggiữa người môi giới và hai bên bán và mua, trong một số trường hợpngười môi giới không lấy được phí môi giới.

Các hoạt động môi giới cũng đa dạng, từ môi giới cho thuê, mua bán, cáccăn hộ hoặc văn phòng, nhà riêng, đặc biệt có những vụ môi giới chuyểnnhượng cho cả dự án Những trường hợp này thường có sự tham gia củacác luật sư.

Xu hướng của hoạt động môi giới sẽ dần đi vào chuyên nghiệp, kháchhàng muốn nhiều thông tin tư vấn, phân tích hơn là việc kết nối giữangười mua và người bán thông thường Người môi giới đôi khi sẽ phảilàm việc định giá bất động sản giữa các dự án để chọn được sản phẩmphù hợp cho khách hàng Ngoài ra, vì tính phức tạp của các giao dịch,

người môi giới phải am hiểu về pháp lý để đánh giá được tính khả thi củagiao dịch và tư vấn cho khách hàng.

- Định giá bất động sản

Hoạt động định giá ở Sàn giao dịch bất động sản VINALANDS hiện nayvẫn chưa được triển khai, mặc dù có đủ điều kiện và nhân lực để thựchiện Các sàn giao dịch khác hiện nay cũng rất ít sàn thực hiện công việcđịnh giá Việc này trước hết xuất phát từ thực tiễn, các bất động sản thổcư thường được định giá theo phương pháp truyền thống là so sánh vớicác bất động sản ở cùng khu vực, kết hợp với đánh giá nhu cầu của thịtrường ở khu vực tại thời điểm đó Riêng bất động sản thuộc các dự ánthì giá được chủ đầu tư đưa ra ở mỗi thời điểm bán hàng trên cơ sở hoạchtoán đầu tư và thường không dùng phương án thẩm định giá Các bấtđộng sản loại này theo thời gian sẽ được điều chỉnh về tùy theo mức độcung cầu của thị trường

Hoạt động thẩm định giá hiện nay trên thị trường thường áp dụng với cácbất động sản của tập thể hay Nhà nước khi cổ phần hóa hoặc xác địnhvốn góp trong các liên doanh; Hoặc của các cá nhân khi làm thủ tục vayvốn ngân hàng Trong thực tế, khi bất động sản thuộc sở hữu cá nhânđược chào bán rất ít trường hợp được thẩm định giá theo quy định.

Cũng chính vì hoạt động thẩm định giá không được triển khai phổ biếnnên thị trường bất động sản có những thời điểm và có những khu vực sốtvề giá một cách khó hiểu Thị trường vận động theo tâm lý người mua vàbán nhiều hơn giá trị thực tế của bất động sản cũng như tính cạnh tranhgiữa các bất động sản.

Trong tương lai, việc thẩm định giá sẽ trở nên rất phổ biến, lý do là trênthị trường rất đa dạng về sản phẩm, điều này dẫn tới khách hàng khi muađể sử dụng hoặc đầu tư cân nhắc nên đầu tư vào đâu ? đâu là mức giá hợp

lý ở mỗi khu vực hoặc dự án ? Ngoài ra, khi bất động sản nhiều và trởthành một tài sản phổ biến, nó sẽ được định giá để trở thành một nguồnvốn tham gia vào các hoạt động góp vốn kinh doanh, hoặc vay vốn ngânhàng.

- Tư vấn bất động sản

Hiện nay hoạt động tư vấn bất động sản thường bao gồm các hoạt độngtư vấn như sau : Tư vấn về thủ tục pháp lý, Tư vấn đầu tư, Tư vấn tiếp thị& bán hàng, Tư vấn quản lý và khai thác bất động sản, tư vấn về tài chínhliên quan tới bất động sản v.v

Các hoạt động này thường do các đơn vị chuyên môn thực hiện từngmảng hoạt động riêng lẻ hoặc trọn gói Ở các sàn giao dịch bất động sản,hiện nay chủ yếu là hoạt động tư vấn thủ tục pháp lý, tư vấn đầu tư nhỏlẻ, tư vấn tiếp thị và bán hàng Ở các doanh nghiệp lớn và có thâm niênhoạt động trên thị trường có các hoạt động tư vấn đầu tư các dự án, tưvấn quản lý & khai thác bất động sản, tư vấn tiếp thị & bán hàng.

Các dự án lớn hiện nay đều phái sử dụng các gói dịch vụ tư vấn nhằm tốiđa hóa lợi nhuận, như tư vấn tài chính, tư vấn đầu tư, tư vấn tiếp thị &bán hàng… Đặc biệt các dự án của các doanh nghiệp nước ngoài Đối vớicác doanh nghiệp nghiệp trong nước thường ít dùng các gói dịch vụ tưvấn.

Xu hướng các dịch vụ tư vấn sẽ được sử dụng rộng rãi bởi hiệu quả kinhtế của hoạt động tư vấn là rất cao, ngoài ra còn tiết kiệm thời gian, antoàn cho khoản đầu tư và tạo thêm nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.

- Quảng cáo bất động sản

Các hoạt động quảng cáo bất động sản hiện nay được các sàn giao dịchsử dụng rất đa dạng Có thể kể một số hoạt động quảng bá tiếp thị như :

Các loại báo điện tử, website chuyên ngành, các loại báo giấy, tạp chíchuyên ngành, các kênh truyền hình, các chương trình truyền hình, cácbuổi hội thảo, giới thiệu dự án, các loại phương tiện giao thông, các panoáp phích và nhiều loại ấn phẩm khác nhau.

Các hoạt động quảng cáo thường xúc tiến theo các chiến dịch liên hoàncó kế hoạch, có nguồn kinh phí dồi dào, và rất chuyên nghiệp Có thể nóihoạt động quảng cáo rất đa dạng và linh hoạt.

Các sàn giao dịch thường sử dụng kênh Internet như một công cụ khôngthể thiếu được, đó là các webstite chuyên cung cấp thông tin mua bán chothuê như : Nhadathanoi.vn , batdongsan.com.vn, vatgia.com, muaban.net,rongbay.com, v.v Kênh quảng cáo truyền hình chỉ được dùng cho nhữngdự án lớn Ngoài ra, hình thức quảng cáo truyền miệng, rỉ tai, hoặc thôngqua các sàn khác là rất phổ biến.

Xu hướng quảng cáo sẽ theo hướng đối tượng và có chiến dịch Nghĩa là,với mỗi dự án đều có một phân khúc khách hàng rõ rệt và có những loạihình quảng cáo phù hợp nhằm hướng tới đối tượng khách hàng tiềm năngmột cách hiệu quả Các hoạt động quảng cáo thường gắn với những chiếndịch bán hàng, xây dựng hình ảnh, thương hiệu

- Đấu giá bất động sản

Hoạt động đấu giá hiện nay ở các sàn giao dịch bất động sản vẫn còn rấtít, mặc dù trong thực tế có những bất động sản có nhiều khách hàng đăngký mua Việc này có thể lý giải là do việc bán bất động sản trên thực tếcòn nhiều vấn đề thiếu công khai, như bán cho các mối quan hệ thân cận,giá bán thực tế khác xa với giá ghi trong hợp đồng, phần chênh thu vềthường không vào tài khoản công ty mà vào tài khoản cá nhân của nhữngngười có quyền quyết định, đồng thời việc này cũng là một cách trốn thuếcủa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các hoạt động đấu giá hiện nay thường diễn ra đối với quỹ đất công hoặctài sản công hoặc tài sản thế chấp ngân hàng bị phát mại Việc đấu giátrong những trường hợp này thường được công khai rộng rãi.

Trong tương lai, hoạt động đấu giá sẽ khá phổ biến do việc quảng bá vềbất động sản rất tốt, tạo điều kiện để nhiều người biết thông tin và thamgia đấu giá Mặt khác, việc tổ chức đấu giá cũng không phức tạp nên cácsàn sẽ tổ chức thường xuyên sẽ là xu hướng tất yếu.

- Quản lý bất động sản

Hoạt động quản lý bất động sản ở các sàn khá phổ biến, đặc biệt là loạibất động sản dịch vụ và bán lẻ Rất nhiều nhà đầu tư đã thuê các sàn hoặctổ chức nhân lực để quản lý bất động sản dịch vụ như : mặt bằng bán lẻ,trung tâm thương mại, trung tâm tài chính, văn phòng cho thuê, nhà ở chothuê, v.v Ngoài ra hoạt động quản lý bất động sản còn bao gồm việccung cấp các dịch vụ kèm theo như : thiết kế nội thất, cải tạo bất độngsản, trông giữ xe, bảo vệ tòa nhà, truyền hình cáp, Internet, gas, v.v.Đối với khách hàng sử dụng bất động sản dịch vụ, việc cung cấp các dịchvụ kèm theo rất quan trọng, nó giúp khách hàng có nhiều thời gian để tậptrung vào lĩnh vực chính của họ

Chi phí để quản lý các bất động sản dịch vụ không lớn, tuy nhiên tháchthức lớn nhất trong việc này là lấp đầy chỗ trống Trong thời gian diễn rakhủng hoảng kinh tế toàn cầu, phí thuê các bất động sản dịch vụ giảm giákhá mạnh, khoảng 20-30% giá cho thuê Việc tìm khách thuê trong giaiđoạn khủng hoảng kinh tế là rất khó khăn.

Hiện nay, lượng cung bất động sản dịch vụ ở các thành phố lớn là rất lớntrong vòng 3 tới 5 năm trên thị trường, do đó xu hướng thuê quản lý bấtđộng sản là xu hướng tất yếu Tuy nhiên hoạt động này hiện nay đang bịcác doanh nghiệp nước ngoài chiếm lĩnh như : Colliers International,