Pháp luật về công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất – thực tiễn tại phòng công chứng số 1 thành phố kon tum

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM PHẠM THỊ THÙY DƯƠNG BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM Kon Tum, tháng 05 năm 2020 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : CHÂU THỊ NGỌC TUYẾT SINH VIÊN THỰC HIỆN : PHẠM THỊ THÙY DƯƠNG LỚP : K10LK1 MSSV : 16152380107016 Kon Tum, tháng 05 năm 2020 LỜI CẢM ƠN Qua năm học tập rèn luyện trường Đại học Đà Nẵng phân hiệu Kon Tum, bảo giảng dạy nhiệt tình q thầy nhà trường truyền đạt cho em kiến thức lý thuyết thực hành suốt thời gian học trường Và thời gian thực tập Phịng Cơng chứng số thành phố Kon Tum em có hội áp dụng kiến thức học trường vào thực tế, đồng thời học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế đơn vị thực tập Cùng với nỗ lực thân, em hồn thành khóa thực tập Thực tập tốt nghiệp giai đoạn cần thiết quan trọng sinh viên, thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố vận dụng kiến thức học nhà trường Được trí nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Sư phạm Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng Kon Tum, em nghiên cứu đề tài: “Pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn Phịng Cơng chứng số thành phố Kon Tum.” Để hồn thành khóa luận, q trình thực tập nghiên cứu, em nhận quan tâm, giúp đỡ tận tình nhiều nhân tập thể Trong trang đầu khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới: Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng Kon Tum Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Sư phạm Dự bị đại học tận tình dạy dỗ dìu dắt em suốt q trình học tập Các cán Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình giáo hướng dẫn Châu Thị Ngọc Tuyết – người giúp đỡ em suốt q trình hồn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Kết cấu báo cáo CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KON TUM 1.1.1.Vị trí địa lý 1.1.2 Điều kiện tự nhiên 1.1.3 Điều kiện kinh tế 1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM – TỈNH KON TUM 1.2.1 Lịch sử hình thành phát triển đơn vị 1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức máy KẾT LUẬN CHƯƠNG CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .9 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm đặc điểm công chứng (căn theo Luật Công chứng 2014) 2.1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 2.2 PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬU DỤNG ĐẤT .11 2.2.1 Phạm vi công việc công chứng (căn theo Luật Công chứng 2014) 11 2.2.2 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (căn Điều 64 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013) 12 2.2.3 Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 2.2.4 Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực (căn vào Điều 117 Bộ luật dân năm 2015 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) 14 2.2.5 Gía trị pháp lý văn công chứng (căn theo khoản khoản Điều Luật Công chứng 2014) 15 2.2.6 Trách nhiệm pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng (căn theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) 16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 18 i CHƯƠNG THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM – KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 19 3.1 THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM 19 3.1.1 Tình hình áp dụng pháp luật cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phịng Cơng Chứng số thành phố Kon Tum 19 3.1.2 Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phịng Cơng Chứng số thành phố Kon Tum 22 3.2 NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM 27 3.2.1 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Công Chứng 27 3.2.2 Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 KẾT LUẬN .32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO NHẪN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT 01 02 03 04 Từ viết tắt QSDĐ BLDS QPPL UBND Từ viết đầy đủ Quyền sử dụng đất Bộ luật dân Quy phạm pháp luật Uỷ ban nhân dân iii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thời gian qua Nhà nước ban hành văn pháp luật bước xã hội hóa cơng chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung hoạt động cơng chứng nói riêng Qua cho thấy hoạt động cơng chứng có vai trò ngày quan trọng lĩnh vực đời sống xã hội, đặc biệt việc xác thực yêu cầu giao dịch kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch dân sự, kinh tế tổ chức, cá nhân Nhất giao dịch liên quan đến QSDĐ quy định pháp luật hành nhiều quy định yêu cầu phải công chứng để tạo sở pháp lý bảo hộ quyền lượi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia giao dịch, nhằm ngăn chặn thấp rủi ro, tranh chấp nạn lừa đảo Tuy nhiên, để vận dụng quy định vào thực tiễn đời sống xã hội điều kiện cịn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế Một mặt đội ngũ cán bộ, công chức chưa đào tạo kiến thức nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế tình hình Mặt khác tiếp thu tiến văn hóa, kĩ thuật tiên tiến nên kinh tế xã hội ngày phát triển làm cho giao dịch ngày phong phú, đa dạng hơn…Từ hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho bên tham gia giao kết ngày nhiều để lại hậu không nhỏ thực giao dịch…Trong có trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không phù hợp với pháp luật hành Ngồi văn lĩnh vực cơng chứng lĩnh vực đất đai chưa thống nhất, nhiều mâu thuẫn chồng chéo BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ kí chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phân biệt rạch rịi cơng chứng với chứng thực văn QPPL khác quy định việc công chứng chứng thực UBND cấp xã hợp đồng, giao dịch QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Vì lí trên, em chọn đề tài “Pháp luật công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất – thực tiễn Phịng Cơng chứng số thành phố Kon Tum” làm báo cáo thực tập tốt nghiệp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Xác định sở lý luận thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn để kiến nghị bước hoàn chỉnh pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước yêu cầu quản lí Nhà nước thực tiễn đặt Do cần làm rõ vấn đề lý luận thẩm quyền chứng nhận hợp đồng, giao dịch QSDĐ; trình tự, thủ tục trách nhiệm quan, tổ chức chứng nhận giao dịch thực chứng nhận giao dịch QSDĐ Đồng thời, phát vướng mắc, bất cập quy định thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch QSDĐ Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật công chứng để phù hợp với thực tiễn nay, nhằm tăng cường an toàn cho hợp đồng, giao dịch Đối tượng phạm vi nghiên cứu Tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận chung pháp luật hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định văn pháp luật như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP văn QPPL khác… Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Báo cáo thực dựa sở bám sát quan điểm, chủ trương, sách Đảng Nhà nước xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Nhân dân, Nhân dân, Nhân dân Bên cạnh đó, để thực nhiệm vụ nghiên cứu, báo cáo sử dụng phương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, cụ thể: - Phương pháp phân tích luật học: hoạt động người nghiên cứu pháp luật nhằm làm sáng tỏ nội dung quy tắt đảm bảo tính xác pháp luật quy định việc áp dụng luật thực tiễn - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân chia vấn đề lớn, phức tạp thành vấn đề nhỏ chi tiết, cụ thể - Phương pháp luật học so sánh: tiếp cận nghiên cứu phân biệt số loại hình doanh nghiệp khác Kết cấu báo cáo Ngoài phần mở đầu kết luận đề tài báo cáo thực tập có chương gồm: Chương 1: Tổng quan đơn vị thực tập Chương 2: Những vấn đề hoạt động công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất Chương 3: Thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phịng Cơng Chứng số Thành phố Kon Tum – Kiến nghị hoàn thiện CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KON TUM 1.1.1.Vị trí địa lý * Vị trí địa lý Tỉnh Kon Tum Kon Tum tỉnh miền núi vùng cao Nam Trung Bộ, biên giới, nằm phía bắc Tây Nguyên toạ độ địa lý từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ đông từ 13055'10" đến 15027'15" vĩ độ bắc Phía Tây tỉnh Kon Tum giáp nước Cộng hoà Dân chủ Nhân dân Lào Vương quốc Campuchia (với chiều dài biên giới khoảng 260 km), phía Bắc giáp tỉnh Quảng Nam (chiều dài ranh giới 142 km); phía Đơng giáp tỉnh Quảng Ngãi (chiều dài ranh giới 74 km); phía Nam giáp tỉnh Gia Lai (chiều dài ranh giới 203 km); có đường 14 nối với tỉnh Tây Nguyên Quảng Nam, đường 40 Atôpư (Lào) Nằm ngã ba Đơng Dương, Kon Tum có điều kiện hình thành cửa khẩu, mở rộng hợp tác quốc tế phía Tây Kon Tum có diện tích tự nhiên 9.676,5 km2, chiếm 3,1% diện tích tồn quốc Ngồi ra, Kon Tum có vị trí chiến lược quan trọng quốc phịng, bảo vệ mơi trường sinh thái Kon Tum đầu mối giao lưu kinh tế vùng duyên hải miền Trung nước * Vị trí địa lý thành phố Kon Tum Thành phố Kon Tum nằm địa hình lịng chảo phía nam tỉnh Kon Tum, độ cao khoảng 525m, uốn quanh thung lũng sơng Đăk Bla Phía Tây thành phố giáp huyện Sa Thầy, phía Bắc giáp huyện Đắk Hà, phía Đơng giáp huyện Kon Rẫy phía Nam giáp huyện Chư Păh thuộc tỉnh Gia Lai Thành phố có diện tích tự nhiên 43.298,15 1.1.2 Điều kiện tự nhiên * Về địa hình - Phần lớn tỉnh Kon Tum nằm phía tây dãy Trường Sơn, địa hình thấp dần từ bắc xuống nam từ đơng sang tây Địa hình tỉnh Kon Tum đa dạng: đồi núi, cao nguyên vùng trũng xen kẽ Trong đó: + Địa hình đồi, núi: chiếm khoảng 2/5 diện tích tồn tỉnh, bao gồm đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên Các núi Kon Tum cấu tạo đá biến chất cổ nên có dạng khối khối Ngọc Linh (có đỉnh Ngọc Linh cao 2.598 m) - nơi bắt nguồn nhiều sông chảy Quảng Nam, Đà Nẵng sông Thu Bồn sông Vu Gia; chảy Quảng Ngãi sơng Trà Khúc Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu phía bắc - tây bắc chạy sang phía đơng tỉnh Kon Tum Ngồi ra, Kon Tum cịn có số núi như: Bon San (1.939 m); Ngọc Kring (2.066 m) Mặt địa hình bị phân cắt hiểm trở, tạo thành thung lũng hẹp, khe, suối Địa hình đồi tập trung chủ yếu huyện Sa Thầy có dạng nghiêng phía tây thấp dần phía tây nam, xen vùng đồi dãy núi Chưmomray + Địa hình thung lũng: nằm dọc theo sơng Pơ Kơ phía nam tỉnh, có dạng lịng máng thấp dần phía nam, theo thung lũng có đồi lượn sóng Đăk Uy, Đăk Hà có nhiều chỗ bề mặt phẳng vùng thành phố Kon Tum Thung lũng Sa Thầy hình thành dãy núi kéo dài phía đơng chạy dọc biên giới Việt Nam - Campuchia + Địa hình cao ngun: tỉnh Kon Tum có cao ngun Kon Plơng nằm dãy An Khê dãy Ngọc Linh có độ cao 1.100 - 1.300 m, cao nguyên nhỏ, chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam - Rừng Kon Tum phần lớn rừng nguyên sinh có nhiều gỗ quý cẩm lai, dáng hương, pơ mu, thông… Tỉnh Kon Tum có khoảng 300 lồi thực vật, thuộc 180 chi 75 họ thực vật có hoa Động vật nơi phong phú, đa dạng, có nhiều lồi hiếm, bao gồm chim có 165 loài, 40 họ, 13 bộ, đủ hầu hết lồi chim Thú có 88 lồi, 26 họ, 10 bộ, chiếm 88% loài thú Tây Nguyên Bên cạnh lồi thú, Kon Tum cịn có nhiều loại chim q cần bảo vệ công, trĩ sao, gà lôi lơng tía gà lơi vằn * Về Khí hậu - Kon Tum thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cao nguyên Vì nên nhiệt độ trung bình năm dao động khoảng 22 - 230C, biên độ nhiệt độ dao động ngày - 90C - Độ ẩm trung bình hàng năm dao động khoảng 78 - 87% Độ ẩm khơng khí tháng cao tháng - (khoảng 90%), tháng thấp tháng (khoảng 66%) - Kon Tum có nét chung khí hậu vùng nhiệt đới gió mùa phía Nam Việt Nam, lại mang tính chất khí hậu cao ngun có mùa rõ rệt: mùa mưa chủ yếu tháng đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng năm sau Hàng năm, lượng mưa trung bình khoảng 2.121 mm, lượng mưa năm cao 2.260 mm, năm thấp 1.234 mm, tháng có lượng mưa cao tháng Mùa khơ, gió chủ yếu theo hướng đơng bắc; mùa mưa, gió chủ yếu theo hướng Tây Nam * Về thủy văn - Thành phố Kon Tum có sơng Đăk Bla chảy qua theo hướng từ Đông sang Tây, nhánh hệ thống sông Sê San Sông Đăk Bla có chiều dài 143 km, lưu lượng lớn 2.040 m3/s, lưu lượng nhỏ 14,1 m3/s, lưu lượng trung bình 106 m3/s - Do địa hình đầu nguồn sông Đăk Bla dốc, đoạn sông qua thành phố lại uốn khúc, ngoằn ngoèo làm hạn chế dòng chảy nên thường xảy ngập lũ vùng trũng hai bờ sơng vào mùa mưa Một ngun nhân tình trạng chặt phá rừng đầu nguồn bừa bãi, độ che phủ địa hình giảm dần, gây bất lợi cho vùng hạ du bao gồm thành phố * Về dân số - Kết sơ dân số tỉnh Kon Tum tính đến ngày 01/4/2019 gần 540.440 người, gần 271.620 nam (chiếm 50,26%), gần 268.820 nữ (chiếm 49,74%); dân số khu vực thành thị 172.770 người, khu vực nông thôn 367.660 người 1.1.3 Điều kiện kinh tế Vì Kon Tum có điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa hình đặc trưng khác biệt so với tỉnh khác nên mạnh góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế Kon Tum, cụ thể như: CHƯƠNG THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM – KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 3.1 THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM 3.1.1 Tình hình áp dụng pháp luật cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phịng Cơng Chứng số thành phố Kon Tum Từ Luật đất đai 2013 đời việc thực quyền chuyển QSDĐ diễn mạnh mẽ hơn, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ tránh nhiều vấn đề nhạy cảm thực công việc, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân Từ đó, thúc đẩy người dân tìm hiểu tham gia nhiều vào thị trường chuyển nhượng hoạt động công chứng Đặc biệt từ triển khai chế “một cửa” phận tiếp nhận trả kết quả, giảm thời gian làm thủ tục thì thị trường chuyển nhượng trở nên sơi động Theo số liệu thống kê Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum, trung bình ngày tiếp nhận 10-15 hồ sơ thực quyền chuyển QSDĐ Trong nửa hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất Trong trình thực tập từ tháng 2/2020 đến tháng 5/2020 Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum giúp em tiến hành thu thập số liệu để làm rõ vấn đề tình hình cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cụ thể sau: Bảng 2.1: Thống kê số liệu hợp đồng QSDĐ cơng chứng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum HỢP ĐỒNG VỀ QSDĐ Hợp Hợp Hợp Hợp Hợp Hợp Năm đồng đồng đồng đồng vay đồng cho đồng cho chuyển tặng cho chấp vốn thuê thuê lại nhượng QSDĐ QSDĐ QSDĐ QSDĐ QSDĐ QSDĐ 2014 455 113 90 73 128 70 2015 626 141 113 126 135 122 2016 840 192 160 175 180 153 2017 953 255 176 200 212 149 2018 1084 379 189 201 234 156 2019 1121 401 217 233 242 164 (Nguồn: Phịng Cơng chứng số 1) Từ bảng số liệu cho thấy hồ sơ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thay 19 đổi qua năm Cụ thể, năm 2014 số hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 455 hợp đồng tổng số 929 hợp đồng chiếm tỷ lệ 48,98% tổng số hợp đồng quyền sử dụng đất Năm 2015 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 626 hợp đồng tổng số 1263 hợp đồng chiếm tỷ lệ 49,56% tổng số hợp đồng quyền sử dụng đất, tăng 0,58% so với năm 2014 Năm 2016 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 840 hợp đồng tổng số 1700 hợp đồng chiếm tỷ lệ 49,41% tổng số hợp đồng quyền sử dụng đất, giảm không đáng kể so với năm 2015 Năm 2017 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 953 hợp đồng tổng số 1945 hợp đồng chiếm tỷ lệ 49% tổng số hợp đồng quyền sử dụng đất, giảm 0,41% so với năm 2016 Năm 2018 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1084 hợp đồng tổng số 2243 hợp đồng chiếm tỷ lệ 48,33% tổng số hợp đồng quyền sử dụng đất, giảm 0,67% so với năm 2017 Năm 2019 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1121 hợp đồng tổng số 2378 hợp đồng chiếm tỷ lệ 47,14% tổng số hợp đồng quyền sử dụng đất, giảm 1,19% so với năm 2018 Như vậy, nhìn chung số lượng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum có biến động theo năm, cụ thể năm 2014 với 455 hợp đồng đến năm 2019 tăng lên đến 1121 hợp đồng, trình độ dân trí người dân ngày nâng cao, ý thức người dân việc áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng giao dịch mà đặc biệt hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày phát triển Đồng thời nhằm đảm bảo an toàn pháp lý tham gia giao dịch, phòng ngừa tranh chấp xảy để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân áp dụng tốt quy định pháp luật công chứng Để làm rõ tình hình áp dụng pháp ḷt cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thành phố Kon Tum em xin đưa số ví dụ cụ thể sau: Ví dụ 1: Ơng Nguyễn Văn A Nguyễn Thị B (kết hôn năm 1999) chủ sở hữu hợp pháp đất 7.000 m2 đất xã Đoàn Kết, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum theo Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất số QSDĐ/0204-KT UBND tỉnh Kon Tum cấp ngày 21 tháng 05 năm 2005 Đến năm 2017 ơng Nguyễn Văn A chết tai nạn giao thông Ngày 10/4/2019 bà Nguyễn Thị B đến Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum để công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà ông Nguyễn Văn A bà Nguyễn Thị B chủ sở hữu hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng ông Trần Văn C 1/ Điều kiện để bà Nguyễn Thị B chuyển nhượng QSDĐ cho ơng Trần Văn C là: Trong trường hợp theo Luật Hơn nhân gia đình năm 2014 đất 7.000 m2 đất xã Đoàn Kết, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum tài sản chung ông Nguyễn Văn A Và bà Nguyễn Thị B Mặc khác, ông A chết mà không để lại di chúc nên theo BLDS 2015 phải thực phân chia di sản A theo tài sản chung vợ chồng Theo 20 Phịng Cơng chứng sẽ hướng dẫn cho bà B thủ tục phân chia di sản thừa kế với điều kiện bà B thỏa thuận với người hưởng thừa kế theo pháp luật ông A Sau bà B nộp văn phân chia di sản thừa kế công chứng với giấy chứng nhận QSDĐ mà ông A bà B chủ sở hữu sang Phòng Tài nguyên Môi trường đăng để bà B cấp sổ đứng tên bà Nguyễn Thị B lúc bà B chuyển nhượng QSDĐ cho ông Trần Văn C theo quy định pháp luật (Theo khoản 1, khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) 2/ Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng bà Nguyễn Thị B bên nhận chuyển nhượng QSDĐ cho ông Trần Văn C tiến hành điều 40 Luật Công chứng 2014 sau: Bà B cần nộp hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm giấy tờ sau đây: - Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu); - Dự thảo hợp đồng (nếu có); - Bản chứng minh nhân dân, sổ hộ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng; - Bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có Cơng chứng viên tiếp nhận hồ sơ kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng Trong trường hợp này, hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thụ lý, ghi vào sổ công chứng Người yêu cầu công chứng (bà B ông C) tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị người yêu cầu công chứng Người yêu cầu công chứng (bà B ơng C) đồng ý tồn nội dung dự thảo hợp đồng, giao dịch ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên u cầu người u cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào trang hợp đồng, giao dịch Ví dụ 2: Ông Lê Văn H Phạm Thị N (kết hôn năm 2008) chủ sở hữu hợp pháp đất 500 m2 đất phường Nguyễn Trãi, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum theo Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất số QSDĐ/269-KT UBND tỉnh Kon Tum cấp ngày 14 tháng 01 năm 2010 Tháng 10/ 2012 ông H bị tuyên phạt tù chấp hành án trại giam Kon Tum Tháng 3/ 2018 bà N đến Phịng Cơng chứng số để làm hợp đồng chuyền nhượng QSDĐ cho bà Đỗ Thị Q 1/ Căn theo điều 33 Luật Hơn nhân gia đình 2014 500m2 tài sản chung vợ chồng ơng H bà N Ngồi ra, việc định đoạt tài sản chung vợ chồng theo điều 35 Luật Hơn nhân gia đình 2014 vợ chồng thỏa thuận Và trường hợp này, tài sản chung bất động sản phải có văn thỏa thuận Như vậy, bà N muốn chuyển nhượng QSDĐ mà tài sản chung vợ chồng bà phải có thỏa thuận văn vợ chồng Mà chồng bà ông H chấp hành án trại giam 21 Kon Tum bà N phải đến nơi chồng chấp hành án để viết giấy ủy quyền cho vợ giấy ủy quyền cần công chứng theo khoản điều 44 Luật Công chứng 2014 Sau công chứng xong hợp đồng ủy quyền bà N có đủ điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ cho bà Q theo khoản 1, khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 2/ Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng bà Phạm Thị N bên nhận chuyển nhượng QSDĐ cho bà Đỗ Thị Q tiến hành điều 40 Luật Cơng chứng 2014 (tương tự ví dụ 1) 3.1.2 Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phòng Công Chứng số thành phố Kon Tum * Ưu điểm Bám sát chương trình, kế hoạch cơng tác Phịng, Sở, tập thể Phịng Cơng chứng số ln đồn kết, tích cực thực nhiệm vụ, mặt công tác, tiếp tục thực Luật Công chứng năm 2014 văn hướng dẫn thi hành mở rộng thẩm quyền chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký, chứng thực dịch… cho tổ chức hành nghề công chứng, cơng chức, viên chức người lao động Phịng cơng chứng nhận thức vai trị, vị trí hoạt động Theo hoạt động cơng chứng bước phát triển theo hướng chuyên nghiệp, đại, nâng cao hiệu lực, hiệu công chứng, đáp ứng nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch bảo đảm hành lang an toàn pháp lý cho cá nhân, tổ chức đến yêu cầu công chứng Phịng tiến hành thường xun có giải pháp thay đổi quy trình giải hồ sơ cơng chứng, xếp lại quy trình nhận xử lý hồ sơ khoa học hơn, rút ngắn thời gian chờ đợi Nhân dân Công chức, viên chức người lao động Phòng đào tạo trình độ chun mơn nghiệp vụ, ngoại ngữ tin học Có phẩm chất trị, tinh thần đồn kết trí cao, tận tụy với cơng việc, ln hồn thành cơng việc với kết tốt Cơ sở vật chất đảm bảo thuận tiện đáp ứng u cầu cơng chứng Bên cạnh đó, Phịng ln quan tâm đạo, hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp Đây điều kiện thuận lợi để Phòng hồn thành tốt nhiệm vụ trị Số lượng công chứng hợp đồng, giao dịch thực Phòng thời gian qua tăng số lượng giá trị Ngoài giao dịch pháp lý bắt buộc phải công chứng, số lượng giao dịch mà tổ chức, cá nhân tự nguyện u cầu cơng chứng Phịng tăng nhanh, phổ biến đa dạng * Những khó khăn vướng mắc Trong q trình hoạt động Cơng chứng Phịng Cơng chứng số cịn có khó khăn cụ thể như: - Theo quy định Điểm a, Khoản 1, Điều 118 Luật Nhà Giao dịch mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà nhà phải có đủ điều kiện có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, địa phương việc cấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định chưa triển khai, phổ biến rộng 22 rãi cho cá nhân, tổ chức nên tham gia hợp đồng, giao dịch khách hàng cịn bị hạn chế quyền lợi - Việc xây dựng sở liệu công chứng bao gồm thông tin nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch tài sản thơng tin biện pháp ngăn chặn áp dụng tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch công chứng thông tin hợp đồng, giao dịch liên quan đến giao dịch hướng dẫn việc quản lý, khai thác sở liệu công chứng địa bàn thành phố Kon Tum chưa triển khai Do chưa có kết nối, chia sẻ thông tin tổ chức hành nghề công chứng với tổ chức hành nghề cơng chứng với văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tài sản giao dịch; chưa tạo chế liên thông tổ chức hành nghề công chứng, quan thuế, quan đăng ký giao dịch bảo đảm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực thủ tục hành giao dịch bất động sản Điều dẫn đến xảy tình trạng khơng kịp thời phát hiện, ngăn chặn hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật xảy rủi ro hoạt động công chứng hạn chế, chưa kịp thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích tổ chức, cá nhân hoạt động cơng chứng nói chung - Kỹ hành nghề công chứng nghiệp vụ kiểm tra, nhận dạng tài liệu, hồ sơ giả đội ngũ công chứng viên nhân viên nghiệp vụ phịng nói riêng cơng chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh nói chung chưa nâng cao thường xuyên - Hiện địa phương chưa thành lập Hội Cơng chứng viên tỉnh Nếu thành lập bước tiến lớn hoạt động công chứng địa bàn tỉnh Việc Hội Công chứng viên tỉnh đời đảm bảo cho hoạt động công chứng địa bàn tỉnh có thêm vị trí pháp lý định Hoạt động cơng chứng giao dịch có đặc thù xác định khía cạnh pháp lý giao dịch dựa loại giấy tờ hồ sơ công chứng (trong môi trường hồ sơ) Tuy nhiên, hoạt động công chứng giao dịch quyền sử dụng đất thực tiễn tồn số vướng mắc thông tin hồ sơ cơng chứng chưa đầy đủ, thiếu xác Sau đậy vướng mắc thực tiễn công chứng giao dịch quyền sử dụng đất đại bàn thành phố Kon Tum - Vướng mắc việc xác định số lượng tư cách tham gia ý kiến thành viên hộ gia đình sử dụng đất Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo khoản 29 Điều Luật Đất đai năm 2013 có nội hàm khác biệt so với khái niệm “gia đình” theo pháp luật nhân gia đình, khái niệm “hộ gia đình” theo Bộ luật Dân Theo đó, khơng phải thành viên gia đình đồng thời thành viên hộ gia đình sử dụng đất Khi hộ gia đình sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất hộ cho chủ thể khác theo quy định pháp luật dân sự, giao dịch phải người đại diện hộ trực tiếp giao kết phải có thỏa thuận tất thành viên người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ (khoản Điều 212 Bộ luật Dân năm 2015) 23 Điều cho thấy, công chứng giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất cần phải xác định số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất tham gia ý kiến giao dịch thành viên cụ thể hộ Nếu xác định khơng xác vấn đề này, nguyên tắc giao dịch sẽ bị vô hiệu Nhưng công chứng viên lại thực xem xét, đánh giá vấn đề môi trường hồ sơ, đó, hồ sơ u cầu cơng chứng cần có loại giấy tờ có giá trị pháp lý đầy đủ thông tin phép xác định vấn đề Tuy nhiên, từ trước đến nay, quy định pháp luật kể thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình thể tên thành viên đại diện mà khơng có thơng tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất Do vậy, thực tiễn, công chứng giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình chủ hộ trực tiếp xác lập, công chứng viên phải xem xét tư cách thành viên hộ để xác định giao dịch có hội đủ điều kiện có hiệu lực hay khơng Việc xem xét dựa thông tin sổ hộ Vấn đề đặt là, việc vào sổ hộ có cho phép người cơng chứng xác định xác thành viên có tư cách hỏi ý kiến giao dịch hay không? Quy định khoản 29 Điều Luật Đất đai năm 2013 tạo sở pháp lý cho người cơng chứng xác định số thành viên hộ gia đình sử dụng đất thời điểm mà hộ nhận chuyển nhượng hay Nhà nước giao, cho thuê hay công nhận quyền sử dụng đất, vào mốc thời gian mà thành viên tách nhập vào hộ Ví dụ, thời điểm Nhà nước giao đất năm 1992, K nhập hộ năm 2005 dù K thành niên có lực hành vi dân không cần hỏi ý kiến giao dịch Tuy nhiên, sổ hộ với tính chất loại giấy tờ để quản lý cư trú, nên có khả xác định nơi thường trú hợp pháp công dân mà không phản ánh, thể tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất Nơi thường trú khơng cho phép suy luận cách đương nhiên công dân sống chung với nhau, sản xuất kinh tế (ví dụ đất nông nghiệp), “đang sống chung” thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện để xem xét tư cách tham gia ý kiến người giao dịch chủ hộ trực tiếp xác lập Trong thực tế, có trường hợp, thành viên gia đình ly khỏi q hương, gia đình để làm ăn, cơng tác, học tập lâu dài nơi khác lâu (trước thời điểm tạo lập quyền sử dụng đất) chưa tạo lập nhà riêng coi có hộ với gia đình Trường hợp khác, người khơng có tên sổ hộ bị xóa thường trú sau tạo lập quyền sử dụng đất lại thành viên sử dụng đất thời điểm tạo lập tài sản đó, người thành viên gia đình cịn sống chung thành viên hộ gia đình sử dụng đất - Vướng mắc việc xác định đối tượng giao dịch tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng Trong trường hợp người vợ (hoặc chồng) người nước người Việt Nam định cư nước ngồi khơng đủ điều kiện sử dụng đất Việt Nam, kể quyền sử 24 dụng đất tài sản chung vợ chồng, theo Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TTBTNMT), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể thông tin người chồng (hoặc vợ) công dân Việt Nam Bên vợ chồng không đủ điều kiện trở thành người sử dụng đất sẽ thông tin giấy chứng nhận Nói khác đi, trường hợp này, phần thông tin người sử dụng đất ghi giống trường hợp quyền sử dụng đất tài sản cá nhân Hơn nữa, kể vợ chồng công dân Việt Nam pháp luật Việt Nam cho phép vợ chồng thỏa thuận người đứng tên giấy chứng nhận Chính thế, kể quyền sử dụng đất tài sản chung vợ, chồng công dân Việt Nam có khả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể thông tin vợ chồng Từ cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thông tin cá nhân dựa vào thơng tin chưa cho phép xác định quyền sử dụng đất tài sản cá nhân tài sản chung vợ chồng Thực tế, xu hướng phổ biến công chứng viên phải tiếp tục đề nghị người có tên giấy chứng nhận cung cấp loại giấy tờ để làm rõ vấn đề: (i) Cung cấp giấy tờ xác nhận tình trạng nhân nhằm xem xét thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tồn mối quan hệ hợp pháp với người khác hay không; (ii) Nếu tồn quan hệ hôn nhân hợp pháp thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên tiếp tục phải cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tài sản riêng chứng minh vợ hay chồng ủy quyền cho định đoạt quyền sử dụng đất chung Điều cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiếu hay khơng xác thông tin người sử dụng đất, nên vai trị việc chứng minh người người có quyền định đoạt tài sản Việc công chứng viên yêu cầu cung cấp thêm giấy tờ khác nhằm xác thực khả xảy để ngăn ngừa rủi ro cho bên, nên nói phù hợp với quy định pháp luật Nhưng xu hướng gặp phải vướng mắc định: Nếu quyền sử dụng đất đích thực tài sản riêng người đó, mà ngun tắc, tồn giấy tờ chứng minh giao dịch tặng, cho riêng, thừa kế riêng, nhận chuyển nhượng tài sản riêng… nộp quan đăng ký đất đai để cấp giấy chứng nhận, nên người cung cấp giấy tờ giao dịch để chứng minh quyền sử dụng đất tài sản riêng Trường hợp này, bắt buộc người yêu cầu công chứng cung cấp giấy tờ việc xác định tài sản riêng có bất hợp lý định người chủ sở hữu đích thực lại phải có xác nhận người khác để làm thủ tục định hoạt tài sản Thực tế có trường hợp, người yêu cầu công chứng cung cấp thêm giấy đăng ký kết Theo đó, thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm kết hôn Tuy nhiên, công chứng viên lúng túng cho quyền sử dụng đất tạo lập thời gian người tồn quan hệ nhân trước Khi lại cần 25 phải có giấy xác nhận tình trạng nhân thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định Nhưng thực tế, việc xin giấy xác nhận tình trạng nhân q khứ khó khăn - Vướng mắc xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện giao dịch hay không? Theo quy định pháp luật hành, trường hợp đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất giao dịch Cụ thể, quy định khoản Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 khoản Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, theo đó, “hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có định giao đất Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận khơng cịn nhu cầu sử dụng chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác chuyển sang làm nghề khác khơng cịn khả lao động” Tuy nhiên, thực tế thời gian gần đây, xảy khơng trường hợp người sử dụng diện tích đất tiến hành chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng tổ chức hành nghề công chứng thực công chứng giao dịch Nguyên nhân thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thực minh thị để cơng chứng viên có sở xác định diện tích đất chưa đủ điều kiện để giao dịch Theo quy định điểm b khoản Điều Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước nêu thơng tin nguồn gốc sử dụng đất thể trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất khác Do đó, cơng chứng viên nắm tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đương sự, song khơng có đủ thơng tin cần thiết để xác định giao dịch vi phạm pháp luật Trong trường hợp đó, cho cơng chứng viên có lỗi có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo tác giả chưa thực cơng hợp lý Bởi lẽ, công chứng viên có trách nhiệm xác thực khía cạnh pháp lý theo hồ sơ cơng chứng mà khơng có trách nhiệm xác thực vấn đề không nêu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, cho cơng chứng viên khơng có trách nhiệm bồi thường thiệt hại trường hợp quyền lợi bên giao dịch không bảo đảm - Vướng mắc việc xác định tư cách người ký giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất Khoản Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ (Thơng tư số 02/2015/TTBTNMT) quy định: “Người có tên giấy chứng nhận người ủy quyền theo quy định pháp luật dân quy định khoản Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thực việc ký hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành viên hộ gia đình sử 26 dụng đất đồng ý văn văn công chứng chứng thực theo quy định pháp luật” Quy định có khác biệt đáng kể so với pháp luật dân Trong Bộ luật Dân năm 2005, việc định đoạt tài sản tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý mà không thiết phải tất thành viên hộ đồng ý Trong Bộ luật Dân năm 2015 khác biệt lại lớn hơn: Việc định đoạt tài sản bất động sản phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác Ở đây, theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, có “luật” quy định khác áp dụng quy định Do vậy, tồn khoản Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT khơng khơng cụ thể hóa quy định pháp luật dân mà có mâu thuẫn định, gây vướng mắc, thiếu thống công chứng, chứng thực quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngồi ra, khoản Điều 117 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp luật có quy định” Như vậy, vấn đề quy định Bộ luật này, Luật Đất đai năm 2013 không đưa điều kiện hình thức giao dịch ủy quyền thành viên hộ gia đình với người trực tiếp ký giao dịch đó, đó, quy định Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT sẽ tạo môi trường thiếu minh bạch, gây lúng túng, vướng mắc lại quy định bắt buộc phải có cơng chứng, chứng thực Trong thực tế, trường hợp người yêu cầu công chứng, chứng thực chứng minh thành viên lại hộ gia đình ủy quyền cho giao dịch quyền sử dụng đất (như email, video thơng điệp liệu phản ánh xác có khả lưu trữ), hồ sơ cơng chứng có hợp lệ khơng? 3.2 NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM 3.2.1 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Công Chứng - Tiếp tục tham mưu cho Sở Tư pháp đề xuất UBND tỉnh xây dựng sở liệu Cơng chứng địa bàn tỉnh, việc sớm xây dựng Cơ sở liệu công chứng thơng tin nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch tài sản thông tin biện pháp ngăn chặn áp dụng tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch việc cần thiết cấp bách nhằm ngăn ngừa giao dich xấu, hạn chế rủi ro cho cơng chứng viên nói riêng hoạt động cơng chứng nói chung địa bàn thành phố Kon Tum, đồng thời tham mưu cho lãnh đạo Sở phối hợp với quan có thẩm quyền việc tổ chức tập huấn nghiệp vụ kiểm tra, nhận dạng tài liệu hồ sơ giả Đề xuất sửa đổi, bổ sung việc thu quản lý phí cơng chứng theo hướng quản lý việc thu việc chi Phịng cơng chứng văn phịng cơng chứng nhằm thường xuyên cập nhật mẫu giấy tờ quan nhà nước ban hành cách thức nhận biết giấy tờ thật giả, kèm theo trang bị máy móc kiểm tra, đối chiếu Phải xây dựng chế phối hợp 27 chuyên môn tổ chức hành nghề cơng chứng với văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất để đảm bảo chặt chẽ mặt pháp lý hợp đồng, văn công chứng - Đề nghị thành lập Hội công chứng viên tỉnh Hội Cơng chứng viên đời sẽ “ngơi nhà chung” tập hợp, đồn kết đội ngũ cơng chứng viên, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cơng chứng viên, giám sát việc tuân theo pháp luật, thực quy tắc đạo đức hành nghề công chứng; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc q trình hành nghề tạo điều kiện để công chứng viên trao đổi, học tập kinh nghiệm chuyên sâu nghề nghiệp phát huy tính tự quản tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng; nâng cao chất lượng hoạt động hành nghề cơng chứng, góp phần ổn định phát triển kinh tế - xã hội địa phương Như vậy, thấy tình hình nay, đội ngũ công chứng viên ngày phát triển số lượng làm tăng thêm tính phức tạp công tác quản lý công chứng Yêu cầu quản lý nhà nước tổ chức, hoạt động công chứng đặt điều kiện cao, vừa nhằm đảm bảo vai trò quản lý, vừa phát huy vai trò tự quản tổ chức xã hội nghề nghiệp cơng chứng viên, địi hỏi phải có tổ chức xã hội nghề nghiệp để công chứng viên tự quản, giám sát lẫn hoạt động hành nghề Do vậy, việc thành lập Hội công chứng viên xu tất yếu, giúp hoạt động công chứng địa phương ngày chuyên nghiệp, đại Trong thời gian qua, tượng gian dối, lừa đảo, giả mạo giấy tờ, giả mạo người yêu cầu công chứng hoạt động công chứng có chiều hướng gia tăng, mức độ tinh vi, phức tạp hơn, gây khó khăn cho hoạt động cơng chứng viên, đó, có khơng người dân, tổ chức “phàn nàn” đến công chứng, họ khơng CCV hướng dẫn, giải thích rõ ràng nội dung, thủ tục cơng chứng Chính thiếu sót hay hạn chế nghiệp vụ CCV gây khơng hậu cho người dân xã hội Vì việc nâng cao chất lượng đội ngũ cơng chứng viên cần thiết Theo cần xác định rõ địa vị pháp lý công chứng viên, quy định rõ công chứng viên chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng viên, nâng thời gian đào tạo nghề công chứng từ tháng lên 12 tháng, bổ sung quy định người miễn đào tạo phải tham gia khóa bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng trước đề nghị bổ nhiệm công chứng Sửa đổi quy định tập hành nghề công chứng theo hướng không miễn đào tạo nghề công chứng mà giảm thời gian tập đối tượng miễn đào tạo nghề công chứng trước đây, bổ sung quy định kiểm tra kết tập hành nghề công chứng, quy định công chứng viên hành nghề đến 65 tuổi, bổ sung quy định kiểm tra tổ chức kiểm tra kết tập hành nghề công chứng, bồi dưỡng thường xuyên 3.2.2 Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất Nhằm tháo gỡ vướng mắc vừa nêu, em xin đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng cụ thể sau: 28 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT nên cụ thể hóa thơng tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách liệt kê họ tên người mục thông tin “người sử dụng đất” liệt kê mục “ghi chú” giấy chứng nhận Điều không tháo gỡ vướng mắc nêu mà phù hợp với tinh thần Bộ luật Dân năm 2015 Theo Bộ luật Dân năm 2015, hộ gia đình khơng cịn tư cách chủ thể quan hệ dân nói chung giao dịch dân nói riêng, khơng có người đại diện theo pháp luật Cho nên, người trực tiếp giao kết giao dịch quyền sử dụng đất hộ chủ hộ với đồng ý thành viên lại, mà tất thành viên hộ bên giao dịch thành viên ký giao dịch với tư cách cá nhân đại diện theo ủy quyền cá nhân khác Bên cạnh đó, Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT cần quy định theo hướng, trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, mà vợ chồng ủy quyền cho người lại đứng tên đăng ký thuộc trường hợp khơng có quyền sử dụng đất Việt Nam mục “người sử dụng đất” ghi thông tin bên chồng vợ người ủy quyền đủ điều kiện sử dụng đất, phần “ghi chú” phải ghi thông tin để phân định với trường hợp cá nhân sử dụng đất Theo đó, mục ghi là: “Quyền sử dụng đất chung với chồng (vợ) ông (bà):… (ghi họ tên bên chồng, vợ lại) Trường hợp quyền sử dụng đất tạo lập theo nguồn gốc mà pháp luật bắt buộc phải hội đủ điều kiện định giao dịch phần thơng tin “nguồn gốc đất” cần ghi rõ, cụ thể giao theo nguồn gốc Chẳng hạn trường hợp nói trên, mục cần ghi cụ thể: “Nguồn gốc đất: Đất Nhà nước giao đất theo sách ưu đãi hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số” đoạn phải ghi rõ mục “ghi chú” giấy chứng nhận Đối với Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT, hạn chế đặt yêu cầu cao so với Bộ luật Dân sự, theo đó, thành viên hộ gia đình sử dụng đất ký giao dịch có tất thành viên đồng ý Vì vậy, nội dung cần sửa đổi cho phù hợp với Bộ luật Dân năm 2015 Ngoài ra, giao dịch bất động sản phải cơng chứng để đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, đồng thời biện pháp tăng cường quản lý, bảo hộ Nhà nước để giảm thiểu rủi ro cho bên tham gia giao dịch Việc công chứng hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất bắt buộc trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên Quy định trường hợp bất động sản quan trọng không liên quan đến kinh doanh bất động sản phải cơng chứng, chứng thực Các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất 29 động sản công chứng chứng thực theo nhu cầu bên trường hợp khác theo nhu cầu bên tham gia giao dịch Quy định giao dịch bất động sản phải công chứng, chứng thực theo nhu cầu bên tham gia giao dịch Với phương án này, bên giao dịch dân có quyền tối đa việc định có cơng chứng, chứng thực giao dịch bất động sản để hưởng ưu điểm mà công chứng, chứng thực mang lại Ngược lại hợp đồng khơng cơng chứng, chứng thực giao dịch bất động sản không bị vô hiệu bên không bị bắt buộc phải thực Với quy định yêu cầu công chứng giao dịch bất động sản cần thiết hợp lý điều kiện nước ta nay, khơng có ý nghĩa lớn việc bảo vệ lợi ích Nhà nước, tăng cường công tác quản lý đất đai mà cịn có ý nghĩa quan trọng việc bảo vệ quyền lượi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch Để đảm bảo thực đầy đủ thẩm quyền công chứng, chứng thực gaio dịch bất động sản, quan quản lý cơng chứng cần có giải pháp khắc phục tồn tại, bất cập hoạt động công chứng, phát huy vai trị tổ chức hành nghề cơng chứng, cơng chứng viên, làm sở phát triển tồn diện lĩnh vực 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật Đất đai, Dân Việt Nam, em rút số kết luận sau đây: - Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận quan trong pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chế giải tranh chấp Quyền sử dụng đất quyền tài sản ngưòi dân - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Do cần hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Để hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm cơng tác địa 31 KẾT LUẬN Nghiên cứu đặc điểm pháp luật công chứng hợp đồng QSDĐ, đặc biệt hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giúp có nhìn tồn diện hoạt động này, đồng thời đề xuất định hướng xây dựng hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng giao dịch khác quyền sử dụng đất Bài báo cáo có phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật lĩnh vực này.Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai giải pháp tổng thể đồng nhằm thúc đẩy quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển, kiện toàn chế quản lý nhà nướcđối với pháp luật công chứng, mở rộng tối đa quyền lợi ích cho người sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa bất động sản, kiểm sốt tranh chấp, vi phạm phát sinh Với khả nghiên cứu cịn hạn chế khó khăn tài liệu nghiên cứu tham khảo lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, báo cáo cịn có thiếu sót định Những kết đạt báo cáo ngồi có làm việc nghiêm túc em cịn có giúp đỡ tận tình quý báu Giảng viên hướng dẫn thầy cô Em trân trọng cảm ơn! 32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ luật Dân ngày 24 tháng 11 năm 2015 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017); [2] Luật Công chứng ngày 20 tháng năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015); [3] Luật Nhà ngày 25 tháng 11 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015); [4] Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014); [5] Luật Hôn nhân gia đình ngày 19 tháng năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015); [6] Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015); [7] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai [8] Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [9] Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15 tháng 06 năm 2015 Bộ Tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật cơng chứng (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 08 năm 2015); [10] Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực kể từ ngày 05 tháng năm 2014); ... 455 11 3 90 73 12 8 70 2 015 626 14 1 11 3 12 6 13 5 12 2 2 016 840 19 2 16 0 17 5 18 0 15 3 2 017 953 255 17 6 200 212 14 9 2 018 10 84 379 18 9 2 01 234 15 6 2 019 11 21 4 01 217 233 242 16 4 (Nguồn: Phịng Cơng chứng số. .. THÀNH PHỐ KON TUM – KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 3 .1 THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM 3 .1. 1 Tình hình áp dụng pháp luật. .. PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM – KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 19 3 .1 THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM