bài tập lớn lap PT du an tuấn anh

1 MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU………………………………………………………………… CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở .6 1.1 Đầu tư phát triển nhà ở………………………………………………………6 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà ở…………………………………… 1.1.2 Đầu tư phát triển nhà đô thị……………………………………… 1.1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà ở……………………7 1.1.3.1 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà ở………….7 1.1.3.2 Đặc điểm thành phố Vinh yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở………………………………………………………………… 1.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở…………………………………… .8 1.2.1 Nguồn vốn ngân sách nhà nước…………………………………… 1.2.2 Vốn tự có………………………………………………………………9 1.2.3 Vốn vay…………………………………………………………… 10 1.2.4 Vốn huy động nhân dân(khách hàng)…………………………11 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO ĐỐI TƯỢNG THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ VINH- NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2000- 2010…………………………….……………………………12 2.1 Tình hình chung nhà giá nhà cho đối tượng thu nhập thấp năm gần đây…………………………………………………….…12 2.1.1 Tình hình nhà thành phần thu nhập thấp thành phố Vinh mức sống cư dân thành phố Vinh………………………………………………….12 2.1.2 Vài nét trình phát triển nhà thành phố Vinh giai đoạn từ 2000 đến 2010………………………………………………………………………… 14 2.1.3 Giá nhà ở, giá xây dựng nhà năm gần đây……… 16 2.2 Thực trạng đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp thành phố Vinh giai đoạn 2000- 2010………………………………………… 17 2.2.1 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp…… 17 2.2.2 Tình hình đầu tư phát triển thông qua công tác tái xây dựng tái định cư nhà thu nhập thấp Nghệ An……………………………………………….18 2.3 Đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp thành phố Vinh giai đoạn 2000- 2010………….…………………………… 19 2.3.1 Kết đạt được…………………………………………………… 19 2.3.2 Hiệu sử dụng vốn dự án đầu tư xây dựng nhà cho thành phần thu nhập thấp…………… …………………………………………………19 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO THÀNH PHẦN THU NHẬP THẤP Ở THÀH PHỐ VINH- NGHỆ AN………………………………21 3.1 Định hướng phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp thành phố Vinh đến năm 2015……………………………………………………………….21 3.1.1 Quan điểm phát triển nhà thành phố Vinh đến năm 2015……………… 21 3.1.1.1 Quan điểm đối tượng chương trình phát triển nhà……… 21 3.1.1.2 Quan điểm tài chính.……………… ………………………….21 3.1.1.3 Quan điểm kiến trúc quy hoạch…… ………………………… 22 3.2 Một số gải pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp thành phố Vinh- Nghệ An………… 22 3.2.1 Những hỗ trợ vè tài nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà cho thành phần thu nhập thấp thành phố Vinh- Nghệ An……………………………22 3.2.1.1 Tài nhà có đặc điểm riêng so với đầu tư cho vay khác……………………………………………………………………………… 22 3.2.1.2 Cho vay dể phát triển nhà ở……….……………………………….23 3.2.2 Đầu tư phát triển nhà cần phải phù hợp với nguyện vọng khả toán thành phần thu nhập thấp……………………………………… ……….24 3.2.2.1 Nguyện vọng khả toán thành phần thu nhập thấp……………………………………………………………………………… 24 3.2.2.2 Các loại hình nhà ưa chuộng thành phần thu nhập thấp……………………………………………………………… 25 3.2.3 Một số giải pháp cung cấp có hiệu nhà cho thành phần thu nhập thấp……………………………………………………………………………… 26 3.2.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đàu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Thành phố Vinh- Nghệ An………………………… 27 C – KẾT LUẬN………………………………………………………………… 29 A- PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, gia đình Nhà phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, lĩnh vực luôn giành quan tâm lớn quan tâm hàng đầu xã hội Nhà nhu cầu thiếu người, gia đình xã hội Ở nước ta với q trình thị hóa phát triển kinh tế thị trường nhu cầu nhà diễn ngày sôi động nhà trở thành vấn đề xúc quan tâm Đảng Nhà nước Từ 10 năm nay, với công đổi mới, chủ trương sách Đảng Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho người xây dựng nhà Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp để họ có nhà tốn khó khăn Vấn đề đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà cho đô thị đặt cho nhà quản lý đo thị phải đứng trước khó khăn, thử thách phức tạp Nhiều tượng xã hội phức tạp nảy sinh lĩnh vực nhà như: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội…Những tượng gây khơng khó khăn vấn đề quản lý đô thị Nhận thấy vấn đề đó, để góp phần giải nhà cho người có thu nhập thấp nên em chọn đề tài nghiên cứu là: “Thực trạng giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho thành phần có thu nhập thấp thành phố Vinh – Nghệ An nay” Mục đích nghiên cứu đề tài Để đẩy nhanh tốc độ thị hóa với q trình Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước vấn đề nhà đặc biệt nhà cho người có thu nhập thấp phải giải đắn kịp thời nhằm ổn định trị xã hội, tạo sống ấm no cho nhân dân, xây dựng xã hội văn minh giàu đẹp Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực trạng nhà đầu tư nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn thành phố Vinh- Nghệ An Những mặt đạt được, chưa đạt 10 năm trở lại từ năm 2000 đến năm 2010 Từ đưa giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho người có thu nhập thấp thành phố Vinh- Nghệ An Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề nhà cho thành phần thu nhập thấp địa bàn Thành phố Vinh – Nghệ An từ năm 2000 đến năm 2010 Nội dung nghiên cứu Nội dung nghiên cứu tập trung vào chủ đề thực trạng giải pháp nâng cao hiệu đầu tư nhà cho người có thu nhập thấp thành phố Vinh- Nghệ An giai đoạn Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận đề tài gồm có ba chương: CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO ĐỐI TƯỢNG THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ VINH- NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2000- 2010 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO THÀNH PHẦN THU NHẬP THẤP Ở THÀH PHỐ VINH- NGHỆ AN B – NỘI DUNG CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 1.1 Đầu tư phát triển nhà 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà Nhà nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt thiên nhiên người Tại người sinh ra, nuôi dưỡng, tồn trưởng thành Tuy sản phẩm trình sản xuất nhà coi sản phẩm hàng hóa đặc biệt có đặc điểm sau: - Nhà tài sản cố định có tuổi thọ lâu dài tùy thuộc vào kết cấu vật liệu tạo nên - Nó có tính cố định hình dáng kiến trúc kết cấu trang thiết bị nên khó thay đổi - Nhu cầu nhà phong phú, phụ thuộc vào khả nhu cầu đối tượng - Đối với khu thị nhà phận quan trọng chủ yếu nằm sở hạ tầng đô thị mà cụ thể sở hạ tầng xã hội 1.1.2 Đầu tư phát triển nhà thị Trong xã hội có hai cách để giải nhu cầu nhà là: Người có nhu cầu tự xây dựng nhà tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hóa cung ứng cho thị trường Cách thứ nhất: Quá trình xây dựng gắn liền với diện tích đất định bị lợi ích hay nhóm cá nhân Điều không nên tồn khu thị mật độ dân số đông tăng lên không ngừng quỹ đất lại có hạn Hình thức phù hợp với nông thôn nơi mà không bị sức ép dân số diện tích đất Cách thứ hai: Nhà thực trở thành thứ hàng hóa tạo nhờ trình đầu tư hoạt động đầu tư phát triển tạo tài sản cho xã hội, lại tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu tư phát triển nhà mà đất đai thị sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ cho đông đảo dân cư cách bình đẳng, giúp họ ổn định chỗ để yên tâm lao động góp phần vào tăng trưởng phát triển chung xã hội 1.1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà 1.1.3.1 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà Cũng hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà chịu tác động nhân tố môi trường vi mô vĩ mô, chủ quan khách quan, yếu tố kinh tế - xã hội môi trường đầu tư Sự thay đổi nhân tố có lúc tác động tiêu cực có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu tư Có thể kể đến nhân tố sau: - Lãi suất: Đây yếu tố nội sinh tác động trực tiếp đến gia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt cầu đầu tư xây dựng sử dụng lượng vốn lớn Bên cạnh lãi suất công cụ quản lý kinh tế quan trọng nhà nước, nhờ kiểm soát lãi suất mà nhà nước kiểm soát giới hạn lãi suất thị trường, tác đọng lên mặt kinh tế - Tỷ suất lợi nhuận bình quân: Đây nhân tó khách quan vừa phản ánh thời kì đầu tư vào ngành có lợi, mặt klhacs điều tiết đầu tư từ ngành qua ngành khác Khi tû suÊt bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu t vào ngành có khả thu đợc lợi nhuận cao kích thích nhà đầu t bỏ vốn vào Ngoài nhiều nhân tố khác tác động đến đầu t nói chung đầu t nhà nói riêng nh mức độ rủi ro, tính chất thị trờng (cạnh tranh hay độc quyền), sách Nhà nớc 1.1.3.2 Đặc điểm thành phố Vinh yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà Bªn cạnh việc chịu ảnh hởng nhân tố trên, đầu t phát triển nhà thnh ph Vinh chịu tác động yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm trung tõm ca vùng Bắc Trung Bộ, mét trung t©m kinh tÕ – chÝnh trÞ lín cđa vùng nước Thø nhÊt: Với vị trí trung tõm, mật độ dân số thnh ph Vinh lớn không ngừng tăng lên chủ yếu tăng học dẫn đến sức ép lớn nhu cầu nhà Hơn nhu cầu lại phong phú nh cho đối tợng sách, ngời có thu nhập cao, trung bình thấp, cho sinh viên, cho ngời lao động ngoại tỉnh c trú tạm thời hay định c dài hạn.Tuy nhiên sè nµy nhµ ë cho ngêi thu nhËp thÊp vµ trung bình chiếm tỷ lệ cao khoảng 40% đến 45%, đối tợng khả sở hữu đất riêng để tự lo chỗ Đây thuận lợi cho đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng chung c cao tầng với chi phí thấp Thứ hai: ầu vào cho hoạt động đầu t xây dựng nhà thnh ph Vinh thuận lợi Đó nguồn vốn dồi dào, lợng tiền tiết kiệm dân chúng ln, thị trờng nguyên vật liệu đa dạng chủng loại giá cả, máy móc thiết bị sử dụng ngành xây dựng thuộc loại đại, đội ngũ cán quản lý công nhân có trình độ cao đến từ khắp địa phơng nớc Thứ ba: ầu t phát triển nhà thnh ph Vinh nhận đợc hớng dẫn, hỗ trợ thiết thực y ban nhân dân Thµnh cấp, ban ngành lãnh đạo 1.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà 1.2.1 Nguồn vốn ngân sách nhà nc Nhà hàng hóa đặc biệt có hai thuéc tÝnh: hµng hãa vµ x· héi, tïy vµo thời điểm kinh tế - xà hội - trị khác mà thuộc tính đợc coi trọng đối tợng xà hội đứng giải Trớc thời kỳ bao cấp, thuộc tính xà hội đợc đẩy lên cao hoàn toàn Ngõn sỏch nh nc tài trợ Dần dần chế độ bao cấp bị xóa bỏ tính xà hội giảm dần thay vào tính hàng hóa lại tăng lên biểu tham gia nhiều nguồn vốn nh doanh nghiệp, ngời dân, tổ chức tín dụng tài Đến mô hình phát triển theo dự án nh vai trò thuộc tính ngang nhau, nhiên nhà nớc không tham gia trực tiếp nh trớc mà vốn Ngõn sỏch nh nc giữ vai trò nh nguồn vèn måi, thu hót sù tham gia cđa c¸c ngn vốn, cụ thể đợc dùng đầu t: - Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội, u tiên đầu t hỗ trợ cải tạo nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội liền với dự án phát triển nhà - Hỗ trợ xây dựng nhà phục vụ đối tợng đợc hởng sách u đÃi xà hội có nhu cầu nhà theo kế hoạch hàng năm - Đầu t xây dựng quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt - Thành lập quỹ phát triển nhà thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà để tập trung thu hút 10 nguồn vốn cho nhà không nằm chung quỹ phát triển hạ tầng đô thị 1.2.2 Vn t cú Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà với t cách chủ đầu t nguồn vốn tự có thiếu Đây nguồn vốn hợp pháp chủ đầu t có đợc tích lũy từ lợi nhuận sau thuế hoạt động sản xuất kinh doanh đơn vị, từ khấu hao đợc giữ lại, vốn kinh doanh Xây dựng nói chung xây dựng nhà nói riêng lĩnh vực cần lợng vốn lớn phục vụ cho trình từ chuẩn bị đầu t đến thực đầu t vận hành dự án Do hầu hết chủ đầu t sử dụng nhiều phơng thức huy động vốn nh: vay ngân hàng, huy động từ ngời có nhu cầu nhà ở, phát hành cổ phiếu, trái phiếu công trình, liên doanh liên kết Sự thành công phơng thức huy động vốn định thành công dự án nguồn vốn tự có định, làm sở cho việc huy động thành công nguồn vốn khác Vì nguồn vốn tự có định khả trả lÃi gốc vay, ảnh hởng đến lòng tin khách hàng ứng trớc tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà, chứng cam kết với đối tác (nhà thầu, cung cÊp nguyªn vËt liƯu ) 1.2.3 Vốn vay Hai ngn vốn giữ vị trí chủ động ngân sách nh nc tự có dự án ®Ịu chiÕm tû träng nhá, tỉng céng c¶ ngn trung bình đáp ứng xấp xỉ 1415% nhu cầu vốn cần thiết Hơn đặc điểm hình thức đầu t phát triển nhà sử dụng nhiều vốn nên vốn vay đà 21 2.3 Đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà cho thành phần có thu nhập thấp thành phố Vinh giai đoạn 2000- 2010 2.3.1 Kết đạt Kết phát triển nhà qua năm tăng lên đáng kể Đặc biệt nhà dân tự đầu t xây dựng Đối với hộ thu nhập thấp mà tự bỏ tiền xây nhà, hầu hết diện tích đất quan nhà nớc phân đất Nhà nớc tạo chỗ phân phối sở đóng góp, thâm niên công tác , thành tích công tác Việc làm năm 2000 đà đợc thay việc quan cấp đất cán bộ, nhân dân tự xây dựng Bằng sách tạo chỗ này, thập kỷ qua, đà giải đợc diện tích tơng đối lớn Bộ mặt đô thị khụng ngừng đợc thay đổi, không ngừng tăng lên năm qua tháng Điều đà cải thiện phần lớn vấn đề nhà cho đại phận nhân dân ngời làm việc quan nhà nớc Đối với dự án xây nhà cho thuê bán trả góp cho ngời có thu nhập thấp, ngân hàng chủ đầu t cha hăng hái tham gia thực chế sách hỗ trợ cha đủ mạnh, cha có chế tài để thực việc bán trả góp cho thuê số đông ngời thu nhập thấp không đủ sức chi trả liên tục Nhà cho đối tợng u đÃi có vấn đề phúc lợi xà hội, đầu t vào loại nhà lại có lợi nhuận thấp Mặt khác, quan tỉ chøc, doanh nghiƯp sư dơng lao ®éng ®ang ®øng ngoµi cc vµ cha chđ ®éng thµnh lËp q phát triển nhà doanh nghiệp 22 tổ chức kinh tế nên nhà đầu t cha có chỗ dựa ngời sử dụng nhà không thực hợp đồng 2.3.2 Hiu qu s dng dự án đầu tư xây dựng nhà cho thnh phn cú thu nhp thp Hiệu đầu t chung dự án tỷ số kết đạt đợc đầu t với tổng số vốn đầu t đà thực Kết hoạt động đầu t đợc thể thông qua lực phục vụ tăng thêm đợc tính theo tiêu giá trị Các dự án khác có đơn giá khác nhau, tuỳ thuộc vào địa điểm dự án, chất lợng hạng mục công trình, số lợng thực hiệnv v Do yếu khâu quản lý thi công, tình trạng lÃng phí, thất thoát vốn đầu t làm cho chất lợng công trình không đảm bảo, đa vào sử dụng, phát huy lực thấp Nhiều dự án xây dựng nhà vùng đất mới, cha có kết cấu hạ tầng hàng rào, đà gây nhiều khó khăn cho chủ đầu t việc giải vấn đề giao thông, cấp thoát nớc cấp điện Các chủ đầu t phải bỏ khoản chi phí để xây dựng lắp đặt hệ thống điện, nớcĐiều tạo khoản chi phí hiệu Thời gian thực dự án bị kéo dài khó khăn vấn đề giải phóng mặt bằng, di dân v v làm cho vốn bị ứ đọng không phát huy đợc nên hiệu ầu t thấp Công nghệ thi công thiếu đồng bộ, lạc hậu, sử dụng nhiều lao ®éng dÉn ®Õn chi phÝ cao chÊt lợng công trình cha đảm bảo cha kể đến tác động xấu môi trờng Mặc dù, doanh nghiệp có khả tài nh 23 đội ngũ lao động máy móc Song thực tế so với công nghệ xây dựng số nớc máy móc ta đà lạc hậu Trong khoa học công nghệ ngày phát triển, nhu cầu nhà ngày tăng lên khập khiễng máy móc thiết bị yếu tố giảm hiệu thi công CHNG III: MT S GII PHP NHẰM THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO THÀNH PHẦN THU NHẬP THẤP Ở THÀH PHỐ VINH- NGHỆ AN 3.1 Định hướng phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp thành phố Vinh đến năm 2015 3.1.1 Quan điểm phát triển nhà thành phố Vinh đến năm 2015 3.1.1.1 Quan điểm đối tượng chương trình phát trin nh Đảm bảo thực quyền có nơi phù hợp đối tợng dân c đô thị không ngời giu, ngời có tiền, ngời có công đợc u đÃi, mà công chức viên chức, ngời làm công ăn lơng đặc biệt ngời có thu nhp thấp ngời nghèo Phát triển nhà đáp ứng yêu cầu xà hội để bán cho thuê, giải thông thoáng dễ dàng nhu cầu chuyển dịch sở hữu, sử dụng nhà ở, tạo thị trờng động nhà làm cho ngời có hội tạo lập nơi phù hợp Khuyến khích kinh doanh phát triển nhà ở, chống lại tợng thị trờng đen, đầu 24 trục lợi bất kinh doanh bất động sản nhà địa bàn thành phố 3.1.1.2 Quan im v ti chớnh Quán triệt việc chăm lo nơi nghip quần chúng nhằm thực xà hội hoá nhà ở, huy động nguồn lực , thành phần kinh tế xà hội theo phơng châm Nhà nớc nhân dân làm, dới hớng dẫn đạo Nhà nớc Kinh nghiệm giải nhà níc khu vùc cịng cho thÊy nhµ ë lµ vấn đề xà hội phải xà hội giải quyết, phải huy động, nguồn lực , tài xà hội Ngoài việc huy động nguồn lực nớc việc tạo môi trờng đầu t để thu hót ngn vèn tµi chÝnh níc ngoµi cho sù nghiệp phát triển nhà quan trọng 3.1.1.3 Quan im v kin trỳc quy hoch Phát triển nhà đô thị phải đồng với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội Các giải pháp kiến trúc nhà bảo đảm hài hoà tính đại với tính dân tộc, đa dạng hoá không lạc hậu giai đoạn phát triển Xây dựng sách cụ thể cho việc gìn giữ, chỉnh trang tôn tạo, cải tạo hoàn thiện quy hoạch nâng cấp tiện nghi kỹ thuật hạ tầng khu chung c thấp tầng, cao tầng bảo tồn làng truyền thống trình quy hoạch phát triển đô thị 3.2 Mt s gi phỏp nhm thỳc y nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp thành phố Vinh- Nghệ An 25 3.2.1 Những hỗ trợ tài nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà cho thành phần thu nhập thấp thành phố Vinh- Nghệ An 3.2.1.1 Tài nhà có đặc điểm riêng so với đầu tư cho vay khỏc Thứ nhất: yêu cầu cho vay với số lợng tơng đối lớn Thứ hai: thời gian trả tiền vay dài từ 10-20 năm tổng số tiền thờng gấp từ 25-30 lần thu nhập hàng năm ngời vay bình thờng Do hai đặc điểm kể mà ngời vay tiỊn mong mn tr¶ tiỊn vay thêi gian dài Chính trả chậm ngời vay, đặc biệt trờng hợp lÃi suất cố định, tổ chức tài thơng phải đối phó với vấn đề: - Kỳ hạn: Các khoản vay phải đợc tính toán thời gian dài - Chi phí nguồn vốn: Là lợi nhuận khoản ký thác tiết kiệm - Các khoản thu từ hoạt động cho vay: bị cố định theo lÃi suất khoản cho vay Một vấn đề khó khăn khác gi¸ cđa c¸c ngn vèn- l·i st tiỊn gưi L·i suất tiền gửi có tác động đến chi phí nguồn vốn nh khoản chênh lệch thu Đối với tổ chức tài chúng hai thông số quan trọng định thành công hay thất bại hoạt động tài Đối với khoản cho vay dài hạn, lÃi suất thông số quan trọng để tính toán khoản trả chậm LÃi suất cho vay đợc tính cho đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí sau: - LÃi suất thực tế để trả cho khoản tiền tiết kiệm ký thác 26 - LÃi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát dự tính tơng lai - Đảm bảo đợc chi phí hoạt động tổ chức tài Hình thức bảo đảm vốn vay, hay tài sản chấp vấn đề đặc trng tài nhà Các khoản vay cho nhà thờng đợc bảo đảm cách sử dụng đơn vị để chấp Việc đòi hỏi ngời vay phải có giấy tờ hợp lệ với đất đợc dùng để chấp- thủ tục hay đợc nhà luật pháp sử dụng Với tổ chức tài tài sản chấp không dễ chuyển thành nguồn tiền mặt nghĩa khả chuyển thành tiền mặt Tài sản chấp thấp trờng hợp cần phải làm nh ngời vay tiền tổ chức tài thông thờng phải qua nhiều thủ tục luật pháp kéo dài trớc chuyển thành tiền mặt Mặt khác thiếu t cách rõ ràng nên đa số hộ thu nhập thấp định c bất hợp pháp nên khó đợc vay tiền tổ chức tài thông thờng Chính điều mà cần phải tìm hình thức chấp khác để tạo điều kiện cho hộ thu nhập thấp có khả vay đợc vốn 3.2.1.2 Cho vay d phỏt trin nh Những nguyên tắc mang tính định hớng tổ chức tài hoạt động cho vay tiền làm giảm đến mức thấp nguy rơi vào trờng hợp khả toán, tránh việc bị phá sản lợi nhuận trang trải đủ chi phí hoạt động 27 Một số phơng thức vay vốn để phát triển nhà ở: a Thế chấp theo cách thông thờng: Các khoản tiền trả nợ hàng tháng hàng năm không ®ỉi L·i st vay cè ®Þnh st thêi gian vay Thời hạn vay dài hạn, từ 15 năm- 20 năm Yêu cầu đất chấp không bị tranh chấp đợc thuê dài hạn Yêu cầu có mẫu nhà đợc duyệt Khoản vay b Phơng thøc vay thÕ chÊp luü tiÕn: Ph¬ng thøc cho vay đợc biết đến nh phơng thức cho vay tiến bộ, cho phép hạ thấp tiền trả nợ năm đầu sau tăng năm chế cho phép làm chậm trình trả nợ đến năm cuối thời hạn vay Mục đích phơng thức vài năm đầu , tiền trả nợ không bao gồm lÃi vay số d nợ cha toán tăng lên nh bảng dới Thực tế , trả nợ gốc thực bắt đầu sau năm khoản vay đợc hoàn lại năm cuối 3.2.2 u t phỏt trin nhà cần phải phù hợp với nguyện vọng khả toán hộ thu nhập thấp 3.2.2.1 Nguyện vọng khả toán hộ thu nhập thp Nguyn vng: Cải thiện nhà cho ngời thu nhập thấp u tiên hàng đầu định hớng quốc gia chỗ chơng trình phát triển nhà cấp Quốc gia Thành phố 28 Tổ chức đầu t số nhà với giá thành hạ, tiện nghi trung bình, mức thuê hay mua trả góp với trợ giúp Nhà nớc Có giải pháp hỗ trợ cho ngời thu nhập thấp thông qua hỗ trợ đầu t, tài - tín dụng, sách đất ởXây dựng quy chế khuyến khích tổ chức, quan doanh nghiệp thực phát triển nhà đô thị cho công chức, viên chức có khó khăn nhà đợc hởng u đÃi Nhà nớc tham gia tạo lập chỗ đô thị Kh nng toỏn: Trong mời năm qua, Thành phố Vinh đà hình thành dần chế huy động vốn cho nhà thuộc đối tợng thu nhập thấp Sự tham gia ngân hàng đà có tác dụng thiết thực không giải cho vay tuý mà tham gia đầu t vào chơng trình nhà cho ngời thu nhập thấp Hiện Nhà nớc đà có số sách u tiên đất cho ngời thu nhËp thÊp nh miƠn thu tiỊn sư dơng ®Êt cho dự án xây dựng chung c cao tầng cho ngời thu nhập thấp nhà tình nghĩa cho gia đình sách gia đình nghèo có khó khăn trả tiền sử dụng đất Chính quyền địa phơng đô thị cần quan tâm quản lý việc sử dụng đất , lập quy hoạch chi tiết đầu t vào sở hạ tầng Làm đợc điều cải thiện diện thích đất cho ngời thu nhập thấp , đồng thời cải thiện đờng sá, cấp thoát nớc 3.2.2.2 Cỏc loi hỡnh nhà ưa chuộng thnh phn thu nhp thp 29 Quy mô hộ: khả tài hạn chế, ngời thu nhập thấp mong muốn diện tích hộ 30-50 m2, lấy diện tích hộ trung bình 40m2 Loại hình nhà đợc a chuộng: - Nhà chung c đợc a thích nhiều Do ®iỊu kiƯn vỊ tµi chÝnh cđa ngêi thu nhËp thÊp có hạn nên họ cảm thấy mô hình nhà chung c thích hợp vỡ: + Diện tích nhà vừa đủ để sống ( từ 40-50 m2/căn hộ ) + iều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập + Nhà có khu công viên xanh xung quanh, giúp cải thiện môi trờng tơng đối tốt + Giá nhà chung c vừa phải, hợp lý - Cải tạo nâng cấp nhà có: ây loại hình phổ biến nhất, đô thị tồn nhiều khu nhà lụp xụp, phần lớn hộ thu nhập thấp ®· cã nhµ ë, nhng diƯn tÝch nhµ ë chËt hẹp, chất lợng nhà hạ tầng kỹ thuật Loại nhà cần đợc cải tạo nâng cấp 3.2.3 Một số giải pháp cung cấp có hiệu nhà cho đối tượng thu nhập thấp Trong thêi gian qua, quyền địa phơng đà quan tâm nhiều đến nhà cho ngời thu nhập thấp, nhiên kết nhiều hạn chế không nh mong đợi Để tìm giải pháp hiệu nhà thu nhập thấp, cần lu ý vấn đề sau: 30 - Thực nghiên cứu, điều tra, khảo sát khu vực nhà thu nhập thấp hộ thu nhập thấp để xác định nhu cầu họ - Xác lập chế tài nhà thu nhập thấp để cung cấp khoản vay dài hạn với lÃi suất phù hợp để tạo thuận lợi cho khả toán họ - Đối với dự án tái định c cần xác định mức lựa chọn nhà ở, gồm nhà gần khu vực trạng ngời dân đợc tái định c, khu đất để xây dựng nhà t nhân, nhà xây thô để sau chủ nhà trang bị lại, lựa chọn cải tạo nhà trạng - Cần nghiên cứu thiết kÕ chung c cho cã diƯn tÝch sư dơng cao nhất, giảm diện tích sử dụng chung để hạ giá bán hộ chung c, nhng đảm bảo thông số kỹ thuật Vật liệu xây dựng cần nghiên cứu sử dụng loại vật liệu có tuổi thọ cao, giá thành thấp, tạo đợc giá trị thẩm mỹ cao Cần xây dựng hệ thống hạ tầng đầy đủ nh cấp nớc, thoát nớc, cấp điện Cảnh quan vệ sinh môi trờng cần đợc quan tâm - Việc giảm thiểu chi phí đầu t cần đợc áp dụng nh ban hành sách miễn giảm tiền thuê đất, phí sử dụng đất, đầu t phát triển hạ tầng kỹ thuật xà hội ngân sách Nhà nớc v v Có giải pháp kỹ thuật biện pháp thi công thích hợp để giảm giá thành xây dựng - Kêu gọi tham gia tổ chức tài quốc tế tổ chức phi chÝnh phñ 31 3.2.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Thành ph Vinh- Ngh An - Để nâng cao hiệu đầu t vào dự án xây dựng nhà ở, giai đoạn chuẩn bị đầu t, cần nâng cao chÊt lỵng cđa ln chøng kinh tÕ kü tht bëi điều định đến thành bại dự án Nâng cao chất lợng công tác thẩm định cấp giấy phép đầu t , việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá xác hiệu tài hiệu kinh tế xà hội cuả dự án, đặc biệt mức độ xác cao tổng dự toán công trình Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện - Thực chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm tài đảm bảo chất lợng công trình Yêu cầu đặt phải thực đấu thầu với tất công trình xây dựng nhà đợc Nhà nớc cho phép để nâng cao hiệu tránh tiêu cực xảy - Trong giai đoạn thực đầu t xây dựng nhà khu đô thị mới, hiệu đầu t thể chất lợng công trình thời gian thi công Chất lợng công trình tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả doanh nghiệp , chất lợng công trình đảm bảo tốt cho uy tín khả thu hồi vốn chủ đầu t Để đảm bảo chất lợng công trình, phía chủ đầu t phải có biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phải đảm bảo tiêu kỹ thuật, mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc 32 chung, đảm bảo bố trí hợp lý công ttình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơI, giải trí + Biện pháp thi công: Để thực tốt việc thi công đảm bảo tiến độ thi công công trình nh tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phải có đội ngũ kỹ s xây dựng công nhân lành nghề để thi công theo thiết kế, yêu cầu kỹ thuật đặt Thực đồng tổ chức thi công khu đô thị theo công nghệ liên hoàn kết hợp dịch vụ khai thác nhà giai đoạn vừa đầu t, vừa khai thác khu đô thị để nhanh chóng thu hồi vốn phát huy tác dụng hạng mục công trình + Đổi công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng vào sản xuất , xây dựng nhà loại vật liệu công nghệ xây dựng mới, đại, giúp giảm thời gian thi công giá thành, giảm ô nhiễm môi trờng, tăng chất lợng kỹ thuật thẩm mỹ công trình + Đối với quan quản lý, cần đẩy mạnh tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành trình thực dự án nhằm đánh giá cách xác toàn diện dự án, kịp thời phát thiếu sót, sai phạm trình thực để đảm bảo chất lợng công trình 33 C KT LUN Góp phần to lớn xây dựng đất nớc, với lợi sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, trị, văn hoá xà hội, công nghiệp hoá - Hiện đại hoá, thnh ph Vinh Ngh An bớc đầu đà đạt đợc thành công đáng khích lệ, đời sèng kinh tÕ x· héi cđa nh©n d©n thành phố ngày đợc nâng cao Nhu cầu nhà đô thị đòi hỏi số lợng lớn mà chất lợng điều kiện sống ngày cao Vấn đề giải đợc việc đầu t mạnh mẽ cho phát triển nhà thnh ph, phát triển nhà phải trở thành nghiệp xà hội Vì thành phần cần giúp đỡ để có chỗ ổn định cho gia đình Để tài đà nói lên 34 thực trạng nhà đối tợng đà nêu số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cải thiện phần chỗ cho số lợng lớn ngời dân Thành phố đà góp phần đáng kể việc hỗ trợ tài mà đất đai để giúp cho hộ thu nhập thấp có điều kiện cải thiện chỗ cho gia đình Vì vậy, phải đợc quan tâm cuả cấp lÃnh đạo Đảng, quyền, đoàn thể toàn Thành phố, đồng thời mối quan tâm toàn dân chung lo với Nhà nớc, phải đợc đạo thống nhất, chặt chẽ tổ chức đủ mạnh, có tham gia thành phần kinh tế đợc triển khai thành phong trào quần chúng rộng rÃi, với chế sách phù hợp, linh hoạt theo phơng châm Nhà nớc nhân dân làm huy động đợc nguồn lực xà hội, góp phần làm tăng trởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu, quyền đợc ngời dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trờng sống nhân dân, làm cho thnh ph phát triển thành ụ th xanh, đẹp văn minh Là gơng niềm tự hào Vựng Bắc Trung Bộ nói riêng c¶ níc ta nói chung bớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá t nc TI LIU THAM KHO Lập quản lý dự án đầu t, NXB Giáo dục Hà Nội ca Nguyễn Ngọc Mai, 1996 Giáo trình lập quản lý dự án đầu t ca PGS.TSNguyễn Bạch Nguyệt, NXB thống kê Hà Nội, 2000 35 Giáo trình Lập dự án đầu tư- Trường đại học Kinh tế Quốc Dân khoa đầu tư PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyt ch biờn Giáo trình Kinh tế phát triển tập Trờng Đại Học Kinh tế Quốc dân- Khoa kinh tế phát triển Nhà xuất Thống kê Thống kê tình hình nhà Thnh ph Vinh _ S Xây dựng tnh Ngh An Báo cáo Nhà cho đối tợng thu nhập thấp thnh ph Vinh - S Xây dựng tnh Ngh An Chơng trình phát triển nhà từ năm 2000 ®Õn 2010 thành phố Vinh – Nghệ An ... tăng trởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu, quyền đợc ngời dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trờng sống nhân dân, làm cho thnh ph phát triển thành ụ th xanh, đẹp văn... nhuận sau thuế hoạt động sản xuất kinh doanh đơn vị, từ khấu hao đợc giữ lại, vốn kinh doanh Xây dựng nói chung xây dựng nhà nói riêng lĩnh vực cần lợng vốn lớn phục vụ cho trình từ chuẩn bị đầu... Vinh ngày lớn mạnh trở thành trung tâm kinh tế - xã hội khu vực Bắc Trung Bộ trung tâm kinh tế quan trọng lớn mạnh nước Tuy thu nhập mức sống người dân nâng cao tồn nhiều vấn đề xung quanh sống