Hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản tại hà nội doc

A LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội quốc gia Trong năm gần đây, Thị trường bất động sản trở thành vấn đề quan trọng ngày ý dư luận Các phuơng tiện báo chí, truyền hình ln đề cập đến thị trường bất động sản, hoạt động thị trường bất động sản ngày sôi động với phát triển kinh tế Điều cho thấy rằng, tầm quan trọng ảnh hưởng thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn Thật vậy, Bất động sản nhu cầu thiếu được, đất ở, nhà vô quan trọng người Những vấn đề nóng bỏng, bất cập thị trường bất động sản thường đề cập như: đầu đất đai, mua bán trao tay, sốt đất,…Tuy nhiên tác động thị trường, biện pháp yếu thiếu đồng nên thị trường BĐS nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngồi tầm quản lý Tình hình phát triển thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước Từ cho thấy việc nghiên cứu thị trường BĐS cần thiết có ý nghĩa, nhằm tìm hiểu thị trường BĐS qua có đề giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS, phát triển kinh tế xã hội Chính em lựa chọn đề tài :‘‘ Hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản Hà Nội ’’ Mục đích nghiên cứu Bài tập lớn môn học hội tốt nhằm phát huy kiến thức sinh viên Đề tài không nhằm mục đích thực nghĩa vụ quyền lợi thân mà thơng qua nghiên cứu đề tài nâng cao kiến thức thị trường bất động sản, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài yêú tố thị trường bất động sản như: cung, cầu, giá bất động sản mối quan hệ chúng nguồn huy động vốn vào thị trường bất động sản…và tác động Nhà nước nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản đạt hiệu cao Do thời gian có hạn trình độ cịn hạn chế đề tài sâu nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm tương đối phức tạp thu hút quan tâm nhà quản lý có ảnh hưởng sâu sắc đến kinh tế Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận Bố cục đề tài Bố cục đề tài gồm phần: A LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu B NỘI DUNG Gồm có chương: Chương 1: Một số lý luận chung thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng đầu tư vào thị trường bất động sản Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp phát triển thị trường Bất động sản Hà Nội C KẾT LUẬN D TÀI LIỆU THAM KHẢO B NỘI DUNG CHƯƠNG MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Các khái niệm 1.1.1.2 Bất động sản Điều 181 Bộ luật dân xác định khái niệm bất động sản sau: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác đất pháp luật quy định Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu bất động sản Theo quy định pháp luật, loại tài sản phải đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát quan nhà nước có thẩm quyền * Nhà đất : - Theo nghĩa rộng loại đất sử dụng cho mục đích khác - Theo nghĩa hẹp nhà khuôn viên xung quanh nhà, đất cho mục đích xây dựng nhà 1.1.1.3 Thị trường bất động sản Là địa điểm mà nơi người mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lượng bất động sản thực Thị trường bất động sản bao gồm : - Thị trường mua bán bất động sản - Thị trường cho thuê - Thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Theo trình tự thời gian thị trường bất động sản bao gồm : - Thị trường cấp I : thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - Thị trường cấp II : thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê - Thị trường bán lại cho thuê lại cơng trình mua cho thuê 1.1.2 Vai trò thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh Thị trường nơi chuyển hoá từ hình thái vật sang hình thái giá trị, Đây nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng kinh doanh, hiệu kinh doanh Cho nên định đời tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Quá trình kinh doanh bất động sản trình tạo bất động sản q trình thể tiền tệ hoá yếu tố sản xuất có đất đai vào tơng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ vào tốc độ lưu thơng hàng hố vầ dung lượng thị trường • Thị trường bất động sản cầu nối người sản xuất tiêu dùng bất động sản, người xây dưng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất • Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng đất • Góp phần đổi quản lý đất đai nhà cơng trình gắn liền với đất • Góp phần nâng cao trình độ hợp tác nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh 1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3.1 Mang tính chất khơng tập trung, Trải rộng khắp nơi phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm khơng thể di dời, thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội …khác tạo nên thị trường khác nhau, qui mơ khác Ở thị có trình độ qui mô chất lượng cao nông thôn 1.1.3.2 Là thị trường khơng hồn hảo Vì đất đai khơng tái tạo được, mang tính chất độc quyền nhiều so với thị trường hàng hoá, biến động giá đất mạnh so với giá hàng hố khác Do đặc tính tài sản đất đai, thiếu thông tin giao dịch bất động sản góp phần tạo nên khơng hồn hảo cạch tranh thị trường bất động sản Do cấu trúc tồ nhà, thữa đất có đặc trưng, riêng biệt, đa số giao dịch bất động sản tiến hành riêng lẽ 1.1.3.3 Cung thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu Vì tính bềnn vững bất động sản gây tính thích nghi hai mặt cung cầu thị trường Việc tăng cung loại bất động sản địi hỏi nhiều thời gian Vì khơng có khả điều chỉnh tăng cung kịp thời giá đột ngột tăng Do “ phải đo nhịp đập chu kỳ kinh tế ” gắn liền với biến động cấu dân cư, thu phập dân cư…ở thời điểm, từ dự tốn vận động hợp lý điều kiện thị trường, thay đổi dòng thu nhập tạo nên tài sản cho trước, thời gian cho trước, sở phục vụ xác định giá trị bất động sản 1.1.4 Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường bất động sản Thị trường đối tượng quản lý nhà nước, nhà nước quản lý thị truờng nhằm : Phát huy ưu chế thị trường hạn chế khắc phục khuyết tật đất chế phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà nước định hướng, dẩn dắt thành phần kinh tế tạo môi trương thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản theo chế thị trường, kiểm soát sử lý vi phạm pháp luật kinh tế bảo đảm kết hợp hài hoà phát triển kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản có nhiều thành phầm kinh tế tham gia Các chủ thể kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản độc lập với họ toàn quyền định việc kinh doanh Trình độ phân cơng lao động xã hội xã hội hoá phát triển đến mức độ dịnh Người bán người mua bất động sản tự giao dịch, tự lụa chọn tuỳ theo khả mình, hoạt động giao dich thị trường phải tuân thủ theo yêu cầu thị trường, đảm bảo đủ thông tin thị trường bất động sản Trình độ lực quản lý kinh doanh hiểu biết thị trường bất động sản doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhà quản lý 1.1.5 Sự vận động thị trường bất động sản 1.1.5.1 Cung bất động sản 1.1.5.1.1 khái niệm Cung bất động sản thị trường khối lượng bất động sản sẳnn sàng đua trao đổi thị trường thị trường đó, với mức giá giới hạn định Điều kiện : - Người chủ sở hửu bất động sản có nhu cầu bán - Bất động sản phải đáp ứng yêu cầu thị trường thị trường chấp nhận giá trị sử dụng - Giá phải phù hợp với sức mua, khả tốn - Phai có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao dich thị trường thừa nhận 1.1.5.1.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung - Quỹ nhà đất quy hoạch phủ Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Đây sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất, tăng cung nguồn nhà đất hợp pháp tự làm triệt tiêu cung nhà đất bất hợp pháp - Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển kết cấu hạ tầng tác động lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị nhà đất có Đây cơng việc quan trọng phủ quyền địa phương định - Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển nhà Các yếu tố đầu vào, nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên liệu có vai trò quan trọng cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng đặc điểm, tính đa dạng, phong phú bất động sản - sách pháp luật nhà nước Cung nhà đất phụ thuộc vào sách phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sấch sử dụng đất khoản đầu tư phát triển nhà đất 1.1.5.1.3 Độ co giản cung dịch chuyển đường cung  Độ co giãn cung Sự thay đổi cung trước hết bắt nguồn từ thay đổi sản xuất Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định Giá Đường cung Lượng cung Tổng cung đất đai cố định, đường cung hồn tồn khơng co giãn, trường hợp tổng cung đất đai đường thẳng vng góc với trục hồnh Quy luật chung cung lượng hàng hoá tăng lên giá hàng hố tăng lên Tổng cung đất đai nói chung đường hồn tồn khơng co giãn Trong phạm vi hồn cảnh định cung nhà đất hàm co giãn giá Tuy nhiên độ co giãn tương đối nhỏ, đồ thị hàm cung nhà đất thực tế đường tương đối dốc Giá Đường cung Lượng cung  Sự dịch chuyển đường cung Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua bước trái phải Trong trường hợp đó, thay đổi cầu khơng theo kịp thường tạo thay đổi đáng kể giá bất động sản Trong trường hợp nhân tố tác động đến cung thay đổi lương cung thay đổi thông qua dịch chuyển đường cung Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung: - Các sách phủ nhà đất : phép xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển sang bên trái - Mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dịch chuyển đường cung sang bên phải 1.1.5.2 Cầu bất động sản 1.1.5.2.1 Khái niệm Cầu bất động sản khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận khố lượng bất động sản thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu bất động sản có cách biệt lớn qui mô, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với qui mô lớn pham vi rộng tất đối tượng Song cầu thực tế lại khơng hồn tồn trùng khớp khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lời, nên có cầu xuất thị trường Điều kiện : - Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng nhà đất - Có nguồn lực tài đảm bảo khả tốn nhu cầu - Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn, có điều kiện gặp cung Có nhiều loại cầu khác bất động sản : - cầu đất đai cho sản xuất - cầu đất đai cho cơng nghiệp, giao thơng cơng trình cơng cộng - cầu nhà ở, đất xây dựng nhà cơng trình bất động sản khác - cầu quan hệ thương mại đất kỳ vọng lợi nhuận nhà đầu tư bất động sản 1.1.5.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu - Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng mặt nhu cầu xã hội theo cầu đất đai tăng lên Sự gia tăng dân số làm nhu cầu đất đai nhà tăng lên Dân số tăng làm qui mơ gia đình tăng dẫn đến diện tích nhà tăng…Vì với gia tăng dân số, vùng trung tâm hình thành nhanh chóng nhộn nhịp thị trương nhà đất trung tâm - Sự thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất đai Tính chất mục đích sử dụng đất đai nhân tố làm thay đổi cung cầu bất động sản Đặc biệt thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, khu thương mại, khu vui chơi giải trí - Sự thay đổi việc làm thu nhập Nếu mức thu nhập tăng lên làm tăng nhu cầu có khả tốn cầu nhà đất tăng lên Thu nhập cầu nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ, thu nhập thấp khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn nhu cầu thiết yếu, đảm bảo phần thu nhập chuyển sang giải nhu cầu nhà ở, cầu nhà tăng lên - Đơ thị hố q trình phát triển thị Đơ thị hố trình phát triển tất yếu quốc gia Đặc trưng rõ nét thị hố qui mô tập trung dân số vùng phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị Chính vậy, q trình thị hố q trình có thay đổi câu nhà thị Q trình thị hố không làm thay đổi tổng cầu nhà mà làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà Vì vây cầu bất động sản diễn sơi động q trình phát triển thị hố - Mốt thị hiếu Những thay đổi kiến trúc, kiểu dáng mốt tiêu dùng nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu nhà - Sự phát triển hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát triển hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng làm thay đổi đáng kể cầu bất động sản vùng trước chưa có sở hạ tầng, khơng có khả tiếp cận - Những sách phủ Những sách phủ quyền địa phương nhân tố tác động nhạy cảm đến cầu bất động sản Trong thái độ phủ quyền sở hữu nhà quyền sở hữu đất tác nhân mạnh, nhạy cảm đôi với thay đổi qui mô, kết cấu tính chất cầu bất động sản - Chính sách cung tiền tệ Do lượng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả toán trở thành cầu thị trường bất động sản 1.1.5.2.3 Độ co giãn cầu Độ thay đổi cầu bất động sản so với độ thay đổi yếu tố xác định gọi độ co giãn cầu bất động sản Độ co giãn cầu đất ở, nhà phụ thuộc lớn vào biến số : Qui mơ gia đình, thu nhập, giá Một mối quan hệ thuận chiều là: qui mơ gia đình tăng lên 10 Dự án Quận Savico Plaza Ciputra Mall Việt Tower (Parkson) Trung tâm Vincom Pico Mall The Garden Grand Plaza Royal City Mo Market Usilk City Kinh Bắc Hà Nội Tower Keangnam lanmark Long Biên Hồ Tây Đống Đa Hai Bà Trưng Đống Đa Từ Liêm Đống Đa Thanh Xn Hai Bà Trưng Hà Đơng Ba Đình Cầu Giấy Thời gian hoàn thành (dự kiến) 2011 2012 2008 2006 2010 2009 2011 2012 2012 2012 2013 2011 • Một số dự dán đầu tư bất động sản Hà Nội ( Nguồn số liệu Së KH & §T Hà Nội ) 2.4 Những thách thức cho phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 2.4.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chậm thách thức cho nhà nước quản lý bất động sản, giao dịch bất động sản theo pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà điều kiện tiên cho thị trường bất động sản hoạt động cách thức Nơi chưa cấp giấy chứng nhận nơi nhà nước chưa thể quản lý chặt chẽ bất động sản theo pháp luật tình trạng giao dịch ngầm cịn tiếp tục xảy Chính việc cấp giấy chứng nhận thách thức, điều kiện tiên cần nhanh chóng giải Muốn cần phải đơn giản hoá thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo hướng thừa nhận thực tiễn hình thành, với điều kiện khơng chấp 24 2.4.2 Vấn đề cung nhà Hiện nay, cung nhà thấp chưa đáp ứng nhu cầu nhân dân thủ Điều đó, tạo hiệu ứng không tốt thị trường bất động sản, cân đối cung cầu, giá tăng cao… Trong cấu nhu cầu nhà nhu cầu đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình lớn chưa thoả mãn Việc cung nhà theo dự án chia lô chủ yếu dành cho người thu nhập cao, thu nhập khá, cịn lại chung cư hộ bị chiếm chỗ trước bán lại với giá cao làm cho người thu nhập thấp, trung bình khơng có khả mua nhà dù nhà chung cư, có 60% - 70% dân số Hà Nội có khả tự lo cải thiện chỗ cho Từ xúc nhà nên họ phải chấp nhận mua nhà khơng có đủ giấy tờ, lại đáp ứng nhu cầu họ, làm phát sinh tượng mua bán trao tay khơng qua đăng ký, góp phần làm thị trường khơng thức diễn sơi động Vì vậy, cung nhà phải tăng nhanh nữa, đồng thời phải đến người có thu nhập thấp, trung bình 25 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 3.1 Quan điểm 3.1.1 Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Thị trường vai trò to lớn phat triển kinh tế đất nước Tuy nhiên thị trương bất động sản nước ta hình thành giai đoạn sơ khai, hoạt động thị trường cịn mang tính chất tự phát, thiếu quản lý nhà nước Trong năm tới, để hình thành thị trường bất đơng sản thức, phát huy mặt tích cực hạn chế mặt tiêu cực thị trường bất đông sản, cần tăng cường vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản: - Tiếp tục hoàn thiện hệ thơng sách pháp luật đất đai - Nhà nước thông quản lý theo quy hoạch pháp luật Nhà nước cần tăng cường xây dựng nâng cao chất lượng quản lý, triển khai thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Đổi hệ thống tổ chức quản lý đất đai với việc xây dựng đội ngũ cán chuyên ngành tương ứng cần thiết có vai trị định 3.1.2 Quan điểm kết hợp yếu tố lịch sử, truyền thống đại Bất kỳ quốc gia muốn phát triển vững mạnh phải ý kết hợp yếu tố lịch sử, truyền thống đại lĩnh vực: kinh tế, văn hoá, xã hội Phát triển thị trường bất động sản yêu cầu cấp thiết để phát triển kinh tế đất nước nói chung thủ Hà Nội nói riêng; đầu tư kinh doanh bất động sản ngành ln địi hỏi có ý tưởng lạ, đại xây dựng phát triển Tuy nhiên, phát triển thị trường bất động sản bỏ qua yếu tố lịch sử, truyền thống đất nước, thủ Đó sắc dân tộc cần kế thừa phát huy, thời gian vừa qua nhà nước định bảo tồn khu phố cổ, người dânn không tự ý mua bán, xây dựng thay đổi kiểu dáng, thiết kế nhà khu phố cổ 26 3.1.3 Khuyến khích phát triển thành phần kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản Lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn Việc phát triển thành phần kinh tế khu vực kinh doanh bất động sản cần thiết để khai thác tiềm thành phần kinh tế, phát triển sản xuất Do yêu cầu phát triển đất nước nói chung thủ nói riêng thời gian tới, ngành đầu tư kinh doanh bất động sản thu hút nhiều thành phần kinh tế nước Thực tổ chức xếp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản đăng ký kinh doanh bất động sản theo pháp luật Các hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản cần chấn chỉnh lại để đảm bảo hoạt động có hiệu 3.1.4 Mở rộng hợp tác nước So với nước giới, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam thiếu kinh nghiệm Bởi biện pháp có hiệu để phát triển thị trường bất động sản mở rộng quan hệ hợp tác ngồi nước Qua nhà đầu tư kinh doanh bất động sản học hỏi nhiều kinh nghiệm tăng khả cạnh tranh thị trường Các nhà thiết kế thi công xây dựng cơng trình tiếp thu cơng nghệ đại, trình độ quản lý, lam cho hàng hố thị trường bất động sản ngày phong phú kiểu dáng, chất lượng, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng 3.1.5 Phát triển thị trường bất động sản phải gắn liền với bảo vệ môi truờng Phát triển thị trường bất động sản phải phù hợp với yêu cầu phát triển bền vững đất nước, tức không làm ô nhiểm môi trường sống, không làm huỷ hoại cạn kiệt tài ngun thiên nhiên, Nó địi hỏi thị phải thực kế họch hố gia đình để hạ thấp tỷ lệ tăng dân số tự nhiên khống chế số người nhập cư để hạn chế tỷ lệ tăng dân số học 27 3.2 Giải pháp chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản 3.2.1 Nhóm giải pháp phía nhà kinh doanh Bất động sản 3.2.1.1 Giải pháp tăng cường kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản - Tính tới thời điểm nay, ngồi nguồn vốn chủ vốn vay ngân hàng nguồn vốn tài trợ cho dự án kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, điều kiện nay, ngân hàng tương đối thận trọng cho vay, chí từ chối cho vay dự án bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro Vì vậy, chủ thể kinh doanh bất động sản cần minh bạch hóa dự án, khẳng định tính hiệu dự án khả trả nợ cho ngân hàng - Chứng khốn hóa dự án bất động sản, đặc biệt phát hành “trái phiếu địa ốc”, “trái phiếu dự án”… Việc phát hành thường kèm theo quyền ưu tiên mua sản phẩm dự án bất động sản Chính điều mang lại lợi ích cho doanh nghiệp (huy động vốn với chi phí hợp lý, vừa tiêu thụ sản phẩm) cho nhà đầu tư (được hưởng lãi suất khoản cho vay, lại ưu tiên quyền mua) - Đối với chủ dự án, doanh nghiệp thực dự án bất động sản cần tăng cường huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (các chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện móng cơng trình theo tiêu chuẩn quy định Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để huy động tiền ứng trước từ nhà đầu tư tiềm (đối với dự án phân lô bán phải làm xong hạ tầng huy động vốn, dự án xây nhà phải xong hạ tầng phần móng huy động vốn, huy động vốn phải theo tiến độ cơng trình) Hiện nguồn tiền từ nhà đầu tư tiềm lớn chưa khai thác tận dụng - Huy động nguồn lực tài tiền tệ thơng qua giải pháp tái chấp, phát hành trái phiếu, phát hành cơng cụ tài để huy động vốn cho thị trường bất động sản Giải pháp cần có phối hợp nhà nước, doanh nghiệp nhà đầu tư tiềm Kênh huy động có tiềm 28 lớn thời điểm chưa có khung pháp lý cho vận hành thực tiễn nên cần có phối hợp bên hữu quan - Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi Đây kênh huy động lượng vốn lớn hiệu quả, tháng vừa qua, việc huy động vốn thông qua kênh tương đối phát triển Tuy nhiên, chủ thể nước cần thận trọng việc phát triển kênh huy động để tránh tình trạng lệ thuộc vào vốn nước ngòai 3.2.1.2 Tái cấu danh mục đầu tư Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh, liên kết Trong bối cảnh nay, việc tái cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm cơng trình, quay vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên thị trường bất động sản giải pháp cần thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường bất động sản 3.2.1.3 Rút ngắn thời gian thực dự án Theo thống Bộ Xây Dựng nguyên nhân làm chậm trễ, kéo dài thủ tục thực dự án có 60% chế thủ tục, đó, chiếm 30% lỗi máy cơng quyền, cịn lại 40% lỗi doanh nghiệp Chính vậy, thân doanh nghiệp phải tự ý thức vai trò việc đẩy nhanh tiến độ thực dự án để tăng tốc độ chu chuyển vốn 3.2.1.4 Tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tịi ngun vật liệu thay thế, ứng dụng khoa học, công nghệ đại Tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tịi nguyên vật liệu thay thế, ứng dụng khoa học, công nghệ tăng suất lao động, qua góp phần giảm thiểu chi phí hạ giá thành sản phẩm 3.2.1.5 Chuyên nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản Chuyên nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản như: nhân lực, sách marketing, dịch vụ kèm… 29 3.2.2 Nhóm giải pháp phía nhà nước: Trong điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam cần vai trò điều tiết vĩ mô Nhà nước để giải pháp nên từ phía nhà kinh doanh bất động sản thực hiệu thuận lợi hơn, cụ thể: 3.2.2.1 Hồn thiện mơi trường pháp lý cho thị trường bất động sản Trong kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, hoạt động thị trường điều chỉnh pháp luật pháp luật tạo môi trường cho phát triển lành mạnh, khắc phục khuyết tật vốn có thị trường Đối với thị trường bất động sản, yếu tố pháp luật có tính chất quy định hình thành phát triển Bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, đối tượng… hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản; giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… bất động sản, tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hình thành phát triển Với việc ban hành Luật Đất đai năm (2003), Luật Xây Dựng, Luật Nhà (2005), Luật kinh doanh bất động sản (2006) văn hướng dẫn thi hành tạo sân chơi rộng cho thị trường bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản thực giao dịch bất động sản Tuy nhiên, hành lang pháp lý cịn hạn chế định: có nội dung chưa thống luật thời điểm huy động vốn; việc chuyển đất nông nghiệp thành khu công nghiệp; bước thực dự án đầu tư nhiều thời gian, thời gian nộp tiền sử dụng đất hình thức sử dụng đất cịn có phân biệt doanh nghiệp Việt Nam với nhà đầu tư nước ngồi, q trình thu hồi đất thực bồi thường phức tạp… Những tồn tại, hạn chế trở nên xúc bối cảnh nay, vấn đề mà pháp luật cần phải tiếp tục hòan thiện sớm tốt 3.2.2.2 Nhà nước qui họach xây dựng, quy họach sử dụng đất Qui họach xây dựng, quy họach sử dụng đất nhiệm vụ nhà nước, nhằm thống quản lý đất đai, xây dụng theo quy họach pháp luật Thông qua công tác qui họach sử dụng đất, quy họach xây dựng, nhà nước thực ý chí nhà nước phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ mơi 30 trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, ngăn chặng tiêu cực sử dụng đất đai xây dựng Tuy nhiên, vấn đề qui họach nước ta nhiều tồn yếu ảnh hưởng khơng đến kinh doanh bất động sản Tồn lớn chưa có phối hợp chặt chẽ quy họach sử dụng đất quy họach xây dựng, phân tán ngành điện, nước, viễn thông, môi trường… Tất yếu tố dẫn đến thị chưa đẹp, chưa văn minh, hệ thống kết cấu hạ tầng thiếu yếu kém, nhiều cơng trình vừa xây xong lại phải đập phá làm lại, cải tạo, nâng cấp lại… Từ thực tế địi hỏi nhà nước phải sớm khắc phục tồn yếu qui họach mà trước hết phải thống quy họach xây dựng với quy họach sử dụng đất 3.2.2.3 Nhà nước thực sách vĩ mơ nhằm thúc đẩy hướng dẫn phát triển thị trường bất động sản Tạo điều kiện cho hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản…), tạo sân chơi công khai minh bạch đầu tư kinh doanh bất động sản để Nhà nước kiểm soát hoạt động thị trường bất động sản Phát triển sàn giao dịch bất động sản giao dịch bất động sản thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản phải thơng qua sàn giao dịch bất động sản Có sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản hoạt động ngay, hoạt động tích cực có hiệu Trước mắt, thực biện pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhân tố bên doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản sách giúp đỡ, hỗ trợ kỹ thuật, công nghệ; thực giải pháp đất đai, vốn, thủ tục hành v.v…; cung cấp thơng tin thị trường, giá cả, thông tin đất đai, quy hoạch; hỗ trợ đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực Trong đặt biệt quan tâm giải vấn đề vốn Vốn yếu tố thiếu kinh doanh bất động sản lại cần nhiều vốn Hiện nay, hai biện pháp huy động vốn: Vốn tín dụng vốn doanh nghiệp huy động đối tác có quy định khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản Do đó, vấn đề cần phải tháo gỡ sớm tốt 31 Nhà nước tiếp tục hoàn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai, xây dựng, giao thông, xây dựng kết cấu hạ tầng, nhà ở, … nhằm tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Đồng thời phải kiên xử lý trường hợp vi phạm pháp luật, vi phạm quy hoạch, sử dụng đất khơng mục đích, lấn chiếm bất động sản công… nhằm làm cho môi trường đầu kinh doanh bất động sản ngày hơn; góp phần phát triển thị trường bất động sản theo định hướng Nhà nước 3.3 Một số Kiến nghị Trong thời gian ngắn giải pháp đưa khó thực Nhưng vấn đề giải cần phải giải quyết, thực nhanh chóng Dưới số kiến nghị vấn đề đó: 3.3.1 Tăng cường quản lý thị trường bất động sản Hình thành quan đăng ký bất động sản Mục đích: - thành lập quan đăng ký bất động sản kiểm soát bất động sản, đồng thời thu khoản thu từ giao dịch bất động sản theo qui định pháp luật - Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đăng ký bất động sản Yêu cầu: - Thông quan đăng ký đất đai, giảm thủ tục hành chính, thơng đầu mối giải giao dịch bất động sản vào quan - Nên giao cho quan địa thực ( Sở địa chinh- Nhà đất) Thực đăng ký bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản Biện pháp : - Bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thông qua đăng ký quan đăng ký bất động sản thực nghĩa vụ tài theo qui định pháp luật - Cơ quan đăng ký thống giao dịch bất động sản chua có nên giao cho Sở Tài Chính thực cơng việc ( liên quan đến thuế, lệ phí…) Lợi ích : Đối với nhà nước: 32 - Kiểm soát giao dịch bất động sản, thu thuế - Làm để giải tranh chấp giao dịch bất động sản - Tránh tình trạng mua bán trao tay, giao dịch ngầm - Quản lý thị trường bất động sản Đối với người dân, tổ chức: - Có đảm bảo pháp lý giao dịch bất động sản sở hữu bất động sản Yêu cầu: Đối với nhà nước: - Đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà - Tuyên truyền phổ biến rông rãi qui định để người dân, tổ chức biết - Việc đăng ký pháp lý cho giao dịch bất động sản, chưa phải cấp giấy chứng nhận Đối với người dân, tổ chức : - Phải nắm bắt qui định pháp luật, cao ý thức chấp hành pháp luật - Bên mua phải bắt buộc bên bán đăng ký giao dich bất động sản 3.3.2 Hình thành trung tâm thông tin tư liệu thị trường bất động sản - Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản trách nhiệm để hướng dẫn thị trường hoạt động Yêu cầu: - Có quan thơng đăng ký bất động sản - Bắt buộc thực đăng ký giao dịch bất động sản - Có hệ thơng tin liệu kết nối cập nhập từ sỏ đén trung tâm Mục đích: - Dịch vụ cung cấp thông tin giao dịch bất động sản cho người - Quản lý, theo dõi thị trường bất động sản 33 3.3.3 Các biện pháp chống đầu - Đánh thuế lũy tiến giá bất động sản Đối vơi nhà chung cư xây dựng, nhà chia lơ theo dự án thường có tượng đầu cơ, chiếm chổ trước bán lại với giá cao Vì đánh thuế lũy tiến để chống đầu tạo điều kiện thỏa mãn nhu cầu sử dụng thực - Lãi suất Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản tạo thành tam giác nợ : ngân hàng- chủ đầu tư- người mua Vì tăng lãi suất cho vay tạo hiệu ứng sau : Hạn chế đầu tư chủ đầu tư vào bất động sản, hạn chế nhu cầu mua bất động sản từ làm giá bất động sản giảm xuống Biện pháp Nhật Bản sử dụng thời kỳ “ kinh tế bong bóng ” mình, hiệu việc làm giảm giá đất, không lâu sau công bố nâng cao lãi suất lên giá bất động sản Nhật Bản giảm Điều cho thấy biện pháp lãi suất có hiệu chống đầu giảm giá bất động sản, nhiên biện pháp đòi hỏi đồng vấn đề khác liên quan sử dụng trường hợp cần thiết 3.3.4 Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà Tình trạng nhà thiếu cung thừa cầu phải tăng cường phát triển nhà đáp ứng cầu, đối tượng thu nhập thấp trung bình - Tiếp tục đa dạng hóa mơ hình phát triển nhà nhằm huy động nguồn vốn, moi thành phần kinh tế - xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà Triển khai thực mơ hình đầu tư xây dựng nhà có tham gia ngân hàng hình thức đầu tư góp vốn đầu tư,… - Cải cách thủ tục hành phát triển nhà thủ tục lập, thẩm định trình duyệt dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Tiếp tục hổ trợ đầu tư phát triển nhà ở, chủ động cho cơng tác giải phóng mặt 34 C KẾT LUẬN “ Thực trạng dầu tư vào thị trường bất động sản Hà Nội giải pháp cần thiết ” đề tài có ý nghĩa thực tiễn thúc đẩy khuyến khích phát triển thị trường bất động sản, đề hệ thống giải pháp toàn diện đồng vấn đề mang tính chất thời Giải vấn đề phát huy điểm mạnh thị trường bất động sản đóng góp tích cực kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế hậu mà thị trường bất động sản mang lại Nhận diện thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua công việc quan trọng nhằm đưa thị trường bất động sản hình thành phát triển nhanh trinh hội nhập kinh tế, phát triển theo định hướng XHCN đất nước 35 D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình: Nguyên lý thị trờng nhà đất GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên), nhà xuất trị quốc gia Giáo trình: Th trng bt ng sn – PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, TS Nguyễn Đình Bồng, nhµ xuất DH Nông Nghiệp I - H Ni Giáo trình : Lập phân tích dự án đầu tư - PGS.TS Nguyễn Bạch Tuyết, nhà xuất Thống kê Hà Nội - 2005 LuËt ®Êt ®ai Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - 2003 Thời báo kinh tế Việt Nam 2009-2010 Tạp chí pháp lý Tạp chí kinh tế phát triển 2009, 2010 Báo Thanh niên 10 Báo Tiền phong 11 Báo nhân dân - 2010 12 Tạp chí Địa 2009, 2010 13 Thông tin c¸c website: - http://batdongsan.com.vn/ - www.Vneconomy.com.vn/tbktvn - Trang web cđa báo Kinh tế đô thị: www.ktdt.com.vn - http://www.tnmtnd.hanoi.gov.vn/ 36 MC LỤC Tran g A LỜI MỞ ĐẦU B NỘI DUNG Chương : Một số lý luận chung thị trường bất động sản 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Vai trò thị trường bất động sản 1.1.3 Đặc diểm thị trường bất động sản 3 3 4 1.1.4 Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường bất động sản 1.1.5 Sự vận động thị trường bất động sản 1.2 Các nguồn huy động vốn vào thị trường bất động sản 1.2.1 Vốn chủ sở hữu 1.2.2 Phát hành trái phiếu Công ty 1.2.3 Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng 1.2.4 Vay quỹ đầu tư 1.2.5 Huy động vốn khách hàng, hộ gia đình 1.2.6 Liên doanh - liên kết ngồi nước 1.2.7 Các quỹ tín thác BĐS (REITs) 1.3 Vai trò nhà nước thị trường bất động sản Chương : Thực trạng đầu tư vào thị trường bất động sản Hà 11 12 12 12 13 13 13 14 14 16 Nội 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Hà Nội 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.2 Điều kiện xã hội 2.1.3 Điều kiện kinh tế 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội 2.2.1 Tình hình sử dụng đất đai Hà Nội 2.2.2 Thực trạng đăc điểm nhà Hà Nội 2.2.3 Tình hình giá đất Hà Nội 2.3 Tình hình thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản 2.4 Những thách thức cho phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 2.4.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 2.4.2 Vấn đề cung nhà Chương 3: Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 3.1.Quan điểm 3.1.1 Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 37 16 16 17 17 18 18 18 19 21 24 24 25 26 26 26 3.1.2 Quan điểm kết hợp yếu tố lịch sử, truyền thống đại 3.1.3 Khuyến khích phát triển thành phần kinh tế lĩnh 26 27 vực kinh doanh bất động sản 3.1.4 Mở rộng hợp tác nước 3.1.5 Phát triển thị trường bất động sản phải gắn liền với bảo vệ môi truờng 3.2 Giải pháp chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản 3.2.1 Nhóm giải pháp phía nhà kinh doanh Bất động sản 3.2.2 Nhóm giải pháp phía nhà nước 3.3 Một số Kiến nghị 3.3.1 Tăng cường quản lý thị trường bất động sản 3.3.2 Hình thành trung tâm thơng tin tư liệu thị trường bất động sản 3.3.3 Các biện pháp chống đầu 3.3.4 Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà C KẾT LUẬN D Danh mục tài liệu tham khảo 27 27 28 28 30 32 32 33 34 34 35 36 38 ... mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lượng bất động sản thực Thị trường bất động sản bao gồm : - Thị trường mua bán bất động sản - Thị trường cho thuê - Thị trường. .. lý bất động sản? ??), tạo sân chơi công khai minh bạch đầu tư kinh doanh bất động sản để Nhà nước kiểm soát hoạt động thị trường bất động sản Phát triển sàn giao dịch bất động sản giao dịch bất động. .. trường bất động sản 3 3 4 1.1.4 Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường bất động sản 1.1.5 Sự vận động thị trường bất động sản 1.2 Các nguồn huy động vốn vào thị trường bất động sản 1.2.1