PP THẶNG dư full

MAI LAN ANH – 54/11.01 IV PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ 1, NX: - mục đích việc định giá ƣớc tính giá trị thị trƣờng tài sản - theo “nguyên tắc đóng góp” “ nguyên tắc dự kiến dịng lợi ích tƣơng lai”: giá trị BĐS giá trị cịn lại sau lấy giá trị ƣớc tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển - theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, tài sản phải thỏa mãn đk: TS phải khả thi mặt TC, TS phải khả thi mặt pháp lí, TS phải đc đặt bối cảnh tự nhiên => Do để ƣớc tính giá trị TS ta phải giả định TS khả thi mặt tài 2, tính tốn - Xđ diện tích đƣợc phép xây dựng: - xác định quy mơ lơ đất (nếu có) Sản phẩm ( doanh thu) B1: ước tính doanh thu ( từ nguồn/ nhiều nguồn) B2: chi phí bán, quảng cáo B3: doanh thu = dthu – chi phí bán, quảng cáo = B1-B2 Xây dựng ( phát triển dự án) B4: xđ chi phí phát triển, gồm: - Cp quy hoạch - Cp xây dựng: tính diện tích xây dựng - Cphi HT-KT: ln tính tổng diện tích mảnh đất - Cp lãi vay - Lợi nhuận địi hỏi/lãi - Chi phí phá dỡ - Thuế - ……  Tổng chi phí phát triển dự án=? Đất B5: ước tính giá trị thặng dư đất = B3 – B4 B6 (nếu có): gọi giá đất đấu giá cần tìm X (đơn vị) - Xác định chi phí liên quan tới đất, biểu diễn qua X có - Lập phương trình Giá trị thặng dư đất (trđ) = X + … => Tìm X B7: KL Bài 1: Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - Diện tích (10.000 m²) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mơ khoảng 100 m² 10 triệu đồng/ m²; Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất đƣợc phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tƣ cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0.5 triệu đồng/ m² Thuế nhà đầu tư phải nộp 300 triệu đồng, lợi nhuận đòi hỏi khoảng 6.000 triệu đồng Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tƣ mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? HƢỚNG DẪN: 1: NX => 2: tính tốn - Diện tích đất đc phép xây dựng là: 60% x 10000m2 = 6000m2 NĐT dự kiến chia mảnh đất thành 60 lô để bán => diện tích lơ đất là: 6000m2 / 60 lơ = 100m2/lơ Doanh thu có sau chuyển quyền sử dụng đất là: 10trđ/m2 x 100m2/lô x 60 lô = 10trđ/m2 x 6000m2 = 60 000trđ Các chi phí phát triển là: + Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật: 0,5trđ/m2 x 10000m2 = 5000trđ + Thuế: 300trđ + Lợi nhuận địi hỏi: 6000trđ  Tổng chi phí phát triển là: 5000 trđ + 300trđ + 6000trđ = 11300trđ  Giá trị thặng dư đất là:  60 000trđ - 11300trđ = 48700trđ KL: Vậy, nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá 48700trđ tương đương với 48700trđ/10000m2 = 4,87trđ/m2 Bài 2: Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành cơng, doanh nghiệp dự định xây tồn diện tích phép xây dựng tồ nhà chung cƣ để bán, tầng có 20 hộ cao 25 tầng Yêu cầu:Với cương vị thẩm định viên giá, Anh chị tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm; Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng; Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng; Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: triệu đồng/ m²; Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn: 10 triệu đồng/m2; Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng; - Chi phí khác cho đất đai 4% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây dựng nhà vay làm lần, lần cách tháng ( lãi suất tháng tính ½ lãi suất năm) - - Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 10% tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lơ đất Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 3.200 triệu đồng/căn, từ tầng 11 đến tầng 25 3.600 triệu đồng/căn Chi phí quảng cáo bán nhà: 500 triệu đồng HƢỚNG DẪN: NX => Tính tốn: - Diện tích đất phép xây dựng là: 60% x 10000m2 = 6000m2 - Doanh thu có từ việc bán hộ chung cư là: (3200trđ/căn x 20 x 10 tầng + 3600trđ/căn x 20 x 15 tầng ) x tòa = 3.440.000 trđ - - Chi phí quảng cáo bán nhà: 500 triệu đồng  Doanh thu từ việc bán hộ chung cư là: 3.440.000 trđ – 500trđ = 3.439.500 trđ Các chi phí phát triển: + Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng; + Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng; + Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1trđ/ m² x 10000m2 = 10000trđ + Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân: 10 trđ/m2 x 6000m2 x 25 tầng = 1.500.000 trđ + chi phí lãi vay = 10% x (1000trđ + 100trđ + 10000trđ + 1500000/2 ) + ½ x 10% x 1500000/2 = 113610 trđ + Lợi nhuận đòi hỏi = 10% x (1000trđ + 100trđ + 10000trđ + 1500000trđ) = 151110 trđ  Tổng chi phí phát triển là: 1000trđ + 100trđ + 10000trđ + 1500000trđ + 113610trđ + 151110trđ = 1.775.820 trđ Gía trị thặng dư đất là: 3.439.500 trđ - 1.775.820 trđ = 1.663.680 trđ Gọi giá đất đấu giá cần tìm X (trđ) Ta có: + phí đấu giá đất : 20trđ + Chi phí khác cho đất = 4%X = 0,04X + Lãi vay = 10% x (X + 20+ 0,04X) = 10% x (20+ 1,04X) = + 0,104X + Lợi nhuận đòi hỏi = 15% x (X + 20 + 0,04X + + 0,104x )= 15% x (22 + 1,144X) = 3,3 + 0,1716X  Ta có phương trình: 1.663.680 trđ = X + 20 + 0,04X + + 0,104X + 3,3 + 0,1716X  1663680 trđ = 25,2 + 1,3156X => X = 1264559,67 trđ KL: Vậy, doanh nghiệp Nam Việt trả mức giá cao cho lơ đất là: 1264559,67 trđ tương đương với 1264559,67 trđ / 10000m2 = 126,46trđ/m2 Kết luận: vậy, mức giá cao mà doanh nghiệ Nam Việt trả cho lô đất 1264 559,67 trđ tương đương với 1264 559,67trđ/10000m2 = 126,46 trđ/m2 Bài 3: Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - - Diện tích (10.000 m²) Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất đƣợc phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tƣ cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0.5 triệu đồng/ m² Chi phí bán, thuế phải nộp lợi nhuận địi hỏi việc đầu tư tương ứng 1.000 triệu đồng, 1.500 triệu đồng 6.000 triệu đồng Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mơ 100 m² khoảng 30 triệu đồng/ m², lơ đất có quy mơ 150 m² khoảng 25 triệu đồng/ m² Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá trường hợp sau: Dự án hoàn vốn năm Dự án hồn vốn năm, biết: - Chi phí đầu tư hạ tầng thực năm thứ nhất; (cuối năm) - Chi phí bán thực năm thứ hai; - Các khoản thu, chi khác thực năm thứ ba; - Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất rủi ro dự án 15% HƢỚNG DẪN: - - NX: Tính tốn: Diện tích đất phép xây dựng là: 60% x 10000m2 = 6000m2 Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 60 lô để bán => diện tích lơ là: 6000m2 / 60 lơ = 100m2/lơ Doanh thu có sau chuyển quyền sử dụng đất là: - 30trđ/m2 x 100m2/lô x 60 lô = 30trđ/m2 x 6000m2 = 180.000trđ Chi phí bán 1000trđ  Doanh thu từ việc chuyển quyền sử dụng đất là: 180.000trđ – 1000trđ = 179.000trđ Các chi phí phát triển: + chi phí đầu tư HTKT: 0,5trđ/m2 x 10000m2 = 5000trđ + Thuế phải nộp: 1500trđ + Lợi nhuận địi hỏi: 6000trđ  Tổng chi phí phát triển là: 5000trđ + 1500trđ + 6000trđ = 12500trđ Ý 1: Dự án hoàn vốn năm:  Giá trị thặng dư đất là: 179.000trđ – 12.500trđ = 166.500trđ KL: Vậy nhà đầu tư mua mảnh đất với giá 166.500trđ tương ứng với 166.500trđ/10000m2 = 16,65trđ/m2 Ý 2: Dự án đc hoàn vốn năm: - - Doanh thu có sau chuyển quyền sử dụng đất quy thời điểm là: 180.000trđ x (1+15%)^-3 = 180.000trđ / (1+15%)^3 = 118.352,92 trđ Chi phí bán quy thời điểm là: 1000trđ x (1+15%)^-2 = 756,14 trđ  Doanh thu = 118.352,92 trđ - 756,14 trđ = 117.596,78 trđ Các chi phí phát triển: + Chi phí đầu tư HTKT: 5000trđ x (1+15%)^-1 = 4347,83trđ + Thuế phải nộp: 1500trđ x (1+15%)^-3 = 986,27 trđ + Lợi nhuận đòi hỏi: 6000trđ x (1+15%)^-3 = 3945.10 trđ  Tổng chi phí phát triển là: 4347,83trđ + 986,27 trđ + 3945.10 trđ = 9279.2 trđ  Gía trị thặng dư đất = 117.596,78 trđ - 9279.2 trđ = 108.317,58 trđ KL: Vậy, NĐT mua mảnh đất với giá 108.317,58 trđ tương đương với 108.317,58 trđ/10000m2 = 10,83trđ/m2 Bài 4: Công ty kinh doanh BĐS A lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000 m2 Lô đất qui hoạch để xây nhà với tỷ lệ đƣợc phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây dựng hộ độc lập để bán, với diện tích đất diện tích xây dựng hộ tương ứng 150m2 300m2 Yêu cầu: Tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu Biết rằng: - Thời gian xây dựng bán nhà dự tính năm Giá bán ước tính nhà 5.000 triệu đồng Chi phí bán nhà: - - - + Chi phí pháp lý: 500 trđ + Chi phí quảng cáo môi giới: 80 trđ + Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 500 trđ Chi phí phát triển bất động sản: + Chi phí khảo sát thiết kế: 200 trđ + Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,2 trđ/ m2 + Chi phí xây dựng nhà: trđ/ m2 Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi xuất 10%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lần, lần nửa chi phí cần thiết, lần cách lần tháng Chi phí cho việc mua đất ước tính 2% giá đất Lợi nhuân DN A đòi hỏi hộ 300 trđ tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% số vốn đầu tư cho việc mua giữ lô đất HƢỚNG DẪN: 1.NX Tính tốn: - Diện tích đất đc phép xây dựng là: 60% x 10000m2 = 6000m2 - Số hộ xây dựng là: 6000m2 / 150m2 = 40 - Doanh thu có từ việc bán hộ là: 5000trđ/căn x 40 = 200.000trđ - Tổng chi phí bán là: 500trđ + 80trđ + 500trđ = 1080trđ => doanh thu từ việc bán hộ là: 200.000trđ - 1080trđ = 198920 trđ - Các chi phí phát triển: - + Chi phí khảo sát thiết kế: 200 trđ + Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,2 trđ/ m2 x 10000m2 = 2000trđ + Chi phí xây dựng nhà: trđ/ m2 x 300m2 x 40 = 24.000 trđ + Chi phí lãi vay = 10% x (200 + 2000 + 24000/2) + ½ x 10% x 24000/2 = 2020 trđ + Lợi nhuận đòi hỏi = 300trđ x 40 = 12000trđ  Tổng chi phí ptrien là: 200trđ + 2000trđ + 24000trđ + 2020 + 12000trđ = 40220trđ  Giá trị thặng dư đất là: 198920 trđ - 40220trđ = 158.700 trđ Gọi giá đất đấu giá X (trđ) Ta có: + Chi phí cho việc mua đất = 2% x X =0,02X + Lợi nhuận đòi hỏi = 20% x (X + 0,02X) = 0,204X  Ta có phương trình: 158.700 trđ = X + 0,02X + 0,204X  158.700 trđ = 1,224X => X = 129656,86 trđ KL: Vậy, cơng ty lựa chọn mức giá bỏ thầu 129656,86trđ tương đương với 129656,86trđ/10000m2 = 12,97trđ/m2 KL: Vậy, cơng ty lựa chọn mức giá bỏ thầu 129 656,86 trđ tương đương với 129 656,86trđ/10 000m2 = 12,97 trđ/m2 Bài 5: Có tài liệu mảnh đất trống sau: - Diện tích: (30.000m2) - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật lô đất có qui mơ 100m2 triệu đồng/m2, 150m2 6,5 triệu đồng/m2, 250 m2 triệu đồng/m2 - Tỷ lệ đất phép xây dựng là: 50% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự tính chia đất thành 150 lô để bán - Các chi phí phát triển BĐS: + Chi phí khảo sát, thiết kế: 340 triệu đồng + Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,35 triệu đồng / m2 + Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 120 triệu đồng + Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước, máy phát điện dự phòng: 575 triệu đồng + Thuế thu nhập: 1.030 triệu đồng + Lãi dự kiến: 3.700 triệu đồng + Chi phí bán: 650 triệu đồng Hỏi: Nhà đầu tư mua mảnh đất với giá nếu: A,Dự án hồn vốn năm? 1,NX: 2, TÍNH TỐN: - Diện tích đất phép xây dựng: 50% x 30000m2 = 15000m2 Nhà đầu tư dự tính chia đất thành 150 lơ để bán => diện tích lô đất là: 15000m2 / 150 lô = 100m2 / lơ Doanh thu có từ việc chuyển quyền sử dụng đất là: 7trđ/m2 x 100m2/ lô x 150 lô = 7trđ/m2 x 15000m2 = 105.000trđ - Chi phí bán: 650 triệu đồng  Doanh thu = 105.000trđ – 650trđ = 104.350trđ Các chi phí phát triển: + Chi phí khảo sát, thiết kế: 340 triệu đồng + Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,35 triệu đồng / m2 x 30000m2 = 10.500trđ + Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 120 triệu đồng + Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước, máy phát điện dự phòng: 575 triệu đồng + Thuế thu nhập: 1.030 triệu đồng + Lãi dự kiến: 3.700 triệu đồng  Tổng chi phí phát triển là: 340trđ + 10500trđ + 120trđ + 575trđ + 1030trđ + 3700trđ = 16265trđ A,Dự án hồn vốn năm Ta có: giá trị thặng dư đất là: 104.350trđ – 16.265trđ = 88.085 trđ KL: Vậy NĐT mua mảnh đất với giá 88.085trđ tương đương với 88085trđ/30000m2 = 2,94trđ/m2 B, Giả định: - Tiền thu bán đất thu đƣợc sau năm đầu tƣ - Chi phí khảo sát thiết kế chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ phải bỏ năm thứ (hiểu bỏ đầu năm) - Chi phí bán phải bỏ năm thứ (bỏ cuối năm), máy phát điện dự phòng bỏ năm thứ - Thuế thu nhập phải nộp nhà đầu tư thu đủ tiền thu bán đất (sau năm) - Nhà đầu tư phải chấp nhận lãi suất rủi ro 10% (i=10%) GIẢI: - Doanh thu có từ việc chuyển quyền sử dụng đất quy thời điểm là: 105.000trđ x (1+ 10%)^-5 = 65196.74 trđ - Chi phí bán quy thời điểm là: 650trđ x (1+10%)^-2 = 537.19 trđ => doanh thu = 65196.74 trđ - 537.19 trđ = 64659.55 trđ - Các chi phí phát triển quy thời điểm là: + Chi phí khảo sát thiết kế = 340trđ + chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật = 10.500trđ + chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ = 120trđ + chi phí máy phát điện dự phòng = 575trđ x (1+10%)^-3 = 432 trđ + Thuế thu nhập: 1.030 trđ x (1+10%)^-5 = 639,55 trđ + Lãi dự kiến: 3.700trđ x (1+10%)^-5 = 2297.41 trđ  Tổng chi phí phát triển là: 340trđ + 10500trđ + 120trđ + 432trđ + 639,55trđ + 2297,41trđ = 12328,96trđ  Giá trị thặng dư đất là: 64659.55 trđ - 12328,96trđ = 52330,59 trđ KL: Vậy NĐT mua mảnh đất với giá 52330,59trđ tương đương với 52330,59trđ/30000m2 = 1,75trđ/m2 Bài 6: Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - Diện tích (10.000 m2) - Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất phép xây dựng nhà mảnh đất 80% (DIỆN TÍCH ĐC PHÉP XD = 8000m2) - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 90 lơ để bán Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0.25tr đ/m2 Chi phí bán, thuế thu nhập lãi dự kiến việc đầu tư tương ứng 350 triệu đồng, 740 triệu đồng 1785 triệu đồng - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có diện tích 100 m2 vào khoảng 35tr đ/ m2 Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất với giá bao nhiêu, nếu: A, Dự án hoàn vốn năm? B, Giả định: - Tiền bán lô đất thu sau năm đầu tư - Chi phí hạ tầng kỹ thuật bỏ toàn năm đầu - Chi phí bán lơ đất bỏ năm thứ hai - Thuế thu nhập phải nộp nhà đầu tư nhận đủ tiền thu bán đất (sau năm) - Giá vốn (i) thị trường năm N - 12%; N -1 10% năm hành N 9% - Tại thời điểm hành, vàng 9999 đƣợc giao dịch với giá 32,5 triệu đồng lƣợng, USD 22,86 nghìn VND HƢỚNG DẪN: Chú ý cho nhiều mức giá vốn ( tỉ suất sinh lời), ta lấy kết bình qn có trọng số lấy tỉ suất ck năm hành -C1: chọn giá vốn bình quân thị trường = (12% + 10% + 9%)/3 = … -C2: chọn giá vốn thị trường giá vốn năm hành N: 9% GIẢI: - NX Tính tốn: Diện tích đất đc phép xây dựng là: 80% x 10000m2 = 8000m2 Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 90 lơ để bán  Diện tích lơ = 8000m2 / 90 lơ = 88,89m2/lơ Doanh thu có từ việc chuyển quyền sử dụng đất là: 35trđ/m2 x 8000m2 = 280.000trđ Chi phí bán = 350trđ  Doanh thu = 280.000trđ – 350trđ = 279.650trđ Các chi phí phát triển: + Chi phí đầu tư HTKT=0.25tr đ/m2 x 10000m2 = 2500trđ + Thuế thu nhập = 740trđ +Lãi dự kiến = 1785trđ  Tổng chi phí ptrien là: 2500trđ + 740trđ + 1785trđ = 5025trđ A, Dự án hồn vốn năm? Ta có: Gía trị thặng dư đất là: 279.650trđ - 5025trđ = 274.625 trđ B,- Chọn mức giá vốn thời điểm hành 9%/năm - Doanh thu có từ việc chuyển quyền sử dụng đất quy thời điểm là: 280.000trđ x (1+9%)^-3 = 216211.37trđ - Chi phí bán quy thời điểm là: 350trđ x (1+9%)^-2=294.59trđ => doanh thu = 216211.37trđ - 294.59trđ = 215916,78trđ - Các chi phí phát triển quy thời điểm là: + Chi phí đầu tư HTKT = 2500trđ x (1+9%)^-1 = 2293.58 trđ + Thuế thu nhập = 740trđ x (1+9%)^-3 = 571.42 trđ + Lãi dự kiến = 1785trđ x (1+9%)^-3 = 1378.35trđ  Tổng chi phí ptrien là: 2293.58 trđ + 571.42 trđ + 1378.35trđ = 4243.35 trđ  Gía trị thặng dư đất là: 215916,78trđ - 4243.35 trđ = 211673.43 trđ KL: Vậy NĐT mua mảnh đất với giá 211673.43trđ tương đương với 211673.43 trđ/10000m2 = 21,17trđ/m2 - KL: Vậy, NĐT mua mảnh đất với giá 274 625trđ tƣơng đƣơng với 274 625trđ/10 000m2 = 27,46trđ/m2 Phần B, KL: Vậy, nđt mua mảnh đất với giá 211 673,5trđ Tương đương với 211 673,5/10 000 = 21,17 trđ/m2 Bài 7: Công ty ABC lên kế hoạch đầu tư đấu giá lô đất rộng 3000m2, tỷ lệ phép xây dụng 60% Nếu đấu giá công ty xây dụng chung cư 30 tầng, tầng 20 hộ để bán Yêu cầu: Hãy tư vấn cho cơng ty mức giá cao trả cho lơ đất trên, biết rằng: - Chi phí qui hoạch dự án: 1500 trđ - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 600 trđ - Chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật: trđ/m2 - Chi phí xây dựng nhà chung cư: 10 trđ/m2 - Phí đất đấu giá: 80 trđ - Các chi phí khác cho đất đai 4% giá đất đấu giá 10 Các chi phí chi phí phát triển quỹ đất tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây dựng chung cư vay làm lần, lần cách tháng - Cơng ty kì vọng lợi nhuận từ hoạt động xây dựng 20% tổng chi phí qui hoạch, dọn dẹp mặt bằng, đầu tư hạ tầng xây dựng chung cư; lợi nhuận từ phát triển quỹ đất 15% - Giá bán ƣớc tính: hộ từ tầng đến tầng 2200 trđ/căn; từ tầng đến tầng 15 2500 trđ/căn; từ tầng 16 đến tầng 30 2400 trđ/căn Xác suất bán đƣợc 95% - Chi phí quảng cáo bán nhà 2% tổng doanh thu bán chung cư - Thời gian phát triển dự án năm GIẢI: NX Tính tốn: - Diện tích đất đc phép xây dựng là: 60% x 3000m2 = 1800m2 - Doanh thu có từ việc bán hộ là: 95% x (2200trđ/căn x tầng x 20 + 2500trđ/căn x 10 tầng x 20 + 2400trđ/căn x 15 tầng x 20 ) = 1368000 trđ - Chi phí quảng cáo bán nhà = 2% x 1368000 trđ = 27360 trđ  Doanh thu = 1368000 trđ - 27360 trđ = 1340640 trđ - Các chi phí phát triển: + Chi phí qui hoạch dự án: 1500 trđ + Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 600 trđ + Chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật: trđ/m2 x 3000m2 = 12000trđ + Chi phí xây dựng nhà chung cư: 10 trđ/m2 x 1800m2 x 30 tầng = 540000 trđ + Lãi vay = 10% x (1500trđ + 600 trđ + 12000trđ + 540000trđ/2) + ½ x 10% x 540000trđ/2 = 41910 trđ + Lợi nhuận đòi hỏi = 20% x (1500trđ + 600trđ + 12000trđ + 540000trđ) = 110820 trđ -  Tổng chi phí ptrien là: 1500trđ + 600trđ + 12000trđ + 540000trđ + 41910trđ + 110820trđ = 706830 trđ  Giá trị thặng dư đất là: 1340640 trđ - 706830 trđ = 633810 trđ Gọi giá đất đấu giá X (trđ) Ta có: + Phí đất đấu giá: 80 trđ + Các chi phí khác cho đất đai = 4%X = 0,04X + Lãi vay = 10% x (X + 80 + 0,04X) = + 0,104X + Lợi nhuận đòi hỏi = 15% x (X + 80 + 0,04X + + 0,104X) = 13,2+ 0,1716X  Ta có phương trình: 633810 trđ = X + 80 + 0,04X + + 0,104X + 13,2 + 0,1716X 11  633810 trđ = 101,2+1,3156X => X = 481688,05 trđ KL: Vậy, công ty lựa chọn mức giá cao để đấu giá 481688,05trđ tương đương với 481688,05trđ / 3000m2 = 160,56 trđ/m2 KL: Vậy mức giá cao mà cty trả cho lơ đất 481 688,05 trđ tương đương với 481 688,05/ 3000m2 = 160,56 trđ/m2 Bài 8: BTVN (tham khảo 5) Có tài liệu mảnh đất trồng sau: - - Diện tích đất ha, giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mơ dƣới 100m2 vào khoảng 1.500.000 đ/m2, 100m2 vào khoảng 2.250.000 đ/m2 Theo quy định quyền địa phương tỷ lệ đất phép xây dựng cơng trình 70% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 35 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0,75 trđ/m2 Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 750trđ, lãi dự kiến khoảng 1350trđ Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trồng với giá ? Bài 9: - BTVN (tham khảo 2) Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc ABC lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng với tỷ lệ phép xây dựng 65% Nếu đấu giá thành cơng, DN dự định xây 12 tồn diện tích phép xây dựng tồ nhà chung cư để bán, tầng có 24 hộ cao 30 tầng Yêu cầu: Với cương vị thẩm định viên giá, anh chị tư vấn cho DN mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm Chi phí quy hoạch dự án: 1300 trđ Chi phí dọn mặt bằng: 180 trđ Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình qn: trđ/m2 Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn trđ/m2 Phí đấu giá đất: 25 trđ Chi phí khác cho đất đai 3% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 15%/năm Riêng chi phí xây dựng nhà vay làm lần, lần cách tháng ( lãi suất tháng tính lãi suất ½ năm ) - - Lợi nhuận cho DN đòi hỏi HĐ xây dựng 10%/năm tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 20% tổng chi phí cho việc mua giữ lơ đất Giá bán ƣớc tính hộ chung cƣ: từ tầng đến tầng 15 3000 trđ/căn, từ tầng 16 đến tầng 30 3600 trđ/căn Chi phí quảng cáo bán nhà 1300 trđ Giải: Nx KL: Vậy, mức giá cao mà DN trả cho lô đất 2500 441,8trđ tương đương với 2500 441,8trđ / 10 000m2 = 250,04 trđ/m2 BÀI 10: Công ty A xem xét hội đầu tư mua bán đất sau: - S đất: 2ha (20 000m2) - Tỉ lệ đất đc phép xd nhà ở: 60% - chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật: 5trđ/m2 - CP bán = 1% giá bán BĐS - Thuế TNDN = 7850 trđ 13 - lãi dự kiến = 1650 trđ - Gía chuyển quyền sử dụng đất sau đầu tư hạ tầng kĩ thuật khu vực sau: + với lô đất có diện tích 100m2 => 18trđ/m2 + với lơ đất có diện tích 150m2 => 25trđ/m2 + với lơ đất có diện tích 200m2 => 20trđ/m2 U CẦU: Hãy tư vấn cho công ty mức giá mua đất chấp nhận đc biết: Dự án đc hoàn vốn sau năm Nếu: - tiền bán đất thu đc sau năm đầu tư - chi phí đầu tư HT KT bỏ vào năm thứ (hiểu bỏ vào cuối năm) - chi phí bán lơ đất bỏ vào đầu năm thứ ( hiểu bỏ vào cuối năm thứ nhất) - thuế thu nhập phải nộp nhà đầu tư nhận đủ tiền thu từ bán đất - cơng ty kì vọng tỉ suất sinh lời 12% GIẢI: TH1: 1.NX Tính tốn: - Diện tích đất phép xây dựng là: 60% x 20000m2 = 12000m2 - Doanh thu từ việc chuyển quyền sử dụng đất sau đầu tư xong hạ tầng kĩ thuật: + TH1: Nếu NĐT chia mảnh đất thành lô có diện tích 100m2 => doanh thu đạt = 18trđ/m2 x 12000m2 = 18trđ/m2 x 100m2 x 120 lô = 216000trđ +TH2: NĐT chia mảnh đất thành lơ có diện tích 150m2  Doanh thu đạt = 25trđ/m2 x 12000m2 = 25trđ/m2 x 150m2 x 80 lô = 300000 trđ +TH3: Nếu NĐT chia mảnh đất thành lơ có dtich 200m2  Doanh thu đạt đc = 20trđ/m2 x 12000m2 = 20trđ/m2 x 200m2 x 60 lô = 240000 trđ  Vậy, Theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, NĐT nên chia mảnh đất thành lơ có diện tích 150m2 Khi đó, doanh thu mang lại cho NĐT 300000trđ - Chi phí bán = 1% x 300000trđ = 3000trđ  Doanh thu = 300000trđ – 3000trđ = 297000trđ - Các chi phí phát triển là: + chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật: 5trđ/m2 x 20000m2 = 100000 trđ + Thuế TNDN = 7850 trđ + lãi dự kiến = 1650 trđ  Tổng chi phí ptrien là: 100000trđ + 7850trđ + 1650trđ = 109500 trđ  Giá trị thặng dư đất là: 297000trđ - 109500 trđ = 187500 trđ 14 15