Phương pháp thặng dư Phng phỏp thng d Cơ sở lý luận - Phng phỏp thng d c s dng rng rói nh giỏ BS cú tim nng phỏt trin. - Giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ớc tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó. 3 B¸n, cho thuª nhµ X©y dùng Mua ®Êt Các bước thực hiện Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau: - Đặc điểm của khu đất; - Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Phương pháp thặng dư Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản. Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển. Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất: Giá trị ước tính của thửa đất Tổng giá trị phát triển Tổng chi phí phát triển = Phương pháp thặng dư Điều kiện vận dụng Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Những hạn chế của phương pháp - Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất và cao nhất. - Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường. - Giá trị còn lại nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán. - Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt tất cả các khoản mục khác nhau. - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực. . hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Phương pháp thặng dư Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản. Tổng. kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư Bước 4: