PP THU NHẬP BUỔI 2 full

ĐỐT CHÁY MÙA THI – HVTC MAI LAN ANH / 54-11.01 Lƣu ý phần trình bày pp so sánh dạng kẻ bảng: - phải trình bày phần lí luận tính toán trƣớc, kẻ bảng sau - kết luận sau xong phần bảng, k đc kết luận phần diễn giải trình bày bảng - tính tốn làm tròn phải đồng nhất, thƣờng làm tròn đến số sau dấu phẩy II PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƢ) B1: NX - Mục đích việc định giá ước tính giá trị thị trường tài sản - Theo ngun tắc dự báo dịng lợi ích tƣơng lai cho rằng, giá trị thị trường BĐS với giá trị tất khoản thu nhập rịng tương lai nhận đc từ BĐS - Theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, tài sản phải thỏa mãn đk: tsan đc sử dụg bối cảnh tự nhiên, tsan phải khả thi mặt tài chính, tài sản phải phải khả thi mặt pháp lí => vậy, để ƣớc tính giá trị tài sản phải giả định tài sản phải khả thi mặt tài B2: Ứơc tính thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại - Xác định số năm mang lại thu nhập từ BĐS - Tính thu nhập từ năm -> năm n B3: Ứơc tính chi phí tạo thu nhập B4: Xác định thu (B2 – B3) = Thu nhập – Chi phí => thu nhập rịng bình qn (vì pp thu nhập tính cho năm) B5: Xác định tỉ lệ chiết khấu, tính giá trị BĐS TH1: Đối với sở hữu vĩnh viễn: V = đó: (1) + A thu nhập rịng bình qn + i tỉ suất chiết khấu + V giá trị khoản thu nhập tương lai (giá trị BĐS cần tìm) TH2: Đối với sở hữu có thời hạn: + Thu nhập nhau: V = A x + (2) V giá trị khoản thu nhập ròng tương lai (giá trị ước tính BĐS cần tìm) A khoản thu nhập ròng i tỉ suất ckhau N số năm sở hữu T giá trị lí ước tính năm thứ n + Thu nhập không nhau: V = ∑ + (3) At đó, At thu nhập rịng năm thứ t BĐS I tỉ suất ckhau n số năm sở hữu T giá trị lí ước tính năm thứ n B6: Kết luận Bài 1: Một nhà đầu tư xem xét mua lại mảnh đất nông nghiệp rộng ha, trồng lúa dựa tài liệu sau: Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần đây: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm (N-2) Năm (N-1) Năm (N) Sản lượng Tấn 30 35 31 Giá bán Đồng/kg 10.000 11.000 12.000 Chi phí sản xuất Đồng/kg 8.200 8.500 9.300 Thuế Đồng 2.000.000 3.000.000 4.000.000 Các chi phí giao dịch ban đầu ngƣời mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán mảnh đất theo kinh nghiệm thƣờng vào khoảng 2% giá trị giao dịch Những giao dịch mua bán mảnh đất nông nghiệp tương tự địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá giao dịch trường hợp sau: - a.Trường hợp 1: Nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn b.Trường hợp 2: Nhà đầu tư mua xong, tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 10 bán lại mảnh đất nơng nghiệp với giá ước tính 700.000.000 đồng (hiểu thu nhập 10 năm, năm thứ 10 lí với giá 700trđ) HƯỚNG DẪN: NX: => Doanh thu mảnh đất nơng nghiệp mang lại vịng năm là: Đơn vị tính: triệu đồng Ta có: 30000kg x 10000đ/kg + 35000kg x 11000đ/kg + 31000kg x 12000đ/kg = 1.057.000.000đ = 1057trđ - Chi phí tạo doanh thu mảnh đất nơng nghiệp vịng năm là: Chi phí sản xuất: 8200đ/kg x 30 000kg + 8500đ/kg x 35000kg + 9300đ/kg x 31000đ = 831.800.000đ = 831,8trđ Thuế: 2trđ + 3trđ + 4trđ = 9trđ  Tổng chi phí = 831,8trđ + 9trđ = 840,8trđ Doanh thu mảnh đất nơng nghiệp vịng năm là: 1057trđ – 840,8trđ = 216,2 trđ  Doanh thu bình qn (thu nhập rịng bình qn) mà mảnh đất nông nghiệp mang lại là: 216,2trđ / = 72,1trđ/năm a.Trường hợp 1: Nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn Aps dụng công thức V=A/I …  V= 72,1trđ/10% = 721trđ Gọi mức giá giao dịch cần tìm X (trđ)  Chi phí giao dịch = 2% X = 0,02X  Ta có phương trình: V =X + 0,02X  721trđ = 1,02X  X = 706,86 trđ KL: Vậy mức giá giao dịch cần tìm 706,86trđ b.Trường hợp 2: Nhà đầu tư mua xong, tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 10 bán lại mảnh đất nơng nghiệp với giá ước tính 700.000.000 đồng (hiểu thu nhập 10 năm, năm thứ 10 lí với giá 700trđ) -Thu nhập rịng bình qn; 72,1trđ/năm - Vì nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 10 bán lại mảnh đất với giá 700trđ => Ta áp dụng công thức V=Ax + V…, A …., i…, n … Và T…  V = 72,1 trđ x = 712,90 trđ + Gọi giá trị giao dịch cần tìm X (trđ)  Chi phí giao dịch = 2%X = 0,02X Ta có phương trình: V = X + 0,02X  712,90 trđ = 1,02X => X = 698.92 trđ KL: Vậy giá trị giao dịch cần tìm 698.92 trđ Bài 2: Cần xác định quyền sử dụng sàn nhà hỗn hợp đường Phạm Văn Đồng – Hà Nội vừa hoàn thành đưa vào sử dụng, biết thơng tin sau: - - Tồ nhà toạ lạc mảnh đất ( thời gian sử dụng lâu dài); Toà nhà xếp vào loại nhà cấp 1, có diện tích xây dựng sàn 3.000 m², cao 22 tầng, tầng trung tâm thương mại, 17 tầng chung cư cao cấp; Diện tích sử dụng sàn 75% diện tích sàn xây dựng; Theo khảo sát thị trường, tỷ lệ diện tích cho thuê khu vực trung bình đạt 80% diện tích sử dụng giá cho thuê khoảng 44 USD/ m²/tháng ( có thuế giá trị gia tăng – VAT), thuế suất thuế giá trị gia tăng 10%; Các chi phí q trình vận hành hàng năm sau (khơng có VAT) thuế chiếm khoảng 22% tổng thu hàng năm; Tỷ suất sinh lời điều kiện rủi ro đồng đôla Mỹ 8%/năm; Trong khoảng tính chi phí vận hành khơng có tiền khấu hao giả định tỷ lệ cho thuê, đơn giá cho thuê giữ ổn định kéo dài vĩnh viễn NX => Nháp: Thuế VAT = 10%, giá chưa thuế X => giá có thuế = X (1+10%) = 1,1X 44$ => giá chưa thuế = 44/1,1 = 40$ - Thu nhập hàng năm sàn là: 44/1,1 x 3000m2 x 75% x 80% x 12 tháng = 864000 USD / năm 3.Chi phí vận hành thuế là: 22% x 864000 = 190080 USD / năm  Thu nhập ròng hàng năm sàn là: 864000- 190080 = 673920 USD/năm Áp dụng công thức: V =A/i ……  V = 673920 / 10% = 6739200 USD Bài : (BTVN) Một nhà đầu tư xem xét khả mua lại ruộng đất trồng dựa vào tài liệu sau: Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần Chỉ tiêu Sản lượng Giá bán Giá thành sản xuất Thuế thu nhập Đơn vị tính Kg Đồng/kg Đồng/kg Đồng Năm N-2 Năm N-1 Năm N 26000 3750 2200 1.250.000 26500 3820 2400 1.450.000 27200 3900 2380 1.360.000 Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch Những giao dịch mua bán trang trại mảnh đất trồng địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 5% (i=5%) Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư Với giả thiết cuối năm thứ 10 bán mảnh đất với giá 350trđ Bài 5: Một nhà đầu tư xem xét khả mua lại đất trồng lúa dựa tài liệu sau: - Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần đây: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm N-2 Năm N - Năm N Sản lượng Kg 28.400 28.500 29.400 Giá bán Đồng/kg 6.750 6.870 6.970 Giá thành sản xuất Đồng/kg 3.500 3.680 3.750 Thuế thu nhập Đồng 1.520.000 l.725.000 l.490.000 Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch Những giao dịch mua bán trang trại mảnh đất trồng hàng năm địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 10 % Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá đấu thầu (mức giá giao dịch), với giả thiết rằng: thu nhập ròng năm tới, năm tăng khoảng 5% so với thu nhập rịng trung bình ba năm gần đến cuối năm thứ bán lại đất với giá 900.000.000 đồng? Tại thời điềm hành, vàng 9999 giao dịch với giá 35,6 triệu đồng lượng, USD 21,85 nghìn VND BÀI LÀM: NX: => Doanh thu mảnh đất trồng năm là: 6750 x 8400+ 6870 x 28500 + 6979 x 29400 = 592,413 trđ 3.- Chi phí giá thành sản xuất mảnh đất trồng năm: - 3500 x 28400 + 3680 x 28500 + 3750 x 29400 = 314,53 trđ Thuế thu nhập mảnh đất trồng năm là: 1,52 + 1,725 + 1,49 = 4,735 trđ  Tổng chi phí mảnh đất trồng năm là: 314,53 + 4,735 = 319,265 trđ  Thu nhập mà mảnh đất trồng mang lại năm là: 592,413trđ - 319,265 trđ = 273,148 trđ  Thu nhập rịng bình qn năm đất trồng là: 273,148trđ/3 = 91,049 trđ Áp dụng công thức: V=∑ - + … Thu nhập rịng năm N+1 là: 91,049 trđ x (1+5%)^1 = 91,049 + 91,048 x 5% = 95.601 trđ Thu nhập ròng năm N+2 là: 91,049 trđ x (1+5%)^2 = 100,382 trđ Thu nhập ròng năm N+3 là: 91,049trđ x (1+5%)^3 = 105.401 trđ Thu nhập ròng năm N+4 là: 91,049trđ x (1+5%)^4 = 110,671 trđ Thu nhập ròng năm N+5 là: 91,049trđ x (1+5%)^5 = 116.204 trđ  V= 887,33trđ Gọi giá trị giao dịch cần tìm X (trđ)  Chi phí giao dịch = 3%X = 0,03X Ta có phương trình: V = X + 0,03X  887,33trđ = 1,03X => X = 861.486 trđ KL: Vậy, mức giá đấu thầu mà nhà đầu tư lựa chọn 861,486 trđ Bài 7: - BTVN Ông Nam xem xét khả mua BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền cho thuê năm 102.000 USD Chi phí quản lý thƣờng xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu ngƣời mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sang chấp nhận lãi suất rủi ro 7,5% Yêu cầu: Anh (chị) tư vấn cho ông Nam mức giá chấp nhận BĐS? HƯỚNG DẪN: - tính thu nhập=102000USD - Tính chi phí = 2% x thu nhập => thu nhập rịng bình qn - áp dụng cơng thức V=A/i - gọi X => tìm X - KL Bài 8:-BTVN Có tài liệu đất trồng lúa (10.000m2) sau: - Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần đây: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm N-2 Năm N-1 Năm N Tổng sản lượng Kg 35.000 40.000 30.000 lúa/năm Giá bán bình qn Đồng/kg 6.000 5.500 6.600 Chi phí SX bình qn Đồng/kg 3.400 3.000 4.000 Thuế thu nhập Đồng 1.200.000 3.500.000 4.300.000 - Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán mảnh đất theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị dao dịch - Trong năm tới, năm thu nhập ròng tăng 5% so với thu nhập rịng trung bình năm gần - Đến cuối năm thứ nhà đầu tư bán lại mảnh đất với giá 600 triệu đồng Nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 9,5%/năm Yêu cầu: Anh chị tư vấn cho nhà đầu tư giá mua mảnh đất ?