phương pháp thu nhập trong thẩm định giá

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING CHỦ ĐỀ: PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ Thành viên nhóm 7: Phạm Thùy Linh Nguyễn Hồng Phương Nguyễn Thị Phương Trịnh Trung Sơn Nguyễn Duy Thân Lê Quốc Thơ Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2012 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Mục lục ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Thành viên nhóm 7: Phạm Thùy Linh .1 Nguyễn Hoàng Phương Nguyễn Thị Phương Trịnh Trung Sơn .1 Nguyễn Duy Thân Lê Quốc Thơ Mục lục Phương pháp vốn hóa trực tiếp……………………………………………………… 2.1 Khái niệm……………………………………………………………………………….3 2.2 Cơng thức……………………………………………………………………………….3 2.3 Ứng dụng……………………………………………………………………………… 2.4 Ví dụ…………………………………………………………………………………….6 2.5 Ưu nhược điểm phương pháp vốn hóa trực tiếp………………………………… Phương pháp dòng tiền chiết khấu…………………………………………………… 3.1 Khái niệm……………………………………………………………………………… 3.2 Cơng thức……………………………………………………………………………….9 Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 3.3 Hai cách tiếp cận DCF…………………………………………………………… 10 3.3.1 Giá trị ròng (NPV) ………………………………………………… .10 3.3.2 Tỉ suất hoàn vốn nội (IRR) ……………………………………………………… 13 3.4 Ứng dụng……………………………………………………………………………….14 3.5 Ưu nhược điểm phương pháp dịng tiền chiết khấu……………………………… 14 Tình hình sử dụng phương pháp thu nhập thẩm định giá Việt Nam……….15 Cơ sở khái quát phương pháp thu nhập 1.1 Khái niệm thuật ngữ liên quan Phương pháp thu nhập : phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dịng tiền thu nhập rịng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản ( trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hóa thu nhập ) để ước tình giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Một số thuật ngữ liên quan đến áp dụng phương pháp bao gồm : Tỷ suất vốn hóa : phân số dùng để diễn tả mối quan hệ thu nhập giá trị tài sản Đó tỷ suất lợi tức mong đợi năm hoạt động tổng giá trị tài sản dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản Hệ số vốn hóa : nghịch đảo tỷ suất vốn hóa Tỷ suất chiết khấu : phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính tương lai thành giá trị tài sản Tỷ suất chiết kháu : tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn ( tỷ suất hoàn vốn nội bộ) tỷ suất thuế thực Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Tỷ suất thu hồi vốn ( tỷ suất hoàn vốn nội bộ- IRR- internal return rate ): tỷ suất chiết khấu mà chiết khấu với tỷ suất giá thu nhập tương lai chi phí đầu tư ban đầu (NPV- net present value =0) Tỷ suất thuế thực : tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính tài sản so với giá thị trường tài sản Giá trị tài sản thu hồi ( giá trị tài sản lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư ) tổng số tiền mà nhà đầu tư nhập vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thu hồi ước tính cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua / bán tài sản mong đợi ( thời điểm cuối kỳ đầu tư ) thành giá trị thời điểm cần thẩm định giá 1.2 Cơ sở phương pháp • Phương pháp thu nhập dựa giả thiết sau: • Một tài sản có giá trị tạo thu nhập chongười chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp Nếu yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ lớn giá trị tài sản cao • Giá trị thị trường tài sản với giá trị (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) khoản thu nhập rịng thu tương lai từ tài sản • Rủi ro thu nhập có tương lai cố định • Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tỷ suất chiết khấu phù hợp • Cơ sở lý luận phương pháp giá trị thị trường tài sản bao gồm tất giá trị tất khoản lợi nhuận tương lai nhận từ tài sản Phương pháp thu nhập dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn 1.3 Nguyên tắc ứng dụng • Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai : triển vọng mang lại lợi ích tương lai tài sản sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập • Ngun tắc sử dụng tốt hiệu : việc sử dụng tốt hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp nhất, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý tài đem lại giá trị lớn cho tài sản , giá trị lớn vào ngày thẩm định giá Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP • Nguyên tắc cung cầu: giá trị tài sản xác đinh mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản 1.4 Điều kiện thực • Áp dụng tài sản có khả mang lại thu nhập tương lai + Thẩm định giá đất hay cơng trình th + Thẩm định dự án đầu tư, kinh doanh + Thẩm định tài sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu • Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim đất nơng nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), áp dụng cho định giá lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư • Phương pháp thu nhập chia thành phương pháp: +Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn + Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm khác Phương pháp vốn hóa trực tiếp 2.1 Khái niệm - Vốn hóa trực tiếp là: phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản cách chuyển hóa lợi tức năm Việc chuyển hóa thực đơn giản cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập -Điều kiện thực hiện: Phải có đầy đủ yếu tố sau: + Áp dụng tài sản có khả mang lại thu nhập tương lai + Áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn 2.2 Công thức V=I/R V = I x GI Trong đó: V : giá trị tài sản I: thu nhập ròng năm R: tỷ suất vốn hóa Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R) Từ cơng thức ta thấy để tính giá trị tài sản phải trải qua bước sau: Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mối loại tỷ suất vốn thich hợp Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Bước 3: : Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp • Ước tính thu nhập từ tài sản: Vốn hóa trực tiếp dựa thu nhập ước tính cho năm đơn lẻ tài sản Thu nhập ước tính tổng thu nhập tiềm (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ cơng trình (BI) Công thức: Thất thu tài sản Thu nhập hoạt Tổng thu nhập khơng th hết động rịng = tiềm - 100% công suất (NOI) (PGI) tốn dây Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động) Trên giới, người ta sử dụng NOI trước thuế,Việt Nam thường dùng NOI sau thuế -Tổng thu nhập tiềm (PGI): Là toàn thu nhập tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) 100% công suất thiết kế Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm từ cho thuê tài sản cần định giá thong qua điều tra từ thị trường tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự: + Đối với bất động sản: Tương tự mục đích sử dụng Tương tự hệ số sử dụng đất Tương tự tuổi đời kinh tế cịn lại cơng trình Tương tự tỷ lệ chi phí tu, bảo dưỡng Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP + Đối với máy móc thiết bị: Tương tự loại máy, thiết bị Tương tự đặc điểm kinh kế, kỹ thuật chủ yếu Tương tự công suất, suất, độ chứa Tương tự mức độ hao mòn -Thất thu tài sản không thuê hết 100% công suất tóan dây dưa xác định tỷ lệ trống (khơng có khách th) nhân (x) tổng thu nhập tiềm từ (cho thuê) tài sản Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (khơng có khách th) tóan dây dưa thơng qua điều tra thị trường bất động sản cho thuê tương tự Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng tài sản + Đối với bất động sản: Gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp Chi phí trực tiếp: Là chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản trả có khách thuê hay khơng Ví dụ: Chi phí thuế bất động sản Chi phí bảo hiểm nhà cửa Chi phí gián tiếp: Là chi phí phải trả lớn nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay Ví dụ: Chi phí quản lý Chi phí mua ngồi: điện, nước, gas, dọn vệ sinh Chi phí sưởi ấm, điều hịa nhiệt độ Dọn vệ sinh, tu Chi phí tân trang + Đối với máy, thiết bị: chi phí tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận bên cho thuê bên thuê nhằm bảo đảm máy, thiết bị hoạt động bình thường + Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, tu bảo dưỡng tài sản thông qua điều tra từ thị trường bất động sản tương tự • Xác định tỷ suất vốn hóa hệ số nhân thu nhập Tỷ suất vốn hóa thu nhập hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ thu nhập giá trị rút từ liệu thị trường Điểm tài sản sử dụng phải tương đồng rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất vị trí với tài sản thẩm định giá Có phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hố: Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP -Phương pháp 1: Tỷ suất vốn hố xác định theo cơng thức sau: Tỷ suất = Tỷ suất lợi nhuận + Phụ phí rủi ro vốn hố nhà đầu tư khơng rủi ro Trong đó: + Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư khơng rủi ro tính lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm +Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài rủi ro khoản Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên giá phải nghiên cứư kỹ đặc điểm vùng, sở kinh tế địa phương, đặc điểm bất động sản khả ổn định người thuê -Phương pháp (Phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hố vào bình qn gia quyền tỷ suất thu hổi vốn lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau: M x Rm+ (1-M) x Re = Ro Trong đó: Ro: tỷ suất vốn hố M: tỷ vốn vay ngân hàng tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M): tỷ vốn huy động từ cổ đông tổng số vốn đầu tư vào tài sản Rm: tỷ suất thu hồi vốn Re : lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư VD1: Giả sử cần đầu tư vào bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng Trong 66% tổng giá trị bất động sản từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản từ vốn vay nhà đầu tư bỏ với lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư 8%/ năm Tính tỷ suất chiết khấu năm Lời giải: Xác định tỷ suất chiết khấu sau; - Chi phí tiền vay ngân hàng: 660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng - Thu nhập từ vốn tự có: 340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là: 33 triệu đồng + 27, triệu đồng = 60,2 triệu đồng - Tỷ suất chiết khấu năm: Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02% Phương pháp (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định cách so sánh, rút từ tỷ suất vốn hoá tài sản tương tự thị trường Tỷ suất vốn hoá tài sản tính cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán 2.3 Ứng dụng Ứng dụng : Phương pháp vốn hóa trực tiếp thường áp dụng tài sản có khả mang lại thu nhập thuộc dạng đầu tư mang lại thu nhập: – Thẩm định giá đất hay cơng trình th – Thẩm định dự án đầu tư, kinh doanh – Thẩm định tài sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu 2.4 Ví dụ VD2: Thu nhập hoạt động cao ốc có 100 hộ cho thuê với số liệu doanh thu (tổng thu nhập) chi phí sau : Tổng thu nhập tiềm ( PGI) • Tiền cho thuê 20 hộ với giá 120 triệu đồng/ / năm :2400 triệu đồng • Tiền cho thuê 30 hộ với giá 96 triệu đồng/căn/năm 2880 triệu đồng • 50 với giá 72 triệu đồng/căn/năm 3600 triệu đồng Tổng PGI 8880 triệu đồng • Tổn thất diện tích trống thu nợ 5% -444 triệu đồng • Tổng thu nhập thực tế ( EGI) 8436 triệu đồng Chi phí hoạt động Cố định • Thuế tài sản 440 triệu đồng • Chi phí bảo hiểm 160 triệu đồng Cộng 600 triệu đồng Biến đổi • Chi phí máy phục vụ 440 triệu đồng • Chi phí cho người điều hành 120 triệu đồng • Vệ sinh chăm sóc , tu bảo dưỡng 144 triệu đồng • Điện nước, khí đốt 880 triệu đồng • Bảo trì, sửa chữa 970 triệu đồng Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP • Chi phí khác 450 triệu đồng Cộng 3004 triệu đồng Tổng chi phí 3604 triệu đồng Thu nhập hoạt động ròng( NOI) = 8436- 3604 = 4832 triệu đồng Với lãi suất vốn hóa bình qn hoạt động kinh doanh ngành 10%  Giá trị tài sản = 4832 / 10% = 48320 triệu đồng VD3: Ông A xem xét khả mua BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền thuê năm 79.000USD.Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 6,5% Yêu cầu: Tư vấn cho ông A mức giá chấp nhận BĐS Giải: Gọi X mức giá chấp nhận BĐS Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch hay 2,75%*X Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm hay bằng: 1,5%*79000 USD=1185 USD => Thu nhập ròng hàng năm nhận là: 79000 -1185 =77815 USD Áp dụng phương pháp chiết khấu thời gian dòng tiền( sở hữu vĩnh viễn) giá trị khoản thu nhập là: 77815/6.5% =1197153,846 USD Giá trị đầu tư vào bất động sản là: X +2,75%*X 1197153,846 (USD) Vậy X=1165113.232 (USD) VD4: Xác định giá đất nông nghiệp trồng hàng năm xã A Thửa đất lựa chọn để định giá có diện tích 4000 m2 xếp vị trí đất loại 3, năm trồng vụ lúa tẻ thường Cơ quan định giá đất tiến hành điều tra, khảo sát thực tế thu thập số liệu năm liên tục sau: Sản lượng lúa thu hoạch năm ĐV tính 2011 2012 2013 kg 6.500 6.000 7.000 Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Giá bán bình quân năm đ/kg Tổng thu nhập đồng Chi phí sản xuất Lãi suất vốn hóa bình qn đồng %/năm 5.000 5.500 5.500 32.500.00 33.000.00 38.500.000 0 9.930.000 11.500.000 13.108.000 15 + Tổng thu nhập năm 104.000.000 đồng + Tổng chi phí sản xuất năm 34.538.000 đồng + Thu nhập ròng bình quân năm : (104.000.000 – 34.538.000)/3= 23.154.000 đồng + Lãi suất vốn hóa bình qn ước tính 15%  Giá trị đất trồng lúa có diện tích 4.000 m2 23.154.000/15 * 100 = 154.360.000 đồng Tương đương 38.590 đồng/m2 Ưu nhược điểm pp vốn hóa trực tiếp Ưu điểm : • Đơn giản , dễ sử dụng • Có thể sử dụng tốt có thơng tin xác Nhược điểm : • Chỉ dựa ước tính thu nhập năm đơn lẻ • Khơng tính đến yếu tố lạm phát qua năm • Việc xác đinh tỉ suất vốn hóa xác phức tạp • Giả định doanh nghiệp có thu nhập ổn định vĩnh viễn điều khó thực bối cảnh cạnh tranh thị trường mạnh mẽ 2.5 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF- Discounted Cash Flow) 3.1 Khái niệm Phương pháp phân tích dịng tiền chiết khấu phương pháp định giá sử dụng để đánh giá hấp dẫn hội đầu tư, đánh giá tiềm dự án để đầu tư Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp ước tính giá trị tài sản cách chiết khấu tất khoản thu, chi dịng tiền dự kiến phát sinh 10 Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP tương lai thời điểm tại, có tính đến yếu tố lạm phát không ổn định thu nhập Nếu giá trị dự án tính phương pháp DCF cao so với chi phí khoản đầu tư hội đầu tư tốt Có nhiều cách nói đến bạn sử dụng cho dịng tiền bạn tỷ lệ chiết khấu phân tích DCF Mặc dù cơng việc tính tốn có liên quan phức tạp, mục đích phân tích DCF ước tính số tiền bạn muốn nhận từ khoản đầu tư điều chỉnh cho giá trị thời gian tiền - Những đặc điểm dịng tiền chiết khấu • Dịng tiền chiết khấu liên quan đến dịng tiền dự án khơng phải phần lợi nhuận kế tốn Lý dịng tiền thể chi phí lợi nhuận dự án dự án thực thực thi bỏ qua chi phí lý thuyết chi phí khấu hao • Thời giá dịng tiền – đặc điểm quan trọng - ghi nhận tồn theo.Dịng tiền chiết khấu cách chiêt khấu dòng tiền Kết việc chiết khấu dòng tiền mang lại giá trị lớn cho đồng đơla dịng tiền phát sinh trước (1 đơla kiếm ngày hơm có giá trị so với đôla kiếm vào cuối năm.) - Ba cách xác định thời giá dòng tiền • Bất kỳ dòng tiền chịu phát sinh vào thời điểm bắt đầu dự án đầu tư (hiện tại) năm Lưu ý giá trị đôla vào năm đơla khơng tính đến giá trị r Giá trị r = tỷ suất lợi nhuận kép cho giai đoạn thời gian • Bất kỳ dịng tiền ra, khoản tiết kiệm, dòng tiền vào phát sinh suốt khung thời gian (ví dụ năm) giả định xảy vào cuối giai đoạn thời gian Ví dụ, biên lai có giá 12.500 đơla suốt năm ghi nhận phát sinh vào cuối năm1 11 Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP • Bất kỳ dịng tiền vào phát sinh vào đầu giai đoạn thời gian (ví dụ bắt đầu năm 1) giả định phát sinh vào cuối năm trước đó, ví dụ năm ngối Do dịng tiền vào 1.200 đơla vào đầu năm coi phát sinh vào cuối năm - Phương pháp DCF dựa thị trường giả thiết liên quan đến thị trường Điều kiện thực DCF phải vào đặc tính riêng biệt tài sản điều kiện thị trường để định áp dụng 3.2 Công thức • Trường hợp dịng tiền khơng - Trong : V : Giá trị thị trường tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn : Giá trị thu hồi tài sản vào năm n n : Thời gian năm giữ tài sản r : Tỷ suất chiết khấu • Trường hợp dịng tiền •       Các bước tiến hành Bước : Ước tính doanh thu việc khai thác tài sản Bước : Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản Bước : Ước tính thu nhập rịng hay dịng tiền từ doanh thu chi phí Bước : Ước tính giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ Bước : Ước tính tỉ suất vốn hóa thích hợp Bước : Xác định giá trị tài sản công thức nêu VD5: Cần thẩm định giá trị thị trường hợp đồng cho thuê tài sản, thu tiền năm lần vào cuối năm với thông số sau : Thời hạn cho thuê: năm 12 Nhóm – Thẩm định giá K52- Đại học Kinh tế Quốc Dân PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Thu nhập ròng cho thuê 252 triệu đồng/năm Tỷ suất chiết khấu 10%/năm Giải Giá trị thị trường hợp đồng: 3.3 Hai cách tiếp cận DCF 3.3.1.Giá trị ròng (Net Present Value- NPV) NPV giá trị có chiết khấu tất dịng tiền vào dòng tiền dự án đầu tư vốn theo mức chi phí vốn chọn hay theo tỷ suất lợi nhuận vốn mục tiêu Phương pháp NPV thẩm định so sánh giá trị (PV) tất dòng tiền vào từ khoản đầu tư với giá trị (PV) tất dòng tiền từ dự án đầu tư Cơng thức tính là: NPV = PV dịng tiền vào – PV dòng tiền Giá trị ròng NPV đo lường dự án tạo thêm tài sản cho nhà đầu tư, tiêu đánh giá hiệu dự án quan trọng NPV= Giá trị dòng tiền thu nhập tương lai – Giá trị dịng tiền chi phí tương lai NPV>0: dự án làm tăng giá trị tài sản nhà đầu tư NPV0 Chọn ngẫu nhiên r2 cho NPV2