PP CHI PHÍ GIẢM GIÁ full

ĐỐT CHÁY MÙA THI – HVTC MAI LAN ANH / 54-11.01 III PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ Nhận xét - mục đích việc định giá ƣớc tính giá trị thị trƣờng tài sản - PP chi phí giảm giá dựa giả định cho rằng: giá trị BĐS cần định giá đƣợc đo chi phí làm BĐS tƣơng tự coi nhƣ vật thay Một ngƣời mua tiềm có đầy đủ thơng tin hợp lí khơng trả giá BĐS cao so với chi phí bỏ để mua đất xây dựng cơng trình có lợi ích tƣơng tự - Theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất,… => Do vậy, để ƣớc tính giá trị BĐS phải giả định BĐS hợp thức hóa mặt pháp lí Tính tốn - B1: Ƣớc tính giá trị đất: + XĐ đơn giá đất chƣa có đầy đủ pháp lí (thông qua BĐS tƣơng tự) + XĐ giá trị mảnh đất có đầy đủ pháp lí - B2: (cơng trình đất) XĐ chi phí xây dựng mới: CPXD = Sxd x đơn giá xd - B3: XĐ: mức độ giảm giá cơng trình = Tỉ lệ giảm giá x CPXD Tỉ lệ giảm giá: C1: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính hao mịn, từ tính mức độ giảm giá cơng trình % Khấu hao = x 100% Tuổi đời hiệu quả: số năm thực tế mà bđs đc sử dụng Tuổi đời kinh tế số năm tối đa mà bđs đc sử dụng VD: ngơi nhà cổ, số năm đc phép sử dụng 60 năm, số năm đƣợc sử dụng 50 năm => tuổi đời hiệu = 50 n, tuỏi đời kinh tế = 60n VD2: ngơi nhà cổ, só năm tối đa đc phép sd 50 năm, số năm lại đƣợc phép sử dụng 20 năm => tuổi đời hqua 30 năm Tuổi đời kte 50 năm C2: Căn vào hƣ hỏng hao mịn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình: ∑ H (%) = Trong đó: H hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỉ lệ % HKi hao mòn kết cấu thứ i TKi tỉ trọng kết cấu thứ i tổng giá trị cơng trình n số kết cấu cơng trình - B4: XĐ tổng mức độ giảm giá (nếu có) -B5: XĐ giá trị cơng trình = B2 – B4 - B6: XĐ giá trị BĐS mục tiêu = B1 + B5 Bài 1: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m², có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m²/sàn - Tỷ lệ hao mịn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%,mái 44% Các thơng tin có liên quan: + Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 250 m² khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 2.250.000.000 đồng Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nƣớc quy định tồn diện tích + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 12.000.000 đồng/ m² + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tượng tự 4.000.000 đồng/ m² + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đồng GIẢI: 1.NX 2 Uớc tính giá trị đất: - Đơn giá 1m2 đất chưa có đầy đủ pháp lí là: 2250trđ/250m2 = 9trđ/m2 => giá trị mảnh đất chưa có đầy đủ pháp lí là: 9trđ/m2 x 300m2 = 2700trđ - chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất là: 12trđ/m2 x 300m2 = 3600trđ => giá trị mảnh đất đầy đủ pháp lí là: 2700trđ + 3600trđ = 6300trđ 3.Chi phí xây dựng cơng trình đất = Diện tích xây dnựg x đơn giá dây dựng = 4trđ/m2 x 120m2/sàn x sàn = 1440trđ Xác định mức độ giảm giá = tỉ lệ giảm giá x chi phí xd Ta có, tỉ lệ giảm giá = = 40% => mức độ giảm giá=40%x1440trđ = 576trđ Tổng mức độ giảm giá = 576trđ + 13trđ = 589trđ Gía trị cơng trình là: 1440trđ – 589trđ = 851trđ Gía trị bđs A là: 6300trđ + 851trđ = 7151trđ KL: Vậy, ước tính giá trị bđs A 7151trđ Bài 2: Bất động sản nhà cổ xuống cấp, có diện tích 100m2, diện tích sàn xây dựng 350m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trồng tương tự với giá 18.000.000đ/m2 Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.400.000đ/m2 sàn xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế nhà 60 năm, tuổi kinh tế lại 20 năm GIẢI: NX Uớc tính giá trị đất: 100m2 x 18trđ/m2 = 1800trđ 3.Chi phí xây dựng cơng trình = S xd x Chi phí xây dựng/m2 = 350m2 x 2,4trđ/m2 = 840trđ 4.Tỉ lệ giảm giá cơng trình: % khấu hao = tuổi đời hiệu / tuổi đời kinh tế x 100% = (60-20)/60x100%=66,67% Mức độ giảm giá cơng trình = tỉ lệ giảm giá x chi phí xây dựng = 66,67% x 840 trđ= 560trđ Gía trị cơng trình: 840trđ – 560trđ = 280trđ => giá trị ước tính BĐS : 1800trđ + 280trđ = 2080trđ KL:Vậy, ước tính giá trị BĐS cần tìm 2080trđ Bài 3: Ước tính giá trị BĐS A dựa thông tin sau: Tài liệu BĐS A: - Diện tích đất 450m2, có đầy đủ pháp lí quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150m2/sàn - Hao mịn kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44% Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 300m2, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 600 trđ Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định tồn diện tích - Gía đất quy định Nhà nước vị trí 1trđ/m2 - Tỉ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 5%, tường 20%, trần 15%, mái 11% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1,2trđ/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu trang thiết bị phòng khách 35trđ, nhà bếp 5trđ GIẢI: 1.NX Ứơc tính gtri đất: - giá 1m2 đất chưa có đầy đủ pháp lí là: 600trđ/300m2 = 2trđ/m2 => giá trị mảnh đất chưa có đầy đủ pháp lí là: 2trđ/m2 x 450m2 = 900trđ - chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng là: 1trđ/m2 x 450m2 = 450trđ => giá trị mảnh đất có đầy đủ pháp lí là: 900trđ + 450trđ = 1350trđ CPXD cơng trình = 150m2/sàn x sàn x 1,2trđ/m2 = 360trđ xđ mức độ giảm giá: - Ta có, tỉ lệ giảm giá là: = 44,78% => mức độ giảm giá = 44,78% x 360trđ = 161,21trđ => tổng mức độ giảm giá = 161,21trđ + 35trđ + 5trđ = 201,21trđ giá trị ctrinh xd là: 360trđ - 201,21trđ = 158,79trđ giá trị bđs mục tiêu là: 1350trđ + 158,79trđ = 1508,79trđ KL: Vậy, ước tính gtri bđs mtieu 1508,79 trđ Bài -BTVN BĐS nhà xuống cấp, có diện tích đất 200m2, diện tích sàn xây dựng 450m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 15trđ/m2 Chi phí thay ngơi nhà tính theo giá mặt thời điểm hành 2trđ/m2 sàn xây dựng Chi phí khắc phục nội thất nhà 100trđ Yêu cầu: ước tính giá trị BĐS, biết tuổi thọ kinh tế nhà 50 năm, sử dụng 20 năm? Bài - BTVN Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: 1.Tài liệu bất bộng sản A: - Diện tích đất 550m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150m2 - Hao mào kết cấu chính: móng 35%; tường 40%; trần 55%; mái 44% 2.Các thơng tin có liên quan: + Một lơ đất trống bệnh cạnh diện tích 350m2, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 720 trđ Theo quy định hành để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định tồn diện tích + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1,2 trđ/m2 +Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 5%; tường 20%; trần 15%; mái 11% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1,44 trđ/m2 + Chi phí khắc phụ tình trạng lạc hậu trang thiết bị phòng khách 42 trđ