ppbt

BUỔI 1: PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH 1/ CÁC BƢỚC ĐỂ LÀM MỘT BÀI TẬP ĐGTS THEO PP SO SÁNH B1: Nhận xét (đây phần nhận xét bắt buộc e phải ghi trước tiến hành tính tốn làm bài, phần nhận xét áp dụng chung cho tập dạng so sánh => phải học thuộc e nhé)  Mục đích việc định giá ước tính giá trị thị trường tài sản  Theo nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản khơng vượt q chi phí để có tài sản tương đương thay Do vậy, dựa vào giá trị thị trường hay giá trị tài sản tương đương để ước tính  Theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, tài sản phải thỏa mãn điều kiện: -tài sản sử dụng bối cảnh tự nhiên - tài sản phải khả thi mặt tài - tài sản phải đặt điều kiện khả thi mặt pháp lí  Do vậy, để ước tính giá trị BĐS phải giả định tất tài sản đem so sánh hợp thức hóa mặt pháp lí B2: Tính tốn điều chính:  Lựa chọn BĐS so sánh thích hợp (loại bỏ BĐS không phù hợp, giá trị thị trường) - Ví dụ, làm tập, e gặp trường hợp sau: + BĐS bị tòa án phát => em loại BĐS cách ghi phần nhận xét là: “Loại BĐS ABC … bị tịa án phát nên k phải giá trị thị trường => Không thể so sánh được.” + BĐS đc xác định giá bán dựa quan hệ phụ thuộc => loại BĐS cách ghi phần nhận xét: “loại BĐS XYZ … Vì giá bán dựa quan hệ phụ thuộc, giá trị thị trường => so sánh được” - Khi loại đc BĐS khơng phù hợp suốt q trình làm bài, không cần để tâm đến BĐS  Phân tích điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, phân tích thị trường thời điểm thẩm định giá  Lí ( phần phục vụ thi lí thuyết thơi nhé): BĐS thường đa dạng, nhiều loại hình có nhiều đặc điểm giống nên thẩm định viên phải điểm giống khác yếu tố ảnh hưởng lớn đến việc làm tăng, giảm giá trị BĐS Người ta dự vào yếu tố khác để điều chỉnh  Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS cần thẩm định giá (hay gọi BĐS mục tiêu) làm chuẩn (100%) Nếu BĐS so sánh có yếu tố tốt so với BĐS mục tiêu ta trừ ngƣợc lại, xấu ta cộng vào VD: bđs mục tiêu bđs X Ta có, bđs Y tƣơng tự bđs X nhiều mặt, nhiên có thêm phần sân vƣờn so với bđs X, trị giá 30trđ BĐS Y vừa đƣợc bán với giá 1000trđ => gtri bđs X = 1000trđ – 30trđ = 970trđ  Có cách điều chỉnh: Đc tuyệt đối; đc tương đối +điều chỉnh tuyệt đối: loại điều chỉnh áp dụng với yếu tố quy đổi cụ thể tiền, ví dụ nhƣ: điều kiện tốn, chi phí pháp lí, trang bị nội thất, sân vƣờn, nhà bếp,… 1.1 +Điều chỉnh tính hợp pháp: Nếu BĐS so sánh chƣa đc hoàn chỉnh mặt pháp lí, chƣa hợp pháp, ta cần điều chỉnh để quy trạng thái hợp pháp cách:  Xác định chi phí để hợp thức hóa quyền sử dụng đất: Theo quy định: miễn thuế 50% gtri đất hạn mức + 100% gtri hạn mức 15/10/1993 1.2 100% nộp thuế 1/7/2004 Điều kiện tốn: + BĐS mục tiêu X, có BĐS so sánh D đc bán trả làm nhiều đợt, trả lần đầu 300tr, lần 400tr, lần 500tr ( biết lãi suất tiền gửi ngân hàng kì hạn năm 6%/ năm, năm 7%/ năm) = A x (1+i)^-n đó: A giá trị cần quy tại, i lãi suất/tỉ suất chiết khấu, n số năm => ta phải quy giá trị BĐS D điều kiện trả nhƣ sau: Giá trị BĐS D sau quy điều kiện trả là: 300tr + 400tr (1+ 6%)^-1 + 500tr (1+7%)^-2 = 1114,08 trđ  Nếu BĐS so sánh chƣa hợp thức hóa mặt pháp lí tốn nhiều lần, điều chỉnh pháp lí trƣớc, sau điều chỉnh điều kiện toán sau, ngƣợc lại 1.3 + yếu tố khác nhƣ sân vƣờn, nhà bếp, nội thất,… Ví dụ: BĐS mục tiêu BĐS X, BĐS so sánh A, B + BĐS A có thêm phần sân vườn trị giá 100trđ, vừa đc bán với giá 800trđ => ta hiểu BĐS X BĐS A k có sân vườn, mà mục đích việc so sánh phải quy BĐS X cần định giá BĐS X, nên ta phải trừ phần giá trị sân vườn mà BĐS X => giá trị BĐS A sau điều chỉnh phần sân vườn là:800trđ – 100trđ = 700trđ + BĐS B nội thất bđs X 200trđ, vừa đc bán với giá 500trđ => tương tự, ta phải quy BĐS A, BĐS B BĐS A tức ta cần cộng thêm vào 200trđ giá trị BĐS B => giá trị BĐS B sau điều chỉnh nội thất là: 500trđ + 200trđ = 700trđ =>gtri BĐS X là: (700trđ + 700trđ)/2 = 700trđ + điều chỉnh tƣơng đối (theo tỉ lệ %): loại điều chỉnh áp dụng với chênh lệch yếu tố so sánh khơng thể lƣợng hóa đƣợc tiền nhƣ môi trƣờng, cảnh quan, an ninh khu vực, sở hạ tầng, điện nƣớc , hƣớng, … Công thức điều chỉnh tương đối: Tỉ lệ BĐS mục tiêu (100%) – tỉ lệ BĐS so sánh 2.1.+ Tỉ lệ điều chỉnh= có) x 100% x Tỉ trọng (nếu Tỉ lệ BĐS so sánh 2.2 + Mức điều chỉnh = đơn giá/m2 x tỉ lệ điều chỉnh 2.3 + đơn giá bán đất BĐS so sánh = đơn giá/m2 + mức điều chỉnh B4: Kết luận: ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa sở BĐS điều chỉnh ( dựa vào phương pháp bình qn) Ví dụ e tính đc trị giá BĐS so sánh B,C,D sau điều chỉnh 800trđ, 900trđ, 1000trđ giá trị ước tính BĐS mục tiêu là: (800+900+1000) : = … tương đương với …trđ/…m2 = đơn giá/m2 BÀI TẬP: NHỚ LÀ KHI LÀM BÀI BAO GIỜ CŨNG PHẢI GHI NHẪN XÉT ĐẦU TIÊN Bài 2: Hãy ước tính giá trị thị trường đất xây dựng nhà dân cư có diện tích 55 m² đường phố A, thành phố B Qua thu nhập thông tin vịng tháng gần khu vực có đất giao dịch thành cơng có yếu tố so sánh gần tương tự với đất cần định giá, cụ thể sau: TT Tiêu chí Giá bán(triệu đồng) Tổng diện tích Tình trạng pháp lý Lợi kinh doanh Hạ tầng kỹ thuật Hướng Cảnh quan Điều kiện toán Thửa đất cần thẩm định giá (mục tiêu) Chƣa biết Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh 1.400 1.375 1.275 55 m² Tốt Mặt ngõ 5m 50 m² Tốt Mặt ngõ 5m 55 m² Tốt Mặt ngõ 4m Điện ổn định, cấp nƣớc tốt Tây Nhìn khu đơng dân cƣ Thanh tốn tiền mặt lần mua Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước Đơng Nhìn cơng viên Thanh tốn tiền mặt lần mua Điện ổn định, cấp nước tốt, nước Đơng Nam Nhìn khu đơng dân cư Thanh tốn tiền mặt lần mua 50 m² Tốt Giáp mặt ngõ 4m Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước Bắc Nhìn khu đơng dân cư Thanh tốn tiền mặt lần mua Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu nhập thông tin sau: - - Giá đất mặt ngõ 5m đánh giá 100%, mặt ngõ 4m đánh giá 95%, mặt ngõ 4m đánh giá 104% Giá đất nhìn khu dân cư đánh giá 100%, nhìn cơng viên đánh gía 110% Giá đất khu vực nước tốt đánh giá 100%, khu vực thoát nước đánh giá 93% Giá đất đất hướng Tây đánh giá 100%, đất hướng Bắc đánh giá 97%, đất hướng Đông đánh giá 106%, đất hướng Đông Nam đánh giá 109%; Các yếu tố khác coi tương đồng (BÀI NÀY KHÔNG CHO YẾU TỐ TỈ TRỌNG) HƢỚNG DẪN CHÚ Ý: VỚI DẠNG BÀI ĐIỀU CHỈNH TƢƠNG ĐỐI CĨ KẺ BẢNG, THÌ CHÚNG TA PHẢI TRÌNH BÀY NHƢ SAU: Mặt 1: hồn tồn trình bày phần lí giải, tính tốn Mặt 2: kẻ bảng, đó, ghi giá trị tính tốn đƣợc B1: NX B2: SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH: Đây dạng hoàn toàn sử dụng điều chỉnh tương đối, cách làm sau: Trước tiên, chưa cho đơn giá đất tính m2 nên phải quy đổi Bđs mục tiêu Ss1 Ss2 Ss3 Giá bán (trđ) Chưa biết 1400 1375 1275 Diện tích (m2) 55 50 55 50 Đơn giá (trđ/m2) =1400/50 = 28 =1375/55=25 =1275/50=25,5 Yếu tố lợi kinh doanh: - SS2: + Tỉ lệ đc = ((100%-95%)/95% )*100% = +5,26% +Mức đc = +5,26% * 25trđ/m2 = +1,315trđ/m2 - SS3: +Tỉ lệ đc = ((100%-104%)/104%)*100% = -3,85% +Mức đc = -3,85% * 25,5trđ/m2 = - 0,982trđ/m2 Yếu tố hạ tầng kỹ thuật: - Vì so sánh 1, SS2, SS3 có cấp nước => tỉ lệ điều chỉnh SS1, SS2, SS3 là: ((100%-93%)/93%)*100% = +7,53% - Mức điều chỉnh SS1 = +7,53% * 28trđ/m2 = +2,108trđ/m2 - Mức điều chỉnh SS2 = +7,53% * 25trđ/m2 = +1,883trđ/m2 -Mức điều chỉnh SS3 = +7,53% * 25,5trđ/m2 = + 1,920trđ/m2 Yếu tố hướng -SS1: + Tỉ lệ đc = ((100%-106%)/106%)*100% = -5,66% + Mức đc = -5,66% * 28trđ/m2 = -1,5848trđ/m2 - SS2: + Tỉ lệ đc = ((100%-109%)/109%)*100% = - 8,26% + Mức đc = -8,26% * 25trđ/m2 = -2,065trđ/m2 - SS3: +Tỉ lệ đc = ((100%-97%)/97%)*100% = +3,09% + Mức đc = +3,09% *25,5trđ/m2 = +0,788trđ/m2 4.Cảnh quan - SS1: + Tỉ lệ đc = ((100%-110%)/110%)*100% = - 9,09% + Mức đc = -9,09% * 28trđ/m2 = -2,545trđ/m2 - Sau lập bảng sau: - STT Yếu tố so sánh 4.1 Giá bán (trđ) Tổng diện tích Đơn giá (trđ/m2) Điều chỉnh Lợi kinh doanh - Tỉ lệ - Tỉ lệ điều chỉnh - Mức điều chỉnh 4.2 Hạ tầng kĩ thuật - Tỉ lệ - Tỉ lệ điều chỉnh - Mức điều chỉnh Hướng - tỉ lệ - tỉ lệ điều chỉnh - mức điều chỉnh Cảnh quan - tỉ lệ - tỉ lệ điều chỉnh - mức điều chỉnh Giá dẫn Giá dẫn trung bình 4.3 4.4 Thửa đất cần TĐG Chưa biết 55m2 Cb 1400 50m2 28trđ/m2 1375 55m2 25trđ/m2 1275 50m2 25,5trđ/m2 Mặt ngõ 5m 100% Mặt ngõ 5m 100% Mặt ngõ 4m 95% +5,26% +1,315trđ/m2 Giáp măt 4m 104% -3,85% -0,982 trđ/m2 SS1 SS2 Điện nước tốt Điện nước Điện nước 100% 93% 93% +7,53% +7,53% +2,108trđ/m2 +1,883trđ/2 Tây Đông Đông nam 100% 106% 109% -5,66% -8,26% -1,585trđ/m2 -2,065trđ/m2 … khu dân … công viên … khu dân cư cư 110% 100% 100% -9,09% -2,545trđ/m2 25,978 trđ/m2 26,138 trđ/m2 25,978 + 26,138 + 27,226 = 26,447trđ/m2 SS3 Điện nước 93% +7,53% +1,920 trđ/m2 Bắc 97% +3,09% +0,788trđ/m2 … khu dân cư 100% 27,226 trđ/m2 Vậy ước tính giá trị ước tính đất mục tiêu là: 26,447trđ/m2 x 55m2 = 1454,585trđ Bài 6: Cần định giá hộ có diện tích 56 m² nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng đưa vào sử dụng cách năm Qua thu nhập thơng tin vịng tháng có giao dịch thành công hộ chung cư so sánh với tài sản cần định sau: - Bất động sản nằm tầng chung cƣ có diện tích 84 m² trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 692 triệu đồng Bất động sản nằm lơ chung cư cách 30m nằm cụm chung cư này, chung cư tầng đưa sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70 m² nằm tầng 3, trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 10 triệu đồng, vừa bán với giá 360 triệu đồng - - - Bất động sản nằm tầng lô chung cƣ với bất động sản 2, có diện tích 84 m² trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 triệu đồng Bất động sản nằm lơ chung cư cách 150m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42 m² nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần định giá, bán với gái 189 triệu đồng Bất động sản nằm tầng chung cư với bất động sản 4, có diện tích 70 m² trang trí nội thất tương tự bất động sản 4, bán với giá 525 triệu đồng HƢỚNG DẪN Tính tốn điều chỉnh:  Điều chỉnh khác trang trí nội thất xác đơn đơn giá bán bđs: - Gía trị bđs1 sau điều chỉnh trang trí nội thất so với bđs mục tiêu là: 692trđ – 20trđ = 672 trđ  Giá bán m2 bđs là: 672trđ / 84m2 = 8trđ/m2 - Gía trị bđs sau điều chỉnh trang trí nội thất so với bđs mục tiêu là: 360trđ – 10trđ = 350trđ  Giá bán m2 bđs là: 350trđ / 70m2 = 5trđ/m2 - Giá trị bđs sau điều chỉnh trang trí nội thất so với bđs mục tiêu là: 717,2trđ – 20trđ = 697,2trđ - -  Đơn giá 1m2 bđs là: 697,2trđ / 84m2 = 8,3trđ/m2 Đơn giá 1m2 bđs là: 189trđ/42m2 = 4,5trđ/m2 Đơn giá 1m2 bđs là: 525trđ / 70m2 = 7,5trđ/m2  Đối chiếu thông số so sánh: Ta có bđs nằm chung cư là: + BĐS mục tiêu, bđs nằm chung cư + bđs 2, bđs nằm chung cư + bđs 4, bđs nằm chung cư Những bđs nằm tầng là: + bđs mục tiêu, bđs 2, bđs nằm tầng + bđs 1, bđs 3, bđs nằm tầng  So sánh đơn giá bđs có điểm chung: BĐS / BĐS = 5/8,3 x 100% = 60,24% BĐS / BĐS = 4,5/7,5 x 100% = 60%  BĐS mục tiêu / BĐS = 60%  Ta ước tính giá trị bđs nằm tầng 60% giá trị bđs nằm tầng  Đơn giá bđs mục tiêu = 60% đơn giá bđs  Đơn giá bđs mục tiêu là: 60% x 8trđ/m2 = 4,8trđ/m2 KL: Vậy, ước tính giá trị bđs mục tiêu là: 4,8trđ/m2 x 56m2 = 268,8 trđ II PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƢ) B1: NX - Mục đích việc định giá ước tính giá trị thị trường tài sản - Theo ngun tắc dự báo dịng lợi ích tƣơng lai cho rằng, giá trị thị trường BĐS với giá trị tất khoản thu nhập rịng tương lai nhận đc từ BĐS - Theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, tài sản phải thỏa mãn đk: tsan đc sử dụg bối cảnh tự nhiên, tsan phải khả thi mặt tài chính, tài sản phải phải khả thi mặt pháp lí => vậy, để ƣớc tính giá trị tài sản phải giả định tài sản phải khả thi mặt tài B2: Ứơc tính thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại - Xác định số năm mang lại thu nhập từ BĐS - Tính thu nhập từ năm -> năm n B3: Ứơc tính chi phí tạo thu nhập B4: Xác định thu (B2 – B3) = Thu nhập – Chi phí => thu nhập rịng bình qn (vì pp thu nhập tính cho năm) B5: Xác định tỉ lệ chiết khấu, tính giá trị BĐS TH1: Đối với sở hữu vĩnh viễn: V = đó: (1) + A thu nhập rịng bình qn + i tỉ suất chiết khấu + V giá trị khoản thu nhập tương lai (giá trị BĐS cần tìm) TH2: Đối với sở hữu có thời hạn: + Thu nhập nhau: V = A x + (2) V giá trị khoản thu nhập rịng tương lai (giá trị ước tính BĐS cần tìm) A khoản thu nhập rịng i tỉ suất ckhau N số năm sở hữu T giá trị lí ước tính năm thứ n + Thu nhập không nhau: V = ∑ + (3) đó, At thu nhập ròng năm thứ t BĐS I tỉ suất ckhau n số năm sở hữu T giá trị lí ước tính năm thứ n B6: Kết luận Bài 1: Một nhà đầu tư xem xét mua lại mảnh đất nông nghiệp rộng ha, trồng lúa dựa tài liệu sau: Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần đây: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm (N-2) Năm (N-1) Năm (N) Sản lượng Tấn 30 35 31 Giá bán Đồng/kg 10.000 11.000 12.000 Chi phí sản xuất Đồng/kg 8.200 8.500 9.300 Thuế Đồng 2.000.000 3.000.000 4.000.000 Các chi phí giao dịch ban đầu ngƣời mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán mảnh đất theo kinh nghiệm thƣờng vào khoảng 2% giá trị giao dịch Những giao dịch mua bán mảnh đất nông nghiệp tương tự địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá giao dịch trường hợp sau: - a.Trường hợp 1: Nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn b.Trường hợp 2: Nhà đầu tư mua xong, tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 10 bán lại mảnh đất nông nghiệp với giá ước tính 700.000.000 đồng (hiểu thu nhập 10 năm, năm thứ 10 lí với giá 700trđ) HƯỚNG DẪN: Doanh thu mảnh đất nơng nghiệp mang lại vịng năm là: Đơn vị tính: triệu đồng Ta có: 30000kg x 10000đ/kg + 35000kg x 11000đ/kg + 31000kg x 12000đ/kg = 1.057.000.000đ = 1057trđ - Chi phí tạo doanh thu mảnh đất nơng nghiệp vịng năm là: Chi phí sản xuất: 8200đ/kg x 30 000kg + 8500đ/kg x 35000kg + 9300đ/kg x 31000đ = 831.800.000đ = 831,8trđ Thuế: 2trđ + 3trđ + 4trđ = 9trđ  Tổng chi phí = 831,8trđ + 9trđ = 840,8trđ Doanh thu mảnh đất nơng nghiệp vịng năm là: 1057trđ – 840,8trđ = 216,2 trđ  Doanh thu bình qn (thu nhập rịng bình qn) mà mảnh đất nông nghiệp mang lại là: 216,2trđ / = 72,1trđ/năm a.Trường hợp 1: Nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn Aps dụng cơng thức V=A/I …  V= 72,1trđ/10% = 721trđ Gọi mức giá giao dịch cần tìm X (trđ)  Chi phí giao dịch = 2% X = 0,02X  Ta có phương trình: V =X + 0,02X  721trđ = 1,02X  X = 706,86 trđ KL: Vậy mức giá giao dịch cần tìm 706,86trđ b.Trường hợp 2: Nhà đầu tư mua xong, tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 10 bán lại mảnh đất nơng nghiệp với giá ước tính 700.000.000 đồng (hiểu thu nhập 10 năm, năm thứ 10 lí với giá 700trđ) -Thu nhập rịng bình qn; 72,1trđ/năm - Vì nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 10 bán lại mảnh đất với giá 700trđ => Ta áp dụng công thức V=Ax + V…, A …., i…, n … Và T… V=∑ - + … Thu nhập rịng năm N+1 là: 91,049 trđ x (1+5%)^1 = 91,049 + 91,048 x 5% = 95.601 trđ Thu nhập ròng năm N+2 là: 91,049 trđ x (1+5%)^2 = 100,382 trđ Thu nhập ròng năm N+3 là: 91,049trđ x (1+5%)^3 = 105.401 trđ Thu nhập ròng năm N+4 là: 91,049trđ x (1+5%)^4 = 110,671 trđ Thu nhập ròng năm N+5 là: 91,049trđ x (1+5%)^5 = 116.204 trđ  V= 887,33trđ Gọi giá trị giao dịch cần tìm X (trđ)  Chi phí giao dịch = 3%X = 0,03X Ta có phương trình: V = X + 0,03X  887,33trđ = 1,03X => X = 861.486 trđ KL: Vậy, mức giá đấu thầu mà nhà đầu tư lựa chọn 861,486 trđ Bài 3: Cần định giá tồ tháp đơi A, biết: - Mục đích định giá: Chuyển nhượng thị trường - Thời điểm định giá: Thời điểm ( tháng X năm N) - Các thông tin bất động sản cần định giá: + Đặc điểm pháp lý:  Khu đất rộng 6.700 m², đất giao sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp 50 năm có thu tiền sử dụng đất trả lần giao, đất đƣợc giao kể từ tháng X năm (N-9)  Cơng trình xây dựng đất với mục đích kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng, siêu thị cửa hàng, khu vui chơi giải trí, ăn uống, giải khát, quảng cáo trông giữ xe tầng hầm + Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Tầng đến tầng (chân đế hai tháp) dùng làm khu siêu thị, nhà hàng giải trí với diện tích xây dựng phần đế 4.100 m²/ sàn, diện tích sử dụng 70% diện tích sàn xây dựng Từ tầng đến tầng 22 tồ tháp dùng làm khu văn phịng, với diện tích xây dựng 1.400 m²/sàn/tháp, diện tích sử dụng 80% diện tích sàn xây dựng tầng hầm trơng xe với diện tích xây dựng với diện tích tầng chân đế  Về hạ tầng xã hội: Trung tâm thương mại nằm trung tâm Hà Nội, thuộc quận Hai Bà Trưng, an ninh tốt;  Về hạ tầng kỹ thuật: Trung tâm thương mại có mặt tiền, hệ thống giao thơng thuận tiện, cấp điện từ trạm biến áp nhà, nước từ Nhà máy nước Thành phố, nước thải sinh hoạt qua hố ga chuyển hệ chung; - Thông tin thu nhập từ nghiên cứu điều tra thị trường: + Tồ nhà A có vị trí đắc địa, nên tỷ lệ phủ đầy trung tâm thương mại khối văn phòng cao, khoảng 95% diện tích sử dụng; + Đơn giá cho thuê trung tâm thương mại văn phịng với vị trí tương tự Toà nhà sau ( đơn giá thuê khơng gồm VAT có phí dịch vụ):  Sàn 1, đơn giá cho thuê trung bình 100 USD/ m²/tháng;  Sàn 2-6, đơn giá cho thuê trung bình 45 USD/ m²/tháng;  Sàn 7- 22, đơn giá cho thuê trung bình 30 USD/ m²/tháng; + tầng hầm trông giữ xe, tổng thu 500.000 USD/năm; + Phần chân đế cịn thu từ quảng cáo trung bình 500.000 USD/năm + Hiện nay, chi phí vận hành cho tồ nhà tƣơng tự, thuế phải nộp ước tính chiếm khoảng 23% tổng thu năm - Thông tin từ dự báo thị trường: Nhìn chung với đơn giá cho thuê chi phí tính theo USD tƣơng đối ổn định tƣơng lai tỷ suất sinh lời tính theo USD khoảng 8%/năm HƢỚNG DẪN T7->T22 PHẦN CHÂN ĐẾ (T1->T6) TẦNG HẦM TẦNG HẦM B1:NX X năm N-9 X năm N 50 năm Số năm sử dụng cịn lại tịa tháp đơi là: 50 – [ N-(N-9)] = 41 năm Thu nhập hàng năm mang lại tịa tháp đơi là: - tầng hầm giữ xe mang lại thu nhập là: 500000 USD /năm - Thu từ phần chân đế tòa tháp đôi là: + Thu từ sàn 1: 100 x 4100 x 70% x 95% x 12 tháng = 3.271.800 USD/năm + Thu từ sàn – 6: 45 x 4100 x 70% x 95% x 12 tháng x sàn = 7.361.550 USD / năm + Thu từ sàn 7-22: 30 x 1400 x 80% x 95% x 12 tháng x 16 sàn x tòa = 12.257.280 USD /năm + Thu từ quảng cáo phần chân đế là: 500000USD/năm  Tổng thu tịa tháp đơi mang lại hàng năm là: 3.271.800 + 7.361.550 + 12.257.280 + 500.000 + 500.000 = 23.890.630 USD / năm Chi phí vận hành thuế phải nộp = 23% x 23.890.630 = 5.494.844,9 USD/năm => Thu nhập rịng bình qn tịa tháp đơi là: 23.890.630 - 5.494.844,9 = 18.395.785,1 USD/năm Áp dụng cơng thức: V =Ax + …  V = 18.395.785,1 x = 220.146.675,4 USD KL: Vậy ước tính giá trị tịa tháp đơi A là: 220.146.675,4 USD Bài 6: Bất động sản cần thẩm định chung cư mini gồm 20 phịng Trong đó: - 10 phòng loại thuê với giá triệu đồng/tháng - 10 phòng loại thuê với giá triệu đồng/tháng Qua điều tra thị trường khu vực lân cận, thẩm định viên thu thập thông tin sau: Có chung cư tương tự với chung cư nói với số lượng phịng số phịng có khách th sau: Chung cư Tổng số phịng Số phịng có khách th A 24 21 B 20 17 C 18 15 Cũng từ ba chung cư nói trên, thẩm định viên thu thập thông tin chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng tổng thu nhập thực tế năm sau: - Chung cư Chi phí vận hành, tu Tổng thu nhập thực tế bảo dưỡng A 358,5 1285 B 325,5 1190 C 310 1070 Tỷ lệ tổn thất khách nợ dây dưa: 5.12% Tỷ suất vốn hóa loại chung cư nói 15% (i=15%) Thuế thu nhập 20% thu nhập trước thuế Tiền thu tính vào cuối năm u cầu: Với thơng tin nói trên, ước tính giá trị thị trường chung cư nói trên?   -   GIẢI: NX: Ước tính thu nhập thực tế chung cư mi ni: Tỉ lệ phịng trống bình qn chung cư A, B,C là: [(3/24 + 3/20 + 3/18)x100%] / = 14.72 % Tổng thất thu = 14.72 % + 5.12% = 19.84% Doanh thu chung cư tồn số phịng th là: (10 x + 10 x 5) x 12 tháng = 1560 trđ Doanh thu thực tế = 1560 trđ x (100% - 19.84%) = 1250.496 trđ Ứơc tính chi phí vận hành bảo dưỡng chung cư mini: Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng tổng thu nhập thực tế bình quân chung cư A,B,C là: [(358,5/1285 + 325,5/1190 + 310/1070)x100%] / 3= 28.11% Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng chung cư mini mục tiêu là: 28.11% x 1250.496 trđ = 351.51 trđ Thu nhập trước thuế = 1250.496 trđ - 351.51 trđ = 898.986 trđ Thu nhập sau thuế = 898.986 trđ x (1-20%) = 719.189 trđ Áp dụng cơng thức V=A/i …  V = 719.189 trđ / 15% = 4794.593 trđ KL: Vậy ước tính giá trị chung cư mini cần tìm 4794.593 trđ IV PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ 1, NX: - mục đích việc định giá ƣớc tính giá trị thị trƣờng tài sản - theo “nguyên tắc đóng góp” “ nguyên tắc dự kiến dịng lợi ích tƣơng lai”: giá trị BĐS giá trị cịn lại sau lấy giá trị ƣớc tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển - theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, tài sản phải thỏa mãn đk: TS phải khả thi mặt TC, TS phải khả thi mặt pháp lí, TS phải đc đặt bối cảnh tự nhiên => Do để ƣớc tính giá trị TS ta phải giả định TS khả thi mặt tài 2, tính tốn - Xđ diện tích đƣợc phép xây dựng: - xác định quy mơ lơ đất (nếu có) Sản phẩm ( doanh thu) B1: ước tính doanh thu ( từ nguồn/ nhiều nguồn) B2: chi phí bán, quảng cáo B3: doanh thu = dthu – chi phí bán, quảng cáo = B1-B2 Xây dựng ( phát triển dự án) B4: xđ chi phí phát triển, gồm: - Cp quy hoạch - Cp xây dựng: tính diện tích xây dựng - Cphi HT-KT: ln tính tổng diện tích mảnh đất - Cp lãi vay - Lợi nhuận địi hỏi/lãi - Chi phí phá dỡ - Thuế - ……  Tổng chi phí phát triển dự án=? Đất B5: ước tính giá trị thặng dư đất = B3 – B4 B6 (nếu có): gọi giá đất đấu giá cần tìm X (đơn vị) - Xác định chi phí liên quan tới đất, biểu diễn qua X có - Lập phương trình Giá trị thặng dư đất (trđ) = X + … => Tìm X B7: KL Bài 3: Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - Diện tích (10.000 m²) Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất đƣợc phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tƣ cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0.5 triệu đồng/ m² Chi - phí bán, thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi việc đầu tư tương ứng 1.000 triệu đồng, 1.500 triệu đồng 6.000 triệu đồng Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mơ 100 m² khoảng 30 triệu đồng/ m², lơ đất có quy mô 150 m² khoảng 25 triệu đồng/ m² Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá trường hợp sau: Dự án hoàn vốn năm Dự án hoàn vốn năm, biết: - Chi phí đầu tư hạ tầng thực năm thứ nhất; (cuối năm) - Chi phí bán thực năm thứ hai; - Các khoản thu, chi khác thực năm thứ ba; - Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất rủi ro dự án 15% HƢỚNG DẪN: - - NX: Tính tốn: Diện tích đất phép xây dựng là: 60% x 10000m2 = 6000m2 Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 60 lô để bán => diện tích lơ là: 6000m2 / 60 lơ = 100m2/lơ Doanh thu có sau chuyển quyền sử dụng đất là: 30trđ/m2 x 100m2/lô x 60 lô = 30trđ/m2 x 6000m2 = 180.000trđ Chi phí bán 1000trđ  Doanh thu từ việc chuyển quyền sử dụng đất là: 180.000trđ – 1000trđ = 179.000trđ Các chi phí phát triển: + chi phí đầu tư HTKT: 0,5trđ/m2 x 10000m2 = 5000trđ + Thuế phải nộp: 1500trđ + Lợi nhuận địi hỏi: 6000trđ  Tổng chi phí phát triển là: 5000trđ + 1500trđ + 6000trđ = 12500trđ Ý 1: Dự án hoàn vốn năm:  Giá trị thặng dư đất là: 179.000trđ – 12.500trđ = 166.500trđ KL: Vậy nhà đầu tư mua mảnh đất với giá 166.500trđ tương ứng với 166.500trđ/10000m2 = 16,65trđ/m2 Ý 2: Dự án đc hoàn vốn năm: - Doanh thu có sau chuyển quyền sử dụng đất quy thời điểm là: 180.000trđ x (1+15%)^-3 = 180.000trđ / (1+15%)^3 = 118.352,92 trđ Chi phí bán quy thời điểm là: 1000trđ x (1+15%)^-2 = 756,14 trđ  Doanh thu = 118.352,92 trđ - 756,14 trđ = 117.596,78 trđ - Các chi phí phát triển: + Chi phí đầu tư HTKT: 5000trđ x (1+15%)^-1 = 4347,83trđ + Thuế phải nộp: 1500trđ x (1+15%)^-3 = 986,27 trđ + Lợi nhuận đòi hỏi: 6000trđ x (1+15%)^-3 = 3945.10 trđ  Tổng chi phí phát triển là: 4347,83trđ + 986,27 trđ + 3945.10 trđ = 9279.2 trđ  Gía trị thặng dư đất = 117.596,78 trđ - 9279.2 trđ = 108.317,58 trđ KL: Vậy, NĐT mua mảnh đất với giá 108.317,58 trđ tương đương với 108.317,58 trđ/10000m2 = 10,83trđ/m2 Bài 4: Công ty kinh doanh BĐS A lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000 m2 Lô đất qui hoạch để xây nhà với tỷ lệ đƣợc phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây dựng hộ độc lập để bán, với diện tích đất diện tích xây dựng hộ tương ứng 150m2 300m2 Yêu cầu: Tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu Biết rằng: - - - - Thời gian xây dựng bán nhà dự tính năm Giá bán ước tính nhà 5.000 triệu đồng Chi phí bán nhà: + Chi phí pháp lý: 500 trđ + Chi phí quảng cáo môi giới: 80 trđ + Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 500 trđ Chi phí phát triển bất động sản: + Chi phí khảo sát thiết kế: 200 trđ + Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,2 trđ/ m2 + Chi phí xây dựng nhà: trđ/ m2 Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi xuất 10%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lần, lần nửa chi phí cần thiết, lần cách lần tháng Chi phí cho việc mua đất ước tính 2% giá đất Lợi nhuân DN A đòi hỏi hộ 300 trđ tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% số vốn đầu tư cho việc mua giữ lô đất HƢỚNG DẪN: 1.NX Tính tốn: - Diện tích đất đc phép xây dựng là: 60% x 10000m2 = 6000m2 - Số hộ xây dựng là: 6000m2 / 150m2 = 40 - Doanh thu có từ việc bán hộ là: 5000trđ/căn x 40 = 200.000trđ - Tổng chi phí bán là: 500trđ + 80trđ + 500trđ = 1080trđ => doanh thu từ việc bán hộ là: 200.000trđ - 1080trđ = 198920 trđ - Các chi phí phát triển: - + Chi phí khảo sát thiết kế: 200 trđ + Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,2 trđ/ m2 x 10000m2 = 2000trđ + Chi phí xây dựng nhà: trđ/ m2 x 300m2 x 40 = 24.000 trđ + Chi phí lãi vay = 10% x (200 + 2000 + 24000/2) + ½ x 10% x 24000/2 = 2020 trđ + Lợi nhuận đòi hỏi = 300trđ x 40 = 12000trđ  Tổng chi phí ptrien là: 200trđ + 2000trđ + 24000trđ + 2020 + 12000trđ = 40220trđ  Giá trị thặng dư đất là: 198920 trđ - 40220trđ = 158.700 trđ Gọi giá đất đấu giá X (trđ) Ta có: + Chi phí cho việc mua đất = 2% x X =0,02X + Lợi nhuận đòi hỏi = 20% x (X + 0,02X) = 0,204X  Ta có phương trình: 158.700 trđ = X + 0,02X + 0,204X  158.700 trđ = 1,224X => X = 129656,86 trđ KL: Vậy, cơng ty lựa chọn mức giá bỏ thầu 129656,86trđ tương đương với 129656,86trđ/10000m2 = 12,97trđ/m2 BÀI 10: Công ty A xem xét hội đầu tư mua bán đất sau: - S đất: 2ha (20 000m2) - Tỉ lệ đất đc phép xd nhà ở: 60% - chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật: 5trđ/m2 - CP bán = 1% giá bán BĐS - Thuế TNDN = 7850 trđ - lãi dự kiến = 1650 trđ - Gía chuyển quyền sử dụng đất sau đầu tư hạ tầng kĩ thuật khu vực sau: + với lô đất có diện tích 100m2 => 18trđ/m2 + với lơ đất có diện tích 150m2 => 25trđ/m2 + với lơ đất có diện tích 200m2 => 20trđ/m2 U CẦU: Hãy tư vấn cho công ty mức giá mua đất chấp nhận đc biết: Dự án đc hoàn vốn sau năm Nếu: - tiền bán đất thu đc sau năm đầu tư - chi phí đầu tư HT KT bỏ vào năm thứ (hiểu bỏ vào cuối năm) - chi phí bán lơ đất bỏ vào đầu năm thứ ( hiểu bỏ vào cuối năm thứ nhất) - thuế thu nhập phải nộp nhà đầu tư nhận đủ tiền thu từ bán đất - cơng ty kì vọng tỉ suất sinh lời 12% GIẢI: TH1: 1.NX Tính tốn: - Diện tích đất phép xây dựng là: 60% x 20000m2 = 12000m2 - Doanh thu từ việc chuyển quyền sử dụng đất sau đầu tư xong hạ tầng kĩ thuật: + TH1: Nếu NĐT chia mảnh đất thành lơ có diện tích 100m2 => doanh thu đạt = 18trđ/m2 x 12000m2 = 18trđ/m2 x 100m2 x 120 lô = 216000trđ +TH2: NĐT chia mảnh đất thành lơ có diện tích 150m2  Doanh thu đạt = 25trđ/m2 x 12000m2 = 25trđ/m2 x 150m2 x 80 lô = 300000 trđ +TH3: Nếu NĐT chia mảnh đất thành lơ có dtich 200m2  Doanh thu đạt đc = 20trđ/m2 x 12000m2 = 20trđ/m2 x 200m2 x 60 lô = 240000 trđ  Vậy, Theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, NĐT nên chia mảnh đất thành lơ có diện tích 150m2 Khi đó, doanh thu mang lại cho NĐT 300000trđ - Chi phí bán = 1% x 300000trđ = 3000trđ  Doanh thu = 300000trđ – 3000trđ = 297000trđ - Các chi phí phát triển là: + chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật: 5trđ/m2 x 20000m2 = 100000 trđ + Thuế TNDN = 7850 trđ + lãi dự kiến = 1650 trđ  Tổng chi phí ptrien là: 100000trđ + 7850trđ + 1650trđ = 109500 trđ  Giá trị thặng dư đất là: 297000trđ - 109500 trđ = 187500 trđ III PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ Nhận xét - mục đích việc định giá ƣớc tính giá trị thị trƣờng tài sản - PP chi phí giảm giá dựa giả định cho rằng: giá trị BĐS cần định giá đƣợc đo chi phí làm BĐS tƣơng tự coi nhƣ vật thay Một ngƣời mua tiềm có đầy đủ thơng tin hợp lí khơng trả giá BĐS cao so với chi phí bỏ để mua đất xây dựng cơng trình có lợi ích tƣơng tự - Theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất,… => Do vậy, để ƣớc tính giá trị BĐS phải giả định BĐS hợp thức hóa mặt pháp lí Tính tốn - B1: Ƣớc tính giá trị đất: + XĐ đơn giá đất chƣa có đầy đủ pháp lí (thơng qua BĐS tƣơng tự) + XĐ giá trị mảnh đất có đầy đủ pháp lí - B2: (cơng trình đất) XĐ chi phí xây dựng mới: CPXD = Sxd x đơn giá xd - B3: XĐ: mức độ giảm giá công trình = Tỉ lệ giảm giá x CPXD Tỉ lệ giảm giá: C1: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính hao mịn, từ tính mức độ giảm giá cơng trình % Khấu hao = x 100% Tuổi đời hiệu quả: số năm thực tế mà bđs đc sử dụng Tuổi đời kinh tế số năm tối đa mà bđs đc sử dụng VD: nhà cổ, số năm đc phép sử dụng 60 năm, số năm đƣợc sử dụng 50 năm => tuổi đời hiệu = 50 n, tuỏi đời kinh tế = 60n VD2: nhà cổ, só năm tối đa đc phép sd 50 năm, số năm lại đƣợc phép sử dụng 20 năm => tuổi đời hqua 30 năm Tuổi đời kte 50 năm C2: Căn vào hƣ hỏng hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình: ∑ H (%) = Trong đó: H hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỉ lệ % HKi hao mịn kết cấu thứ i TKi tỉ trọng kết cấu thứ i tổng giá trị cơng trình n số kết cấu cơng trình - B4: XĐ tổng mức độ giảm giá (nếu có) -B5: XĐ giá trị cơng trình = B2 – B4 - B6: XĐ giá trị BĐS mục tiêu = B1 + B5 Bài 1: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m², có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m²/sàn - Tỷ lệ hao mịn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%,mái 44% Các thơng tin có liên quan: + Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 250 m² khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 2.250.000.000 đồng Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nƣớc quy định tồn diện tích + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 12.000.000 đồng/ m² + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tượng tự 4.000.000 đồng/ m² + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đồng GIẢI: 1.NX Uớc tính giá trị đất: - Đơn giá 1m2 đất chưa có đầy đủ pháp lí là: 2250trđ/250m2 = 9trđ/m2 => giá trị mảnh đất chưa có đầy đủ pháp lí là: 9trđ/m2 x 300m2 = 2700trđ - chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất là: 12trđ/m2 x 300m2 = 3600trđ => giá trị mảnh đất đầy đủ pháp lí là: 2700trđ + 3600trđ = 6300trđ 3.Chi phí xây dựng cơng trình đất = Diện tích xây dnựg x đơn giá dây dựng = 4trđ/m2 x 120m2/sàn x sàn = 1440trđ Xác định mức độ giảm giá = tỉ lệ giảm giá x chi phí xd Ta có, tỉ lệ giảm giá = = 40% => mức độ giảm giá=40%x1440trđ = 576trđ Tổng mức độ giảm giá = 576trđ + 13trđ = 589trđ Gía trị cơng trình là: 1440trđ – 589trđ = 851trđ Gía trị bđs A là: 6300trđ + 851trđ = 7151trđ KL: Vậy, ước tính giá trị bđs A 7151trđ Bài 2: Bất động sản nhà cổ xuống cấp, có diện tích 100m2, diện tích sàn xây dựng 350m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trồng tương tự với giá 18.000.000đ/m2 Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.400.000đ/m2 sàn xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế ngơi nhà 60 năm, tuổi kinh tế cịn lại 20 năm