Hướng dẫn thủ tục liên quan đến nhận kiểm tra tài sản bảo đảm và các lưu ý khi thực hiện ký kết hợp đồng bảo đảm tại phòng công chứng và ĐKGDBĐ

1 HƯỚNG DẪN CÁC THỦ TỤC LIÊN QUAN ĐẾN NHẬN, QUẢN LÝ TSBĐ HƯỚNG DẪN KIỂM TRA TSBĐ CÁC LƯU Ý KHI THỰC HIỆN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG VÀ ĐKGDBĐ a) Thẩm định xét duyệt TSBĐ b) Hoàn thiện thủ tục nhận TSBĐ, ký kết hợp đồng TSBĐ, quản lý TSBĐ c) Các trường hợp đăng ký GDBĐ theo quy định Chính Phủ ĐKGDBĐ d) Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đăng ký e) Lợi ích việc đăng ký GDBĐ f) Các quan thực đăng ký GDBĐ CV QHKH tiếp nhận kiểm tra hồ sơ TSBĐ CV QHKH vào phân luồng hồ sơ định giá theo Quy trình định giá TSBĐ để gửi đề nghị định giá cho Phòng QLTD CN/Phòng Định giá Khối QLRR CV QHKH phối hợp với CB QLTD/CB phòng định giá khối QLRR tiến hành kiển tra thực tế trạng tài sản thực định giá TSBĐ Sau thẩm định định giá TSBĐ, CB QLTD/CB phòng định giá lập Báo cáo thẩm định TSBĐ theo quy định trình TP QLTD/TP ĐG khối QLRR kiểm soát Việc xét duyệt nhận TSBĐ gắn liền với việc xét duyệt giao dịch cấp tín dụng tương ứng Khách hàng Cấp xét duyệt Hội đồng tín dụng, TGĐ, Phó TGĐ, GĐCN/Phó GĐ phụ trách CN Động sản: ◦ Ơ tơ 100% hãng có uy tín thuộc Hiệp hội nhà sản xuất ô tô Việt Nam sản xuất xe sản xuất lắp ráp nước ◦ Vàng, đá quý, kim khí q; ◦ Hàng hóa ngun liệu Giấy tờ có giá Quyền địi nợ LC xuất TS hình thành tương lai ◦ Bất động sản (Căn hộ chung cư, biệt thự, nhà KĐT mới) ◦ Động sản Các trường hợp lại Phòng định giá – Khối QLRR thực Căn vào phê duyệt cấp có thẩm quyền, CB QLTD soạn thảo hợp đồng TSBĐ giấy tờ cần thiết trình TP QLTD kiểm sốt Nếu thống ý kiến, TP QLTD ký nháy vào trang văn chuyển cho CB QLTD trình ký GĐCN CB QLTD phối hợp với KH ký hợp đồng bảo đảm tiền vay Phịng cơng chứng thực ĐKGDBĐ trường hợp TS phải đăng ký quyền sở hữu Sau hoàn thiện thủ tục nhận TSBĐ, CB QLTD thực nhập kho TSBĐ theo quy định Thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng Thế chấp tàu bay, tàu biển Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ Các giao dịch bảo đảm tài sản không thuộc trường hợp quy định nêu đăng ký cá nhân, tổ chức có yêu cầu Rút bớt, bổ sung thay bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thay đổi tên bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm Rút bớt tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai hình thành, trừ trường hợp tài sản bảo đảm hình thành tương lai hàng hóa ln chuyển q trình sản xuất, kinh doanh tài sản bảo đảm hình thành tương lai phương tiện giao thông giới ghi số khung đăng ký giao dịch bảo đảm Bổ sung tài sản bảo đảm mà không ký kết hợp đồng bảo đảm Yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung kê khai đơn yêu cầu đăng ký Thay đổi nội dung khác đăng ký Đăng ký giao dịch bảo đảm việc quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào Cơ sở liệu giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm Lợi ích việc ĐKGDBĐ: • Đảm bảo việc đăng ký chấp Ngân hàng Cơ quan ĐKGDBĐ xác nhận • Xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý TSBĐ Các trường hợp ĐKGDBĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương: • Thế chấp QSD đất • Thế chấp TS gắn liền với đất (nhà ở, cơng trình kiến trúc, vườn lâu năm, rừng sản xuất rừng trồng,…) • Thế chấp nhà hình thành tương lai: Căn hộ chung cư XD dự án đầu tư xây dựng nhà Nhà riêng lẻ nhà biệt thự/nhà liền kề xây dựng dự án đầu tư XD nhà Trường hợp nhận chấp tàu biển thực ĐKGDBĐ Chi cục hàng hải Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam Trường hợp nhận chấp tàu bay thực ĐKGDBĐ Cục Hàng không Việt Nam Trường hợp nhận chấp tài sản có đăng ký quyền sở hữu với Nhà nước phương tiện vận tải đường bộ, đường sơng, tài sản khác,…thì thực ĐKGDBĐ Cục đăng ký quốc gia GDBĐ- Bộ Tư Pháp gửi thêm thông báo chấp tài sản đến Cơ quan phát hành/cấp đổi lại Đăng ký/GCN ĐK cho TSBĐ (Phịng CSGT, Cục quản lý đường sơng,…) a) Kiểm tra hồ sơ pháp lý chủ sở hữu TSBĐ b) Kiểm tra giấy tờ liên quan đến TSBĐ c) Kiểm tra điều kiện nhận TSBĐ theo quy định PG BANK Pháp luật d) Kiểm tra thông tin Báo cáo thẩm định TSBĐ/Biên định giá với hồ sơ TSBĐ e) Kiểm tra tổng giá trị TSBĐ so với tổng nghĩa vụ cấp tín dụng KH a) Kiểm tra hồ sơ pháp lý chủ sở hữu TSBĐ: Đối với chủ tài sản cá nhân: ◦ Kiểm tra chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hơn/ giấy xác nhận tình trạng nhân, giấy xác nhận nhân quan quản lý nhân nơi chủ tài sản sinh sống tài sản bất động sản cấp cho hộ gia đình giấy tờ khác có liên quan ◦ Kiểm tra giấy tờ pháp lý chủ tài sản cung cấp đảm bảo phù hợp với thông tin chủ sở hữu/sử dụng ghi giấy chứng nhận QSD/sở hữu tài sản Đối với chủ tài sản pháp nhân: ◦ Kiểm tra đăng ký kinh doanh, biên họp HĐQT/HĐTV, văn chủ sở hữu/Tổng giám đốc/giám đốc doanh nghiệp (tùy loại hinh doanh nghiệp) việc đồng ý sử dụng tài sản doanh nghiệp để bảo đảm cho nghĩa vụ cấp tín dụng ủy quyền ký kết hợp đồng bảo đảm ◦ Kiểm tra hồ sơ pháp lý người đại diện/người ủy quyền ký kết Hợp đồng bảo đảm Lưu ý kiểm tra xác định thông tin chủ tài sản trường hợp tài sản thuộc sở hữu riêng/đồng sở hữu/thuộc sở hữu nhóm người Hồ sơ pháp lý chủ tài sản cần thêm: Văn xác nhận tài sản riêng/ Văn ủy quyền người đại diện ký kết hợp đồng bảo đảm có cơng chứng,…(tùy theo trường hợp cụ thể) Đảm bảo đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng chủ tài sản với TSBĐ: Giấy chứng nhận QSD/QSH/Giấy đăng ký, Hợp đồng kinh tế, Hóa đơn, Tờ khai hải quan, Giấy chứng nhận bảo hiểm, Giấy chuyển quyền thụ hưởng bảo hiểm,…(tùy theo loại TSBĐ) Kiểm tra hình thức Giấy chứng nhận QSD/QSH tài sản/ Giấy đăng ký: có dấu hiệu tẩy xóa khơng Kiểm tra nội dung Giấy chứng nhận QSD/QSH tài sản: đảm bảo logic liền mạch, font chữ, khoảng cách chữ đồng Kiểm tra chữ ký người cấp Giấy chứng nhận/Giấy đăng ký chữ ký người xác nhận nội dung chấp Kiểm tra dấu đóng Giấy chứng nhận Kiểm tra nguồn gốc, mục đích sử dụng (đối với TSBĐ bất động sản) Kiểm tra GCN Bảo hiểm chuyển quyền thụ hưởng (đối với trường hợp TSBĐ phải mua bảo hiểm) Kiểm tra điều kiện khác tùy theo TSBĐ Kiểm tra đối tượng TSBĐ có nằm danh mục TSBĐ PG BANK phép nhận chấp/ cầm cố Kiểm tra tỷ lệ cho vay tối đa loại TSBĐ theo quy định PG BANK pháp luật theo phê duyệt (trường hợp có phê duyệt riêng) Đảm bảo thông tin Báo cáo thẩm định TSBĐ phải đầy đủ, khớp với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu TSBĐ Đảm bảo có đầy đủ chữ ký bên, bao gồm đồng sở hữu tài sản người có thẩm quyền phê duyệt Báo cáo thẩm định TSBĐ 10 Khi KH phát sinh đề nghị làm thay đổi giá trị nghĩa vụ tín dụng (như giá trị khoản vay, L/C, bảo lãnh…): CB QLTD cần kiểm tra lại giá trị TSBĐ đảm bảo cho nghĩa vụ KH cách: Sao kê giá trị TSBĐ hệ thống phần mềm, đối chiếu lại với hồ sơ tín dụng, hồ sơ TSBĐ, biên định giá lại TSBĐ gần Kiểm tra thời hạn HĐTC định giá TSBĐ/Kiểm tra định kỳ TSBĐ xem có bị biến động hay không CB QLTD chuẩn bị hồ sơ ký cơng chứng Hợp đồng bảo đảm: • Hồ sơ Ngân hàng • Hồ sơ KH vay vốn (CB QLTD thơng báo để KH chuẩn bị) • Hồ sơ chủ tài sản (CB QLTD thông báo để KH chuẩn bị) 11 CB QLTD lưu ý thông báo cho chủ tài sản, bên vay (trong trường hợp tài sản thuộc quyền sở hữu bên thứ ba): • Đảm bảo đầy đủ thành viên tham gia ký kết Phịng Cơng chứng (Nếu TSBĐ hộ gia đình tất thành viên phải tham gia ký kết,…) • Mang đầy đủ gốc Giấy tờ pháp lý chủ TSBĐ, bên vay giấy tờ gốc TSBĐ để thực thủ tục cần thiết Phịng Cơng chứng • Cần trao đổi giải thích rõ trách nhiệm bên chấp thực bảo đảm chấp cho bên vay vay vốn ngân hàng Các tình cần lưu ý: TH1: Lưu ý trường hợp vay ké: Đối với số trường hợp TS thuộc sở hữu bên thứ ba, chủ tài sản xem HĐTC thấy nghĩa bảo đảm cấp tín dụng nhiều số tiền muốn bảo đảm cho bên vay vay vốn-> không phối hợp ký HĐTC => Xử lý CB QLTD: Cần trao đổi giải thích rõ giới hạn trách nhiệm bên chấp thực bảo đảm chấp cho bên vay vay vốn ngân hàng 12 Các tình cần lưu ý: TH2: Chủ tài sản/Bên vay xuất trình giấy tờ Pháp lý khác (do quan đăng ký cấp lại/nguyên nhân khác) so với giấy tờ cung cấp cho ngân hàng => Xử lý CB QLTD: Cần thu thập để bổ sung vào hồ sơ tín dụng chỉnh sửa thơng tin hợp đồng chấp Các tình cần lưu ý: TH3: Một số trường hợp KH không phối hợp tốn phí cơng chứng cho chi phí bên Ngân hàng chịu => Xử lý CB QLTD: Cần giải thích cho Bên vay biết việc nộp phí cơng chứng bên vay chịu 13 Các tình cần lưu ý: TH4: Một số trường hợp chủ tài sản có hành vi lừa đảo đưa người khác ký kết phịng cơng chứng (bằng cách thay ảnh CMND): thường xảy với trường hợp sổ đỏ đứng tên Chồng/vợ người cịn lại khơng muốn cho Chồng/vợ biết => Xử lý CB QLTD: Nếu có nghi ngờ, CB QLTD cần trao đổi xác nhận thông tin với chủ tài sản (về nhân thân, gia cảnh, mối quan hệ,…) để làm rõ thơng tin Các tình cần lưu ý: TH5: Lưu ý thêm số trường hợp chủ TS khơng đủ lực hành vi dân sự: có biểu bị bệnh tâm thần mắc bệnh khác mà nhận thức, làm chủ hành vi => Xử lý CB QLTD: nên tìm hiểu trao đổi với Công chứng viên thành viên cịn lại Trong trường hợp chủ tài sản khơng đủ lực hành vi dân phải có người đại diện/người ủy quyền ký kết hợp đồng bảo đảm theo quy định pháp luật 14 Các tình cần lưu ý: TH6: Một số trường hợp chưa giải chấp TSBĐ Ngân hàng khác ký HĐTC công chứng PG Bank trước số Văn phịng ĐK QSD đất khơng ghi nội dung đăng ký chấp vào GCN QSD đất, KH khơng cung cấp thơng tin chưa xóa ĐKGDBĐ => Xử lý CB QLTD: Nên trao đổi trước với chủ tài sản để xác định TSBĐ đăng ký chấp Ngân hàng khác hay không trước ký kết 15 ... để bảo đảm cho nghĩa vụ cấp tín dụng ủy quyền ký kết hợp đồng bảo đảm ◦ Kiểm tra hồ sơ pháp lý người đại diện/người ủy quyền ký kết Hợp đồng bảo đảm Lưu ý kiểm tra xác định thông tin chủ tài sản. .. đăng ký Thay đổi nội dung khác đăng ký Đăng ký giao dịch bảo đảm việc quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào Cơ sở liệu giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm. .. thiện thủ tục nhận TSBĐ, ký kết hợp đồng TSBĐ, quản lý TSBĐ c) Các trường hợp đăng ký GDBĐ theo quy định Chính Phủ ĐKGDBĐ d) Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đăng ký