Xử lý một số trường hợp đặc biệt trong phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng bất động

Bài viết này tập trung vào việc xử lý một số vấn đề phức tạp trong phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng bất động sản kinh doanh cho hai trường hợp đang xảy ra phổ biến ở Việt Nam: 1) trường hợp dự án đầu tư xây dựng văn phòng để kinh doanh cho thuê một phần và giữ lại một phần làm văn phòng làm việc của chủ đầu tư; 2) trường hợp dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà ở, văn phòng làm việc và trung tâm thương mại trong đó có phần căn hộ chung cư bán.

Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng, NUCE 2021 15 (3V): 114–122 XỬ LÝ MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP ĐẶC BIỆT TRONG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH Trần Văn Tấna,∗ a Khoa Kinh tế & Quản lý xây dựng, Trường Đại học Xây dựng, 55 đường Giải Phóng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam Nhận ngày 22/02/2021, Sửa xong 08/5/2021, Chấp nhận đăng 10/5/2021 Tóm tắt Các dự án đầu tư xây dựng bất động sản kinh doanh có đặc thù riêng, chịu nhiều ảnh hưởng từ quy định pháp luật nên việc lập phân tích dự án phức tạp, địi hỏi người lập thẩm định dự án phải hiểu biết xử lý chất kinh tế, phù hợp với quy định pháp luật Bài viết tập trung vào việc xử lý số vấn đề phức tạp phân tích hiệu tài dự án đầu tư xây dựng bất động sản kinh doanh cho hai trường hợp xảy phổ biến Việt Nam: 1) trường hợp dự án đầu tư xây dựng văn phòng để kinh doanh cho thuê phần giữ lại phần làm văn phòng làm việc chủ đầu tư; 2) trường hợp dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà ở, văn phòng làm việc trung tâm thương mại có phần hộ chung cư bán Bài viết bất cập việc xác định dòng tiền, xác định lãi suất chiết khấu, phân tích lãi lỗ phân tích loại dự án đề xuất giải pháp khắc phục Phạm vi nghiên cứu đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam, dựa hệ thống pháp luật Việt Nam Để giải vấn đề tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết gồm sưu tầm tài liệu, sách, báo; phân tích; suy luận logic; tổng hợp vấn đề kế thừa nghiên cứu có Từ khố: bất động sản; dự án đầu tư xây dựng; dự án đầu tư xây dựng bất động sản; hiệu tài dự án đầu tư SOLVING SOME SPECIAL CASES IN FINANCIAL EFFICIENCY ANALYSIS OF REAL ESTATE PROJECT Abstract Real estate investment projects have own characteristics and are heavily influenced by legal regulations so that the project formulation and analysis is very complicated, requiring project planners and appraisers must understand and handle properly, consistent with economic nature and provisions of laws This article focuses on solving some of the complex problems in analyzing the financial performance of real estate investment project for two cases that are common in Vietnam: 1) the case of an investment project to build the office to lease a part for business and to keep a part as an office for the investor using himshelf; 2) the case of an investment project to build a complex of houses, offices and commercial centers in which apartments are for sale The article points out inadequacies in determining cash flows, determining discount rate, analyzing profit and loss when analyzing project and proposes solutions to overcome them The research scope is real estate investment in Vietnam, based on the legal system of Vietnam To solve the problem, the author used theoretical research methods including collecting documents, books, newspapers; analysis; logical inference; synthesize the problem and inherit existing studies Keywords: real estate; construction investment project; real estate project; financial efficiency of investment project https://doi.org/10.31814/stce.nuce2021-15(3V)-10 © 2021 Trường Đại học Xây dựng (NUCE) ∗ Tác giả đại diện Địa e-mail: tantv@nuce.edu.vn (Tấn, T V.) 114 Tấn, T V / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng Giới thiệu Phân tích hiệu tài (HQTC) dự án đầu tư (DAĐT) việc phân tích hiệu dự án đứng giác độ lợi ích người bỏ vốn vào dự án, trả lời cho câu hỏi: đồng vốn đầu tư vào dự án mang lại lợi ích cho người bỏ vốn nào? Trong phân tích HQTC DAĐT có hai nội dung quan trọng phân tích lãi lỗ phân tích tiêu hiệu tài Phân tích HQTC DAĐT có vai trị vơ quan trọng, để định có đầu tư vốn hay tài trợ vốn cho dự án hay không Kiến thức kỹ phân tích HQTC DAĐT cần thiết cho chuyên gia lập phân tích dự án, thẩm định dự án Đối với DAĐT xây dựng thơng thường, chủ đầu tư bỏ vốn (có thể gồm vốn chủ sở hữu vốn vay) để đầu tư xây dựng (ĐTXD) tạo lập tài sản Sau xây dựng xong đưa tài sản (cơng trình xây dựng hoàn thành) vào khai thác, sử dụng để sinh lợi nhiều năm Việc phân tích HQTC cho DAĐT khơng có nhiều phức tạp, có nhiều tài liệu viết [1–7] Tuy nhiên phân tích dự án cần đứng quan điểm lợi ích khác Các tác giả Glenn P Jenkins, Chun-Yan Kuo, Arnold C Harberger [8] làm rõ quan điểm phân tích dự án gồm quan điểm ngân hàng (còn gọi quan điểm tổng vốn), quan điểm chủ sở hữu, quan điểm phủ, quan điểm kinh tế Như phân tích HQTC cần làm rõ hai quan điểm phân tích quan điểm tổng vốn quan điểm vốn chủ sở hữu Ở Việt Nam vấn đề giảng dạy trường trung tâm đào tạo lĩnh vực lập phân tích dự án đầu tư Chương trình đào tạo Trường Đại học Xây dựng, giảng dạy khoa học Kinh tế đầu tư giảng dạy hai quan điểm Trong nghiên cứu có viết vấn đề [9] Khi tiếp cận theo quan điểm phân tích khác việc xác định nội dung dòng tiền lãi suất chiết khấu (LSCK) khác Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) hoạt động ĐTXD BĐS kinh doanh phổ biến Do đặc thù riêng lĩnh vực quy định cụ thể pháp luật có liên quan mà thực tiễn ĐTXD BĐS kinh doanh xuất số trường hợp DAĐT đặc biệt dự án đầu tư xây dựng văn phòng vừa cho mục tiêu làm văn phòng làm việc chủ đầu tư, vừa cho thuê văn phòng; dự án đầu tư xây dựng tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, chung cư bán mà dự án phép huy động trước tiền khách hàng mà việc phân tích HQTC cần phải lưu ý xử lý cho chất kinh tế phù hợp với quy định pháp luật Ở Việt Nam cịn nghiên cứu sâu trường hợp Tại nghiên cứu “Một số trường hợp phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan điểm lợi ích nhà đầu tư” tác giả nghiên cứu cho trường hợp: 1) đầu tư tạo lập bất động sản để bán; 2) đầu tư tạo lập bất động sản thuê; 3) đầu tư tạo lập bất động sản để bán cho thuê; 4) đầu tư tạo lập bất động sản để sử dụng cho thuê; 5) đầu tư tạo lập bất động sản để bán, sử dụng cho thuê [10] Nghiên cứu rõ cách hạch toán lãi lỗ, cách xác định dòng tiền LSCK cho trường hợp Tuy nhiên nghiên cứu tập trung vào quan điểm lợi ích chủ sở hữu, chưa đề cập đến quan điểm phân tích tổng vốn Một nghiên cứu tác giả Lê Thị Bích Nga cho thấy Việt Nam khơng có quy định cụ thể thẩm định dự án đầu tư phải xác định dòng tiền theo quan điểm tổng vốn hay quan điểm vốn chủ sở hữu Kết khảo sát tác giả cho thấy có 33,33% dự án xác định dòng tiền theo quan điểm tổng vốn 66,67% dự án xác định dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sở hữu Bên cạnh nhiều trường hợp phân tích theo quan điểm tổng vốn lại lấy lãi suất vay vốn làm LSCK [11] Do Luật Kinh doanh BĐS cho phép nhà đầu tư BĐS huy động trước tiền khách hàng [12] nên nhiều dự án ĐTXD BĐS kinh doanh có kế hoạch huy động tiền toán trước khách hàng coi nguồn vốn dự án Nghiên cứu Lê Thị Bích Nga cho thấy Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà đô thị, cấu nguồn vốn dự án thường gồm vốn chủ sở hữu chiếm từ 20% đến 30%, vốn vay thương mại chiếm từ 25% đến 30%, vốn huy động hợp pháp khác chiếm từ 40% đến 55% Nguồn vốn huy động hợp khác khác thực chất chủ yếu huy động tiền toán trước khách hàng mua nhà 115 Tấn, T V / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng th BĐS [11] Vấn đề đặt với dự án việc phân tích HQTC theo quan điểm lợi ích thực cho chất kinh tế phù hợp với quy định pháp luật? Cụ thể là: nguồn tiền ứng trước khách hàng có coi nguồn vốn hay khơng? Xử lý tiền ứng trước khách hàng xây dựng dòng tiền nào, đặc biệt phân tích dự án theo quan điểm tổng vốn? Tiền ứng trước khách hàng có đưa vào doanh thu để phân tích lãi lỗ khơng, đưa nào? Xác định LSCK phân tích theo quan điểm tổng vốn nào? Những câu hỏi chưa nghiên cứu thấu đáo Nghiên cứu Lê Thị Bách Nga vấn đề chưa có đề xuất giải pháp triệt để Về khía cạnh học thuật, Trường Đại học Xây dựng nơi có truyền thống đào tạo kiến thức kỹ lập phân tích dự án đầu tư, đặc biệt có ngành đào tạo kinh tế quản lý BĐS Qua trao đổi với giảng viên nhà khoa học cho thấy nhiều ý kiến khác vấn đề Sinh viên hướng dẫn làm đồ án mơn học phân tích dự án đầu tư làm đồ án tốt nghiệp với đề tài lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, có nhiều dự án ĐTXD BĐS kinh doanh Tác giả báo tiến hành nghiên cứu 18 đồ án tốt nghiệp sinh viên làm đề tài lập báo cáo nghiên cứu khả thi ĐTXD kinh doanh BĐS thực năm 2019 - 2020 Mỗi đề tài đồ án dự án đầu tư xây dựng tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại kết hợp nhà chung cư để bán cán giảng dạy hướng dẫn Kết phân tích cho thấy cịn tồn nhiều bất đồng, thiếu thống xử lý vấn đề, cụ thể sau: - Về ứng trước tiền mua nhà khách hàng: 100% số dự án đề xuất tiến độ bán nhà từ xây dựng có kế hoạch huy động tiền toán trước khách hàng, coi nguồn vốn Mỗi dự án đề xuất nguồn vốn vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng vốn vay ngân hàng Tuy nhiên có 5/18 dự án huy động trước 100% tiền bán nhà thời gian xây dựng, dự án huy động trước 90% tiền bán nhà thời gian xây dựng Những đề xuất không phù hợp với quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Các dự án lại huy động tối đa 70% tiền bán nhà thời gian xây dựng, phù hợp với quy định pháp luật - Về quan điểm phân tích HQTC: 100% số dự án phân tích HQTC theo hai quan điểm quan điểm tổng vốn quan điểm vốn chủ sở hữu - Về xây dựng nội dung dịng tiền phân tích HQTC: dự án thống nội dung dòng tiền phân tích theo quan điểm vốn chủ sở hữu, đưa tiến độ bán nhà vào dịng lợi ích Tuy nhiên xây dựng nội dung dòng tiền cho phân tích theo quan điểm tổng vốn có nhiều bất đồng: có 13/18 dự án đưa tồn tiền bán nhà theo tiến độ vào dịng lợi ích lại gọi doanh thu bán nhà Có 2/18 dự án tách tiền thu bán nhà thành phần: phần bán thời gian xây dựng coi nguồn vốn khơng đưa vào dịng tiền, cịn phần bán sau thời gian xây dựng coi doanh thu bán nhà đưa vào dịng lợi ích Có 2/18 dự án đưa toàn tiền bán nhà theo tiến độ vào dịng lợi ích lại tách thành phần: phần bán thời gian xây dựng gọi tiền huy động từ khách hàng, phần bán sau thời gian xây dựng gọi doanh thu Có 1/18 dự án đưa toàn tiền bán nhà theo tiến độ vào dịng lợi ích gọi tiền huy động từ khách hàng - Về xác định LSCK phân tích dự án theo quan điểm tổng vốn: có 3/18 dự án tính tốn LSCK phương pháp bình qn gia quyền lãi suất nguồn vốn tính dự án có nguồn vốn tự có vay ngân hàng, không đề cập đến nguồn tiền huy động từ khách hàng đề xuất phương án nguồn vốn cho dự án có coi tiền huy động trước khách hàng nguồn vốn Có 1/18 dự án tính tốn LSCK phương pháp bình qn gia quyền lãi suất nguồn vốn lại không đưa nguồn vốn ứng trước khách hàng vào tính tốn Có 6/18 dự án tính tốn LSCK phương pháp bình qn gia quyền lãi suất nguồn vốn lấy lãi suất nguồn vốn huy động từ khách hàng với lãi suất nguồn vốn chủ sở hữu (coi vốn huy động từ khách hàng vốn chủ sở hữu) Có 6/18 dự án tính 116 Tấn, T V / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng tốn LSCK phương pháp bình quân gia quyền lãi suất nguồn vốn lấy lãi suất nguồn vốn huy động từ khách hàng với lãi suất nguồn vốn vay ngân hàng (coi vốn huy động từ khách hàng vốn vay) Có 2/18 dự án tính tốn LSCK phương pháp bình quân gia quyền lãi suất nguồn vốn lại lấy lãi suất nguồn vốn huy động từ khách hàng 0% - Về xác định doanh thu phân tích lãi lỗ: có 3/18 dự án đưa tiến độ thu tiền bán nhà vào doanh thu dự án, dự án có doanh thu bán nhà xây dựng, chưa bàn giao nhà, điều không phù hợp với quy định pháp luật Có 6/18 dự án đưa tiền bán nhà sau thời gian xây dựng vào doanh thu dự án, bỏ qua phần bán nhà thời gian xây dựng Có 8/18 dự án chuyển tồn tiền bán nhà vào ghi nhận doanh thu sau xây dựng xong Có 1/18 dự án khơng đưa tiền bán nhà vào doanh thu dự án Qua phân tích cho thấy cịn tồn nhiều vấn đề thiếu quán, chưa chất kinh tế chưa phù hợp với quy định pháp luật cách xây dựng dòng tiền, xác định LSCK xác định doanh thu để phân tích lãi lỗ cho dự án ĐTXD BĐS kinh doanh Liên quan đến vấn đề chủ yếu xảy trường hợp là: 1) trường hợp dự án ĐTXD văn phòng để kinh doanh cho thuê phần giữ lại phần làm văn phòng làm việc chủ đầu tư; 2) trường hợp dự án ĐTXD tổ hợp văn phòng làm việc, trung tâm thương mại nhà có phần hộ chung cư bán có huy động trước tiền khách hàng Bài viết tập trung đề xuất cách xử lý vấn đề nêu cho trường hợp Khi phân tích HQTC dự án xuất số tình đặc biệt việc phân bổ chi phí đầu tư, xác định nguyên giá tài sản cố định phân bổ khấu hao, phân tích lãi lỗ, xác định dịng tiền LSCK cho việc tính tốn tiêu hiệu theo quan điểm động (quan điểm có xét đến giá trị tiền tệ theo thời gian), nghiên cứu sâu theo hai quan điểm hiệu phân tich tài quan điểm tổng vốn quan điểm vốn chủ sở hữu Nghiên cứu không lặp lại kiến thức phổ biến, thông thường mà tập trung đề xuất giải pháp xử lý tình đặc biệt cho số nội dung cụ thể phân tích HQTC hai trường hợp DAĐT Dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê kết hợp làm trụ sở doanh nghiệp Đây dạng đầu tư kinh doanh BĐS phổ biến Doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng tòa nhà văn phòng cung cấp dịch vụ cho th văn phịng, có phần diện tích giữ lại làm trụ sở doanh nghiệp Tài sản đầu tư gồm hai phần phần tài sản kinh doanh cho thuê phần tài sản sử dụng cho hoạt động chung doanh nghiệp Nếu nhìn góc độ lợi nhuận dự án tạo có phần tài sản kinh doanh cho thuê tạo doanh thu cho thuê, từ mà tạo lợi nhuận Cịn phần tài sản giữ lại làm trụ sở doanh nghiệp không tạo doanh thu khơng tạo lợi nhuận trực tiếp từ dự án lại tham gia vào trình hoạt động kinh doanh chung doanh nghiệp tương lai Do phân tích lãi lỗ dự án xem xét phần tài sản kinh doanh cho thuê Còn phân tích tiêu hiệu tài theo quan điểm động để định đầu tư xem xét toàn dự án Một số vấn đề cần ý xử lý sau: - Khi lập phương án kinh doanh dự án cần đề xuất rõ quy mơ diện tích cho phần tài sản văn phòng kinh doanh cho thuê văn phòng làm trụ sở doanh nghiệp - Chi phí đầu tư phải phân bổ cho phần tài sản, thường phân bổ theo tỷ trọng diện tích sàn tỷ trọng diện tích làm việc Chi phí đầu tư phân bổ hình thành nên nguyên giá tài sản dùng để phân bổ khấu hao tài sản Chi phí khấu hao phần tài sản kinh doanh cho thuê dùng cho hạch toán lãi lỗ dự án Chi phí khấu hao phần tài sản làm trụ sở doanh nghiệp khơng dùng cho hạch tốn lãi lỗ dự án mà hạch tốn vào chi phí hoạt động chung doanh nghiệp 117 Tấn, T V / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng - Chi phí quản lý vận hành tịa nhà phải xác định riêng cho phần tài sản Có thể xác định cụ thể cho phần tài sản phương án tổ chức quản lý vận hành đề xuất riêng cho phần tài sản, xác định theo phương pháp phân bổ giống phân bổ chi phí đầu tư phương án tổ chức quản lý vận hành tòa nhà đề xuất chung cho tịa nhà - Phân tích lãi lỗ: hạch tốn doanh thu tính doanh thu cho th diện tích văn phịng, khơng tính cho phần diện tích giữ lại làm trụ sở doanh nghiệp Khi hạch tốn chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh, tất chi phí bao gồm chi phí quản lý vận hành tịa nhà, chi phí khấu hao tài sản cố định, chi phí đất đai (thuế sử dụng đất tiền thuê đất), chi phí trả lãi tín dụng tính phần phân bổ (hoặc tính riêng) cho phần diện tích văn phịng cho th - Xác định dịng tiền để tính tiêu hiệu theo quan điểm động giá trị ròng (NPV), suất thu lợi nội (IRR): phần diện tích văn phịng cho th tạo doanh thu, tính tốn sở quy mơ diện tích cho th giá cho th văn phịng dự kiến, đưa vào dịng lợi ích (dịng tiền vào) Cịn phần diện tích làm trụ sở doanh nghiệp khơng tạo doanh thu tạo lợi ích doanh nghiệp khơng phải tiền th văn phịng Khoản lợi ích gọi khoản tiết kiệm chi phí th văn phịng, tính tốn dựa quy mơ diện tích mà doanh nghiệp sử dụng làm trụ sở giá thuê văn phòng dự kiến tương đương với giá cho thuê dự kiến dự án, đưa vào dịng lợi ích dự án Dịng chi phí bao gồm tồn chi phí đầu tư chi phí quản lý vận hành tịa nhà Loại dự án đặt vấn đề huy động tiền ứng trước người th tài sản có xuất vấn đề phức tạp ứng xử khoản tiền ứng trước khách hàng xây dựng dịng tiền xác định LSCK phân tích dự án theo quan điểm tổng vốn Vấn đề phức tạp đề xuất giải pháp mục sau Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại nhà Đây trường hợp phức tạp nhất, có nhiều vấn đề đặc biệt khó xử lý Tài sản đầu tư dự án chia thành hai loại: 1) tài sản kinh doanh cho th gồm diện tích văn phịng, trung tâm thương mại (sau gọi phần tài sản cho thuê); 2) tài sản bán hộ chung cư (sau gọi phần nhà bán) Theo Luật Kinh doanh BĐS phần nhà bán, chủ đầu tư quyền huy động tiền toán trước người mua nhà sử dụng nguồn tiền vào ĐTXD cho dự án [12] Vấn đề phức tạp loại dự án phát sinh từ phần nhà bán, phần tài sản cho thuê bình thường dự án ĐTXD BĐS cho thuê khác Vì viết tập trung vào vấn đề đặc biệt liên quan đến phần nhà bán sau: 3.1 Phương án nguồn vốn, phương án kinh doanh phương án quản lý vận hành, khai thác Theo Luật Kinh doanh BĐS [12] việc tốn tiền mua nhà thực theo nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng tịa nhà thi cơng xong phần móng (có biên nghiệm thu), lần phù hợp với tiến độ xây dựng tổng số không 70% giá trị hợp đồng mua bán nhà chưa bàn giao nhà Tuy nhiên theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp doanh thu chuyển nhượng BĐS ghi nhận người bán bàn giao BĐS cho người mua [13–15] Vì phương án nguồn vốn phương án kinh doanh dự án cần phải đề xuất rõ ràng dự án có huy động tiền tốn trước người mua nhà hay khơng Nếu khơng huy động tiền tốn trước người mua nhà nguồn vốn dự án bao gồm vốn chủ sở hữu vốn vay thương mại; phương án kinh doanh phải đề xuất rõ phương án bán nhà bao gồm tiến độ bàn giao nhà giá bán dự kiến Tuy nhiên thực tế phần lớn dự án huy động trước tiền toán khách hàng 118 Tấn, T V / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng Nếu có huy động tiền tốn trước người mua nhà phương án nguồn vốn dự án phải coi tiền toán trước người mua nhà nguồn vốn đầu tư giống nguồn vốn vay Phương án kinh doanh phải đề xuất rõ tiến độ mở bán, tiến độ bàn giao nhà giá bán dự kiến Tiền toán trước xác định sở giá bán nhà dự kiến, diện tích mở bán theo tiến độ tỷ lệ phù hợp với quy định pháp luật, đưa vào tiến độ huy động vốn dự án Để cạnh tranh, thu hút khách hàng mua nhà chủ đầu tư thường đưa sách chiết giảm giá bán nhà tính tiền toán trước theo tiến độ hỗ trợ lãi suất vay vốn cho người mua nhà Chính sách phải cụ thể hóa vào phương án kinh doanh dự án Vấn đề quản lý vận hành, khai thác loại dự án phức tạp Người lập dự án cần đề xuất rõ phương án quản lý vận hành, khai thác để làm sở tính tốn, phân tích hiệu dự án Có số phương án quản lý vận hành, khai thác sau: - Chủ đầu tư quản lý vận hành phần tài sản cho thuê (văn phòng, trung tâm thương mại) Việc quản lý vận hành chung tòa nhà giao cho đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp thơng qua đấu thầu ban quản trị tịa nhà định theo quy định Luật nhà [16] Trong trường hợp chủ đầu tư chủ sở hữu tịa nhà phải đóng góp chi phí quản lý vận hành tịa nhà theo quy chế quản lý vận hành tòa nhà - Chủ đầu tư quản lý vận hành tồn tịa nhà (bao gồm quản lý vận hành nhà chung cư sau bán) Trong trường hợp chủ đầu tư thu phí quản lý vận hành nhà chung cư phù hợp với quy định pháp luật quản lý vận hành nhà chung cư [16] 3.2 Phân tích lãi lỗ dự án Phân tích lãi lỗ việc hạch tốn doanh thu, chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh lợi nhuận theo quan điểm kế tốn, phải tn theo quy định Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Đối với loại dự án này, số vấn đề đặc biệt cần xử lý sau: - Doanh thu bán nhà xác định theo quy mơ diện tích phù hợp với tiến độ bàn giao nhà giá bán nhà dự kiến mà khơng phụ thuộc vào việc có huy động tiền tốn trước người mua nhà hay khơng Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định rõ ghi nhận doanh thu bán BĐS bên bán bàn giao nhà cho bên mua Doanh thu phần tài sản cho thuê xác định bình thường Nếu dự án lựa chọn phương án chủ đầu tư quản lý vận hành tồn tịa nhà tính thêm doanh thu từ thu phí quản lý vận hành nhà chung cư phù hợp với quy định pháp luật nhà - Chi phí ĐTXD phải phân bổ cho phần tài sản đầu tư tài sản cho thuê phần nhà bán Chi phí ĐTXD phân bổ cho phần tài sản cho thuê hình thành nên nguyên giá tài sản phân bổ khấu hao vào năm vận hành cho thuê tài sản, hạch tốn vào chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh hàng năm dự án Chi phí ĐTXD phân bổ cho phần nhà bán coi chi phí sản xuất hình thành nên phần nhà bán, phân bổ hạch tốn vào chi phí sản xuất kinh doanh năm có doanh thu bán nhà theo tỷ lệ doanh thu bán nhà - Các chi phí khác liên quan đến việc bán nhà chi phí quảng cáo, tiếp thị, sàn giao dịch BĐS, chi phí quản lý phân bổ hạch tốn vào chi phí sản xuất kinh doanh năm có doanh thu bán nhà theo tỷ lệ doanh thu bán nhà - Đối với chi phí vận hành, dự án lựa chọn phương án thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp chi phí vận hành đưa vào phân tích cho dự án tính chi phí vận hành phần tài sản cho th phần đóng góp chi phí quản lý vận hành tòa nhà với tư cách chủ đầu tư chủ sở hữu tòa nhà (tức chi phí quản lý vận hành tịa nhà tương ứng với phần nhà bán khơng đưa vào phân tích cho dự án mà chủ sở hữu nhà chung cư gánh chịu) Nếu dự án lựa chọn phương án chủ đầu tư quản lý vận hành tồn tịa nhà phải tính tồn chi phí quản lý vận hành tịa nhà vào chi phí vận hành dự án để phân tích 119 Tấn, T V / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng - Khi xác định thu nhập chịu thuế cần ý tính đến khoản giảm giá bán nhà phần thu tiền toán trước người mua nhà khoản tiền lãi hỗ trợ vay vốn cho người mua nhà toán trước tùy theo phương án kinh doanh đề xuất - Có vấn đề phức tạp phát sinh từ quy định pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp cho trường hợp dự án có thu tiền toán trước người mua nhà mà hạch toán lãi lỗ, xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cần phải có cách xử lý thỏa đáng [17, 18] Theo quy định doanh nghiệp thu tiền toán trước người mua nhà mà chưa hạch toán thu nhập chịu thuế, chưa xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp doanh nghiệp phải tạm nộp tiền thuế 1% số tiền thu từ người mua nhà, đến hạch toán doanh thu bán nhà thu nhập chịu thuế tốn thuế với Nhà nước Như người lập phân tích dự án phải vào phương án đề xuất thu tiền toán trước người mua nhà để xác định số tiền thuế tạm nộp Để nộp số tiền cho Nhà nước doanh nghiệp phải ứng vốn ra, coi khoản đầu tư hoàn vốn toán thuế với Nhà nước Khi hạch tốn lãi lỗ cho phần nhà bán phải xác định thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cân số tiền thuế tạm nộp Nếu số thuế phải nộp lớn số tiền thuế tạm nộp nộp bù số cịn thiếu Ngược lại, số thuế phải nộp nhỏ số tiền thuế tạm nộp Nhà nước hồn lại số tiền thuế tạm nộp thừa 3.3 Phân tích tiêu hiệu tài theo quan điểm động Hầu hết DAĐT phân tích tiêu hiệu tài theo quan điểm động tính tốn NPV IRR Cần phải lưu ý việc phân tích tiêu hiệu tài theo quan điểm động phân tích quan điểm nhà kinh tế (không phải quan điểm nhà kế tốn) có tính đến chi phí hội việc sử dụng nguồn lực khan hiếm, để định đầu tư Các DAĐT phải phân tích theo hai quan điểm hiệu hiệu tổng vốn (hiệu vốn chung) hiệu vốn chủ sở hữu Đối với trường hợp dự án không huy động tiền tốn trước người mua nhà khơng có tình phức tạp đặc biệt nên việc tính tốn, phân tích thực bình thường Ở tập trung vào xử lý cho trường hợp dự án có huy động tiền toán trước người mua nhà Sau xác định dòng tiền LSCK việc tính tốn NPV IRR khơng có khó khăn Vấn đề đặc biệt nằm việc xác định nội dung dòng tiền LSCK Việc xác định nội dung dịng tiền LSCK có khác hai quan điểm hiệu tổng vốn hiệu vốn chủ sở hữu cách ứng xử khác khoản toán trước người mua nhà (ngoại trừ khác liên quan đến phần vốn vay ngân hàng thơng lệ, phân tích theo quan điểm tổng vốn dịng tiền khơng bao gồm khoản vay vốn khoản trả nợ vốn vay ngân hàng; phân tích theo quan điểm vốn chủ sở hữu phải đưa khoản vốn gốc vay vào dịng lợi ích, đưa khoản trả nợ ngân hàng gồm trả gốc trả lãi vào dịng chi phí) Khi phân tích theo quan điểm vốn chủ sở hữu khoản tốn trước người mua nhà coi khoản thu về, đưa vào dịng lợi ích (dịng tiền vào) theo tiến độ tốn trước LSCK phản ánh chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Vấn đề làm rõ nghiên cứu trước [10] Khi phân tích theo quan điểm tổng vốn khơng quan tâm đến nguồn vốn từ đâu mà quan tâm xem xét nguồn lực đầu tư vào dự án mang lại lợi ích Do khoản tốn trước người mua nhà nguồn lực đầu tư vào dự án coi nguồn vốn đầu tư dự án Luật Nhà năm 2014 coi nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà [16] Như vậy, dự án khơng vay ngân hàng có nguồn vốn đầu tư nguồn vốn chủ sở hữu nguồn vốn ứng trước người mua nhà Nếu dự án có vay ngân hàng dự án có thêm nguồn vốn vay ngân hàng Khi coi tiền toán trước người mua nhà nguồn vốn khơng đưa 120 Tấn, T V / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng vào dịng tiền dự án (giống việc khơng đưa tiền vay ngân hàng vào dịng tiền dự án) Trên thực tế nhiều trường hợp coi tiền ứng trước người mua nhà khoản thu đưa vào dịng lợi ích (dịng tiền vào) phân tích Làm không với chất việc phân tích HQTC dự án theo quan điểm tổng vốn Chi phí đầu tư xây dựng phần nhà tạo lợi ích tương lai hộ nhà hồn thành Khoản lợi ích quy đổi tiền với giả thiết bán hộ theo tiến độ bàn giao nhà giá bán dự kiến để thu tiền đưa vào dịng lợi ích phù hợp với tiến độ bàn giao nhà Một vấn đề phức tạp xử lý dòng tiền thuế thu nhập doanh nghiệp trường hợp có huy động tiền tốn trước người mua nhà để đưa vào dòng tiền dự án nào? Bình thường phân tích HQTC DAĐT phải đưa thuế thu nhập vào dịng chi phí (dịng tiền ra) làm giảm lợi ích doanh nghiệp Trong trường hợp này, nói, dự án thu tiền toán trước người mua nhà phải tạm nộp tiền thuế 1% số tiền thu Đến hạch toán doanh thu bán nhà theo tiến độ bàn giao nhà phải xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp cân đối số tiền thuế tạm nộp để xác định số tiền thuế phải nộp thêm hay Nhà nước hoàn trả nộp thừa Khi xác định dịng tiền dự án vấn đề có hai cách xử lý Cách thứ bỏ qua ảnh hưởng việc tạm nộp tiền thuế Khi đưa tiền thuế thu nhập doanh nghiệp hạch toán cho phần nhà bán theo tiến độ bàn giao nhà vào dịng chi phí dự án để phân tích Cách thứ hai có xét đến ảnh hưởng việc tạm nộp tiền thuế Số tiền thuế tạm nộp đưa vào dịng chi phí dự án theo tiến độ tạm nộp Khi bàn giao nhà, xác định doanh thu bán nhà, hạch toán thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động bán nhà cân số tiền thuế tạm nộp Nếu phải nộp thêm tiền thuế đưa vào dịng chi phí dự án theo tiến độ nộp thuế Ngược lại, Nhà nước hoàn trả phần tạm nộp thừa đưa vào dịng lợi ích dự án theo tiến hộ hoàn thuế Việc xử lý dòng tiền thuế thực xây dựng dịng tiền theo hai quan điểm phân tích Việc xác định LSCK vấn đề phức tạp xuất phân tích dự án theo quan điểm tổng vốn Để xác định LSCK sử dụng phương pháp tính bình qn gia quyền chi phí sử dụng vốn theo quy mô nguồn vốn dự án (Cơng thức (1)) r= rCS H × VCS H + rNH × VNH + rKH × VKH 100 (1) VCS H tỷ trọng (%) vốn chủ sở hữu; VNH tỷ trọng (%) vốn vay ngân hàng; VKH tỷ trọng (%) vốn ứng trước từ người mua nhà; rCS H lãi suất nguồn vốn chủ sở hữu; rNH lãi suất vay ngân hàng; rKH lãi suất nguồn vốn ứng trước từ người mua nhà Lãi suất nguồn vốn ứng trước từ người mua nhà chi phí hội nguồn vốn này, xác định sở mức chiết khấu giá bán nhà toán trước mức hỗ trợ lãi suất vay vốn cho người mua nhà theo phương án kinh doanh đề xuất Trong trường hợp phương án kinh doanh có đề xuất chiết khấu giá bán nhà cho phần toán trước người mua nhà xác định lãi suất nguồn vốn theo Công thức (2) rKH = n Pt −1 Po (2) Pt giá bán nhà thời điểm bàn giao nhà dùng để tính doanh thu bán nhà; Po giá bán nhà thời điểm mở bán dùng để tính tiền tốn trước người mua nhà; n số năm tính từ thời điểm mở bán đến thời điểm bàn giao nhà Trong trường hợp khơng có sở để xác định lãi suất nguồn vốn huy động từ khách hàng lấy lãi suất nguồn vốn tương đương với lãi suất ngân hàng nguồn vốn ứng trước 121 Tấn, T V / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng người mua nhà nguồn lực khan hiếm, phải tính đến chi phí hội sử dụng giống vốn vay ngân hàng Kết luận Trong thực tiễn đầu tư kinh doanh BĐS có nhiều tình hay phương án kinh doanh khác Người lập dự án phải đề xuất phương án kinh doanh cụ thể, từ thực việc tính tốn, phân tích dự án xác, đắn Bài viết lựa chọn trường hợp DAĐT kinh doanh BĐS điển hình chứa đựng nhiều tình đặc biệt, lập luận đề xuất giải pháp xử lý tình đặc biệt có sở khoa học phân tích hiệu tài cho dự án Những vấn đề mà viết giải có giá trị mặt học thuật công tác đào tạo nguồn nhân lực lĩnh vực lập, phân tích, thẩm định dự án đầu tư nguồn tài liệu tham khảo cho chuyên gia lập, phân tích, thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS Tài liệu tham khảo [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] Chọn, N V (2001) Kinh tế đầu tư (Tập 1) Nhà xuất Thống kê Chọn, N V (2001) Kinh tế đầu tư (Tập 2) Nhà xuất Thống kê Chọn, N V (2003) Kinh tế đầu tư xây dựng Nhà xuất Xây dựng Blank, L., Tarquin, A (2005) Engineering Economy McGraw-Hill Park, C S (2004) Fundamentals of Engineering Economics Prentice Hall Hiển, Đ T (2009) Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu tư Nhà xuất Thống kê Tuấn, V C (2007) Phân tích kinh tế dự án đầu tư Nhà xuất Tài Jenkins, G P., Kuo, C.-Y., Haberger, A C (2011) Cost-Benefit analysis for investment decisions Queen’s University, Kingston, Canada; University of California, Los Angeles, USA Tấn, T V (2010) Những tồn thường gặp phân tích hiệu tài dự án đầu tư giải pháp khắc phục Tạp chí Xây dựng, 5:59–60 Tấn, T V (2016) Một số trường hợp phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan điểm lợi ích nhà đầu tư Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng, (29):3–7 Nga, L T B (2021) Hoàn thiện thẩm định dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Luận án tiến sĩ, Học viện Tài Số 66/2014/QH13 (2014) Luật Kinh doanh bất động sản Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Số 14/2008/QH12 (2008) Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Số 32/2013/QH13 (2013) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Số 71/2014/QH13 (2014) Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Số 65/2014/QH13 (2014) Luật Nhà Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 (2014) Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐCP ngày 26/12/2013 Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Bộ Tài Số 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014 (2014) Thông tư hướng dẫn chế độ kế tốn doanh nghiệp Bộ Tài 122 ... gặp phân tích hiệu tài dự án đầu tư giải pháp khắc phục Tạp chí Xây dựng, 5:59–60 Tấn, T V (2016) Một số trường hợp phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan điểm lợi ích nhà đầu tư. .. cứu ? ?Một số trường hợp phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan điểm lợi ích nhà đầu tư? ?? tác giả nghiên cứu cho trường hợp: 1) đầu tư tạo lập bất động sản để bán; 2) đầu tư tạo lập bất. .. nghệ Xây dựng Giới thiệu Phân tích hiệu tài (HQTC) dự án đầu tư (DAĐT) việc phân tích hiệu dự án đứng giác độ lợi ích người bỏ vốn vào dự án, trả lời cho câu hỏi: đồng vốn đầu tư vào dự án mang