Pháp luật về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tranh chấp (luận văn thạc sỹ luật)

— ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGÔ PHÚC THẨM PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI THAM GIA GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HƠ CHÍ MINH - NĂM 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGÔ PHÚC THẨM PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH •• KHI THAM GIA GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết luận khoa học nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Trường Đại học kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh Vậy tơi viết Lời cam đoan đề nghị Trường Đại học kinh tế - Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN NGÔ PHÚC THẨM MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu luận văn Phương pháp nghiên cứu Mục tiêu, nhiệm vụ việc nghiên cứu luận văn 5.1 Mục tiêu nghiên cứu luận văn 5.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Bố cục luận văn CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI THAM GIA GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm người thứ ba tình 1.1.2 Ý nghĩa vai trò việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất giai đoạn 1.2 Quy định pháp luật bảo vệ người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất 11 1.2.1 Quy định pháp luật người thứ ba tình theo khoản Điều 133 Bộ luật Dân 2015 11 1.2.2 Quy định pháp luật bảo vệ người thứ ba tình theo khoản Điều 106 Luật Đất đai 2013 16 Pháp luật dân không định nghĩa cụ thể người tình hiểu người tình người thời điểm giao dịch dân sự, người khơng có sở để biết việc giao dịch với người khơng có quyền định đoạt tài sản tài sản giao dịch liên quan đến giao dịch trước bị vơ hiệu Do thời điểm tham gia vào giao dịch dân sự, người thứ ba tình hồn tồn tin người giao dịch với người có quyền giao dịch đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng điều kiện khác để giao dịch dân có hiệu lực1 Các điều kiện có hiệu lực giao dịch quy định Điều 117 Bộ luật Dân 2015 Điều 188 Luật Đất đai 2013 Ngay tình khơng luật định nghĩa chi tiết hiểu gắn liền với gần gũi trung thực, khơng có ác ý hay tư lợi bất chính, khơng có lừa dối với bên giao dịch hợp đồng Ngay tình việc người khơng thể biết giao dịch thực không quy định pháp luật tin tưởng giao dịch hợp pháp pháp luật bảo vệ họ Họ tham gia giao dịch cách thiện chí khơng có mục đích khác khơng đắn hay ý đồ xấu nhằm chiếm đoạt tài sản bất hợp pháp Trường hợp người tình xem khơng có lỗi tham gia giao dịch Theo lẽ đó, người tình người khơng biết pháp luật không quy định buộc họ phải biết người tham gia giao dịch với người khơng có quyền giao dịch họ vào ý chí chủ quan, thiện chí họ để xác lập giao dịch Mặt khác, tham gia giao dịch có cho họ biết cố ý khơng biết theo họ khơng xem người tình tham gia giao dịch tất nhiên không pháp luật bảo vệ Vì trường hợp họ biết việc giao dịch không pháp luật họ cố ý thực để nhằm mục đích tư lợi bất hoặc mục đích khác nhằm làm tài sản khơng thuộc chủ sở hữu ban đầu Trường hợp bên đưa ý kiến hay yêu cầu phải chứng minh cho yêu 1Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất - T.S Châu Thị Khánh Vân, đăng Tạp chí Tịa án, 2018 cầu có sở để Tịa án xem xét 1.1.1 Ý nghĩa vai trò việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất giai đoạn Giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bị vô hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên Khi tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bị vô hiệu, việc giải hậu pháp lý phức tạp ảnh hưởng đến quyền lợi bên chủ thể khác, chủ thể lại người thứ ba tình Một nguyên tắc thừa nhận chế định sở hữu, chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền chủ sở hữu, chủ thể có quyền sử dụng đất pháp luật tôn trọng bảo vệ tuyệt đối, thông qua quy định cho phép chủ thể có quyền sử dụng đất đòi lại quyền sử dụng đất từ người khơng có quyền sử dụng đất, người lợi tài sản quyền sử dụng đất khơng có pháp luật Tuy nhiên người thứ ba tình tham gia vào giao dịch quyền sử dụng đất ta cần cân nhắc vấn đề sau để đảm bảo công quyền lợi ích họ người tình tham gia giao dịch với người khơng có quyền giao dịch2: Thứ nhất, xét yếu tố lỗi, trình bày, người tình tham gia giao dịch khơng thể biết người giao dịch khơng có quyền giao dịch Do đó, người tình hồn tồn khơng có lỗi tham gia vào giao dịch Thứ hai, xét mức độ thiệt hại tham gia giao dịch, nhận thấy, thường người tình người phải chịu thiệt hại nhiều chủ sở hữu tài sản ban đầu giao dịch người thứ ba tình khơng thể biết tài sản tham gia giao dịch khơng có quyền giao dịch họ khơng thể lường trước thiệt hại mà họ nhận từ việc thực giao 2Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất - T.S Châu Thị Khánh Vân, đăng Tạp chí Tịa án, 2018 dịch Chủ sở hữu lợi họ có nhiều thời gian phương tiện, biện pháp để đảm bảo quyền sở hữu so với người thứ ba tình Thứ ba, xét lợi ích mang lại cho xã hội, thấy đứng sau quyền lợi người thứ ba tình cịn lợi ích chung xã hội, cụ thể ổn định an toàn giao dịch dân chủ thể xác lập Vì để cân xung đột lợi ích trường hợp này, chế định bảo vệ quyền sở hữu Bộ luật Dân 2015 có quy định mềm dẻo linh hoạt, đặc biệt dành thái độ tôn trọng bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình - điểm tiến hẳn so với quy định Bộ luật Dân 1995 trước Bộ luật Dân 2005 Việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bị vô hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi đáng chủ thể tham gia giao dịch Việc cân đối quyền lợi chủ sở hữu người thứ ba tình có mục đích bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu hợp pháp tài sản, quyền lợi đáng, hợp pháp bên tham gia giao dịch đồng thời xem xét đến việc đảm bảo tính ổn định quan hệ dân sự, tránh xáo trộn không cần thiết, khuyến khích chủ thể tự bảo vệ quyền lợi mình, góp phần xây dựng ý thức pháp luật bên quan hệ dân Nếu xem xét theo hướng đáp ứng yêu cầu chủ sở hữu tài sản ban đầu, buộc người tình trả lại tài sản cho người dẫn đến khơng cơng cho người tình Do vậy, việc cơng nhận quyền lợi cho người tình có từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài sản biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo ổn định cho giao dịch, tạo tâm lý yên tâm cho người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất thị trường, bảo đảm phát triển kinh tế - xã hội Vì lý vừa phân tích, người viết cho việc công nhận giao dịch cho người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất cần thiết nhằm mục đích thúc đẩy tạo ổn định cho giao dịch, góp phần phát triển kinh tế xã hội an toàn cho giao dịch đất đai thị trường 1.1 Quy định pháp luật bảo vệ người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất 1.2.1 Quy định pháp luật người thứ ba tình theo khoản Điều 133 Bộ luật Dân 2015 Bộ luật Dân năm 2015 Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015, bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017, quy định chế định người thứ ba tình giao dịch quyền sử dụng đất, khoản khoản Điều 133 quy định sau: “Trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch dân khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch không bị vô hiệu Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền giao dịch dân với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá tổ chức có thẩm quyền giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau chủ thể chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, giao dịch dân với người không bị vô hiệu theo quy định khoản Điều có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hoàn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại” Như vậy, chế định bảo vệ người thứ ba tình Bộ luật Dân năm 2015 có số điểm khác so với Bộ luật Dân năm 2005, Bộ luật Dân năm 2015 quy định rộng Bộ luật Dân năm 2005 đối tượng giao dịch phương thức bảo vệ người thứ ba tình Trước đây, Bộ luật Dân năm 2005 quy định bảo vệ người thứ ba tình hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất: Trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản giao dịch động sản đăng ký quyền sở hữu chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba tình giao dịch có hiệu lực (trừ trường hợp Điều 257) Trường hợp thứ hai: Trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định chủ sở hữu tài sản sau án, định bị hủy, sửa người khơng cịn chủ sở hữu tài sản người thứ ba tình bảo vệ (Điều 138) Trong hai trường hợp vừa nêu người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bảo vệ trường hợp thứ hai Tại Bộ luật Dân 2015 quy định tiến góp phần bảo đảm tốt hơn, cơng bằng, hợp lý quyền, lợi ích hợp pháp người thiện chí, tình giao lưu dân sự, tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đất đai, cụ thể sau: Thứ nhất: Bộ luật Dân 2015 quy định điều kiện để xem người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất là: Trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất trước bị vơ hiệu quyền sử dụng đất người thực chủ sở hữu quyền sử dụng đất đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp này, người thứ ba vào việc tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch với người chủ sở hữu quyền sử dụng đất pháp luật cơng nhận người thứ ba tình bảo vệ phương thức công nhận giao dịch đó, chủ sở hữu quyền sử dụng đất khơng đòi lại quyền sử dụng đất từ người thứ ba tình có quyền u cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hồn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại Quy định góp phần bảo đảm ổn định quan hệ dân sự, bên yên tâm giao dịch dân thị trường nói chung giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng Trường hợp giao dịch trước bị vô hiệu đồng thời quyền sử dụng đất chưa đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền mà người thứ ba xác lập giao dịch giao dịch bị vơ hiệu Từ quy định cho thấy để xem người thứ ba tình điều kiện tiên quy định pháp luật nêu việc đăng ký hay không đăng ký quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền đất đai Do đó, người thứ ba vào việc đăng ký người tham gia giao dịch với để xác lập giao dịch pháp luật cơng nhận họ người thứ ba tình thuộc đối tượng pháp luật bảo vệ Trường hợp tài sản quyền sử dụng đất chưa đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền pháp luật bảo vệ trường hợp người thứ ba nhận tài sản thông qua bán đấu giá tổ chức có thẩm quyền giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau chủ thể khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa Thứ hai: Quy định phương thức bảo vệ người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Bộ luật Dân 2015 quy định sau: Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, quy định hoàn toàn Bộ luật Dân năm 2015 Về nguyên tắc, ... nhận giao dịch Thứ ba, phải giao dịch chuyển quyền sử dụng đất: Giao dịch mà người tình tham gia phải giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất - T.S... việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đưa bất cập quy định pháp luật bảo vệ người thứ ba tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Từ sở thực tiễn. .. thức bảo vệ người thứ ba tình phù hợp để đảm bảo quyền lợi ích bên giao dịch CHƯƠNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI THAM GIA GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT