Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản (luận văn thạc sỹ luật)

ịl ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT LÊ KHÁNH TÂM ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT LÊ KHÁNH TÂM ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN VÕ TP HỒ CHÍ MINH - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất môn học tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Kinh tế Nay vậy, viết Lời cam đoan với mục đích đề nghị Khoa Luật Kinh tế xem xét cho tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LÊ KHÁNH TÂM DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Diễn giải BLDS Bộ luật Dân HĐTBĐS Hợp đồng thuê bất động sản BĐS Bất động sản LKDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT MỤC LỤC CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày nay, với phát triển kinh tế thị trường, thị trường bất động sản (viết tắt: “BĐS”) Việt Nam có bước phát triển nhanh chóng vượt bậc Trong khoảng năm năm gần đây, lĩnh vực kinh doanh BĐS thương mại loại hình kinh doanh lấy ưu đồng hạ tầng, tiện ích cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho cộng đồng trung tâm thương mại1 (được hiểu địa điểm bao gồm nhiều sở bán lẻ cung cấp dịch vụ bố trí tập trung, liên hồn cơng trình kiến trúc liền kề 2) nhận nhiều quan tâm từ nhà đầu tư nước Sự nở rộ kinh doanh BĐS thương mại khơng đáp ứng nhu cầu mua sắm, giải trí người dân mà tạo động lực phát triển cho kinh tế - xã hội thông qua việc tạo công ăn việc làm cho phận người lao động, cải thiện môi trường sống hạ tầng khu vực lân cận Song song với lợi ích mang lại, hoạt động kinh doanh BĐS thương mại nói riêng ln tiềm ẩn nhiều rủi ro tính chất phức tạp thị trường BĐS rủi ro trình đầu tư tác động từ yếu tố khác sách, pháp luật khả thu hồi vốn chậm nguồn vốn đầu tư bỏ lớn Kinh doanh BĐS thương mại hoạt động kinh doanh đặc thù nên cần có điều chỉnh chặt chẽ pháp luật để đảm bảo trì tính ổn định phát triển kinh tế - xã hội Chính vậy, Nhà nước trọng kịp thời ban hành quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh Bất động sản (viết tắt: “LKDBĐS”) năm 2006 đời, sau LKDBĐS sửa đổi năm 2014 nghị định, thông tư, văn hướng dẫn tạo khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ cho phát triển ổn định thị trường BĐS theo quy hoạch quản lý Nhà nước Hoài Trâm (2018), “Bất động sản thương mại lên ngôi”, Báo điện tử Dân trí, [https://dantri.com.vn/kinhdoanh/bat-dong-san-thuong-mai-len-ngoi-20181018093221832.htm], (truy cập ngày 22/11/2019) Khoản 12, Điều Nghị định 09/2018/NĐ-CP Tuy nhiên, văn pháp luật liên quan dừng lại mức độ văn khung cho hoạt động kinh doanh BĐS mà thiếu nội dung cụ thể, chi tiết để hoạt động kinh doanh BĐS thực hoạt động có hiệu quả, đặc biệt quy định liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS (viết tắt: “HĐTBĐS”) Việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định hợp đồng kinh doanh thương mại thu hút quan tâm nghiên cứu giới luật học nước ta với nhiều công trình khoa học lĩnh vực xuất bản, cơng bố, tìm hiểu HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh dường cịn cơng trình nghiên cứu, xem xét phương diện lý luận thực tiễn Do vậy, thực trạng quy định kinh doanh BĐS khơng tránh khỏi khó khăn, trở ngại Để khắc phục trở ngại việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS cần thiết Tuy nhiên, muốn đưa giải pháp hoàn thiện cần có nghiên cứu, đánh giá cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật BĐS thực trạng pháp luật để nhận xác, cụ thể khiếm khuyết tồn Việc tìm hiểu sâu để làm rõ nội dung, quy định liên quan đến HĐTBĐS đơn phương chấm dứt HĐTBĐS thực trạng pháp luật điều cần thiết giúp cho tác giả có kiến thức nhìn nhận rõ vấn đề Xuất phát từ lý trên, tác giả lựa chọn vấn đề “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản” làm đề tài cho luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên c ứu Dưới góc độ luật tư, cơng trình nghiên cứu khoa học đơn phương chấm dứt hợp đồng luật gia nghiên cứu nhiều khía cạnh, lĩnh vực khác đặc biệt kể từ thời điểm Bộ luật dân (viết tắt: “BLDS”) số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 ban hành Theo đó, có nhiều cơng trình nghiên cứu sở lý luận chế định đơn phương chấm dứt hợp đồng, quy định đơn phương chấm dứt hợp đồng theo pháp luật Việt Nam quốc gia phát triển dựa phương pháp so sánh pháp luật, nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, đáp ứng tiêu chí hội nhập Có thể kể đến số cơng trình tiêu biểu như: Sách chun khảo “Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015” PGS.TS Đỗ Văn Đại (chủ biên) Nhà xuất Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam phát hành năm 2016 Chuyên khảo phân tích, đánh giá, bình luận điểm BLDS 2015 chấm dứt hợp đồng quy định Điều 422 [tr.378-381], so với BLDS 2005 Đồng thời, chuyên khảo phác họa tranh toàn cảnh sở khoa học để hoàn thiện chế định mức độ tương quan với quy định pháp luật chuyên ngành thông lệ quốc tế trình sửa đổi BLDS 2005 Bài viết “Bình luận số quy định chấm dứt hợp đồng Bộ luật Dân năm 2015” TS Hồ Thị Vân Anh đăng tải Tạp chí Pháp luật thực tiễn Số 35 năm 2018 Bài viết làm rõ số nội dung pháp lý chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật dân Việt Nam, bất cập, vướng mắc thực tiễn áp dụng, đồng thời đề xuất kiến nghị nhằm tìm giải pháp tiếp tục hồn thiện pháp luật sở kinh nghiệm pháp luật nước Bài viết “Hoàn thiện pháp luật liên quan đến vô hiệu hợp đồng bối cảnh triển khai thi hành luật dân năm 2015 - Nhìn góc độ so sánh với Luật Cộng Hịa Pháp” TS Đoàn Thị Phương Diệp đăng tải Kỷ yếu hội thảo quốc tế “Pháp luật hợp đồng: So sánh pháp luật Việt Nam pháp luật Pháp” Trường đại học Luật - Đại học Huế tổ chức ngày 31/05/2018 Bài viết sử dụng phương pháp so sánh pháp luật để đánh giá, bình luận quy định pháp luật Việt Nam Pháp chấm dứt hợp đồng, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam sở nghiên cứu kinh nghiệm pháp luật Pháp Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đa phần cơng trình nghiên cứu khoa học tác giả nghiên cứu lý luận chấm dứt hợp đồng lĩnh vực kinh doanh BĐS nói chung theo quy định BLDS LKDBĐS Có thể kể đến số cơng trình tiêu biểu như: Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Xuân bảo vệ Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014 Luận văn đưa số đánh giá hợp đồng kinh doanh BĐS đề cập nội dung liên quan đến vấn đề pháp luật HĐTBĐS nói chung khái niệm, đặc điểm, nội dung HĐTBĐS Sách chuyên khảo “Bình luận Luật nhà năm 2014” TS Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) Nhà xuất Lao động phát hành năm 2018 bình luận, đánh giá quy định Luật nhà số 65/2014/QH13 (viết tắt: “Luật nhà 2014”) có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2015, nhà bình luận nghiên cứu đánh giá, phân tích cụ thể quy định cho thuê nhà quy định mục Chương VIII “Giao dịch nhà ở”, có quy định đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà [Điều 132 Luật nhà 2014] Bài viết “Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản” TS Lê Minh Hùng đăng tải Tạp chí Khoa học pháp lý Số 02(81) năm 2014 Tác giả làm rõ số nội dung pháp lý loại hợp đồng kinh doanh BĐS LKDBĐS 2006, số bất cập, vướng mắc thực tiễn áp dụng Đồng thời, viết đề xuất số kiến nghị nhằm tìm giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh BĐS bối cảnh sửa đổi LKDBĐS 2006 Nhìn chung, đa số cơng trình nghiên cứu luật gia thời gian quan chưa nghiên cứu cách khoa học toàn diện quy định pháp luật Việt Nam hành đơn phương chấm dứt HĐTBĐS như: Đặc điểm, khái niệm, thủ tục hậu pháp lý đơn phương chấm dứt HĐTBS theo quy định BLDS 2015 LKDBĐS 2014; nghiên cứu việc đánh giá thực trạng quy định pháp luật Việt Nam đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đây vấn đề đề tài tập trung nghiên cứu Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu nêu tài liệu vơ q báu để cung cấp nghiên cứu lý luận hợp đồng; BĐS; HĐTBĐS (Khái niệm, đặc điểm, chủ thể, đối tượng, phân loại hình thức); quy định đơn phương chấm dứt hợp đồng (Đặc điểm, khái niệm, thủ tục hậu pháp lý đơn phương chấm dứt hợp đồng) giúp tác giả việc nghiên cứu hoàn thiện luận văn thạc sĩ 10 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài phải làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, ưu điểm hạn chế pháp luật Trên sở đó, đề tài phải đưa kiến nghị để khắc phục hạn chế hoàn thiện pháp luật đơn phương chấm dứt HĐTBĐS để việc áp dụng pháp luật thực tiễn dễ dàng hơn, góp phần tiết kiệm chi phí, thời gian hạn chế tranh chấp liên quan bên HĐTBĐS Để đạt mục đích nghiên cứu đề ra, đề tài phải xác định vấn đề lý luận chung HĐTBĐS đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, phân tích đánh giá quan điểm khoa học đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đề tài phải đánh giá làm sáng tỏ thực trạng pháp luật, ưu điểm điểm cịn thiếu sót, bất cập, chưa rõ ràng quy định pháp luật đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Thơng qua đó, đề tài phải đưa kiến nghị để giải hạn chế hoàn thiện pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS nhà cơng trình xây dựng, HĐTBĐS đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn sau: - Giới hạn nội dung nghiên c ứu: Đề tài giới hạn nội dung HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh BĐS thuê thuộc phạm vi điều chỉnh quy định LKDBĐS 2014 với đối tượng nhà cơng trình xây dựng có sẵn Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, HĐTBĐS không thuộc kinh doanh BĐS đối tượng thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài Theo đó, đề tài tập trung nghiên cứu quy định LKDBĐS 2014, BLDS 2015, Luật Thương mại 2005, văn pháp luật khác có liên quan văn pháp luật nước BĐS đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Cụ thể tác giả sâu vào nghiên cứu vấn đề pháp lý liên quan đến số trường hợp bên quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS theo luật định, chi tiết sau: Sửa đổi Khoản 6, Điều 26 LKDBĐS 2014 quyền bên cho thuê BĐS thành: “Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định khoản Điều 30 Luật theo thoả thuận hợp đồng.” Sửa đổi tương tự Khoản 8, Điều 28 LKDBĐS 2014 quyền bên thuê BĐS thành: “Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định khoản Điều 30 Luật theo thoả thuận hợp đồng.” Với cách quy định kết hợp này, thấy trường hợp quy định cụ thể LKDBĐS 2014 quy định diễn giải cho khái niệm vi phạm Luật Thương mại 2005 vi phạm nghiêm trọng BLDS 2015, trường hợp bên thoả thuận hành vi vi phạm mà bên thoả thuận điều kiện để đình hợp đồng Luật Thương mại 2005 Theo tạo đồng thống LKDBĐS 2014 với BLDS 2015 Luật Thương mại 2005, giúp cho việc nhận thức áp dụng pháp luật bên HĐTBĐS dễ dàng làm giảm chi phí tuân thủ pháp luật, đồng thời tạo linh hoạt cho quy định để phù hợp với thực tiễn xác lập thực HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh Cách quy định vừa đảm bảo tôn trọng nguyên tắc tự thoả thuận bên mối quan hệ thương mại đa dạng phức tạp vốn đòi hỏi linh hoạt, chủ động thoả thuận bên, vừa đảm bảo bảo vệ lợi ích bên, bên thuê thường bên yếu HĐTBĐS tạo sở pháp luật để bên HĐTBĐS vận dụng trường hợp khơng có thoả thuận hợp đồng BĐS tài sản tương đối đặc biệt cần điều chỉnh chuyên sâu so với tài sản nói chung Tuy nhiên, thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng quy định chung BLDS 2015 đòi hỏi LKDBĐS 2014 cần có quy định chi tiết để bên HĐTBĐS vận dụng dễ dàng Thủ tục đơn phương chấm dứt HĐTBĐS cách thông báo phải hiểu thủ tục bắt buộc để thực quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, trừ trường hợp có thoả thuận khác Trong trường hợp bên có quyền khơng tn thủ nghĩa vụ thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bị thiệt hại Bởi lẽ, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS áp dụng cách tự động mà bắt buộc phải thực qua việc thông báo cho bên lại biết trước khoảng thời gian 01 tháng để bên cịn lại có chuẩn bị kịp thời phù hợp phản biện lại lý sở đưa thông báo việc thực quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Điều hạn chế việc bên phải đưa tranh chấp quan tài phán để giải hạn chế lạm quyền tuỳ tiện bên mà gây thiệt hại cho bên cịn lại HĐTBĐS Bên cạnh việc tuân thủ thời hạn thực thông báo, cần quan tâm đến nội dung cần có thơng báo để đảm bảo bên nhận thông báo nắm thông tin cần thiết vấn đề đề cập thông báo thời hiệu việc thực quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, tránh tình trạng lạm quyền bên có quyền, bấp bênh lo lắng bên cịn lại khơng biết bên có quyền thực quyền dù khắc phục hành vi nghiêm túc tuân thủ hợp đồng Như vậy, cần bổ sung quy định nội dung thông báo, hậu việc không tuân thủ nghĩa vụ thông báo giải pháp để xác định bên có quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS có định thực quyền từ bỏ quyền để đảm bảo tính cơng khai, theo bên nắm thơng tin cách minh bạch, đầy đủ để an tâm tiếp tục thực HĐTBĐS Tác giả cho nên ghi nhận quy định thủ tục đơn phương chấm dứt HĐTBĐS điều khoản riêng đó: Bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thực quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cách báo cho bên biết trước 01 tháng khơng có thỏa thuận khác, khơng thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Thơng báo đơn phương chấm dứt hợp đồng phải có nội dung sau đây: Tên bên đơn phương chấm dứt hợp đồng; Tên bên nhận thông báo; Ngày chấm dứt hợp đồng; Căn đơn phương chấm dứt hợp đồng Từ thời điểm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt, bên cịn lại gửi thơng báo yêu cầu bên có quyền đơn phương chấm dứt đưa câu trả lời xác định việc bên có quyền đơn phương chấm dứt có định thực quyền hay khơng thực quyền thời gian nào52 Đồng thời, luật nên trọng đến việc giải vấn đề chủ yếu liên quan đến hậu đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Tác giả cho nên có quy định riêng hậu đơn phương chấm dứt HĐTBĐS không tuân theo quy định chung BLDS 2015 Luật thương mại 2005 lẽ BĐS có giá trị cao nên giá trị HĐTBĐS cao, bên không nắm rõ lưu ý đến việc giải hậu đơn phương chấm dứt HĐTBĐS dẫn đến tranh chấp gây thiệt hại lớn cho bên Theo đó, bên cạnh hậu pháp lý chung việc đơn phương chấm dứt HĐTBĐS theo quy định pháp luật, HĐTBĐS đơn phương chấm dứt quy định mà không vi phạm, tiền cọc khoản tiền bên thuê toán trước chưa sử dụng (nếu có) hồn trả lại cho bên thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác Các bên có quyền thoả thuận ấn định trước mức bồi thường, xảy thiệt hại thực tế, bên không đồng ý với mức bồi thường ấn định (do cho mức ấn định cao thấp thiệt hại thực tế) bên có nghĩa vụ chứng minh, bên khơng thống đưa giải Toà án Trọng tài Với bất cập thực tiễn áp dụng phân tích trên, tác giả đề xuất sửa đổi Điểm a Điểm c Khoản 1, Điều 30 LKDBĐS sau: Thanh tốn tiền th nhà, cơng trình xây dựng chậm so với thời điểm toán tiền ghi hợp đồng mà không chấp thuận bên cho thuê; Cố ý gây hư hỏng nhà, công trình xây dựng thuê; gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, cơng trình xây dựng th 52 Tham khảo Điều 547 BLDS nước Nhật Bản với nội dung: “Nếu thời hạn đưa cho việc thực quyền huỷ bỏ, bên cịn lại phát hành văn yêu cầu đến bên có quyền huỷ bỏ, xác định cụ thể khoảng thời gian hợp lý, đưa câu trả lời chắn việc có thực quyền khoảng thời gian hay khơng Trong trường hợp này, bên cịn lại khơng nhận thơng báo huỷ bỏ khoảng thời gian đó, quyền huỷ bỏ bị huỷ bỏ.” Cách quy định nguyên tắc giữ nguyên nội dung bản, nhiên có hồn thiện câu từ, bổ sung sửa đổi cho phù hợp, chặt chẽ, rõ ràng nhằm tránh hiểu lầm, lúng túng áp dụng vào thực tế khoảng thời gian qua Qua đảm bảo quyền lợi bên cho thuê tham gia vào quan hệ thuê BĐS bao gồm quyền nhận tiền thuê quyền tài sản, đảm bảo việc đạt mục đích bên cho thuê giao kết HĐTBĐS hạn chế thiệt hại Bởi lẽ bên cho thuê bên phải đầu tư bỏ vốn tài sản giao dịch thuê BĐS với mục đích nhận khoản lợi từ tiền thuê Bên cho thuê bị thiệt hại nặng nề có vấn đề xảy BĐS Cách quy định giúp bên thuê nhận thức hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng dẫn đến hậu nghiêm hợp đồng bị đơn phương chấm dứt, giúp nâng cao trách nhiệm ý thức bên thuê việc tuân thủ nghĩa vụ hợp đồng Đối với vướng mắc cần giải quy định quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS bên thuê, tác giả đưa giải pháp hoàn thiện cách bổ sung, sửa đổi quy định Mục a, Mục b Mục c Khoản 2, Điều 30 LKDBĐS 2014 sau: Không sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng bảo đảm an tồn để sử dụng gây thiệt hại cho bên thuê khoảng thời gian hợp lý theo yêu cầu bên thuê; Tăng giá th nhà, cơng trình xây dựng bất hợp lý, trừ trường hợp có thoả thuận trước việc điều chỉnh giá thuê Để tránh hiểu nhầm, thoả thuận việc điều chỉnh giá thuê phải phù hợp với quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan (nếu có); Quyền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng bị hạn chế lợi ích bên cho thuê người thứ ba, trừ trường hợp có thoả thuận trước hạn chế lợi ích bên cho thuê người thứ ba Tuy nhiên, cần quan chuyên ngành công bố tiêu chuẩn cụ thể để xác định BĐS khơng đảm bảo an tồn để sử dụng để bên có sở thực Vì bên thuê bên sử dụng BĐS nắm tình trạng BĐS nhanh hơn, việc gửi yêu cầu động thái chủ động bên thuê để thông báo cho bên cho thuê biết Hơn nữa, thực tế, việc sửa chữa BĐS trường hợp BĐS rơi vào tình trạng khơng an tồn gây thiệt hại cần có thời gian để kiểm tra tình trạng tiến hành sửa chữa Nếu bên cho thuê không kịp thời sửa chữa, khắc phục BĐS khoảng thời gian hợp lý u cầu từ bên th, bên th hồn tồn có quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Việc thực hành vi nhiều trường hợp khơng phù hợp gây thiệt hại nhiên bên thể ý chí có biểu chấp nhận hành vi khơng thể xem hành vi vi phạm sở để phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Ví dụ trước ký HĐTBĐS, bên thuê bên cho thuê cảnh báo hạn chế quyền sử dụng BĐS số trường hợp ghi nhận rõ hạn chế vào HĐTBĐS, bên thuê đồng ý xác lập HĐTBĐS mà khơng có ý kiến gì, điều thể ý chí bên thuê đồng ý thỏa thuận vấn đề vi phạm khơng đặt sau hạn chế ghi nhận hợp đồng xảy Cách quy định phù hợp với thực tiễn cho thuê BĐS thương mại, bên cho thuê mặt trung tâm thương mại bảo lưu quyền di dời mặt thuê bên thuê sang vị trí thay trung tâm thương mại nhằm mục đích cải tạo, nâng cấp trung tâm thương mại cho phù hợp với thị hiếu nhu cầu ngày cao người tiêu dùng53 Theo đó, trường hợp bên thuê đồng ý di dời, HĐTBĐS chấm dứt theo thoả thuận bên bên ký kết HĐTBĐS cho vị trí thay bên cho thuê bồi thường chi phí liên quan đến việc di dời sang vị trí thay bên thuê Tuy nhiên, trường hợp bên thuê không đồng ý di dời, bên cho thuê dựa sở bảo lưu quyền di dời, có quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS với bên thuê mà chịu trách nhiệm pháp lý việc đơn phương chấm dứt 53 Xem điều khoản mẫu bảo lưu quyền bên cho thuê Phụ Lục Đồng thời quy định nâng cao trách nhiệm bên cho thuê việc đảm bảo quyền sử dụng ổn định BĐS cho bên thuê, quyền mục đích bên thuê tham gia vào HĐTBĐS Khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ khiến cho quyền sử dụng BĐS bên thuê bị hạn chế bên thuê quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS thực tiễn có nhiều trường hợp bên cho thuê thực quyền làm hạn chế, gián đoạn việc sử dụng BĐS bên thuê, khiến cho mục đích bên thuê tham gia HĐTBĐS không đạt gây thiệt hại cho bên thuê Quyền thỏa thuận quyền tự hợp đồng bên, bên điều chỉnh giá thời điểm miễn thống với Như vậy, bên thoả thuận cách thức điều chỉnh giá thuê bên thuê đồng ý với cách thức này, bên cho thuê thực việc tăng giá thuê theo cách thức thoả thuận, khơng thể xem hành vi tăng giá thuê bất hợp lý Bên cạnh đó, cần có thêm quy định hướng dẫn từ quan nhà nước sở xác định giá tăng bất hợp lý dựa nhiều yếu tố tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng BĐS giá thị trường thời điểm tăng giá Để qua đó, bên thuê có sở pháp lý để tham khảo thoả thuận việc điều chỉnh giá thuê, tạo chủ động bên thuê việc bảo vệ quyền lợi của Bên cho th khơng thể cố tình lợi dụng ưu để đưa vào điều khoản điều chỉnh giá thuê bất lợi cho bên thuê KẾT LUẬN CHƯƠNG Quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS quyền quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể quan hệ thuê BĐS mà việc tiếp tục thực HĐTBĐS khơng đảm bảo mục đích ban đầu mà bên đặt giao kết hợp đồng, chí cịn gây thiệt hại tiếp tục thực hợp đồng Để thực quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, bên phải vào thoả thuận quy định pháp luật thực cách tuỳ tiện Việc thực quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS khiến hợp đồng bị chấm dứt mục đích bên tham gia vào hợp đồng chưa hoàn thành trọn vẹn Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy cịn thiếu sót, bất cập quy định LKDBĐS 2014 quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Một số quy định có nội dung chưa thống chưa BLDS 2015 chưa minh bạch có thuật ngữ khơng rõ ràng khơng có diễn giải cụ thể cho quy định nên cịn mang tính chung chung Tình trạng dẫn đến khó khăn, lúng túng cho bên thực quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS có khả gây thiệt hại cho bên mục đích việc quy định quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhằm kịp thời giảm thiểu thiệt hại cho bên Từ đó, thấy cần thiết việc hồn thiện quy định pháp luật đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Thơng qua việc nghiên cứu, phân tích đánh giá điểm bất cập quy định LKDBĐS 2014 liên quan đến quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS nói chung, thủ tục hậu đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS bên thuê bên cho thuê nói riêng, hậu bất cập bên HĐTBĐS, tác giả đưa đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS KẾT LUẬN HĐTBĐS cần cân lợi ích bên, quyền bên nghĩa vụ bên ngược lại Đặc biệt, HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh, chủ thể tham gia vào quan hệ thuê BĐS nhằm mục đích lợi nhuận nên nội dung hợp đồng trình thực hợp đồng thường diễn đa dạng phức tạp Thị trường kinh doanh nói chugn thị trường BĐS nói riêng nơi tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS công cụ pháp lý hữu hiệu để giảm thiểu thiệt hại, nâng cao ý thức bên, tránh trường hợp chạy theo lợi nhuận mà gây thiệt hại cho bên HĐTBĐS Đơn phương chấm dứt HĐTBĐS biện pháp làm chấm dứt hiệu lực HĐTBĐS - hậu tiêu cực mà không bên xác lập HĐTBĐS mong muốn xảy khiến cho mục đích ban đầu bên khơng đạt khơng hồn thành trọn vẹn Từ đó, đặt yêu cầu bên cần nắm rõ quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS để chủ động vận dụng kịp thời để bảo vệ quyền lợi pháp luật quyền đơn phương chấm HĐTBĐS LKDBĐS 2014 cần phải bao quát hoạt động thuê BĐS cách hoàn chỉnh hiệu Đó lý mà tác giả định nghiên cứu đề tài “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản” Thông qua trình nghiên cứu, luận văn nghiên cứu nội dung sau đây: Thứ nhất, luận văn nghiên cứu sở lý luận hợp đồng thuê tài sản BĐS, để đưa khái niệm tổng quan HĐTBĐS, vấn đề lý luận có liên quan như: (i) Đặc điểm HĐTBĐS; (ii) Chủ thể đối tượng HĐTBĐS; (iii) Hình thức HĐTBĐS; (iv) Phân loại HĐTBĐS Nghiên cứu cho thấy HĐTBĐS trước hết thể tính chất, đặc điểm hợp đồng, hợp đồng thuê tài sản nói chung, đồng thời thể điểm “đặc trưng” loại tài sản đặc biệt BĐS Thứ hai, luận văn nghiên cứu sở lý luận quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Theo đó, sở khoa học, luận văn đưa khái niệm, đặc điểm quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, mà “trọng tâm” quy định pháp luật Việt Nam quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS bên cho thuê, bên cho thuê, thủ tục hậu đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đồng thời, luận văn nghiên cứu tổng quan hệ thống cấu trúc văn quy phạm pháp luật Việt Nam hành điều chỉnh quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Thứ ba, luận văn phân tích đánh giá thực trạng quy định pháp luật Việt Nam khía cạnh về: (i) quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS nói chung quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS bên cho thuê, bên thuê nói riêng; (ii) thủ tục hậu đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đồng thời, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đơn phương chấm dứt HĐTBĐS giai đoạn tới Nội dung đề tài nhiều thiếu sót, tác giả mong nguồn thông tin lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật có giá trị tham khảo độc giả, bên tham gia quan hệ thuê BĐS quan hữu quan TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tài liệu tham khảo Việt Nam I Văn pháp luật Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 Luật Kế toán năm 2015 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Luật số 03/2016/QH14 sửa đổi, bổ sung Điều Phụ lục Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện Luật đầu tư Luật Thương mại năm 2005 10 Luật Xây dựng năm 2014 11 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/10/2007 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 12 Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 13 Nghị định 76/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 14 Nghị định 09/2018/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/01/2018 quy định chi tiết Luật Thương mại Luật Quản lý Ngoại thương hoạt động mua bán hàng hóa hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa nhà đầu tư nước ngồi, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam 15 Thông tư số 03/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 10/03/2016 quy định phân cấp cơng trình xây dựng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tư xây dựng 16 QCVN 03:2012/BXD ngun tắc phân loại, phân cấp cơng trình dân dụng, công nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị II Các tài liệu khác 17 Án lệ số 21/2018/AL Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2018 công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06/11/2018 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao 18 Bản án phúc thẩm số 06/2017/KDTM-PT ngày 16/08/2017 Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng 19 Bản án phúc thẩm số 02/2018/KDTM-PT ngày 08/01/2018 Tồ án nhân dân thành phố Hải Phịng 20 Bản án phúc thẩm số 04/2019/DS-PT ngày 14/03/2019 Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế 21 Bản án sơ thẩm số 01/2017/KDTM-ST ngày 12/01/2017 Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt 22 Bảng so sánh BLDS 2005 BLDS (sửa đổi) trình Quốc Hội khóa XIII Kỳ họp thứ 23 Bùi Đăng Hiếu (2006), Tính chất đền bù hợp đồng dân sự, Tạp chí Luật Học 11/2006, tr.19-23 24 Cơng văn số 251/BXD-QLN Bộ Xây dựng, ngày 30/10/2018 25 Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên (2018), Một số vấn đề chất pháp lý Condotel - Kinh nghiệm giới định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển Việt Nam, Tạp chí Cơng thương, [http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-veban-chat-phap-ly-cua- condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong- xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an- toan-c ho-bat-dong-san-condotel-phat-trientai-viet-nam-57331.htm], (truy cập ngày 22/10/2019) 26 Dương Anh Sơn (2006), Bàn khoản điều Luật thương mại 2005, Tạp chí Nhà nước pháp luật, 12/2006, Số 224 27 Dương Anh Sơn (2006), Cơ sở lý luận thực tiễn việc điều chỉnh pháp luật vi phạm pháp luật chưa đến thời hạn thực nghĩa vụ, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Số 4(216) 28 Dương Anh Sơn, Hoàng Vĩnh Long (2011), Tự hợp đồng - Từ bàn tay vô hình Adam Smith đến chủ nghĩa can thiệp Maynard J.Keynes, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 6(397) năm 2011 29 Dương Anh Sơn, Nguyễn Văn Luyện Lê Thị Bích Thọ (2011), Giáo trình Luật Hợp đồng thương mại quốc tế, Nhà xuất Đại học Quốc gia TP.HCM 30 Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 17(178) 31 Đào Thị Thu Hằng (2015), Pháp luật thương mại hàng hóa dịch vụ, Nhà xuất Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 32 Đồn Thị Phương Diệp (2018), Hồn thiện pháp luật liên quan đến vơ hiệu hợp đồng bối cảnh triển khai thi hành luật dân năm 2015 - Nhìn góc độ so sánh với Luật Cộng Hòa Pháp, Kỷ yếu hội thảo quốc tế “Pháp luật hợp đồng: So sánh pháp luật Việt Nam pháp luật Pháp” Trường đại học Luật - Đại học Huế phối hợp với Hội Hợp tác pháp lý châu Âu Việt Nam tổ chức ngày 31/05/2018 33 Đoàn Việt Dũng (2011), Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định Bộ luật dân năm 2005, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 34 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015, Nhà xuất Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam 35 Hồi Trâm (2018), “Bất động sản thương mại lên ngơi”, Báo điện tử Dân trí, [https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bat-dong-san-thuong-mai-lenngoi20181018093 221832.htm], (truy cập ngày 22/11/2019) 36 Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, Tập 2, Phần thứ 3, Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 37 Hồ Thị Vân Anh (2018), Bình luận số quy định chấm dứt hợp đồng Bộ luật Dân năm 2015, Tạp chí Pháp luật thực tiễn Số 35 năm 2018 38 Lam Phong, Báo Đầu tư bất động sản, Từ Forbes 2017 nhìn lại vai trò bất động sản kinh tế, [https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dongsan/tu- forbes-2017-nhin-lai-vai-tro-cua-bat-dong-san-trong-nen-kinh-te156450.html], (truy cập ngày 27/05/2019) 39 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 40 Lê Minh Hùng (2014), Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản, Tạp chí Khoa học pháp lý Số 02(81) 2014 41 Lê Minh Hùng (2015), Hình thức hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức 42 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng Phần chung, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 43 Nguyễn Minh Oanh (2018), Bình luận Luật nhà năm 2014, Nhà xuất Lao động 44 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản Luật dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ 45 Nguyễn Thị Xuân (2014), Pháp Luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 46 Phạm Hoàng Giang (2007), Quyền tự hợp đồng hoạt động thương mại Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 47 Quỳnh Nga, Diệp Linh (2019), Tài sản hình thành tương lai theo quy định pháp luật dân Việt Nam, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-laitheo-qu y-dinh-cua-phap-luat-dan-su-viet-nam], (truy cập 22/10/2019) 48 Tờ trình dự án LKDBĐS (sửa đổi) số 24/TTr-CP ngày 22/01/2014 49 Tờ trình dự án BLDS sửa đổi, trình Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội cho ý kiến phiên họp thứ 31 Quốc Hội XIII, 09/2014 50 Trung tâm Từ điển học - Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất Đà Nẵng, tr.421, tr 431 51 Võ Sỹ Mạnh (2015), “Vi phạm hợp đồng theo Công Ước Viên năm 1980 hợp đồng mua bán hàng hố quốc tế định hướng hồn thiện quy định liên quan pháp luật Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 52 Võ Sỹ Mạnh (2013), Bàn khái niệm vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo quy định luật thương mại Việt Nam năm 2005, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Số 8(304), tr.41 Võ Sỹ Mạnh (2017), Hậu việc hủy bỏ hợp đồng theo Bộ luật dân năm 2015, Tạp chí Kinh tế Đối ngoại Số 86/2017, tr.27 B Tài liệu tham khảo nước 53 Bộ luật dân Nga, dịch khơng thức TS Ngơ Huy Cương nhằm mục đích giảng dạy 54 Bộ luật dân Vương quốc Campuchia, dịch Dự án JICA Việt Nam 55 Bryan A Garner, ed (2001) “Black's Law Dictionary”, 2nd Pocket ed, West Publishing Company, p 584 56 Civil Code of Québec (Canada), http://legisquebec.gouv.qc.ca/en/showdoc/cs /CCQ-1991, truy cập ngày 28/05/2019 57 “Dove v Rose Acre Farms, Inc”, CaseBriefs Retrieved May 9, 2015, [https://casetext.com/case/dove-v-rose-acre-farms-inc], (truy cập ngày 22/11/2019) 58 Paul Latimer, Australian Business Law, CCH Australia Limited, 1990, ed edition 59 The Civil Code of Japan (Minpo), [http://www.japaneselawtranslation.go.jp /law/detail/?id=2057&vm=04&re=02] 60 The Code Napoleon; or, the French Civil Code, William Benning, Law Bookseller, 52, Fleet Street, 1827 61 The Principles on European Contract Law (PECL), [https://www.translex.org/400200/_/pecl/] ... CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 1.1.1 Khái quát hợp đồng thuê bất động sản Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản Pháp luật Việt... Chương 1: Tổng quan hợp đồng thuê bất động sản đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản Chương 2: bất Thựcđộng trạng pháp luật pháp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê sản giải hoàn thiện... đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản Về nguyên tắc hợp đồng giao kết có giá trị ràng buộc bên ràng buộc bị chấm dứt, có nghĩa chấm dứt hiệu lực hợp đồng Chấm dứt hợp đồng điều khoản hợp