TẠP CHÍ CÚNG THtfONC Cơ SỞ YÊU CẦU ĐƠN PHƯƠNG CHÂM DỨT HỢP đồng thuê BẤT ĐỘNG SẢN LÀM ĐỊA DIEM KINH DOANH CỦA BÊN THUÊ NHÌN TỪ TÁC ĐỘNG CỦA ĐẠI DỊCH COVID 19 • NGUYỄN THỊ HOA cúc TÓM TẮT Bài viết phân[.]
TẠP CHÍ CÚNG THtfONC Cơ SỞ YÊU CẦU ĐƠN PHƯƠNG CHÂM DỨT HỢP đồng thuê BẤT ĐỘNG SẢN LÀM ĐỊA DIEM KINH DOANH CỦA BÊN THUÊ - NHÌN TỪ TÁC ĐỘNG CỦA ĐẠI DỊCH COVID-19 • NGUYỄN THỊ HOA cúc TĨM TẮT: Bài viết phân tích quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên thuê theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Bộ luật Dân 2015 Từ đó, báo đánh giá tác động dịch bệnh Covid-19 có xem sở để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không Bài viết đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật có liên quan đảm bảo quyền lợi bên trước tác động kiện khách quan Từ khóa: Covid-19, hợp đồng thuê bất động sản, đơn phương chấm dứt hợp đồng Tính chất dịch bệnh Covid-19 Tổ chức Y tế Thê giới WHO cho biết tên gọi thức bệnh viêm đường hô hấp cấp chủng virus Corona (nCoV) gây Covid-19 Virus Corona 2019 loại virus gây tình trạng nhiễm trùng mũi, xoang cổ họng, loại virus mới, nên người chưa có miễn dịch, mức độ lây lan từ người sang người nhanh diễn phạm vitoàn cầu' Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) tuyên bố tình trạng y tế khẩn cấp tồn cầu gọi dịch Covid-19 đại dịchvì mức độ lây lan nhanh 36 SỐ 4- Tháng 3/2022 chóng dịch bệnh Tại Việt Nam, Bộ Y tế ban hành Quyết định số 447/2020 bổ sung bệnh viêm đường hô hấp cấp chủng củavirus Coronagây (Covid-19) vào danh mục bệnh truyền nhiễm nhóm A12 Theo đó, bệnh truyền nhiễm nhóm A theo Luật Phịng, chơng bệnh truyền nhiễm năm 2007 gồm bệnh truyền nhiễm đặc biệt nguy hiểm, có khả lây truyền nhanh, phát tán rộng tỷ lệ tử vong cao chưa rõ tác nhân gây bệnh Vì tính chất phức tạp dịch bệnh, sơ' ca mắc tăng nhanh, tỷ lệ tử vong cao, Chính phủ Việt LUẬT Nam ban hành biện pháp hạn chế lại, giãn cách xã hội, ngừng sản xuất - kinh doanh hàng hóa, dịch vụ khơng thiết yếu Theo đó, việc áp dụng Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 liệt thực đợt cao điểm phòng chống dịch Covid Chỉ thị số' 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 thực biện pháp cấp bách phịng chống dịch Covid-19 có đoạn “ người dân nhà, trường hợp thật cần thiết tạm đình hoạt động sở kinh doanh dịch vụ địa bàn, trừ sở kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thiết yếu ” Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị số 128/2021/NQ-CP ngày 11/10/2021 ban hành Quy định tạm thời “Thích ứng an tồn, linh hoạt, kiểm sốt hiệu dịch Covid-19, theo chấm dứt áp dụng Chỉ thị 15, 16 tinh thần Nghị hạn chế buộc tạm ngừng số hoạt động kinh doanh, tùy theo phân loại câp độ dịch Rõ ràng để toàn xã hội bước vào giai đoạn “bình thường mới”, cịn cần thời gian dài Thời gian qua, trước áp lực chi phí thuê mặt bằng, nhiều sở kinh doanh phải đóng cửa, nên việc khơi phục hiệu kinh doanh có nhiều khó khăn Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bên thuê 2.1 Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (LKDBĐS 2014) ghi nhận quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên thuê bên cho thuê có ba hành vi’: + Khơng sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng bảo đảm an tồn để sử dụng gây thiệt hại cho bên thuê + Bên cho th tăng giá th nhà, cơng trình xây dựng bất hợp lý + Quyền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng bị hạn chế lợi ích người thứ ba Từ quy định cho thấy bên th hợp đồng th nhà cơng trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh quyền đề nghị chấm dứt hợp đồng trước hết hạn thuê có vi phạm nghĩa vụ bên cho thuê Luật Kinh doanh Bất động sản không ghi nhận bên thỏa thuận trường hợp khác làm sở để bên thuê quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng kể tác động kiện khách quan 2.2 Theo Bộ luật Dân 2015 Thấy trường hợp mà bên thuê gặp phải bối cảnh áp dụng biện pháp giãn cách xã hội để chông dịch bệnh Covid-19 không thuộc trường hợp bên thuê quyền đơn chấm dứt hợp đồng, theo Bộ luật Dân 2015 (BLDS 2015) thì: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bên có thỏa thuận pháp luật có quy định”4, Trong trường hợp này, bên hợp đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng chứng minh hành vi vi phạm bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ phải tuân thủ thực hợp đồng, vi phạm cho bên bị vi phạm khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng5, dựa thỏa thuận thông bên Tuy nhiên, BLDS 2015 có quy định trường hợp bên có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuộc trường hợp thực hợp đồng hoàn cảnh Điều 420 Như vậy, muôn kiện khách quan sở để chấm dứt hợp đồng địi hỏi bên phải có thỏa thuận trường hợp này, khơng có thỏa thuận lúc bên thuê phải chứng minh tác động lệnh giãn cách xã hội dịch bệnh Covid-19 thỏa mãn điều kiện cần đủ quy định “thực hợp đồng hoàn cảnh thay đổi bản” Điều 420 BLDS 2015 để chấm dứt hợp đồng (nếu việc sửa đổi hợp đồng không khả thi hơn) Một là, tính chát khách quan kiện Sự kiện khách quan trường hợp hiểu kiện xảy không lỗi bên hợp đồng không phần nguyên nhân tạo rủi ro kiện này6 Các thị Chính phủ ban hành biện pháp phòng chống dịch, nhằm hạn chế lây lan dịch bệnh cộng đồng, giảm sô ca mắc tỷ lệ tử vong Đối với hợp đồng mà bên giao kết bên hợp đồng không liên quan không SỐ - Tháng 3/2022 37 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG góp phần làm phát sinh dịch bệnh hay có lỗi dẫn đến việc áp dụng thị Hai là, kiện đặt bên vào tình trạng tình chịu tác động Hay nói cách khác, hợp đồng thuê bất động sản làm địa điểm kinh doanh phải giao kết trước thời điểm Chính phủ ban bố lệnh giãn cách xã hội, tạm ngừng hoạt động bên khơng có sở để lường trước việc áp đặt biện pháp Thấy rằng, tùy tình hình diễn tiến dịch bệnh Chính phủ áp dụng biện pháp phịng chơng dịch khác Việc yêu cầu đóng cửa sở kinh doanh nào, cho phép lĩnh vực kinh doanh cách đột xuất có hiệu lực lập tức, nên bên thuê bất động sản hoàn cảnh bị động, khó lường trước biện pháp giãn cách xã hội áp dụng Ba là, bên thuê bất động sản phải chứng minh mục đích thuê bất động sản làm địa điểm kinh doanh minh thị hợp đồng bên cho thuê cách khác biết mục đích thuê bên thuê, thấy việc áp dụng lệnh tạm đình hoạt động kinh doanh gây thiệt hại kinh tế nặng nề cho bên thuê bất động sản Đặc biệt, đốì với trường hợp bên thuê thuê bất động sản để khởi nghiệp, việc mở cửa kinh doanh chưa phải đóng cửa lệnh giãn cách xã hội thiệt hại nghiêm trọng Chẳng hạn đợt dịch bùng phát lần thứ tư, hoạt động kinh doanh bar, karaoke, sở làm đẹp, phải đóng cửa từ tháng 4/2021 tiếp tục thuộc vùng dịch cấp độ đến 47, chi phí thuê mặt bên thuê phải chịu nhân lên theo thời gian lớn Do đó, suốt thời gian thực thi lệnh tạm đóng cửa sở kinh doanh, bên th bất động sản khơng có doanh thu mà phải thực nghĩa vụ trả tiền thuê cho bên cho thuê, hoạt động kinh doanh bị đình trệ kéo dài, bên th khơng cịn khả chi trả, chí kiệt quệ Mặc dù kiện không tác động trực tiếp đến hợp đồng thuê bất động sản bên, tác động làm thay đổi triệt để phương kế kinh doanh vốn động để bên thuê bất động sản định giao kết hợp đồng thuê Rõ ràng, biết trước kiện khách 38 số - Tháng 3/2022 quan này, bên thuê chắn không thuê bất động sản để chịu gánh nặng chi phí th khơng có doanh thu Bốn là, diễn tiến dịch bệnh khó lường, virus lây bệnh phái sinh nhiều biến chủng mới, việc điều trị gặp nhiều khó khăn khơng Việt Nam mà tồn giới Chính phủ nước đưa nhiều biện pháp để không chế dịch bệnh phù hợp diễn tiến dịch bệnh, cho thấy kiện mà bên hợp đồng nói chung, bên thuê bất động sản nói riêng khơng thể khống chế bên th bất động sản khơng có cách để tự hạn chế thiệt hại Lúc có hướng giải quyết: (1) bên thuê quyền yêu cầu bên cho thuê đàm phán sửa đổi hợp đồng; (2) bên th u cầu tịa án tuyên bô' chấm dứt hợp đồng sửa đổi hợp đồng để cân quyền lợi ích hợp pháp bên Tòa án định việc sửa đổi hợp đồng trường hợp việc chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại lớn so với chi phí để thực hợp đồng sửa đổi8 Đánh giá kiến nghị Thứ nhất, sửa đổi quy định quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên thuê bất động sản bên cho thuê bất động sản theo hướng bổ sung thêm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận bên trường hợp khác mà pháp luật liên quan có quy định Cụ thể Điều 30 LKDBĐS bổ sung thêm khoản sau trường hợp luật định Khoản Khoản 2, với nội dung “các trường hợp khác bên thỏa thuận pháp luật liên quan có quy định’' Bởi lẽ, Điều 30 LKDBĐS quy định theo hướng đóng, liệt kê trường hợp mà bên thuê bất động sản, bên cho thuê quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Cách thức quy định khơng đảm bảo tính bao qt điều chỉnh điều Luật làm quyền tự thỏa thuận bên, thực chất dựa vào tính chất hợp đồng mục đích bên giao kết hợp đồng bên cần chủ động dự liệu trường hợp bất lợi đủ để họ kết thúc hợp đồng Thêm vào đó, bên khơng có thỏa thuận trước trường hợp LUẬT bên đơn phương châm dứt hợp đồng mà mn tịa án giải u cầu chấm dứt hợp đồng sở quy định thực hợp đồng hoàn cảnh thay đổi Điều 420 BLDS 2015 quyền lại không ghi nhận, dẫn Điều 30 LKDBĐS Thực trạng gây lúng túng áp dụng pháp luật bảo vệ quyền lợi bên Thứ hai, sửa đổi quy định Khoản Điều 420 BLDS 2015 có nội dung “ Trường hợp bên thỏa thuận việc sửa đổi hợp đồng thời hạn hợp lý, bên u cầu tịa án: a) Chấm dứt hợp đồng thời điểm xác định; b) Sửa đổi hợp đồng để cân quyền lợi ích hợp pháp bên hồn cảnh thay đổi Tòa án định việc sửa đổi hợp đồng trường hợp việc chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại lớn so với chi phí để thực hợp đồng sửa đổi” Bởi lẽ, nội dung dung dẫn đến khó khăn thực tiễn áp dụng: Thứ nhất, quy định hành dẫn đến cách hiểu tòa án chủ động can thiệp vào nội dung hợp đồng sửa đổi hợp đồng theo hướng mà tòa án cho giảm thiểu thiệt hại cho hai bên Tuy nhiên, quy định tỏ không hợp lý khơng khác ngồi bên hợp đồng tường tận nội dung hợp đồng lợi ích mà bên chờ đợi từ hợp đồng Việc quy định tòa án sửa đổi hợp đồng tạo gánh nặng cho quan xét xử mà lại khơng đảm bảo tính hiệu Trong trường hợp này, quy định bên bị ảnh hưởng lợi ích u cầu tịa án chấp nhận đề nghị sửa đổi hợp đồng để cân lợi ích bên thay trao cho thẩm phán quyền trực tiếp sửa đổi hợp đồng hợp lý Thứ hai, quy định “tòa án định việc sửa đổi hợp đồng trường hợp việc chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại lớn so với chi phí để thực hợp đồng sửa đổi” Quy định gây không khó khăn cho quan xét xử việc xác định chi phí, thiệt hại quan hệ hợp đồng chủ thể khác mà đặc biệt hợp đồng mang tính đặc thù bất động sản, cơng nghệ, hàng hải, tài chính, địi hỏi phải có kiến thức chuyên sâu Theo tác giả, nên quy định bên yêu cầu có nghĩa vụ chứng minh yêu cầu họ cân lợi ích hai bên Khoản Điều 420 sửa thành “ Trường hợp bên thỏa thuận việc sửa đổi hợp đồng thời hạn hợp lý, bên có lợi ích bị ảnh hưởng u cầu tịa án: a) Chấm dứt hợp đồng thời điểm xác định; b) Chấp nhận đề nghị nội dung sửa đổi hợp đồng để cân quyền lợi ích hợp pháp bên hồn cảnh thay đổi Tịa án châp nhận nội dung sửa đổi hợp đồng trường hợp việc châm dứt hợp đồng gây thiệt hại lớn so với việc thực nội dung sửa đổi hợp đồng Bên yêu cầu có nghĩa vụ chứng minh yêu cầu đảm bảo cân lợi ích hai bên” Thứ ba, để hạn chế thiệt hại trình thực hợp đồng gặp phải trở ngại khách quan tác động đại dịch Covid19 lệnh ban hành quan nhà nước có thẩm quyền trắc trở khách quan khác xảy ra, bên quan hệ hợp đồng thuê bất động sản nên thỏa thuận trước kiện khách quan mang tính chất bất dự liệu dẫn đến thực hợp đồng hoàn cảnh thay đổi, làm sở để chấm dứt hợp đồng nhằm chủ động hạn chế thấp thiệt hại mà bên phải gánh chịu tiếp tục hợp đồng Hơn nữa, việc thỏa thuận cụ thể điều khoản (frustration term) giúp cho bên tránh không chắn trao cho tịa án quyền xem xét tính trở ngại điều khoản hợp đồng Hoặc hợp đồng thật trở nên khó khăn hồn cảnh thay đổi việc chủ động dự liệu trắc trở hợp đồng cho bên hội để dự liệu trước trường hợp phù hợp với đặc tính hợp đồng họ9 Chẳng hạn, bên thỏa thuận: “Nếu q trình thực hợp đồng này, SỐ4-Tháng 3/2022 39 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG khơng cơng trở ngại khách quan xảy tác động đến hoàn cảnh thực hợp đồng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích hai bên, hai bên, bên nỗ lực tốt để thỏa thuận biện pháp cần thiết để loại bỏ hạn chế không công trở ngại khách quan Nếu bên khơng thống biện pháp thích hợp để hạn chế bất cơng khó khăn khách quan thời gian hợp lý, hợp đồng tạm đình tơi đa số tháng theo văn đề nghị bên bị ảnh hưởng Sau thời gian đó, nguyên nhân không công trở ngại khách quan nghiêm trọng cịn tồn bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền gửi đề nghị chấm dứt hợp đồng văn đến bên lại chịu trách nhiệm bồi thường Các kiện nguyên nhân không công trở ngại khách quan nghiêm trọng kiện mà bên không biết, không lường trước vào thời điểm giao kết hợp đồng, làm cản trở, làm lợi ích mà bên hai bên kỳ vọng đạt giao kết hợp đồng, bao gồm không giới hạn hành động quan nhà nước có thẩm quyền thay đổi sách - pháp luật, định, án quan Tịa án có thẩm quyền, dịch bệnh, thiên tai, ” Kết luận Tác động dịch bệnh Covid-19 biện pháp phòng chống dịch Chính phủ ban hành sách cấp thiết để bảo vệ sức khỏe, tính mạng, đời sống toàn dân Phải bị động gánh chịu hệ lụy kiện điều mà bên quan hệ hợp đồng nói chung hợp đồng th bất sản nhằm mục đích kinh doanh khơng mong muốn chủ động khắc phục Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật có liên quan góp phần bảo vệ quyền lợi bên Đây học kinh nghiệm để chủ thể kinh doanh giao kết hợp đồng chủ động dự liệu trường hợp khách quan gây trở ngại rủi ro cho giai đoạn thực hợp đồng bên nên thông giải pháp giải hệ lụy bị tác động sửa đổi hợp đồng chấm dứt hợp đồng ■ TÀI LIỆU TRÍCH DẪN: Bạch Thị Chính (2021), Virus Corona 2019 (Covid-19) nguyên nhân triệu chứng, https://vnvc.vn/virus-corona2019/ Thủ tướng Chính phủ (2020), Quyết định số447/2020 ngày 1/4/2020 việc công bố dịch Covid-19 Khoản Điều 30 Luật Kinh doanh Bất động sản Điều428 Bộ luậtDân sự2015 Khoản điều 423 Bộ luật Dân 2015 Janet osullivan & Jonathan Hilliard (2012), The contract of law (5th edition) Oxford University Press, p.333 Chính phủ (2021) Nghị số 128/2021/NQ-CP Ban hành Quy định tạm thời "Thích ứng an tồn, linh hoạt, kiểm soát hiệu dịch COVID-19" Khoản Điều 420 Bộ luật Dân 2015 9Evan Mckendrick (2014), Force Majeure and Frustration of contract, Informa Law from Routledge, p.43 TÀI LIỆU THAM KHẢO: Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh Bất động sản sô'66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội (2015) Bộ luật Dân số91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 40 Số - Tháng 3/2022 LUẬT Thủ tướng Chính phủ (2020) Quyết định số447/QĐ-TTg ngày 1/4/2020 việc công bố dịch Covid-19 Thủ tướng Chính phủ (2020) Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 liệt thực đợt cao điểm phòng chống dịch Covid-}9 Thủ tướng Chính phủ (2020) Chỉ thị số 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 thực biện pháp cấp bách phòng chống dịch Covid-19 Chính phủ (2021) Nghị số 128/NQ-CP ngày 11/10/2021 ban hành Quy định tạm thời “Thích ứng an tồn, linh hoạt, kiểm sốt hiệu dịch Covid-19”, Evan Mckendrick (2014) Force Majeure and Frustration ofcontract Informa Law from Routledge Janet osullivan & Jonathan Hilliard (2012) The contract of law (5th edition), Oxford University Press Bạch Thị Chính (2021), Virus Corona 2019 (Covid 19, Sars Cov 2): Nguyên nhân triệu chứng Truy cập tại: https://vnvc.vn/virus-corona-2019/ Ngày nhận bài: 19/1/2022 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 19/2/2022 Ngày chấp nhận đăng bài: 29/2/2022 Thông tin tác giả: ThS NGUYỄN THỊ HOA cúc Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học cần Thơ THE BASIS FOR UNILATERALLY TERMINATING THE LEASE OF REAL ESTATE AS A LESSEE’S BUSINESS LOCATION - FROM THE IMPACT OF THE COVID-19 PANDEMIC • Master of law NGUYEN THI HOA cue Lecturer at Faculty of Law, Can Tho University ABSTRACT: The article analyzes the lessee's right to unilaterally terminate the contract under the Real Estate Business Law 2014 and the Civil Code 2015 From that, the article assesses the impact of the Covid-19 epidemic as a basis for the lessee can unilaterally terminate the contract or not The article suggests several recommendations to improve relevant laws and ensure the parties' interests against the impact of objective events Keywords: Covid-19, real estate lease contract, unilateral termination of a contract So4-Tháng 3/2022 41 ... thuê cho bên cho thuê, hoạt động kinh doanh bị đình trệ kéo dài, bên th khơng cịn khả chi trả, chí kiệt quệ Mặc dù kiện khơng tác động trực tiếp đến hợp đồng thuê bất động sản bên, tác động làm. .. mục đích thuê bên thuê, thấy việc áp dụng lệnh tạm đình hoạt động kinh doanh gây thiệt hại kinh tế nặng nề cho bên thuê bất động sản Đặc biệt, đốì với trường hợp bên thuê thuê bất động sản để khởi... cảnh bị động, khó lường trước biện pháp giãn cách xã hội áp dụng Ba là, bên thuê bất động sản phải chứng minh mục đích thuê bất động sản làm địa điểm kinh doanh minh thị hợp đồng bên cho thuê cách