Luận văn thạc sĩ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh đồng nai

Việc không đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật haylàm phát sinh tranh chấp trong quá trình giao dịch sẽ được Nhà nước điều chỉnhbằng các chế tài khác theo quy định của pháp luậ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2021

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với một đất nước hơn 70% dân số sống bằng nghề nông nghiệp, trong quátrình hình thành và phát triển của Việt Nam nông nghiệp đã trở thành ngành kinh tế

có vị trí hết sức quan trọng Từ một nước nông nghiệp nghèo nàn, lạc hậu trongnhững năm qua nông nghiệp Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực đi từ nềnkinh tế tự cung, tự cấp sang nền kinh tế hàng hóa gắn với thị trường, đẩy mạnh quátrình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Trước thềm phát triển nền kinh tế nhưvậy nhu cầu đặt ra về tư liệu sản xuất cụ thể là đất đai được xem là cơ sở đầu tiên vàquan trọng nhất

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thiếu và không thể thay thếđược nhất là đối với một nước mà ngành kinh tế nông nghiệp chiếm tỉ trọng lớn như

Việt Nam Nói về tầm quan trọng của đất, Các Mác viết: “Đất là một phòng thí

nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định

cư, là nền tảng của tập thể” Nói về vai trò của đất đối với sản xuất, Các Mác khẳng

định: “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị

tiêu thụ, lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ” Ph.Ăngghen cũng

từng nói: “hãy dành cho người nông dân tất cả thời gian cần thiết để suy nghĩ trên

luống cày cá thể của mình” Với ý nghĩa đó, trong từng thời kỳ lịch sử chế định

quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nước ta luôn được chú trọng và quan tâm hàngđầu Từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung vàonăm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)

và Luật đất đai năm 2013 cùng sự ra đời của một số Bộ luật, Luật khác có nội dungđiều chỉnh đến quan hệ đất đai như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật kinh doanh bấtđộng sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 luôn được quan tâm, bổ sung và hoànthiện Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh nhiều bất cập với nhiềunguyên nhân khác nhau từ cơ chế quản lý nhà nước cho đến việc tuân thủ, thực hiệncác quy định pháp luật của người sử dụng đất Đặc biệt là những vấn đề liên quanđến quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nói là hình thức giao dịch dân sựphổ biến nhất hiện nay Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình giao dịch này đã đưađất đai trở thành loại hàng hóa thịnh hành trong nền kinh tế thị trường Đất đaikhông còn là tư liệu để sản xuất ra của cải, vật chất mà đã trở thành lĩnh vực đầu tưphát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ, khu dân cư Tuy nhiên, chính điều đó đã tạo ra sựbiến động đáng kể về đất đai, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý và ảnhhưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất Với siêu lợi nhuận từ việc đầu

tư đất đai mang lại, người sử dụng đất đã bắt đầu với những “tính toán” để giảm bớtchi phí phát sinh, các thủ tục rườm rà hay để trốn tránh việc thực hiện các nghĩa vụ

về tài chính Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã “biến tướng” thành nhiều hìnhthức khác nhau thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác, hợp đồng nguyên tác,hợp đồng ủy quyền, … đã phá vỡ hành lang pháp lý điều tiết quan hệ chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách đầy đủ, toàn diện và có hệ thống vềcác quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng để tìm ra những hạn chế, bất cập trên cơ

sở đó đưa ra những định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế áp dụng phápluật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bức thiết hiện

nay Đó cũng là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu và thực hiện Luận văn Thạc sĩ của mình.

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản

và được thực hiện phổ biến nhất hiện nay Do đó, nghiên cứu về quyền chuyểnnhượng không phải là một đề tài mới, mà trong thời gian qua ở nước ta đã có một sốtác giả, nhà khoa học với nhiều công trình nghiên cứu như:

- Giáo trình Luật đất đai, tác giả Lưu Quốc Thái, Nxb Hồng Đức - Hội Luậtgia Việt Nam, 2012 Giáo trình nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đai như chế

độ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các hoạt động đảm bảo việcchấp hành pháp luật đất đai;

- Sách: “Tìm hiểu quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân - trình tự, thủ tục

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản về giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất”, Luật sư

Nguyễn Thị Chi, NXB Lao động, 2019 Sách hệ thống đầy đủ, chi tiết các quy địnhpháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các văn bản về giao đất, chothuê đất, thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại về đất

- Luận án Tiến sĩ luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp

luật Việt Nam”, tác giả Nguyễn Văn Hiến, năm 2017 Luận án đã khái quát những vấn đề

lý luận cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật, đánh giá được những hạn chế, bấtcập của quy định pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trên cơ sở

đó đề xuất phương phướng, giải pháp hoàn thiện cơ chế, chính sách và pháp luật vềchuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Luận văn Thạc sĩ luật học: “Hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý

của hợp đồng dân sự vô hiệu”, tác giả Phạm Ngọc Minh, 2006 Luận văn làm rõ các

quy định pháp luật dân sự về hợp đồng, hợp đồng vô hiệu và hậu quả khi hợp đồng

vô hiệu Phân tích những điểm phù hợp, chưa phù hợp về quy định pháp luật đối vớihợp đồng vô hiệu và đưa ra một số giải pháp để sửa đổi, bổ sung quy định Bộ luậtdân sự

- Bài viết: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” của tác giả Phan Thị Thanh Huyền, 2016 Bài viết đã

đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất (đất ở, đất nôngnghiệp) trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 -

2014 và khảo sát trình độ hiểu biết của người dân trong khu vực của quy định pháp

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, đối với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” thì

chưa có tác giả nào nghiên cứu Cùng với sự vận động, thay đổi không ngừng của

xã hội cũng như dựa vào thực tiễn áp dụng pháp luật, trên cơ sở kế thừa tinh thần

học thuật của các công trình nghiên cứu đi trước, tác giả quan tâm sâu sắc và dànhnhiều tâm huyết tiếp tục nghiên cứu, phân tích, đánh giá và đưa ra nhận định, mạnhdạn đề xuất các giải pháp nhằm điều chỉnh kịp thời, phù hợp các quan hệ về hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Naitrước tình hình phát triển như hiện nay.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Đồng thời phân tích vàđánh giá những quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai: Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễntỉnh Đồng Nai

Thứ ba: Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành và thực

hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai

Thứ tư: Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và thực hiện pháp

luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnhĐồng Nai

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 Trên cơ sở

đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa hộ gia đình, cá nhân và hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trongviệc quản lý, sử dụng đất đai.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

a) Nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật

điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vàthực hiện pháp luật tại tỉnh Đồng Nai

b) Thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá số liệu trong giai đoạn từ năm

2018 - 2020

c) Không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn địa bàn tỉnh Đồng Nai.

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp nghiên cứu trong đề tài được dựa trên nền tảng chủnghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, sự thống nhất giữa lý luận và thực tiễn,

lý luận phải được bắt nguồn từ thực tiễn, phản ánh các vấn đề của thực tiễn, đi sâunghiên cứu, làm rõ sự phát triển của thực tiễn, góp phần thúc đẩy và đưa thực tiễnphát triển đúng hướng

Đồng thời, trong bài viết có sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:Phương pháp so sánh, dùng để so sách, đánh giá những quy định của phápluật trước đây và quy định của pháp luật hiện hành, so sách quy định pháp luật vềđất đai của một số nước trên quốc tế với quy định pháp luật về đất đai tại Việt Nam,

từ đó tìm ra những nét đặc thù, tương đồng với nhau, được sử dụng tại Chương 1của luận văn

Phương pháp phân tích, dùng để phân tích cơ sở lý luận và nội dung cácquy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được sử dụngtại mục 2.1 Chương 2 của luận văn

Phương pháp thống kê, điều tra số liệu được dùng để khảo sát số liệu quathực tế giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Đồng Nai, được

sử dụng tại mục 2.2 Chương 2 của luận văn

Phương pháp tổng hợp, bình luận dùng để khái quát những nội dung cơ bảncủa từng vấn đề nghiên cứu trong luận văn, trên cơ sở đó tìm ra mối liên hệ giữa

quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật đã phù hợp hay chưa, kịp thời đưa

ra những giải pháp nhằm điều chỉnh quy định pháp luật cho phù hợp, được sử dụngtại Chương 3 của luận văn

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

6.1 Ý nghĩa lý luận

Đề tài đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời phân tích, đánh giá các quy địnhcủa pháp luật hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Trên cơ sở đó tổng hợp những tồn đọng, nêu rõ những hạn chế, vướng mắc trongquá trình chuyển nhượng nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Luận văn là tài liệu tham khảo tốt cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy

về những vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đồngthời, đưa ra những phương hướng, giải pháp góp phần bổ sung, hoàn thiện cơ sởpháp lý trong việc ban hành sửa đổi, bổ sung và thực thi pháp luật về hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đềtài gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Quy định của Luật đất đai 2013 và thực hiện pháp luật về hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệuquả thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm về hộ gia đình, cá nhân

Cá nhân: Cá nhân là con người cụ thể từ khi sinh ra cho đến khi chết đi và

tồn tại trong một tập thể hoặc trong một cộng đồng xã hội Với tư cách là chủ thểcủa quan hệ pháp luật dân sự - cá nhân là công dân Việt Nam, người nước ngoài cóquốc tịch hoặc không có quốc tịch

Hộ gia đình: Hộ gia đình là tập hợp nhóm người có quan hệ hôn nhân,

huyết thống và nuôi dưỡng Dưới góc độ pháp luật đất đai, hộ gia đình sử dụng đất

là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng theo quy định củapháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chungtại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,nhận chuyển quyền sử dụng đất [31, Điều 3, khoản 29]

Như vậy, có thể hiểu hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi luận văn này lànhững người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sửdụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.1.2 Quyền sử dụng đất và đặc điểm quyền sử dụng đất

Đất đai là một dạng tài nguyên, là môi trường sống, nền móng xây dựng cơ

sở hạ tầng của con người, là mặt bằng để sản xuất nông lâm nghiệp và là tư liệu sảnxuất cơ bản, phổ biến trong hoạt động lao động của con người Đất có cấu tạo độclập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố như đá gốc, động thực vật, khíhậu, địa hình và thời gian và được phân thành nhiều loại bao gồm: Đất nông nghiệp(như đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sảnxuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

và đất nông nghiệp khác…), đất phi nông nghiệp (như đất ở đô thị, đất ở nông thôn,đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng mục đích quốc phòng an ninh, đất xây

dựng cơ sở tín ngưỡng tôn giáo, đất nghĩa trang, nghĩa địa…) và đất chưa sử dụng(loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng).

Xuất phát từ đặc điểm lịch sử rất đặc biệt, do vị trí địa kinh tế chính trị tạo

ra lịch sử chế độ đất đai Việt Nam vừa phát triển theo quy luật chung của thế giớinhưng đồng thời nó mang bản sắc riêng theo bản năng đấu tranh sinh tồn của dântộc trong những thời kỳ Giai đoạn trước Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại nhiềuhình thức sở hữu về đất đai như sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.Nhưng đến Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa làngười đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai Ngày 29/12/1987,Luật đất đai năm 1987 được ban hành Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mốiquan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất.Chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, tuy nhiên Luật đất đai năm 1987lại bộc lộ một số tồn tại như chưa quy định rõ một số cơ sở pháp lý cần thiết để điềuchỉnh quan hệ đất đai khi chuyển qua nền kinh tế thị trường, chính sách tài chính vềđất đai chưa rõ nét, đặc biệt chưa cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền

sử dụng Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hộithông qua ngày 14/7/1993 đã khắc phục được nhược điểm Luật đất đai năm 1987ruộng đất được giao cho người sử dụng đất sử dụng lâu dài, được quyền cho thuê,thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế theo những điều kiện cụ thể do phápluật quy định

Luật đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 tiếp tục khẳngđịnh người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đến Luật đấtđai năm 2003 ra đời đã hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, quyền sử dụng đấtbao gồm nhiều quyền kèm theo các chủ thể nắm quyền sử dụng đất không chỉ thụhưởng hoa lợi từ quyền sử dụng đất mà còn được trao đổi, dùng quyền sử dụng đất nhưmột loại hàng hóa đặc biệt bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất Trải qua quá trình đổi mới, Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thôngqua ngày 29/11/2013 là chìa khóa ghi nhận một cách rõ ràng các chế định pháp lý vềquyền sở hữu, sử dụng đất đai Tại Điều 4 Luật

đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

diện chủ sử hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Với mô hình sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước nắm quyền quyết định,chi phối toàn bộ đất đai chỉ chuyển giao đất đai cho các chủ thể khác nhau trong xãhội giữ quyền quản lý và khai thác, chính vì vậy quyền của các chủ thể là quyềnđược hình thành trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu cho phép Tuy nhiên,Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện việc trao quyền sử dụng đấtcho người sử dụng đất thông qua các hình thức như quyết định giao đất không thutiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiềnthuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Công nhậnquyền sử dụng đất Theo đó, quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc, phát sinh từNhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện có mối quan hệ chặt chẽ và không táchrời với quyền sở hữu đất đai

Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể, được pháp luật ghinhận và bảo vệ Tuy nhiên, hiện cũng có nhiều quan điểm khác nhau về quyền sửdụng đất

Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là nội dung được tách ra từ sở hữu toàn dân

về đất đai

Đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái niệm

“quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật dân sự [34, Điều 189] Về cơ bản, quanniệm này còn phiến diện bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thìkhông chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếukhông có sự chiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất Ngoài ra, cácchủ thể còn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyểnnhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất(trả lại đất cho Nhà nước) Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa vị của các chủ thểtrong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diện chủ sở hữu toàn dân.Các chủ thể luôn ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một trong ba quyền

năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễ dàng can thiệp bằngcác quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của các chủ thể.

Thứ hai: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản

Về cơ bản, quan điểm này là đúng, tuy nhiên, khái niệm quyền tài sản vớitiêu chí quyền trị giá được bằng tiền dùng để chỉ những tài sản như quyền sử dụngđất, quyền sở hữu trí tuệ… đứng độc lập bên cạnh với những tài sản là vật, tiền,giấy tờ có giá trong Bộ luật dân sự nước ta là không phù hợp Về bản chất thì vậthoặc tiền, giấy tờ có giá với quyền tài sản là một “quyền mới là cái giá trị tạo ra giátrị kinh tế, nghĩa là giá trị tiền tệ của vật, chứ bản thân vật với chất liệu hoặc những

khái niệm cấu thành, không có được giá trị đó”, sự khác biệt đơn thuần chỉ là hai

phương diện tiếp cận khác nhau về tài sản, cụ thể: “… khái niệm vật để chỉ phươngdiện vật chất, thì khái niệm quyền được dùng để chỉ tài sản về phương diện pháp lý”[18] Như vậy, khái niệm quyền tài sản có nội hàm rất rộng, đúng với mọi loại tàisản mà không chỉ là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… Do đó, nếu chỉ dừnglại ở việc thừa nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản là chưa đầy đủ và sẽ dẫn đếnnhiều bất cập, hạn chế

Thứ ba: Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế

Có thể thấy quyền sử dụng đất ở nước ta có đầy đủ tính chất của một vậtquyền hạn chế Điều này được thể hiện cụ thể như sau: Trước hết, quyền sử dụngđất có đối tượng là vật, bởi lẽ đất đai là một bộ phận của thế giới vật chất kháchquan được tồn tại hiện hữu trên thực tế với hình dạng, kích thức nhất định và bằnggiác quan thông thường bất cứ ai cũng có thể nhận biết được mà không cần phảithông qua tư duy trừu tượng phức tạp Đất có tính có ích và mọi hoạt động của conngười đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất để thu được lợi ích cho mình

từ đó thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất Tiếp theo, có thể thấy căn cứ, hình thứclàm phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ thể là do pháp luật quyđịnh, phụ thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đấtnhư chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốnquyền sử dụng đất Đồng thời, quyền sử dụng đất có tính hạn chế vì nó phát sinh từquyền sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn

dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất,cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định thì lúcnày mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể.

Như vậy, Luật đất đai năm 2013 không định nghĩa cụ thể thế nào là quyền

sử dụng đất nhưng có thể khẳng định quyền sử dụng đất trong pháp luật nước ta làmột loại vật quyền hạn chế và có thể đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất nhưsau: “Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế thực hiện trên đất, được phátsinh từ vật quyền chính là quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhànước là đại diện chủ sở hữu toàn dân trao cho các chủ thể bằng các hình thức giaođất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Chủ thể có quyền sử dụng đấtđược quyền thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất và được sự bảo hộcủa Nhà nước theo quy định của pháp luật” [22]

Có thể thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền năng đặc biệt, vừa làquyền tự nhiên vừa mang tính pháp lý Vì khi xã hội loài người hình thành, họ bắtđầu chiếm hữu đất đai và thực hiện các hành vi sử dụng đất, cụ thể là khai thác tínhnăng sử dụng của đất đai, thông qua hành vi sử dụng đất con người có thể thỏa mãnnhững nhu cầu của mình và tạo ra của cải vật chất cho xã hội mà không quan tâmđến hình thức sở hữu của nó Cho đến khi Nhà nước và Pháp luật ra đời, quyền sửdụng đất được đưa vào chế định pháp lý, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ thựcthi, dưới góc độ này quyền sử dụng đất được xem là quyền năng pháp lý

Đặc điểm của quyền sử dụng đất:

Về đối tượng thực hiện quyền: Người sử dụng đất thực hiện việc sử dụngđất bằng các hành vi chiếm hữu, sử dụng, khai thác các giá trị của đất đai Ngoài ra,người sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác theo nhữngđiều kiện mà pháp luật quy định

Về chủ thể thực hiện quyền: Tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định

người sử dụng đất bao gồm:

“1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công

lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo

và cơ sở khác của tôn giáo;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Cơ sở xác lập quyền: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụngđất thông qua các hình thức như quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất,giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm,cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng hoặc

sử dụng đất thông qua các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy địnhpháp luật

1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thời điểm Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đấtđai là hành vi bị cấm, Nhà nước chỉ giao cho nhân dân sử dụng, quản lý đất đai và

12

không được mua, bán đất đai, đồng thời đất đai không được xem là di sản Theo quyđịnh tại Điều 53 Luật đất đai năm 1987 thì người nào mua, bán đất sẽ bị xử phạtnhư sau: Cảnh cáo, phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do việc vi phạm gây

ra, tịch thu toàn bộ tiền mua, bán đất, thu hồi phần đất sử dụng trái pháp luật Vìhành vi mua, bán đất thời điểm này là hành vi trái pháp luật, do đó không có quyđịnh về khái niệm, hình thức nội dung của hợp đồng mua, bán đất

Pháp lệnh nhà ở năm 1991 có hiệu lực thi hành quy định chủ sở hữu nhà ởđược quyền chuyển quyền sở hữu cho người khác Việc mua bán nhà ở thuộc mọihình thức sở hữu phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Đất cónhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Người được chuyểnquyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai Do đó,

có thể hiểu đất có nhà không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Tuynhiên, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cho nên việc chuyển quyền sở hữu nhà

ở phải kèm theo việc sử dụng đất gắn liền với nhà Như vậy, Luật không cho phépmua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dướihình thức mua bán nhà ở rồi sử dụng luôn phần đất đó Cơ chế thị trường đã tại điều kiệncho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho sự ngăncản chủ quan của Nhà nước Điều này thể hiện sự phù hợp giữa pháp luật và thực tiễn tạigiai đoạn này, pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa phản ánh đúng thực tiễn

Trước tình hình đó Đảng và Nhà nước đã có những đánh giá khách quan vềnhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị thường và cho ra đời Luật đất

đai năm 1993 Tại Điều 3 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân

được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này

và các quy định khác của pháp luật” Tuy nhiên trước sự vận động không ngừng

của kinh tế, xã hội, quan hệ pháp luật đất đai đã phát triển nhanh chóng, điều nàyđặt ra những bất cập và sự điều chỉnh chưa kịp thời của Luật đất đai năm 1993 Vìvậy, năm 1998 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 được

Quốc hội thông qua và tiếp tục được sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 vào năm 2001 Việc

bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trongviệc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và thể hiện sự đa dạng trong các hìnhthức sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn khi thamgia vào quan hệ sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hướngdẫn chi tiết tại Nghị định 17/1999/ND-CP và Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC Cụthể: Đối với đất ở, người sử dụng đất hợp pháp được quyền chuyển nhượng khi họkhông còn nhu cầu sử dụng hoặc chuyển đi nơi khác Còn đối với đất nông nghiệp,đất lâm nghiệp thì chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác, chuyển sanglàm nghề khác hoặc không có khả năng lao động Như vậy, đất ở được tự do chuyểnnhượng, còn đất nông nghiệp muốn chuyển nhượng phải đáp ứng những điều kiệnnhất định Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về trình

tự, thủ tục theo quy định và lập thành hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu đã đượcban hành Theo đó, có thể hiểu rằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ cần haibên tự lập theo mẫu sau đó nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền mà không cần phảicông chứng, chứng thực

Đến Luật đất đai năm 2003 ra đời tiếp tục khẳng định quyền chuyểnnhượng của người sử dụng đất Quyền chuyển nhượng được quy định trong mộtđiều luật riêng lẻ, cùng với các quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 không phân biệt giữaquyền chuyển nhượng đất ở và đất nông nghiệp Theo đó, tất cả các loại đất baogồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… nếu phù hợp với quy định tạiĐiều 106 Luật đất đai năm 2003 thì có quyền chuyển nhượng cho người khác Hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng Nhànước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân thì được lựa chọn hình thức công chứng Nhà nước hoặc chứng thực tại UBND

xã, phường, thị trấn nơi có đất

Đến Luật đất đai năm 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy

định rõ ràng Cụ thể tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng

đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Luật đã kế thừa và phát triển

những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai năm 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đấtđai có hiệu quả hơn Bên cạnh đó có nhiều đổi mới, rút gọn thủ tục hành chính vềtrình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như vậy, dưới sự thừa nhận của pháp luật, chuyển nhượng quyền sử dụngđất chính thức trở thành loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường Không chỉ khai tháchoa lợi từ đất đai mang lại mà người sử dụng đất còn được quyền chuyển giaoquyền sử dụng đất này cho người khác nhằm tăng giá trị sử dụng của đất, tạo điềukiện cho các chủ thể có năng lực kinh doanh, có tiềm năng về vốn đầu tư sản xuất,kinh doanh hoặc tạo cơ hội cho những người chưa có đất được quyền sử dụng đất;Đồng thời, đem đến lợi ích vật chất nhất định cho chủ thể chuyển giao quyền sửdụng đất, đưa dòng tiền và quyền sử dụng đất gia nhập, lưu thông trên thị trường

Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng

các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam hình thành và phát triển”

Đây là một bước tiến đột phá của Nhà nước về chính sách pháp luật đất đai,phản ánh trình độ quản lý của Nhà nước, trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội ởmỗi thời kỳ lịch sử Dưới góc độ quản lý Nhà nước, việc ai là người sử dụng đấtkhông làm ảnh hưởng hay nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Hoạt động điềutiết, quản lý của Nhà nước ở tầm vĩ mô vẫn được tiến hành trong khuôn khổ đưa racác quy định pháp luật nhất định mà khi các chủ thể tham gia vào giao dịch chuyểnnhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ thực hiện Pháp luật thừa nhận quyềnchuyển nhượng quyền sử dụng đất như một thực tế khách quan, đó là quyền tựnhiên của người sử dụng đất, phù hợp với nguyện vọng của nhân dân vừa có ý nghĩathực tiễn vừa có ý nghĩa về khoa học phù hợp với những thuộc tính vốn có của đấtđai, xoá bỏ cơ chế xin - cho trong lĩnh vực đất đai của thời kỳ bao cấp trước đây Nóđược hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thịtrường tác động trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất và giao lưudân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cho dù pháp luật cóghi nhận nó hay không, bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp

pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại và phát triển như là một thực tế kháchquan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường Hay nói cáchkhác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất yếu của nềnkinh tế thị trường Việc không đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật haylàm phát sinh tranh chấp trong quá trình giao dịch sẽ được Nhà nước điều chỉnhbằng các chế tài khác theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thứ nhất: Khi tham gia vào giao dịch các bên phải tuân thủ các quy định về

điều kiện, nội dung, hình thức, trình tự, thủ tục thực hiện theo Bộ luật dân sự vàLuật đất đai thì mới có giá trị pháp lý và được đảm bảo thực hiện Việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất,quy hoạch sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất Người nhận chuyển nhượng phải sửdụng đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định

Thứ hai: Việc thiết lập, quản lý hồ sơ về đất đai dựa trên cơ sở số tờ bản đồ

địa chính, số thửa và địa chỉ của thửa đất Do đó, việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất được thực hiện thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ, sổ bộ địa chính rõ ràng,công khai, minh bạch

Thứ ba: Dưới sự điều tiết và quản lý của Nhà nước, khi các chủ thể tham gia

giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chínhđối với Nhà nước, đó chính là khoản chênh lệch giữa mua và bán hay gọi là “thuế”

Thứ tư: Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí thửa đất,

khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố về kinh tế, chính trị, xãhôị khác Do đó, cùng một diện tích nhưng vị trí khác nhau ngay cả trường hợp vị trícác thửa đất nằm cạnh nhau nhưng giá trị chuyển nhượng cũng khác nhau, không cómột số liệu cụ thể áp dụng đồng nhất cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng

Thứ năm: Khi các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

đất theo đúng quy định pháp luật thì sẽ được Nhà nước đảm bảo thực hiện Trườnghợp có phát sinh tranh chấp thì sẽ được giải quyết theo quy định về tố tụng dân sự

để đảm bảo sự điều tiết tối đa của Nhà nước trong suốt quá trình sử dụng đất vàtham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Khái niệm về hợp đồng nói chung được xuất hiện trong quy định pháp luật

về dân sự Tại Điều 394 BLDS năm 1995; Điều 388 BDLS năm 2005 và Điều 385BLDS năm 2015 quy định có quy định: “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên vềviệc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Tuy nhiên, khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉmới được các nhà làm luật ghi nhận trong BLDS năm 2005 còn trong pháp luật vềđất đai không có định nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TheoBLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuậngiữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất vàquyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trảtiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

Đến BLDS năm 2015, không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất mà quy định chung cho tất cả các loại hợp đồng liênquan đến chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, tại Điều 500 BLDS năm 2015 quy

định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏathuận ý chí giữa người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) và người nhậnquyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển dịch quyền sử dụngđất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người nhận quyền sử dụng đấttheo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định nhằm thiết lậpmột quan hệ pháp luật mà theo đó người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tráchnhiệm chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệmthanh toán một khoản tiền tương đương với giá trị sử dụng đất theo thỏa thuận củacác bên Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta đượcđặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, được xácđịnh trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu về toàn dân màNhà nước đại diện chủ sở hữu, còn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi làchủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất dựa trên những điều kiện về nội dung, hình thức, chủ thể, trình tự, thủtục cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia quan hệ chuyển nhượngquyền sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất, khi người sử dụng đất không có khả năng hoặckhông có nhu cầu sử dụng đất, họ có thể chuyển nhượng cho người khác có nhu cầu

sử dụng đất nhằm mục đích kinh doanh, đầu tư hoặc tiếp tục khai thác giá trị của đất

và thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất tương ứng thông qua việc ký kết hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, người chuyển nhượng quyền sửdụng đất chấm dứt việc sử dụng đất và thiết lập một mối quan hệ mới giữa ngườinhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Nhà nước trên cơ sở sử dụng đất đúngmục đích, thời hạn mà pháp luật quy định

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Về mặt chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng: Không phải tất cả

các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp đều được thực hiện quyềnchuyển nhượng và ngược lại không phải hộ gia đình, cá nhân nào cũng được quyềnnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thểđiều kiện về mặt chủ thể đối với từng trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Tác giả phân tích cụ thể về chủ thể chuyển nhượng,nhận chuyển nhượng tại Chương 2

Về mặt đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng: Đối tượng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là quyền sử dụng đối với thửa đấtchuyển nhượng chứ không phải là thửa đất và phải thỏa mãn các điều kiện được quy

định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và một số điều kiện cụ thể cho từng loạiđất đưa vào giao dịch chuyển nhượng Điều này là phù hợp với chế độ sở hữu toàndân do Nhà nước đại chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đất đai thuộc sở hữu toàndân theo đó mà người sử dụng đất chỉ được quyền sử dụng và “định đoạt” theonghĩa hẹp dưới sự điều tiết, quản lý chặt chẽ của Nhà nước.

Về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng: Với tính chất là một loại

hàng hóa đặc biệt, có giá trị vật chất lớn và mang tính chính trị, lãnh thổ quốc gia

Do đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luậtquy định chặt chẽ Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứngthực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt độngkinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên

Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng: Khi các

bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng các bên có nghĩa vụ đối xứng với nhau.

Tính chất song vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗbên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhậnchuyển nhượng và ngược lại bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán một khoảntiền tương đương với giá trị sử dụng đất theo thỏa thuận cho bên chuyển nhượng

Đồng thời, khi tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bênphải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, cụ thể là các khoản lệphí liên quan đến việc chuyển nhượng và thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng Việcbắt buộc chủ thể tham gia giao dịch này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đảm bảo việcđiều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như đảm bảohài hòa lợi ích giữa chủ thể sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước

Về trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ từ khâu ký kết cho đến việc đăng ký tại

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ Trường hợp không đảm bảo theo quy định sẽ không hoànthành việc chuyển nhượng hoặc nếu hoàn thành có thể bị hủy hay vô hiệu hiệu lựccủa hợp đồng

Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng: Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng

phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triểnkinh tế xã hội Ở những khu vực cơ sở hạ tầng phát triển, trình độ dân trí cao, khudân cư đông đúc thì nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng cao kéo theo giátrị chuyển nhượng cũng tăng lên Ngược lại, ở những khu vực vùng sâu, vùng xaviệc chuyển nhượng diễn ra không sôi động, giá trị chuyển nhượng thấp hơn

1.3 Nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân làmột hợp đồng dân sự, do đó nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất được xuất phát và áp dụng tuân thủ theo nguyên tắc củapháp luật dân sự nói chung được quy định tại Điều 3 BLDS năm 2015 Tuy nhiên,

có thể khái quát ngắn gọn thành các nguyên tắc cơ bản sau:

sử dụng đất tự do quyết định việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng của mình

mà không bị ràng buộc bởi các yếu tố khác, các bên tự thỏa thuận với nhau về thửađất chuyển nhượng, giá cả, phương thức thanh toán, trách nhiệm, chi phí lập thủ tụcđăng ký…Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có được giao kếtbảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là mộtcông việc hoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan

và khách quan khác nhau

Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định về nguyên tắc tự do ý chí như

sau: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của

mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận

không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” Như vậy, pháp luật cho phép

sự tự do ý chí, tự do hợp đồng nhưng sự tự do ý chí, tự do hợp đồng không phải là

tự do tuyệt đối mà nó bị hạn chế trong những trường hợp nhất định nhằm bảo vệnhững nhóm yếu thế trong xã hội, bảo vệ người thứ ba, hay bảo vệ lợi ích côngcộng Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâmphạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp củangười khác (khoản 4 Điều 3 BLDS năm 2015) Sự hạn chế tự do thể hiện rõ nhấtqua chế định về vô hiệu giao dịch dân sự do xâm phạm trật tự công cộng và đạo đức

xã hội Trong BLDS năm 2015, Điều 122 về Giao dịch dân sự vô hiệu dẫn chiếu về

Điều 117 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, ở điểm c khoản 1 nêu “Mục

đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội” Do đó, trường hợp các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giao kết hợp đồng mà vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thìhợp đồng chuyển nhượng đó sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự

Thứ hai: Nguyên tắc thiện chí, trung thực

Khoản 3 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định như sau: “Cá nhân, pháp nhân

phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực” Nguyên tắc trung thực, thiện chí là nền tảng của mọi giao dịch dân

sự, bởi lẽ một giao dịch dân sự dù đơn giản hay phức tạp, mức độ dù lớn hay nhỏ thìkhi thực hiện các quyền và thi hành các nghĩa vụ, sự trung thực, thiện chí luôn đượcđặt lên vị trí hàng đầu Trung thực, thiện chí là thực hiện hành vi với ý định tốt mộtcách ngay thẳng, chính trực nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồng không ai bịcưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình; đồng thời thể hiện bản chấtcủa quan hệ pháp luật dân sự Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham giacác quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác biệt vềhoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sựbất bình đẳng trong quan hệ dân sự Trong lĩnh vực luật hợp đồng, đặc biệt là ở giaiđoạn giao kết, nguyên tắc thiện chí được giải thích gần gũi với nguyên tắc

tự do ý chí, có nghĩa là việc xác lập hợp đồng và các điều kiện của nó phụ thuộc vào

ý chí của các bên Hơn nữa, ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia hợp đồngchỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện Chính vì vậy,pháp luật không thừa nhận những hợp đồng được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tựnguyện của một trong các bên chủ thể Trong giai đoạn thực hiện hợp

đồng, nguyên tắc này có thể không gắn với ý chí của các bên lúc đầu mà lại gắn với

sự công bằng về lợi ích giữa các bên [23, tr.250] Hoặc với việc chấp nhận sự thựchiện chủ yếu chứ không phải thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ của hợp đồng,thiện chí là sự thông cảm cho những thiếu sót khi thực hiện nghĩa vụ của đốiphương [15, tr.374] Đặc biệt sự vận dụng nguyên tắc này trong một số hoàn cảnhđặc thù có thể coi là tạo ra ngoại lệ cho nguyên tắc hiệu lực ràng buộc của hợpđồng, đó là trong trường hợp thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi [ 37, tr 61-72]

Đặc biệt trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị tàisản lớn đã có nhiều trường hợp các bên cố tình che giấu thông tin như thông tin vềquy hoạch sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai để thực hiện việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất dẫn đến rủi ro, tranh chấp phát sinh và khi đó Tòa án sẽcăn cứ vào tính trung thực của các bên để giải quyết vấn đề liên quan đến xác lậpquyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

Thứ ba: Nguyên tắc đảm bảo việc thực hiện hợp đồng và tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan

Khỏn 5 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân phải tự

chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự” Sau khi giao kết hợp đồng các bên sẽ bị ràng buộc thực hiện nghĩa vụ theo nội

dung đã ký kết, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng được hiểu đơn giản là “cam kếtphải được tôn trọng” và các bên trong quan hệ hợp đồng phải chịu mọi trách nhiệm

về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo hợp đồng và đượcđảm bảo việc thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế

Đối với quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do chịu sựđiều chỉnh bởi nhiều quy định pháp luật khác nhau vì vậy khi thực hiện hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đảm bảo các nghĩa vụ trong hợp đồng,tuân thủ quy định pháp luật dân sự mà còn đảm bảo việc thực hiện các quy định củapháp luật về đất đai như sử dụng đất đúng mục đích đã được cơ quan có thẩm quyềncông nhận, sử dụng đất hiệu quả, không lãng phí, hủy hoại đất, sử dụng đất phải điđôi với bảo vệ môi trường và đảm bảo quyền của bất động sản liền kề.

1.4 So sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngườinày sang người khác thông qua nhiều hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 3BLDS năm 2015) Như vậy, có thể thấy hiện nay có rất nhiều hình thức khác nhau

về chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên hình thức chuyển nhượng quyền sử dụngđất là hình thức phổ biến nhất và để thấy rõ được sự khác biệt giữa các loại hìnhchuyển quyền sử dụng đất, tác giả tiến hành so sánh:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các bên chuyển giao đất và chuyển giaoquyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đấttheo quy định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ luật dân sự vàpháp luật về đất đai Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuậnlợi cho sản xuất, đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc Nhà nước ghinhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp,khắc phục tình trạng đất đai manh mút, giảm thiểu số lượng thửa đất nhỏ, tăng diện tíchmỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tập trung canh tác và áp dụng khoa học kỹthuật, đầu tư, cải tạo đất đai từ đó tăng cao năng suất, chất lượng sản phẩm

Có thể thấy, chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều là cáchình thức chuyển quyền sử dụng đất Xét về bản chất, chuyển nhượng quyền sửdụng đất là việc hộ gia đình, cá nhân bán quyền sử dụng đất của mình cho ngườikhác để lấy một khoản tiền theo giá trị quyền sử dụng của mảnh đất đó, việc phátsinh quan hệ này làm chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng Cònchuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất nhưng có thể thỏa thuận với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để hoán đổiđất cho nhau và tiếp tục sử dụng đất Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đấtcác bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bù đắp khoản tiền chênh lệch về giá trịđất của các thửa đất chuyển đổi cho nhau, việc thực hiện quan hệ này làm chấm dứtquyền sử dụng đất của người sử dụng đối với thửa đất chuyển đổi và bắt đầu thiếtlập một quan hệ mới giữa người sử dụng đất và thửa đất nhận chuyển đổi.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền

sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặngcho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất là hìnhthức chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho không có đền bù, theo

đó bên tặng cho chấm dứt quyền sử dụng đối với thửa đất tặng cho và người đượctặng cho được quyền sử dụng đối với thửa đất mà không phải hoàn trả bất kỳ giá trịvật chất nào và bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất không phải thực hiện mộtnghĩa vụ gì đối với bên tặng cho Tuy nhiên, trong một số trường hợp hợp đồng tặngcho có điều kiện, nghĩa là bên tặng cho có thể yêu cầu bên tặng cho thực hiện mộthoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi được tặng cho, nhưng điều kiện đóxảy ra hay không lại phụ thuộc vào ý chí của người được tặng cho, thực hiện nghĩa

vụ trong hợp đồng tặng cho không ràng buộc đối với các bên

Còn trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã phân tích ở trên,bản chất là “đổi đất lấy tiền”, do đó khác với hợp đồng tặng cho thì hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính song vụ và có đền bù

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thừa kế quyền sử dụng đất Thừa

kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang

người thừa kế thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật.Quan hệ về thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh người có quyền sử dụng đất mất đi

và việc để lại quyền sử dụng đất cho những người khác được thực hiện thông qua dichúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật Thừa kế quyền sử dụng đất là hìnhthức chuyển quyền sử dụng đất nhưng không phát sinh trách nhiệm đền bù, nghĩa là

người nhận thừa kế không phải thực hiện nghĩa vụ đối với người để lại di sản vàđương nhiên khi phát sinh thừa kế thì quyền sử dụng đất của người để lại di sảncũng chấm dứt kể từ thời điểm người để lại di sản là quyền sử dụng đất chết Phápluật về thừa kế không quy định người được thừa kế phải là người trong hàng thừa kếtheo pháp luật mà chỉ quy định người được thừa kế được hưởng di sản thừa kế vàkhông phải thực hiện nghĩa vụ tài sản đối với phần tài sản được thừa kế, trừ trườnghợp thừa kế theo di chúc mà trong di chúc có ghi người được thừa kế phải thực hiệnnghĩa vụ nào đó cùng với việc nhận tài sản theo ý chí của người lập di chúc.

Có thể thấy chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất là các hìnhthức chuyển quyền sử dụng đất nhưng không nhằm mục đích là lấy về một khoảntiền nhất định khi chuyển giao quyền sử dụng đối với thửa đất đó Các hình thứcnày có thể phát sinh lợi nhuận (như chuyển đổi quyền sử dụng đất mà các bên phảithanh toán cho nhau khoản tiền chênh lệch về giá trị của các thửa đất chuyển đổi)hoặc có thể không phát sinh lợi nhuận (như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất)hoặc chỉ nhằm mục đích thuận lợi cho việc sử dụng đất (như chuyển đổi quyền sửdụng đất) Còn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất là nhằm mang về mộtkhoản tiền nhất định từ việc chấm dứt quyền sử dụng đất và đương nhiên hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền bù

1.5 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Hệ thống pháp luật là phạm trù thể hiện nội dung bên trong và hình thức thểhiện bên ngoài của pháp luật Nội dung bên trong của pháp luật là cơ cấu bên trongcủa nó, là mối liên hệ, sự liên kết giữa các yếu tố cấu thành pháp luật Pháp luật là

hệ thống quy tắc ứng xử của con người trong đời sống hàng ngày được hình thànhthông qua nhà nước, do vậy hình thức bên trong của pháp luật chính là mối liên hệ,

sự liên kết giữa các quy tắc xử sự đó Trong khoa học pháp lí, nội dung bên trongcủa pháp luật được đề cập bằng khái niệm hình thức cấu trúc của pháp luật Hìnhthức pháp luật là dáng vẻ bề ngoài, là dạng (phương thức) tồn tại của pháp luật Dựavào hình thức của pháp luật, người ta có thể thấy pháp luật tồn tại trong thực tế dướidạng nào, nằm ở đâu Hình thức bên ngoài của pháp luật cũng được tiếp cận trong

mối tương quan với nội dung của nó Nội dung của pháp luật là toàn bộ những yếu

tố tạo nên pháp luật, còn hình thức của pháp luật được hiểu là yếu tố chứa đựnghoặc thể hiện nội dung pháp luật Thực tiễn lịch sử cho thấy, pháp luật chủ yếu đượcthể hiện dưới những hình thức là tập quán pháp, tiền lệ pháp và văn bản quy phạmpháp luật

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh bởinhiều quy định pháp luật khác nhau từ luật chung đến luật chuyên ngành Trước hết

là Hiến pháp năm 2013 với sự khẳng định vững chắc về chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đã góp phần giữvững ổn định các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như điều tiết thịtrường bất động sản Tiếp đó, BLDS năm 2015 và BLTTDS năm 2015 hệ thống cácquy định liên quan về hợp đồng, chủ thể tham gia ký kết, thực hiện hợp đồng,nguyên tắc giao kết hợp đồng, hiệu lực hợp đồng, cơ chế giải quyết tranh chấp vàgiải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu

Đặc biệt, quy định pháp luật điều chỉnh trực tiếp quan hệ chuyển nhượngquyền sử dụng đất là Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.Hình thức, nội dung, chủ thể, điều kiện chuyển nhượng của các loại đất cụ thể, trình

tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết trongLuật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chínhphủ; Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ; Thông tư33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Nghịđịnh 148/2020/NĐ-CP ngày 20/12/2020 của Chính phủ

Bên cạnh đó, còn có quy định của các luật chuyên ngành khác bổ sung nhưLuật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở cũng quy định cụ thể về quyền và nghĩa

vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng, cung cấp một số bản hợp đồng mẫu

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trongnhững quyền tài sản được pháp luật ghi nhận và bảo hộ, được thực hiện thông quahợp đồng, mang tính chất song vụ và có tính đền bù

Thông qua chương này tác giả đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản

về quyền sử dụng đất, đặc điểm quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, đặc điểm và nguyên tắc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất của hộ gia đình, cá nhân Những vấn đề lý luận này là cơ sở nền tảng cho cácnội dung phân tích tại Chương 2 của luận văn

Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ

GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

2.1 Nội dung của Luật đất đai năm 2013 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hệ thống cácquy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề liên quan đến nguyên tắc, điều kiện, trình

tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó Luật đất đai năm 2013 và cácvăn bản hướng dẫn thi hành quy định trực tiếp, cụ thể về nội dung, hình thức, trình

tự, thủ tục về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Chủ thể giao kết của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu vàthống nhất quản lý, Nhà nước chỉ cho phép những chủ thể có nhu cầu sử dụng đấtmới được phép sử dụng đất nếu không sử dụng Nhà nước sẽ thu hồi giao cho ngườikhác nhằm quản lý có hiệu quả quỹ đất đai Theo đó, chỉ những người được Nhànước được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay có được quyền

sử dụng đất từ các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất mới là người sử dụng đấthợp pháp và những người này được quyền thực hiện việc chuyển nhượng thông quacác hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Điều kiện để người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Không phải tất cả các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp phápđều được thực hiện quyền chuyển nhượng Là một loại tài sản đặc biệt, có giá trịkinh tế lớn, vì vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không những phải đảmbảo những điều kiện chung mà còn phải thỏa mãn những điều kiện nhất định

Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyềndân sự và nghĩa vụ dân sự

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là tiền đề, điều kiện cần thiết đểcông dân có quyền, có nghĩa vụ; là thành phần không thể thiếu được của cá nhânvới tư cách chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, là một mặt của năng lực chủ thể.Khả năng có quyền và nghĩa vụ vẫn chỉ tồn tại là những quyền khách quan mà phápluật quy định cho các chủ thể Để biến những “khả năng” này thành các quyền dân

sự cụ thể cần phải có những điều kiện khách quan cũng như chủ quan Nội dung củanăng lực pháp luật dân sự phụ thuộc vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội trongnhững điều kiện lịch sử nhất định Những quyền dân sự của cá nhân được ghi nhận

ở rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau nhưng quan trọng nhất là Hiến pháp 2013

và được cụ thể hóa trong BLDS năm 2015 bao gồm: Quyền nhân thân không gắnliền với tài sản và quyền nhân thân gắn liền với tài sản; quyền sở hữu, quyền thừa kế

và quyền khác đối với tài sản; quyền tham gia giao dịch dân sự và có nghĩa vụ phátsinh từ quan hệ đó Như vậy, pháp luật cho phép và thừa nhận mỗi cá nhân là chủthể các quan hệ giao dịch dân sự nói chung và trong giao dịch chuyển nhượngquyền sử dụng đất nói riêng được quyền tham gia giao dịch và có nghĩa vụ phát sinh

từ giao dịch đó

Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự

và hoàn toàn tự nguyện

Đây là điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực Năng lực hành vidân sự được hiểu là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiệnquyền và nghĩa vụ dân sự Tư cách chủ thể của cá nhân chỉ đầy đủ, hoàn thiện, độclập khi họ có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, ngoài năng lực pháp luật dân sự vốn

là thuộc tính được pháp luật ghi nhận cho mọi cá nhân Nếu năng lực pháp luật dân

sự là tiền đề, là quyền dân sự khách quan của chủ thể thì năng lực hành vi là khảnăng hành động của chính chủ thể để tạo ra các quyền, thực hiện quyền và nghĩa vụcủa họ Ngoài ra, năng lực hành vi dân sự còn bao hàm cả năng lực tự chịu tráchnhiệm dân sự khi vi phạm nghĩa vụ dân sự

Người thành niên là người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sựđầy đủ, trừ trường hợp bị tuyên bố mất năng lực hành vi hoặc hạn chế năng lực hành

vi dân sự Pháp luật chỉ quy định độ tuổi tối thiểu mà không quy định độ tuổi tối đacủa những người có năng lực pháp luật dân sự đầy đủ Những người này có đầy đủ

tư cách chủ thể, toàn quyền tham gia vào quan hệ dân sự với tư cách là chủ thể độclập và tự chịu trách nhiệm về những hành vi do họ thực hiện Tại Điều 21 BLDSnăm 2015 quy định: Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diệntheo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện; Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủmười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theopháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợpvới lứa tuổi; Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập,thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, độngsản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được ngườiđại diện theo pháp luật đồng ý

Theo đó, trong giao dịch liên quan đến bất động sản mà cụ thể là trong quan

hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có trí não phát triển bình thường được quyền tự xáclập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp quyền sử dụng đất củangười chưa thành niên dưới sáu tuổi thì do người đại diện theo pháp luật thực hiệnviệc chuyển nhượng; trường hợp quyền sử dụng đất của người chưa thành niên từsáu tuổi đến dưới mười tám tuổi thì khi thực hiện việc chuyển nhượng phải được sựđồng ý của người đại diện theo pháp luật Đối với hộ gia đình khi tham gia hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được tất cả thành viên trong hộ từ

đủ 15 tuổi trở lên đồng ý và ký vào hợp đồng

Như vậy, khi tham gia giao quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất mà phải đảm bảo về điều kiện năng lực pháp luật và năng lực hành vi củachủ thể ký kết hợp đồng Ngoài ra, về ý chí của người chuyển nhượng quyền sửdụng đất là hoàn toàn tự nguyện, không bị bất cứ ràng buộc, tác động khách quannào Pháp luật đã ghi nhận trường hợp người tham gia giao dịch mà không tựnguyện, bị lừa dối, nhầm lẫn, đe dọa thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu

Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người sử dụng hợp pháp đối với thửa đất chuyển nhượng

Về nguyên tắc, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bênchuyển nhượng trước hết phải là chủ thể sử dụng đất hợp pháp Nhà nước traoquyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như quyết địnhgiao đất, quyết định cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Do đó, chỉ nhữngchủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc có được quyền sử dụng đất hợppháp thông qua các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì mới được phép thựchiện quyền chuyển nhượng

Tư cách chủ thể của bên chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền xác nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Chính vì vậy, khi quy định vềthời điểm và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật đất đai buộc bêntiến hành phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong một sốtrường hợp Luật đất đai cũng cho phép người chưa có giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cũng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể: Trường hợptất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoàikhông thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại ViệtNam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượngquyền sử dụng đất thừa kế theo đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyểnnhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải được Luật đất đai cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, những chủ thể được phép chuyểnnhượng quyền sử dụng đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân trong nước, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế Như vậy, hộ gia đình, cá nhân là chủthể được pháp luật cho phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các chủ thể này có quyền giao dịch khi sử dụng đất theo các hình thức: được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà không được miễn tiền sử dụng đất; côngnhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không được miễntiền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất không bị hạn chế “quyền định đoạt”

Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng ngoàiviệc đáp ứng các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế “quyền định đoạt

“Quyền định đoạt” của bên chuyển nhượng bị hạn chế trong các trường hợp do phápluật quy định hoặc do thỏa thuận Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 188, Điều

192, Điều 194 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạtbao gồm: các chủ thể bị kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án; hộ giađình, cá nhân sử dụng đất đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêmngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ; hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu rừng phònghộ; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theochính sách hỗ trợ của Nhà nước;

Ngoài trường hợp này, tuy Luật đất đai năm 2013 không đề cập đến, nhưngthực tiễn cho thấy, chủ thể sử dụng đất còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quyđịnh chung của Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể: trongtrường hợp quyền sử dụng đất đang bị thế chấp mà các bên không có thỏa thuận vềviệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên thế chấp không được chuyển nhượngquyền sử dụng đất đang thế chấp

2.1.1.2 Điều kiện để người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cũng như người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất là hộ gia đình, cá nhân khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất trước hết phải có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự vàhoàn toàn tự nguyện Luật đất đai năm 2013 quy định những trường hợp cụ thểkhông được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định trường hợp không được nhậnchuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cánhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phépchuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; Tổ chức kinh tế không được nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụngcủa hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theoquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt; Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; Hộ gia đình, cá nhânkhông được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nôngnghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khuphục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừngphòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Đối với trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyềnnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở, trừ trường hợp đấtnằm trong các dự án phát triển nhà ở Đối với các loại đất khác thì chỉ được nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khuchế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Người không đủ điều kiện nhận chuyểnnhượng dự án bất động sản không có quyền nhận chuyển nhượng trong dự án đầu tưxây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trìnhxây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô, bán nền [31, Điều 169]

2.1.2 Đối tượng chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Đối tượng chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa hộ gia đình, cá nhân là quyền sử dụng đất, một quyền tài sản được BLDS năm

2015 ghi nhận Tuy nhiên không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đốitượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ những quyền sửdụng đất nào được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm chuyển nhượng và đảm

bảo các điều kiện nhất định mới trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiệnchuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yếu tố sau: có Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đainăm 2013); đất không tranh chấp; trong thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng đấtkhông bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Như vậy, quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch chuyển nhượng trước hếtphải được công nhận hợp pháp dưới dạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừtrường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nướcngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tạiViệt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượngquyền sử dụng đất thừa kế

Thứ hai: Quyền sử dụng đất không có tranh chấp Đây là vấn đề đang gâynhiều khó khăn cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệnnay Bởi lẽ, hiểu thế nào là “đất đang có tranh chấp” hay nói cách khác “tranh chấpđất đai” là như thế nào? Những dạng tranh chấp nào được xem là tranh chấp đấtđai? Những tranh chấp liên quan đến đất đai có được xem là tranh chấp đất đai haykhông thì Luật đất đai chưa có quy định rõ ràng về vấn nội dung này

Tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 định nghĩa: Tranh chấp đất đai

là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bêntrong quan hệ đất đai Có thể thấy nội dung tranh chấp trong khái niệm này đượcxác định là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bao gồm tranh chấp xác định

ai là người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, mục đích sửdụng hoặc quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất (các tranh chấpphổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quannhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người

sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi

lại đất hoặc chủ cũ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sửdụng đất cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng).Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một khái niệm rất rộng, sựquy định thiếu cụ thể này đã dẫn đến tình trạng khó xác định thế nào là tranh chấpđất đai Hiện nay có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai như: “Tranh chấp đất đai

là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa cácchủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” [21, tr 455 ] hay: “Tranh chấpđất đai là sự mẫu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể (sử dụng đất) trong việc xác định

ai là người có quyền sử dụng đối với một hoặc những thửa đất nhất định… tranhchấp đất đai có thể bao hàm cả các tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hànhchính” [36, tr 357 - 358] Mặc dù vậy, các định nghĩa nêu trên vẫn chưa chỉ ra nộihàm, bản chất của tranh chấp đất đai

Xét về chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai là tranhchấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhưng lại được phát sinh “giữahai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”, mà các bên trong quan hệ đất đai khôngchỉ bao gồm giữa những người sử dụng đất mà còn bao gồm các cơ quan Nhà nướcvới tư cách là đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý hành chính trong lĩnh vực đấtđai Do vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai được hiểu là tất cả các bên trong quan hệđất đai, không chỉ giới hạn ở người sử dụng đất

Ngoài việc các quy định về chủ thể tranh chấp và nội dung tranh chấp đấtđai thì thời điểm xác định có tranh chấp đất đai là điều kiện của việc chuyển nhượngquyền sử dụng đất cũng là một vấn đề cần làm rõ Pháp luật hiện hành không bắtbuộc các bên phải thực hiện thủ tục xác nhận tình trạng “đất có tranh chấp” trướckhi tiến hành giao dịch, cũng không quy định thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai

là cơ sở để xác định vi phạm điều kiện chuyển quyền Do đó, đã xảy ra tình trạng lợidụng điều kiện “tranh chấp đất đai” gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc tạithời điểm đó quyền sử dụng đất đang thuộc một đối tượng cụ thể, nhưng khả năngđịnh đoạt chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng này có thể bị ảnh hưởngbởi tình trạng kiện tụng tranh chấp Bởi vì, để đảm bảo quyền và lợi ích

chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời tránh tình trạng tranh chấp

về sau pháp luật không cho phép chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang cótranh chấp Luật đất đai năm 2013 quy định khi có tranh chấp khuyến khích các bên

tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBNDcấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Trường hợp đã hòa giải tại UBND cấp xã

mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩmquyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Trường hợp các bên có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhaunhưng sau đó tự hòa giải và không có đơn gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vềgiải quyết tranh chấp đất đai thì có được xem là đất đang có tranh chấp hay không?

Về mặt thực tiễn tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bênđương sự Về mặt pháp lý tranh chấp đất đai phải được giải quyết thông qua conđường tố tụng Do đó, chúng ta vẫn phải hiểu rằng chỉ khi nào một bên gửi đơn yêucầu giải quyết tranh chấp đất đai đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấpmới được coi là đất có tranh chấp Và khi đó, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyềnchuyển nhượng đối với thửa đất đang có tranh chấp

Vì vậy, chỉ khi nào quyền sử dụng đất đảm bảo yếu tố không có tranh chấpmới đủ điều kiện để đưa vào giao dịch chuyển nhượng

Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Căn

cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự, đây là một trong những biện pháp khẩncấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyếtđịnh có hiệu lực pháp luật Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc

cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khác cóquyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện phápkhẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án Căn cứ pháp luật thi hành án dân sự, biệnpháp kê biên tài sản được áp dụng khi người phải thi hành án phải thi hành nghĩa vụtrả tiền theo bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật và mặc dù người này có điềukiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành Việc áp dụng biện pháp

kê biên tài sản nhằm đảm bảo thực thi bản án/quyết định của Tòa án đã có hiệu lựcpháp luật

Thứ tư: Quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Tại Điều 125, 126Luật đất đai năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhânđối với các loại đất như sau: Thời hạn sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là lâudài; Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ giađình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2,điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Thời hạncho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Do đó,khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãnđiều kiện trong thời hạn sử dụng đất đã được nhà nước giao đất, công nhận quyền sửdụng đất, cho thuê đất.

2.1.3 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân

Hình thức của hợp đồng là sự biểu hiện nội dung của hợp đồng ra bênngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnthấy rõ được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng xác lập, thỏa thuận, ghinhận rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

Hình thức của hợp đồng không chỉ là hình thức thể hiện nội dung của hợpđồng mà còn là những thủ tục mà pháp luật quy định bắt buộc các bên giao kết hợpđồng phải tuân thủ khi giao kết một số loại hợp đồng như phải có công chứng,chứng thực…[38, tr.48 ]

Tại Điều 502 BLDS năm 2015 quy định về hình thức hợp đồng về quyền sửdụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộluật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Việc công chứng,

chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; …