Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm thủ đô hà nội TT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI NGUYỄN DƯ MINH ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH MÃ SỐ: 62.58.01.06 TĨM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH Hà Nội - 2021 Luận án hồn thành Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS KTS Lê Trọng Bình TS KTS Trần Thị Lan Anh Phản biện 1: PGS TS Trần Trọng Phương Phản biện 2: PGS TS Hoàng Vĩnh Hưng Phản biện 3: TS Nguyễn Xuân Hinh Luận án bảo vệ trước Hội đồng đánh giá Luận án Tiến sĩ cấp trường Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Vào hồi…….giờ……., ngày …… tháng …… năm 2021 Luận án tìm tại: - Thư viện Quốc gia; - Thư viện Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài PPĐCĐ việc góp đất cách tự nguyện từ chủ sở hữu đất, điều chỉnh thuộc tính quản lý sử dụng đất phân bổ lại đất đai cho chủ sở hữu đất ban đầu triển khai ĐTXD Phương pháp áp dụng công tác quản lý PTĐT đảm bảo tham gia xuyên suốt người sử dụng đất tồn q trình ĐTXD nhiều quốc gia giới áp dụng Tại Hàn Quốc, PPĐCĐ áp dụng nhiều để hình thành KĐTM; Nhật Bản áp dụng để cải tạo, chỉnh trang KĐT hữu tái thiết, xây dựng lại sau thảm họa, thiên tai; Đài Loan, để khai thác hiệu quỹ đất khu trung tâm thị; Đức, biện pháp để thực thi QHĐT Hiện nay, nhiều quốc gia Brazil, Bhutan, Mongolia, Indonesia, Thailand, Nepal, Phillipine nghiên cứu, áp dụng PPĐCĐ quản lý PTĐT nói chung triển khai dự án ĐTXD KĐT nói riêng Tại thị trung tâm Thủ Hà Nội, nhiều KĐTM hình thành phát triển góp phần cải thiện điều kiện sống, sản xuất, giải trí người dân thay đổi diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy số tồn như: thiếu chế hiệu bảo đảm tham gia trực tiếp người sử dụng đất triển khai dự án ĐTXD KĐT; thiếu chế hiệu huy động nguồn lực đất đai chỗ; lợi ích chưa chia sẻ hài hòa chủ thể liên quan Những tồn dẫn tới hệ lụy việc ĐTXD bị chậm, khiếu kiện người sử dụng đất gây căng thẳng xã hội; nhiều khu vực không thu hồi thỏa thuận đất đai không thành làm mỹ quan đô thị Từ vấn đề nêu trên, việc nghiên cứu Áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội việc làm cần thiết Nghiên cứu góp phần xây dựng sở khoa học cho việc đưa vào áp dụng biện pháp quản lý PTĐT mới, thực tiễn kiểm nghiệm nhiều quốc gia, giải bất cập tồn Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu tìm hiểu PPĐCĐ gồm: thuật ngữ, khái niệm, chế vận hành, phạm vi áp dụng, điều kiện áp dụng ưu, nhược điểm; chọn lọc nội dung PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT giới cho bối cảnh Việt Nam; - Nghiên cứu áp dụng chế PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu a) Đối tượng nghiên cứu: phương thức khiển khai dự án ĐTXD KĐT sở áp dụng chế PPĐCĐ giới b) Phạm vi nghiên cứu: dự án ĐTXD KĐT xác định theo đồ án QHPK khu vực đô thị trung tâm Thủ Hà Nội Trong cụ thể theo QHPK khu vực nội đô mở rộng khu vực chuỗi đô thị, vành đai xanh, nêm xanh, khu vực q trình thị hóa, để xem xét áp dụng chế Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp phân tích; Phương pháp so sánh, đối chiếu; Phương pháp thống kê; Phương pháp đánh giá SWOT; Phương pháp dự báo Nội dung nghiên cứu Luận án gồm nội dung nghiên cứu sau: - PPĐCĐ việc triển khai dự án ĐTXD KĐT áp dụng PPĐCĐ; - Đánh giá việc triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội theo phương thức dự án có áp dụng PPĐCĐ; - Cơ sở lý thuyết, pháp lý thực tiễn áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT; - Nghiên cứu yếu tố tác động áp dụng PPĐCĐ gồm bối cảnh thể chế, điều kiện kinh tế, xã hội máy quản lý; - Áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội gồm: (i) áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ; (ii) lựa chọn khu vực dự án áp dụng; (iii) quy trình triển khai dự án; (iv) áp dụng thí điểm dự án cụ thể Các kết nghiên cứu đóng góp luận án - Tổng hợp, đánh giá chọn lọc đặc điểm PPĐCĐ biện pháp áp dụng phương pháp triển khai dự án ĐTXD KĐT giới; - Nêu chế thực Việt Nam áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ; - Đề xuất biện pháp áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ triển khai dự án; - Đề xuất loại hình dự án, nhóm tiêu chí đánh giá dự án áp dụng quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Luận án có ý nghĩa khoa học sau: - Luận án góp phần bổ sung, hồn thiện lý luận vai trò trách nhiệm người sử dụng đất việc đóng góp tham gia với Nhà nước, nhà đầu tư để PTĐT; - Luận án góp phần bổ sung, hồn thiện lý luận quy trình triển khai dự án ĐTXD KĐT với tham gia người sử dụng đất Luận án có tính thực tiễn sau: - Những nội dung nghiên cứu PPĐCĐ giới tài liệu nghiên cứu tham khảo cho nhà quản lý, nhà đầu tư, tổ chức tư vấn, tài liệu tiếng Việt PPĐCĐ chưa có nhiều; - Kết phân tích luận án hệ thống VBQPPL quy định pháp lý cho phép bên góp QSDĐ điều chỉnh QSDĐ triển khai dự án Những kiến nghị, đề xuất Luận án sở để quan quản lý Nhà nước xem xét, định việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hướng tới việc thức quy định PPĐCĐ hệ thống pháp luật Việt Nam; - Luận án đưa quy trình triển khai dự án cụ thể với tham gia người sử dụng đất thơng qua quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ Các khái niệm, thuật ngữ Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị/ quy hoạch xây dựng; Chuyển quyền sử dụng đất; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; Dự án điều chỉnh đất; Điều chỉnh quyền sử dụng đất; Giá đất; Giá trị quyền sử dụng đất; Hoạt động xây dựng; Nhà nước thu hồi đất; Người sử dụng đất; Phương pháp điều chỉnh đất; Thuộc tính quản lý sử dụng đất; Thửa đất; Triển khai dự án Cấu trúc luận án Luận án gồm phần Mở đầu, Nội dung Kết luận, kiến nghị Trong đó, phần Nội dung gồm chương: Chương I (40 trang): Tổng quan PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT; Chương II (52 trang): Cơ sở khoa học áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT; Chương III (41 trang): Áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội NỘI DUNG CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PPĐCĐ TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐTXD KĐT 1.1 Phương pháp điều chỉnh đất a) Quá trình hình thành phát triển PPĐCĐ PPĐCĐ có nguồn gốc xuất phát từ việc tập trung đất nông nghiệp để hướng tới quản lý sử dụng đất hiệu Tuy nhiên, đến việc áp dụng PPĐCĐ chủ yếu phục vụ quản lý PTĐT b) Khái niệm PPĐCĐ “The Land Readjustment” thuật ngữ tiếng Anh giới đồng thuận sử dụng từ năm 1979 Đài Loan Trong Luận án này, thuật ngữ tiếng Việt “Land Readjustment” sử dụng “phương pháp điều chỉnh đất” PPĐCĐ hiểu sau: “Phương pháp điều chỉnh đất việc thu gom, góp đất cách tự nguyện từ chủ sở hữu đất; điều chỉnh thuộc tính quản lý sử dụng đất; phân bổ lại đất đai cho chủ sở hữu đất ban đầu.” c) Quy trình nội dung PPĐCĐ Thứ nhất, việc góp đất, gom đất từ chủ sở hữu đất cách tự nguyện Thứ hai, điều chỉnh thuộc tính quản lý sử dụng đất (vị trí, hình dáng, kích thước, chức ) Thứ ba, phân bổ lại đất cho chủ sở hữu đất ban đầu d) Đặc điểm PPĐCĐ Thứ nhất, phát triển quỹ đất xây dựng nhà Thứ hai, người sử dụng đất nhận lợi ích phù hợp từ việc ĐTXD Thứ ba, trì ổn định cộng đồng dân cư Thứ tư, sử dụng hiệu đất đai Thứ năm, PPĐCĐ giúp Hình 1.2: Trình tự 03 bước phát triển hệ thống sở hạ điều chỉnh đất tầng khu vực Thứ sáu, quy trình triển khai gồm nhiều bước đòi hỏi thời gian để bên tham gia Thứ bảy, trì quyền sở hữu đất đai Thứ tám, giảm thiểu chi phí bồi thường, GPMB Thứ chín, quản lý thị thuận lợi 1.2 Triển khai dự án ĐTXD KĐT áp dụng PPĐCĐ giới a) Mục tiêu phạm vi áp dụng Về mục tiêu áp dụng: Phát triển khu vực đô thị mới; Cải tạo, chỉnh trang đô thị hữu; Nâng cấp sở hạ tầng đô thị; Tái thiết đô thị sau thảm họa, thiên tai Về phạm vi áp dụng: Khu đất đô thị chưa sử dụng; Khu dân cư hữu không đáp ứng yêu cầu sinh hoạt, sản xuất quản lý PTĐT; Khu vực ngoại thị hóa khu ổ chuột; Khu trung tâm đô thị cần thiết nâng cấp, phát triển mới; Khu vực đầu mối giao thông cần thiết phải nâng cấp, kết hợp phát triển khu chức đô thị; khu vực bị thiệt hại cho thiên tai, thảm họa b) Loại hình dự án áp dụng PPĐCĐ Dự án điều chỉnh đất thuật ngữ dự án ĐTXD (có thể xây dựng cơng trình riêng lẻ KĐT) thực PPĐCĐ Cách gọi nhằm phân loại với dự án áp dụng chế đất đai khác (như thu hồi đất chuyển nhượng đất đai) c) Quy trình triển khai dự án áp dụng PPĐCĐ Bốn giai đoạn gồm: (i) Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi; (ii) Giai đoạn nghiên cứu khả thi; (iii) Giai đoạn thi công xây dựng; (iv) Giai đoạn kết thúc xây dựng Ba hoạt động PPĐCĐ cụ thể giai đoạn là: (i) gom góp đất; (ii) điều chỉnh thuộc tính quản lý sử dụng đất; (iii) phân bổ lại đất đai d) Điều kiện thực (i) Sự đồng thuận chủ sở hữu đất (ii) Triển khai dự án phải đáp ứng nhu cầu cộng đồng dân cư (iii) Có hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch (iv) Có ủng hộ, tâm trị quyền cấp đ) Những lợi ích thực dự án theo PPĐCĐ Xây dựng phát triển sở hạ tầng đô thị đại Xã hội hóa ĐTXD KĐT Quản lý sử dụng hiệu đất thị e) Những khó khăn thực dự án áp dụng PPĐCĐ Xác định tỷ lệ góp đất đạt đồng thuận Vấn đề liên quan đến mảnh đất nhỏ Thời gian thương lượng kéo dài Cần hỗ trợ từ Nhà nước việc xây dựng khung thể chế để giải tình khơng đồng thuận hỗ trợ tài 1.3 Đánh giá việc triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội theo PPĐCĐ a) Vai trị, vị trí tình hình ĐTXD KĐT thị trung tâm Thủ đô Hà Nội Đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội trung tâm trị hành chính, kinh tế, văn hóa, lịch sử, dịch vụ, y tế, đào tạo chất lượng cao Thành phố Hà Nội nước Sau 30 năm đổi mới, hình thành nhiều KĐT đại tồn số hạn chế Luận án đánh giá thực trạng ĐTXD KĐT theo đặc điểm PPĐCĐ b) Sự tham gia người sử dụng đất ĐTXD KĐT: khơng có dự án ĐTXD KĐT thực theo hình thức người sử dụng đất tham gia góp đất thực dự án đầu tư c) Huy động khai thác sử dụng nguồn lực đất đai đầu tư xây dựng khu đô thị Cơ chế thu hồi đất thỏa thuận đất đai đòi hỏi phải giành khoản kinh phí lớn cho cơng tác đền bù, bồi thường, GPMB, tạo nên gánh nặng tài làm giảm hiệu đầu tư Trong đó, chưa có chế phù hợp để huy động nguồn lực đất đai chỗ phục vụ cho công tác ĐTXD d) Chia sẻ lợi ích bên liên quan Chưa hài hịa lợi ích người sử dụng đất (mất đất, sinh kế…), nhà đầu tư (khó khăn phải thương lượng) Nhà nước (chi phí đền bù, GPMB cao) 1.4 Các đề tài nghiên cứu khoa học, luận án, hội thảo khoa học Việt Nam có liên quan Đã có số đề tài chế góp QSDĐ thực dự án đầu tư cho thấy chế tương đồng với PPĐCĐ giới Nghiên cứu UBND thành phố Hà Nội JICA có đề cập khuyến nghị việc áp dụng PPĐCĐ Hà Nội chưa đưa cách thức triển khai Hội thảo quốc tế PPĐCĐ năm 2014, 2015 thống việc cần thiết áp dụng PPĐCĐ vào Việt Nam 1.5 Những vấn đề cần nghiên cứu - Xây dựng sở khoa học để áp dụng chế tương đồng với PPĐCĐ việc triển khai dự án ĐTXD KĐT phù hợp với bối cảnh thể chế Việt Nam điều kiện kinh tế - xã hội Thủ đô Hà Nội; - Đề xuất loại hình dự án biện pháp đánh giá phù hợp dự án để áp dụng chế tương đồng với PPĐCĐ; - Quy trình triển khai dự án ĐTXD KĐT với chế tương đồng với PPĐCĐ bối cảnh đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội CHƯƠNG II CƠ SỞ KHOA HỌC ÁP DỤNG PPĐCĐ TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐTXD KĐT 2.1 Cơ sở lý thuyết áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT a) Quy hoạch quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị QHĐT giúp khai thác sử dụng tiết kiệm, hiệu đất đô thị, tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan thị, hệ thống cơng trình HTKT, cơng trình HTXH nhà b) Quản lý khai thác hiệu đất thị Việc góp đất PPĐCĐ có mục đích tương tự tích tụ tập trung đất đai cho phát triển nông nghiệp Việc điều chỉnh lại đất đai nhằm mục đích hướng tới hình thành lô đất với điều kiện thuận lợi cho quản lý gia tăng giá trị sử dụng c) Vai trò của cộng đồng đầu tư phát triển đô thị Cộng đồng mà cụ thể người dân có trách nhiệm đóng góp 11 vào chế chuyển đổi nhà cũ nhà Dự án Góp đất để mở đường Long Biên, Hà Nội, thực với đề xuất mở rộng hai ngõ cách thuyết phục hộ dân góp đất góp tiền c) Kinh nghiệm quốc tế mơ hình liên danh chủ sở hữu đất Tại Nhật Bản Hàn Quốc, khu vực tư nhân việc chủ sở hữu và/ thuê đất hình thành Liên danh để triển khai DAĐCĐ phổ biến d) Kinh nghiệm quốc tế chuyển đổi quyền sở hữu đất Nhật Bản, Hàn Quốc cho phép, DAĐCĐ, người chủ sở hữu đất đóng góp đất để thực dự án nhận lại diện tích sàn cơng trình xây dựng đ) Kinh nghiệm quốc tế hệ thống tiêu chí quản lý dự án Ba nhóm tiêu chí, cụ thể: (i) Nhóm tiêu chí yếu tố xã hội; (ii) Nhóm tiêu chí đất đai; (iii) Nhóm tiêu chí tài 2.4 Những yếu tố tác động áp dụng PPĐCĐ Việt Nam a) Bối cảnh chế Tại Việt Nam, người dân sở hữu “quyền sử dụng đất” Do đó, việc vận dụng quy định góp vốn QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT nhằm đạt kết tương tự PPĐCĐ cần có điều chỉnh định đến cách thức thực dự án b) Điều kiện kinh tế, xã hội Những dự án thất bại không đạt đồng thuận người dân cho thấy vấn đề nhận thức xã hội yếu tố quan trọng tác động tới việc triển khai thực tế c) Bộ máy quản lý Việc đề xuất giải pháp áp dụng PPĐCĐ ĐTXD KĐT cần thiết có chế linh hoạt để đảm bảo phối hợp đồng bộ, hợp lý quan Thành phố Hà Nội 12 CHƯƠNG III: ÁP DỤNG PPĐCĐ TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐTXD KĐT TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI 3.1 Quan điểm, mục tiêu nguyên tắc áp dụng a) Quan điểm - Đảm bảo hài hịa lợi ích người sử dụng đất, nhà đầu tư Nhà nước triển khai dự án ĐTXD KĐT; - Đảo bảo phát triển trì ổn định cộng đồng dân cư hữu; - Quản lý sử dụng hiệu quỹ đất xây dựng đô thị khu vực đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội; - Đẩy mạnh việc triển khai dự án ĐTXD KĐT để cụ thể hóa nội dung QHPK QHCXD Thủ đô Hà Nội duyệt; - Tuân thủ trình tự, thủ tục triển khai dự án ĐTXD KĐT theo quy định pháp luật hành b) Mục tiêu - Tăng cường vai trò tham gia giám sát người sử dụng đất triển khai dự án ĐTXD KĐT; - Thúc đẩy xã hội hóa hoạt động ĐTXD KĐT; - Hạn chế trường hợp mà Nhà nước phải thực thu hồi đất triển khai dự án ĐTXD KĐT; - Cắt giảm thủ tục hành quản lý sử dụng đất triển khai dự án ĐTXD KĐT c) Nguyên tắc - Áp dụng bước, có lộ trình từ dự án xác định QHPK định hướng phát triển nhiều KĐT, nơi có mật độ xây dựng cịn thấp dự báo có tốc độ thị hóa nhanh; - Áp dụng từ dự án có quy mơ nhỏ tới dự án có quy mơ lớn; - Áp dụng từ dự án đáp ứng mục tiêu cộng đồng tới dự án với mục tiêu thương mại; 13 - Áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ để triển khai dự án ĐTXD KĐT; - Áp dụng chủ thể có QSDĐ hợp pháp theo quy định pháp luật; - Chỉ thực đa số người sử dụng đất khu vực dự án đồng thuận; thiểu số người sử dụng đất cịn lại có trách nhiệm thực theo dự án phê duyệt; - Nhà nước có trách nhiệm thu hồi đất thiểu số người sử dụng đất không đồng thuận để đảm bảo phục vụ mục đích chung triển khai dự án 3.2 Áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ a) Thành lập doanh nghiệp để triển khai dự án Người sử dụng đất dùng vốn góp QSDĐ để nhà đầu tư lập doanh nghiệp làm pháp nhân chịu trách nhiệm triển khai dự án UBND thành phố Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư chấp thuận chủ đầu tư doanh nghiệp thành lập b) Phương án góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ UBND thành phố Hà Nội quy định nội dung phương án góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ bao gồm: bổ sung phần vẽ xác định khu vực lô đất sử dụng để góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ; phần tài liệu thuyết minh chi tiết vấn đề liên quan tới lô đất sử dụng để góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ Thực việc thẩm định phương án góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ trình thẩm định dự án theo quy định pháp luật xây dựng UBND thành phố Hà Nội chấp thuận phương án góp QSDĐ điều chỉnh QSDĐ làm sở cho bên thực c) Thực bồi thường, GPMB, giao đất cho thuê đất Người sử dụng đất bàn giao đất cho doanh nghiệp chủ đầu tư dự án để tiến hành GPMB (nếu có) thi cơng xây dựng Đối với phần diện tích mà người sử dụng đất khơng tham gia góp vốn 14 QSDĐ, UBND thành phố Hà Nội tổ chức thực việc bồi thường, thu hồi đất theo quy định hành d) Điều chỉnh lại giấy chứng nhận QSDĐ hoàn thành xây dựng Sở Tài nguyên Môi trường cập nhật hồ sơ địa theo thực tế ĐTXD dự án Nhà nước hỗ trợ việc khơng thu khoản phí liên quan việc thay đổi giấy chứng nhận QSDĐ đ) Lấy ý kiến chủ thể có liên quan UBND thành phố Hà Nội quy định việc lấy ý kiến theo hai nhóm: (1) đối tượng chịu tác động dự án; (2) đối tượng có thẩm quyền định phê duyệt dự án Đối với Nhóm 1: nội dung lấy ý kiến thực theo quy định pháp luật hành Đối với Nhóm 2: nội dung lấy ý kiến bao gồm toàn nội dung đồ án QHCT 1/500 BCNCKT dự án Việc đạt tỷ lệ đồng thuận thực theo chế lấy ý kiến đa số người sử dụng góp vốn QSDĐ hình thành doanh nghiệp chủ đầu tư dự án 3.3 Lựa chọn dự án áp dụng a) Loại hình dự án áp dụng Xác định khu vực áp dụng: thuộc nhóm QHPK ngồi vành đai dự kiến có tốc độ thị hóa cao tập trung nhiều dự án ĐTXD KĐT gồm: S1, S2, S3, S4, S5, N1, N2, N3, N4, N5, N6, N7, N8, N9, N10 N11 Các khu vực đáp ứng với quan điểm, mục tiêu nguyên tắc áp dụng gồm: (i) Khu vực nâng cấp hạ tầng đô thị; (ii) Khu vực làng đô thị hóa; (iii) Khu vực đầu mối giao thơng có kết hợp phát triển KĐT Xác định mục tiêu dự án: (i) Dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; (ii) Dự án nâng cấp hạ tầng đô thị; (iii) Dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp; (iv) Dự án xây dựng đầu mối giao thông kết hợp phát triển khu đô thị (mô hình TOD) 15 Bảng 3.1: Đề xuất loại hình dự án đầu tư xây dựng áp dụng thí điểm Cơ sở xem xét Khu vực đầu tư Mục tiêu đầu tư Quy mô áp dụng Nội dung Lựa chọn khu vực sau thuộc QHPK S1, S2, S3, S4, S5, N1, N2, N3, N4, N5, N6, N7, N8, N9, N10 N11: - Khu vực nâng cấp hạ tầng đô thị; - Khu vực làng đô thị hóa; - Khu vực đầu mối giao thơng có kết hợp phát triển KĐT - Dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; - Dự án nâng cấp hạ tầng đô thị; - Dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp; - Dự án xây dựng đầu mối giao thông kết hợp phát triển khu thị (mơ hình TOD) Theo quy mơ dự án xác định đồ án QHPK Quan điểm/ Mục tiêu/ Nguyên tắc - Quan điểm: áp dụng bước, có lộ trình từ dự án xác định QHPK định hướng phát triển nhiều KĐT, mật độ xây dựng trạng thấp dự báo có tốc độ thị hóa nhanh; Quản lý sử dụng hiệu đất thị; cụ thể hóa QHPK; phát triển ổn định cộng đồng dân cư hữu; - Mục tiêu: thúc đẩy xã hội hóa; hạn chế trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất - Ngun tắc: Áp dụng có lộ trình từ khu vực nội đô mở rộng; khu vực người dân có QSDĐ hợp pháp - Quan điểm: Hài hịa lợi ích bên; - Mục tiêu: Tăng cường tham gia cộng đồng; - Nguyên tắc: áp dụng từ dự án đáp ứng mục tiêu cộng đồng Cơ sở pháp lý áp dụng Vận dụng quy định: - Góp vốn quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh (các Điều 73, 146 179 Luật Đất đai); - Góp quyền sử dụng đất điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư (Điều 49a Nghị định số 43/2014/NĐCP bổ sung khoản Điều 34 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung) - Áp dụng từ dự án quy mơ nhỏ đến dự án có quy mơ lớn b) Tiêu chí đánh giá phù hợp dự án Những tiêu chí cụ thể cần xem xét, sửa đổi, bổ sung gồm: - Tình trạng pháp lý lơ đất: đánh giá khả góp QSDĐ - Quy mơ diện tích đất: đánh giá khả góp QSDĐ - Giá trị thương mại tiềm ô đất: đánh giá sơ phù hợp ô đất dự kiến áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ đất giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi 16 Cách tính tốn sau: Yo = Eo / Ao Trong đó: Yo số đánh giá giá trị thương mại tiềm lô đất (Yo > biểu thơng tin khu vực dự án có tiềm để áp dụng); Eo giá đất trung bình lô đất sau thực dự án; Ao giá đất trung bình lơ đất trước thực dự án - Giá trị thương mại ô đất theo phương án điều chỉnh đất: đánh giá tính hiệu kinh tế phương án góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ đất, trong giai đoạn lập, thẩm định, phê duyệt dự án Cách tính toán sau: α = Eo eo / Ao ao Trong đó: α số đánh giá giá trị thương mại theo phương án điều chỉnh đất (α >1 biểu phương án góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ đất có hiệu kinh tế) Eo tổng giá trị ô đất sau dự án; eo giá đất trung bình lơ đất sau thực dự án; Ao tổng giá trị lô đất trước thực dự án; ao giá đất trung bình lơ đất trước thực dự án - Nhu cầu đầu tư ý kiến cộng đồng, người dân: đánh giá yêu cầu đáp ứng nhu cầu cộng đồng đạt đồng thuận người dân có tính khả thi cao triển khai thực 3.4 Quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ Điều chỉnh số bước giai đoạn triển khai dự án (Hình 3.4) 3.5 Áp dụng thí điểm dự án “Khu nhà IEC” a) Nguyên tắc thực thí điểm Thí điểm ngun tắc mơ bao gồm: đánh giá phù hợp dự án với tiêu chí quản lý dự án đề xuất; đánh giá tính hiệu kinh tế giải pháp thí điểm 17 Hình 3.4: Quy trình triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ Hà Nội áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ b) Mô tả chung dự án chọn thí điểm Dự án Khu nhà IEC có quy mơ 21.015m2 Cơng ty CP Đầu tư xây dựng Cơ điện IEC làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 18 khoảng 1.293 tỷ đồng; ô đất ký hiệu B3-2 thuộc QHPK thị S5, huyện Thanh trì, Hà Nội Đây dự án đầu tư nhà xã hội cao tầng kết hợp dịch vụ, thương mại nhà thấp tầng c) Triển khai thực thí điểm - Đánh giá khu vực thực dự án mục tiêu dự án + Sự phù hợp khu vực: thuộc QHPK đô thị S5 + Sự phù hợp mục tiêu đầu tư: phục vụ nhu cầu cho người thu nhập thấp - Đánh giá theo tiêu chí quản lý dự án + Về tình trạng pháp lý lơ đất: cá nhân, hộ gia đình sinh sống phạm vi dự án có QSDĐ hợp pháp + Về quy mơ diện tích lơ đất: Trong phạm vi dự án có 80% số hộ sở hữu đất đất nơng nghiệp; hộ trung bình 100m2 Trên sở đó, tính giá trị QSDĐ hộ để góp vốn QSDĐ thực dự án đầu tư + Về tiêu chí giá trị thương mại tiềm lô đất: Yo = 2,3 > Chỉ số cho thấy khu vực dự án phù hợp để áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ + Về tiêu chí giá trị thương mại ô đất theo phương án điều chỉnh đất: α = 1,55 > Chỉ số thể phương án góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ đạt hiệu kinh tế + Về tiêu chí ý kiến cộng đồng, người dân: thí điểm mơ phỏng, khơng có sở để đánh giá xác ý kiến cộng đồng, người dân Tuy nhiên, dự án xây dựng nhà xã hội phục vụ nhu cầu người có thu nhập thấp Do đó, Luận án giả định việc cộng đồng đồng thuận để triển khai dự án - Phương áp góp vốn để thành lập doanh nghiệp triển khai dự án Nguyên tắc xác định giá trị vốn góp theo chế giá trị trường sở đồng thuận bên Mức giá sở mà người có QSDĐ đưa thỏa thuận mức giá tính theo giá bồi thường 19 Nhà nước Từ mức giá này, người có QSDĐ nhà đầu tư thỏa thuận để có phương án đồng thuận góp vốn thành lập doanh nghiệp Bảng 3.7 minh họa phương án thỏa thuận khác c) So sánh hiệu kinh tế sau áp dụng thí điểm Người có QSDĐ nhà đầu tư vào tỷ lệ góp vốn để phân bổ sản phẩm bất động sản sau dự án hoàn thành Bảng 3.7: So sánh phương án phân bổ lợi nhuận/ sản phẩm Phương án giá trị QSDĐ xác định theo giá bồi thường Nhà nước Kịch tăng 20% so với giá Nhà nước Kịch tăng 60% so với giá Nhà nước Tỷ lệ Lợi nhuận/ sản phẩm Tỷ lệ Lợi nhuận/ sản phẩm Tỷ lệ Lợi nhuận/ sản phẩm Người có QSDĐ 9,3% 109 hộ 11,21% 131 hộ 15% 175 hộ Nhà đầu tư 90,7% liền kề 1.061 hộ liên kề 88,79% 61 liên kề Tổng 1.039 hộ 60 liền kề 10 liền kề 85% 995 hộ 57 liền kề 1170 hộ 67 liền kề 3.6 Bàn luận kết nghiên cứu luận án a) Về áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ - Giải pháp thành lập doanh nghiệp dự án nhiều nước thực hiện, đảm bảo quyền, trách triệm bên; phù hợp với quy định pháp luật hành Tuy nhiên, giải pháp làm nảy sinh vấn đề như: thời gian thương lượng kéo dài; hạn chế lực đơn vị tư vấn; thiếu hướng dẫn cụ thể cách làm - Việc quy định cụ thể phương án góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP cần thiết; cần đảm bảo tính đồng tổng thể quy trình lập, thẩm định, phê duyệt QHCT BCNCKT theo pháp luật QHĐT xây dựng - Việc thực bồi thường, GPMB, giao đất cho thuê đất đề xuất dựa sở đồng thuận người sử dụng đất Nhà nước tham gia tình xử lý số người dân khơng đồng thuận 20 - Đề xuất việc điều chỉnh lại giấy chứng nhận QSDĐ hoàn thành xây dựng hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ dự án áp dụng PPĐCĐ không làm phát sinh giao dịch đất đai thu hồi đất Đây công việc thuộc chức quan quản lý Nhà nước triển khai theo quy định hành - Lấy ý kiến chủ thể có liên quan: chế lấy ý kiến thực thông qua chế lấy ý kiến cổ đông doanh nghiệp Giải pháp đảm quyền lợi người sử dụng đất tham gia triển khai dự án, đảm bảo yêu cầu xử lý số trường hợp không đồng thuận Đối với trường hợp khơng đồng thuận, phải tn thủ theo định doanh nghiệp đa số đồng ý Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc yêu cầu 100% người dân đồng thuận không khả thi Tuy nhiên, quy định tỷ lệ 50% không đảm bảo ổn định thuận lợi để thực Do đó, cần thiết phải có nghiên cứu tỷ lệ cụ thể để bên triển khai thực Đối với trường hợp có số người sử dụng đất không đồng thuận: Nhà nước cần thực thu hồi, bồi thường, GPMB người để đảm bảo lợi ích đa số b) Về việc lựa chọn khu vực dự án áp dụng Việc xem xét dự án áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ cần phải cân nhắc từ bước lập, thẩm định, phê duyệt QHPK QHPK sở để xác định dự án, bước này, quan quản lý Nhà nước cần phải dự kiến khu vực hay loại hình dự án tiềm áp dụng quy định Trong bối cảnh, khu vực đô thị trung tâm Thủ Hà Nội phủ kín QHPK việc rà soát lựa chọn khu vực áp dụng có tính khả thi cao, đảm bảo sở pháp lý thông tin để bước đầu lập dự án đầu tư Bên cạnh đó, việc lựa chọn dự án theo nhu cầu đầu tư (đáp ứng yêu cầu cộng đồng hay định hướng phát triển) thực 21 thuận lợi Những nội dung xác định QHĐT kế hoạch, chương trình ĐTXD Quy mơ dự án áp dụng giai đoạn đầu nên có quy mơ nhỏ (dự án có quy mô 5ha phải lập tổng mặt thuận lợi thủ tục thực hiện) Đối với nhóm tiêu chí đánh giá phù hợp dự án: tiêu chí mà Luận án đề xuất dựa sở tiêu chí quản lý dự án hành Luận án đề xuất 05 tiêu chí cần xem xét đặc thù áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ, có 03 tiêu chí hành xem xét góc độ khác để phù hợp với quy định 02 tiêu chí đề xuất áp dụng kinh nghiệm từ Nhật Bản Đối với 02 tiêu chí mới, cần thiết có thêm nghiên cứu để đưa tham số cụ thể đánh giá phù hợp dự án điều kiện đặc thù địa phương c) Về quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ Đề xuất giải pháp Luận án điều chỉnh 04 nội dung nêu có ưu điểm sau: - Cơ tuân thủ quy định pháp luật hành; sở pháp lý để áp dụng triển khai thực hiện; - Không xáo trộn quy trình triển khai, đảm bảo tính khả thi, không gây tác động lớn nhà đầu tư, người dân quan quản lý Nhà nước áp dụng thi hành Quy trình đề xuất quy trình chung, mang tính nguyên tắc; chủ yếu nêu cụ thể 04 nội dung cần điều chỉnh Thực tế trình triển khai dự án bao gồm nhiều trình tự, thủ tục thứ cấp khác Do đó, cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định pháp luật để hướng dẫn chi tiết, cụ thể việc áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh QSDĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT d) Về kết áp dụng thí điểm Việc áp dụng thí điểm đưa đến hai kết cụ thể sau: 22 - Thứ nhất, việc áp dụng thí điểm cho thấy phù hợp khả thi tiêu chí quản lý dự án đề xuất khả đáp ứng số liệu, thông tin dự án đơn giản phương pháp tính tốn; - Thứ hai, kết mặt kinh tế cho thấy hiệu rõ rệt áp dụng PPĐCĐ so với phương án hành mà nhà đầu tư triển khai Tuy nhiên việc áp dụng thí điểm phạm vi nghiên cứu Luận án số hạn chế, cụ thể sau: - Do thông tin, số liệu kinh tế dự án thuộc thẩm quyền định nhà đầu tư thông tin nhạy cảm liên quan mật thiết đến phương án kinh doanh, lỗ - lãi, mức độ xác số liệu mức tham khảo, chưa xác với thực tế; - Việc áp dụng thí điểm luận án áp dụng mô phỏng, nên chưa phản ánh hết khó khăn phát sinh thực tiễn, chưa đánh giá toàn giải pháp đề xuất Luận án trình tự, thủ tục đầu tư tham gia cộng đồng KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Hà Nội phải bước thích nghi với q trình thị hóa nhanh Nhu cầu cho đầu tư PTĐT ngày lớn đòi hỏi chung sức cộng đồng tham gia có trách nhiệm người dân Những hạn chế, bất cập cơng tác ĐTXD KĐT địi hịi cần có giải pháp để huy động tham gia cộng đồng hài hịa lợi ích bên liên quan PPĐCĐ triển khai nhiều nước giải pháp mà Việt Nam nói chung thị trung tâm Thủ Hà Nội nói riêng xem xét áp dụng Để áp dụng thành công PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT, Luận án nghiên cứu đạt kết sau: 23 - Tổng hợp, làm rõ đặc điểm PPĐCĐ cách thức áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT giới; - Chỉ quy định pháp luật quy hoạch, đất đai, xây dựng, phát triển đô thị để thực quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT đem lại kết ưu điểm PPĐCĐ giới; - Đề xuất cách thức áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT; xác định khu vực, loại hình dự án áp dụng phạm vi đô thị trung tâm Thủ Hà Nội tiêu chí đánh giá phù hợp dự án; quy trình triển khai dự án Kiến nghị Những kết đạt Luận án mang tính tổng quan áp dụng phương pháp vào bối cảnh Việt Nam nói chung thị trung tâm Thủ Hà Nội nói riêng Đây kết bước đầu, cần thiết tiếp tục có nghiên cứu chuyên sâu nhóm vấn đề mà giải pháp tổng quan Luận án đề xuất a) Đối với quan quản lý Nhà nước - Đối với Bộ Xây dựng: cần sớm nghiên cứu tham mưu văn hướng dẫn chi tiết việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án ĐTXD KĐT áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ, từ công tác quy hoạch, chuẩn bị dự án, thực dự án hồn thành xây dựng đưa cơng trình vào khai thác, sử dụng; - Đối với Bộ Tài nguyên Môi trường: cần sớm nghiên cứu tham mưu văn hướng dẫn chi tiết việc góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT có đồng với hệ thống VBQPPL quy hoạch, xây dựng PTĐT; - Đối với Bộ chuyên ngành khác: tham mưu xây dựng đồng văn quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực quản lý phù hợp với quy định Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Mơi 24 trường sử dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT; - Các ngành, địa phương tổ chức tổng kết thực tiễn dự án áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ, nhân rộng phổ biến mơ hình thành cơng; tổ chức đào tạo, nâng cao lực cho tổ, chức cá nhân hoạt động lĩnh vực đầu tư phát triển thị áp dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ; b) Đối với nhà đầu tư: chủ động hoàn thiện máy doanh nghiệp, tổ chức để thích nghi kịp thời với việc sử dụng quy định góp QSDĐ điều chỉnh lại QSDĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT; c) Đối với người dân: nâng cao nhận thức, vai trò tham gia Nhà nước, nhà đầu tư quản lý ĐTXD KĐT d) Đối với chuyên gia, nhà nghiên cứu Tiếp tục nghiên cứu số vấn đề kỹ thuật khác như: hướng dẫn kỹ thuật cho bên đối thoại, thỏa thuận với tham gia đề xuất dự án, góp vốn QSDĐ thành lập doanh nghiệp; cách thức lấy ý kiến người dân; chế báo cáo, giải trình, giám sát, phản biện ; tỷ lệ đồng thuận thực dự án; tỷ lệ góp QSDĐ, cơng thức tính tốn; xác định giá trị đất dự trữ, tỷ lệ phân phối ; thành phần hồ sơ, nội dung dự án Những nghiên cứu sở để quan quản lý Nhà nước tham khảo xây dựng VBQPPL DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Nguyễn Dư Minh (2019), Cơ sở pháp lý để áp dụng phương pháp điều chỉnh đất (Land Readjustment) quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị Việt Nam; Tạp chí Xây dựng Việt Nam (ISSN 08660762), 11/2019 Nguyễn Dư Minh (2020), Hoàn thiện quy định pháp luật góp quyền sử dụng đất điều chỉnh lại quyền sử dụng đất quản lý đầu tư xây dựng khu thị Việt Nam; Tạp chí Xây dựng Việt Nam (ISSN 0866-0762), 2/2020 ... đô thị/ quy hoạch xây dựng; Chuyển quyền sử dụng đất; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; Dự án điều chỉnh đất; Điều chỉnh quyền sử dụng đất; Giá đất; Giá trị quyền sử dụng đất; Hoạt động xây dựng; ... (41 trang): Áp dụng PPĐCĐ triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội NỘI DUNG CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PPĐCĐ TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐTXD KĐT 1.1 Phương pháp điều chỉnh đất a) Quá trình... Luận án gồm nội dung nghiên cứu sau: - PPĐCĐ việc triển khai dự án ĐTXD KĐT áp dụng PPĐCĐ; - Đánh giá việc triển khai dự án ĐTXD KĐT đô thị trung tâm Thủ Hà Nội theo phương thức dự án có áp dụng