Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết tổng hợp thực trạng chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2006 đến nay; đánh giá những thành tựu đạt được và những mặt còn hạn chế; từ đó đề xuất các giải pháp giúp nâng cao hiệu quả của chính sách phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị.
Tạp chí Phát t riển Khoa học Cơng nghệ – Kinh tế-Luật Quản lý, 5(2) :1433-1440 Bài nghiên cứu Open Access Full Text Article Chính sách phát triển nhà xã hội TP.HCM – thuận lợi khó khăn Huỳnh Thủy Tiên TĨM TẮT Use your smartphone to scan this QR code and download this article Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG-HCM, Việt Nam Email: tienht@uel.edu.vn Lịch sử • Ngày nhận: 12/01/2021 • Ngày chấp nhận: 18/3/2021 • Ngày đăng: 18/4/2021 DOI : 10.32508/stdjelm.v5i2.755 Bản quyền © ĐHQG Tp.HCM Đây báo cơng bố mở phát hành theo điều khoản the Creative Commons Attribution 4.0 International license Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế - tài nước Bên cạnh thành tựu đạt phát triển thành phố gây áp lực không nhỏ việc giải nhu cầu nhà cho người dân Trong năm trở lại đây, nhu cầu nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp đô thị lớn chiếm tỷ trọng cao, lên đến 60% tổng cầu nhà Mặc dù quyền thành phố có nhiều sách khuyến khích chủ đầu tư tham gia dự án nhà xã hội hỗ trợ tài cho người mua nhà, kết đạt hạn chế Hiện nay, dự án kinh doanh bất động sản thường tập trung, quan tâm đến phân khúc nhà thương mại lợi nhuận cao, thời gian thu hồi vốn nhanh; với thực trạng giá nhà đô thị không ngừng gia tăng vượt nhiều lần so với thu nhập trung bình người dân Những yếu tố gây áp lực lớn công tác phát triển nhà đô thị nhằm đảm bảo quyền chỗ người dân Bài viết tổng hợp thực trạng sách phát triển nhà xã hội thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2006 đến nay; đánh giá thành tựu đạt mặt hạn chế; từ đề xuất giải pháp giúp nâng cao hiệu sách phát triển nhà xã hội khu vực thị Từ khố: Phát triển, sách nhà ở, nhà xã hội, thành phố Hồ Chí Minh GIỚI THIỆU Khái niệm nhà xã hội Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) trung tâm kinh tế - tài nước Bên cạnh thành tựu đạt phát triển thành phố gây áp lực không nhỏ việc giải nhu cầu nhà cho người dân Theo số liệu Bộ Xây dựng, năm trở lại đây, tỷ lệ người có nhu cầu nhà xã hội (NƠXH) đô thị chiếm khoảng 60% tổng cầu nhà Mặc dù TP.HCM có nhiều sách khuyến khích chủ đầu tư tham gia dự án NƠXH hỗ trợ tài cho người mua nhà, kết đạt hạn chế Số lượng NƠXH tăng đáp ứng từ 30% đến 40% nhu cầu xã hội Đặc biệt điều kiện khó khăn dịch bệnh Covid-19 loại hình bất động sản cần quan tâm hỗ trợ NƠXH cho đối tượng sách, người có thu nhập thấp nhằm ổn định phát triển kinh tế-xã hội Bài viết tập trung phân tích chương trình phát triển NƠXH, đánh giá thành tựu hạn chế từ đề xuất giải pháp giúp nâng cao hiệu sách, đảm bảo quyền chỗ người dân bối cảnh TP.HCM Theo Luật Nhà 2014, NƠXH nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy địnha Để mua NƠXH, chủ thể cần phải đảm bảo điều kiện sau: Thứ nhất, điều kiện chỗ ở: phải người chưa sở hữu nhà ở, chưa mua, thuê thuê mua NƠXH, chưa hưởng sách hỗ trợ nhà ở, đất hình thức có nhà thuộc sở hữu diện tích nhà bình qn đầu người hộ gia đình thấp mức diện tích nhà tối thiểu Chính phủ quy định (10m2 /người) Thứ hai, điều kiện cư trú: cá nhân phải có đăng ký thường trú TP.HCM; trường hợp khơng có đăng ký thường trú phải có đăng ký tạm trú từ năm trở lên; riêng đối tượng học sinh, sinh viên khơng TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI a Tại khu vực đô thị, đối tượng hưởng sách NƠXH bao gồm chủ thể sau: người có cơng với cách mạng; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo; người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức; đối tượng trả lại nhà công vụ; học sinh, sinh viên học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, học sinh trường dân tộc nội trú công lập sử dụng nhà thời gian học tập Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà mà chưa Nhà nước bồi thường nhà ở, đất Trích dẫn báo này: Tiên H T Chính sách phát triển nhà xã hội TP.HCM – thuận lợi khó khăn Sci Tech Dev J - Eco Law Manag.; 5(2) :1433-1440 1433 Tạp chí Phát triển Khoa học Công nghệ – Kinh tế-Luật Quản lý, 5(2):1433-1440 áp dụng điều kiện Cuối điều kiện thu nhập: phải người thuộc diện không nộp thuế thu nhập thường xuyên Đối với trường hợp hộ nghèo, cận nghèo, phải theo quy định pháp luật diện hộ nghèo, cận nghèo Các sách hỗ trợ Để hỗ trợ mặt tài cho chủ thể hưởng sách NƠXH, Nhà nước có quy định cụ thể hỗ trợ tín dụng Theo đó, trường hợp mua, thuê mua NƠXH duyệt hồ sơ cho vay: mức vốn cho vay tối đa 80% giá trị hợp đồng Tương tự, việc xây dựng cải tạo, sửa chữa nhà để mức vốn cho vay tối đa 70% giá trị dự tốn phương án tính tốn giá thành không vượt 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay Thời hạn vay tối thiểu 15 năm tối đa không 25 năm Về mức lãi suất cho vay ưu đãi Ngân hành Chính sách xã hội áp dụng cho năm 2019 4,8%/năm; năm 2020 5%/năm 3,4 Bên cạnh đó, để khuyến khích chủ đầu tư tham gia dự án NƠXH, nhà nước ban hành chế ưu đãi doanh nghiệp Theo đó, chủ đầu tư miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi dự ánb ; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuếc , vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng sách xã hội, tổ chức tín dụng hoạt động Việt Namd ; miễn thực thủ tục thẩm định thiết kế sở trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NƠXH quan có thẩm quyền ban hành; áp dụng hình thức tự thực công tác tư vấn, thi công xây lắp có đủ lực theo quy định pháp luật xây dựng; Ủy ban nhân dân thành phố hỗ trợ toàn phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phạm vi dự án xây dựng NƠXH theo quy định PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp tổng hợp, phân tích phương pháp so sánh: sử dụng để luận giải khái niệm liên b Chủ đầu tư dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà phạm vi dự án xây dựng NƠXH để đầu tư xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại; Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết dự án khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại chủ đầu tư phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà dự án để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại c Trường hợp đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp d Trường hợp xây dựng nhà xã hội thuê vay vốn với lãi suất thấp thời gian vay dài so với trường hợp xây dựng nhà xã hội thuê mua, bán 1434 quan; đánh giá biến động thay đổi sách NƠXH qua năm Phương pháp lịch sử: sử dụng để hệ thống hóa thực trạng thay đổi sách phát triển NƠXH TP.HCM khoảng thời gian nghiên cứu Phương pháp logic: sử dụng kết hợp với phương pháp lịch sử nhằm đánh giá thành tựu hạn chế sách phát triển NƠXH, từ đúc kết học kinh nghiệm rút giải pháp khuyến nghị KẾT QUẢ CÁC CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NƠXH TRỌNG ĐIỂM TẠI TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY Trong nhiều năm qua, TP HCM triển khai, thực chương trình phát triển nhà Theo đó, chương trình nhà trọng điểm tóm tắt trình bày Bảng Một thành tựu bật công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị khu ven kênh rạch, có điều kiện sống thấp Trong giai đoạn 2006-2015, thành phố thực tháo dỡ 32 lô chung cư cũ, với quy mô tháo dỡ khoảng 204.000 m2 Giai đoạn 2016-2020 mục tiêu đặt di dời 20.000 nhà ven kênh rạch, xây dựng, cải tạo 237 chung cư cũ, có 15 chung cư xuống cấp hư hỏng nặng Tuy nhiên, tính đến thời điểm di dời 2.000 nhà kênh rạch tháo dỡ chung cư; cải tạo, sửa chữa 116 chung cư; đặc biệt số 14 chung cư hư hỏng nặng, có nguy sập đổ, phải sửa chữa lớn cần ưu tiên làm chưa có chung cư khởi cơng xây dựng Về chương trình nhà cho công nhân, lao động người nhập cư: TP.HCM có khoảng 187.000 doanh nghiệp, có 1.100 doanh nghiệp với 377.000 công nhân lao động làm việc 17 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao 21 cụm công nghiệp Chương trình phát triển nhà xã hội dành cho cơng nhân khu cơng nghiệp: Đến hồn thành việc đầu tư xây dựng 111 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 47.000 hộ, với tổng diện tích 2.350.000m2 ; tiếp tục triển khai 91 dự án với quy mô xây dựng khoảng 90.500 hộ, tổng diện tích 4.525.000m2 Tuy nhiên, chương trình phát triển nhà cho công nhân, lao động người nhập cư đến giải 15% nhu cầu nhà đối tượng Bên cạnh đó, có nhiều cá nhân, hộ gia đình đầu tư khu nhà trọ, phịng trọ, dành phòng cho thuê, giải khoảng 60% nhu cầu thuê nhà công nhân, lao động người nhập cư Vấn đề đáng lưu ý doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn, để nhận chuyển Tạp chí Phát triển Khoa học Công nghệ – Kinh tế-Luật Quản lý, 5(2):1433-1440 nhượng quyền sử dụng đất thực dự án NƠXH, mà khơng có hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết nhiều hạn chế Về dự án NƠXH: giai đoạn 2006 – 2011, có 10 dự án NƠXH hồn thành, với quy mô 3.278 hộ Một số dự án thực theo mơ hình kết hợp NƠXH nhà thương mại Bước sang giai đoạn 2016-2019 hoàn thành đưa vào sử dụng 14 dự án NƠXH với quy mô 10.255 hộ Trong năm 2020, thành phố phấn đấu hoàn thành dự án với quy mô 3.810 hộ Tuy nhiên, kết đạt hạn chế, đáp ứng khoảng 30% 40% nhu cầu NƠXH Mặc dù có nhiều doanh nghiệp tư nhân cá nhân tích cực tham gia phát triển dự án NƠXH nguồn vốn doanh nghiệp, điển cơng ty Nam Long, Lê Thành, Đầu tư Thủ Thiêm, Thuận Kiều, Vạn Thái, Thiên Phát, Sài Gịn Res, Hồng Qn, Phú Cường, Tổng Cơng ty Địa ốc Sài Gịn Đáng ý, có doanh nghiệp Công ty Lê Thành Công ty Thiên Phát, đầu tư dự án nhà xã hội 100% cho thuê, nguồn vốn tư nhân; riêng Công ty Nam Long hỗ trợ 2% lãi suất vay 02 năm cho người mua hộ dự án NƠXH Công ty Tuy nhiên, người mua NƠXH phải chấp nhận việc vay với lãi suất thương mại 9%/năm 15 năm, khơng tiếp cận lãi suất ưu đãi nên kết nhiều hạn chế Quỹ phát triển nhà TP.HCM vận hành đưa vào hoạt động có đóng góp định cho công tác hỗ trợ cho vay mua nhà, đặc biệt NƠXH Theo đó, giai đoạn 2011-2020, Quỹ hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho 4.600 cán công chức, viên chức, lực lượng lượng vũ trang vay ưu đãi mua nhà lên đến gần 1.960 tỷ đồng Hiện nay, suất vay 900 triệu đồng lãi suất 4,7% 15 năm Một sách đáng lưu ý khác giai đoạn 20112013, thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng; để giải bất động sản tồn kho, nợ xấu hỗ trợ người có thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở, Chính phủ áp dụng gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng từ 2013-2016 10 , 70% tương đương 21.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua NƠXH, nhà thương mại giá bán không 1,05 tỷ đồng; 30% gói tín dụng ưu đãi tương đương với 9.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án NƠXH với lãi suất vay ưu đãi 6%/năm 2013; 5%/năm từ năm 2014 trở 11,12 Tính đến cuối năm 2016, TP.HCM có 10.316 đối tượng vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền vay 7.032 tỷ đồng Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng năm 2016 tạo áp lực lớn chủ đầu tư dự án NƠXH người có thu nhập thấp phải chuyển sang vay theo phương thức thương mại với lãi suất thị trường Để thúc đẩy phát triển NƠXH sau gói hỗ trợ cho vay mua tạo lập nhà 30.000 tỷ; năm 2020 Chính phủ giao cho Bộ Kế hoạch Đầu tư cân đối thêm 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, có 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội 2.000 tỷ đồng cho ngân hàng quốc doanh, nhằm hỗ trợ cho vay NƠXH 13 Như vậy, gói hỗ trợ cho vay lớn, với lãi suất hỗ trợ dự kiến từ 3% đến 4% ngân hàng thương mại cần huy động khoảng 60.000 tỷ đồng vay mua NƠXH 14 Nếu triển khai tiến độ chương trình phát triển NƠXH có bước khởi sắc thời gian tới TRAO ĐỔI, THẢO LUẬN Đánh giá sách phát triển NƠXH TP HCM từ năm 2006 đến Những kết đạt Các dự án NƠXH thu hút lượng lớn vốn đầu tư, góp phần ổn định đời sống người dân đóng góp vào tăng trưởng kinh tế thành phố Ngồi ra, dự án góp phần thúc đẩy việc thực thi quy hoạch phát triển đô thị, bước tái bố trí dân cư mở rộng khơng gian thị, góp phần chuyển đổi cấu kinh tế thành phố phù hợp với giai đoạn tương lai; bố trí lại dân cư phân bố lại lao động cách hợp lý Việc thành phố thành lập Quỹ phát triển nhà - định chế tài phục vụ nhu cầu tạo lập NƠXH - hỗ trợ phần mặt tài cho người thu nhập thấp có nhu cầu mua NƠXH; đồng thời Quỹ tiến hành mua lại dự án NƠXH thuê triển khai thực số dự án khác góp phần đáp ứng nhu cầu nhà giá thấp, NƠXH trở nên bách bối cảnh Thơng qua sách ưu đãi đất đai, quy hoạch, vốn tài chính, thành phố thu hút doanh nghiệp chủ đầu tư xây dựng kinh doanh loại nhà Đáng lưu ý, có doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư kinh doanh NƠXH nguồn vốn thân doanh nghiệp Mặt khác, quyền thành phố trực tiếp sử dụng vốn ngân sách để đền bù, đầu tư xây dựng sở hạ tầng bên số dự án xây dựng NƠXH nhằm giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp thúc đẩy tiến độ dự án Quỹ đất nhà nước trực tiếp quản lý thành phố ưu tiên đưa vào danh mục đầu tư xây dựng tạo quỹ nhà tái định cư, NƠXH, UBND thành phố đạo sử dụng hiệu mặt nhà xưởng, kho bãi có giá trị địa bàn thành phố để hoán đổi cho nhà đầu tư tham gia chương trình NƠXH 1435 Tạp chí Phát triển Khoa học Công nghệ – Kinh tế-Luật Quản lý, 5(2):1433-1440 Bảng 1: Tổng hợp chương trình phát triển NƠXH trọng điểm TP.HCM giai đoạn 2006-2020 TT Chương trình Thời gian thực Kết đạt Cải tạo, chỉnh trang đô thị khu ven kênh rạch 2006-2015 2016 đến Tháo dỡ 32 lô chung cư cũ, với quy mô khoảng 204.000 m2 Di dời 2.000 nhà kênh rạch; tháo dỡ chung cư; cải tạo, sửa chữa 116 chung cư cũ, xuống cấp, hư hỏng nặng Chương trình nhà cho cơng nhân, lao động người nhập cư 2011- 2020 Chỉ giải 15% nhu cầu nhà công nhân, lao động người nhập cư; nhiều cá nhân, hộ gia đình đầu tư khu nhà trọ, phịng trọ, dành phòng cho thuê, giải khoảng 60% nhu cầu thuê nhà công nhân, lao động người nhập cư Chương trình nhà xã hội 2011-2016 2016-2020 10 dự án NƠXH hồn thành, với quy mơ 3.278 hộ Một số dự án thực theo mơ hình kết hợp NƠXH nhà thương mại 14 dự án NƠXH với quy mô 10.255 hộ, Trong năm 2020, phấn đấu hồn thành dự án với quy mơ 3.810 hộ Quỹ phát triển nhà TP.HCM 2011-2020 Hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho 4.600 cán công chức, viên chức, lực lượng lượng vũ trang vay ưu đãi mua nhà lên đến gần 1.960 tỷ đồng, suất vay 900 triệu đồng; lãi suất 4,7% 15 năm Nghị số 02/2013/NQCP ngày 07/01/2013 2013-2016 Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng áp dụng từ 2013-2016, 70% (21.000 tỷ đồng) hỗ trợ cho người mua NƠXH, nhà thương mại giá bán không 1,05 tỷ đồng; 30% (tương đương với 9.000 tỷ đồng) hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án NƠXH với lãi suất vay ưu đãi 6%/năm (2013); 5%/năm( từ năm 2014 trở đi) Nghị Số 41/NQ-CP ngày 09/04/2020 2020 - Nay Cân đối thêm 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, có 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội 2.000 tỷ đồng cho ngân hàng quốc doanh cấp bù lãi suất nhằm hỗ trợ cho vay NƠXH, với lãi suất hỗ trợ dự kiến từ 3% đến 4% Nguồn: Tác giả tự tổng hợp Những mặt hạn chế Bên cạnh thành tựu đạt sách phát triển NƠXH thời gian qua bộc lộ số mặt hạn chế như: Chính sách điều tiết cung – cầu NƠXH chưa thực hiệu quả, cân đối nguồn cung nhà thương mại NƠXH Nguồn cung thị trường nhà đáp ứng nhu cầu phận dân cư có thu nhập trở lên; cịn NƠXH đáp ứng từ 30% đến 40% nhu cầu người dân Nguyên nhân chủ yếu việc khống chế lợi nhuận dự án mức 10%, thấp lợi nhuận kỳ vọng so với dự án nhà thương mại Thêm vào chủ dầu tư dự án không tự định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần địa phương quy định Sự phối hợp không đồng chế, sách quan chủ quản lĩnh vực nhà với lĩnh 1436 vực đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng, tài , gây khơng khó khăn cho hoạt động quản lý phát triển nhà Thủ tục đầu tư dự án NƠXH không khác nhiều so với dự án nhà thương mại, chí chủ đầu tư phải chịu thêm số thủ tục khác thẩm định giá, xác nhận đối tượng mua, thuê mua NƠXH làm cho thời gian phê duyệt dự án kéo dài, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường Theo quy trình thực dự án tại, chủ đầu tư cần hoàn thành giai đoạn trước tiến hành khởi cơng cơng trình, bao gồm: tiến hành đăng ký đầu tư; tiếp nhận thông tin tiêu quy hoạch; thủ tục công nhận chủ đầu tư; tiến hành quy hoạch chi tiết 1/500; thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; thủ tục thẩm định phê duyệt dự án, nhận định giao, cho thuê đất cấp phép xây dựng Cụ thể, dự án có quy mơ nhỏ 20 464 ngày làm việc; dự án định chủ đầu tư có quy mơ từ Tạp chí Phát triển Khoa học Công nghệ – Kinh tế-Luật Quản lý, 5(2):1433-1440 20 đến 100 kéo dài 484 ngày làm việc; dự án thơng qua hình thức chọn chủ đầu tư có quy mơ từ 20 đến 100 cần đến 605 ngày làm việc; chưa kể đến thời gian doanh nghiệp điều chỉnh thủ tục phát sinh liên quan đến thực dự án Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý NƠXH sau năm triển khai thực bộc lộ nhiều bất cập cần bổ sung, sửa đổi Chẳng hạn, theo điểm b, khoản Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐCP trước thực việc bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp thông tin liên quan đến dự án kế hoạch tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH gửi Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đơn đăng ký khách hàng Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua NƠXH tối thiểu 30 ngày làm việc để Sở Xây dựng công khai cổng thông tin điện tử kiểm tra Như vậy, với đợt mở bán NƠXH, chủ đầu tư tối thiểu 60 ngày làm việc để tiếp nhận hồ sơ mua nhà khách hàng Có thể thấy thời gian dài gây ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh doanh nghiệp; chưa kể đến vấn đề liên quan đến thủ tục hành việc lựa chọn chủ đầu tư, xác định lợi nhuận định mức, thẩm định giá, quản lý vốn ưu đãi vốn vay… cịn nhiều quy định chồng chéo, gây khó khăn cho doanh nghiệp Mặc dù thành phố có nhiều sách ưu đãi đất đai, vay vốn lãi suất thấp… ưu đãi chưa tương xứng với nhu cầu doanh nghiệp Vẫn trường hợp dự án nhà thương mại có quy mơ sử dụng đất 10 ha, xác định quỹ đất 20% xây dựng NƠXH, số chủ đầu tư ưu tiên đầu tư xây dựng nhà thương mại để bán chưa có quy định chế tài xử lý sai phạm Các sách tài chính, tín dụng bất động sản chưa hồn thiện, chủ đầu tư thiếu vốn đầu tư xây dựng dự án, chủ yếu phải vay thương mại ngân hàng, lãi suất cao, chế vay ưu đãi lại có giới hạn Về phía người có nhu cầu mua nhà, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà chưa đa dạng cho nhiều đối tượng Một số dự án NƠXH triển khai vất vả, kéo dài, chí khơng thực cịn phần đất dự án không thỏa thuận giá bồi thường, hỗ trợ với người dân, vướng đất Nhà nước quản lý (bờ bao, mương nước, đường ) Trong đó, nguồn vốn thu từ điều tiết 20% nghĩa vụ NƠXH hình thức nộp tiền với dự án nhà thương mại có quy mơ sử dụng đất nhỏ 10 chưa phân bố lại để đầu tư NƠXH Do đó, chủ đầu tư thiếu vốn đầu tư xây dựng nhà, chủ yếu phải vay thương mại ngân hàng, lãi suất cao, chế vay ưu đãi khác lại có giới hạn Giá nhà tăng cao so với mức thu nhập bình quân đại đa số tầng lớp dân cư Theo khảo sát lương của người tìm việc năm 2019 từ Navigos, giá nhà TP.HCM cao nhiều lần so với thu nhập người dân Cụ thể với thu nhập bình quân sinh viên trường (ở mức thấp nhóm khảo sát 72 triệu đồng/năm), giá nhà cao thu nhập người lao động tới 28 lần cao gấp 17 lần thu nhập trung bình nhân viên có kinh nghiệm lâu năm (120 triệu đồng/năm) Trong đó, cấu tiền nhà tiền lương chưa tính đúng, tính đủ, thấp so với giá nhà thị trường Chi phí bồi thường theo quy định khơng tính vào giá bán NƠXH, gây thiệt hại tài cho chủ đầu tư, khơng đảm bảo mức tối đa lợi nhuận 10% cho chủ đầu tư Khi chủ đầu tư chấp dự án NƠXH để vay tiền ngân hàng, người mua vay tiền ngân hàng chấp nhà muốn mua Đồng thời, người mua NƠXH thường khơng chấp khác nên họ tiếp cận khoản vay Các giải pháp khuyến nghị Trong thời gian qua, quyền TP.HCM có nhiều nỗ lực việc phát triển NƠXH, đến kết đạt cịn hạn chế Như phân tích, yếu tố lợi nhuận doanh nghiệp, tình hình thị trường bất động sản, chế hỗ trợ nhu cầu người dân ảnh hướng đến việc phát triển NƠXH Theo tác giả, số giải pháp mà quyền TP.HCM cần triển khai thực để phát triển mạnh số lượng chất lượng NƠXH, đáp ứng nhu cầu thị trường thời gian tới sau: UBND thành phố quy định pháp luật khả có thành phố để ban hành quy định chi tiết kế hoạch sách phát triển NƠXH; phủ kín quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 toàn thành phố, nâng dần chất lượng quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê quỹ đất trống địa bàn thành phố với thông số cụ thể hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tiêu quy hoạch xây dựng, hình thức đầu tư, chế ưu đãi khác Công bố công khai quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt cho dự án đầu tư Giao tiêu cụ thể hàng năm quỹ đất giải phóng mặt cho quận, huyện để kêu gọi đầu tư dự án NƠXH Giao Sở Tài nguyên & Môi trường Tổ chức phát triển quỹ đất phối hợp Sở liên quan 1337 Tạp chí Phát triển Khoa học Công nghệ – Kinh tế-Luật Quản lý, 5(2):1433-1440 quận huyện lên kế hoạch khẩn trương giải phóng mặt khu chung cư cũ, khu dân cư cần chỉnh trang đô thị… nhằm tạo quỹ đất phục vụ dự án đầu tư xây dựng nhà tái định cư Hỗ trợ mạnh mẽ cho doanh nghiệp công tác bồi thường, giải phóng mặt dự án NƠXH Cho phép tất chủ đầu tư đề xuất phương thức để thực nghĩa vụ: xây dựng NƠXH dự án; hoán đổi quỹ đất quỹ NƠXH có giá trị tương đương vị trí khác toán tiền, tùy theo điều kiện dự án cụ thể để xử lý thực trạng doanh nghiệp không sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH mà nhà thương mại để bán thị trường Các sở, ban, ngành TP.HCM cần phối hợp chặt chẽ để rút ngắn thời gian thực quy trình thẩm định cấp phép dự án NƠXH theo hướng tinh gọn, giảm thủ tục hành chồng chéo cơng tác quản lý để khuyến khích chủ đầu tư kinh doanh NƠXH; tiếp tục kiến nghị lên Chính phủ Bộ ngành để giải khó khăn, bất cập liên quan đến công tác phát triển NƠXH thành phố Có thể thấy, giải pháp giai đoạn cần sửa đổi hệ thống văn quy phạm pháp luật (Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản Nghị định hướng dẫn) để tránh chồng chéo, bất cập tạo thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư NƠXH Tập trung nguồn vốn để phát triển NƠXH: bố trí vốn ngân sách thành phố hàng năm; sử dụng tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước mức tối thiểu thu từ tiền sử dụng đất dự án nhà để đầu tư phát triển NƠXHe ; Bán đấu giá quỹ đất Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố quản lý tiếp tục thực quỹ đất cơng có từ việc xếp lại nhà, đất khu đất nhỏ lẻ, phân tán; Đối với khu đất công nhỏ thành phố quận huyện quản lý; danh mục quỹ đất UBND thành phố thuận chủ trương thực dự án NƠXH, chưa triển khai, cần thu hồi giao Trung tâm khai thác quỹ đất tổ chức bán đấu giá Đẩy nhanh tiến độ thực dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua cạnh tranh giá, chất lượng, khác biệt phù hợp sản phẩm với nhu cầu người tiêu dùng Nhà nước không thiết quy định lợi nhuận định mức dự án NƠXH mà nên tập trung quản lý quy hoạch, chất lượng cơng trình, tiến độ thực dự án kiểm soát, khống chế giá bán NƠXH Theo đó, e Quy định Luật Nhà cho phép từ 30% đến 50% 1338 chủ đầu tư ứng dụng tiến công nghệ, kỹ thuật, quản lý, nhằm đảm bảo chất lượng cơng trình, gia tăng tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành sở đó, hưởng lợi nhuận tăng thêm Ngồi cần có sách tập trung phát triển NƠXH cho thuê; nhà khu chế xuất, khu cơng nghiệp, kí túc xá sinh viên để đáp ứng nhu cầu xã hội Chính quyền Thành phố cần tập trung bố trí ngân sách giúp ngân hàng thương mại bù lãi suất cho vay mua NƠXH, nhằm hỗ trợ người mua nhà doanh nghiệp; thống mức lãi suất cho vay ưu đãi NƠXH Ngân hàng Chính sách xã hội ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank để hỗ trợ kịp thời cho người dân doanh nghiệp Đồng thời có sách mạnh mẽ để cải thiện, nâng cao thu nhập người dân quản lý thị thị trường bất động sản cách hiệu quả, tránh tượng đầu làm tăng giá nhà Công khai, minh bạch thông tin thị trường bất động sản, thông tin quy hoạch đô thị để nâng cao hiệu hoạt động thị trường Ngoài ra, để đáp ứng nhu cầu bách người dân, song song với việc phát triển NƠXH, TP.HCM cần xem xét có chế sách hỗ trợ phát triển nhà thương mại giá thấp với giá bán 25 triệu đồng/m2 để giải nhu cầu nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình – thấp Cơ chế sách hỗ trợ dự án nhà thương mại giá thấp bao gồm đất đai, tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư xây dựng… Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký đầu tư dự án NƠXH tham gia vào thị trường cần ý thực giải pháp sau: • Điều chỉnh cấu kinh doanh, đưa chiến lược phù hợp để thích nghi với thay đổi khắc nghiệt thị trường, tình hình có tác động yếu tố dịch bệnh • Cơng tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trường phải quan tâm hàng đầu yếu tố quan trọng để nắm bắt nhu cầu nhóm khách hàng Từ doanh nghiệp linh hoạt điều chỉnh, bổ sung kế hoạch kinh doanh cho phù hợp kiểm soát nguồn vốn • Tăng cường liên doanh liên kết thực dự án bất động sản nhằm huy động nguồn vốn khác ngồi vốn tín dụng từ ngân hàng, • Củng cố lại tổ chức hoạt động doanh nghiệp, đào tạo tuyển chọn đội ngũ nhân viên có trình độ chun mơn kinh nghiệm Tiến Tạp chí Phát triển Khoa học Cơng nghệ – Kinh tế-Luật Quản lý, 5(2):1433-1440 hành xây dựng lại chiến lược dài hạn, kế hoạch ngắn hạn trung hạn có tính khả thi cao để cạnh tranh điều kiện KẾT LUẬN Dựa vi phân tích, đánh giá thành tựu hạn chế sách phát triển NƠXH; viết đề xuất số giải pháp kiến nghị giúp Nhà nước hồn thiện sách phát triển NƠXH TP.HCM Ngoài giải pháp liên quan đến cung cầu, vấn đề đặt Nhà nước cần có biện pháp điều tiết nguồn đầu tư thị trường để tránh việc đầu làm tăng giá nhà cần có biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng mua kinh doanh NƠXH thông qua định chế tài chính, cải cách tiền lương; sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào thị trường nguồn vốn tư nhân, hỗ trợ tài doanh nghiệp, thực cải cách hành theo hướng rút gọn thủ tục đầu tư kinh doanh dự án,… Nếu giải pháp thực cách đồng giúp tháo gỡ nút thắt tồn tại, đảm bảo hiệu sách phát triển NƠXH tương lai DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh NƠXH: Nhà xã hội TUYÊN BỐ XUNG ĐỘT LỢI ÍCH Tác giả xin cam đoan khơng có xung đột lợi ích cơng bố báo ĐĨNG GĨP CỦA TÁC GIẢ Toàn nội dung báo tác giả thực TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 phát triển quản lý nhà xã hội; Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quyết định số 335/QĐ-TTg ngày 01 tháng 04 năm 2019 mức lãi suất cho vay ưu đãi Ngân hàng sách xã hội theo Quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quyết định số 1232/QĐ-TTg ngày 13 tháng năm 2020 mức lãi suất cho vay ưu đãi Ngân hàng sách xã hội theo Quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 phát triển quản lý nhà xã hội; Ủy Ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2018 việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020; Ủy Ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 1757/QĐ-UBND ngày 08 tháng 05 năm 2019 cập nhật, bổ sung Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2018 việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020; ;Available from: https://batdongsan.xaydung.gov.vn/ ;Available from: http://hof.com.vn/ 10 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị số 02/NĐ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu; 11 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quyết định số 335/QĐ-TTg ngày 01 tháng 04 năm 2019 mức lãi suất cho vay ưu đãi Ngân hàng sách xã hội theo Quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; 12 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quyết định số 1232/QĐ-TTg ngày 13 tháng năm 2020 mức lãi suất cho vay ưu đãi Ngân hàng sách xã hội theo Quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; 13 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị số 41/NQ-CP ngày tháng năm 2020 vê phiên họp thường kỳ tháng năm 2020; 14 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014; 1339 Science & Technology Development Journal – Economics - Law and Management, 5(2):1433-1440 Research article Open Access Full Text Article Social housing development policy in HCMC - advantages and difficulties Tien Huynh Thuy* ABSTRACT Use your smartphone to scan this QR code and download this article Ho Chi Minh City is considered as one of the most developed economic and financial centers of Viet Nam In addition to the achievements, the city's development has also put considerable pressure on addressing housing needs for the residents In recent years, the demand for social housing for low-income people in developed cities has accounted for a high proportion, up to 60% of the total Although the city government has been had many policies to encourage investers to participate in social housing projects and provide financial support for home buyers, the results are still quite limited Currently, real estate projects are generally focused on commercial housing projects due to high profitability and fast capital recovery time; together with the house prices in urban areas are constantly increasing and many times higher than the average income of the residents The above factors have put great pressure on urban housing development to ensure basic rights to accommodation of the people The article summarizes the current situation of social housing development policies in Ho Chi Minh City from 2006 to present; assess achievements and shortcomings; thereby proposing solutions to help improve the effectiveness of social housing development policies in urban areas Key words: Development, housing policy, social housing, Ho Chi Minh City University of Economics and Law, VNU-HCM, Vietnam Correspondence Tien Huynh Thuy, University of Economics and Law, VNU-HCM, Vietnam Email: tienht@uel.edu.vn History • Received: 12/01/2021 • Accepted: 18/3/2021 • Published: 18/4/2021 DOI : 10.32508/stdjelm.v5i2.755 Copyright © VNU-HCM Press This is an openaccess article distributed under the terms of the Creative Commons Attribution 4.0 International license Cite this article : Thuy T H Social housing development policy in HCMC - advantages and difficulties Sci Tech Dev J - Eco Law Manag.; 5(2):1433-1440 1440 ... vay ưu đãi Ngân hàng sách xã hội theo Quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,... vay ưu đãi Ngân hàng sách xã hội theo Quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,... vay ưu đãi Ngân hàng sách xã hội theo Quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; 12 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,