Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện chương mỹ thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN ĐÌNH THẮNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Khắc Thời NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan rằng, số liệu, kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trần Đình Thắng i LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp quý báu nhiều tập thể cá nhân để tơi hồn thành Luận văn Trước tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thời trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình UBND huyện Chương Mỹ, Phịng Tài ngun Mơi trường, Chi nhánh Văn phịng đăng ký Đất đai huyện Chương Mỹ, Chi cục Thống kê huyện Chương Mỹ, UBND xã, thị trấn tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để hoàn thành Luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn học viên lớp bạn bè động viên giúp đỡ tơi q trình học tập, thực Luận văn này./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trần Đình Thắng ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 MỤc đích nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Khái quát đăng ký giao dịch bảo đảm 2.1.1 Một số khái niệm 2.1.2 Phân loại đăng ký giao dịch bảo đảm 2.1.3 Đặc điểm đăng ký giao dịch bảo đảm 2.2 Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 12 2.2.1 Đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp 12 2.2.2 Kinh nghiệm giao dịch bảo đảm Mỹ 12 2.2.3 Đăng ký giao dịch đảm bảo Thụy Điển 14 2.2.4 Đăng ký giao dịch đảm bảo Trung Quốc 15 2.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 16 2.3.1 Giai đoạn từ năm cuối thập kỷ 80, 90 kỷ trước 16 2.3.2 Giai đoạn Bộ luật Dân 1995 có hiệu lực 19 2.3.3 Giai đoạn từ Bộ luật Dân 2005 có hiệu lực 21 iii 2.3.4 Giai đoạn từ luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực 27 2.3.5 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội 28 2.4 Đánh giá, nhận xét chung: 29 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 31 3.1 Đối tượng nghiên cứu 31 3.2 Nội dung nghiên cứu 31 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Chương Mỹ 31 3.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai huyện Chương Mỹ 31 3.2.3 Đánh giá công tác đăng ký GDBĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ 31 3.2.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất huyện Chương Mỹ 31 3.3 Phương pháp nghiên cứu 31 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 3.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 32 3.3.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32 3.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 33 3.3.5 Phương pháp phân tích, so sánh 33 Phần Kết thảo luận 34 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Chương Mỹ 34 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Chương Mỹ 46 4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất huyện Chương Mỹ 47 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 47 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Chương Mỹ năm 2016 49 4.3 Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ 50 4.3.1 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 50 iv 4.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 51 4.3.3 Kết đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 - 2016 55 4.3.4 Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ 61 4.3.5 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 73 4.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 77 4.4.1 Giải pháp sách 77 4.4.2 Giải pháp nguồn lực, tài 77 4.4.3 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật 77 4.4.4 Giải pháp tổ chức thực 78 Phần Kết luận kiến nghị 80 5.1 Kết luận 80 5.2 Kiến nghị 81 Tài liệu tham khảo 82 Phụ lục 85 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BLDS Bộ luật Dân BLDS&TM Bộ luật Dân Thương mại BNV Bộ Nội vụ BPBĐ Biện pháp bảo đảm BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường BTP Bộ Tư pháp CP Chính phủ CS Cộng ĐVT Đơn vị tính ĐVHC Đơn vị hành GDBĐ Giao dịch bảo đảm GTGT Giá trị gia tăng HĐND Hội đồng nhân dân NĐ Nghị định NH Ngân hàng PGD Phịng giao dịch PTTH Phổ thơng trung học PTCS Phổ thông sở PT&NT Phát triển nông thôn QSH Quyền sở hữu QSDĐ Quyền sử dụng đất STT Số thứ tự TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Giá trị cấu kinh tế huyện Chương Mỹ qua số năm 40 Bảng 4.2 Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010 2016 40 Bảng 4.3 Giá trị sản xuất cấu kinh tế ngành nông nghiệp huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010 – 2016 41 Bảng 4.4 Tình hình phát triển ngành cơng nghiệp - xây dựng huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010 – 2016 43 Bảng 4.5 Tình hình biến động dân số qua số năm địa bàn huyện Chương Mỹ 45 Bảng 4.6 Kết đăng ký chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 - 2016 58 Bảng 4.7 Kết đăng ký xóa chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 – 2016 60 Bảng 4.8 Thông tin chung hộ điều tra 62 Bảng 4.9 Tình hình giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 64 Bảng 4.10 Ý kiến đánh giá người dân giao dịch đảm bảo Ngân hàng địa bàn huyện Chương Mỹ 66 Bảng 4.11 Ý kiến đánh giá người dân trình tự thủ tục vay vốn địa bàn huyện Chương Mỹ 68 Bảng 4.12 Ý kiến đánh giá cán ngân hàng đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ 71 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Chương Mỹ 34 Hình 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Chương Mỹ năm 2016 49 Hình 4.3 Sơ đồ quy trình giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất 51 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Đình Thắng Tên Luận văn: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp xử lý số liệu; phương pháp phân tích, so sánh Kết kết luận - Chương Mỹ huyện ngoại thành nằm phía Tây thành phố Hà Nội, với 32 xã, thị trấn Tổng diện tích tự nhiên 23.240,92 ha, theo số liệu điều tra đến 2016 dân số toàn huyện 295.500 người Trong giai đoạn từ năm 2010 - 2016, kinh tế xã hội huyện Chương Mỹ phát triển toàn diện tốc độ tăng trưởng GDP huyện đạt mức tỷ trọng bình quân 14,6% trì mức tăng trưởng kinh tế ngang với mức bình quân chung nước, cấu kinh tế huyện Chương Mỹ có chuyển dịch quan trọng theo hướng tích cực, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp - thủy sản 22%, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng dịch vụ 42% thương mại - du lịch 36% - Trong giai đoạn 2012 -2016, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Chương Mỹ tiếp nhận thực đăng ký 9.038 hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 4.585 hồ sơ xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm tăng dần qua năm từ năm 2012 2016 Các giao dịch bảo đảm chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ix khác gắn liền với đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp sau: giải pháp sách; giải pháp nguồn lực, tài chính; giải pháp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật; giải pháp tổ chức thực 5.2 KIẾN NGHỊ Từ khó khăn, tồn tại, nguyên nhân vướng mắc q trình thực cơng tác đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà tài sản khác gắn liền với đất nghiên cứu, đề tài có kiến nghị sau: - Trang bị, đầu tư sở vật chất, cử cán tham gia học lớp để nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho Chi nhánh VPĐK quỹ tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu công việc thời kỳ đổi - Tăng mức vay cho người dân từ 70% lên tới 85% trị giá đất tài sản đất - Giảm thủ tục hành giải hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo từ ngày xuống từ 1-2 ngày làm việc để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân lấy vốn đầu tư nhanh 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Nội vụ Bộ tài Chính (2015) Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng năm 2015 Liên Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Bộ Tư pháp (2007) Thông tư số 04/2007/TT-BTP, ngày 17/5/2007 hướng dẫn thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thơng tin hợp đồng ma bán trả chậm, trả dần hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho thuê tài hợp đồng chuyển giao quyền địi nợ Bộ Tư pháp (2007) Thông tư số 07/2007/TT-BTP, ngày 09/10/2007 hướng dẫn thông tin tài sản kê biên trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Tư pháp Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên & Môi trường (2005) Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006) Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2011) Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2016) Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chi cục Thống kê huyện Chương Mỹ (2016) Niên giám thống kê huyện Chương Mỹ năm 2016 Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Chương Mỹ (2017) Số liệu thống kê thủ tục hành chính, giao dịch bảo đảm giai đoạn 2012 - 2016 10 Chính phủ (2006) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch 82 bảo đảm 11 Chính phủ (2010) Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 12 Hồng Huy Biểu (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 13 Lê Thị Thu Thủy, Đỗ Minh Tuấn (2016) Giao dịch bảo đảm khía cạnh so sánh Luật học 14 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) 15 Nguyễn Đình Bồng cs (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 16 Nguyễn Phương Diệp (2015) Đăng ký giao dịch bất động sản luật Dân Pháp 17 Nguyễn Quang Hương Trà (2010) Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, truy cập ngày 08/8/2016 http://moj.gov.vn/qt/tintuc /Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1338 18 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 19 Nguyễn Văn Khánh (2013) Quyền sở hữu đất đai Việt Nam Tạp chí khoa học ĐHQG Hà Nội Khoa học Xã hội Nhân văn Tập 29 Số (2013) tr 1- 16 20 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001) Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992) Hiến pháp 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai 23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005) Bộ luật Dân 83 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Hiến pháp 25 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai 26 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015) Bộ luật Dân 27 so sánh với việc đăng ký gia dịch bảo đảm Việt Nam 28 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (2013) Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Cơng an nhân dân Hà Nội 29 Ủy ban nhân dân huyện Chương Mỹ (2016) Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội an ninh quốc phòng năm 2016, Phương hướng nhiệm vụ năm 2017 30 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2014) Quyết định 3980/QĐ-UBND ngày 24/7/2014 UBND thành phố Hà Nội việc đính số nội dung Bộ đơn giá sản phẩm đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; xây dựng sở liệu địa địa bàn thành phố Hà Nội 31 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2015) Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội việc thành lập Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường sở tổ chức lại Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc UBND quận, huyện, thị xã 32 Vũ Thị Hồng Yến (2009) Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 01/2009 (104) 33 Vũ Văn Phúc, Lý Việt Quang Trần Thị Minh Châu (2013) Những vấn đề sở hữu, quản lý sử dụng đất đai giai đoạn 34 Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (2016) Báo cáo số 27979/BC-VPĐKĐĐ ngày 30/12/2016 Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội việc báo cáo kết thực nhiệm vụ công tác theo đạo Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội 84 PHỤ LỤC 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 ... sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác. .. văn: ? ?Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội? ?? Ngành: Quản... liền với đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương