Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện nam đàn tỉnh nghệ an luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THUÝ HỒNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ trình thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thuý Hồng i LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình làm luận văn nhận bảo, giúp đỡ tận tình PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam Nhân dịp cho phép tơi bày tỏ lịng biết ơn chân thành sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà suốt thời gian thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho thực hồn thành đề tài Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nam Đàn, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Nam Đàn, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn, Uỷ ban nhân dân xã Vân Diên, Uỷ ban nhân dân xã Nam Nghĩa, Uỷ ban nhân dân xã Nam Giang bà nhân dân xã, thị trấn huyện Nam Đàn giúp đỡ trình thực đề tài địa bàn Tơi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè động viên, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho trình thực đề tài Một lần tơi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thuý Hồng ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Tổng quan thị trường quyền sử dụng đất 2.1.2 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.2 Kinh nghiệm đấu giá đất số nước giới 13 2.2.1 Đấu giá đất Trung Quốc 13 2.2.2 Đấu giá đất Nhật Bản 14 2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 15 2.3.1 Q trình hình thành cơng tác đấu giá QSDĐ Việt Nam 15 2.3.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 17 2.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 28 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 33 3.1 Địa điểm nghiên cứu 33 3.2 Thời gian nghiên cứu 33 3.3 Đối tượng nghiên cứu 33 3.4 Nội dung nghiên cứu 33 iii 3.5 Phương pháp nghiên cứu 33 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 34 3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 35 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 35 Phần Kết thảo luận 36 4.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 36 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội: 36 4.1.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Nam Đàn - Tỉnh Nghệ An 42 4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn giai đoạn 2015-2017 51 4.2.1 Các văn pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện 51 4.2.2 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 51 4.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 52 4.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn giai đoạn 2015-2017 55 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An 59 4.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Vân Diên, huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An - Năm 2015 59 4.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Nam Nghĩa, huyện Nam Đàn năm 2016 61 4.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Nam Giang, huyện Nam Đàn năm 2017 64 4.3.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Nam Cường, huyện Nam Đàn năm 2017 67 4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An 68 4.4.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 68 4.4.2 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 70 iv 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An 72 4.5.1 Một số tồn công tác đấu giá quyền sử dụng 72 4.5.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 72 Phần Kết luận kiến nghị 74 5.1 Kết luận 74 5.2 Kiến nghị 75 Tài liệu tham khảo 76 Phụ lục 79 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDC Khu dân cư KTTT Kinh tế thị trường MN Mầm non NTM Nông thôn QSDĐ Quyền sử dụng đất SD Sử dụng SDĐ Sử dụng đất SHTD Sở hữu tồn dân TBQ Trung bình qn THCS Trung học sở THPL Thực pháp luật THPT Trung học phổ thông UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Đàn năm 2016 49 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 xã, thị trấn thuộc khu vực điều tra nghiên cứu 50 Bảng 4.3 Kết năm thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn từ năm 2015 đến năm 2017 56 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn năm 2015 57 Bảng 4.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn năm 2016 57 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn năm 2017 58 Bảng 4.7 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Vân Diên, huyện Nam Đàn 60 Bảng 4.8 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Nam Nghĩa, huyện Nam Đàn 62 Bảng 4.9 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Nam Giang, huyện Nam Đàn 65 Bảng 4.10 Đánh giá việc áp dụng quy định pháp luật đấu giá QSDĐ, phương án đấu giá, quy chế bán đấu giá, giá khởi điểm phương án đấu giá trước tổ chức đấu giá 69 Bảng 4.11 Tính minh bạch thông tin liên quan đến lô cho đấu giá quyền sử dụng đất 70 Bảng 4.12 Đánh giá thực quy chế đấu giá 71 Bảng 4.13 Tổng hợp ý kiến đánh giá từ người dân sau trúng đấu giá 71 vii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ hành huyện Nam Đàn 36 Hình 3.2 Khu di tích Kim Liên - huyện Nam Đàn 39 Hình 4.1 Khu dân cư vùng Cầu Địn xã Vân Diên 61 Hình 4.2 Khu dân cư vùng Cồn Trang 63 Hình 4.3 Khu dân cư vùng Đồng Ang 66 Hình 4.4 Khu dân cư vùng Cửa Ao xã Nam Cường 67 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên Tác giả: Nguyễn Thị Thúy Hồng Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An Chuyên Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập phòng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ huyện tiến hành dự án lựa chọn, dự án đấu giá thành công dự án đấu giá không thành công - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán 124 hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá không trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án lựa chọn nghiên cứu - Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh xử lý số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, xếp xử lý số liệu thu thập theo thời gian từ 2015-2017 Kết kết luận - Kết + Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Nam Đàn + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn giai đoạn 2015-2017 + Kết đấu giá dự án lựa chọn công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn ix tổ chức đấu giá với việc tăng cường công khai minh bạch thông tin đấu giá tới người dân; tiếp tục cải cách thủ tục hành (một cửa) thực tổ chức đấu giá cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá; quy định rõ tiến độ thực xây dựng hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án; tăng cường lực hiệu công tác tác kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm sau đấu giá; tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá 5.2 KIẾN NGHỊ - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất ban hành quy chế đấu giá QSD đất thống toàn tỉnh Nghệ An phù hợp với quy định Nhà nước để công tác đấu giá QSD đất phát huy hiệu tốt - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An nói chung, huyện Nam Đàn nói riêng - Xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cấu tổ chức phát triển quỹ đất - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Nghiên cứu hồn thiện cơng tác tổ chức đấu giá: Hình thức đấu giá nên hình thức bỏ phiếu kín hay áp dụng hình thức cơng khai? Hình thức có hiệu hơn, phù hợp hơn, tiêu cực hơn? - Đối với dự án đấu giá cần phải tuyên truyền, phổ biến thông tin, quảng cáo nhiều phương tiện thơng tin đại chúng niêm yết để thu hút thêm nhiều người tham gia - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng khơng quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất diễn thời gian qua 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012a) Thơng tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp chứng hành nghề đấu giá Bộ Tài (2012b) Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 05/01/2015 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tư pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tư pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày tháng năm 2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Chính phủ (2005) Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Chính phủ (2010) Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 14/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2014a) Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất 10 Chính phủ (2014b) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất 11 Chính Phủ (2015) Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh BĐS 2014 12 Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Văn Truyền, Nguyễn Thị Khuy, Đỗ Xuân Hiên, 76 Nguyễn Xuân Hoàn, Nguyễn Mạnh Khang Hà Trọng Vĩnh (2013) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hồn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất Báo cáo tổng kết đề tài khoa học cấp Bộ Bộ Tài nguyên Môi trường 13 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định Tạp chí Địa (8) tr 25-29 14 Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An (2012) Nghị số 48/2012/NQ-HĐND quy định mức thu, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá địa bàn tỉnh; 15 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc Tạp chí tài (10) 16 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường Bất động sản NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 17 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 18 Nguyễn Thị Ngọ (2016) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy, Tỉnh Nam Định Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam 19 Phạm Việt Anh (2016) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam 20 Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hố, báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường 21 Quốc hội (1987) Luật Đất đai năm 1987 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội (1992) Hiến pháp 1992 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc Hội (2003) Luật Đất đai số 13/QH11 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Quốc Hội (2005) Bộ Luật Dân số 33/QH11 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 Quốc Hội (2013) Luật Đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Quốc Hội (2015) Bộ Luật Dân số 91/QH13 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 77 28 Quốc Hội (2016) Luật Đấu giá tài sản số 01/QH14 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 29 Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1996) Luật đấu giá tài sản NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 30 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án Tiến sỹ Luật học chuyên ngành Lý luận Lịch sử Nhà nước pháp luật, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh 31 UBND tỉnh Nghệ An (2010) Quyết định số 2652/QĐ-UBND ngày 21/6/2010 Kế hoạch triển khai thực Nghị định 17/2010/NĐ-CP 32 UBND tỉnh Nghệ An (2012) Quyết định số 67/2012/QĐ-UBND tỉnh việc ban hành quy định đối tượng, mức thu, chế độ quản lý phí đấu giá phí tham gia đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Nghệ An 33 UBND tỉnh Nghệ An (2014) Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND quy chế bán đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Nghệ An (thay Quyết định số 37/2011/QĐ-UBND) 34 UBND tỉnh Nghệ An (2017) Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND ngày 13/01/2017 quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Nghệ An 78 PHỤ LỤC 79 80 81 82 83 MẶT BẰNG QUY HOẠCH VÙNG CỒN TRANG – XÃ NAM NGHĨA 84 MẶT BẰNG QUY HOẠCH VÙNG EO CHÀNG - XÃ NAM NGHĨA 85 86 87 88 89 ... Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Đàn; - Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Nam Đàn; - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn giai... Đàn + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn giai đoạn 2015-2017 + Kết đấu giá dự án lựa chọn công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn ix + Đánh giá công tác đấu giá quyền sử. .. địa phương, tiến hành nghiên cứu đề tài: ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số án địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng