Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh giai đoạn 2013 2016 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN CÔNG VĂN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2013-2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Trọng Phương NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 ii LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Công Văn i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Trần Trọng Phương tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Trắc địa - Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán công chức, viên chức quan, đơn vị: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Bắc Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Ninh, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Ninh, cán Địa phường Kinh Bắc phường Hạp Lĩnh giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Công Văn ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi danh mục bảng vii Danh mục sơ đồ, hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học xác định giá đất 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.2 Đấu giá bất động sản số nước giới 17 2.2.1 Trung Quốc 17 2.2.2 Nhật Bản 18 2.2.3 Australia 18 2.2.4 Một số nước Nghị viện nước ASEAN 19 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 21 2.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 25 2.4 Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu 28 iii Phần Đối tượng phương pháp nghiên cứu 30 3.1 Địa điểm nghiên cứu 30 3.2 Thời gian nghiên cứu 30 3.3 Đối tượng nghiên cứu 30 3.4 Nội dung nghiên cứu 30 3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh 30 3.4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 30 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 30 3.4.4 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn thành phố Bắc Ninh 31 3.4.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 31 3.5 Phương pháp nghiên cứu 31 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32 3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 33 3.5.5 Phương pháp điều tra giá thị trường 33 3.5.6 Phương pháp đánh giá theo tiêu chí đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án 33 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 34 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh có ảnh hưởng đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh 41 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 42 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thành phố Bắc Ninh 42 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2016 46 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016 48 iv 4.3.1 Các văn pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh 49 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 51 4.3.3 Quy trình thực đấu giá QSDĐ thành phố Bắc Ninh 55 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đoạn 2013 – 2016 56 4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án nghiên cứu địa bàn thành phố Bắc Ninh 64 4.4.1 Đặc điểm 02 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 64 4.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án 68 4.4.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án 71 4.4.4 Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án 80 4.5 Giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 81 4.5.1 Giải pháp chế sách đấu giá quyền sử dụng đất 81 4.5.2 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 82 4.5.3 Giải pháp khoa học công nghệ 82 4.5.4 Giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao đất cho người trúng đấu giá 83 4.5.5 Giải pháp chế đấu giá QSDĐ 83 4.5.6 Giải pháp tuyên truyền 84 Phần Kết luận kiến nghị 85 5.1 Kết luận 85 5.2 Kiến nghị 86 Tài liệu tham khảo 87 Phụ lục 90 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Một số tiêu phát triển KTXH thành phố Bắc Ninh giai đoạn từ năm 2013-2016 36 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 Thành phố Bắc Ninh 47 Bảng 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Bắc Ninh giai đoạn năm 2013-2016 57 Bảng 4.4 Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ thành phố Bắc Ninh từ năm 2013 đến năm 2016 63 Bảng 4.5 Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ 02 dự án 70 Bảng 4.6 Kết điều tra trình thực đấu giá QSDĐ 73 Bảng 4.7 Kết điều tra hiệu công tác đấu giá QSDĐ 73 Bảng 4.8 Tăng thu ngân sách nhà nước đấu giá quyền SDĐ dự án địa bàn thành phố Bắc Ninh 77 vii DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH Hình 4.1 Bản đồ Hành Thành phố Bắc Ninh 34 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 Thành Phố Bắc Ninh 48 Hình 4.3 Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Bắc Ninh 55 Hình 4.4 Quy hoạch điều chỉnh cấu sử dụng đất Dự án khu nhà Hồ Ngọc Lân số cơng trình khác thuộc phường Kinh Bắc, thành phố Bắc Ninh 65 Hình 4.5 Dự án khu nhà Hồ Ngọc Lân - P Kinh Bắc - TP Bắc Ninh 66 Hình 4.6 Quy hoạch chi tiết Dự án khu nhà Tiên Xá, phường Hạp Lĩnh, thành phố Bắc Ninh 67 Hình 4.7 Dự án án Khu nhà Tiên Xá- P.Hạp Lĩnh - TP Bắc Ninh 68 Hình 4.8 Cuộc đấu giá quyền sử dụng đất Dự án Hồ Ngọc Lân 4, 2016 74 viii Giải pháp chế sách đấu giá QSDĐ, giải pháp quy hoạch kế hoạch SDĐ, giải pháp khoa học công nghệ giải pháp cấp GCN QSDĐ giao đất cho người trúng đấu giá 5.2 KIẾN NGHỊ - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Đối với dự án đấu giá cần phải tuyên truyền, phổ biến thông tin, quảng cáo nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia - Thông tin người đăng ký tham gia đấu giá phải bảo mật tránh móc nối với để thơng thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp thông thầu để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu hiệu cao tổ chức đấu giá - Xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng; quan tâm, trọng tổ chức phát triển quỹ đất - Thường xuyên tổ chức lớp tập huấn, trao đổi kinh nghiệm nhằm nâng cao trình độ người tổ chức đấu giá - Tăng cường công tác quản lý đất đai, quản lý xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất diễn thời gian qua 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính (2015).Thơng tư 02/2015/TT-BTC Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thơng tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền Bộ Tài ngun Mơi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tư pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 Bộ Tài nguyên Môi, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất Chi cục Thống kê thành phố Bắc Ninh (2016) Niên giám thống kê năm 2016, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Chính phủ (2014a) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2014b) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014d) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Chính phủ (2017a) Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 10 Nguyễn Văn Cường (2017) Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai Luận văn Ths chuyên ngành Quản lý đất đai Học viện nông nghiệp Việt Nam 11 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá QSDĐ: Công cụ giải xúc,Tạp chí tài (10) 12 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp cơng tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ Hà Nội 87 13 Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ trình thị hố, báo cáo, Tổng cục Quản lý đất đai tr.98 14 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội (2003) Luật Đất đai 2003 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc Hội (2013) Luật Đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc Hội (2016) Luật Đấu giá tài sản NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Thủ tướng Chính phủ (2005) Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất cho thuê đất 19 Trung tâm PTQĐ thành phố Bắc Ninh (2013,2014,2015,2016) Báo cáo kết thực nhiệm vụ qua năm, từ 2013-2016 20 UBND thành phố Bắc Ninh (2012) Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội thành phố đến năm 2020, thành phố Bắc Ninh 21 UBND thành phố Bắc Ninh (2016a) Báo cáo đánh giá tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh năm 2016, nhiệm vụ giải pháp năm 2017 22 UBND thành phố Bắc Ninh (2016b) Kiểm kê đất đai năm 2016, Phòng Tài nguyên môi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 23 UBND tỉnh Bắc Ninh (2011) Quyết định số 153/2011/QĐ-UBND ngày 14 tháng 12 năm 2011 Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 24 UBND tỉnh Bắc Ninh (2012) Quyết định số 26/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng năm 2012 Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh việc quy định mức thu, chế độ quản lý sử dụng phí đấu giá địa bàn tỉnh Bắc Ninh 25 UBND tỉnh Bắc Ninh (2013) Quyết định số 185/QĐ-UBND ngày 17 tháng năm 2013 Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh việc xét duyệt quy hoạch SDĐ đến năm 2020, kế hoạch SDĐ năm kỳ đầu (2011-2015) Thành phố Bắc Ninh 26 UBND tỉnh Bắc Ninh (2012, 2013, 2014) Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND ngày 25/12/2012; số 570/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013; số 552/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quy định bảng giá loại đất năm 2013, năm 2014 05 năm (2015 -2019) địa bàn tỉnh Bắc Ninh 88 27 UBND tỉnh Bắc Ninh (2015a) Quyết định số 559/QĐ-UBND ngày 30/12/2015 UBND tỉnh việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 Thành phố Bắc Ninh 28 UBND tỉnh Bắc Ninh (2015b) Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND ngày 10/8/2015 UBND tỉnh Bắc Ninh việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 29 UBND tỉnh Bắc Ninh (2016) Quyết định số 05/2016/QĐ-UBND ngày 07/3/2016 UBND tỉnh việc sửa đổi, bổ sung quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh 89 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 ... lý sử dụng đất thành phố Bắc Ninh - Thực trạng quản lý đất đai thành phố Bắc Ninh - Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2016 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố. .. Cuộc đấu giá quyền sử dụng đất Dự án Hồ Ngọc Lân 4, 2016 74 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Công Văn Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Bắc Ninh, tỉnh. .. đất thành phố Bắc Ninh năm 2016 46 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013- 2016 48 iv 4.3.1 Các văn pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất thành