Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hòa bình tỉnh hòa bình giai đoạn 2011 2015 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐỒN THỊ THANH THANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH GIAI ĐOẠN 2011- 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NƠNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đoàn Thị Thanh Thanh i LỜI CẢM ƠN Trong trình thực Luận văn nhận giúp đỡ, bảo nhiệt tình Thầy, Cơ giáo khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập thể tạo điều kiện để tơi hồn thành Luận văn Trước hết tơi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Cô giáo: Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà giúp đỡ tận tình trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn quan tâm, bảo ân cần thầy, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai suốt thời gian học tập trường Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình trực tiếp giúp đỡ tơi suốt thời gian nghiên cứu Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện mặt q trình tơi thực Luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đoàn Thị Thanh Thanh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ tắt ký hiệu vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học .3 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn .3 Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.1 Bất động sản 2.1.2 Thị trường bất động sản 2.1.3 Thị trường quyền sử dụng đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2.2 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất .6 2.2.1 Giá đất 2.2.2 Các phương pháp định giá đất 2.2.3 Quy định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.3.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất .10 iii 2.3.2 Cơ sở pháp lý công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.3.3 Vai trò công tác đấu giá quyền sử dụng đất 18 2.4 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất giới 19 2.4.1 Trung Quốc 19 2.4.2 Mỹ 21 2.4.3 Nhật Bản 23 2.4.4 Một số kinh nghiệm Việt Nam 23 2.5 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất việt nam 24 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 25 3.1 Địa điểm nghiên cứu .25 3.2 Thời gian nghiên cứu 25 3.3 Đối tượng nghiên cứu 25 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình .25 3.4.2 Công tác đấu giá quyền dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình 25 3.4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án thành phố Hịa Bình 25 3.4.4 Đánh giá người tham gia đấu giá cán thực đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015 26 3.4.5 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 26 3.5 Phương pháp nghiên cứu 26 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 26 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26 3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .27 3.5.4 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 29 3.5.5 Phương pháp so sánh .29 Phần Kết thảo luận 30 4.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội thành phố Hịa Bình 35 4.1.3 Hiện trạng sử dụng loại đất 39 iv 4.1.4 Công tác quản lý đất đai 41 4.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Hịa Bình 43 4.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất 45 4.2.2 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 45 4.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .51 4.2.4 Kết đấu giá QSDĐ thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011 - 2015 55 4.3 Đánh giá kết đấu giá số dự án công tác đấu giá QSDĐ thành phố Hịa Bình 60 4.3.1 Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 20 lô khu quy hoạch dân cư tổ 16, phường Tân Thịnh, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - năm 2012 .60 4.3.2 Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 42 lô khu quy hoạch dân cư tổ 6, phường Thịnh Lang, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hịa Bình, năm 2013 2014 63 4.3.3 Phiên đấu giá QSDĐ 39 lô khu quy hoạch dân cư tổ 28, phường Phương Lâm, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình- năm 2015 67 4.4 Đánh giá người tham gia đấu giá cán thực công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011 - 2015 70 4.4.1 Đánh giá người tham gia đấu giá 70 4.4.2 Đánh giá cán thực đấu giá 76 4.5.1 Một số tồn công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình 79 4.5.2 Đề xuất giải pháp khắc phục 80 Phần Kết luận kiến nghị 83 5.1 Kết luận 83 5.2 Kiến nghị 84 Tài liệu tham khảo 85 v DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TDP Tổ dân phố TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 theo đơn vị hành 39 Bảng 4.2 Biến động sử dụng đất iai đoan 2011 - 2015 40 Bảng 4.3 Kết 05 năm thực đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011 - 2015 56 Bảng 4.4 Kết đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình năm 2011 – 2012 57 Bảng 4.5 Kết đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình năm 2013 58 Bảng 4.6 Kết đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình năm 2014 59 Bảng 4.7 Kết đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình năm 2015 60 Bảng 4.8 Kết đấu giá QSDĐ 20 lô đất khu quy hoạch dân cư tổ 16, phường Tân Thịnh, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hịa Bình - năm 2012 62 Bảng 4.9 Kết phiên đấu giá QSDĐ 42 lô khu quy hoạch dân cư tổ 6, phường Thịnh Lang, thành phố Hịa Bình, đợt 65 Bảng 4.10 Kết phiên đấu giá QSDĐ 11 lô khu quy hoạch dân cư tổ 6, phường Thịnh Lang, thành phố Hịa Bình, đợt 66 Bảng 4.11 Giá khởi điểm 39 lô tổ 28, phường Phương Lâm, thành phố Hịa Bình 68 Bảng 4.12 Kết đấu giá QSDĐ 39 lô khu quy hoạch dân cư tổ 28, phường Phương Lâm, thành phố Hịa Bình 69 Bảng 4.13 Đánh giá công khai, minh bạch phương án, thông tin dự án 70 Bảng 4.14 Đánh giá số lượng lô đất phép đăng ký 71 Bảng 4.15 Đánh giá việc thực quy chế, trình tự thủ tục đấu giá 71 Bảng 4.16 Đánh giá giá khởi điểm 73 Bảng 4.17 Đánh giá kết đấu giá 74 Bảng 4.18 Đánh giá mức độ hài lịng tồn q trình tham đấu giá 74 Bảng 4.19 Đánh giá trách nhiệm Hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá 75 Bảng 4.20 Đánh giá công khai, minh bạch thông tin dự án 77 Bảng 4.21 Đánh giá quy chế trình tự, thủ tục 78 Bảng 4.22 Đánh giá giá khởi điểm 78 Bảng 4.23 Đánh giá nghĩa vụ tài thủ tục cấp GCN QSDĐ 79 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Bản đồ địa giới hành thành phố Hịa Bình năm 2015 30 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 41 Hình 4.3 Quy trình đấu giá QSDĐ thành phố Hịa Bình 46 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Đoàn Thị Thanh Thanh Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hịa Bình - tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2011-2015” Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 62.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa số khu quy hoạch khu dân cư địa bàn thành phố Hịa Bình - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập văn có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất công tác đấu giá quyền sử dụng đất phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan liên quan đến dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, sở số liệu thống kê dựa tiêu chí lựa chọn vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia 01 dự án đấu giá, MCL cao, tiến hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất quy hoạch khu dân cư phường địa bàn thành phố Hịa Bình làm điểm nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 120 hộ gia đình 35 cán tham gia công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án đấu giá đất quy hoạch khu dân cư phường địa bàn thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011-2015 - Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp xử lý số liệu: thống kê: Tổng hợp, xếp số liệu theo thời gian năm điều tra từ năm 2011 -2015 Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu thu thập phần mềm Excel, đưa phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình KẾT QUẢ CHÍNH - Khái quát đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Kết đấu giá QSDĐ thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011-2015 ix Bảng 4.16 Đánh giá giá khởi điểm STT Tên dự án Phường Tân Thịnh Phường Thịnh Lang Phường Phương Lâm Tổng Tổng số phiếu 12 39 74 125 Chênh lệch giá khởi điểm giá thị trường Cao Số phiếu (phiếu) 10 19 35 Vừa Chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá Thấp Cao Vừa Thấp Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (%) 50,00 25,64 25,68 33,77 (phiếu) 27 45 78 (%) 50,00 69,23 60,81 60,01 (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) 10 29 52 91 (%) 83,33 74,36 70,27 75,99 (phiếu) 11 22 (%) 16,67 23,08 14,86 18,20 10 12 73 5,13 13,51 6,21 11 12 2,56 14,86 5,81 4.4.1.5 Đánh giá kết đấu giá Qua tổng hợp số phiếu đánh giá hộ gia đình tham gia đấu giá cho thấy 03 dự án tổ chức đấu giá thành công thu kết tốt Số lượng người tham gia đấu giá ngày tăng mạnh Kết cụ thể thể qua bảng sau: Bảng 4.17 Đánh giá kết đấu giá TT Tên dự án Phường Tân Thịnh Phường Thịnh Lang Phường Phương Lâm Tổng Tổng số phiếu Trúng đấu giá không? Phiên đấu giá thành cơng khơng? Có Khơng Thành cơng Khơng thành công Số Số Số Số Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ phiếu phiếu phiếu phiếu (%) (%) (%) (%) 12 66,67 33,33 66,67 33,33 39 29 74,36 10 25,64 29 74,36 10 25,64 74 13 17,57 61 82,43 54 72,97 20 27,03 125 50 52,86 75 47,14 91 71,33 34 28,67 4.4.1.6 Đánh giá mức độ hài lịng tồn q trình tham đấu giá Có 62,39% số hộ gia đình hỏi hài lịng tồn q trình tham gia đấu giá 14,78% số hộ gia đình chưa hài lịng q trình tham gia đấu giá, đa số cho không trúng đấu giá mức giá phải trả cho lô đất trúng đấu giá cao so với giá thị trường Nguyên nhân, lô đất đó, nhiều người đăng ký, tham gia đấu giá lô, nên mức độ cạnh tranh cao, dẫn đến số tiền người dân phải trả trúng đấu giá lơ đất cao Chính vậy, khiến cho người tham gia đấu giá thấy khơng hài lịng Kết cụ thể thể bảng sau: Bảng 4.18 Đánh giá mức độ hài lòng tồn q trình tham đấu giá TT Tên dự án Tổng số phiếu Mức độ hài long trình đấu giá Hài lịng Bình thường Khơng hài lịng Số Số Số Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ phiếu phiếu phiếu (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) Phường Tân Thịnh 12 58,33 25,00 16,67 Phường Thịnh Lang 39 26 66,67 20,51 12,82 74 46 62,16 17 22,97 11 14,86 125 79 62,39 28 22,83 18 14,78 Phường Phương Lâm Tổng 74 4.4.1.7 Đánh giá trách nhiệm hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá Qua điều tra 50 hộ gia đình trúng đấu giá 03 dự án nghiên cứu, cho thấy sau trúng đấu giá hộ dân bàn giao mặt cấp GCN QSDĐ theo quy định pháp luật Kết cụ thể thể bảng sau: Bảng 4.19 Đánh giá trách nhiệm Hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá TT Tên dự án Phường Tân Thịnh Phường Thịnh Lang Phường Phương Lâm Tổng Tổng số phiếu Thông báo định phê duyệt kết bán đấu giá khơng? Có Khơng Số Số Tỷ lệ Tỷ lệ phiếu phiếu (%) (%) Thủ tục cấp giấy CN QSDĐ có cấp khơng? Có Số Tỷ lệ phiếu (%) Không Số Tỷ lệ phiếu (%) 8 100 - - 100 - - 29 29 100 - - 29 100 - - 13 13 100 - - 13 100 - - 50 50 100 - - 50 100 - - 4.4.1.8 Đánh giá chung hộ gia đình cơng tác đấu giá Qua q trình thực tế địa phương, điều tra lấy ý kiến hộ gia đình 03 dự án đấu giá đất quy hoạch khu dân cư phường thuộc thành phố Hịa Bình, giai đoạn 2011-2015 thấy, công tác đấu giá địa bàn thành phố thực tốt cụ thể nhận xét số điểm sau: - Công tác công khai minh bạch thông tin dự án đấu giá Hội đồng đấu giá thực tốt, nhận đồng thuận từ người tham gia đấu giá - Hội đồng đấu giá vận dụng tốt văn quy phạm Pháp luật Nhà nước UBND tỉnh Hịa Bình quy chế đấu giá QSDĐ nên tạo điều kiện thuận lợi cho người tham gia đấu giá hiểu rõ quy trình, thủ tục hình thức đấu giá, người tham gia đấu giá chấp hành quy trình phương án đấu giá công khai - Công tác khảo sát, nghiên cứu, xây dựng giá khởi điểm địa bàn thành phố bám sát giá thị trường nên đưa giá khởi điểm hợp lý cho dự án cụ thể 75 - Giá trúng đấu giá không lệch nhiều so với khởi điểm, người dân thực nghĩa vụ tài nghiêm chỉnh nên phiên đấu giá đánh giá thành công 4.4.2 Đánh giá cán thực đấu giá 4.4.2.1 Đánh giá công khai, minh bạch thông tin dự án Khi hỏi dự án đấu giá đất có cơng khai hay khơng có 100% cán trả lời dự án công khai minh bạch xây dựng theo nhu cầu địa phương (82,86%) 100% cán trả lời có cơng khai thơng báo rộng rãi đấu giá QSDĐ Kết cụ thể thể bảng sau: 76 Bảng 4.20 Đánh giá công khai, minh bạch thông tin dự án STT Cán Bộ Tổng số phiếu Công khai phương án đấu giá khơng? Có Phương án đấu giá có xây dựng theo nhu cầu địa phương khơng? Khơng Có Cơng khai thơng báo đấu giá khơng? Khơng Có Khơng Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (%) 100 100 (phiếu) - (%) - (phiếu) (%) 100 66,67 (phiếu) (%) 33,33 (phiếu) (%) 100 100 (phiếu) - (%) - 100 100 100 - - 7 25 77,78 87,50 83,33 22,22 12,50 16,67 30 100 100 100 - - Phòng TN&MT Phịng Tài chính- Kế hoạch (phiếu) Văn phòng ĐKQSDĐ UBND phường Tổng 30 30 77 4.4.2.2 Đánh giá quy chế trình tự thủ tục Qua kết tổng hợp cho thấy, trình thực đấu giá hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, quy chế theo hướng dẫn UBND tỉnh Hòa Bình văn pháp luật Nhà nước Kết chi tiết thể bảng sau: Bảng 4.21 Đánh giá quy chế trình tự, thủ tục TT Cán Bộ Phòng TN&MT Phòng Tài chính- Kế hoạch Văn phịng ĐKQSDĐ UBND phường Tổng Tổng số phiếu Hội đồng đấu giá có thực quy chế khơng? Có Khơng Số Số Tỷ Tỷ lệ phiếu phiếu lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) Quy trình đấu giá có thực theo trình tự Có Khơng Số Số Tỷ Tỷ lệ phiếu phiếu lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) 7 100 - - 100 - - 6 100 - - 100 - - 9 100 - - 100 - - 8 100 - - 100 - - 30 30 100 - - 30 100 - - 4.4.2.3 Đánh giá giá khởi điểm Qua thu thập ý kiến cán tham gia công tác đấu giá cho thấy, điều tra 35 cán có 100% cán cho giá khởi điểm phù hợp với giá đất thị trường Điều chứng tỏ giá khởi điểm phương án xây dựng sát với giá đất thực tế giao dịch địa phương Kết cụ thể thể bảng sau: Bảng 4.22 Đánh giá giá khởi điểm STT Cán Bộ Phòng TN&MT Phòng Tài chínhKế hoạch Văn phịng ĐKQSDĐ UBND phường Tổng Tổng số phiếu Giá khởi điểm có sát với giá thị trường khơng? Có Khơng Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) 100 - 6 100 - - 9 100 - - 30 30 100 100 - - 78 4.4.2.4 Đánh giá nghĩa vụ tài thủ tục cấp GCN QSDĐ Qua điều tra hộ gia đình 03 dự án nghiên cứu, cho thấy sau trúng đấu giá hộ dân bàn giao mặt cấp GCN QSDĐ theo quy định pháp luật Kết cụ thể thể bảng sau: Bảng 4.23 Đánh giá nghĩa vụ tài thủ tục cấp GCN QSDĐ Thực nghĩa vụ tài STT Cán Bộ Tổng số phiếu Có Số phiếu Khơng Tỷ lệ Số phiếu (%) Phịng TN&MT Phịng Tài chính- Kế hoạch Văn phòng ĐKQSDĐ UBND phường Tổng Thủ tục cấp GCN QSDĐ Có Tỷ lệ Số phiếu (%) Khơng Tỷ lệ Số phiếu (%) Tỷ lệ (%) 7 100 - - 100 - - 6 100 - - 100 - - 9 100 - - 100 - - 8 100 - - 100 - - 30 30 100 - - 30 100 - - 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI THÀNH PHỐ HỊA BÌNH 4.5.1 Một số tồn công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình 4.5.1.1 Cơng tác tổ chức, quản lý đấu giá - Tăng cường công khai, minh bạch công tác đấu giá QSDĐ công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo; kế hoạch đấu giá để người dân chuẩn bị tham gia đấu giá -Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất huyện xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, cịn mang nặng tính hành Việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần có người đăng kí tham gia - Thủ tục để đưa lơ đất vào đấu giá cịn qua nhiều khâu, đoạn, từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian 79 - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất cịn thiếu Mặc dù cơng khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao 4.5.1.2 Đối với người tham gia đấu giá - Có tượng thơng đồng dìm giá bán đấu giá nhiều hình thức thủ đoạn - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá - Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người sử dụng đất bị động, thương lượng lại - Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ, nhu cầu đất ở, nhà 4.5.1.3 Đối với công tác quản lý, xây dựng đô thị - Việc quy hoạch khu dân cư đến thực dự án đầu tư phát triển khu dân cư khảo sát kỹ lưỡng nhu cầu sử dụng đất tiềm kinh tế địa phương giá trị QSDĐ trước đưa đấu giá Cơ hạ tầng khu đất đấu giá chưa đồng bộ, phường Phương Lâm chưa có hệ thống nước - Hiện chưa có thống cách quản lí khu đất sau đưa đấu giá đất 4.5.2 Đề xuất giải pháp khắc phục 4.5.2.1 Giải pháp sách Nhà nước - Luôn cập nhật văn liên quan đến đấu giá QSDĐ để đạo, triển khai, phối hợp để công tác đấu giá QSDĐ đêm lại hiệu cao - Tiếp tục phát huy công tác tổ chức thực xây dựng dự án, bám sát thực tế vị trí, đặc điểm lơ đất đấu giá - Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch lành mạnh dự án đấu giá quyền sử dụng đất cổng thơng tin điện tử tỉnh Hịa Bình trang mạng, báo địa phương, đài phát truyền hình để tạo điều 80 kiện để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin lô đất dự án Hạn chế đến mức tối đa tình trạng đầu cơ, mua bán lại Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu BĐS - Xây dựng phương án quy hoạch tổng thể hợp lý mang tính liên kết khu dân cư, việc phát triển sở hạ tầng bố trí cơng trình phúc lợi tránh tình trạng có lơ đất bán khơng có người mua 4.5.2.2 Giải pháp kỹ thuật - Số lượng lô đất đưa đấu giá phải tính tốn dựa vào nhu cầu thị hiếu người dân Các lơ đất có tính chất đặc trưng khơng phân biệt với lơ đất thơng thường khác dẫn đến tình trạng số lơ khơng có người đấu giá - Tiền đặt cọc đấu giá nên gắn với dự án thay với lơ đất trước tăng mức tiền cọc lên, điều ngăn ngừa việc xếp, thông đồng giá người tham gia đấu giá lô đất thuộc dự án đấu giá - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Cần tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi, niêm yết thông tin nơi tổ chức đấu giá, UBND cấp xã, phường nơi có đất đấu giá để người dân có thêm thơng tin - Thành phố cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thơng qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập hệ thống CSHT đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị QSDĐ Đối với dự án đấu giá QSDĐ cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để người trúng đấu giá thấy tiềm phát triển đất người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ 81 - Các quy trình dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt yếu tố quan trọng cơng đoạn mở đường để triển khai dự án 4.5.2.3 Giải pháp chế tài - Quy định giãn thời gian nộp tiền xây dựng tiến độ đóng tiền sát theo sát với thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ để người tham gia đấu giá có them thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền - Giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước - Xây dựng chế thưởng, phạt khâu đặt cọc để tránh trường hợp người dân đăng ký đấu giá QSDĐ để tranh việc người đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ tự ý hủy cọc 82 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu cơng tác đấu giá QSDĐ thành phố Hịa Bình từ năm 2011 đến năm 2015 rút số kết luận sau: Tỉnh Hịa Bình nói chung thành phố Hịa Bình riêng cửa ngõ vùng Tây Bắc đầu mối giao lưu tỉnh vùng Tây Bắc với tỉnh đồng sơng Hồng, chịu tác động lớn q trình thị hóa thủ Hà Nội Trong năm gần nhu cầu sử dụng đất cho mục đích, đối tượng sử dụng đất ngày tăng làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình.Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai cấp quan tâm, đặc biệt việc đấu giá QSDĐ nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương Giai đoạn 2011 - 2015, thành phố Hịa Bình tổ chức đấu giá QSDĐ với tổng diện tích đấu giá 10.819,14 m2, số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng cộng 129,73 tỷ đồng Trong đó, số dự án đấu giá thành công dự án quy hoạch khu dân cư phường Tân Hòa, Thịnh Lang, Phương Lâm Trong giai đoạn (2011-2015), năm 2011và 2012 kết đấu giá thấp diện tích trúng đấu giá số tiền thu được, nguyên nhân năm giai đoạn năm 2011- 2012 thị trường BĐS xuống nên công tác đấu giá QSDĐ gặp nhiều khó khăn đạt kết thấp Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá QSDĐ thuộc 03 phường thấy, cơng tác đấu giá địa bàn thành công người tham gia đấu giá đánh giá cao: Nghiên cứu dự án đấu giá QSDĐ cho thấy nhìn chung thực tốt theo quy định pháp luật quy chế đấu giá QSDĐ UBND thành phố Hịa Bình Kết đấu giá 03 dự án cho thấy: 02 dự án phường Thịnh Lang Phương Lâm đánh giá thành cơng, tổ chức đấu giá sở hạ tầng dự án hoàn thiện Nhà nước tổ chức đấu giá có kết đấu giá thành công cao số lượng lô đất đưa đấu giá 01 phiên có chủ; 100% nguời trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài nhận GCN QSDĐ, người dân dần ổn định đời sống, sinh hoạt - Hội đồng đấu giá thực tốt văn pháp luật Nhà nước, Chính phủ UBND tỉnh Hịa Bình quy chế đấu giá QSDĐ nên tạo 83 điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ quy trình, thủ tục hình thức đấu giá người tham đấu giá đa phần chấp hành tốt quy trình phương án đấu giá công khai Công tác đấu giá QSDĐ đem lại hiệu nhiều mặt kinh tế mà xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Công tác giải thủ tục sau kết thúc đấu giá người dân đánh giá cao Công tác xác định giá khởi điểm tương đối tốt, sát với giá thị trường Tuy vậy, cịn hạn chế như: Một số lơ đất đấu giá khơng có người tham gia đấu giá Thời gian nộp hồ sơ tham gia đấu giá ngắn nên nhiều người chưa nắm bắt tình hình Q trình nghiên cứu đề tài nhận thấy cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011-2015 bộc lộ số tồn tại, vướng mắc cần thiết phải thực đồng thời giải pháp gồm: Giải pháp sách Nhà nước, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài 5.2 KIẾN NGHỊ Qua q trình nghiên cứu cơng tác đấu giá địa bàn thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011-2015, hạn chế thời gian kinh phí nên đề tài thực nghiên cứu tổng quan công tác đấu giá QSDĐ 01 số dự án tiêu biểu (03 dự án) địa bàn thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011-2015 Để đánh giá tồn diện cơng tác đấu giá QSDĐ giai đoạn đề nghị xin đưa số ý kiến kiến nghị sau: - UBND thành phố ứng dụng giải pháp đề tài đưa nhằm giúp cho công tác đấu giá QSDĐ địa phương tốt hơn, pháp luật kế hoạch đề - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phương tiện thơng tin đại chúng có kế hoạch đấu giá QSDĐ để thu hút thêm nhiều nguời tham gia - Quy định dãn thời gian nộp tiền xây dựng tiến độ đóng tiền sát theo sát với thời gian cấp GCN QSDĐ để người tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC giá khởi điểm chế độ tài đấu giá QSDĐ Bộ Tài nguyên Môi trường- Bộ Tư pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2015) Thông tư số 02/2015/ TT-BTNMT quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Bộ Tư pháp (2005) Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số điều Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tư pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP BĐG tài sản, Hà Nội Bộ Tư pháp (2014) Thông tư số 18/2014/TT-BTP Hướng dẫn việc bán đấu giá tài sản quy định Nghị định số 53/2013/NĐ-CPngày 18/5/2013 Chính phủ thành lập, tổ chức hoạt động công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam Bộ Tư Pháp (2015) Báo cáo kết khảo sát tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội, 10 Chính phủ (2005) Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 18/01/2005 quy định BĐG tài sản, Hà Nội 11 Chính phủ(2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ, Hà Nội 12 Chính phủ (2010) Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội 13 Công ty Cổ phần truyền thơng BĐS REDVIET (2011) Giáo trình Kinh doanh BĐS, Hà Nội 85 14 Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất 15 Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất 16 Đặng Diệp Hân (2015) Bình luận giá đất theo quy định pháp luật hành phân tích tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai, truy cập ngày 24/10/2015 http://www.dhluathn.com/2015/10/binh-luan-ve-gia-at-theoquy-inh-cua.html 17 Đặng Hùng Võ (2007) Định hướng phát triển thị BĐS giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hố đất nước Tài liệu sử dụng cho nói chuyện “Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright 18 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đấu giá QSDĐ xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định 19 Lê Minh Trường (2015) Công ty luật minh khuê, Chuyên đề: Thị trường BĐS, truy cập ngày 28/08/2015 https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-dethi-truong-bat-dong-san.aspx 20 Nguyễn Đình Bồng (2005) Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 21 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 22 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc, Tạp chí tài (10) 23 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS 24 Phùng Thị Hà (2011) Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn thành phố Vinh, tình Nghệ An 25 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 26 Phùng Ngọc Phương (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ q trình thị hố 27 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013 28 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật đất đai năm 2003 29 Quốc Hội (2005) BLDS số 33/QH11 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 86 30 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá QSDĐ tỉnh Bắc Trung Bộ, Việt Nam nay, truy cập ngày 27/08/2015 http://luanvan.net.vn/luanvan/luan-an-thuc-hien-phap-luat-ve-dau-gia-quyen-su-dung-dat-o-cac-tinh-bactrung-bo-viet-nam-hien-nay-72243 31 UBND thành phố Hịa Bình (2011, 2012, 2013, 2014, 2015) Báo cáo kinh tế - xã hội thành phố Hịa Bình 32 UBND tỉnh Hịa Bình (2011) Quyết định số 21/2011/QĐ-UBND ngày 10/10/2011 ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền cho th địa bàn tỉnh Hịa Bình 33 UBND tỉnh Hịa Bình (2011) Nghị số 41/2012/NQ-HĐND ngày 10/7/2012 quy định mức thu phí bảo vệ mơi trường khai thác khoáng sản; mức thu tỷ lệ phần trăm trích, nộp phí tham gia đấu giá, phí đấu giá tài sản; mức phí tham gia đấu giá QSDĐ 34 UBND tỉnh Hịa Bình (2012) Quyết định số 11/2012/QĐ-UBND ngày 04/09/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền cho thuê đất địa bàn tỉnh Hịa Bình ban hành văn kèm theo Quyết định số 21/2011/QĐ-UBND ngày 10/10/2011 UBND tỉnh Hịa Bình 35 UBND tỉnh Hịa Bình (2012) Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/ 2014 UBND tỉnh Hịa Bình Ban hành Quy định bảng giá loại đất năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Hịa Bình 36 UBND tỉnh Hịa Bình (2012) Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/ 2014 UBND tỉnh Hịa Bình Ban hành Quy định bảng giá loại đất năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Hịa Bình 37 UBND thành phồ Hịa Bình (2014) Quy hoạch tổng thể phát triển KT- XH đến năm 2020 thành phố Hịa Bình 38 UBND tỉnh Hịa Bình (2015) Quyết định số 2098/QĐ – UBND ngày 16/10/ 2015 quy định việc ban hành Đề án tạo nguồn thu tăng cường quản lý thu ngân sách nhà nước địa bàn tỉnh Hịa Bình đến năm 2020 39 UBND thành phồ Hịa Bình (2014) Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ban hành quy định bảng giá loại đất năm 2015- 2019 địa bàn tỉnh Hịa Bình 40 UBND thành phố Hịa Bình (2012, 2013, 2014, 2015) Danh sách cá nhân trúng đấu giá QSDĐ số dự án thuộc địa bàn thành phố Hịa Bình 87 ... tài: ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2011- 2015? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá kết công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố. .. kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Kết đấu giá QSDĐ thành phố Hịa Bình giai đoạn 2011- 2015 ix - Đánh giá cơng tác đấu giá QSDĐ thành phố. .. nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình .25 3.4.2 Công tác đấu giá quyền dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình 25 3.4.3 Đánh giá công tác đấu giá