NGUYEN XUAN TRUONG-DINH GIA DAT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN -  - BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH VÀ MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TIỂU DỰ ÁN 02, DỰ ÁN SỬA CHỮA VÀ NÂNG CAO AN TOÀN ĐẬP (WB8) TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THANH SƠN, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 7850103 Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Thu Hà Sinh viên thực hiện : Nguyễn Viết Trường Mã sinh viên : 1754030796 Lớp : K62 – QLĐĐ Khóa học : 2017 - 2021 Hà Nội, 2021 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành chun đề, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành chun đề, cho phép em bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc ThS Trần Thu Hà tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho em suốt trình học tập thực đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai tận tình giúp đỡ em trình học tập, thực đề tài hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức xã Thanh Sơn, huyện Lương Sơn , tỉnh Hịa Bình giúp đỡ tạo điều kiện cho em suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em mặt, động viên khuyến khích em hồn thành nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Sinh viên thực hiện MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH viii PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1.Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Phạm vi thời gian không gian 1.2.3 Phạm vi nội dung: PHẦN TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .4 2.1.1 Tổng quan giá đất .4 2.1.2 Tổng quan định giá bất động sản .5 2.1.3 Các phương pháp xác định giá bất động sản 15 2.1.4 Báo cáo định giá chứng thư định giá 19 2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 23 2.2.1 Văn trung ương 23 2.2.2 Văn địa phương .24 2.2.3 Văn khu đất cần định giá 24 2.3 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 25 2.3.1 Một số sở thực tiễn Đài Loan: 25 2.3.2 Một số sở thực tiễn Trung Quốc : 25 2.3.3 Đối với Việt Nam 26 2.3.4 Kinh nghiệm pháp lý định giá bất động sản số nước giới liên hệ Việt Nam .26 2.4 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH HỊA BÌNH 28 2.4.1 Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình 28 2.4.2 Trình tự, thủ tục xây dựng giá đất cụ thể tỉnh Hịa Bình 30 2.4.3 Tình hình cơng tác xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình .30 PHẦN VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 31 3.2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: 31 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 32 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .32 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32 3.4.3 Phương pháp định giá bất động sản .33 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 35 3.3.5 Phương pháp chuyên gia .35 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI XÃ THANH SƠN 36 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 37 4.2 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC XÂY DỰNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THANH SƠN, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH .42 4.2.1 Bảng giá đất nông thôn địa phương 42 4.2.2 Quy trình thực xác định giá trị quyền sử dụng đất đất nông thôn 46 4.2.3 Quy trình thực xác định giá trị quyền sử dụng đất đất nông nghiệp 47 4.3 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỦA CÁC THỬA ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ 48 4.3.1 Kết điều tra, thu thập thông tin từ thị trường 48 4.3.2 Kết xác định giá trị quyền sử dụng đất đất nông thôn 53 4.3.3 Kết xác định giá trị quyền sử dụng đất đất nông nghiệp .61 4.4 ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG .74 4.4.1 Thuận lợi 74 4.4.2 Khó khăn 74 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG 74 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 5.1 Kết luận 75 5.2 Kiến nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC .79 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BTNMT Bộ tài ngun & mơi trường BTC Bộ tài KV Khu vực BĐS Bất động sản NĐ Nghị định TSSS Tài sản so sánh QL Quốc lộ GĐVH Gia đình văn hoá QĐ Quyết định BHYT Bảo hiểm y tế TNHH Trách nhiệm hữu hạn MTV Một thành viên TSGĐ Tài sản giả định THCS Trung học sở TTCN Tiểu thủ công nghiệp TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân QSD Quyền sử dụng VT Vị trí DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Bảng tình hình sử dụng đất xã Thanh Sơn, Huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa bình năm 2019 so với năm 2014 41 Bảng 4.2 Bảng giá đất hệ số điều chỉnh đất nông thôn địa bàn xã Long Sơn 43 Bảng 4.3 Bảng giá đất hệ số điều chỉnh đất nông nghiệp địa bàn xã Long Sơn 44 Bảng 4.4: Thống kê diện tích vị trí đất khu đất cần định giá 49 Bảng 4.5: Thông tin chi tiết tài sản: 55 Bảng 4.6: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 58 Bảng 4.7: Năng suất giá bán thóc thương phẩm năm 2017, 2018, 2019 61 Bảng 4.8 : Các khoản chi phí qua năm 2017, 2018, 2019 62 Bảng 4.9: Kết xác định giá bất động sản chuyên trồng lúa vị trí xã Long Sơn (nay xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình 62 Bảng 4.10: Năng suất giá bán thóc thương phẩm năm 2017, 2018, 2019 64 Bảng 4.11: Các khoản chi phí qua năm 2017, 2018, 2019: 64 Bảng 4.12: Kết xác định giá bất động sản trồng lúa nước cịn lại, vị trí xã Long Sơn (nay xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 65 Bảng 4.13: Năng suất giá bán chuối thương phẩm năm 2017, 2018, 2019: 66 Bảng 4.14: Các khoản chi phí qua năm 2017, 2018, 2019 .66 Bảng 4.15: Kết xác định giá bất động sản trồng lâu năm xã Long Sơn (nay xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình 67 Bảng 4.16: Năng suất giá bán cá thương phẩm năm 2017, 2018, 2019: 68 Bảng 4.17: Các khoản chi phí qua năm 2017, 2018, 2019 .68 Bảng 4.18: Kết xác định giá bất động sản nuôi trồng thủy sản xã Long Sơn (nay xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình 69 Bảng 4.19: Năng suất giá bán mía thương phẩm năm 2017, 2018, 2019 70 Bảng 4.20: Các khoản chi phí qua năm 2017, 2018, 2019 .70 Bảng 4.21: Kết xác định giá bất động sản trồng hàng năm khác, vị trí xã Long Sơn (nay xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình .71 Bảng 4.22: Kết định giá bất động sản nông thôn tài sản cần định giá 72 Bảng 4.23: Kết xác định giá bất động sản cụ thể đất nông nghiệp tài sản cần định giá .72 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Quy trình bước thực phương pháp so sánh .34 Hình 4.1 Quy trình xác định giá trị quyền sử dụng đất đất nông thôn xã Thanh Sơn 47 Hình 4.2: Quy trình xác định giá trị quyền sử dụng đất đất nông nghiệp xã Thanh Sơn 48 Hình 4.3: Bản trích đo khu đất định giá .51 Hình 4.4: Hiện trạng khu đất cần định giá 52 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải tranh chấp đất đai thị trường Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể sau: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá bất động sản cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá bất động sản để tư vấn xác định giá bất động sản cụ thể Việc xác định giá bất động sản cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá bất động sản phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá bất động sản, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá bất động sản xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định” Vì nhiệm vụ xác định giá bất động sản cụ thể quan trọng làm số trường hợp quy định Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép ... giá bất động sản cụ thể địa phương 1.2.2 Phạm vi thời gian không gian - Thời gian thu thập số liệu: Từ tháng đến tháng 4/2021 - Phạm vi không gian: đất xã Long Sơn (nay xã Thanh Sơn), huyện Lương... th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng... hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia