Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho người nước ngoài theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN TRỌNG MẠNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN TRỌNG MẠNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, tài liệu tham khảo nội dung trích dẫn đảm bảo độ tin cậy, xác, trung thực Những kết luận khoa học luận văn chƣa đƣợc công bố cơng trình khác Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019 Tác giả luận văn LỜI CẢM ƠN Lời xin trân trọng cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Hữu Nghị, ngƣời hƣớng dẫn tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tơi hồn thành luận văn Thạc sĩ Đồng thời, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Thầy, Cô giáo Học viện Khoa học xã hội, đặc biệt Thầy Cô khoa Luật giúp trình thực luận văn Tơi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, ngƣời quan tâm, sát cánh bên cạnh ủng hộ tôi, động lực cho tơi hồn thành luận văn cách thuận lợi Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019 Tác giả luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM .10 1.1 Những vấn đề chung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc cho ngƣời nƣớc 10 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà người nước 10 1.1.2 Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà người nước 13 1.1.3 Khái niệm giấy cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 18 1.2 Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc Việt Nam .20 1.2.1 Sự cần thiết pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 20 1.2.2 Các yêu cầu pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước .22 1.2.3 Cơ cấu nội dung pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước 24 1.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc 29 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước Luật Nhà năm 2005 chưa có hiệu lực thi hành 29 1.3.2 Giai đoạn từ Luật Nhà năm 2005 có hiệu lực thi hành đến trước Luật Nhà năm 2014 đời 30 1.3.3 Giai đoạn Luật Nhà sửa đổi bổ sung năm 2014 đến 32 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 34 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sở hữu nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc Việt Nam 34 2.1.1 Quy định quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam 34 2.1.2 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 37 2.2 Thực trạng thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc ngồi thành phố Hồ Chí Minh .50 2.2.1 Tình hình thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước thành phố Hồ Chí Minh 50 2.2.2 Những bất cập, hạn chế thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngồi Thành phố Hồ Chí Minh nguyên nhân .53 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẨY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 62 3.1 Giải pháp hoàn thiệp pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc Việt Nam 62 3.1.1 Bổ sung đối tượng người nước thu hẹp điều kiện để mua sở hữu nhà Việt Nam .62 3.1.2 Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai sách tuyên truyền rộng rãi quy định pháp luật QSHNƠ người nước 63 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc ngồi thành phố Hồ Chí Minh 73 3.2.1 Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân 73 3.2.2 Hoàn thiện máy quản lý phân cấp quản lý đầu tư lĩnh vực nhà hợp lý 74 3.2.3 Nâng cao trình độ kiến thức pháp luật quyền sở hữu tài sản người nước cho đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước trao quyền thực hoạt động quản lý đầu tư 75 3.2.4 Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa hệ thống thơng tin đất đai, nhà 75 3.2.5 Xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 76 3.2.6 Các kiến nghị khác 76 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNƠ : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà LNƠ : Luật Nhà QSH : Quyền sở hữu QSHNƠ : Quyền sở hữu nhà UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong xu hƣớng hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam ngày thu hút nhiều ngƣời nƣớc đến đầu tƣ, sinh sống, sản xuất kinh doanh… Ngƣời nƣớc chiếm tỷ lệ không lớn thành phần dân cƣ nhƣng chủ thể dần khẳng định đƣợc vai trị việc xây dựng phát triển đất nƣớc Việt Nam, đòi hỏi Nhà nƣớc ta phải có đối xử quan tâm Bên cạnh đó, bối cảnh quốc tế nƣớc có nhiều khó khăn, thách thức, ảnh hƣởng khủng hoảng tài chính, suy thối kinh tế toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta nỗ lực phấn đấu đạt thành tựu quan trọng thực mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đƣa nƣớc ta trở thành nƣớc công nghiệp hóa, đại hóa Một sách đƣợc đề qua kỳ Đại hội Đảng thu hút đầu tƣ, nhân tài, chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sƣ nƣớc vào Việt Nam làm việc đóng góp Để thực tốt mục tiêu trên, Đảng Nhà nƣớc ta thực nhiều sách ƣu đãi đối tƣợng ngƣời nƣớc vào Việt Nam làm việc, sinh sống Nếu nhƣ trƣớc điều kiện trị - xã hội, Nhà nƣớc ta thực sách chặt chẽ lĩnh vực nhà ở, hạn chế QSHNƠ ngƣời nƣớc Việt Nam, dẫn đến tình trạng đối tƣợng vào Việt Nam sinh sống làm việc phải thuê nhà nhờ ngƣời đứng tên sở hữu nhà gây bất tiện sinh hoạt, lũng đoạn thị trƣờng bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp khó khăn đến nay, với tiến trình hội nhập với giới, Nhà nƣớc ta đƣa sách thơng thống cho phép ngƣời nƣớc ngồi đƣợc phép sở hữu nhà Việt Nam Thời gian qua, Nhà nƣớc ta ban hành thay văn pháp luật sách sở hữu nhà Việt Nam ngƣời nƣớc Để mở rộng đối tƣợng ngƣời nƣớc đƣợc mua sở hữu nhà Việt Nam, năm 2014, Quốc hội ban hành LNƠ với nhiều quy định cởi mở, thơng thống vấn đề Theo đó, đến phạm vi nƣớc có 750 trƣờng hợp ngƣời nƣớc đƣợc cấp giấy chứng nhận (nhiều gấp gần lần) so với năm thực thi sách cũ theo Nghị số 19/2008/NQ-QH12 [4, tr.98] Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo Công ty CBRE Việt Nam, quý 2/2018 vừa qua, tổng 9.500 hộ đƣợc tiêu thụ, chiếm đến 59% số lƣợng ngƣời nƣớc giao dịch Trong số khách mua nhiều khách mua từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Hong Kong (Trung Quốc) Sản phẩm mua chủ yếu hộ có 2-3 phịng ngủ, mục đích mua để Khi LNƠ năm 2014 có hiệu lực nay, có hàng nghìn giao dịch thành cơng với khách hàng ngƣời nƣớc ngoài, đặc biệt dự án quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung khu vực Thảo Điền Thủ Thiêm [11] Đây đƣợc coi thay đổi lớn so với quy định cũ trƣớc việc ngƣời nƣớc muốn sở hữu nhà Những quy định pháp luật hành nhƣ tạo luồng gió vào thị trƣờng bất động sản, giải đƣợc phần tình trạng đóng băng “thị trƣờng bất động sản, nhƣ thu hút lƣợng lớn nguồn tiền từ nƣớc đổ vào Việt Nam” [11, tr.12] Ngoài ra, việc tạo điều kiện cho ngƣời nƣớc mua nhà định cƣ bổ sung thêm lƣợng đội ngũ chuyên gia có trình độ chun mơn, kỹ thuật cao làm việc, tạo tiền đề cho phát triển đất nƣớc Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực luật mang lại, số quy định hành tình hình thực tiễn thực thi việc đảm bảo QSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngồi cịn nhiều vƣớng mắc, số chƣa rõ ràng cịn có phân biệt đối xử, gây cản trở lớn cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc ngoài, hạn chế nhiều việc thu hút nguồn lực đầu tƣ từ nƣớc ngoài, nhƣ hạn chế phát triển hoạt động kinh doanh khác, cụ thể nhƣ: Vấn đề quyền sử dụng đất cá nhân ngƣời nƣớc Việt Nam, nội dung thiếu đồng LNƠ năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013, vấn đề hạn chế số lƣợng nhà ngƣời nƣớc đƣợc sở hữu, theo quy định pháp luật số lƣợng nhà ngƣời nƣớc đƣợc phép sở hữu có phần tăng nhiều so với trƣớc kia, xác báo rõ ràng cho chủ đầu tƣ ngƣời mua biết dự án ngƣời nƣớc khơng đƣợc mua 3.1.2.4 Vấn đề cách tính số lƣợng nhà ngƣời nƣớc đƣợc phép mua địa bàn có số dân tƣơng đƣơng cấp phƣờng Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết LNƠ năm 2014 vấn đề giới hạn số lƣợng nhà ngƣời nƣớc đƣợc phép mua nhƣng lại tiếp tục quy định Bộ Xây dựng hƣớng dẫn cụ thể cách tính số lƣợng nhà ngƣời nƣớc ngồi đƣợc phép mua địa bàn có số dân tƣơng đƣơng đơn vị hành cấp phƣờng Đến ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng ban hành Thông tƣ 19/2016/TT-BXD hƣớng dẫn thực số nội dung LNƠ Nghị định 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều LNƠ Cụ thể, việc xác định số lƣợng nhà riêng lẻ mà ngƣời nƣớc đƣợc sở hữu đƣợc tính nhƣ sau: “Trƣờng hợp khu vực có số dân tƣơng đƣơng đơn vị hành cấp phƣờng có 01 dự án đầu tƣ xây dựng nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc sở hữu số lƣợng nhà khơng q 10% tổng số nhà riêng lẻ dự án tối đa không vƣợt 250 nhà; trƣờng hợp có từ 02 dự án trở lên tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc sở hữu khơng 10% tổng số nhà riêng lẻ dự án tổng số nhà riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu tất dự án không vƣợt 250 nhà” Cịn trƣờng hợp có nhiều dự án đầu tƣ xây dựng nhà “… tổ chức, cá nhân nƣớc sở hữu đủ số lƣợng nhà riêng lẻ theo quy định Điểm a Khoản tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi không đƣợc mua sở hữu thêm nhà riêng lẻ dự án khác khu vực này” Với cách tính số lƣợng nhà nhƣ quy định đây, thực tế triển khai gây nhiều khó khăn cho phía quan quản lý nhà nƣớc lẫn chủ đầu tƣ Ví dụ, cách xác định địa bàn dân cƣ để tính, việc biến động dân cƣ địa bàn, việc thống kê số liệu ngƣời nƣớc mua nhà giai đoạn chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận… Ngoài ra, thành phố lớn nhƣ Hà Nội TP.HCM có khu vực, khu thị đơng ngƣời nƣớc ngồi sinh sống, chẳng hạn nhƣ khu vực Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hƣng (quận 7) 70 khả cao khu vực bị vƣợt mức tối đa số lƣợng nhà mà ngƣời nƣớc đƣợc QSH Khi phát sinh hệ lụy hạn mức, xin cho, nhũng nhiễu Kiến nghị hoàn thiện, cần nhanh chóng đƣa hƣớng dẫn cụ thể vấn đề cách tính số lƣợng nhà ngƣời nƣớc đƣợc sở hữu địa bàn có số dân tƣơng đƣơng đơn vị hành cấp phƣờng Hƣớng dẫn cụ thể cách xác định địa bàn dân cƣ để tính, việc biến động dân cƣ địa bàn, việc thống kê số liệu ngƣời nƣớc mua nhà giai đoạn chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận… Ngoài ra, cần xem xét nhu cầu thực tế mua nhà địa phƣơng cụ thể cách giao cho quan chuyên môn địa phƣơng xác định nhằm đánh giá tình hình thực tế, đáp ứng đƣợc nhu cầu ngƣời nƣớc muốn mua nhà Kiến nghị đƣợc vận dụng giúp quan chức có sở pháp lý rõ ràng để hƣớng dẫn nhà đầu tƣ, chủ dự án việc lên kế hoạch kinh doanh Bên cạnh đó, giải tốt nhu cầu nhà tất đối tƣợng ngƣời nƣớc đƣợc phép sở hữu nhà Việt Nam, tăng thêm lƣợng cầu, gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản “đóng băng” từ lâu 3.1.2.5 Vấn đề thời hạn sở hữu nhà vấn đề gia hạn Nhƣ trình bày Chƣơng cá nhân ngƣời nƣớc ngồi đƣợc sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà nhƣng tối đa không 50 năm đƣợc gia hạn lần với thời hạn Cịn tổ chức nƣớc ngồi thời hạn sở hữu nhà theo thời hạn ghi giấy chứng nhận đầu tƣ đƣợc gia hạn nhƣ cá nhân Đây đƣợc xem điểm hạn chế, ảnh hƣởng đến QSHNƠ ngƣời nƣớc Thời hạn sở hữu nhƣ quy định cịn q Trên thực tế, nhƣ thời hạn 50 năm sau 50 năm, số tiền mà ngƣời nƣớc bỏ đầu tƣ để mua nhà trở thành số 0, điều tạo bất an cho khách nƣớc ngồi Bên cạnh đó, theo quy định LNƠ chủ sở hữu muốn bán tặng cho nhà cho tổ chức, cá nhân nƣớc thuộc diện đƣợc sở hữu nhà Việt Nam bên mua, bên nhận tặng cho đƣợc phép sở 71 hữu nhà thời hạn lại Hay rõ ràng nhƣ, ngƣời nƣớc mua nhà 20 năm, sau họ bán tặng cho ngƣời nƣớc ngồi khác ngƣời sau đƣợc sở hữu nhà 30 năm cịn lại Quy định nhƣ không phù hợp không đáp ứng đƣợc nguyện vọng, nhu cầu ngƣời nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam Thƣờng cá nhân nƣớc ngồi mua nhà, họ mong muốn làm tài sản lâu dài, để lại thừa kế chuyển nhƣợng Thế nhƣng, với quy định nhƣ tạo cho họ khó khăn định Một ngƣời nƣớc mua nhà Việt Nam, sau ngƣời sử dụng đƣợc 30 năm, họ muốn bán cho ngƣời nƣớc khác Khi đó, thời hạn sở hữu cịn lại ngƣời mua lại 20 năm Điều dẫn đến việc nhà điều mà giá trị đáng kể Hay rõ ràng hơn, họ chịu lỗ lớn Pháp luật có chuyển hƣớng đến việc mở rộng cửa, tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời nƣớc dễ dàng sở hữu nhà Việt Nam Thế nhƣng, với rào cản lớn đây, gây nên nhiều trở ngại, nút thắt siết chặt giết chết làm hƣớng tới Chính thế, cần có nhìn nhận khách quan, giải triệt để khó khăn tồn tại, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật nhằm gỡ nút thắt, khó khăn đó, tạo môi trƣờng thuận lợi để tổ chức, cá nhân nƣớc Việt Nam dễ dàng sở hữu nhà ở, việc cần làm Kiến nghị hoàn thiện, cần xem xét để sửa đổi quy định thời hạn sở hữu nhà nhƣ vấn đề gia hạn Đề xuất nâng thời hạn sở hữu nhà lên 70-90 năm nhƣ quy định nhiều quốc gia khác tạo đƣợc độ an tâm cho khách hàng nƣớc ngoài, tất nhiên kèm theo điều kiện đƣợc gia hạn thêm thời hạn sở hữu Đối với tổ chức, cá nhân nƣớc thuộc diện đƣợc sở hữu nhà Việt Nam mua lại nhà ngƣời nƣớc ngồi đƣợc QSHNƠ với thời hạn nhƣ ngƣời bán đƣợc quyền gia hạn nhƣ ban đầu Kiến nghị đƣợc thực tạo thêm an tâm cho ngƣời nƣớc mua nhà Việt Nam, việc chủ sở hữu ngƣời nƣớc muốn bán tặng cho nhà ở… lo lắng giá trị nhà 72 bị giảm sút, từ vấn đề kéo theo việc tạo thêm sức mua ngƣời nƣớc ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển dự án nhà thƣơng mại, nhƣ thị trƣờng bất động sản Việt Nam “nóng” trở lại 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc ngồi thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân Cần tăng cƣờng, phối hợp cấp, ngành chức việc đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai, nhà dƣới nhiều hình thức nhƣ: phƣơng tiện thơng tin đại chúng, đoàn thể địa phƣơng, giáo dục nhà trƣờng Từ đó, ngƣời dân nhận thức đƣợc trách nhiệm quyền lợi việc đăng ký đất đai nhƣ đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, từ tự giác làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, thủ tục biến động đất đai theo quy định pháp luật Các vấn đề pháp luật đƣợc đƣa phải thật cụ thể, xác, mang tính thực tiễn cao liên quan trực tiếp tới quyền lợi ngƣời dân Ngoài ra, ngƣời dân hiểu biết pháp luật, biết đƣợc quy định cần thiết cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất giúp cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu tài sản đất nhiều thời gian thực công tác kê khai xin cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giảm bớt số hồ sơ phải thẩm định, giảm đƣợc thời gian phải xem xét lại hồ sơ kê khai, hạn chế tối đa sai phạm công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Tăng cƣờng tham gia phƣơng tiện thông tin đại chúng công tác tuyên truyền, phổ biến điều ƣớc quốc tế Với phát triển không ngừng khoa học công nghệ, phƣơng tiện thông tin đại chúng phong phú, đa dạng nhƣ báo hình, báo in, báo điện tử, truyền hình Nhờ có trợ giúp Internet, phƣơng tiện thông tin 73 đại chúng truyền tải thông tin tất lĩnh vực cách nhanh chóng, rộng rãi tới đối tƣợng thuộc nhiều giai tầng khác chí truyền tải thơng tin nƣớc nhanh nhạy Bên cạnh đó, cần có tạp chí, cơng báo quan có trách nhiệm thống đăng tải văn pháp luật điều ƣớc quốc tế kinh tế - thƣơng mại để thực việc tập hợp quy định QSH tài sản ngƣời nƣớc điều ƣớc quốc tế mà Việt Nam tham gia, giúp cho việc tra cứu, tìm hiểu đƣợc thuận tiện 3.2.2 Hoàn thiện máy quản lý phân cấp quản lý đầu tư lĩnh vực nhà hợp lý Thứ nhất, nhanh chóng kiện tồn máy quản lý đất đai thống cấp Nhất cần xây dựng hệ thống quản lý đất đai công khai minh bạch, công khai mạng thông tin tạo sở để ngƣời dân tham gia kiểm sốt hoạt động cán bộ, cơng chức thừa hành Ngồi ra, cần đảm bảo kinh phí hợp lý để Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động tốt, thực tốt chức năng, nhiệm vụ mình, đồng thời thực quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ, tổ chức máy, biên chế tài Thứ hai, cần nâng cao số lƣợng chất lƣợng đội ngũ cán thực công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất thông qua số giải pháp sau: Khi tuyển chọn cán cần phải kiểm tra chặt chẽ khả làm việc, chuyên ngành đào tạo ngƣời nộp hồ sơ dự tuyển, tránh tình trạng ngƣời chƣa qua đào tạo chuyên môn vào làm trái ngành; Tăng cƣờng công tác đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao nghiệp vụ chun mơn cho lực lƣợng cán địa chính, đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp; Nâng cao tinh thần trách nhiệm công tác nhƣ tƣ cách đạo đức ngƣời cán bộ; Cán địa khơng đƣợc kiêm nhiệm cơng việc khác, cần có đủ cán địa để thực vai trị quản lý đất đai cấp mình, công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất; Tăng cƣờng công tác kiểm tra, tra, giám sát Nhà nƣớc trình thực cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Nếu có sai phạm cần kịp 74 thời xử lý nghiêm minh triệt để, tránh tối đa tình trạng cán gây sách nhiễu cho nhân dân nhƣ hạn chế tối đa tình trạng bao che, đùn đẩy trách nhiệm, khơng có tinh thần tự giác xảy sai phạm thực tế Chỉ thực đầy đủ biện pháp quan cơng quyền thực có đƣợc niềm tin, ủng hộ nhân dân, qua thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất 3.2.3 Nâng cao trình độ kiến thức pháp luật quyền sở hữu tài sản người nước ngồi cho đội ngũ cán bộ, cơng chức nhà nước trao quyền thực hoạt động quản lý đầu tư Con ngƣời (cụ thể đội ngũ cán công chức) nhân tố quan trọng góp phần vào việc thực thi có hiệu quy định pháp luật Để áp dụng pháp luật cách xác, có hiệu quả, đội ngũ cần có hiểu biết, kiến thức định QSH ngƣời nƣớc Muốn vậy, cần thƣờng xuyên tăng cƣờng hoạt động bồi dƣỡng, tập huấn kiến thức gắn liền với việc khảo sát, vận dụng kiến thức vào công tác thực tế Song song với việc nâng cao trình độ, cần xử lý nghiêm minh trƣờng hợp cán bộ, công chức quan liêu, tham nhũng, lợi dụng quyền hạn để trục lợi cá nhân; gây cản trở việc thực QSH ngƣời nƣớc Đội ngũ hoạt động lĩnh vực tƣ vấn cần nhanh nhạy với thay đổi sách QSH tài sản ngƣời nƣớc ngoài, điều kiện kinh tế - xã hội nƣớc nhà nắm bắt đƣợc nhu cầu ngƣời nƣớc ngồi để đƣa tƣ vấn hợp lý có hiệu Từ đó, ngƣời nƣớc ngồi có an tâm sẵn sàng đầu tƣ, thực giao dịch dân liên quan đến QSH Đồng thời, tiến tới loại bỏ dần hình thức mơi giới: cò đất, cò nhà, cò ngân hàng, cò giấy phép , xây dựng, đào tạo đội ngũ tƣ vấn, công ty tƣ vấn chất lƣợng, chuyên nghiệp hiệu 3.2.4 Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa hệ thống thơng tin đất đai, nhà Hồ sơ địa đồ địa sở để Nhà nƣớc tiến hành cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất cho 75 chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đất hợp pháp Tuy nhiên, thời gian qua, số lý mà đồ địa nhiều địa phƣơng trở nên lạc hậu, khơng cịn phản ánh xác trạng quản lý đất đai Vì vậy, để phục vụ tốt công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, cấp quyền cần quan tâm đầu tƣ kinh phí cho cơng tác đo đạc lập đồ địa địa bàn, cập nhật chỉnh lý biến động thƣờng xuyên Ngoài ra, cần tăng cƣờng kiểm tra, giám sát việc tạo lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa xây dựng sở liệu địa Bên cạnh đó, quan quản lý Nhà nƣớc đất đai cần trọng việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai làm sở cho ngƣời dân nắm bắt tình hình địa bàn Hệ thống thơng tin đất đai đƣợc xây dựng từ kết cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất đƣợc kết nối với hệ thống quan nhà nƣớc có liên quan, với hệ thống tổ chức tài chính, tín dụng; đƣợc đƣa lên mạng thơng tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp tìm hiểu thơng tin đất đai cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu hoạt động xã hội, tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng đất đai 3.2.5 Xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Cần tăng cƣờng công tác kiểm tra, tra việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất; phát hiện, chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm; đƣa chế tài để xử lý nghiêm trƣờng hợp vi phạm Mặt khác, cần kiên xử lý triệt để cán địa cố ý gây phiền hà, nhũng nhiễu nhân dân, làm chậm công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất 3.2.6 Các kiến nghị khác 3.2.6.1 Nâng cao hiệu ký kết thực Điều ƣớc quốc tế Để nâng cao hiệu ký kết thực Điều ƣớc quốc tế, cần thực giải pháp sau: 76 Thứ nhất, xem xét ký kết, gia nhập điều ƣớc quốc tế cần tính tốn, nghiên cứu kỹ lƣỡng điều kiện thực tế để đảm bảo tính khả thi, tránh tình trạng điều ƣớc quốc tế đƣợc ký kết nhƣng lại triển khai thực Thứ hai, nâng cao lực phẩm chất đạo đức đội ngũ cán bộ, công chức thiết chế thực thi cam kết quốc tế quy định điều ƣớc quốc tế: Đội ngũ, cán công chức phải có trình độ định; đƣợc qua đào tạo, bồi dƣỡng chuyên sâu có am hiểu tƣ pháp quốc tế nói chung, pháp luật QSH tài sản ngƣời nƣớc ngồi nói riêng Muốn vậy, cần có sách, kế hoạch động viên, khen thƣởng kịp thời cá nhân làm tốt cơng tác lĩnh vực sở hữu tài sản ngƣởi nƣớc ngồi; Đẩy mạnh bố trí kinh phí hợp lý cho cán chủ chốt, chuyên viên QSH tài sản ngƣời nƣớc đào tạo, học hỏi mơ hình, kinh nghiệm thực tế nƣớc giới; Xử lý nghiêm minh trƣờng hợp có biểu quan liêu, tham nhũng, hách dịch, cửa quyền 3.2.6.2 Xúc tiến, đẩy mạnh việc ký kết hiệp định tƣơng trợ tƣ pháp với nƣớc Việc ký kết hiệp định tƣơng trợ tƣ pháp khơng có ý nghĩa lĩnh vực sở hữu ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam mà cịn có ý nghĩa nhiều lĩnh vực quan trọng nhƣ: nhân gia đình, hình sự, kinh tế thƣơng mại Các hiệp định tƣơng trợ tƣ pháp sở pháp lý, tiền đề quan trọng để Việt Nam ký kết điều ƣớc quốc tế điều chỉnh lĩnh vực cụ thể Khi có mối quan hệ điều ƣớc, việc giải tranh chấp, quan hệ cụ thể quốc gia trở nên thuận tiện hơn, nhanh chóng Điều phần thể đƣợc mối quan hệ hữu nghị, bang giao nƣớc Trong đó, số lƣợng hiệp định tƣ pháp mà ký kết với nƣớc Mối quan hệ công dân quốc gia trở nên phổ biến Do đó, việc xúc tiến, đẩy mạnh ký kết, nâng cao số lƣợng hiệp định tƣơng trợ tƣ pháp với nƣớc cần thiết Song, nói nhƣ khơng có nghĩa trọng đến số lƣợng mà cần hƣớng tới yếu tố chất lƣợng hiệp định Các hiệp định cần đƣợc ký kết theo quy trình, có tính đến tính khả thi 77 cần thiết phải ký kết Bên cạnh đó, việc xúc tiến, ký kết điều ƣớc quốc tế đa phƣơng cần thiết mối quan hệ đa phƣơng ngày trở thành phổ biến bối cảnh tồn cầu hóa Kết luận chƣơng Trên sở phân tích thực trạng thực thi pháp luật, tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật QSH tài sản ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nhƣ: Tăng cƣờng tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức ngƣời dân; Hoàn thiện máy quản lý phân cấp quản lý đầu tƣ lĩnh vực nhà hợp lý; Nâng cao trình độ kiến thức pháp luật QSH tài sản ngƣời nƣớc cho đội ngũ cán bộ, công chức đƣợc nhà nƣớc trao quyền thực hoạt động quản lý đầu tƣ… Những giải pháp cụ thể có xuất phát điểm trực tiếp từ tồn hạn chế hƣớng tới việc khắc phục, xóa bỏ hạn chế việc thực thi pháp luật để đảm bảo tính khả thi, hiệu việc thực thi pháp luật QSH tài sản ngƣời nƣớc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới 78 KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu vấn đề cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc đề tài phạm vi hẹp so với vấn đề cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất nói chung Đi sâu nghiên cứu để nhận thấy đƣợc quy định pháp luật vấn đề này, đồng thời thấy đƣợc thực trạng việc cấp GCNQSHNƠ Qua đó, rút đƣợc làm đƣợc chƣa làm đƣợc, cụ thể: Luận văn làm rõ vấn đề lí luận chung cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc Cơ sở lý luận pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngày đƣợc nhiều ngƣời nghiên cứu bổ sung, điều chỉnh theo hƣớng hợp lí hơn, dễ dàng, thuận lợi cho quan nhà nƣớc trình thực hoạt động cấp giấy chứng nhận Nội dung đƣợc nghiên cứu tập trung vào cần thiết pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài, yêu cầu cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho ngƣời nƣớc cấu trúc pháp luật vấn đề này… Phân tích thực trạng quy định QSHNƠ ngƣời nƣớc Việt Nam, thực trạng quy định cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc Việt Nam nhƣ nguyên tắc cấp GCNQSHNƠ, nội dung hình thức GCNQSHNƠ, điều kiện để ngƣời nƣớc đƣợc cấp GCNQSHNƠ trình tự, thủ tục cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài… Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật QSH tài sản ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, nhƣ: Tăng cƣờng tun truyền pháp luật, nâng cao ý thức ngƣời dân; Hoàn thiện máy quản lý phân cấp quản lý đầu tƣ lĩnh vực nhà hợp lý; Nâng cao trình độ kiến thức pháp luật QSH tài sản ngƣời nƣớc cho đội ngũ cán bộ, công chức đƣợc nhà nƣớc trao quyền thực hoạt động quản lý đầu tƣ… Những giải pháp cụ thể có xuất phát điểm trực tiếp từ tồn hạn chế hƣớng tới việc khắc phục, xóa bỏ 79 hạn chế việc thực thi pháp luật để đảm bảo tính khả thi, hiệu việc thực thi pháp luật QSH tài sản ngƣời nƣớc ngồi địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2010) Thơng tư số 16/2010/TT-BTC quy định cụ thể hướng dẫn số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, ban hành ngày 23/6/2010, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014) Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, ban hành ngày 19/5/2014, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014) Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính, ban hành ngày 19/5/2014, Hà Nội Bộ Xây dựng - Cục quản lý nhà thị trƣờng bất động sản (2014), Báo cáo Kinh nghiệm nước nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng việc hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở, ban hành ngày 30/6/2016, Hà Nội Chính phủ (2013) Báo cáo số 400/BC-CP Tổng kết tình hình thực Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Quốc hội thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị số 19/2008/QH12, ban hành ngày 14/10/2013, Hà Nội Chính phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, ban hành ngày 15/5/2014, Hà Nội Chính phủ (2008) Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn Nghị số 19/2008/QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, ban hành ngày 03/6/2008, Hà Nội Chính phủ (2015) Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản, ban hành ngày 10/9/2015, Hà Nội 10 Chính phủ (2015) Nghị định 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở, ban hành ngày 20/10/2015, Hà Nội 11 Công ty CBRE Việt Nam (2018) Báo cáo tổng hợp tình hình nhà người nước ngồi, Thành phố Hồ Chí Minh 12 Cục Quản lý nhà Thị trƣờng bất động sản (2008) Báo cáo Đề án sách nhà cho người nước Việt Nam, Hà Nội 13 Nguyễn Thành Đô (2008) Pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 14 Đặng Thị Hằng (2010) Những vấn đề pháp lý sử dụng đất người Việt Nam định cư nước Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 15 Nguyễn Minh Hằng Nguyễn Thị Thùy Trang (2011) “Một số vướng mắc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư nước ngồi”, Tạp chí Nghề luật, (03), tr 37 - 41 16 Trần Thị Huệ (2017) Quyền sở hữu Quyền chủ sở hữu, Khoa Luật Dân sự, Đại học Luật Hà Nội 17 Chu Mạnh Hùng (2008) “Chính sách nhà cho ngƣời nƣớc Việt Nam”, Tạp chí Nghề luật, (03), tr 56-59 18 Ngô Thanh Hƣơng (2013) Pháp luật sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước người nước Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật - Đại Học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 19 Nguyễn Mạnh Khởi (2009) Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 20 Nguyễn Văn Lộc (2013) “Thực tiễn thi hành án dân cá nhân, tổ chức người nước ngồi Bình Dương”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Cơ quan Bộ Tƣ pháp, số 10 (259) tr 53-56 21 Doãn Hồng Nhung (2010) Pháp luật nhà cho người Việt Nam định cư nước người nước Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội 22 Hoàng Tám Phi (2012) Pháp luật bảo đảm quyền có nhà người nước ngồi người Việt Nam định cư nước ngoài, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật- Đại Học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 23 Mai Huy Quang (2014) Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 24 Quốc hội (2005) Bộ luật Dân năm 2005, ban hành ngày 14/6/2005, Hà Nội 25 Quốc hội (2015) Bộ luật Dân năm 2015, ban hành ngày 24/11/2015, Hà Nội 26 Quốc hội (2013) Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, ban hành ngày 28/11/2013, Hà Nội 27 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013, ban hành ngày 29/11/2013, Hà Nội 28 Quốc hội (2014) Luật Đầu tư năm 2014, ban hành ngày 26/11/2014, Hà Nội 29 Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 30 Quốc hội (2005) Luật Nhà năm 2005, ban hành ngày 29/11/2005, Hà Nội 31 Quốc hội (2014) Luật Nhà năm 2014, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 32 Quốc hội (2014) Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, cảnh, cư trú người nước Việt Nam năm 2014, ban hành ngày 16/6/2014, Hà Nội 33 Quốc hội (2008) Luật Quốc tịch năm 2008, ban hành ngày 13/11/2008, Hà Nội 34 Quốc hội (2008) Nghị 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam, ban hành ngày 03/6/2008, Hà Nội 35 Nguyễn Thị Minh Thu (2010) Một số vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hải Phòng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 36 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2003) Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 37 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2005) Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 38 Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015) Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh 39 Viện Khoa học pháp lý (2006) Từ điển Luật học, Nxb Bách Từ điển Bách Khoa, Hà Nội ... thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngồi thành phố Hồ Chí Minh 50 2.2.2 Những bất cập, hạn chế thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước. .. nhà Việt Nam [23] Tác giả Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật công nhận QSHNƠ qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. .. tỏ lý luận cấp giấy GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài; - Phân tích thực trạng pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc thực tiễn thực thành phố Hồ Chí Minh; - Đề