Giáo trình: Luật Đất đai

Ngubi sir dvng dAt la nhung nguoi dang sir dvng dAt tren thvc t~. Ngubi sir dvng dAt la nhung nguoi dang sir dvng dAt tren thvc t~.[r]

BANG CHUVIET TAT QSDD

UBND XHCN

Quy~n su d\lng dftt Uy ban nhan dan Xa h9i chu nghia

394-2018/CXBIPH/57-188/CAND

BANG CHUVIET TAT QSDD

UBND XHCN

Quy~n su d\lng dftt Uy ban nhan dan Xa h9i chu nghia

Chu bien

TS TMN QUANG HUY

Bien so~n

TS NGUYEN THl DUNG

TS TUN QUANG HUY

PGS.TS NGUYEN THlNGA

TS NGUYEN HONG NHUNG

TS PHAM THU TUUY

ThS BO XUAN TRQNG

ChuongVill

Chuong IV (ml,lc IT phftn B) Chuong I, Chuong ill (phftn A; m\lc I, II, ill, V phftn B) ChuongV

Chuong ill (ml,lc VI phftn B) Chuang IV (mvc I ph~n B) Chuong VI

Chuong ill (ml,lc IV phftn B) Chuang IV (ml,lc ill phftn B) PGS.TS NGUYEN-QUANG TIIYEN Chuang n, VII

Chuong IV (phftn A)

Chu bien

TS TMN QUANG HUY

Bien so~n

TS NGUYEN THl DUNG

TS TUN QUANG HUY

PGS.TS NGUYEN THlNGA

TS NGUYEN HONG NHUNG

TS PHAM THU TUUY

ThS BO XUAN TRQNG

ChuongVill

Chuong IV (ml,lc IT phftn B) Chuong I, Chuong ill (phftn A; m\lc I, II, ill, V phftn B) ChuongV

Chuong ill (ml,lc VI phftn B) Chuang IV (mvc I ph~n B) Chuong VI

Chuong ill (ml,lc IV phftn B) Chuang IV (ml,lc ill phftn B) PGS.TS NGUYEN-QUANG TIIYEN Chuang n, VII

Mqc du cac tac gia da c6 nhiJu c6 gcing qua trinh bien soqn nhung Gitio trinh win kh6 tranh khoi cac hqn chi, khiim khuyit nhdt dtnh Chung toi ghi nhc}n Slf gop y, phe binh cua bqn G(JC nlu1m lam cho Giao trinh luqt ddt dai cua Trnirng Dqi h(JC Lut;it Ha N(Ji au(Yc hoan thi?n hem nhiing idn tai bim

TRVONG D~I HQC LUAT HA NQI

Mqc du cac tac gia da c6 nhiJu c6 gcing qua trinh bien soqn nhung Gitio trinh win kh6 tranh khoi cac hqn chi, khiim khuyit nhdt dtnh Chung toi ghi nhc}n Slf gop y, phe binh cua bqn G(JC nlu1m lam cho Giao trinh luqt ddt dai cua Trnirng Dqi h(JC Lut;it Ha N(Ji au(Yc hoan thi?n hem nhiing idn tai bim

nh6m oAt nong nghi~p Cho nen, khong th€ c6 S\1' arum a6ng giua khai ni~m m9t nganh lu~t vcri khai ni~m m(>t ch€ ainh C\1 th€ cua nganh lu~t a6

Theo each phan chia nganh lu~t truy€n th6ng, cac nganh lu~t c6 a6i tugng ai€u chinh rieng va phuong phap ai€u chinh rieng Nganh lu~t oAt aai c6 nh6m quaQ h~ xa h(>i chuyen bi~t OUQ'C cac quy ph~m phap lu~t dAt aai aieu chinh va cac chu th€ tham gia vao quan h~ oAt aai OUQ'C Nha nu6c dung phap lu?t tac a(>ng vao each xu S\1' cua h9 v6i cac phuang phap va each thuc khac N6i tom 1~, nganh lu~t oAt aai co a6i tugng va phuang phap &€u chinh rieng (phdn se OUQ'C trlnh bay t~i phdn n chuang nay)

Mon h9c Lu~t oAt aai c6 th€ chia phdn, phdn chung va phdn rieng Phdn chung g6m cac ch€ ainh co ban t~o phdn 1i lu~ chung cua ngaoo lu~t, nhu ch€ ainh cac vAn a€ H lu~n co ban v€ nganh lu~t oAt dai, quan h~ phap lu~t dAt dai, ch€ OQ sa hiiu toan dan v€ oAt dai, ch€ dinh ch€ a¢ quan 11 Nha nu6c v~ dAt dai Phdn rieng g6m ch€ dinh dia vi phap 11 cua ngum su d\lng dAt, thu t\}c hanh chfnh qulin 11, su d\lng oAt dai, giili quy€t tranh chAp khi€u n~ ve aAt dai, cac ch€ d9 phap ltv€ nhom oAt nong nghi~p, nh6m dAt phi nong nghi~p

Nganh lu~t dAt dai giin lien vm qua trlnh xay d\l'fig va phat tri€n cua Nha nucrc Vi~t Nam dan chu c(>ng hoa va Nha nucrc C(>ng hoa XHCN Vi~t Nam Qua m6i giai ao~n lich sir, Hi€n phap nam 1946, 1959, 1980, 1992 va Hi€n phap nam 2013 da c6 nhting quy ainh khac v€ vAn a€ sa hiiu oAt dai d€ til do· xac I~p ch€ d9 quan 11 va su d\lllg dAt N€u nhu Hi€n phap nam 1946 xac l~p nhi€u hlnh thuc so hiiu ve dAt dai, sau d6 d€n Lu~t cai each ru(>ng aAt nam 1953 I~i hai hlnh thuc sa hiiu chu y€u Ia so hiiu Nha nuoc vasa hil'u cua ngum nong dan thl Hi8n phap nam 1959 tuyen ngon cho ba hlnh thuc sa hil'u v€ dAt dai la: so hil'u Nha nucrc, sa ·

., ' , , ;

hil'u t~p the va sa hil'u tu nhan ve dat aai Ben Hien phap nam 1980, Hi€n phap nam 1992 va Hi€n phap nam 2013, ch€ d(> sa htiu

nh6m oAt nong nghi~p Cho nen, khong th€ c6 S\1' arum a6ng giua khai ni~m m9t nganh lu~t vcri khai ni~m m(>t ch€ ainh C\1 th€ cua nganh lu~t a6

Theo each phan chia nganh lu~t truy€n th6ng, cac nganh lu~t c6 a6i tugng ai€u chinh rieng va phuong phap ai€u chinh rieng Nganh lu~t oAt aai c6 nh6m quaQ h~ xa h(>i chuyen bi~t OUQ'C cac quy ph~m phap lu~t dAt aai aieu chinh va cac chu th€ tham gia vao quan h~ oAt aai OUQ'C Nha nu6c dung phap lu?t tac a(>ng vao each xu S\1' cua h9 v6i cac phuang phap va each thuc khac N6i tom 1~, nganh lu~t oAt aai co a6i tugng va phuang phap &€u chinh rieng (phdn se OUQ'C trlnh bay t~i phdn n chuang nay)

Mon h9c Lu~t oAt aai c6 th€ chia phdn, phdn chung va phdn rieng Phdn chung g6m cac ch€ ainh co ban t~o phdn 1i lu~ chung cua ngaoo lu~t, nhu ch€ ainh cac vAn a€ H lu~n co ban v€ nganh lu~t oAt dai, quan h~ phap lu~t dAt dai, ch€ OQ sa hiiu toan dan v€ oAt dai, ch€ dinh ch€ a¢ quan 11 Nha nu6c v~ dAt dai Phdn rieng g6m ch€ dinh dia vi phap 11 cua ngum su d\lng dAt, thu t\}c hanh chfnh qulin 11, su d\lng oAt dai, giili quy€t tranh chAp khi€u n~ ve aAt dai, cac ch€ d9 phap ltv€ nhom oAt nong nghi~p, nh6m dAt phi nong nghi~p

Nganh lu~t dAt dai giin lien vm qua trlnh xay d\l'fig va phat tri€n cua Nha nucrc Vi~t Nam dan chu c(>ng hoa va Nha nucrc C(>ng hoa XHCN Vi~t Nam Qua m6i giai ao~n lich sir, Hi€n phap nam 1946, 1959, 1980, 1992 va Hi€n phap nam 2013 da c6 nhting quy ainh khac v€ vAn a€ sa hiiu oAt dai d€ til do· xac I~p ch€ d9 quan 11 va su d\lllg dAt N€u nhu Hi€n phap nam 1946 xac l~p nhi€u hlnh thuc so hiiu ve dAt dai, sau d6 d€n Lu~t cai each ru(>ng aAt nam 1953 I~i hai hlnh thuc sa hiiu chu y€u Ia so hiiu Nha nuoc vasa hil'u cua ngum nong dan thl Hi8n phap nam 1959 tuyen ngon cho ba hlnh thuc sa hil'u v€ dAt dai la: so hil'u Nha nucrc, sa ·

., ' , , ;

lu~t Qu6c h9i ban hanh Ia m<)t cac van ban phap lu~t v~ dAt dai nhung Ia van ban quan trQng b~c nhAt s6 cac van ban phap lu~t v~ dAt dai

Vl v~y, tru6c yeu cAu quan li dAt dai m<)t each toan di~n bfutg phap lu~t, Nha nu6c ta c6 chu truong xay d\ffig cac dv thao Lu~t

dAt dai tu nam 1987 Qua nhi~u IAn chinh li, sua d6i, tiep thu y kien tU cu<)c trung cAu dan y cho dv thao lu~t quan trQng nay, 29/12/1987, van ban Lu~t dAt dai dAu tien cua nu6c C<)ng hoa XHCN Vi~t Nam da dm va dugc Chu tich h<)i d6ng Nha nu6c ki l~nh cong b6 08/0111988 Vl v~y, Lu~tdAt dai ddu tien gQi la Lu~t dAt dai nam 1987

Viin ban lu~t dm danh dAu m<)t thm ki m6i cua Nha nuac ta vi~c quan 1i dAt dai bAng quy ho~ch va phap lu~t Tuy nhien la van ban lu~t dugc thong qua a thai ki chuySn tiep ttr

che d9 t~p trung quan lieu bao cAp sang co che thi trubng, Lu~t dAt dai nam 1987 vdn mang n~g cac dAu An cua CO' ch~ cii va

chua xac dinh ddy du cac quan h~ dAt dai theo co ch~ m6i Vl v~y, sau danh gia, t6ng k~t vi~c thvc thi Lu~t dAt dai sau nam thvc h1~n, Nha nu6c ta da x~y d\tng~vaiibllil-m6ftfiay th~ cho Lu~t dAt dai nam 1987

Lu~t dfit dai thu hai dugc Qu6c h<)i thong qua 1417/1993 va c6 hi~u lvc chinh thuc tu 15/1011993 (Lu~t dftt dai nam 1993) Ia d~o lu~t quan trQng g6p phArr di~u chinh cac quan h~ dAt dai phu hgp v6i co ch~ m6i Lu~t dAt dai nam 1993 di~u chinh cac quan h~ dAt dai theo co ch~ thi trubng, xoa b6 tinh tr~ng vo chu quan h~ sir dvng dAt, xac' l~p cac quy€n nang C\1 thS cho nguai sir dvng dfit

Tuy nhien, v6i sl,i phat triSn nhanh chong cua tinh hlnh kinh t~­ xa h<)i, cac quan h~ dAt dai khong ngtrng v~ d()ng n€n kinh

t~ thi truang da khi~n cac quy djnh dugc dv li~u Lu~t dAt dai nam 1993 c6 nhfmg vAn d~ khong phu hqp Cho nen,

lu~t Qu6c h9i ban hanh Ia m<)t cac van ban phap lu~t v~ dAt dai nhung Ia van ban quan trQng b~c nhAt s6 cac van ban phap lu~t v~ dAt dai

Vl v~y, tru6c yeu cAu quan li dAt dai m<)t each toan di~n bfutg phap lu~t, Nha nu6c ta c6 chu truong xay d\ffig cac dv thao Lu~t

dAt dai tu nam 1987 Qua nhi~u IAn chinh li, sua d6i, tiep thu y kien tU cu<)c trung cAu dan y cho dv thao lu~t quan trQng nay, 29/12/1987, van ban Lu~t dAt dai dAu tien cua nu6c C<)ng hoa XHCN Vi~t Nam da dm va dugc Chu tich h<)i d6ng Nha nu6c ki l~nh cong b6 08/0111988 Vl v~y, Lu~tdAt dai ddu tien gQi la Lu~t dAt dai nam 1987

Viin ban lu~t dm danh dAu m<)t thm ki m6i cua Nha nuac ta vi~c quan 1i dAt dai bAng quy ho~ch va phap lu~t Tuy nhien la van ban lu~t dugc thong qua a thai ki chuySn tiep ttr

che d9 t~p trung quan lieu bao cAp sang co che thi trubng, Lu~t dAt dai nam 1987 vdn mang n~g cac dAu An cua CO' ch~ cii va

chua xac dinh ddy du cac quan h~ dAt dai theo co ch~ m6i Vl v~y, sau danh gia, t6ng k~t vi~c thvc thi Lu~t dAt dai sau nam thvc h1~n, Nha nu6c ta da x~y d\tng~vaiibllil-m6ftfiay th~ cho Lu~t dAt dai nam 1987

Lu~t dfit dai thu hai dugc Qu6c h<)i thong qua 1417/1993 va c6 hi~u lvc chinh thuc tu 15/1011993 (Lu~t dftt dai nam 1993) Ia d~o lu~t quan trQng g6p phArr di~u chinh cac quan h~ dAt dai phu hgp v6i co ch~ m6i Lu~t dAt dai nam 1993 di~u chinh cac quan h~ dAt dai theo co ch~ thi trubng, xoa b6 tinh tr~ng vo chu quan h~ sir dvng dAt, xac' l~p cac quy€n nang C\1 thS cho nguai sir dvng dfit

Tuy nhien, v6i sl,i phat triSn nhanh chong cua tinh hlnh kinh t~­ xa h<)i, cac quan h~ dAt dai khong ngtrng v~ d()ng n€n kinh

moi cua dit nuac, d6 lil thai ki dfry mq.nh cong nghi~p hmi va hi~n d?i hoa dfrt nu6c

Tuy nhien, tu nam 2003 tr6' lq.i day, quan h~ dit dai a Vi~t Nam c6 nhiSu chuy~n biSn quan trQng tren nSn tang cua n~n kinh tS thi truong Quan h~ dit dai dang dfm thoat kh6i tinh h~mh chinh v6n Ut n~n tang CCY ban xay dvng cac quan h~ dftt dai cac giai doq.n tru6c day Dan sv hoa cac quan h~ dit dai, quy~n va lqi ich cua ngm'Ji su dvng dmg duqc quan tam, sv binh dtlng d6i xu v6i cac chu th~ su dvng dit dang thay d6i each nhin chfnh sach va phap lu~t dit dai, minh b?Ch thu tl,lC hanh chinh mQi quan h~ su dl,mg dit dang thuc h6i cac thay d6i mq.nh me tu xay dvng phap lu~t dit dai M~t khac, la giai doq.n phap tri~n tiSp theo cua thai ki cong nghi~p hoa, hi~n dq.i hoa dit nu6c, dftt dai la ngu6n h.rc to 16n d~ phat tri~n kinh tS cling nhu tq.o d(>ng Ivc hoan thi~n cac chinh sach d6i voi nong nghi~p, nong thon va nong dan nen dn m(>t Lu~t dit dai m6i c6 t~m nhJ.n chi~n luqc Hiu dai Do d6, vi~c xay dvng Lu~t m6i thay th~ Lu~t dit dai nam 2003 Ht dn thiSt Tren tinh th~n d6, tq.i kl hQp thu va thu Qu6c h9i Khoa XIII da cho y kiSn chinh li vao Dv thao Lu~t dftt dai sua d6i, lfry y kiSn nhan dan ca nuoc va tq.i kl hQp thu 6, Qu6c h9i nu6c C(>ng hoa XHCN Vi~t Nam Khoa XIII da thong qua toan van Lu~t dit dai nam 2013 Lu~t duqc Qu6c h9i thong qua 2911112013 va chinh thuc c6 hi~u Ivc tu 0117/2014

V~y, cac quan diSm dS chi dq.o xay dvng Lu~t dfrt dai nam 2013la gJ., chung ta dn nghien cUu vfrn d~ sau:

Thu nhdt, Lu~t dfrt dai nam 2013 Et sv thS chS hoa nhung quan di~rn CCY ban V~ chfnh sach va phap lu~t dit dai thai kl d~y mq.nh cong nghi~p hoa, hi~n dq.i hoa dfrt nu6c duqc d~ c~p tq.i Nghi quySt H9i nghi l~n thu Ban chfrp hanh trung uang Bang c(>ng san Vi~t Nam Khoa IX va Nghj quySt s6 19/2012rfW v€ nong nghi~p nong thon va nong dan cua Dq.i h(>i Bang to~m qu6c l~n th t1 XI

moi cua dit nuac, d6 lil thai ki dfry mq.nh cong nghi~p hmi va hi~n d?i hoa dfrt nu6c

Tuy nhien, tu nam 2003 tr6' lq.i day, quan h~ dit dai a Vi~t Nam c6 nhiSu chuy~n biSn quan trQng tren nSn tang cua n~n kinh tS thi truong Quan h~ dit dai dang dfm thoat kh6i tinh h~mh chinh v6n Ut n~n tang CCY ban xay dvng cac quan h~ dftt dai cac giai doq.n tru6c day Dan sv hoa cac quan h~ dit dai, quy~n va lqi ich cua ngm'Ji su dvng dmg duqc quan tam, sv binh dtlng d6i xu v6i cac chu th~ su dvng dit dang thay d6i each nhin chfnh sach va phap lu~t dit dai, minh b?Ch thu tl,lC hanh chinh mQi quan h~ su dl,mg dit dang thuc h6i cac thay d6i mq.nh me tu xay dvng phap lu~t dit dai M~t khac, la giai doq.n phap tri~n tiSp theo cua thai ki cong nghi~p hoa, hi~n dq.i hoa dit nu6c, dftt dai la ngu6n h.rc to 16n d~ phat tri~n kinh tS cling nhu tq.o d(>ng Ivc hoan thi~n cac chinh sach d6i voi nong nghi~p, nong thon va nong dan nen dn m(>t Lu~t dit dai m6i c6 t~m nhJ.n chi~n luqc Hiu dai Do d6, vi~c xay dvng Lu~t m6i thay th~ Lu~t dit dai nam 2003 Ht dn thiSt Tren tinh th~n d6, tq.i kl hQp thu va thu Qu6c h9i Khoa XIII da cho y kiSn chinh li vao Dv thao Lu~t dftt dai sua d6i, lfry y kiSn nhan dan ca nuoc va tq.i kl hQp thu 6, Qu6c h9i nu6c C(>ng hoa XHCN Vi~t Nam Khoa XIII da thong qua toan van Lu~t dit dai nam 2013 Lu~t duqc Qu6c h9i thong qua 2911112013 va chinh thuc c6 hi~u Ivc tu 0117/2014

V~y, cac quan diSm dS chi dq.o xay dvng Lu~t dfrt dai nam 2013la gJ., chung ta dn nghien cUu vfrn d~ sau:

Tuy v~y nh~ thuc v€ d6i tuQ'Ilg di€u chinh cua nganh

lu~t dftt dai cfut thfty r!ng, cac y6u t6 CO' ban nh!m xac djnh ph~m vi cac quan h~ xa h()i cac nganh lu~t di€u chinh mang tinh tuang d6i Do d6, S\1' phan djnh quan h~ xa h()i thu()c ph~m vi di€u chinh cua nganh lu~t dftt dai c6 m6i quan h~ qua l?i, giao thoa v6i m()t s6 nganh lu~t khac nhu Lu~t hanh chinh, Lu~t dan sg, v.v

Can cu vao chu th€ tham gia vao quan h~ dftt dai va lo?i dftt dugc quan li va SU d\}ng, d6i tUQ'Ilg di€u chinh CUa nganh lu~t dftt dai dugc xac djnh cac nh6m sau day:

Nh6m I: Cac quan h¢ tltit ilai phat sinh qua trinh quem lf

Nha nu&c a6i v&i tldt ilai

La nguoi d?i di~n chu so hfru d6ng thbi Ia ngubi th6ng nhftt quan li dftt dai theo quy ho~ch va phap lu~t, Nha nu6c xay d\fOg b9 may cac CO' quan c6 thAm quy€n hanh chinh va chuyen nganh nh!m thvc thi cac n()i dung cv th€ cua quan li Nha nu6c v€ dftt dai Vl v~y Lu~t dftt dainam 2013, Nha nu6c da dugc cv th€ boa vm vai tro thgc hi~n quy€n djnh do~t cua nguoi d?i di~n chu so hfru va phan cong, phan cftp gifra tUng h~ th6ng CO' quan quy€n lgc Nha nu6c, · cii-quan-haiilfcrufili Nlia~-nucrc::-va co quan c6 thAm quy€n v€ chuyen mon d€ thgc hi~n vai tro ngubi d?i di~n chu so hfru dftt dai

Nh6m II: Cac quan h¢ tltit ilai phat sinh qua tr'inh sir d1J.ng tltit cua t6 chuc nu&c ilu(lc Nha nu&c giao tltit, cho thue a&t

Cac t6 chuc nu6c Ia m()t cac chu th€ su dvng dftt dugc Nha nu6c cho phep su d\lllg dftt dum cac hinh thuc phap li

chu y€u Ia giao dftt va cho thue dftt Cac t6 chuc dugc Nha nu6c bao h9 cac quy€n va lgi ich hgp phap, nhung qua trlnh khai thac, SU d\}ng phru tren CO' SO quy ho~ch Va k€ ho~ch SU d\}ng dftt dugc ca quan Nha nu6c c6 thAm quy€n phe duy~t, din cu vao dg an dfiu tU va trinh tl)', thu t\}C v€ giao dftt, cho thue dftt

Tuy v~y nh~ thuc v€ d6i tuQ'Ilg di€u chinh cua nganh

lu~t dftt dai cfut thfty r!ng, cac y6u t6 CO' ban nh!m xac djnh ph~m vi cac quan h~ xa h()i cac nganh lu~t di€u chinh mang tinh tuang d6i Do d6, S\1' phan djnh quan h~ xa h()i thu()c ph~m vi di€u chinh cua nganh lu~t dftt dai c6 m6i quan h~ qua l?i, giao thoa v6i m()t s6 nganh lu~t khac nhu Lu~t hanh chinh, Lu~t dan sg, v.v

Can cu vao chu th€ tham gia vao quan h~ dftt dai va lo?i dftt dugc quan li va SU d\}ng, d6i tUQ'Ilg di€u chinh CUa nganh lu~t dftt dai dugc xac djnh cac nh6m sau day:

Nh6m I: Cac quan h¢ tltit ilai phat sinh qua trinh quem lf

Nha nu&c a6i v&i tldt ilai

La nguoi d?i di~n chu so hfru d6ng thbi Ia ngubi th6ng nhftt quan li dftt dai theo quy ho~ch va phap lu~t, Nha nu6c xay d\fOg b9 may cac CO' quan c6 thAm quy€n hanh chinh va chuyen nganh nh!m thvc thi cac n()i dung cv th€ cua quan li Nha nu6c v€ dftt dai Vl v~y Lu~t dftt dainam 2013, Nha nu6c da dugc cv th€ boa vm vai tro thgc hi~n quy€n djnh do~t cua nguoi d?i di~n chu so hfru va phan cong, phan cftp gifra tUng h~ th6ng CO' quan quy€n lgc Nha nu6c, · cii-quan-haiilfcrufili Nlia~-nucrc::-va co quan c6 thAm quy€n v€ chuyen mon d€ thgc hi~n vai tro ngubi d?i di~n chu so hfru dftt dai

Nh6m II: Cac quan h¢ tltit ilai phat sinh qua tr'inh sir d1J.ng tltit cua t6 chuc nu&c ilu(lc Nha nu&c giao tltit, cho thue a&t

Cac t6 chuc nu6c Ia m()t cac chu th€ su dvng dftt dugc Nha nu6c cho phep su d\lllg dftt dum cac hinh thuc phap li

chuySn d6i, chuySn nhuqng, cho thue, cho thue hli, t?ng cho, thua

k~, th~ chip, b.ao Hinh va gop v6n lien doanh la mong dgi tit y~u cua hang tri~u h9 gia dlnh va ca nhan sir dvng dit Vl v~y phap

lu~t dit dai xay d\fng hanh lang phap li cho vi~c rna r<)ng t6i da cac quy€n nang cua h9 gia dinh, ca nhan, d6ng thai cho phep hQ duqc thvc hi~n dfty du cac giao djch dan sg v€ dit dai theo m9t trlnh 1\f, thu tvc ch?t che phil hgp v6i nhu cftu chuySn dich va tich

tv dit dai n€n kinh t~ hang hoa co di€u tiet tu phia Nha nu&c

Nh6m V: Cdc quan h¢ ddt dai phdt sinh qua trinh khai thac, sit dtmg cdc nh6m ddt nang nghi¢p, phi nang nghi¢p va ddt chua sit d1,mg

Qua trinh khai thac, sir dvng cac lo<;ti dit n6i tren nhi~u chu the khac thvc hi~n M6i m<)t lo:;ti dit khac qua trlnh sir dvng dSu c6 d?c diSm rieng Vi v~y, cho phep t6 chuc,

1t ,

h9 gia dinh va ca nhan su dvng dat, Nha nu&c pharr loa.i, quy dinh

Cl) thS tUng cht3 d9 phap li dS thvc hi~n cac bi~n phap qmin 11, cong

nh~ cac quy.~n va lgi ich hgp phap cua cac chu su dvng nh~m dam bao m9t each th6ng nhit hai hoa lqi ich Nha nu6c va t-ung chu su dvng cv th~

2 Plnrong phap di~u chinh cua nganh lu~t ait dai

Phuong pMp diSu chinh cim nganh lu~t dfrt dai ph\l thu<)c vao tinh chit "Va ~ di~m cim cac quan h~ xa h9i Lu~ ~t dai di~u chinh

VS nguyen t~c, phuang phap di~u chinh cua nganh lu~t dit dai Ia each thuc rna Nha nu&c dung phap lu~t tac d!)ng vae cac chu th~ tham gia vao quan h~ phap lu~t dit dai Cac chu th~ rfit dong dao, bao g6m cac CO' quan quim H, nhfrng ngum su dvng dit

ph:;tm vi ca nu&c

Nganh lu~t dit dai su dvng hai phuong phap diSu chinh, Ht phuong phap hanh chinh m~nh l~nh va phuang phap binh ding, thoa thu~n

chuySn d6i, chuySn nhuqng, cho thue, cho thue hli, t?ng cho, thua

k~, th~ chip, b.ao Hinh va gop v6n lien doanh la mong dgi tit y~u cua hang tri~u h9 gia dlnh va ca nhan sir dvng dit Vl v~y phap

lu~t dit dai xay d\fng hanh lang phap li cho vi~c rna r<)ng t6i da cac quy€n nang cua h9 gia dinh, ca nhan, d6ng thai cho phep hQ duqc thvc hi~n dfty du cac giao djch dan sg v€ dit dai theo m9t trlnh 1\f, thu tvc ch?t che phil hgp v6i nhu cftu chuySn dich va tich

tv dit dai n€n kinh t~ hang hoa co di€u tiet tu phia Nha nu&c

Nh6m V: Cdc quan h¢ ddt dai phdt sinh qua trinh khai thac, sit dtmg cdc nh6m ddt nang nghi¢p, phi nang nghi¢p va ddt chua sit d1,mg

Qua trinh khai thac, sir dvng cac lo<;ti dit n6i tren nhi~u chu the khac thvc hi~n M6i m<)t lo:;ti dit khac qua trlnh sir dvng dSu c6 d?c diSm rieng Vi v~y, cho phep t6 chuc,

1t ,

h9 gia dinh va ca nhan su dvng dat, Nha nu&c pharr loa.i, quy dinh

Cl) thS tUng cht3 d9 phap li dS thvc hi~n cac bi~n phap qmin 11, cong

nh~ cac quy.~n va lgi ich hgp phap cua cac chu su dvng nh~m dam bao m9t each th6ng nhit hai hoa lqi ich Nha nu6c va t-ung chu su dvng cv th~

2 Plnrong phap di~u chinh cua nganh lu~t ait dai

Phuong pMp diSu chinh cim nganh lu~t dfrt dai ph\l thu<)c vao tinh chit "Va ~ di~m cim cac quan h~ xa h9i Lu~ ~t dai di~u chinh

VS nguyen t~c, phuang phap di~u chinh cua nganh lu~t dit dai Ia each thuc rna Nha nu&c dung phap lu~t tac d!)ng vae cac chu th~ tham gia vao quan h~ phap lu~t dit dai Cac chu th~ rfit dong dao, bao g6m cac CO' quan quim H, nhfrng ngum su dvng dit

ph:;tm vi ca nu&c

-Quy~t d!nh hanh chinh v~ vi~c cho phep chuySn m1,1c dich su d1,1ng dfrt tu lo~i dfrt sang lo~i dfrt k:hac;

-Quy~t dinh v~ vi~c cong nh~n quy~n su d1,1ng dfrt;

-Quy~t dinh v~ vi~c giai quy~t tranh chfrp, khi~u n~i quy~t dinh hanh chinh, hanh vi h?mh chinh v~ dfrt dai;

-Quy~t djnh xu If vi ph~m hanh chinh quan If, su d1,1ng dfrt dai

Cac quy~t dinh hanh chinh neu tren d~u cac CO' quan Nha

mr6c c6 thfrm quy~n ban hanh nh&m xac l~p, thay d6i hay ch~m dUt m9t quan h~ phap lu~t d~t dai d6i v6i ngubi su d1,1ng dfrt H9 CO nghia Vl,l phai thi hanh cac quy~t djnh cua CO' quan nha UUOC,

n~u khong thvc hi~n duqc coi la hi:mh vi vi ph~m phap lu~t dfrt dai va bi cu5'ng ch~ theo lu~t dinh

2.2 Phuong phap b'inh tldng, thoa thw)n ,.,

Day la phuang phap r~t d~c trung cua nganh lu~t dan SlJ

Nganh lu~t dfrt dai cling su d1,1ng phuang phap Tuy nhien, neu quan h~ dan SlJ, chu sa hfru tai san c6 quy~n thoa thu~n dS phat sinh, thay d6i hay ch~m dlrt: m9t quan h~ tai san, th1

Lu~t d~t dai, nguai su d1,1ng k:hong d6ng thai la chu sa hfru Vl v~y, v6i cac quy~n duqc Nha nu6c rna r()ng va bao h9, cac t6 chuc, h9 gia dinh va ca nhan co quy@n thoa thu~n tren tinh thin hqp tac d~ thvc hi~n cac quy€n v€ chuy€n d6i, chuySn nhuqng, cho thue, cho thue l~i, t~ng cho, thua k~, th~ chip, bao Hinh va gop v6n lien doanh D~c diSm CO' ban cua phuang phap blnh

d~ng, thoa thu~n Lu~t dfrt dai la cac chu th~ c6 quy~n tv giao k~t, thvc hi~n cac giao dich dan sv v€ dtit dai phu hqp v6i cac quy dinh cua phap lu~t, g6p phin dap ung cac nhu ciu su d1,1ng dit vllqi ich cac chu th€, ct6ng thai t~o xu huang t~p trung tfch t1,1 dfrt dai a quy mo hqp H nh&m phan cong l~i lao d()ng, dfrt dai thuc dfry san xufrt phat triSn

- Quy~t d!nh hanh chinh v~ vi~c cho phep chuySn m1,1c dich su d1,1ng dfrt tu lo~i dfrt sang lo~i dfrt k:hac;

-Quy~t dinh v~ vi~c cong nh~n quy~n su d1,1ng dfrt;

-Quy~t dinh v~ vi~c giai quy~t tranh chfrp, khi~u n~i quy~t dinh hanh chinh, hanh vi h?mh chinh v~ dfrt dai;

- Quy~t djnh xu If vi ph~m hanh chinh quan If, su d1,1ng dfrt dai

Cac quy~t dinh hanh chinh neu tren d~u cac CO' quan Nha

mr6c c6 thfrm quy~n ban hanh nh&m xac l~p, thay d6i hay ch~m dUt m9t quan h~ phap lu~t d~t dai d6i v6i ngubi su d1,1ng dfrt H9 CO nghia Vl,l phai thi hanh cac quy~t djnh cua CO' quan nha UUOC,

n~u khong thvc hi~n duqc coi la hi:mh vi vi ph~m phap lu~t dfrt dai va bi cu5'ng ch~ theo lu~t dinh

2.2 Phuong phap b'inh tldng, thoa thw)n ,.,

Day la phuang phap r~t d~c trung cua nganh lu~t dan SlJ

Nganh lu~t dfrt dai cling su d1,1ng phuang phap Tuy nhien, neu quan h~ dan SlJ, chu sa hfru tai san c6 quy~n thoa thu~n dS phat sinh, thay d6i hay ch~m dlrt: m9t quan h~ tai san, th1

Lu~t d~t dai, nguai su d1,1ng k:hong d6ng thai la chu sa hfru Vl v~y, v6i cac quy~n duqc Nha nu6c rna r()ng va bao h9, cac t6 chuc, h9 gia dinh va ca nhan co quy@n thoa thu~n tren tinh thin hqp tac d~ thvc hi~n cac quy€n v€ chuy€n d6i, chuySn nhuqng, cho thue, cho thue l~i, t~ng cho, thua k~, th~ chip, bao Hinh va gop v6n lien doanh D~c diSm CO' ban cua phuang phap blnh

s6ng xa h()i Dit dai hi~n duqc quan ni~m Ht rn()t hang hmi

d~c bi~t, duqc luu chuy~n d~c bi~t khuon kh6 cac quy dinh cua phap lu~t Vi~c xac d!nh nhu v~y Ia phil hqp vai xu huang t~p trung tich tv dit dai vao tay nguai bi~t sim xuAt, gop phftn phan cong ll;li lao d()ng xa h()i

2 Nguyen tic Nha DU'(Yc thflng nh§t quan li d§t dai theo quy ho,ch va phap luit

Nguyen tic dUQ'C ghi nh~n tl}.i Dieu 54 Hi~n phap narn 2013 va tl;li Chuang cua Lu~t dit dai narn 2013 th~ hi~n chuc nang cua Nha nuac XHCN la nguai quan li rnQi rn~t dai s6ng kinh

t~-xa h()i, d6 c6 quan li dit dai Nha nuac Ia d1;1i di~n chu sa hfru dit dai, la ngum xay dvng chi~n luqc phat tri~n quy ho1;1ch su dvng dit va phe duy~t cac chuang trinh qu6c gia v8 su dvng, khai thac cac ngu6n tai nguyen M9t di8u rAt hi~n nhien la dil ngu6n tai nguyen c6 phong phu, da d1;1ng d~n dau thi n6 vdn

khong phiti 1a vo t~n rna 1a d1;1i luqng hfru h1;1n Trong d6, nhu cftu cua xa h()i vi~c su dvng dit dai khong c6 xu huang giarn rna cang tang len Nha nuac khong th~ cho phep cac nhu- cftu phat tri~n m§t e-ach- tv phat rna c6 k~

ho1;1ch, di8u ti~t n6 phil hqp vai qua trinh phat tri~n kinh t~-xa h()i Vi v~y' quy hol}.ch su dvng dit la CO' sa khoa hQC cua qua trinh xay dvng cac chi~n luqc v8 khai thac, su dvng dit, Ia ti8n de cho vi~c thvc hi~n dung din cac n9i dung qmin li nha nuac ve dit dai M~t khac, quy ho1;1ch khong th~ di sau nhu thvc t~ a nu6c ta rna phai di tn:t6c m()t buac C6 nhu v~y, tu chinh sach chu truang cua Dang va Nha nuac d~n qua trinh khai thac sir dvng hqp li tai nguyen dftt dai mai hai hoa, th6ng nhftt giua quan h~ cung du va vai tro dieu ti~t cua Nha nu6c

Lu~t dit dai nam 2013 vai 17 di8u lu~t C\1 th~ ve quy hol}.ch va k~ hol}.ch su dvng dftt dai da chinh thuc lu~t hoa cac·quy dinh truac day a tAm N ghi d!nh cua Chinh phu la CO' sa d~ thvc hi~n chi~n luqc t6ng th~ phat tri~n kinh t~-xa h9i cua ddt nuac tu d~n

s6ng xa h()i Dit dai hi~n duqc quan ni~m Ht rn()t hang hmi

d~c bi~t, duqc luu chuy~n d~c bi~t khuon kh6 cac quy dinh cua phap lu~t Vi~c xac d!nh nhu v~y Ia phil hqp vai xu huang t~p trung tich tv dit dai vao tay nguai bi~t sim xuAt, gop phftn phan cong ll;li lao d()ng xa h()i

2 Nguyen tic Nha DU'(Yc thflng nh§t quan li d§t dai theo quy ho,ch va phap luit

Nguyen tic dUQ'C ghi nh~n tl}.i Dieu 54 Hi~n phap narn 2013 va tl;li Chuang cua Lu~t dit dai narn 2013 th~ hi~n chuc nang cua Nha nuac XHCN la nguai quan li rnQi rn~t dai s6ng kinh

t~-xa h()i, d6 c6 quan li dit dai Nha nuac Ia d1;1i di~n chu sa hfru dit dai, la ngum xay dvng chi~n luqc phat tri~n quy ho1;1ch su dvng dit va phe duy~t cac chuang trinh qu6c gia v8 su dvng, khai thac cac ngu6n tai nguyen M9t di8u rAt hi~n nhien la dil ngu6n tai nguyen c6 phong phu, da d1;1ng d~n dau thi n6 vdn

khong phiti 1a vo t~n rna 1a d1;1i luqng hfru h1;1n Trong d6, nhu cftu cua xa h()i vi~c su dvng dit dai khong c6 xu huang giarn rna cang tang len Nha nuac khong th~ cho phep cac nhu- cftu phat tri~n m§t e-ach- tv phat rna c6 k~

ho1;1ch, di8u ti~t n6 phil hqp vai qua trinh phat tri~n kinh t~-xa h()i Vi v~y' quy hol}.ch su dvng dit la CO' sa khoa hQC cua qua trinh xay dvng cac chi~n luqc v8 khai thac, su dvng dit, Ia ti8n de cho vi~c thvc hi~n dung din cac n9i dung qmin li nha nuac ve dit dai M~t khac, quy ho1;1ch khong th~ di sau nhu thvc t~ a nu6c ta rna phai di tn:t6c m()t buac C6 nhu v~y, tu chinh sach chu truang cua Dang va Nha nuac d~n qua trinh khai thac sir dvng hqp li tai nguyen dftt dai mai hai hoa, th6ng nhftt giua quan h~ cung du va vai tro dieu ti~t cua Nha nu6c

- Vi~c chuySn mvc dfch tu d.it nong nghi~p sang su dvng vao ffil,lC dfch khac ho~c tU lo~i d.it khong thu ti~n sang lo~i d.it

c6 thu ti~n phai dung quy ho~ch va k~ ho~ch duqc ca quan nha

mxac c6 thftm quy~n phe duy~t Lu~t d.it dai nam 2013 quy dinh

tS!i Di~u 57 pharr lo~i truang hqp chuySn mvc dich phai xin phep va trucmg hqp chuy~n ffil,lC dfch SU d1,1ng d.it khong

phai xin phep nh~m xac d!nh trach nhi~m cua ca quan nha nu6c c6 thftm quy~n va nguai su dvng d.it chuy~n mvc dfch su dvng d.it Khi chuy~n sang su dvng vao mvc dich khac, nguai su dvng d.it phai n()p ti6n su dvng d.it theo quy dinh cua Chinh phu vS thu ti~n su dl,lng d.it

- Nha nu6c c6 quy dinh C\1 th~ v~ d.it chuyen tr6ng lua nu6c, diSu ki~n nh~n chuySn nhuqng d.it tr6ng lua nu6c va nghiem dm

mQi hanh vi chuySn mvc dich tir lo~i d.it sang su dl,lng vao

m1,1c dich khac chua duqc sv d6ng y cua ca quan Nha nu6c c6 th~mquySn

- Nha nu6c khuySn khich IDQi t6 chuc va ca nhan khai hoang, ph\lc hoa lfrn bi~n, phu xanh d.it tr6ng, d6i nui tr9c su dvng vao

mvc dfch nong nghi~p

- Nghiem dm vi~c mo r()ng m()t each ti~n cac khu dan cu tir dfrt nong nghi~p, h<;m ch~ vi~c l~p vuan tir alit tr6ng lua

v 6i die quy dinh neu tren, ben c~nh vi~c h~n ch~ t6i muc t6i da m9i h~mh vi chuySn ID\JC dich su dvng dclt nong nghi~p sang

mvc dich khac thl vi~c khuySn khich mo r()ng them tir v6n dfrt chua su dvng vao mvc dich nong nghi~p la rfit quan trQng

4 Nguyen t~c sfr dl).ng d~t dai hQ'P li va ti~t ki~m

Vi~t Nam v6n d.it khong 16n, song nhln vao ca c.iu su dvng d.it hi~n nay, rna dfit chua su d1,1ng chi~m khoang 30% di~n tich tv nhien thi c6 thS nh~n xet r~ng, chung ta r.it Hing phi vi~c khai thac, su dvng ti~m nang dfrt dai Vi v~y, v6i qua

- Vi~c chuySn mvc dfch tu d.it nong nghi~p sang su dvng vao ffil,lC dfch khac ho~c tU lo~i d.it khong thu ti~n sang lo~i d.it

c6 thu ti~n phai dung quy ho~ch va k~ ho~ch duqc ca quan nha

mxac c6 thftm quy~n phe duy~t Lu~t d.it dai nam 2013 quy dinh

tS!i Di~u 57 pharr lo~i truang hqp chuySn mvc dich phai xin phep va trucmg hqp chuy~n ffil,lC dfch SU d1,1ng d.it khong

phai xin phep nh~m xac d!nh trach nhi~m cua ca quan nha nu6c c6 thftm quy~n va nguai su dvng d.it chuy~n mvc dfch su dvng d.it Khi chuy~n sang su dvng vao mvc dich khac, nguai su dvng d.it phai n()p ti6n su dvng d.it theo quy dinh cua Chinh phu vS thu ti~n su dl,lng d.it

- Nha nu6c c6 quy dinh C\1 th~ v~ d.it chuyen tr6ng lua nu6c, diSu ki~n nh~n chuySn nhuqng d.it tr6ng lua nu6c va nghiem dm

mQi hanh vi chuySn mvc dich tir lo~i d.it sang su dl,lng vao

m1,1c dich khac chua duqc sv d6ng y cua ca quan Nha nu6c c6 th~mquySn

- Nha nu6c khuySn khich IDQi t6 chuc va ca nhan khai hoang, ph\lc hoa lfrn bi~n, phu xanh d.it tr6ng, d6i nui tr9c su dvng vao

mvc dfch nong nghi~p

- Nghiem dm vi~c mo r()ng m()t each ti~n cac khu dan cu tir dfrt nong nghi~p, h<;m ch~ vi~c l~p vuan tir alit tr6ng lua

v 6i die quy dinh neu tren, ben c~nh vi~c h~n ch~ t6i muc t6i da m9i h~mh vi chuySn ID\JC dich su dvng dclt nong nghi~p sang

mvc dich khac thl vi~c khuySn khich mo r()ng them tir v6n dfrt chua su dvng vao mvc dich nong nghi~p la rfit quan trQng

4 Nguyen t~c sfr dl).ng d~t dai hQ'P li va ti~t ki~m

d6 va quan h~ thu()c Hnh V\fC kinh t~ Quan h~ d:it dai a Vi~t Nam truck h~t la quan h~ giua nguoi va nguoi v6i vi~c quim li, khai thac huang d\mg d:it dai, d6 Nha nu6c gifr vi th~ nguoi d<;J.i di~n chu sa huu to~m dan v~ d:it dai Tuy nhien, nguai d<;J.i di~n chu sa huu khong d6ng thai la nguai su dvng dftt, bai v~y nguai su dvng d:it dong vai tro trung tam vi~c khai thac ngu6n tai nguyen d:it dai ph1,1c vv cho sv nghi~p phat tri~n d:it nu6c Phap lu~t d:it dai c6 vai tro quan tn;mg vi~c di~u ti~t m6i quan h~ gifra Nha nu6c va nguoi su dvng d.it d~ phat huy t6i da hi~u qua kinh t~-xa h()i cua d.it dai d6i vai doi s6ng nguoi Tac d('>ng cua phap lu~t imh huang d@n cac chu th~, d~n nhu d_u SU d1,1ng tung lo<;J.i d.it Va d~n quy~n, nghia Vl,l phap li CUa h9 Bai v~y, d~ c~p quan h~ phap lu~t d.it dai phai n6i d~n cac

y~u t6 du cua no thS hi~n a chu th~, khach th~ va n9i dung cua quan h~ phap lu~t

1 Chu th~ quan h~ phap lu~t d§t dai

Chu th~ quan h~ phap lu~t dftt dai bao g6m Nha nu6c va nguai su d1,1ng d.it Nha nu6c tham gia quan h~ phap lu~t dftt dai v6i tu each la chu sa hfru d?i di~n va th6ng nhftt quim lf toan b9 d.it dai Sv c6 m~t cua Nha nuac thong qua co quan quySn Ivc nha

nu6c, cac CO' quan hanh chinh nha nuac va CO quan chuyen mon

b&ng chinh cac quy~t dinh mang tinh chftt quy~n lvc cua mlnh nh&m xac l~p, thay d6i hay chAm dtrt rn()t quan h~ phap lu~t dftt dai Vl v~y, tu each chu thS cua Nha nuac la chu thS thvc hi~n quySn d<;J.i di~n chu sa huu va chu th~ quan li dfrt dai Trong d6, vai tu each chu thS su d1,1ng d.it, cac t6 chuc nuac, t6 chuc, ca nhan nuac ngoai, ngum Vi~t Nam dinh cu nuac ngoai, h9 gia dlnh, ca nhan, c()ng d6ng dan cu, CO' sa ton giao duqc Nha nu6c

xac l~p quy€n su d1,1ng d.it thong qua cac hlnh thuc giao d.it, cho thue d.it, nh~n chuysn quy€n su d1,1ng d.it va cong nh~n quy~n su d1,1ng dftt Tuy nhien, hinh thuc su d1,1ng dftt cua ngucri su d1,1ng khong gi6ng nhau, vi v~y dn phan bi~t h9 duai cac d<;J.ng sau day:

d6 va quan h~ thu()c Hnh V\fC kinh t~ Quan h~ d:it dai a Vi~t Nam truck h~t la quan h~ giua nguoi va nguoi v6i vi~c quim li, khai thac huang d\mg d:it dai, d6 Nha nu6c gifr vi th~ nguoi d<;J.i di~n chu sa huu to~m dan v~ d:it dai Tuy nhien, nguai d<;J.i di~n chu sa huu khong d6ng thai la nguai su dvng dftt, bai v~y nguai su dvng d:it dong vai tro trung tam vi~c khai thac ngu6n tai nguyen d:it dai ph1,1c vv cho sv nghi~p phat tri~n d:it nu6c Phap lu~t d:it dai c6 vai tro quan tn;mg vi~c di~u ti~t m6i quan h~ gifra Nha nu6c va nguoi su dvng d.it d~ phat huy t6i da hi~u qua kinh t~-xa h()i cua d.it dai d6i vai doi s6ng nguoi Tac d('>ng cua phap lu~t imh huang d@n cac chu th~, d~n nhu d_u SU d1,1ng tung lo<;J.i d.it Va d~n quy~n, nghia Vl,l phap li CUa h9 Bai v~y, d~ c~p quan h~ phap lu~t d.it dai phai n6i d~n cac

y~u t6 du cua no thS hi~n a chu th~, khach th~ va n9i dung cua quan h~ phap lu~t

1 Chu th~ quan h~ phap lu~t d§t dai

Chu th~ quan h~ phap lu~t dftt dai bao g6m Nha nu6c va nguai su d1,1ng d.it Nha nu6c tham gia quan h~ phap lu~t dftt dai v6i tu each la chu sa hfru d?i di~n va th6ng nhftt quim lf toan b9 d.it dai Sv c6 m~t cua Nha nuac thong qua co quan quySn Ivc nha

nu6c, cac CO' quan hanh chinh nha nuac va CO quan chuyen mon

b&ng chinh cac quy~t dinh mang tinh chftt quy~n lvc cua mlnh nh&m xac l~p, thay d6i hay chAm dtrt rn()t quan h~ phap lu~t dftt dai Vl v~y, tu each chu thS cua Nha nuac la chu thS thvc hi~n quySn d<;J.i di~n chu sa huu va chu th~ quan li dfrt dai Trong d6, vai tu each chu thS su d1,1ng d.it, cac t6 chuc nuac, t6 chuc, ca nhan nuac ngoai, ngum Vi~t Nam dinh cu nuac ngoai, h9 gia dlnh, ca nhan, c()ng d6ng dan cu, CO' sa ton giao duqc Nha nu6c

Nhu v~y chu the su dvng ddt Ia nguoi thgc t~ dang chi~m hfru ddt dai Nha nuac giao, cho thue, cho phep nh~ quy~n su dvng dftt ho~c dugc Nha nu6'c cong nh~n quy~n su dvng dftt

2 Khach th~ quan h~ phap luit <tit dai

Dftt dai truac h~t la tu li~u san xuftt khong the thi~u ho~t dc)ng san xuftt kinh doanh, la m~t b&ng de thgc hi~n qua trinh d6 Nhu cdu su dvng ddt luon tang len nhung ph~m vi khong gian cua

n6l~i c6 h~ BOi v~y, di~u ti~t mau thufin nhu th6 nao chinh la vai tro cua Nha nuac Cho nen, b&ng chinh sach va phap lu~t, Nha nu6'c thgc hi~n vi~c pharr ph6i quy ddt dai qu6c gia tren co so quy ho~ch, k~ ho~ch su dvng ddt mlnh xay d\l'llg va phe duy~t Tir d6, ngubi su dvng ddt ti~p c~ cac co sa phap li de xac l~p

quy~n su dvng dftt dai cua mlnh Tuy di~u ki~n, hoan canh va nhu cdu cv the, m6i ngubi su dvng dftt c6 mvc dich khac nhau, c6 the Ia nhu cdu o, nhu cdu san xuftt kinh doanh, la co so de xay d\l'fig cac cong trlnh phvc vv 1¢ ich xa hc)i M6i m9t mvc dich cv the gfut li~n vm lo~ dftt khac nhau, v~y Nha nuac phai pharr lo~ dftt va xac l~p cac ch6 d9 phap li dftt dai khac nh&m dap lffig nhu cdu quan li va su dvng dftt Cho nen, toan b9 v6n ddt qu6c gia dugc xac l~p bOi cac ch~ d9 phap li nhdt djnh Nha nu6'c giao ddt, cho thue ddt va cong nh~n quy~Ii su dvng ddt d6i vai ngubi su dvng t~o khach the cua quan h~ phap lu~t ddt dai

3 Nqi dung quan h~ phap luit <tit dai

N9i dung quan h~ phap lu~t ddt dai chinh Ia cac quy~n va nghia vv phap li cua chu the tham gia quan h~ phap lu~t ddt dai Chu the o day nhin nh~n mc)t each khai quat gbm Nha nu6'c va ngubi su dvng ddt

D6i vm Nha nu6'c, vai tu each Ia ngubi d;;ri di~n chu so hfru va th6ng nhdt quan li ddt dai, cac quySn va nghia vv cua Nha nuac rdt d~c trung Truac h~t la cac quySn cua ngucri d~i di~n chu so

Nhu v~y chu the su dvng ddt Ia nguoi thgc t~ dang chi~m hfru ddt dai Nha nuac giao, cho thue, cho phep nh~ quy~n su dvng dftt ho~c dugc Nha nu6'c cong nh~n quy~n su dvng dftt

2 Khach th~ quan h~ phap luit <tit dai

Dftt dai truac h~t la tu li~u san xuftt khong the thi~u ho~t dc)ng san xuftt kinh doanh, la m~t b&ng de thgc hi~n qua trinh d6 Nhu cdu su dvng ddt luon tang len nhung ph~m vi khong gian cua

n6l~i c6 h~ BOi v~y, di~u ti~t mau thufin nhu th6 nao chinh la vai tro cua Nha nuac Cho nen, b&ng chinh sach va phap lu~t, Nha nu6'c thgc hi~n vi~c pharr ph6i quy ddt dai qu6c gia tren co so quy ho~ch, k~ ho~ch su dvng ddt mlnh xay d\l'llg va phe duy~t Tir d6, ngubi su dvng ddt ti~p c~ cac co sa phap li de xac l~p

quy~n su dvng dftt dai cua mlnh Tuy di~u ki~n, hoan canh va nhu cdu cv the, m6i ngubi su dvng dftt c6 mvc dich khac nhau, c6 the Ia nhu cdu o, nhu cdu san xuftt kinh doanh, la co so de xay d\l'fig cac cong trlnh phvc vv 1¢ ich xa hc)i M6i m9t mvc dich cv the gfut li~n vm lo~ dftt khac nhau, v~y Nha nuac phai pharr lo~ dftt va xac l~p cac ch6 d9 phap li dftt dai khac nh&m dap lffig nhu cdu quan li va su dvng dftt Cho nen, toan b9 v6n ddt qu6c gia dugc xac l~p bOi cac ch~ d9 phap li nhdt djnh Nha nu6'c giao ddt, cho thue ddt va cong nh~n quy~Ii su dvng ddt d6i vai ngubi su dvng t~o khach the cua quan h~ phap lu~t ddt dai

3 Nqi dung quan h~ phap luit <tit dai

N9i dung quan h~ phap lu~t ddt dai chinh Ia cac quy~n va nghia vv phap li cua chu the tham gia quan h~ phap lu~t ddt dai Chu the o day nhin nh~n mc)t each khai quat gbm Nha nu6'c va ngubi su dvng ddt

phap lu~t ca quan Nha nu6c c6 thAm quy~n ban hanh hoi;ic phe chuAn theo nhung trinh tv, thu tvc va duai nhung hinh thuc nh~t d!nh, c6 n()i dung chua d\fllg cac quy ph(;lm phap lu~t d~t dai Tren thvc t€, nghien cilu ngu6n cua Lu~t d~t dai cling nhu ngu6n cua b~t cu nganh lu~t nao nhung thai diSm nh~t d!nh, chung ta chi xem xet nhfrng van bim c6 hi~u lvc a thai di~m d6

Ngu6n cua Lu~t d~t dai bao g6m m9t h~ th6ng nhfrng van bim phap lu~t nhieu CO' quan c6 thAm quy~n cua Vi~t Nam ban hanh a nhi~u thai kl khac Ngu6n cua Lu~t d~t dai chu y€u vfrn la cac van ban lu~t va van ban dum lu~t c6 chua dvng cac quy ph(;lm phap Lu~t d~t dai

1 Van ban lu~t

Van ban lu~t quan tr<_mg nh~t va la n~n tang cua h~ th6ng phap lu~t Vi~t Nam, d6la Hi€n phap T<;ti Di~u 53 va 54 Hi€n phap nam 2013 da kh~ng djnh d~t dai va cac tf:ti nguyen quan tn;mg khac thu()c sa hfru toan dan Nha nu6c d';!i di~n chu sa hfru va th6ng nh~t quan li Vi~c Nha nu6c th6ng nh~t quan If d~t dai tren CO' sa

quy ho<;tch va phap lu~t la CO' SO phap If quan trQng cho Vl~C xay dvng cac van ban phap lu~t d~t dai tren n~n tang hi€n dinh

Ben c(;lnh hi€n phap v6i tu each Ia d<;to lu~t g6c c6 y nghia n~n tang chung, cac b9 lu~t cac lu~t dan hanh chua dvng nhi~u quy dinh v~ d~t dai hoi;ic trvc ti€p lien quan t6i d~t dai Trong s6 cac van ban lu~t chu y€u c6 th~ d~ c~p g6m:

- B9 lu~t dan sv 14/6/2005 c6 hi~u Ivc phap li tu 01/0112006 va h€t hi~u Ivc k~ tu 0110112017 Qua d6, B()lu~t dan sv nam 2005 se duqc thay th€ bai B9 Lu?t Dan sv nam 2015 duqc Qu6c h9i thong qua t<;ti ki hQp thu 10 Qu6c h9i khoa 13 2411112015 Cac b()lu~t dan sv c6 nhi~u quy dinh lien quan t6i cac giao dich dan S\f V~ d~t dai cua hQ gia dlnh va ca nhan

phap lu~t ca quan Nha nu6c c6 thAm quy~n ban hanh hoi;ic phe chuAn theo nhung trinh tv, thu tvc va duai nhung hinh thuc nh~t d!nh, c6 n()i dung chua d\fllg cac quy ph(;lm phap lu~t d~t dai Tren thvc t€, nghien cilu ngu6n cua Lu~t d~t dai cling nhu ngu6n cua b~t cu nganh lu~t nao nhung thai diSm nh~t d!nh, chung ta chi xem xet nhfrng van bim c6 hi~u lvc a thai di~m d6

Ngu6n cua Lu~t d~t dai bao g6m m9t h~ th6ng nhfrng van bim phap lu~t nhieu CO' quan c6 thAm quy~n cua Vi~t Nam ban hanh a nhi~u thai kl khac Ngu6n cua Lu~t d~t dai chu y€u vfrn la cac van ban lu~t va van ban dum lu~t c6 chua dvng cac quy ph(;lm phap Lu~t d~t dai

1 Van ban lu~t

Van ban lu~t quan tr<_mg nh~t va la n~n tang cua h~ th6ng phap lu~t Vi~t Nam, d6la Hi€n phap T<;ti Di~u 53 va 54 Hi€n phap nam 2013 da kh~ng djnh d~t dai va cac tf:ti nguyen quan tn;mg khac thu()c sa hfru toan dan Nha nu6c d';!i di~n chu sa hfru va th6ng nh~t quan li Vi~c Nha nu6c th6ng nh~t quan If d~t dai tren CO' sa

quy ho<;tch va phap lu~t la CO' SO phap If quan trQng cho Vl~C xay dvng cac van ban phap lu~t d~t dai tren n~n tang hi€n dinh

Ben c(;lnh hi€n phap v6i tu each Ia d<;to lu~t g6c c6 y nghia n~n tang chung, cac b9 lu~t cac lu~t dan hanh chua dvng nhi~u quy dinh v~ d~t dai hoi;ic trvc ti€p lien quan t6i d~t dai Trong s6 cac van ban lu~t chu y€u c6 th~ d~ c~p g6m:

: ,

4 N gum su d1,1ng dAt qua trlnh su d1,1ng dAt d€u n9p thu8 ddy du cho nha nu6c, v~y quy€n su d1,1ng dAt c6 dugc coi la hgp phapkhong?

5 Hay neu nhung dinh huang ccr ban xay d\IIlg Lu~t dAt dai nam 2013?

: ,

4 N gum su d1,1ng dAt qua trlnh su d1,1ng dAt d€u n9p thu8 ddy du cho nha nu6c, v~y quy€n su d1,1ng dAt c6 dugc coi la hgp phapkhong?

dAt dai Sau HiSn phap nam 1980 doi v6i quy dinh dAt dai la cua Nha nu6c thu()c sa hfru toan dan (Di@u 19), phap lu~t chi thira nh~ m()t hlnh thuc sa hiiu dAt dai nhAt: Sa hihl toan dan v~ dAt dai Hlnh thuc sa hiiu dAt dai tiSp tvc dugc HiSn phap nam 1992 kh~ng dinh t~i Di@u 17 va HiSn phap nam 2013 kh~ng dinh

t~i Di@u 53 Nhu v~y a Vi~t Nam, quan h~ dfit dai mang nhiing net di[tc thu nhfit dinh V~y dga vao nhiing co sa H lu~ va thgc tiSn nao rna HiSn phap nam 1980, HiSn phap nam 1992 ·va Hi8n phap nam 2013 l~i quy dinh dAt dai thu()c sa hihl toan dan Nha nu6c th6ng nhAt quim H Vi~c nghien ctru m()t s6 lu~n diSm khoa h9c cua cac nha kinh diSn cua chu nghia Mac-Lenin va thgc tiSn xay d\l'fig ch8 d9 sa hfru toan dan v@ dfit dai thbi gian qua cfing nhu tim hiSu m()t s6 di[tc trung cua ch8 d9 chiSm hfru ru()ng dAta Vi~t Nam thai phong ki8n se dua lm gicii cho cau hoi tren day

1 MC}t sA lu~n di~m cua chu nghia Mac-Lenin v~ tinh tit y~u khach quan cua vi~c quae hiiu boa dit dai

H9c thuy8t Mac-Lenin cho r~ng nhan lo?i d.n phai thay the hlnh thuc sa hihl tu nhan v@ dfit dai b~ng each "xa h9i hoa" dAt dai thong qua vi~c thgc hi~n qu6c hihl hoa dAt dai Qu6c hfru hoa dAt dai la m()t vi~c lam mang tinh tAt y8u khach quan va phu hqp v6i ti8n trlnh phat triSn cua xa h9i loai nguoi Bai le:

Thu nhdt, xet tren phuong di~n kinh t8, vi~c tich tl), t~p trung dAt dai dem 1~ nang suAt lao d()ng va hi~u qua kinh t8 cao hon so v6i vi~c san xuAt nong nghi~p di@u ki~n trl hlnh thuc sa hihl tu nhan v@ dAt dai

Khi nghien Clru vi tri va tAm quan trQng cua dAt dai san xuAt nong nghi~p, cac h9c gia tu san chia se quan diSm vm C Mac rkg hlnh thuc sa hihl tu nhan v@ dAt dai dfio den vi~c chia nh6, manh mun dfit dai DiSu khong phu hgp v6i S\1' phat triSn khong ngung cua lgc lugng san xuAt vai phuong thuc san xuAt

dAt dai Sau HiSn phap nam 1980 doi v6i quy dinh dAt dai la cua Nha nu6c thu()c sa hfru toan dan (Di@u 19), phap lu~t chi thira nh~ m()t hlnh thuc sa hiiu dAt dai nhAt: Sa hihl toan dan v~ dAt dai Hlnh thuc sa hiiu dAt dai tiSp tvc dugc HiSn phap nam 1992 kh~ng dinh t~i Di@u 17 va HiSn phap nam 2013 kh~ng dinh

t~i Di@u 53 Nhu v~y a Vi~t Nam, quan h~ dfit dai mang nhiing net di[tc thu nhfit dinh V~y dga vao nhiing co sa H lu~ va thgc tiSn nao rna HiSn phap nam 1980, HiSn phap nam 1992 ·va Hi8n phap nam 2013 l~i quy dinh dAt dai thu()c sa hihl toan dan Nha nu6c th6ng nhAt quim H Vi~c nghien ctru m()t s6 lu~n diSm khoa h9c cua cac nha kinh diSn cua chu nghia Mac-Lenin va thgc tiSn xay d\l'fig ch8 d9 sa hfru toan dan v@ dfit dai thbi gian qua cfing nhu tim hiSu m()t s6 di[tc trung cua ch8 d9 chiSm hfru ru()ng dAta Vi~t Nam thai phong ki8n se dua lm gicii cho cau hoi tren day

1 MC}t sA lu~n di~m cua chu nghia Mac-Lenin v~ tinh tit y~u khach quan cua vi~c quae hiiu boa dit dai

H9c thuy8t Mac-Lenin cho r~ng nhan lo?i d.n phai thay the hlnh thuc sa hihl tu nhan v@ dfit dai b~ng each "xa h9i hoa" dAt dai thong qua vi~c thgc hi~n qu6c hihl hoa dAt dai Qu6c hfru hoa dAt dai la m()t vi~c lam mang tinh tAt y8u khach quan va phu hqp v6i ti8n trlnh phat triSn cua xa h9i loai nguoi Bai le:

Thu nhdt, xet tren phuong di~n kinh t8, vi~c tich tl), t~p trung dAt dai dem 1~ nang suAt lao d()ng va hi~u qua kinh t8 cao hon so v6i vi~c san xuAt nong nghi~p di@u ki~n trl hlnh thuc sa hihl tu nhan v@ dAt dai

vl v~y C Mac da chi r~ng, nha nu6c tu san xet cho cling ciing chi la d(li di~n cho quy€n lgi cua giai cdp tu san rna thoi: "ngay ca nha nu&c, zdy c& za chi quan tam ain cua cai quAe gia va tai nguyen CUa nha nUUC, tren thl!C fi h(J tuyen b6 rdng quyJn l(J'i CUa giai cdp cac nha tu ban va vi¢c lam giau n6i chung [a mljC if{ch cu6i cung cua nha nu&c".<l)

Thu hai, tlm hi~u ve ngu6n g6c phat sinh, cac nha sang l~p chu nghia Mac-Lenin nh~ thdy: ddt dai khong bdt cu t:;to ra, c6 tru6c ngum va la "t~g v~t" cua thien nhien ban t~mg cho ngum, mQi ngum d€u c6 quyen su dvng Khong c6 quy€n bien ddt dai - tru san chung cua nguoi - cua rieng mlnh c Mac da kh~ng djnh: "QuyJn tu hilu ru9ng adt la hoan toan vo lt N6i ilin quyJn tu huu vJ ru9ng adt ch&ng khac gi n6i ain quyJn sil huu ca nhan a6i v&i nguoi adng loc;ti cua minh Trong chi il9 tu huu vJ tu li¢u san xudt thi chi il9 tu huu vJ ru9ng adt la vo lf nhdt"; C Mac ciing cho r~ng: "toan thi m9t xii h9i, m9t nu&c va thqm ch{ tdt thizy cac xa h9i cung s6ng m(Ji thai ilc;d h(J'p lc;ti, ci1ng aJu khong phai lake sil hilu i!dt ilai H9 chi la nhilng nguoi c6 ildt ilai dy, h9 chi ilu(J'c phep sil dljng ddt ilai dy va phai truyJn lqi cho cac thi h¢ tuong lai sau ilii lam cho adt dy t6t hon len nhu nhilng nguoi cha hiJn vqy''.<2>

Thu ba, nghien cl!u phuang thuc san xu&t tu ban chu nghia nong nghi~p c Mac dua kSt lu~: "mJi m9t bu&c tiin cua nJn san xudt tu ban chit nghza la m9t bu&c ady nhanh qua trinh ki¢t qu¢ hoa adt ilai" B6'i le, phuang thuc san xudt tu ban chu nghia nong nghi~p dugc xac l~p va v?n hanh d\Ia tren ba chu th~ co ban la: Chu ddt (nguoi sa hfru ddt dai nhung khong tf\IC

(l).Xem: C Mac-Ph Angghen toim t~p Nxb Chinh tri qu6c gia, Ha N()i 1994, tr 244 - 245

(2).Xem: C Mac-Ph Angghen toim t~p Nxb Chfnh tri qu6c gia, Ha N()i 1994, tr 244 - 245

vl v~y C Mac da chi r~ng, nha nu6c tu san xet cho cling ciing chi la d(li di~n cho quy€n lgi cua giai cdp tu san rna thoi: "ngay ca nha nu&c, zdy c& za chi quan tam ain cua cai quAe gia va tai nguyen CUa nha nUUC, tren thl!C fi h(J tuyen b6 rdng quyJn l(J'i CUa giai cdp cac nha tu ban va vi¢c lam giau n6i chung [a mljC if{ch cu6i cung cua nha nu&c".<l)

Thu hai, tlm hi~u ve ngu6n g6c phat sinh, cac nha sang l~p chu nghia Mac-Lenin nh~ thdy: ddt dai khong bdt cu t:;to ra, c6 tru6c ngum va la "t~g v~t" cua thien nhien ban t~mg cho ngum, mQi ngum d€u c6 quyen su dvng Khong c6 quy€n bien ddt dai - tru san chung cua nguoi - cua rieng mlnh c Mac da kh~ng djnh: "QuyJn tu hilu ru9ng adt la hoan toan vo lt N6i ilin quyJn tu huu vJ ru9ng adt ch&ng khac gi n6i ain quyJn sil huu ca nhan a6i v&i nguoi adng loc;ti cua minh Trong chi il9 tu huu vJ tu li¢u san xudt thi chi il9 tu huu vJ ru9ng adt la vo lf nhdt"; C Mac ciing cho r~ng: "toan thi m9t xii h9i, m9t nu&c va thqm ch{ tdt thizy cac xa h9i cung s6ng m(Ji thai ilc;d h(J'p lc;ti, ci1ng aJu khong phai lake sil hilu i!dt ilai H9 chi la nhilng nguoi c6 ildt ilai dy, h9 chi ilu(J'c phep sil dljng ddt ilai dy va phai truyJn lqi cho cac thi h¢ tuong lai sau ilii lam cho adt dy t6t hon len nhu nhilng nguoi cha hiJn vqy''.<2>

Thu ba, nghien cl!u phuang thuc san xu&t tu ban chu nghia nong nghi~p c Mac dua kSt lu~: "mJi m9t bu&c tiin cua nJn san xudt tu ban chit nghza la m9t bu&c ady nhanh qua trinh ki¢t qu¢ hoa adt ilai" B6'i le, phuang thuc san xudt tu ban chu nghia nong nghi~p dugc xac l~p va v?n hanh d\Ia tren ba chu th~ co ban la: Chu ddt (nguoi sa hfru ddt dai nhung khong tf\IC

(l).Xem: C Mac-Ph Angghen toim t~p Nxb Chinh tri qu6c gia, Ha N()i 1994, tr 244 - 245

Ph Angghen da chi r6: "fJqc trung cua chu nghfa ct}ng scm khong

phai la xoti bo chi d9 sa hfru n6i chung ma la xoti bo chi d9 sa hfru tu san".<0 "Chu nghfa ct}ng san khong tu&c bo cua ctii kha

nang chiim huu nhifng san phdm xii h9i ca Chu nghfa ct}ng san chi tWYC bo quyJn dung S1! chiim hfru dy dJ no djch lao dt}ng cua nguai khtic" (Z) D6ng thm, cac nha sang l~p chu nghia Mac ciing

chi d.ng su m~ng thu tieu ch€ d9 tu hiiu v€ ru()ng dAt cua giai cdp tu san dugc lich sir giao ph6 cho nhfrng ngum lao d()ng t~p hgp xung quanh b9 tham muu lanh d~o la giai cAp cong nhan thgc

hi~n: "Sa hfru rut}ng ddt, ngu6n g6c ddu tien cua m9i cua cai dii tra mt}t vdn dJ l&n, ma vi?c giai quyit se quyit djnh tu07lg lai cua giai cdp cong nhan".(3)

Thu tu, qu6c hfru hoa dAt dai giai cAp vo san thvc hi~n phai glin v6i vAn d~ gianh chinh quy~n va thl€t l~p chuyen chinh vo san

K€ thira cac lu~ di€m each m~g khoa hQc cua C Mac va Ph Angghen v~ qu6c hiiu hoa dAt dai, V.I Lenin da phat tri€n h9c thuy6t di€u ki~n chu nghia tu ban chuySn sang giai do~n d€ qu6c chu nghia Ngum cho r~ng m()t nhfrng nhi~m vv chu y€u cua chinh quy~n cong- nong Ia phai xac l~p ch€ d9 so hiiu toan dan v€ dAt dai ph~m vi toan qu6c nh~m dem l~i ru()ng dAt cho ngum nong dan: "Rut}ng ddt phai la sa hfru cua toan dan

va mt}t chfnh quyJn c6 tfnh chdt toan qu6c phai quy dtnh diJu d6".<4) Nhung V.I Lenin ciing chi r~ng: "Ngum nang dan mu6n su d~ng c6 hi?u qua ddt dai thut}c s& hfru toan dan th'i phai c6 diJu ki?n, nhu phai c6 v6n va tu li?u san xudt khtic, phai c6 chuyen gia kf thut# va cu6i cung phai c6 t6 chzrc" (S)

(1) Xem: C Mac- Ph Angghen toan t~p Sdd, 1995, t 4, tr 615 (2).Xem: C Mac- Ph Angghen, Sdd, 1995, t.4, tr 618

(3).Xem: C Mac- Ph Angghen tuybt t~p, t?p 4, Nxb S\f th~t, Ha N()i 1983, tr 202 ( 4).Xem: V.L linin toan t~p Nxb Ti~n b(), Matxcova, 1981, t 32, tr 220 (ti~g Vi~t) (5).Xem: V.I Unin toan t~p Sdd, Matxcava, 1981, t 31, tr 227-230

Ph Angghen da chi r6: "fJqc trung cua chu nghfa ct}ng scm khong

phai la xoti bo chi d9 sa hfru n6i chung ma la xoti bo chi d9 sa hfru tu san".<0 "Chu nghfa ct}ng san khong tu&c bo cua ctii kha

nang chiim huu nhifng san phdm xii h9i ca Chu nghfa ct}ng san chi tWYC bo quyJn dung S1! chiim hfru dy dJ no djch lao dt}ng cua nguai khtic" (Z) D6ng thm, cac nha sang l~p chu nghia Mac ciing

chi d.ng su m~ng thu tieu ch€ d9 tu hiiu v€ ru()ng dAt cua giai cdp tu san dugc lich sir giao ph6 cho nhfrng ngum lao d()ng t~p hgp xung quanh b9 tham muu lanh d~o la giai cAp cong nhan thgc

hi~n: "Sa hfru rut}ng ddt, ngu6n g6c ddu tien cua m9i cua cai dii tra mt}t vdn dJ l&n, ma vi?c giai quyit se quyit djnh tu07lg lai cua giai cdp cong nhan".(3)

Thu tu, qu6c hfru hoa dAt dai giai cAp vo san thvc hi~n phai glin v6i vAn d~ gianh chinh quy~n va thl€t l~p chuyen chinh vo san

K€ thira cac lu~ di€m each m~g khoa hQc cua C Mac va Ph Angghen v~ qu6c hiiu hoa dAt dai, V.I Lenin da phat tri€n h9c thuy6t di€u ki~n chu nghia tu ban chuySn sang giai do~n d€ qu6c chu nghia Ngum cho r~ng m()t nhfrng nhi~m vv chu y€u cua chinh quy~n cong- nong Ia phai xac l~p ch€ d9 so hiiu toan dan v€ dAt dai ph~m vi toan qu6c nh~m dem l~i ru()ng dAt cho ngum nong dan: "Rut}ng ddt phai la sa hfru cua toan dan

va mt}t chfnh quyJn c6 tfnh chdt toan qu6c phai quy dtnh diJu d6".<4) Nhung V.I Lenin ciing chi r~ng: "Ngum nang dan mu6n su d~ng c6 hi?u qua ddt dai thut}c s& hfru toan dan th'i phai c6 diJu ki?n, nhu phai c6 v6n va tu li?u san xudt khtic, phai c6 chuyen gia kf thut# va cu6i cung phai c6 t6 chzrc" (S)

(1) Xem: C Mac- Ph Angghen toan t~p Sdd, 1995, t 4, tr 615 (2).Xem: C Mac- Ph Angghen, Sdd, 1995, t.4, tr 618

thu tieu dur;c chi d9 tu hiru".c1>

Tu tucrng cua Ph Angghen ciing trlmg hqp v6i quan diSm cua V.I Lenin Nguai chi r5: "Qu6c hiru hod ddt dai la m9t quy

lu~t tdt yiu khdch quan d6i v&i bdt ki nu&c nao lam each mqng vo san nhung khong nhdt thih phai tiin hrmh l~p me sau giai cdp vo san gianh chfnh quyJn ma c6 thi ddn ddn timg bu&c tit

thdp din cao, tu t~p thi hod din xii h9i hod" (V.I Lenin)

Thl,l'C ti~n each ffil;lng vo sfm n6 a m('>t s6 nu6c tren th~ gi6i th~ ki XX da chung minh tinh dung din cua nhfrng dl,l' bao thien tai va sang su6t tren day cua C Mac, Ph Angghen va V.I Lenin- nhfrng nha sang l~p chu nghia Mac-Lenin Tuy thu()c vao

di~u ki~n, hoan ca.nh rieng cua m6i nu6c rna giai d.p vo san sau gianh duqc chinh quy~n c6 thS thl,l'c hi~n ho~c thvc hi~n

timg bu6c m()t ti~n trlnh qu6c hfiu hoa dAt dai

2 CO' sO' thvc ti~n ciia vi~c xay d1J11g ch~ d{) sO' hiiu toim

dan dBi v6i d~t dai

V~n dvng sang~ t?O _11hihlg ~nguyep 1i 19Ioa hQC cua hQC thuy~t Mac-Lenin v€~qu6c hfru hoa dfit- daivao thl;rc ti~n each ml;lng Vi~t Nam; qua trlnh qu6chfru hoa dAt dai a nu6c ta duqc thvc hi~n qua cac giai dol;llllich sir danh dAu b~ng cac sv ki~n chu y~u sau day:

- Ngay tu m6i l~p (ngay 03/02/1930), Bang ta luon luon quan tam d~n vAn d~ ru()ng dAt, coi vi~c giai quy~t vAn dS ru()ng dAt 1a m()t n9i dung quan tr9ng cua each ml;lng dan t()c, dan chu Trong Lu~ cuang chinh tri nam 1930, Bang ta da xac dinh ro chinh sach d6i v6i ru()ng dAt: "QuyJn sil huu ru9ng ddt thu9c vJ chdnh phil cong nong".(Z)

Chinh cuang vin tit cua Bang cung khftng dinh: "Thtiu hit (l).Xem: C Mac-Ph Angghen toim t~p, Sdd, Ha N()i, 1995, t 4, tr 469

(2).Xem: Dang c()ng san Vi~t Nam, Van ki?n Dimg toim t~p, Nxb Chfnh trj qubc gia, Ha N()i, 1998, t 2, tr 95

thu tieu dur;c chi d9 tu hiru".c1>

Tu tucrng cua Ph Angghen ciing trlmg hqp v6i quan diSm cua V.I Lenin Nguai chi r5: "Qu6c hiru hod ddt dai la m9t quy

lu~t tdt yiu khdch quan d6i v&i bdt ki nu&c nao lam each mqng vo san nhung khong nhdt thih phai tiin hrmh l~p me sau giai cdp vo san gianh chfnh quyJn ma c6 thi ddn ddn timg bu&c tit

thdp din cao, tu t~p thi hod din xii h9i hod" (V.I Lenin)

Thl,l'C ti~n each ffil;lng vo sfm n6 a m('>t s6 nu6c tren th~ gi6i th~ ki XX da chung minh tinh dung din cua nhfrng dl,l' bao thien tai va sang su6t tren day cua C Mac, Ph Angghen va V.I Lenin- nhfrng nha sang l~p chu nghia Mac-Lenin Tuy thu()c vao

di~u ki~n, hoan ca.nh rieng cua m6i nu6c rna giai d.p vo san sau gianh duqc chinh quy~n c6 thS thl,l'c hi~n ho~c thvc hi~n

timg bu6c m()t ti~n trlnh qu6c hfiu hoa dAt dai

2 CO' sO' thvc ti~n ciia vi~c xay d1J11g ch~ d{) sO' hiiu toim

dan dBi v6i d~t dai

V~n dvng sang~ t?O _11hihlg ~nguyep 1i 19Ioa hQC cua hQC thuy~t Mac-Lenin v€~qu6c hfru hoa dfit- daivao thl;rc ti~n each ml;lng Vi~t Nam; qua trlnh qu6chfru hoa dAt dai a nu6c ta duqc thvc hi~n qua cac giai dol;llllich sir danh dAu b~ng cac sv ki~n chu y~u sau day:

- Ngay tu m6i l~p (ngay 03/02/1930), Bang ta luon luon quan tam d~n vAn d~ ru()ng dAt, coi vi~c giai quy~t vAn dS ru()ng dAt 1a m()t n9i dung quan tr9ng cua each ml;lng dan t()c, dan chu Trong Lu~ cuang chinh tri nam 1930, Bang ta da xac dinh ro chinh sach d6i v6i ru()ng dAt: "QuyJn sil huu ru9ng ddt thu9c vJ chdnh phil cong nong".(Z)

Chinh cuang vin tit cua Bang cung khftng dinh: "Thtiu hit (l).Xem: C Mac-Ph Angghen toim t~p, Sdd, Ha N()i, 1995, t 4, tr 469

- Sau d~t nu6c th6ng nh~t (ngay 30/4/1975); 18/12/1980, Qu6c h9i nu6c C9ng hoa XHCN Vi~t Nam thong qua bfm hi~n phap m6i (Hi~n phap nam 1980) quy dinh ro: "Ddt dai, n'mg nui, song h6, hdm m6, tai nguyen thien nhien long ddt, a vung bi€n va thJm ll;lC dta Ia cua Nha nuac - dJu thut}c s& hfru toan dan" (Di€u 19) Va "Nha nuac th6ng nhdt quim U ddt dai theo quy hoqch chung, nhlim bao dam ddt dai dzt(Jc sir dl;lng h(Jp U va tdt ki~m" (Di€u 20) Day la ca sa phap If

cao nh~t xac dinh ro toan dan la chu sa huu d6i v&i toan b9 v6n dftt qu6c gia;

- Sau d6, Hi~n phap nam 1992 dai thay th~ Hi€n phap nam 1980 cling ti€p tvc kh~ng djnh: "Ddt dai, rimg nui, song h6; ngu6n nu&c, tai nguyen long ddt, ngu6n l(Ji 6' vung bdn, thJm lZ:tc dja va vung trai la cua Nha nu&c dJu thut}c sa hfru toim dan" (Di~u 17) Hi en phap nam 2013 - Hi en phap cua thai ld dAy m~nh toan di~n cong CUQC d6i m6i t~o n§n tang dS dSn nam 2020 nu6c ta ca ban tra nu6c cong nghi~p phat tri~n theo huang hi~n d~i - duqc ban hanh long tn;mg tuyen b6: "Ddt dai, tai nguyen nu&c, tai nguyen khoang san, ngu6n l(l'i a vung bdn, vung trai, tai nguyen thien nhien khac va cdc tai san Nha nu&c ddu tu, quan U la tai san cfmg thu()c sa hfru toan dan Nha nuac dqi di~n chu sa hfru va th6ng nhdt quan U" (Di~u 53)

Sv kh~ng dinh d~t dai thu9c sa hfru toan dan cua HiSn phap nam 1980, Hit3n phap nam 1992 va Hit3n phap nam 2013 dva tren nhung C(J sa thl,!C ti~n chu y~u sau day:

Tht'r nhdt, v~ m~t chinh tri, a nuac ta, v6n dftt dai quy bau cong sue, mf> hoi, xuang mau cua cac the h~ nguai Vi~t Nam t?O l~p nen, vl v~y n6 phai thu(>c v€ toan th~ nhan dan DiSu da duqc kh~ng dinh Bao cao thAm tra Dv an Lu~t d~t dai nam 1993 cua uy ban phap lu~t cua Qu6c h9i khoa IX duqc trinh bay t?i ld hQp thu ba 13/6/1993: "Vi ddt dai la tai nguyen qu6c

- Sau d~t nu6c th6ng nh~t (ngay 30/4/1975); 18/12/1980, Qu6c h9i nu6c C9ng hoa XHCN Vi~t Nam thong qua bfm hi~n phap m6i (Hi~n phap nam 1980) quy dinh ro: "Ddt dai, n'mg nui, song h6, hdm m6, tai nguyen thien nhien long ddt, a vung bi€n va thJm ll;lC dta Ia cua Nha nuac - dJu thut}c s& hfru toan dan" (Di€u 19) Va "Nha nuac th6ng nhdt quim U ddt dai theo quy hoqch chung, nhlim bao dam ddt dai dzt(Jc sir dl;lng h(Jp U va tdt ki~m" (Di€u 20) Day la ca sa phap If

cao nh~t xac dinh ro toan dan la chu sa huu d6i v&i toan b9 v6n dftt qu6c gia;

- Sau d6, Hi~n phap nam 1992 dai thay th~ Hi€n phap nam 1980 cling ti€p tvc kh~ng djnh: "Ddt dai, rimg nui, song h6; ngu6n nu&c, tai nguyen long ddt, ngu6n l(Ji 6' vung bdn, thJm lZ:tc dja va vung trai la cua Nha nu&c dJu thut}c sa hfru toim dan" (Di~u 17) Hi en phap nam 2013 - Hi en phap cua thai ld dAy m~nh toan di~n cong CUQC d6i m6i t~o n§n tang dS dSn nam 2020 nu6c ta ca ban tra nu6c cong nghi~p phat tri~n theo huang hi~n d~i - duqc ban hanh long tn;mg tuyen b6: "Ddt dai, tai nguyen nu&c, tai nguyen khoang san, ngu6n l(l'i a vung bdn, vung trai, tai nguyen thien nhien khac va cdc tai san Nha nu&c ddu tu, quan U la tai san cfmg thu()c sa hfru toan dan Nha nuac dqi di~n chu sa hfru va th6ng nhdt quan U" (Di~u 53)

Sv kh~ng dinh d~t dai thu9c sa hfru toan dan cua HiSn phap nam 1980, Hit3n phap nam 1992 va Hit3n phap nam 2013 dva tren nhung C(J sa thl,!C ti~n chu y~u sau day:

m()t ngEmh san xufrt chu y~u cua nSn kinh tS qu6c dan Trong d6, thuy lgi la m()t nhung ySu t6 quan trc.mg hang d~u quySt dinh sv th~mh cong cua n~n san xuat nong nghi~p tr6ng lua nu6c da duqc ong cha ta t6ng kSt th~mh cau tvc ngu: "Nhdt nuac, nhi phan, tam cdn, tu gi6ng" Chfnh vl v~y, vi~c xac l~p hlnh thuc dfrt dai thu()c sa hfru nha nu6c se t::;to di~u ki~n d~ cac nha nu6c phong kiSn huy d9ng sue m::;tnh cua toan dan vao cong tac d~p de, lam thuy lqi tren quy rno Ian Ben c::;tnh d6, d6i v6i m()t nu6c c6 d::;ti da s6 ngum dan s6ng chu ySu b&ng nghS nong nhu nu6c ta thl vAn dS dat dai c6 y nghla vo cling quan trQng khong chi tren phuang di¢n kinh tS, xa h9i rna ca tren khia c::;tnh chfnh tri VI v~y, giai cfip phong ki~n th6ng tri rnu6n cung c6 va bao V~ UUQ'C quy~n ltJC CUa mlnh thl tAt ysu phai xac l~p quyen sa hU:u d6i vai ctfit dai v &i y nghla d6, vi~c dai hinh thuc sa hfru nha nu6c v~ dfrt dai rna d::;ti di~n la nha vua la m()t phuang thuc d€ cac nha nu6c phong kiSn lich su thvc hi~n vi~c cling c6 chfnh quySn nha nu6c n6i chung va xay dvng nha nu6c trung uang t?p quySn n6i rieng

Thu ba, vS m~t thvc tS, hi~n nu6c ta han 4,5 tri~u dat tv nhien chua sir dvng (4:508.600 ha0 )), chu y~u Ia dfrt tr6ng, d6i nui trQc Vi~c xac l~p dfrt dai thu()c sa huu toan dan Nha nu6c th6ng nhfrt quan lf se giup Nha nu6c co di~u ki~n thu~n lqi vi~c xay dgng quy ho::;tch su dvng dfrt dai theo kS hol;J.ch phat

tri~n chung nh&m qui'm lf ch~t che va tung bu6c dua di~n tich dfrt vao khai thac, SU d1,1ng hqp lf di doi v6i Vi~c cai tl;J.O, b6i b6 v6n dfrt dai quy gia cua qu6c gia "vai tu each khong chi la nguai quan li nha nuac rna ddng thai za nguai chu sa huu adt aai ca nuac, Nha nuac mm c6 th€ quy hoqch va c6 chfnh sach khai thac h(Yp l(, adu tu thfch dang bao v¢ va bJi b6 adt aai ca nu&c ciing nhu a timg vung kinh ti, lam a€ toan b9 adt aai

(1) Theo s6 li~u v~ hi~n trgng su dgng d~t tfnh dSn 01/01/2009 ban hanh theo QuySt djnh s6 2097b/QD-BTNMT 29 thang 10 nam 2009 ella B(l tru6ng B(l Ta.i nguyen va Moi trubng

m()t ngEmh san xufrt chu y~u cua nSn kinh tS qu6c dan Trong d6, thuy lgi la m()t nhung ySu t6 quan trc.mg hang d~u quySt dinh sv th~mh cong cua n~n san xuat nong nghi~p tr6ng lua nu6c da duqc ong cha ta t6ng kSt th~mh cau tvc ngu: "Nhdt nuac, nhi phan, tam cdn, tu gi6ng" Chfnh vl v~y, vi~c xac l~p hlnh thuc dfrt dai thu()c sa hfru nha nu6c se t::;to di~u ki~n d~ cac nha nu6c phong kiSn huy d9ng sue m::;tnh cua toan dan vao cong tac d~p de, lam thuy lqi tren quy rno Ian Ben c::;tnh d6, d6i v6i m()t nu6c c6 d::;ti da s6 ngum dan s6ng chu ySu b&ng nghS nong nhu nu6c ta thl vAn dS dat dai c6 y nghla vo cling quan trQng khong chi tren phuang di¢n kinh tS, xa h9i rna ca tren khia c::;tnh chfnh tri VI v~y, giai cfip phong ki~n th6ng tri rnu6n cung c6 va bao V~ UUQ'C quy~n ltJC CUa mlnh thl tAt ysu phai xac l~p quyen sa hU:u d6i vai ctfit dai v &i y nghla d6, vi~c dai hinh thuc sa hfru nha nu6c v~ dfrt dai rna d::;ti di~n la nha vua la m()t phuang thuc d€ cac nha nu6c phong kiSn lich su thvc hi~n vi~c cling c6 chfnh quySn nha nu6c n6i chung va xay dvng nha nu6c trung uang t?p quySn n6i rieng

Thu ba, vS m~t thvc tS, hi~n nu6c ta han 4,5 tri~u dat tv nhien chua sir dvng (4:508.600 ha0 )), chu y~u Ia dfrt tr6ng, d6i nui trQc Vi~c xac l~p dfrt dai thu()c sa huu toan dan Nha nu6c th6ng nhfrt quan lf se giup Nha nu6c co di~u ki~n thu~n lqi vi~c xay dgng quy ho::;tch su dvng dfrt dai theo kS hol;J.ch phat

tri~n chung nh&m qui'm lf ch~t che va tung bu6c dua di~n tich dfrt vao khai thac, SU d1,1ng hqp lf di doi v6i Vi~c cai tl;J.O, b6i b6 v6n dfrt dai quy gia cua qu6c gia "vai tu each khong chi la nguai quan li nha nuac rna ddng thai za nguai chu sa huu adt aai ca nuac, Nha nuac mm c6 th€ quy hoqch va c6 chfnh sach khai thac h(Yp l(, adu tu thfch dang bao v¢ va bJi b6 adt aai ca nu&c ciing nhu a timg vung kinh ti, lam a€ toan b9 adt aai

lich su - xa h9i d~c thu, ru9ng ctAt cac tri~u d~i phong ki~n Vi~t Nam vua thu()c sa hfru nha nuac, vira thu()c sa hfru tu nhan: "Trang cdc triJu dgi phong kdn a nuoc ta Vtra c6 sa hifu ddt tfai cua nha nu&c nhu quan ditn, quan aitn ma vua la nguiri tlgi di?n (nhung vua khong phai la chua ddt l&n nhdt nhu a phuong Tay ), vira c6 sa hiru cong xii vJ ddt dai, vt'ra c6 sa hii:u

ru()ng ddt tu nhan"Y) Sv song h~mh t6n t~i hai hlnh thuc sa hfru nha nuac va sa hfru tu nhan v~ ru()ng dfrt su6t chi~u dai lich su ch~ d9 phong ki~n da t~o nen nhung net d:~c trung cua chS d9 sa hfru ru()ng dAta Vi~t Nam

3.1 Quytn sa hiru t6i cao vi ru(jng ddt cua nha mrac

Theo cac nha nghien cuu lich su, vi~c xac l~p quy~n sa hfru t6i cao cua nha nuac ct6i vm aAt dai xuAt hi~n tu rAt sam a nuac ta

Di~u dugc li giai hoi cac nguyen nhan chu y~u sau: i) vt khfa cgnh chfnh trj, vi~c xac l~p quy~n sa hfru t6i cao cua nha nuac

(rna d<;ti di~n la nha vua) d6i vai dAt dai nh&m kh~ng dinh chu quySn, SlJ d()c l~p, toan Vyll lanh th6 cua cac tri~u d<;ti phong ki~n Vi~t Nam vai cac nuac lang gi~ng M~t khac, vi~c Nha nuac n~m giu dAt dai - tu li~u san xufit chu y~u cua xa h()i - tay se t<;to

di~u ki~n thu~n lqi cho vi~c xay dvng va cung c6 b9 may chinh quy~n phong ki~n tu trung uang d~n dia phuong; ii) vt khfa cr;mh kinh d, ngh~ tr6ng lua nuac xuit hi~n tu r§.t sam a nuac ta va dong vai tro la m()t nganh san xufit chu y~u Tuy nhien, nang suAt lao d()ng, hi~u qua kinh t~ cua phuang thuc canh tac tr6ng lua nuoc l<;ti ph\1 thu()c rit 16n vao tv nhien DS kh~c ph\IC SlJ tan pha cua thien nhien d6i voi san xuit nong nghi~p (nhu h<;tn han, h1 1\lt ) th1 vi~c xay dvng, tu b6 h~ th6ng thuy lgi, de di~u dong vai tro vo cung quan trQng V chuc nang quan H xa h()i, cac nha nuac phong ki~n da tf> chuc, t~p hqp nguai dan cong CUQC khai pha cac vung dit m6i, d~p de, xay dvng cac h~ th6ng thuy lqi (l).Xem: M9t s6 vdn aJ vi sa hiiu a nu&c ta hi?n (sach tham khao), Sdd, tr 75

lich su - xa h9i d~c thu, ru9ng ctAt cac tri~u d~i phong ki~n Vi~t Nam vua thu()c sa hfru nha nuac, vira thu()c sa hfru tu nhan: "Trang cdc triJu dgi phong kdn a nuoc ta Vtra c6 sa hifu ddt tfai cua nha nu&c nhu quan ditn, quan aitn ma vua la nguiri tlgi di?n (nhung vua khong phai la chua ddt l&n nhdt nhu a phuong Tay ), vira c6 sa hiru cong xii vJ ddt dai, vt'ra c6 sa hii:u

ru()ng ddt tu nhan"Y) Sv song h~mh t6n t~i hai hlnh thuc sa hfru nha nuac va sa hfru tu nhan v~ ru()ng dfrt su6t chi~u dai lich su ch~ d9 phong ki~n da t~o nen nhung net d:~c trung cua chS d9 sa hfru ru()ng dAta Vi~t Nam

3.1 Quytn sa hiru t6i cao vi ru(jng ddt cua nha mrac

Theo cac nha nghien cuu lich su, vi~c xac l~p quy~n sa hfru t6i cao cua nha nuac ct6i vm aAt dai xuAt hi~n tu rAt sam a nuac ta

Di~u dugc li giai hoi cac nguyen nhan chu y~u sau: i) vt khfa cgnh chfnh trj, vi~c xac l~p quy~n sa hfru t6i cao cua nha nuac

(rna d<;ti di~n la nha vua) d6i vai dAt dai nh&m kh~ng dinh chu quySn, SlJ d()c l~p, toan Vyll lanh th6 cua cac tri~u d<;ti phong ki~n Vi~t Nam vai cac nuac lang gi~ng M~t khac, vi~c Nha nuac n~m giu dAt dai - tu li~u san xufit chu y~u cua xa h()i - tay se t<;to

di@n Chfnh sach l()c di~n thlJc ch~t la vi~c nha vua, vcri tu each Ia ngubi d:;ti di~n t6i cao cua nha nucrc phong ki~n trung ucmg, th1,rc hi~n quy@n sa hfru t6i cao ban cAp ru()ng d~t cho tftng lap quan l:;ti cfip cao va nhfrng nguai than thu()c hoang t()c L9c diSn Ia m9t nhfrng b6ng 19c cua quan l:;ti thai kl (cac b6ng 19c cua quan l:;ti bao g6m: tu~ b6ng - tiSn c~p hang nam; thlJc h9 -s6 h9 d~ sai phai, n9p thu~ ho~c cung c~p mdm mu6i; 19c diSn -ru()ng d~t duqc ban c~p d~ hu6ng dvng) Ngubi duqc c~p 19c diSn Ia nhfrng quan l:;ti cao c~p tu than vucmg d6n tong tir phfim va nhfrng ngubi than thu9c cua nha vua, cac nfr quan than c~

tri~u - c6 nghia la tftng lap cao c~p nh~t giai c~p th6ng tri Ru()ng d~t c~p theo ch~ d9 19c di~n thbi kl duqc chia lam hai lo:;ti: Lo:;ti ru()ng d~t th~ nghi~p va lo:;ti c~p t:;tm thai cho hu6ng dvng vcri nghia la nam sau ngum duqc c~p 19c diSn ch~t thl chau cua nguai d6 phai tra l:;ti ru()ng d~t 19c diSn cho Nha nucrc, khong duqc An l~u D6i vcri ru()ng d~t th~ nghi~p thi ngubi duqc c~p sau ch~t duqc truy@n l:;ti cho chau dm sau hu6ng l()c Tuy nhien, m9i truang hqp nha nucrc phong ki~n trung ucmg rna d:;ti di~n la nha vua vfin bao luu quysn so hliu t6i cao d6i vm s6 ru()ng d~t duqc cAp theo ch~ d9 19c diSn; theo d6, nha nucrc c6 th€ thu h6i l:;ti s6 ru()ng ~t da c~p theo ch~ d9 19c diSn m9t s6 truang hqp

Hem nfra, d€ thl,lC hi~n quy~n sa hfru cua minh d6i v6i ru()ng

d~t nha nucrc d~t ch~ d9 to thu~ cho tirng lo:;ti ru()ng d~t, quy dinh Cl,l th~ quySn so hfru cua m1nh tren ru()ng d~t cong Qu6c

tri~u Hinh lu~t (hay gQi la B9 lu~t H6ng Due) c6 nhfrng quy dinh cAm dan khong duqc ban ru()ng d~t cua cong cAp cho hay ru()ng d~t khfiu phftn (Di~u 342); trirng ph:;tt nhfrng nguai chi~m ru()ng d~t cong qua s6 h:;tn dinh (Di~u 343) Do cling c6 vfrng chile SlJ th6ng nh~t, t~p trung quySn llJc nen nha Le da can thi~p m:;tnh me vao quysn so hliu ru9ng d~t cua lang, xa thong qua phep quan di~n ( di~u rna cac triSu d:;ti phong ki~n Ly, Trftn trucrc day

di@n Chfnh sach l()c di~n thlJc ch~t la vi~c nha vua, vcri tu each Ia ngubi d:;ti di~n t6i cao cua nha nucrc phong ki~n trung ucmg, th1,rc hi~n quy@n sa hfru t6i cao ban cAp ru()ng d~t cho tftng lap quan l:;ti cfip cao va nhfrng nguai than thu()c hoang t()c L9c diSn Ia m9t nhfrng b6ng 19c cua quan l:;ti thai kl (cac b6ng 19c cua quan l:;ti bao g6m: tu~ b6ng - tiSn c~p hang nam; thlJc h9 -s6 h9 d~ sai phai, n9p thu~ ho~c cung c~p mdm mu6i; 19c diSn -ru()ng d~t duqc ban c~p d~ hu6ng dvng) Ngubi duqc c~p 19c diSn Ia nhfrng quan l:;ti cao c~p tu than vucmg d6n tong tir phfim va nhfrng ngubi than thu9c cua nha vua, cac nfr quan than c~

tri~u - c6 nghia la tftng lap cao c~p nh~t giai c~p th6ng tri Ru()ng d~t c~p theo ch~ d9 19c di~n thbi kl duqc chia lam hai lo:;ti: Lo:;ti ru()ng d~t th~ nghi~p va lo:;ti c~p t:;tm thai cho hu6ng dvng vcri nghia la nam sau ngum duqc c~p 19c diSn ch~t thl chau cua nguai d6 phai tra l:;ti ru()ng d~t 19c diSn cho Nha nucrc, khong duqc An l~u D6i vcri ru()ng d~t th~ nghi~p thi ngubi duqc c~p sau ch~t duqc truy@n l:;ti cho chau dm sau hu6ng l()c Tuy nhien, m9i truang hqp nha nucrc phong ki~n trung ucmg rna d:;ti di~n la nha vua vfin bao luu quysn so hliu t6i cao d6i vm s6 ru()ng d~t duqc cAp theo ch~ d9 19c diSn; theo d6, nha nucrc c6 th€ thu h6i l:;ti s6 ru()ng ~t da c~p theo ch~ d9 19c diSn m9t s6 truang hqp

Hem nfra, d€ thl,lC hi~n quy~n sa hfru cua minh d6i v6i ru()ng

d~t nha nucrc d~t ch~ d9 to thu~ cho tirng lo:;ti ru()ng d~t, quy dinh Cl,l th~ quySn so hfru cua m1nh tren ru()ng d~t cong Qu6c

adt tlai khong nhfing vao thi ki XV ma dm tir nhiJu thi ki tru&c

d6".<l) :DSn thbi Le sa, v6i nhung chfnh sach ban dp ru()ng dfrt cho c6ng th~n, quan l:;ti, quy t()c co quy m6 16n, s6 lugng ban cfrp nhiSu, nha nu6c l:;ti cho phep h9 co quy6n dinh do:;tt ( c6 quy8n mua ban, chuySn nhugng, dung lam tai sim thua k~) tri:r ph:;tm t()i, nen sa hfru tu nhan tra thanh m()t hlnh thuc sa huu ph6 bi~n Sa hfru tu nhan v"S ru{)ng dfrt bao g6m: i) Sa hfru 16n cua nhung quan l(;li, quy t9c duqc nha nu6c ban dp ru{)ng dfrt; ii) Sa hiiu nho cua nhfrng nguai n6ng dan c6 sue lao d()ng, c6 quySn mua ru()ng dfrt va tfch tv dfrt dai Do S\f phat triSn cua sa hfru tu nhan dmg ffi(;lnh, nha nu6c khong chi thua nh?n rna c6 chfnh sach bao v~ hlnh thuc sa hfru Phap lu?t nha Le tru6c h~t bao

v~ quySn sa hfru dfrt dai cua giai d,p dia chu, phong ki~n rfrt ch~t che Cac hanh vi xam chi~m ho~c ban tr9m dfrt dai bi trung ph:;tt rfrt n~ng Vf dz;: N~u xam chi~m ba coi ru()ng dfrt, nh6 bo m6c gi6i cua nguOi khac hay tv mlnh l?p m6c gi6i thl xu bi~m tu (DiSu 357 Qu6c tri"Su IDnh lu?t); nsu ch~t tre, g6 vuan m9 dia cua nguai khac thi xu bi~m tu va n()p tiSn t:;t 16i 10 quan, lfrn chiSm m9 cua nguai khac cling phai t()i nhu thS va phai b6i thuang cho ch6 lfrn chi€m; n8u Ht m9 nha quySn quy thl phai tang them t9i (DiSu 358 Qu6c tri"Su Hlnh Iu?t); no ty rna ban tr9m ru9ng dit cua chu thl phai ph:;tt 90 truqng, thfch vao m~t chu, luu di chau gfin, ru()ng dfrt phai tra cho chu va tra tiSn cho nguai mua (Di€u 386 Qu6c triSu Hlnh lu?t) Ben c:;tnh d6, phap lu?t cling bao v~ quy~n

sa hfru dfrt dai hqp phap cua tu nhan va trung ph:;tt cac hanh vi xam ph:;tm Vf dZJ: Ban tr()m ru()ng dAt cua nguai khac thl xu t()i bi~m, ban tu 10 m~u tra len thi xu t9i d6, tra ti~n cho nguOi mua va tra them m()t lfin ti~n mua nua d~ tra cho nguai co ru{)ng dit va nguai mua m6i nguai m9t phcin, ru()ng dit phai tra cho nguai chu cu"

(l).Xem: Vi~n nha nu6'c va phap lu~t - Trung tam khoa h<;>c xa h()i va nhan van qu6c gia, Nghien c!Ju vi h¢ th6ng phdp lurjt Vi?t Nam thi ki XV- thi ki XVIII, Nxb Khoa hQc xa h()i, Ha N<)i, 1994, tr 200

adt tlai khong nhfing vao thi ki XV ma dm tir nhiJu thi ki tru&c

d6".<l) :DSn thbi Le sa, v6i nhung chfnh sach ban dp ru()ng dfrt cho c6ng th~n, quan l:;ti, quy t()c co quy m6 16n, s6 lugng ban cfrp nhiSu, nha nu6c l:;ti cho phep h9 co quy6n dinh do:;tt ( c6 quy8n mua ban, chuySn nhugng, dung lam tai sim thua k~) tri:r ph:;tm t()i, nen sa hfru tu nhan tra thanh m()t hlnh thuc sa huu ph6 bi~n Sa hfru tu nhan v"S ru{)ng dfrt bao g6m: i) Sa hfru 16n cua nhung quan l(;li, quy t9c duqc nha nu6c ban dp ru{)ng dfrt; ii) Sa hiiu nho cua nhfrng nguai n6ng dan c6 sue lao d()ng, c6 quySn mua ru()ng dfrt va tfch tv dfrt dai Do S\f phat triSn cua sa hfru tu nhan dmg ffi(;lnh, nha nu6c khong chi thua nh?n rna c6 chfnh sach bao v~ hlnh thuc sa hfru Phap lu?t nha Le tru6c h~t bao

v~ quySn sa hfru dfrt dai cua giai d,p dia chu, phong ki~n rfrt ch~t che Cac hanh vi xam chi~m ho~c ban tr9m dfrt dai bi trung ph:;tt rfrt n~ng Vf dz;: N~u xam chi~m ba coi ru()ng dfrt, nh6 bo m6c gi6i cua nguOi khac hay tv mlnh l?p m6c gi6i thl xu bi~m tu (DiSu 357 Qu6c tri"Su IDnh lu?t); nsu ch~t tre, g6 vuan m9 dia cua nguai khac thi xu bi~m tu va n()p tiSn t:;t 16i 10 quan, lfrn chiSm m9 cua nguai khac cling phai t()i nhu thS va phai b6i thuang cho ch6 lfrn chi€m; n8u Ht m9 nha quySn quy thl phai tang them t9i (DiSu 358 Qu6c tri"Su Hlnh Iu?t); no ty rna ban tr9m ru9ng dit cua chu thl phai ph:;tt 90 truqng, thfch vao m~t chu, luu di chau gfin, ru()ng dfrt phai tra cho chu va tra tiSn cho nguai mua (Di€u 386 Qu6c triSu Hlnh lu?t) Ben c:;tnh d6, phap lu?t cling bao v~ quy~n

sa hfru dfrt dai hqp phap cua tu nhan va trung ph:;tt cac hanh vi xam ph:;tm Vf dZJ: Ban tr()m ru()ng dAt cua nguai khac thl xu t()i bi~m, ban tu 10 m~u tra len thi xu t9i d6, tra ti~n cho nguOi mua va tra them m()t lfin ti~n mua nua d~ tra cho nguai co ru{)ng dit va nguai mua m6i nguai m9t phcin, ru()ng dit phai tra cho nguai chu cu"

chS d9 b6ng l()c khac cho quan h;li da ban 1~ miSn thuS ru()ng tu cho quan l~i Chinh sach da c6 tac dvng khuySn khfch cac quan l~i mua, t~u ru()ng tu va v~y da g6p phin thuc d§.y sv phat tri~n nhanh chong chS de) sa hfru tu nhan v€ ru<)ng d~t

- vJ ru()ng ddt tu a dcmg Trong, d~ rna mang Hinh th6 ba c5i va tang cucmg ngu6n nhan lvc, cua cai nh&m cling c6 ti~m Ivc chinh tri, quan S\1' va kinh tS phvc Vl) trvc tiSp cho CUQC tranh gianh quy~n h,rc v6'i nha Trinh a dEmg Ngoai, chua NguySn da ban hanh m()t lo~t chfnh sach khuySn khfch phat tri~n san xufit nong nghi~p M()t nhfrng chinh sach d6 Ia chfnh s<ich khuySn khfch, d()ng vien m9i nguai tfch eve khai pha dfrt hoang bAng each miSn thuS su dl,mg dfrt nam diu va coi ru()ng dfrt khai pha thu()c

quy~n sa hilu cua nguai b6 cong sue va v6n liSng khai pha KSt qua la a vung C\fC nam CUa dfrt nUOC XUfrt hi~n ffiQt l.o~t CaC trang tr~i tu nhan 16n Chinh sach khAn hoang cua chua NguySn da t~o di~u ki~n cho sa hfru tu nhan v~ ru()ng dfrt phat tri~n va t6n t~i dai d~ng, vfrng ch~c a mi~n Nam

Tu S\f phan tich khai quat d~c di~m hlnh quy~n sa hfru ru()ng d~t a nu6c ta c6 th~ dua nh~n xet nhu sau: "0 Vi?t Nam, nha nuac giii quyJn sa hiiu t6i cao d6i vai toan b9 ddt dai cua qu6c gia Vl vt;ly quyJn tu hiiu a6i vai ru()ng adt la m()t thir quyJn

tu hifu bj hqn chi Va khong hoan chinh, fuon [uon bj Sl;f chi ph6i Zan quyJn sa hiiu t6i cao cua nha nu&c Day chlnh la m9t tf(ic t!idm Ibn chi tf9 sa hiiu ru()ng adt a Vi?t Nam".(l)

Tom lqi: ChS d9 sa hiiu toan dan v~ dfrt dai a nu6c ta hi~n OUCJC xay dl,l'ng khong chi dl,Ia tren nhfrng lu~n CU khoa hQC CUa h9c thuySt Mac-Lenin v~ qu6c hfru hoa dfrt dai rna can cu vao nhung di~u ki~n thvc tiSn d~c thu cua nuac ta, cung nhu ks thua

(l).Xem: Vfi Minh Giang, "T~p qmin qm'm If va phan ph6i rul)ng dfrt cua lang, xa va cac chfnh sach rul)ng dftt Jich sir Vi~t Nam", Tt;zp chi nhi'l nu&c va pluip lu!Jt, s6 1/1993, tr 12- 17

chS d9 b6ng l()c khac cho quan h;li da ban 1~ miSn thuS ru()ng tu cho quan l~i Chinh sach da c6 tac dvng khuySn khfch cac quan l~i mua, t~u ru()ng tu va v~y da g6p phin thuc d§.y sv phat tri~n nhanh chong chS de) sa hfru tu nhan v€ ru<)ng d~t

- vJ ru()ng ddt tu a dcmg Trong, d~ rna mang Hinh th6 ba c5i va tang cucmg ngu6n nhan lvc, cua cai nh&m cling c6 ti~m Ivc chinh tri, quan S\1' va kinh tS phvc Vl) trvc tiSp cho CUQC tranh gianh quy~n h,rc v6'i nha Trinh a dEmg Ngoai, chua NguySn da ban hanh m()t lo~t chfnh sach khuySn khfch phat tri~n san xufit nong nghi~p M()t nhfrng chinh sach d6 Ia chfnh s<ich khuySn khfch, d()ng vien m9i nguai tfch eve khai pha dfrt hoang bAng each miSn thuS su dl,mg dfrt nam diu va coi ru()ng dfrt khai pha thu()c

quy~n sa hilu cua nguai b6 cong sue va v6n liSng khai pha KSt qua la a vung C\fC nam CUa dfrt nUOC XUfrt hi~n ffiQt l.o~t CaC trang tr~i tu nhan 16n Chinh sach khAn hoang cua chua NguySn da t~o di~u ki~n cho sa hfru tu nhan v~ ru()ng dfrt phat tri~n va t6n t~i dai d~ng, vfrng ch~c a mi~n Nam

Tu S\f phan tich khai quat d~c di~m hlnh quy~n sa hfru ru()ng d~t a nu6c ta c6 th~ dua nh~n xet nhu sau: "0 Vi?t Nam, nha nuac giii quyJn sa hiiu t6i cao d6i vai toan b9 ddt dai cua qu6c gia Vl vt;ly quyJn tu hiiu a6i vai ru()ng adt la m()t thir quyJn

tu hifu bj hqn chi Va khong hoan chinh, fuon [uon bj Sl;f chi ph6i Zan quyJn sa hiiu t6i cao cua nha nu&c Day chlnh la m9t tf(ic t!idm Ibn chi tf9 sa hiiu ru()ng adt a Vi?t Nam".(l)

Tom lqi: ChS d9 sa hiiu toan dan v~ dfrt dai a nu6c ta hi~n OUCJC xay dl,l'ng khong chi dl,Ia tren nhfrng lu~n CU khoa hQC CUa h9c thuySt Mac-Lenin v~ qu6c hfru hoa dfrt dai rna can cu vao nhung di~u ki~n thvc tiSn d~c thu cua nuac ta, cung nhu ks thua

nam 2001, Lu~t d~t dai nam 2003 va Lu~t d~t dai nam 2013 nh&m dap ung yeu c~u xa h(h hoa d~t dai Cac van bi:m dSu dung l~i a quy dinh: "Ddt dai la cua Nha nu&c aJu thu9c sa huu toan

dan" ho~c "D~t dai thu()c so hfru toan dan Nha nu6c d~i di~n chu so hiiu" Tuy nhien, tren thvc tS Nha nu6c khong tn,rc tiSp chiSm huu, su d1.1ng a~t rna giao a~t, cho thue a~t cho t6 chuc, h9 gia dinh, ca nhan su dvng 6n dinh Hiu dai (g9i chung la nguai su d1.1ng d~t); cong nh~n quySn su d1.1ng d~t 6n dinh Hiu dai cua t6 chuc, h9 gia dinh, ca nhan; d6ng thoi, b&ng phap lu~t, Nha nu6c cho phep nguai su dvng dk duqc chuySn quySn su dvng d~t thai h~n su dl)ng d~t v.v

Vi~c giao d~t, cho thue d~t cho t6 chuc, h9 gia dinh, d nhan su dl)ng 6n djnh Iau dai va cho phep nguai su dt,mg d~t duqc chuySn quySn su dl)ng d~t thai h~n sir dl)ng d~t nh&m dap t'rng doi hoi buc xuc cua vi~c gii:li ph6ng IDQi nang Ivc san xu~t cua nguai

lao d()ng ( d~c bi~t la giai ph6ng nang h,rc san xu~t cua nguai nong dan) nhlim giai quy€t nhung nhu du cfip bach cua xa h9i vs luang thvc, thvc ph~m V~y dn phai hiSu khai ni~m vS chu sohfru d~t dai di8u ki~n nhu thS nao: Toan dan, Nha nuoc hay nguai su dvng d~t moi la chu so huu dich thvc d6i voi d~t dai? Han nua, thai ki d~y m~nh toan di~n qmg CUQC d6i m6i va h9i nh~p qu6c tS, chung ta nh~n thuc cang sau sic han vS vai tro cua d~t dai Ia m()t nhung ngu6n h,rc chu ySu, ngu6n v6n to Ion dS phat triSn d~t nu6c, cung v6i nhung doi hoi cua vi~c quan li d~t dai nSn kinh t€ thi truang dang d~t

S\f dn thiSt phai phan tich, danh gia m()t each sau s~c va toan di~n v~n dS so huu to~m dan vS d~t dai a nu6c ta Ben c~nh nhung th~mh t\IU khong thS phu nh~n cua hinh thuc so huu d~t dai rnang l~i, phap Iu~t vs sa huu toan dan a6i vm d~t dai b()c 19 m9t s6 h~n chS Nhung h~n chS thS hi~n a nhung khia c~nh chu ySu sau day:

nam 2001, Lu~t d~t dai nam 2003 va Lu~t d~t dai nam 2013 nh&m dap ung yeu c~u xa h(h hoa d~t dai Cac van bi:m dSu dung l~i a quy dinh: "Ddt dai la cua Nha nu&c aJu thu9c sa huu toan

dan" ho~c "D~t dai thu()c so hfru toan dan Nha nu6c d~i di~n chu so hiiu" Tuy nhien, tren thvc tS Nha nu6c khong tn,rc tiSp chiSm huu, su d1.1ng a~t rna giao a~t, cho thue a~t cho t6 chuc, h9 gia dinh, ca nhan su dvng 6n dinh Hiu dai (g9i chung la nguai su d1.1ng d~t); cong nh~n quySn su d1.1ng d~t 6n dinh Hiu dai cua t6 chuc, h9 gia dinh, ca nhan; d6ng thoi, b&ng phap lu~t, Nha nu6c cho phep nguai su dvng dk duqc chuySn quySn su dvng d~t thai h~n su dl)ng d~t v.v

Vi~c giao d~t, cho thue d~t cho t6 chuc, h9 gia dinh, d nhan su dl)ng 6n djnh Iau dai va cho phep nguai su dt,mg d~t duqc chuySn quySn su dl)ng d~t thai h~n sir dl)ng d~t nh&m dap t'rng doi hoi buc xuc cua vi~c gii:li ph6ng IDQi nang Ivc san xu~t cua nguai

lao d()ng ( d~c bi~t la giai ph6ng nang h,rc san xu~t cua nguai nong dan) nhlim giai quy€t nhung nhu du cfip bach cua xa h9i vs luang thvc, thvc ph~m V~y dn phai hiSu khai ni~m vS chu sohfru d~t dai di8u ki~n nhu thS nao: Toan dan, Nha nuoc hay nguai su dvng d~t moi la chu so huu dich thvc d6i voi d~t dai? Han nua, thai ki d~y m~nh toan di~n qmg CUQC d6i m6i va h9i nh~p qu6c tS, chung ta nh~n thuc cang sau sic han vS vai tro cua d~t dai Ia m()t nhung ngu6n h,rc chu ySu, ngu6n v6n to Ion dS phat triSn d~t nu6c, cung v6i nhung doi hoi cua vi~c quan li d~t dai nSn kinh t€ thi truang dang d~t

thu to ducri mQi hlnh thuc Con n~n kinh tS thj trubng hi~n nay, vi~c qm\n li d~t dai c6 sg thay d6i bfuig quy djnh giao d~t cho cac t6 chuc, hQ gia dlnh, ca nhan (ngum su dvng d~t) su d\}ng 6n djnh, lau dai va dugc chuy~n quy~n su d\}ng thai h~ su d\lng d~t Xet v~ m~t kinh t6, nhung quy djnh da g~n b6 ngucri lao d9ng, sue lao d9ng vcri tu li~u san xu~t va d~t dai dugc su d\}ng cang hgp lf, ti6t ki~m va co hi~u qua: "Nhfmg d6i m&i

chfnh sach, phap lutjt vJ ddt dai hon 15 nam qua dii dua din nhfmg kif qua tfch Cf!C, thuc ddy kinh fi phat tridn, d(ic bi¢t [a san xudt nong nghi¢p, gop phdn giii vfmg 6n dtnh chfnh trt - xii h9i Nguai su d¥ng ddt gtin b6 nhiJu hon v&i ddt dai Ddt dai dur;c su dƠng c6 hiÂu qua hon".<l) Nhu v~y, phap lu~t d~t dai da gop phftn tf\lc ti6p, d~c lgc t~o cua cai v~t ch~t cho xa h9i b~ng each g~n sue lao d9ng vm tu li~u san xu~t rna trucrc hSt 1a d6i vm ngum nong dan Tuy nhien, nhfrng quy dinh cilng gay S\l mau thuan v~ m~t phap li cua v~n d~ sa hfru d~t dai a nuac ta Phap lu~t d~t dai da quy djnh cho ngucri su d\}ng d~t c6 cac quy~n thgc hi~n cac giao djch d!t dai, d6 c6 nhung quy~n mang tinh ch~t dinh do~t cua chu sa h-w d~t dai: chuy~n -nhm;mg, cho thue, thS

ch~p, thira k6 quy~n su d\lng d~t Con chu so hliu Ia toan dan vm tfnh each la m<?t c<?ng d6ng thl khong chfnh thuc dugc quy djnh huang cac quy~n nay, Nha nucrc l~i chi Ia nguoi th6ng nh~t quan lf

va c6 cac quy6n thu h6i, giao va cho thue d~t V~y a day cAn phru

hi~u quy~n sa hfru toan dan d6i vcri d~t dai theo phucmg di~n nao:

sa hfru "danh nghia" hay sa hfru "kep" ho~c sa hfru "ao" va vcri cac quy6n cua ngum su d\lng d~t nhu v~y thl thgc ch~t h9 c6 phru

Ia ngum chu sa hfru d~t dai tren thgc t6 khong?

M~t khac, m6i quan h~ giua Nha nucrc v6i d~t dai dugc bi~u hi~n tren phucmg di~n CCY ban: Nha nucrc VOi tu each la IDQt t6

(l).Xem: Nghi quyit H(ji nghi idn tM Ban chdp himh trung uang Dang khoa IX

tiip fl/C a6i mai chfnh sach, ph6.p [ut;lt vi acft aai thai ki ady m{lnh c/)ng nghi¢p hoa, hi¢n a{li hod adt mrac, Sdd, tr 57

thu to ducri mQi hlnh thuc Con n~n kinh tS thj trubng hi~n nay, vi~c qm\n li d~t dai c6 sg thay d6i bfuig quy djnh giao d~t cho cac t6 chuc, hQ gia dlnh, ca nhan (ngum su dvng d~t) su d\}ng 6n djnh, lau dai va dugc chuy~n quy~n su d\}ng thai h~ su d\lng d~t Xet v~ m~t kinh t6, nhung quy djnh da g~n b6 ngucri lao d9ng, sue lao d9ng vcri tu li~u san xu~t va d~t dai dugc su d\}ng cang hgp lf, ti6t ki~m va co hi~u qua: "Nhfmg d6i m&i

chfnh sach, phap lutjt vJ ddt dai hon 15 nam qua dii dua din nhfmg kif qua tfch Cf!C, thuc ddy kinh fi phat tridn, d(ic bi¢t [a san xudt nong nghi¢p, gop phdn giii vfmg 6n dtnh chfnh trt - xii h9i Nguai su d¥ng ddt gtin b6 nhiJu hon v&i ddt dai Ddt dai dur;c su dƠng c6 hiÂu qua hon".<l) Nhu v~y, phap lu~t d~t dai da gop phftn tf\lc ti6p, d~c lgc t~o cua cai v~t ch~t cho xa h9i b~ng each g~n sue lao d9ng vm tu li~u san xu~t rna trucrc hSt 1a d6i vm ngum nong dan Tuy nhien, nhfrng quy dinh cilng gay S\l mau thuan v~ m~t phap li cua v~n d~ sa hfru d~t dai a nuac ta Phap lu~t d~t dai da quy djnh cho ngucri su d\}ng d~t c6 cac quy~n thgc hi~n cac giao djch d!t dai, d6 c6 nhung quy~n mang tinh ch~t dinh do~t cua chu sa h-w d~t dai: chuy~n -nhm;mg, cho thue, thS

ch~p, thira k6 quy~n su d\lng d~t Con chu so hliu Ia toan dan vm tfnh each la m<?t c<?ng d6ng thl khong chfnh thuc dugc quy djnh huang cac quy~n nay, Nha nucrc l~i chi Ia nguoi th6ng nh~t quan lf

va c6 cac quy6n thu h6i, giao va cho thue d~t V~y a day cAn phru

hi~u quy~n sa hfru toan dan d6i vcri d~t dai theo phucmg di~n nao:

sa hfru "danh nghia" hay sa hfru "kep" ho~c sa hfru "ao" va vcri cac quy6n cua ngum su d\lng d~t nhu v~y thl thgc ch~t h9 c6 phru

Ia ngum chu sa hfru d~t dai tren thgc t6 khong?

M~t khac, m6i quan h~ giua Nha nucrc v6i d~t dai dugc bi~u hi~n tren phucmg di~n CCY ban: Nha nucrc VOi tu each la IDQt t6

(l).Xem: Nghi quyit H(ji nghi idn tM Ban chdp himh trung uang Dang khoa IX

dan" l?i duqc trao cho nguai d?i di~n la Nha nu&c Vi v~y, cftn phai hiSu chS d9 sa hiiu to~m dan v@ dftt dai phu hqp v&i ban chftt va diSu ki~n Cl,l thS cua nu&c ta Trong di@u ki~n va trlnh d9 phat

triSn theo dinh huang XHCN nhu hi~n cua nu&c ta, xac dinh ch~ d9 sa hfru toan dan vS dftt dai thvc chftt phan anh chu ySu vS phucmg di~n chfnh tri - xa h9i va tai nguyen qu6c gia cua quan h~ dftt dai v&i y nghia: dftt dai la lanh th6, t~ti nguyen qu6c gia, cua ca dan t()c, la qua each m?ng rnang l?i cho da s6 nguai lao d()ng; quan h~ dftt dai, ch~ d9 sa hfru dftt dai khong thS Ia m()t c6ng c1,1 dS b6c l()t nguai lao d()ng; nhfmg lqi ich chu y~u thu tu dftt dai (nhu thu~ sir d1,1ng dftt) phai duqc sir d1,1ng phvc V\1 chung cho xa h()i Con xet vs phuang di~n phap If, phucmg di~n thvc t~ va phuang di~n kinh t~ chua thS n6i r~ng da d?t t&i ch~ d9 sa hfru to£m dan dfty du va cong b~ng th~t sv, cac chu thS khac xa h()i (ca phap nhan va thS nhan) c6 cac quySn ti~p c~n dftt dai khac nhau, cac quysn sir d1,1ng khac va cac quysn huang 1¢ khac ct6i vai cac lo?i dcit khac · Vl v~y nsu hiSu va xac dinh chS d9 sa hfru toan dan vS dftt dai chi c6 m()t cftp d9 chu th~ sa hfru - sir d1,1ng la toan dan Nha nu6c d?i di~n Ia khong phu hqp, dfrn d~n tn;mg thai "cha chung kh6ng kh6c", "vo chu", kh6ng c6 hi~u qua BiSu thvc t~ lich sir da chi ro Vi v~y cftn phai chu ths hoa ch~ d9 sa hiiu toan dan thong qua du true Nha nu&c - cac chu thS sir d1,1ng- dftt dai b~ng cac ch~ dinh phap lf M()t

ch~ d9 sa hfru duqc cho Ia phu hqp gitn li@n v&i ch~ d9 sa hfru la du true cac chu the va cac hl.nh thuc thvc hi~n co hi~u qua

ch~ d9 sa hfru d6 tren tht,rc t~ Khi xac dinh cac hl.nh thuc va du truc·quan h~ sa hw disu quan tr9ng hang diu 1a phai xac dinh ro m1,1c tieu lam cho tm san dftt dai c6 chu c1,1 thS duqc gitn b6 bai ca~ quySn, nghia V\1 va lqi fch chinh dang, t?O CO' sa 6n dinh chfnh tri

-xa h()i, thuc dAy nang cao hi~u qua sir d1,1ng dftt, dua quan h~ dftt dai v~n d()ng c6 hi~u qua nSn kinh t~ thi truang, phat triSn lvc luqng san xucit Lam cho ngu6n lvc dftt dai vua duqc khai

dan" l?i duqc trao cho nguai d?i di~n la Nha nu&c Vi v~y, cftn phai hiSu chS d9 sa hiiu to~m dan v@ dftt dai phu hqp v&i ban chftt va diSu ki~n Cl,l thS cua nu&c ta Trong di@u ki~n va trlnh d9 phat

triSn theo dinh huang XHCN nhu hi~n cua nu&c ta, xac dinh ch~ d9 sa hfru toan dan vS dftt dai thvc chftt phan anh chu ySu vS phucmg di~n chfnh tri - xa h9i va tai nguyen qu6c gia cua quan h~ dftt dai v&i y nghia: dftt dai la lanh th6, t~ti nguyen qu6c gia, cua ca dan t()c, la qua each m?ng rnang l?i cho da s6 nguai lao d()ng; quan h~ dftt dai, ch~ d9 sa hfru dftt dai khong thS Ia m()t c6ng c1,1 dS b6c l()t nguai lao d()ng; nhfmg lqi ich chu y~u thu tu dftt dai (nhu thu~ sir d1,1ng dftt) phai duqc sir d1,1ng phvc V\1 chung cho xa h()i Con xet vs phuang di~n phap If, phucmg di~n thvc t~ va phuang di~n kinh t~ chua thS n6i r~ng da d?t t&i ch~ d9 sa hfru to£m dan dfty du va cong b~ng th~t sv, cac chu thS khac xa h()i (ca phap nhan va thS nhan) c6 cac quySn ti~p c~n dftt dai khac nhau, cac quysn sir d1,1ng khac va cac quysn huang 1¢ khac ct6i vai cac lo?i dcit khac · Vl v~y nsu hiSu va xac dinh chS d9 sa hfru toan dan vS dftt dai chi c6 m()t cftp d9 chu th~ sa hfru - sir d1,1ng la toan dan Nha nu6c d?i di~n Ia khong phu hqp, dfrn d~n tn;mg thai "cha chung kh6ng kh6c", "vo chu", kh6ng c6 hi~u qua BiSu thvc t~ lich sir da chi ro Vi v~y cftn phai chu ths hoa ch~ d9 sa hiiu toan dan thong qua du true Nha nu&c - cac chu thS sir d1,1ng- dftt dai b~ng cac ch~ dinh phap lf M()t

ch~ d9 sa hfru duqc cho Ia phu hqp gitn li@n v&i ch~ d9 sa hfru la du true cac chu the va cac hl.nh thuc thvc hi~n co hi~u qua

ch~ d9 sa hfru d6 tren tht,rc t~ Khi xac dinh cac hl.nh thuc va du truc·quan h~ sa hw disu quan tr9ng hang diu 1a phai xac dinh ro m1,1c tieu lam cho tm san dftt dai c6 chu c1,1 thS duqc gitn b6 bai ca~ quySn, nghia V\1 va lqi fch chinh dang, t?O CO' sa 6n dinh chfnh tri

dai; tren CO' sa d6 khuy~n khfch nguai Slr dvng dAt d~u tu b6i b6, cai t~O d~ nang cao hi~u qua Slr dl,mg d~t; df>ng thai, tang cuang tnich nhi~m, nghia vv cua h9 vi~c bao v~ d~t dai

Thu tu, xac l~p khung phap li d6ng b() nh&m dua quan h~ d~t

dai v~n d()ng theo cac quy lu~t khach quan cua n~n kinh t~ thi truang Hay n6i each khac, vi~c d6i m6i quan h~ sa hfru to~m dan

v~ d~t dai phai huang t6i vi~c xay dvng va quan li t6t thi truang bAt d()ng san (trong d6 c6 thi trucmg quy~n su dvng dfrt) c6 t6 chuc a nuac ta

2.2 Sv lva chr,m phucmg thuc a6i moi quan h~ sa hifu toim dan vJ adt dai cua Nha nuoc Vi~t Nam

Khi chuy~n d6i sang n~n kinh t~ thi truang, a nuac ta xuAt hi~n

nhi~u quan di~m khac v~ d6i m6i quan h~ sa hfru dfrt dai Vi~c d6i m6i quan h~ sa hfru dfrt dai a nu6c ta dva tren doi hoi khach quan CUa cong tac quan li, Slr dvng dfrt dai di~u ki~n kinh t~ thi truang d6ng thai d~ kh~c phvc tinh tr~ng khong xac dinh cv th~, ro rang ngucri chu sa hfru dfrt dai

Tren CO' sa xem xet, can nh~c, danh gia c:k quan diSm khac v~ d6i m6i quan h~ sa hfru dfrt dai dva tren thvc t~ su dvng dfrt va can cu vao chu truang, ducrng I6i d6i m6i cua Dang linh vvc dfrt dai, Nha nu6c ta Iva ch9n phuang thuc d6i mcri quan h~ sa hihi toan dan v~ dfrt dai di~u ki~n kinh t~ thi truang v6i nhfrng n()i dung cv th~ sau:

- Khimg dinh nhfrt quan dfrt dai thu()c sa hfru toan dan nhung

\

xac dinh ro han vi tri va vai tro cua Nha nucrc la nguai d~i di~n

chu sa hfru dfrt dai va thvc hi~n vi~c th6ng nhfrt quan li toan b() dfrt dai;

- Phan bi~t ro giua chuc nang quan li nha nu6c v~ dfrt dai vcri

chuc nang quan If cac ho~t d()ng kinh doanh v~ dfrt dai;

dai; tren CO' sa d6 khuy~n khfch nguai Slr dvng dAt d~u tu b6i b6, cai t~O d~ nang cao hi~u qua Slr dl,mg d~t; df>ng thai, tang cuang tnich nhi~m, nghia vv cua h9 vi~c bao v~ d~t dai

Thu tu, xac l~p khung phap li d6ng b() nh&m dua quan h~ d~t

dai v~n d()ng theo cac quy lu~t khach quan cua n~n kinh t~ thi truang Hay n6i each khac, vi~c d6i m6i quan h~ sa hfru to~m dan

v~ d~t dai phai huang t6i vi~c xay dvng va quan li t6t thi truang bAt d()ng san (trong d6 c6 thi trucmg quy~n su dvng dfrt) c6 t6 chuc a nuac ta

2.2 Sv lva chr,m phucmg thuc a6i moi quan h~ sa hifu toim dan vJ adt dai cua Nha nuoc Vi~t Nam

Khi chuy~n d6i sang n~n kinh t~ thi truang, a nuac ta xuAt hi~n

nhi~u quan di~m khac v~ d6i m6i quan h~ sa hfru dfrt dai Vi~c d6i m6i quan h~ sa hfru dfrt dai a nu6c ta dva tren doi hoi khach quan CUa cong tac quan li, Slr dvng dfrt dai di~u ki~n kinh t~ thi truang d6ng thai d~ kh~c phvc tinh tr~ng khong xac dinh cv th~, ro rang ngucri chu sa hfru dfrt dai

Tren CO' sa xem xet, can nh~c, danh gia c:k quan diSm khac v~ d6i m6i quan h~ sa hfru dfrt dai dva tren thvc t~ su dvng dfrt va can cu vao chu truang, ducrng I6i d6i m6i cua Dang linh vvc dfrt dai, Nha nu6c ta Iva ch9n phuang thuc d6i mcri quan h~ sa hihi toan dan v~ dfrt dai di~u ki~n kinh t~ thi truang v6i nhfrng n()i dung cv th~ sau:

- Khimg dinh nhfrt quan dfrt dai thu()c sa hfru toan dan nhung

\

xac dinh ro han vi tri va vai tro cua Nha nucrc la nguai d~i di~n

chu sa hfru dfrt dai va thvc hi~n vi~c th6ng nhfrt quan li toan b() dfrt dai;

- Phan bi~t ro giua chuc nang quan li nha nu6c v~ dfrt dai vcri

duqc ban h~mh d~u khong xac dinh ro Nha nu&c c6 phai la nguai d1;ri di~n chu sa hfru toan dan v€ d~t dai hay khong Cac van ban dSu dung l1;ti a vi~c quy dinh d~t dai Ia cua toan dan Nha nu6c th6ng nh~t quan li Chinh vi~c khong xac dinh ro vai tro cua Nha nuac quan h~ sa hfru toan dan v€ ctfit dai da d~n den vi~c buong long cong tac quan li dfit dai, d~n d~n vi~c d~t dai bi su dl,mg khong dung ffi\}C dfch, lang phf; gay nen tinh tr1;tng d~U CO',

huon ban dfit dai ki~m lai ho~c gay thi~t hl;li, th~t thmit tai san qu6c gia va khong dam bao nguyen t~c cong bing xa h()i su d\}ng dfit; giao, cho thue d~t, thu h6i d~t khong dung quy dinh cua phap lu?t Nhfrng y~u kern da tl;lO S1J b~t binh xa h()i va phat sinh nhung tranh ch~p, khi~u n1;ti, t6 cao vS dAt dai keo dai H?u qua la gay m~t 6n d!nh vS chfnh tri, pha va sv doan k~t n9i b9 nhan dan; anh huang xAu d~n moi trubng d~u tu va lam giam sue Cl;lnh tranh cua nSn kinh t~ DS kh~c ph\lC nhfrng hl;ln ch~ nay, g6p ph~n trl S1J 6n d!nh chinh tri va Utm lanh ffil;lnh hoa cac quan h~ d~t dai Lu?t dfit dai nam 2013 duqc ban h~mh thay

th~ Lu?t d~t dai nam 1993, Lu?t sua d6i, b6 sung m()t s6 diSu cua Lu?t dfit dai nam 1998, nam 2001 va Lu?t dfit dai nam 2003, da c6 cac quy dinh C\1 thS v€ vai tro cua Nha nu6c linh V1JC sa hfru dfit dai Nhfrng quy dinh g6p ph~n hoan thi~n ch~ d() sa hfru toan dan v€ dfit dai nSn kinh t€ thi truang nu6c ta C\1 thS:

Thu nhdt, ben c1;tnh vi~c ti~p 1\}c kh~ng dinh quan diSm dfit dai thu()c sa hfru toan dan duqc ghi nh?n t?i Hi~n phap nam 1980,

Hi~n phap nam 1992, Hi~n phap nam 2013, Lu?t dfit dai nam 1987, Lu?t dfit dai nam 1993, Lu?t sua d6i, b6 sung m()t s6 diSu cua Lu?t dfit dai nam 1998, nam 2001 va Lu?t dfit dai nam 2003, Lu?t dfit dai nam 2013 da k€ thua quy dinh cua Lu?t dfit dai nam 2003 "Ddt aai thu9c sa huu toim dan Nha nubc aqi di¢n chu sa huu" (khoan DiSu 5) D6ng thai, b6 sung quy dinh quySn d1;ti di~n chu sa hfru toan dan v€ dfit ctai cua Nha nuoc vai trach nhi~m quan li d~t dai cua Nha nu6c

duqc ban h~mh d~u khong xac dinh ro Nha nu&c c6 phai la nguai d1;ri di~n chu sa hfru toan dan v€ d~t dai hay khong Cac van ban dSu dung l1;ti a vi~c quy dinh d~t dai Ia cua toan dan Nha nu6c th6ng nh~t quan li Chinh vi~c khong xac dinh ro vai tro cua Nha nuac quan h~ sa hfru toan dan v€ ctfit dai da d~n den vi~c buong long cong tac quan li dfit dai, d~n d~n vi~c d~t dai bi su dl,mg khong dung ffi\}C dfch, lang phf; gay nen tinh tr1;tng d~U CO',

huon ban dfit dai ki~m lai ho~c gay thi~t hl;li, th~t thmit tai san qu6c gia va khong dam bao nguyen t~c cong bing xa h()i su d\}ng dfit; giao, cho thue d~t, thu h6i d~t khong dung quy dinh cua phap lu?t Nhfrng y~u kern da tl;lO S1J b~t binh xa h()i va phat sinh nhung tranh ch~p, khi~u n1;ti, t6 cao vS dAt dai keo dai H?u qua la gay m~t 6n d!nh vS chfnh tri, pha va sv doan k~t n9i b9 nhan dan; anh huang xAu d~n moi trubng d~u tu va lam giam sue Cl;lnh tranh cua nSn kinh t~ DS kh~c ph\lC nhfrng hl;ln ch~ nay, g6p ph~n trl S1J 6n d!nh chinh tri va Utm lanh ffil;lnh hoa cac quan h~ d~t dai Lu?t dfit dai nam 2013 duqc ban h~mh thay

th~ Lu?t d~t dai nam 1993, Lu?t sua d6i, b6 sung m()t s6 diSu cua Lu?t dfit dai nam 1998, nam 2001 va Lu?t dfit dai nam 2003, da c6 cac quy dinh C\1 thS v€ vai tro cua Nha nu6c linh V1JC sa hfru dfit dai Nhfrng quy dinh g6p ph~n hoan thi~n ch~ d() sa hfru toan dan v€ dfit dai nSn kinh t€ thi truang nu6c ta C\1 thS:

Thu nhdt, ben c1;tnh vi~c ti~p 1\}c kh~ng dinh quan diSm dfit dai thu()c sa hfru toan dan duqc ghi nh?n t?i Hi~n phap nam 1980,

quy8n d:;ti di~n chu so hiiu ddt dai v61 trach nhi~m cua Nha nu6c d6i v61 dAt dai Trach nhi~m cua Nha nu6c d6i v6i dAt dai dugc ghi nh~n Lu~t dAt dai nam 2013 bao g6m cac trach nhi~m cv th~ sau: i) Xac dinh n()i dung qm'm li nha nu6c v8 ddt dai; ii) Xac dinh trach nhi~m quim li nha nu6c v€ dAt dai; iii) Bao dam cua Nha nu.6c d6i v61 ngum sir d1,lllg dAt; iv) Xac dinh trach nhi~m cua Nha nu6c v€ dAta, dAt san xufit nvng nghi~p d6i v61 d6ng bao dan t()c thi~u s6; v) Xac dinh trach nhi~m cua Nha nu6c vi~c xay d\l'llg, cung cAp thong tin ddt dai

, Vi~c phan bi~t ro quy8n d:;ti di~n chu so hfru ddt dai v6i troch

nhi~m cua Nha nu6c d6i v6i ddt dai c6 y nghia ca v€ m~t li lu~ va tht,rc ti~n nhfun tang cucmg trach nhi~m vai tro cua Nha nu6c cling nhu nang cao hi~u qua cua cong tac quan li nha nu6c v€ ddt dai giai do:;tn hi~n

Thttc hi?n quyJn ilt;zi di?n chu sa hfiu toim dan vJ a&t aai M()t nhfrng h:;tn ch€ cua cac d:;to Lu~t ddt dai dugc ban hanh· tru6c day Ia khong phan dinh ro quy8n cua Nha nu6c v6i tu each d:;ti di~n chu so hfru ddt dai va troch nhi~m cua Nha nu6c d6i v6i ddt dai H:;tn ch€ da gop phdn lam giam hi~u 1\IC quan

li ddt dai cua Nha nu6c Kh~c ph1,1c nhugc di~m nay, Lu~t ddt dai nam 2013 da quy djnh ro vi~c Nha nu6c thvc hi~n quy8n d:;ti di~n chu sa hfru toan dan v€ ddt dai va troch nhi~m cua Nha nu6c d6i v6i ddt dai

- Quy dinh v€ vi~c Nha nu6c thvc hi~n quy€n d:;ti di~n chu so hfru toan dan v8 ddt dai

Theo quy djnh cua Hi€n phap nam 2013, o nu6c ta tAt ca quy8n Ivc thu()c v€ nhan dan M()t nhfrng hlnh thuc d~ nhan dan thvc hi~n quy€n Ivc cua mlnh Ia thong qua h~ th6ng co quan dan cu (h~ th6ng co quan quy€n Ivc ): Qu6c h()i va h()i d6ng nhan dan cac cAp Han nfra, ddt dai o nu6c ta l:;ti thu()c so hfru toan dan

quy8n d:;ti di~n chu so hiiu ddt dai v61 trach nhi~m cua Nha nu6c d6i v61 dAt dai Trach nhi~m cua Nha nu6c d6i v6i dAt dai dugc ghi nh~n Lu~t dAt dai nam 2013 bao g6m cac trach nhi~m cv th~ sau: i) Xac dinh n()i dung qm'm li nha nu6c v8 ddt dai; ii) Xac dinh trach nhi~m quim li nha nu6c v€ dAt dai; iii) Bao dam cua Nha nu.6c d6i v61 ngum sir d1,lllg dAt; iv) Xac dinh trach nhi~m cua Nha nu6c v€ dAta, dAt san xufit nvng nghi~p d6i v61 d6ng bao dan t()c thi~u s6; v) Xac dinh trach nhi~m cua Nha nu6c vi~c xay d\l'llg, cung cAp thong tin ddt dai

, Vi~c phan bi~t ro quy8n d:;ti di~n chu so hfru ddt dai v6i troch

nhi~m cua Nha nu6c d6i v6i ddt dai c6 y nghia ca v€ m~t li lu~ va tht,rc ti~n nhfun tang cucmg trach nhi~m vai tro cua Nha nu6c cling nhu nang cao hi~u qua cua cong tac quan li nha nu6c v€ ddt dai giai do:;tn hi~n

Thttc hi?n quyJn ilt;zi di?n chu sa hfiu toim dan vJ a&t aai M()t nhfrng h:;tn ch€ cua cac d:;to Lu~t ddt dai dugc ban hanh· tru6c day Ia khong phan dinh ro quy8n cua Nha nu6c v6i tu each d:;ti di~n chu so hfru ddt dai va troch nhi~m cua Nha nu6c d6i v6i ddt dai H:;tn ch€ da gop phdn lam giam hi~u 1\IC quan

li ddt dai cua Nha nu6c Kh~c ph1,1c nhugc di~m nay, Lu~t ddt dai nam 2013 da quy djnh ro vi~c Nha nu6c thvc hi~n quy8n d:;ti di~n chu sa hfru toan dan v€ ddt dai va troch nhi~m cua Nha nu6c d6i v6i ddt dai

- Quy dinh v€ vi~c Nha nu6c thvc hi~n quy€n d:;ti di~n chu so hfru toan dan v8 ddt dai

rAt ph6 bi~n cac sach, bao phap li a nucrc ta song ve m~t h9c

thu~t dubng nhu it c6 sv phan bi~t m9t each ddy·du·va toan di~n ve hai thu~t ngu Vi~c tlm hieu S\f khac gitra hai khru

ni~m la rAt cAn thi~t de di sau nghien c(ru n9i ham cua chung va tren co sa nh~m xac l~p m9t co ch~ quim li dAt dai thich hqp kh&c phvc cac "khuy~t t~t" cua ch~ d9 sa htru toan dan v€ dAt dai di8u ki~n kinh t~ thi trubng

ve m~t ljch sir, quan h~ sa htru voo tu each Ia nhtrng quan h~ kinh t~ xuAt hi~n trucrc phap lu~t dai Hay n6i each khac, quan h~ sa htru xuAt hi~n t6n t~ cac ho~t d9ng kinh t~ cua ngum rna ho~t d()ng kinh t~ ra dai rAt sam tru6c xuAt hi~n nha nucrc va phap lu~t Quan h~ sa htru la m9t lo~ quan h~ xa h9i gitra ngum voo ngum qua trlnh chiem htru nhung cua em v~t chAt xa h()i Se la thi~u sot lcrn n6i d~n quan h~ sa htru rna khong de c~p d~n khoi ni~m quyen sa htru Khai ni~m quy8n sa htru dm g&n lien voo sv xuAt hi~n cua phap lu~t nhb phan bi~t quy8n cua chu sa hiiu (ngum nay) voo chu sa htru khac (ngum khac) d6i vcri m9t d6i tuQ11g sa htru C\1 the (thl san) Theo Tu dien ti~ng Vi~t, quy8n sa htru dugc hieu la "Quy~n chilm giu, su d1,1ng va dtnh doqt a&i v&i tai sim cua minh".<l) Dum g6c d9 phap li, quyen sa hiiu la ''phqm tru phap u phim anh cac quan h~ sa hfiu trong chi d(J sa hfiu nhdt dtnh" <2> Phap lu~t khong chi dtmg 1~ a

vi~c xac l~p khai ni~m quy€n sa htru rna quy djnh gicri h~n thira nh~n tinh hqp phapva bao v~ quy€n cua chu sa htru d6i voo

V~t (quy€n sa hitu) Nhu v~y, khoa hQC phap li quan ni~m quy8n

sa htru la t~p hqp cac quy8n sir d\lfig, quy€n huang thl,l, quy8n chuyen nhuQ11g, thira k~ cho thue, th~ chAp; quy8n t~g cho, pha {1).Xem: Tit aiin tidng Vi~t, Nxb Khoa hQc xa hQi - Trung tam tir di~n hQc, Ha NQi, 1994, tr 787

(2).Xem: Truimg f)~ hQc Lu~t Ha N9i, Tit diin giai thfch thu4t ngii lu4t h(Jc (Lu~t

dan S\1', Lu~t han nhan va gia dlnh, Lu~t t6 tvng dan sv) Nxb Cong an nhan dan, HaN()i, 1999, tr 105-106

rAt ph6 bi~n cac sach, bao phap li a nucrc ta song ve m~t h9c

thu~t dubng nhu it c6 sv phan bi~t m9t each ddy·du·va toan di~n ve hai thu~t ngu Vi~c tlm hieu S\f khac gitra hai khru

ni~m la rAt cAn thi~t de di sau nghien c(ru n9i ham cua chung va tren co sa nh~m xac l~p m9t co ch~ quim li dAt dai thich hqp kh&c phvc cac "khuy~t t~t" cua ch~ d9 sa htru toan dan v€ dAt dai di8u ki~n kinh t~ thi trubng

ve m~t ljch sir, quan h~ sa htru voo tu each Ia nhtrng quan h~ kinh t~ xuAt hi~n trucrc phap lu~t dai Hay n6i each khac, quan h~ sa htru xuAt hi~n t6n t~ cac ho~t d9ng kinh t~ cua ngum rna ho~t d()ng kinh t~ ra dai rAt sam tru6c xuAt hi~n nha nucrc va phap lu~t Quan h~ sa htru la m9t lo~ quan h~ xa h9i gitra ngum voo ngum qua trlnh chiem htru nhung cua em v~t chAt xa h()i Se la thi~u sot lcrn n6i d~n quan h~ sa htru rna khong de c~p d~n khoi ni~m quyen sa htru Khai ni~m quy8n sa htru dm g&n lien voo sv xuAt hi~n cua phap lu~t nhb phan bi~t quy8n cua chu sa hiiu (ngum nay) voo chu sa htru khac (ngum khac) d6i vcri m9t d6i tuQ11g sa htru C\1 the (thl san) Theo Tu dien ti~ng Vi~t, quy8n sa htru dugc hieu la "Quy~n chilm giu, su d1,1ng va dtnh doqt a&i v&i tai sim cua minh".<l) Dum g6c d9 phap li, quyen sa hiiu la ''phqm tru phap u phim anh cac quan h~ sa hfiu trong chi d(J sa hfiu nhdt dtnh" <2> Phap lu~t khong chi dtmg 1~ a

vi~c xac l~p khai ni~m quy€n sa htru rna quy djnh gicri h~n thira nh~n tinh hqp phapva bao v~ quy€n cua chu sa htru d6i voo

V~t (quy€n sa hitu) Nhu v~y, khoa hQC phap li quan ni~m quy8n

sa htru la t~p hqp cac quy8n sir d\lfig, quy€n huang thl,l, quy8n chuyen nhuQ11g, thira k~ cho thue, th~ chAp; quy8n t~g cho, pha {1).Xem: Tit aiin tidng Vi~t, Nxb Khoa hQc xa hQi - Trung tam tir di~n hQc, Ha NQi, 1994, tr 787

(2).Xem: Truimg f)~ hQc Lu~t Ha N9i, Tit diin giai thfch thu4t ngii lu4t h(Jc (Lu~t

nu6c tara doi Hi~n phap nam 1980 duqc ban hanh dga tren ca sa H lu~n ve tinh tAt y~u khach quan cua vi~c xa h9i hoa dAt dai Hien phap nam 1980 quy dinh dAt dai la cua Nha nuac, thu()c so hiiu toan dan nhung khong lam ro khru ni~m va n()i dung cv th~ cua hlnh thuc SO hiiu Vl V~y, tren th\IC t~ duang nhu C,O S\I d6ng nhAt gifra so hiiu toan dan vS dAt dai va so hiiu nha nu6c vS dAt dai ve m{lt H lu~n mu6n d6i mm quan h~ so hiiu dAt dai khong th~ khong c6 sv di sau, tim hi~u va li giai vS hai khai ni~m d Vi~t Nam hi~n t6n t~ nhiSu quan di~m khac vS

vi~c c6 hay khong sv d6ng nhAt gifra khru ni~m so hiiu toan dan vS dAt dai va khru ni~m so hiiu nha nu6c vS dAt dai

Quan ttidm thu nhdt: khong thua nh~n sv d6ng nhAt giua khai

ni~m sa hiiu toan dan vS dAt dai va khai ni~m sa hiiu nha nu6c vS dAt dai Nhfrng nguoi theo quan di~m cho r~ng khru ni~m so hiiu toan dan vS dAt dai c6 nhung di€m khac bi~t vm khru ni~m sa hiiu nha nuac vs dAt dai: "Khong nen ttdng nhdt sa huu tocm dan va sa huu nha nubc vi Nha nubc tlgi di~n cho toan dan chu khong phai Nha nubc vbi nhan dan la m9t S71 th6ng nhdt giua Nha nubc VOi nhan dan ain tfau -tuy thu9c VllO chit truang, chfnh sach

cita Nha nubc c6 phu h9P vbi l(Ji {ch, c6 tlap Ung au(JC nguy~n

V9ng cita nhan dan hay khong Han nua, a6i vbi tai san thu9c sa hftu toan dan, ben cgnh quyJn lam chit cita Nha nubc vbi tu each la tlgi di~n cho dan c6 quyJn tham gia lam chit cita tqp thd nhifng nguai lao tl9ng su d1:1ng nhifng tai san tly" <I> Sa hiiu toan dan vS dAt dai la m()t khru ni~m duqc su dvng dS pharr anh dAt dai thu()c vS sa hiiu chung cua m()t c()ng d6ng xa h()i, bao g6m toan dan Khai ni~m khong chi duqc hay n6i each khac khong dinh danh duqc m()t nguoi C\1 th€ nao la chu sa hiiu dAt dai Sa

hiiu toan dan vS dAt dai duqc hi€u la toan thS nhan dan dSu c6

(l).Xem: PGS.TS Nguy~n Van Th~o-TS Nguy~n Hiiu D~t (d6ng chU bien), M(jt

s6 vdn tM v€ sa hfiu a nuac ta hi¢n (sach tham k:hao), Nxb Chfnh tri qu6c gia,

Ha N9i, 2004, tr 50

nu6c tara doi Hi~n phap nam 1980 duqc ban hanh dga tren ca sa H lu~n ve tinh tAt y~u khach quan cua vi~c xa h9i hoa dAt dai Hien phap nam 1980 quy dinh dAt dai la cua Nha nuac, thu()c so hiiu toan dan nhung khong lam ro khru ni~m va n()i dung cv th~ cua hlnh thuc SO hiiu Vl V~y, tren th\IC t~ duang nhu C,O S\I d6ng nhAt gifra so hiiu toan dan vS dAt dai va so hiiu nha nu6c vS dAt dai ve m{lt H lu~n mu6n d6i mm quan h~ so hiiu dAt dai khong th~ khong c6 sv di sau, tim hi~u va li giai vS hai khai ni~m d Vi~t Nam hi~n t6n t~ nhiSu quan di~m khac vS

vi~c c6 hay khong sv d6ng nhAt gifra khru ni~m so hiiu toan dan vS dAt dai va khru ni~m so hiiu nha nu6c vS dAt dai

Quan ttidm thu nhdt: khong thua nh~n sv d6ng nhAt giua khai

ni~m sa hiiu toan dan vS dAt dai va khai ni~m sa hiiu nha nu6c vS dAt dai Nhfrng nguoi theo quan di~m cho r~ng khru ni~m so hiiu toan dan vS dAt dai c6 nhung di€m khac bi~t vm khru ni~m sa hiiu nha nuac vs dAt dai: "Khong nen ttdng nhdt sa huu tocm dan va sa huu nha nubc vi Nha nubc tlgi di~n cho toan dan chu khong phai Nha nubc vbi nhan dan la m9t S71 th6ng nhdt giua Nha nubc VOi nhan dan ain tfau -tuy thu9c VllO chit truang, chfnh sach

cita Nha nubc c6 phu h9P vbi l(Ji {ch, c6 tlap Ung au(JC nguy~n

V9ng cita nhan dan hay khong Han nua, a6i vbi tai san thu9c sa hftu toan dan, ben cgnh quyJn lam chit cita Nha nubc vbi tu each la tlgi di~n cho dan c6 quyJn tham gia lam chit cita tqp thd nhifng nguai lao tl9ng su d1:1ng nhifng tai san tly" <I> Sa hiiu toan dan vS dAt dai la m()t khru ni~m duqc su dvng dS pharr anh dAt dai thu()c vS sa hiiu chung cua m()t c()ng d6ng xa h()i, bao g6m toan dan Khai ni~m khong chi duqc hay n6i each khac khong dinh danh duqc m()t nguoi C\1 th€ nao la chu sa hiiu dAt dai Sa

hiiu toan dan vS dAt dai duqc hi€u la toan thS nhan dan dSu c6

(l).Xem: PGS.TS Nguy~n Van Th~o-TS Nguy~n Hiiu D~t (d6ng chU bien), M(jt

s6 vdn tM v€ sa hfiu a nuac ta hi¢n (sach tham k:hao), Nxb Chfnh tri qu6c gia,

Thu hai, khi n6i v€ ch€ d9 sa hfru to~m dan v~ dAt dai Ht dS c~p m9t h~ th6ng quy chS chung quan h~ dfrt dai rna toan dan la chu th~ nhung "toan dan" khong th~ tv dung d~ thvc hi~n nhung "quySn" sa hfru C\1 th~ ( chiSm hfru - su dl,lng - dinh do~t) rna phai cu nguoi thay m~t mlnh; nhan danh mlnh d€ lam vi~c d6, truemg hgp nay, Nha nu&c la nguai du tu each nhit, vi Nha nu&c ta duqc xay ctvng va ho~t d()ng theo nguyen t~c Nha nu&c cua nhan dan, nhan dan va vi nhan dan QuySn dinh do~t cua Nha nu&c d6i v&i dAt dai dugc thvc hi~n tren ca so ch€ d9 sa huu toan dan v~ dAt dai la hai m~t cua m9t vAn d@ va hai muc cua qua trlnh khai thac va su dl,lng tai nguyen - n€u xet ve m~t phap lu~t va chfnh tri Sa hfru toan dan v~ dftt dai Ia sv biSu hi~n cua cac quySn nang C\1 thS cua chu sa hfru dS thvc hi~n chS d() n6i tren

3 SO' lU'Q'C qua trin.h phat t:ri~n, cung c5 va hoim thi~n ch~ dq sO' hfru toan dan v~ dit dai

' )

Khai ni~m sa hfru toan dan v~ dAt dai dai lfin d§.u tien v&i quy dinh cua HiSn phap nam 1980: "Ddt dai, rt'mg nui, song h6, hdm mo, tai nguyen thien nhien long ddt, a vung bdn va thJm ll;{c aja la cua Nha nuoc aJu thu(k so hiiu to{m dan" (Di§u 19) B&ng quy dinh nay, Nha nu&c chi thua nh~n sv t6n t~i m()t hinh thuc so huu nhAt: Sa hfru to~m dan vS dAt dai Trong thai ld nay, phap lu~t nghiem dm m9i hanh vi mua, ban, lAn chiSm dAt dai, phat canh thu to du&i m9i hinh thuc Hay n6i each khac, sau HiSn phap nam 1980 dai thl vAn d~ xa h9i hoa dAt dai dugc thvc hi~n m9t each tuy~t d6i Vi~c su d1,1ng dit dai bi "d6ng khung" quan h~ giao dit - thu h6i dit giua nguai su d1,1ng dit v6i Nha nu&e Nguai su d1,1ng dit khong dugc quySn ehuy€n nhugng dit dai eho nguai khac ( cac giao dich dit dai bi phap lu~t h~n ch§) khong nhu cAu su dl,lng Do v~y da khong kfch thich va giai ph6ng duqc nang Ivc san xuit cho nguoi lao d()ng H~u qua la nguoi nong dan khong thi~t tha, g~n b6 v&i manh dit

Thu hai, khi n6i v€ ch€ d9 sa hfru to~m dan v~ dAt dai Ht dS c~p m9t h~ th6ng quy chS chung quan h~ dfrt dai rna toan dan la chu th~ nhung "toan dan" khong th~ tv dung d~ thvc hi~n nhung "quySn" sa hfru C\1 th~ ( chiSm hfru - su dl,lng - dinh do~t) rna phai cu nguoi thay m~t mlnh; nhan danh mlnh d€ lam vi~c d6, truemg hgp nay, Nha nu&c la nguai du tu each nhit, vi Nha nu&c ta duqc xay ctvng va ho~t d()ng theo nguyen t~c Nha nu&c cua nhan dan, nhan dan va vi nhan dan QuySn dinh do~t cua Nha nu&c d6i v&i dAt dai dugc thvc hi~n tren ca so ch€ d9 sa huu toan dan v~ dAt dai la hai m~t cua m9t vAn d@ va hai muc cua qua trlnh khai thac va su dl,lng tai nguyen - n€u xet ve m~t phap lu~t va chfnh tri Sa hfru toan dan v~ dftt dai Ia sv biSu hi~n cua cac quySn nang C\1 thS cua chu sa hfru dS thvc hi~n chS d() n6i tren

3 SO' lU'Q'C qua trin.h phat t:ri~n, cung c5 va hoim thi~n ch~ dq sO' hfru toan dan v~ dit dai

' )

ni?m sa hfru kep, m9t khtii ni?m sa hfru ila tdng: adt ilai thu9c sa hiiu toan dan, song quytn sit dZJng adt lc;ti thu9c vt cti nhan ho(ic

uJ chirc".<0 Vi~c tach quy~n su dvng d~t khoi quySn sa hfru d~t

dai da gop ph~n Utm phong phu them li lu~n v€ quySn sa hliu Trong di~u ki~n n€n san xu~t h~mg hoa phat triSn, chu sa hfru co th~ tv mlnh thgc hi~n cac quy€n nang sa hfru ho~c chuysn giao m9t s6 cac quy€n cho nguai khac tht,rc hi~n tren ca sa quy dinh cua phap lu~t va lam tang tinh nang d()ng cho chu sa hfru d~t dai Tuy nhien, d~ quy~n su dt,mg d~t th~t sv tra th~mh quy~n tai san thu()c sa hfru tu cua nguai su dvng d~t thi Nha nu6c din xac

l~p va thvc hi~n ca ch€ bao dam d6ng b9 thong qua m()t s6 giai

phap ca ban sau: nhanh chong thvc hi~n va giai quySt dlrt: di~m vi~c dp gi~y chung nh~n quy~n su dt,mg d~t cho nguai su dvng

nh~m xac l~p v€ m~t phap li quy€n su dvng d~t hgp phap; cai each mc,=tnh me cac thu tvc hanh chinh quan If va su dvng d~t dai gop ph~n thuc dAy cac giao djch vS su dvng d:it phat tri~n; xac l~p va quan If t6t thi truang b~t d()ng san co t6 chuc; d6i m6i can ban

cac chfnh sach tai chfnh v~ d~t dai va ch€ d9 quan li nha nu6c v€ d~t dai, tach b:;tnh n;1ch roi gifra quySn quan li hanh chinh v~ d~t dai v6i quySn quan li cac hoc;tt d()ng kinh doanh v€ d:it dai, phap lw~t c~n ghi nh~n vao bao h9 quy~n su dvng d~t v6i tu each la m9t quy€n v€ tm san v.v

M~c du quy dinh d~t dai thu()c sa hfru toan dan song Lu~t d~t dai nam 1993 vfin chua xac djnh r6 vai tro cua Nha nu6c quan h~ sa hfru d~t dai rna chi quy djnh toan dan la chu sa hfru d~t dai Han nCra, Nha nu6c v6i tu each Ia nguai d?i di~n cho toan dan cling khong dugc phap lu~t xac dinh r6 c6 phai la nguai co quySn sa hfru d~t dai hay khong DiSu d~n d€n vi~c khong xac l~p dugc m9t ca ch€ quan li d~t dai cv th~, thich hgp nh&m dap ung (l).Xem: PGS.TS Ph~m Duy Nghia, Chuyen khiio lu~t kinh ti (Chuang trlnh sau

d:;ti h9c), Nxb D~i h9c qu6c gia Ha N(>i, 2004, tr 169

ni?m sa hfru kep, m9t khtii ni?m sa hfru ila tdng: adt ilai thu9c sa hiiu toan dan, song quytn sit dZJng adt lc;ti thu9c vt cti nhan ho(ic

uJ chirc".<0 Vi~c tach quy~n su dvng d~t ra khoi quySn sa hfru d~t

dai da gop ph~n Utm phong phu them li lu~n v€ quySn sa hliu Trong di~u ki~n n€n san xu~t h~mg hoa phat triSn, chu sa hfru co th~ tv mlnh thgc hi~n cac quy€n nang sa hfru ho~c chuysn giao m9t s6 cac quy€n cho nguai khac tht,rc hi~n tren ca sa quy dinh cua phap lu~t va lam tang tinh nang d()ng cho chu sa hfru d~t dai Tuy nhien, d~ quy~n su dt,mg d~t th~t sv tra th~mh quy~n tai san thu()c sa hfru tu cua nguai su dvng d~t thi Nha nu6c din xac

l~p va thvc hi~n ca ch€ bao dam d6ng b9 thong qua m()t s6 giai

phap ca ban sau: nhanh chong thvc hi~n va giai quySt dlrt: di~m vi~c dp gi~y chung nh~n quy~n su dt,mg d~t cho nguai su dvng

nh~m xac l~p v€ m~t phap li quy€n su dvng d~t hgp phap; cai each mc,=tnh me cac thu tvc hanh chinh quan If va su dvng d~t dai gop ph~n thuc dAy cac giao djch vS su dvng d:it phat tri~n; xac l~p va quan If t6t thi truang b~t d()ng san co t6 chuc; d6i m6i can ban cac chfnh sach tai chfnh v~ d~t dai va ch€ d9 quan li nha nu6c v€ d~t dai, tach b:;tnh n;1ch roi gifra quySn quan li hanh chinh v~ d~t dai v6i quySn quan li cac hoc;tt d()ng kinh doanh v€ d:it dai, phap lw~t c~n ghi nh~n vao bao h9 quy~n su dvng d~t v6i tu each la m9t quy€n v€ tm san v.v

M~c du quy dinh d~t dai thu()c sa hfru toan dan song Lu~t d~t dai nam 1993 vfin chua xac djnh r6 vai tro cua Nha nu6c quan h~ sa hfru d~t dai rna chi quy djnh toan dan la chu sa hfru d~t dai Han nCra, Nha nu6c v6i tu each Ia nguai d?i di~n cho toan dan cling khong dugc phap lu~t xac dinh r6 c6 phai la nguai co quySn sa hfru d~t dai hay khong DiSu d~n d€n vi~c khong xac l~p dugc m9t ca ch€ quan li d~t dai cv th~, thich hgp nh&m dap ung (l).Xem: PGS.TS Ph~m Duy Nghia, Chuyen khiio lu~t kinh ti (Chuang trlnh sau

c6 nhi€u quy€n lgi va lqi ich hqp phap duqc Nha nu6c bao h9; - Xac dinh ro m6i quan h~ gifra Nha nu6c va ngucri sir dvng dAt n€n kinh t€ thi tru<mg hi~n nay, m9t chinh th~ th6ng nhdt

Tom lqi: Tu nhihlg phan tich, l~p lu~n tren day, chung ta c6 th~

dua khai ni~m v€ ch~ d9 so hfru toan dan v€ ddt dai nhu sau: Chi d9 sil hilu toim dan vJ ddt dai la m(Jt khdi ni~m phdp U g6m t6ng h(tp cdc quy phqm phap luqt diJu chinh cdc quan h~ siJ

hilu ddt dai d6 xac nhqn, quy dtnh va bao v~ quyJn dqi di~n chu siJ hfru cua Nha nu&c vi~c chiim hiiu, su dl:lng va dtnh doqt ddt dai

IV em) THE, KRAcH THE v A N(>I DUNG cuA QUYEN · Sd HO'u TOAN DAN vE BAT DAI

1 Chit th~ quy~n sO' hiiu toan dan v~ ctit dai

v 6i tu each Ia d1,1i di~n chu so hfru toan dan v€ ddt dai, Nha nu6'c C<)ng hoa XHCN Vi~t Nam thvc hi~n quy€n djnh do1,1t ddt dai Hay n6i each khac; Nha nuatFla chti th~~ d1,1i di~n cua quySn so hfru toan dan vS ddt dai Quy€n sa hfru d1,1i di~n cua Nha nu6c mang tinh chdt nhdt va tuy~t d6i

- Tinh nhdt th~ hi~n phap lu~t khong cho phep t6n t1,1i bdt cu hinh thuc so hfru nao khac ngoai hinh thuc so hfru toan dan v€ ddt dai Nha nu6c Ia ngucri dl,li di~n DiSu c6 nghia la ddt dai luon thu9c v€ chu th€ nhdt dinh a Nha nu6c va phap lu~t khong cho phep c6 bdt ld m<)t hanh vi nao xam ph1,1m quySn dinh do1,1t ddt dai cua Nha nu6c d Vi~t N am, ngoai Nha nu6c khong c6 bdt ld t6 chuc, ca nhan nao khac Ia ngucri d1,1i di~n chu so hfru toan dan v€ ddt dai

- Tinh tuy~t d6i th~ hi~n toan b9 v6n ddt dai ph1,1m vi ca nu6c du da duqc giao hay chua duqc giao cho bdt ld t6 chuc, ca

c6 nhi€u quy€n lgi va lqi ich hqp phap duqc Nha nu6c bao h9; - Xac dinh ro m6i quan h~ gifra Nha nu6c va ngucri sir dvng dAt n€n kinh t€ thi tru<mg hi~n nay, m9t chinh th~ th6ng nhdt

Tom lqi: Tu nhihlg phan tich, l~p lu~n tren day, chung ta c6 th~

dua khai ni~m v€ ch~ d9 so hfru toan dan v€ ddt dai nhu sau: Chi d9 sil hilu toim dan vJ ddt dai la m(Jt khdi ni~m phdp U g6m t6ng h(tp cdc quy phqm phap luqt diJu chinh cdc quan h~ siJ

hilu ddt dai d6 xac nhqn, quy dtnh va bao v~ quyJn dqi di~n chu siJ hfru cua Nha nu&c vi~c chiim hiiu, su dl:lng va dtnh doqt ddt dai

IV em) THE, KRAcH THE v A N(>I DUNG cuA QUYEN · Sd HO'u TOAN DAN vE BAT DAI

1 Chit th~ quy~n sO' hiiu toan dan v~ ctit dai

v 6i tu each Ia d1,1i di~n chu so hfru toan dan v€ ddt dai, Nha nu6'c C<)ng hoa XHCN Vi~t Nam thvc hi~n quy€n djnh do1,1t ddt dai Hay n6i each khac; Nha nuatFla chti th~~ d1,1i di~n cua quySn so hfru toan dan vS ddt dai Quy€n sa hfru d1,1i di~n cua Nha nu6c mang tinh chdt nhdt va tuy~t d6i

- Tinh nhdt th~ hi~n phap lu~t khong cho phep t6n t1,1i bdt cu hinh thuc so hfru nao khac ngoai hinh thuc so hfru toan dan v€ ddt dai Nha nu6c Ia ngucri dl,li di~n DiSu c6 nghia la ddt dai luon thu9c v€ chu th€ nhdt dinh a Nha nu6c va phap lu~t khong cho phep c6 bdt ld m<)t hanh vi nao xam ph1,1m quySn dinh do1,1t ddt dai cua Nha nu6c d Vi~t N am, ngoai Nha nu6c khong c6 bdt ld t6 chuc, ca nhan nao khac Ia ngucri d1,1i di~n chu so hfru toan dan v€ ddt dai

nhfrng quy€n nang n6i tren d6i v6i dftt dai Tuy nhien, khac v6i ngum chu sa hfru tai san linh V\TC dan S\f, Nha nu6'c thvc

hi~n quy€n sa hfru-dftt dai m9t each tuy~t d6i va khong hi h~n che

Di~u c6 nghia Ia Nha nu6'c c6 toan quy~n vi~c chiem hfru, sir dt,mg, djnh do~t va quyet di.nh mQi vfin d~ quan trQng v~ dftt dai, bai le khac v6i cac chu th~ cua quy€n sa hfru khac, Nha nu6c la m9t chu th~ d~c bi~t cua quy~n sa hfru toan dan v~ dftt dai: vita la chu th~ cua quy~n sir dt,mg dftt dai, vita la m9t t6 chuc chfnh tri -quy~n lvc t\1' minh quy di.nh cho minh cac quy~n nang va each thuc thvc hi~n cac quy~n d¢ di~n chu sa hfru toan dan v~ dftt dai Sv khac bi~t dugc t~o nen bai tfnh d~c bi~t cua Nha nu6'c vi~c thl,Tc hi~n quy~n sa hfru toan dan v~ dftt dai va tfnh d~c

bi~t cua dftt dai v6'i tu each la m()t lo~i tai san "d~c bi~t" Khach th~ ciia quy~n siY hiiu toan dan v~ dfit dai

Khach th~ cua quy~n sa hfru toan dan v~ dAt dai Ia toan h9 v6n dftt dai nfun ph~m vi Hinh th6 qu6c gia, · bao g6m dftt li~n, hai dao va Hinh hai

Khoa hQc phap If nu&c ta quan ni~111 <t~t dai la khach th~ d~c

bi~t cua quy~n sa hfru toan dan v~ dftt dai Quan ni~m dcri dva tren nhfrng l~p lu~ co ban sau day:

Thu nhdt, v~ ngu6n g6c phat sinh: Dftt dai la "tai san" d~c bi~t thien nhien t~o ra, c6 tru6'c ngum xufit hi~n tren trai dfit N6 dugc coi Ia t~ng v~t cua thien nhien ban cho ngum, mQi ngum sinh d~u c6 quy~n binh diing tiep c~n, sir d\lng dftt va c6 trach nhi~m b6i b6, cai t~o bao v~ dftt dai d€ truy~n l~i cho 'cac the h~ tucrng lai Han nfra, qua trlnh sir d\lng, sv tac d()ng cua ngum d6i v6i _ dftt dai chi lam tang ho~c giam d9 mau

ma cua dftt rna thoi, chu khong lam cho dftt dai hi bien mfit;

Thu hai, dftt dai thu()c nh6m tai nguyen h?n che cua qu6c gia va c6 vai tro vo cung quan trQng khong chi lien quan trvc tiep den

nhfrng quy€n nang n6i tren d6i v6i dftt dai Tuy nhien, khac v6i ngum chu sa hfru tai san linh V\TC dan S\f, Nha nu6'c thvc

hi~n quy€n sa hfru-dftt dai m9t each tuy~t d6i va khong hi h~n che

Di~u c6 nghia Ia Nha nu6'c c6 toan quy~n vi~c chiem hfru, sir dt,mg, djnh do~t va quyet di.nh mQi vfin d~ quan trQng v~ dftt dai, bai le khac v6i cac chu th~ cua quy€n sa hfru khac, Nha nu6c la m9t chu th~ d~c bi~t cua quy~n sa hfru toan dan v~ dftt dai: vita la chu th~ cua quy~n sir dt,mg dftt dai, vita la m9t t6 chuc chfnh tri -quy~n lvc t\1' minh quy di.nh cho minh cac quy~n nang va each thuc thvc hi~n cac quy~n d¢ di~n chu sa hfru toan dan v~ dftt dai Sv khac bi~t dugc t~o nen bai tfnh d~c bi~t cua Nha nu6'c vi~c thl,Tc hi~n quy~n sa hfru toan dan v~ dftt dai va tfnh d~c

bi~t cua dftt dai v6'i tu each la m()t lo~i tai san "d~c bi~t" Khach th~ ciia quy~n siY hiiu toan dan v~ dfit dai

Khach th~ cua quy~n sa hfru toan dan v~ dAt dai Ia toan h9 v6n dftt dai nfun ph~m vi Hinh th6 qu6c gia, · bao g6m dftt li~n, hai dao va Hinh hai

Khoa hQc phap If nu&c ta quan ni~111 <t~t dai la khach th~ d~c

bi~t cua quy~n sa hfru toan dan v~ dftt dai Quan ni~m dcri dva tren nhfrng l~p lu~ co ban sau day:

Thu nhdt, v~ ngu6n g6c phat sinh: Dftt dai la "tai san" d~c bi~t thien nhien t~o ra, c6 tru6'c ngum xufit hi~n tren trai dfit N6 dugc coi Ia t~ng v~t cua thien nhien ban cho ngum, mQi ngum sinh d~u c6 quy~n binh diing tiep c~n, sir d\lng dftt va c6 trach nhi~m b6i b6, cai t~o bao v~ dftt dai d€ truy~n l~i cho 'cac the h~ tucrng lai Han nfra, qua trlnh sir d\lng, sv tac d()ng cua ngum d6i v6i _ dftt dai chi lam tang ho~c giam d9 mau

ma cua dftt rna thoi, chu khong lam cho dftt dai hi bien mfit;

B~t xay dvng c6ng trinh SlJ nghi~p g6m d~t xay d1Jng tf\1 sa cua t6 chuc SlJ nghi~p; d~t xay d1Jng CO' sa van hoa, y t~, giao dl,lC Va dao t~o, thS dvc thS thao, khoa h9c va c6ng ngh~, ngo~i giao va c6ng trlnh SlJ nghi~p khac; v) B~t san xu~t, kinh doanh phi n6ng nghi~p g6m d~t khu cong nghi~p, cvm cong nghi~p, khu chS xu~t; d~t thuang m~i, dich vv; d~t CO' sa san xuM phi n6ng nghi~p; d~t sir dvng cho ho~t d()ng khoang san; d~t san xu~t v~t li~u xay dvng, lam d6 g6m; vi) D~t sir dvng vao mvc dfch c6ng c()ng g6m d~t giao thong (g6m cang hang khong, san bay, cimg duang thuy n()i dja, cang hang hai, h~ th6ng duang s~t, h~ th6ng duang b9 va cong trlnh giao thong khac); thuy lqi; d~t co di tich lich sir- van hoa, danh lam th~ng ca.nh; d~t sinh ho~t c()ng d6ng, khu vui chai, giii tri cong c()ng; d~t cong trlnh nang luqng; d~t cong tdnh buu chfnh, vi~n thong; d~t chq; d~t bai thai, xu H ch~t thai va d~t c6ng c()ng khac; vii) f)~t CO' sa ton giao, tfn nguang; viii) D~t lam nghia trang, nghia dia, nha tang 1~, nha hoa tang; ix) f)~t song, ngoi, kenh, r~ch, su6i va m~t nu6c chuyen dung; x) D~t phi nong nghi~p khac g6m d~t lam nha nghi, lan, tr~i cho nguai lao d()ng CO' sa san XU~t; d~t xay dvng nha kho va nha d~ chua nong san, thu6c bao V~ thlJC V~t, phan bon, may ffiOC, cong C\1 phl,lC Vl,l cho san xu~t n6ng nghi~p va d~t xay dlJllg cong trinh khac cua nguai SU dvng d~t khong nh~m ffi\lC dfch kinh doanh rna cong trlnh khong g~n li8n v6i d~t a.<ll

Hi~n nay, nhom d~t phi nong nghi~p chi€m di~n tfch la 3.469 200 ha.<2)

2.3 Nh6m adt chua su dz:mg

Nhom d~t chua sir dvng g6m cac lo~i d~t chua xac dinh mvc

(1) Xem: Khofm Di~u 10 Lu~t d~t dai nam 2013

(2) Theo s6 li~u v~ hi~n tr:,mg su d1,mg d~t tfnh d~n 01/0112009 ban hanh theo

Quy~t djnh s6 2097b/QD-BTNMT 29 thang 10 nam 2009 cua B9 tru<'mg B9 Tai nguyen va Moi tru0ng

B~t xay dvng c6ng trinh SlJ nghi~p g6m d~t xay d1Jng tf\1 sa cua t6 chuc SlJ nghi~p; d~t xay d1Jng CO' sa van hoa, y t~, giao dl,lC Va dao t~o, thS dvc thS thao, khoa h9c va c6ng ngh~, ngo~i giao va c6ng trlnh SlJ nghi~p khac; v) B~t san xu~t, kinh doanh phi n6ng nghi~p g6m d~t khu cong nghi~p, cvm cong nghi~p, khu chS xu~t; d~t thuang m~i, dich vv; d~t CO' sa san xuM phi n6ng nghi~p; d~t sir dvng cho ho~t d()ng khoang san; d~t san xu~t v~t li~u xay dvng, lam d6 g6m; vi) D~t sir dvng vao mvc dfch c6ng c()ng g6m d~t giao thong (g6m cang hang khong, san bay, cimg duang thuy n()i dja, cang hang hai, h~ th6ng duang s~t, h~ th6ng duang b9 va cong trlnh giao thong khac); thuy lqi; d~t co di tich lich sir- van hoa, danh lam th~ng ca.nh; d~t sinh ho~t c()ng d6ng, khu vui chai, giii tri cong c()ng; d~t cong trlnh nang luqng; d~t cong tdnh buu chfnh, vi~n thong; d~t chq; d~t bai thai, xu H ch~t thai va d~t c6ng c()ng khac; vii) f)~t CO' sa ton giao, tfn nguang; viii) D~t lam nghia trang, nghia dia, nha tang 1~, nha hoa tang; ix) f)~t song, ngoi, kenh, r~ch, su6i va m~t nu6c chuyen dung; x) D~t phi nong nghi~p khac g6m d~t lam nha nghi, lan, tr~i cho nguai lao d()ng CO' sa san XU~t; d~t xay dvng nha kho va nha d~ chua nong san, thu6c bao V~ thlJC V~t, phan bon, may ffiOC, cong C\1 phl,lC Vl,l cho san xu~t n6ng nghi~p va d~t xay dlJllg cong trinh khac cua nguai SU dvng d~t khong nh~m ffi\lC dfch kinh doanh rna cong trlnh khong g~n li8n v6i d~t a.<ll

Hi~n nay, nhom d~t phi nong nghi~p chi€m di~n tfch la 3.469 200 ha.<2)

2.3 Nh6m adt chua su dz:mg

Nhom d~t chua sir dvng g6m cac lo~i d~t chua xac dinh mvc

(1) Xem: Khofm Di~u 10 Lu~t d~t dai nam 2013

(2) Theo s6 li~u v~ hi~n tr:,mg su d1,mg d~t tfnh d~n 01/0112009 ban hanh theo

Vi~c phan bi~t gifra quy~n chi~m hfru dfit dai cua Nha nu6c v6i tu each d1;1i di~n chu sa hfru toan dan v~ dfit dai v6i quy€n chi~m hfru ddt dai cua ngubi su dvng ddt du6i day se Hun ro han nh~n dinh tren day v~ vi~c Nha nu6c khong mAt di quy€n chi~m hfru dAt dai cho du Nha nu6c c6 thgc hi~n vi~c giao dfit, cho thue ddt cho ngubi su dvng dfit su dvng 6n dinh, lau dhl Cg thS:

Thu nhdt, Nha nu6c thgc hien quy~n chi~m hfru ddt dai tren co

sa Ia d1;1i dien chu sa hfru toan dan v~ dAt dai Con ngucri su dvng ddt thgc hi~n quy~n chi€m hfru ddt dai tren co sa quy~n su dvng ddt cua mlnh Di~u d6 c6 nghia Ia h9 chi€m hfru dAt dai duqc Nha nu6c giao dfit, cho thue dfit dS su dvng Han nfra, sg chi€m hiru ddt dai di li~n vm yeu du bit bu9c phcii su dvng dfit, n€u ngum su dvng dfit chi€m hfru dfit dai rna khong su d\lng ddt, khong dUQ'C S\f d6ng y cua CO quan nha nu6c CO thdm quy~n giao dfit, cho thue dfit cho phep thl h9 se bi thu h6i dfit ( quy6n chi€m hfru dfit dai cua h9 bi chdm dUt:) M~t khac, quy~n su dvng dfit cua ngubi su dvng Ia quy~n phai sinh (c6 sau) Tinh phai sinh cua quy~n su d\}ng ddt the hien quy~n chi co th€ phat sinh tren co sa duqc Nha nu6c giao dfit ho~c cho thue dfit, cho phep nh~n chuySn quy~n su dvng ddt ho~c cong nh~n quy~n su d\lfig dfit

Thu hai, quy~n chi€m hfru dfit dai cua Nha nu6c v6i tu coch d1;1i dien chu sa hfru toan dan v6 ddt dai la vinh viBn, tr9n v((n Tinh vinh viBn thS hien a ch6: Nha nu6c khong bao gicr mAt di quy~n chi€m hfru ddt dai cua mlnh m~c du da giao ho~c chua giao dfit cho bdt cu t6 chuc, h9 gia dlnh, ca nhan nao su dvng 6n dinh, lau daL Tinh tr9n v((n th€ hien a ch6: Nha nu6c chi~m hfru toan b9 v6n ddt dai ph1;1m vi Hinh th6 qu6c gia, bao g6m ddt li~n, hai dao va vung ddt ng~p Il.u6c thu()c khu vgc lanh hcii Cori ngubi su dvng dAt chi duqc quy~n chi~m hfru tirng dien tich dfit nhfit dinh rna Nha nu6c giao, cho thue m()t khoang thai gian nhfit dinh va khong duqc lam thay d6i ID\}C dich su dvng ddt rna Nha nu6c da xac dinh ro quy~t dinh giao dAt, cho thue dAt

Vi~c phan bi~t gifra quy~n chi~m hfru dfit dai cua Nha nu6c v6i tu each d1;1i di~n chu sa hfru toan dan v~ dfit dai v6i quy€n chi~m hfru ddt dai cua ngubi su dvng ddt du6i day se Hun ro han nh~n dinh tren day v~ vi~c Nha nu6c khong mAt di quy€n chi~m hfru dAt dai cho du Nha nu6c c6 thgc hi~n vi~c giao dfit, cho thue ddt cho ngubi su dvng dfit su dvng 6n dinh, lau dhl Cg thS:

Thu nhdt, Nha nu6c thgc hien quy~n chi~m hfru ddt dai tren co

sa Ia d1;1i dien chu sa hfru toan dan v~ dAt dai Con ngucri su dvng ddt thgc hi~n quy~n chi€m hfru ddt dai tren co sa quy~n su dvng ddt cua mlnh Di~u d6 c6 nghia Ia h9 chi€m hfru dAt dai duqc Nha nu6c giao dfit, cho thue dfit dS su dvng Han nfra, sg chi€m hiru ddt dai di li~n vm yeu du bit bu9c phcii su dvng dfit, n€u ngum su dvng dfit chi€m hfru dfit dai rna khong su d\lng ddt, khong dUQ'C S\f d6ng y cua CO quan nha nu6c CO thdm quy~n giao dfit, cho thue dfit cho phep thl h9 se bi thu h6i dfit ( quy6n chi€m hfru dfit dai cua h9 bi chdm dUt:) M~t khac, quy~n su dvng dfit cua ngubi su dvng Ia quy~n phai sinh (c6 sau) Tinh phai sinh cua quy~n su d\}ng ddt the hien quy~n chi co th€ phat sinh tren co sa duqc Nha nu6c giao dfit ho~c cho thue dfit, cho phep nh~n chuySn quy~n su dvng ddt ho~c cong nh~n quy~n su d\lfig dfit

dAt dai nam 1993, LtJ~t dAt dai nam 2003, Lu~t dAt dai nam 2013 duqc ban hanh da bao ham ca quy6n chuy~n d6i; t~g cho; chuy~n nhuqng; cho thue, cho thue 11;ri; thua k~ quy~n su dvng dAt; th~ chAp va g6p v6n b~ng quy~n su d1,mg dAt, chung ta cling khong nen d6ng nhAt giua quy6n sa hrru dAt dai va quy6n su dvng dAt, bm 1e gifra Chung CO S\f khac ca v6 nQi dung Va y nghia, C\1 th~:

- Quy6n sa hrru dAt dai 1a quy6n ban d~u c co truoc ), quy6n su dvng dAt cua ngum su dvng dAt la quy6n phaisinh (c6 sau) xuAt

hi~n duqc Nha nu6c giao dAt ho~c cho thue dAt, cho phep nh~n

chuy~n quyen su dvng dAt hay cong nh~n quyen su dvng dAt - QuySn sa hfru dAt dai la m9t 1ol;ri quy6n tn;m Vyn, d~y du, quy6n su dvng dAt cua nguOi su d\lllg dAt ll;ri la m9t lol;ri quy6n khong tr9n vyn, khong d~y du T1nh khong d~y du cua quySn su dvng dAt cua nguOi su dvng dAt dugc th~ hi~n a cac khia c~ ccr ban sau day:

Thu nhdt, ngum su dvng dAt khong c6 du tAt ca cac quy6n nang nhu Nha nuoc vm tu each la dl;ri di~n chu sa hrru toan dan ve dAt dai;

Thu hai, khong phai bAt cu nguai nao co quy6n su dvng dAt hgp phap ciing c6 quySn -chuy~n d6i; t~ng cho; chuy~n nhuqng; cho thue, cho thue ll;ri, thua k~ quy6n su dvng dAt; th~ chAp va g6p v6n bkg quy6n su dvng dAt rna phap 1u~t quy dinh (bao g6m 08 quySn nang cua chuy~n quy6n su d1,mg dAt) Vi d~: Theo quy dinh cua Lu~t dAt dai nam 2013 thl chi h9 gia dlnh, ca nhan su dvng dAt nong nghi~p duqc Nha nu6c giao h~n muc mm c6 quySn

chuy~n d6i quy6n su dvng dAt nong nghi~p cling m9t xa,

phuang, thi trAu vm h9 gia dlnh, ca nhan khac; Con cac chu th~ su d1,mg dAt khac khong duqc phap 1u~t cho huang quyen nang (Di~m b khoan Di6u 179) Ho~c t6 chuc kinh t~ dugc Nha nu6c cho thue dAt theo hlnh thuc tra ti6n thue dAt hang nam chi c6 quy6n ban, cho thue ll;ri, th~ chAp, gop v6n bkg thl san thu9c sa hrru cua mlnh g~n lien voi dAt thue rna khong duqc th-gc hi~n cac

dAt dai nam 1993, LtJ~t dAt dai nam 2003, Lu~t dAt dai nam 2013 duqc ban hanh da bao ham ca quy6n chuy~n d6i; t~g cho; chuy~n nhuqng; cho thue, cho thue 11;ri; thua k~ quy~n su dvng dAt; th~ chAp va g6p v6n b~ng quy~n su d1,mg dAt, chung ta cling khong nen d6ng nhAt giua quy6n sa hrru dAt dai va quy6n su dvng dAt, bm 1e gifra Chung CO S\f khac ca v6 nQi dung Va y nghia, C\1 th~:

- Quy6n sa hrru dAt dai 1a quy6n ban d~u c co truoc ), quy6n su dvng dAt cua ngum su dvng dAt la quy6n phaisinh (c6 sau) xuAt

hi~n duqc Nha nu6c giao dAt ho~c cho thue dAt, cho phep nh~n

chuy~n quyen su dvng dAt hay cong nh~n quyen su dvng dAt - QuySn sa hfru dAt dai la m9t 1ol;ri quy6n tn;m Vyn, d~y du, quy6n su dvng dAt cua nguOi su d\lllg dAt ll;ri la m9t lol;ri quy6n khong tr9n vyn, khong d~y du T1nh khong d~y du cua quySn su dvng dAt cua nguOi su dvng dAt dugc th~ hi~n a cac khia c~ ccr ban sau day:

Thu nhdt, ngum su dvng dAt khong c6 du tAt ca cac quy6n nang nhu Nha nuoc vm tu each la dl;ri di~n chu sa hrru toan dan ve dAt dai;

Thu hai, khong phai bAt cu nguai nao co quy6n su dvng dAt hgp phap ciing c6 quySn -chuy~n d6i; t~ng cho; chuy~n nhuqng; cho thue, cho thue ll;ri, thua k~ quy6n su dvng dAt; th~ chAp va g6p v6n bkg quy6n su dvng dAt rna phap 1u~t quy dinh (bao g6m 08 quySn nang cua chuy~n quy6n su d1,mg dAt) Vi d~: Theo quy dinh cua Lu~t dAt dai nam 2013 thl chi h9 gia dlnh, ca nhan su dvng dAt nong nghi~p duqc Nha nu6c giao h~n muc mm c6 quySn

chuy~n d6i quy6n su dvng dAt nong nghi~p cling m9t xa,

quySn su dvng d~t la vinh viSn, trQn Vt{n va khong bi h:;m chS Con quy~n su dvng d~t cua nguai su dvng d~t xu~t hi~n duqc Nha nu6c giao d~t, cho thue d~t, cho phep nh~n chuy~n quySn su dvng d~t ho~c cong nh~n quy€n su ctvng d~t va phv thu9c vao y chf cua Nha nu6c Vl v~y, quySn su dvng d~t cua h9 bi Nha nu6c h1;1n chs bai di~n tfch, thai hl;lll va mvc dich su ctvng v.v

- NSu nhu quySn su dvng d~t cua Nha nu6c mang tinh gian ti8p va trim tugng thl nguqc l1;1i, quy~n su ctvng d~t cua nguai su dvng l1;1i mang tfnh ch~t tllJc tiSp va C\1 th~

3.3 Quytn atnh ao(lt adt aai

Quy~n dinh do1;1t d~t dai Ia quySn quySt dinh s6 ph~n phap lf

cua d~t dai Day la quy~n r~t quan tr9ng va chi c6 Nha nu6c v6i tu each la dl;li di~n chu sa hfru toan dan v~ d~t dai m6i duqc thvc hi~n quy~n dinh do1;1t d~t dai

D~t dai la tai san d~c bi~t khac v6i tru s:!m thong thuang nen Nha nu6c v6i tu each Ht d1;1i di~n chu sa hiiu to~m dan vS d~t dai thvc hi~n quy~n dinh do1;1t d~t dai khong gi6ng v6i vi~c dinh do1;1t tai san cua cac chu sa hfru khac Tronglu~t dan S\f, cac chu sa hfru thuang ch~m dUt quy~n sa hfru chu cua mlnh d6i v6i v~t b~ng vi?c quy8t dinh s6 ph~n phap li va s6 ph~n thvc t€ thong qua cac giao dich dan sv rna hlnh thuc phap li la nhfrng hgp d6ng dan sv nhu hqp d6ng mua ban; t~ng cho tai san v.v Con Nha nu6c v6i tu each la dl;li di~n chu sa hfru toan dan v~ d~t dai chi duqc thvc hi~n

vi~c quy8t dinh s6 ph~n phap 11 cua d~t thong qua cac hinh thuc phap lf la quySt dinh giao d~t, cho thue d~t, cong nh~n quySn su dvng d~t, thu h6i d~t v.v chu khong c6 quySn dinh do1;1t s6 ph~n thvc tS cua d~t dai Du d~t dai da duqc giao cho b~t ld t6 chuc, ca nhan nao su ctvng thl tren thvc t8 v~n thu9c sa hiiu cua to~m da.n va chiu sv quan H cua Nha nu6c

Nha nu6c thvc hi~n quySn dinh do1;1t d~t dai b~ng cac phuang thuc chu ySu sau day:

quySn su dvng d~t la vinh viSn, trQn Vt{n va khong bi h:;m chS Con quy~n su dvng d~t cua nguai su dvng d~t xu~t hi~n duqc Nha nu6c giao d~t, cho thue d~t, cho phep nh~n chuy~n quySn su dvng d~t ho~c cong nh~n quy€n su ctvng d~t va phv thu9c vao y chf cua Nha nu6c Vl v~y, quySn su dvng d~t cua h9 bi Nha nu6c h1;1n chs bai di~n tfch, thai hl;lll va mvc dich su ctvng v.v

- NSu nhu quySn su dvng d~t cua Nha nu6c mang tinh gian ti8p va trim tugng thl nguqc l1;1i, quy~n su ctvng d~t cua nguai su dvng l1;1i mang tfnh ch~t tllJc tiSp va C\1 th~

3.3 Quytn atnh ao(lt adt aai

Quy~n dinh do1;1t d~t dai Ia quySn quySt dinh s6 ph~n phap lf

cua d~t dai Day la quy~n r~t quan tr9ng va chi c6 Nha nu6c v6i tu each la dl;li di~n chu sa hfru toan dan v~ d~t dai m6i duqc thvc hi~n quy~n dinh do1;1t d~t dai

D~t dai la tai san d~c bi~t khac v6i tru s:!m thong thuang nen Nha nu6c v6i tu each Ht d1;1i di~n chu sa hiiu to~m dan vS d~t dai thvc hi~n quy~n dinh do1;1t d~t dai khong gi6ng v6i vi~c dinh do1;1t tai san cua cac chu sa hfru khac Tronglu~t dan S\f, cac chu sa hfru thuang ch~m dUt quy~n sa hfru chu cua mlnh d6i v6i v~t b~ng vi?c quy8t dinh s6 ph~n phap li va s6 ph~n thvc t€ thong qua cac giao dich dan sv rna hlnh thuc phap li la nhfrng hgp d6ng dan sv nhu hqp d6ng mua ban; t~ng cho tai san v.v Con Nha nu6c v6i tu each la dl;li di~n chu sa hfru toan dan v~ d~t dai chi duqc thvc hi~n

vi~c quy8t dinh s6 ph~n phap 11 cua d~t thong qua cac hinh thuc phap lf la quySt dinh giao d~t, cho thue d~t, cong nh~n quySn su dvng d~t, thu h6i d~t v.v chu khong c6 quySn dinh do1;1t s6 ph~n thvc tS cua d~t dai Du d~t dai da duqc giao cho b~t ld t6 chuc, ca nhan nao su ctvng thl tren thvc t8 v~n thu9c sa hiiu cua to~m da.n va chiu sv quan H cua Nha nu6c

phat tri~n d~t nu6c Nha nu6c di~u ti~t ph~n gia tri tang them tu d~t rna khong d~u tu cua nguai su d\}ng d~t mang l~i thong qua chfnh sach thu~, ti~n SU d\}ng d~t, ti~n thue d~t, d~U tU CO' sa h~

t~ng va chfnh sach h6 trg cho nguoi c6 d~t thu h6i nh~m dao bao

S\f cong b~ng, blnh d~ng SU d\}ng ak

Thir bay, Nha nu6c quy~t dinh thu h6i d~t, trung d\lng d~t

nh~ di~u ti~t v~n de d~t dai d~ su d\lng vao m\}c dfch qu6c phong, an ninh; phat tri~n kinh t~-xa h9i vl lgi ich qu6c gia, cong c9ng va dap wg nhu c~u thgc hi~n nhi~m vv qu6c phong - an ninh

ho~c tlnh tr~ng chi~n tranh, tlnh tr~ng kh~n c~p, phong, ch6ng thien tai

Tom l(li, chi c6 Nha nu6c v6i vai tro d~i di~n chu sa hfru toan dan v~ d~t dai m6i c6 quy~n dinh do~t d~t dai Cac t6 chuc, h9 gia dlnh va ca nhan Ia ngum su d\lng d~t dugc Nha nu6c bao h9 cac quy~n-)va lgi ich hgp phap nhung khong c6 quySn dinh do~t d~t dai MQi hanh vi xam ph<;1m d~n quy8n djnh do<;1t d~t dai cua Nha nu6c thl se can cu vao tfnh ch~t va muc d9 vi ph~m cua hanh vi rna Nha nu6c quy~t dinh cac bi~n phap xu li thfch dang, phu hgp vm quy dinh cua Lu~t d~t dai nam 2013

cAu H6rHVONG DAN 6N TAP,

BlNH HVdNG THAo LUAN

1 Pharr tich CO' sa li lu~n va thvc ti~n cua vi~c xay dvng ch~ d9

sa hiiu to an dan vs a~t dai a nuac ta?

2 Pharr tich v~n dS hoan thi~n ch~ d9 sa hfru toan dan vS d~t dai dieu ki~n kinh t~ thi truang a nu6c ta hi~n nay?

3 Trinh bay khai ni~m va d~c diSm cua ch~ th~ quySn sa hfru toan dan v~ d~t dai?

4 Phan tfch n9i dung cua quySn sa hfru to~m dan v~ d~t dai? Trinh bay y nghia cua vi~c xay dt,mg ch~ d9 sa hfru toan dan vS d~t dai?

phat tri~n d~t nu6c Nha nu6c di~u ti~t ph~n gia tri tang them tu d~t rna khong d~u tu cua nguai su d\}ng d~t mang l~i thong qua

chfnh sach thu~, ti~n SU d\}ng d~t, ti~n thue d~t, d~U tU CO' sa h~

t~ng va chfnh sach h6 trg cho nguoi c6 d~t thu h6i nh~m dao bao

S\f cong b~ng, blnh d~ng SU d\}ng ak

Thir bay, Nha nu6c quy~t dinh thu h6i d~t, trung d\lng d~t

nh~ di~u ti~t v~n de d~t dai d~ su d\lng vao m\}c dfch qu6c phong, an ninh; phat tri~n kinh t~-xa h9i vl lgi ich qu6c gia, cong c9ng va dap wg nhu c~u thgc hi~n nhi~m vv qu6c phong - an ninh

ho~c tlnh tr~ng chi~n tranh, tlnh tr~ng kh~n c~p, phong, ch6ng thien tai

Tom l(li, chi c6 Nha nu6c v6i vai tro d~i di~n chu sa hfru toan dan v~ d~t dai m6i c6 quy~n dinh do~t d~t dai Cac t6 chuc, h9 gia dlnh va ca nhan Ia ngum su d\lng d~t dugc Nha nu6c bao h9 cac quy~n-)va lgi ich hgp phap nhung khong c6 quySn dinh do~t d~t dai MQi hanh vi xam ph<;1m d~n quy8n djnh do<;1t d~t dai cua Nha nu6c thl se can cu vao tfnh ch~t va muc d9 vi ph~m cua hanh vi rna Nha nu6c quy~t dinh cac bi~n phap xu li thfch dang, phu hgp vm quy dinh cua Lu~t d~t dai nam 2013

cAu H6rHVONG DAN 6N TAP,

BlNH HVdNG THAo LUAN

1 Pharr tich CO' sa li lu~n va thvc ti~n cua vi~c xay dvng ch~ d9

sa hiiu to an dan vs a~t dai a nuac ta?

2 Pharr tich v~n dS hoan thi~n ch~ d9 sa hfru toan dan vS d~t dai dieu ki~n kinh t~ thi truang a nu6c ta hi~n nay?

3 Trinh bay khai ni~m va d~c diSm cua ch~ th~ quySn sa hfru toan dan v~ d~t dai?

1 V tro cua Quae hqi va CO' quan thtrimg trl}'C cua Quae hqi Tru6c h~t, Qu6c h{>i quy~t dinh nhieu chinh sach quan trQng d6i v6i sv phat triSn cua dAt nu6c, la CO' quan thong qua cac van ban lu~t, quy~t dinh cac vAn de chi~n luqc dS phat triSn dAt nu&c Trong qmin·lf dAt dai, Qu6c h{>i c6 thfim quyen:

- Phe chufin cac quy ho~ch, cac chi~n luqc qmi.n If va sir d\lng dAt dai Qu6c h{>i thong qua cac quy holitch sir d\lng dAt dai d€n nam 2020 tdm nhln 2030 cua Chinh phu, holitch dinh cac chfnh sach phat triSn lau dai qmin H va sir d\lng dAt dai;

- Thvc hi~n quyen quy€t dinh va giam sat t6i cao d6i v6i vi~c quan If va sir d\lng dAt dai ph~m vi ca nucrc

Rieng Uy ban thucmg V\1 Qu6c h{>i v6i tinh each Ia CO' quan thucmg trvc cua Qu6c h{>i cling c6 cac thfun quyen nhu: Ra cac nghi quy€t quan trQng, ban hanh phap l~nh va cac quy dinh khac dS Chfnh phil quy~t dinh m{>t each C\1 thS

2 Vai tro cua cO' quan quy~n Ivc nha mr6'c it dja phuO"ng H{>i d6ng nha.n dan cac cAp &-d!a~phuang khong chi thong qua cac nghi quy€t, quy€t nghi cac vAn de C\1 thS rna thvc hi~n chuc nang giam sat dfii vcri CO' quan hanh chfnh nha nucrc quan li dAt dai Ben Clitnh d6, h{>i d6ng nhan dan cac cAp phe chufin quy holitch, k~ ho~ch sir d\lng dAt dai cua UBND cung cAp truac trlnh len co quan nha nu6c c6 thfim quyen phe duy~t

Nhu v~y v&i cac thfim quyen duqc neu tren, Lu~t dAt dai nam 2013 da th6ng nhAt duqc vai tro quan trQng cua h~ th6ng CO' quan quy€n Ivc nha nu6c vi~c quy~t dinh va giam sat t6i cao d6i vcri vi~c quan If va sir d\lng dAt a trung uang va a timg dia phuang

II HE THONG co QUAN HANH CHINH- NHA NUOC

v cri chuc nang quan If nha nucrc ve dAt dai, Chinh phu va UBND cac cAp c6 vai tro quan trQng vi~c thvc hi~n cac n{>i

1 V tro cua Quae hqi va CO' quan thtrimg trl}'C cua Quae hqi Tru6c h~t, Qu6c h{>i quy~t dinh nhieu chinh sach quan trQng d6i v6i sv phat triSn cua dAt nu6c, la CO' quan thong qua cac van ban lu~t, quy~t dinh cac vAn de chi~n luqc dS phat triSn dAt nu&c Trong qmin·lf dAt dai, Qu6c h{>i c6 thfim quyen:

- Phe chufin cac quy ho~ch, cac chi~n luqc qmi.n If va sir d\lng dAt dai Qu6c h{>i thong qua cac quy holitch sir d\lng dAt dai d€n nam 2020 tdm nhln 2030 cua Chinh phu, holitch dinh cac chfnh sach phat triSn lau dai qmin H va sir d\lng dAt dai;

- Thvc hi~n quyen quy€t dinh va giam sat t6i cao d6i v6i vi~c quan If va sir d\lng dAt dai ph~m vi ca nucrc

Rieng Uy ban thucmg V\1 Qu6c h{>i v6i tinh each Ia CO' quan thucmg trvc cua Qu6c h{>i cling c6 cac thfun quyen nhu: Ra cac nghi quy€t quan trQng, ban hanh phap l~nh va cac quy dinh khac dS Chfnh phil quy~t dinh m{>t each C\1 thS

2 Vai tro cua cO' quan quy~n Ivc nha mr6'c it dja phuO"ng H{>i d6ng nha.n dan cac cAp &-d!a~phuang khong chi thong qua cac nghi quy€t, quy€t nghi cac vAn de C\1 thS rna thvc hi~n chuc nang giam sat dfii vcri CO' quan hanh chfnh nha nucrc quan li dAt dai Ben Clitnh d6, h{>i d6ng nhan dan cac cAp phe chufin quy holitch, k~ ho~ch sir d\lng dAt dai cua UBND cung cAp truac trlnh len co quan nha nu6c c6 thfim quyen phe duy~t

Nhu v~y v&i cac thfim quyen duqc neu tren, Lu~t dAt dai nam 2013 da th6ng nhAt duqc vai tro quan trQng cua h~ th6ng CO' quan quy€n Ivc nha nu6c vi~c quy~t dinh va giam sat t6i cao d6i vcri vi~c quan If va sir d\lng dAt a trung uang va a timg dia phuang

II HE THONG co QUAN HANH CHINH- NHA NUOC

1 CO' quan chuyen nganh quan li d§t dai 1.1 B9 tai nguyen va moi truirng

La ccr quan cua Chinh phu thgc hi~n chuc nang quan li nha nu6c v6 thl nguyen dfrt, thl nguyen nu6c, tai nguyen khoang san, moi trubng, tu<}llg thuy van, d~c bfm d6 ph~m vi ca nu6c va quan li cac djch V\1 cong quan li va su dvng dAt

1.2 Sa tai nguyen va moi truirng

La ccr quan thu(>c UBND tinh va ph6 trgc thu(>c trung uang c6 chuc nang quan li tai nguyen dfrt va d~c ban d6, d6ng thm chiu sv Hinh d~o v6 m~t chuyen mon cua B9 thl nguyen va moi trucrng

1.3 Phong tai nguyen va moi truirng

La ccr quan chuyen mon trgc thu(>c UBND huy~n, qu~, thi xa, ph6 thu(>c tinh c6 chuc nang quan 1i nha nu6c v6 dAt dai va linh V\IC moi truemg

1.4 Can b9 dia chinh cdp xii

Can b(> dja chinh cAp xa la nguai giup UBND xa, phucrng, thi trAn cong tac quan 1i dAt dai Tuy nhien, vAn d€ n6i c(>m hi~n la a cac dia phuang, can b(> dia chinh cfrp xa thi~u v€ s6 lu<}llg va y~u v€ chuyen mon HQ thubng dugc thuyen chuyen tU cac cong tac khac sang lam quan li dAt dai, vi v~y trlnh d(> chuyen mon chua dap trng duqc yeu c&u

V6i 10.380 xa, phubng, thi trAn ca nu6c thi vAn d€ dao

t~o can b(> dja chinh cho cAp xa thm gian t6i Ia rAt cAp bach Bai vi, quan li dAt dai tru6c h~t phiii di tU cO' sa N~u cAp ca sa

hoan t6t nhi~m V\1 cua minh thl vi~c quan 1i dfrt dai se di vao n€ Ii~p va khong tinh tr~ng d§y vi~c len ccr quan hanh chinh cAp tren gay ach ttic a nhi6u khau quan li

1 CO' quan chuyen nganh quan li d§t dai 1.1 B9 tai nguyen va moi truirng

La ccr quan cua Chinh phu thgc hi~n chuc nang quan li nha nu6c v6 thl nguyen dfrt, thl nguyen nu6c, tai nguyen khoang san, moi trubng, tu<}llg thuy van, d~c bfm d6 ph~m vi ca nu6c va quan li cac djch V\1 cong quan li va su dvng dAt

1.2 Sa tai nguyen va moi truirng

La ccr quan thu(>c UBND tinh va ph6 trgc thu(>c trung uang c6 chuc nang quan li tai nguyen dfrt va d~c ban d6, d6ng thm chiu sv Hinh d~o v6 m~t chuyen mon cua B9 thl nguyen va moi trucrng

1.3 Phong tai nguyen va moi truirng

La ccr quan chuyen mon trgc thu(>c UBND huy~n, qu~, thi xa, ph6 thu(>c tinh c6 chuc nang quan 1i nha nu6c v6 dAt dai va linh V\IC moi truemg

1.4 Can b9 dia chinh cdp xii

Can b(> dja chinh cAp xa la nguai giup UBND xa, phucrng, thi trAn cong tac quan 1i dAt dai Tuy nhien, vAn d€ n6i c(>m hi~n la a cac dia phuang, can b(> dia chinh cfrp xa thi~u v€ s6 lu<}llg va y~u v€ chuyen mon HQ thubng dugc thuyen chuyen tU cac cong tac khac sang lam quan li dAt dai, vi v~y trlnh d(> chuyen mon chua dap trng duqc yeu c&u

V6i 10.380 xa, phubng, thi trAn ca nu6c thi vAn d€ dao

t~o can b(> dja chinh cho cAp xa thm gian t6i Ia rAt cAp bach Bai vi, quan li dAt dai tru6c h~t phiii di tU cO' sa N~u cAp ca sa

+ Th1,rc hi~n vi~c dang ki QSDD d6i v6i cac tru(mg hgp thu()c thAm quy~n giao dAt, cho thue dAt cua UBND cAp tinh;

+ L~p, chinh H va quan lf h6 sa dia chfnh g6c, cung cAp ban h6 sa dia chinh g6c, ban h6 sa bi€n d()ng dAt dai cho sa thl nguyen va moi truemg, ti€p nh~ k€t qua bi€n d()ng dAt dai tir CO'

quan quan lf dAt dai dS chinh H th6ng nhAt v6 h~ th6ng h6 sa dia chinh g6c;

+ Xay d\ffig, c~p nh~t h~ th6ng thong tin v6 dAt dai;

+ Cung cAp s6 li~u dia chinh cho ccr quan thu€ d@ xac dinh muc thu d6i voi cac Io~ thu€, phf va 1~ phf lien quan d€n dAt dai;

+ Thvc hi~n dich V\l trfch h,1c ban db dia chfnh, trfch h6 sa dia chinh, dich vv thong tin v~ dAt dai;

+ Thu phi, 1~ phi tir dAt dai lien quan d€n vi~c dang ki QSDD - Van phong dang ki dAt dai thu()c phong thl nguyen va moi truang c6 nhi~m V\1:

+ Dang ki QSDD d6i v6i h() gia dinh, ca nhan;

+ Thvc hi~n cac dich V\l v~ trfch Ivc ban d6 dia chfnh, trfch h6 sa dia chinh, dich V\l thong tin dAt dai;

+ Thu cac phi dich vv tu vi~c dang ki QSDD

Nhu v~y, cung v6i Lu~t dAt dai nam 2013, Nghi dinh s6 43/2014/ND-CP da quy dinh thai h~ ch~m nhAt d@ cac van phong dang ki dAt dai va t6 chuc · phat triSn quy dAt phai dugc I~p tru6c 31112/2015 a cac dia phucrng Tu d6, cac thu tl,lc hanh chinh se dugc dan gian hoa, mang l~i nhi~u ti~n fch cho ngum su dvng dAt vi~c tht;rc hi~n cac quy~n va thu tvc hanh chinh t~i cac CO' quan cong quy~n Nguai su dvng dAt khong mAt nhi~u

thai gian, cong sue vao cac thu ti)C hanh chfnh d@ dugc QSDD

ho~c thu tl)c dS thvc hi~n quy~n, hQ se n()p h6 sa t~i van phong

+ Th1,rc hi~n vi~c dang ki QSDD d6i v6i cac tru(mg hgp thu()c thAm quy~n giao dAt, cho thue dAt cua UBND cAp tinh;

+ L~p, chinh H va quan lf h6 sa dia chfnh g6c, cung cAp ban h6 sa dia chinh g6c, ban h6 sa bi€n d()ng dAt dai cho sa thl nguyen va moi truemg, ti€p nh~ k€t qua bi€n d()ng dAt dai tir CO'

quan quan lf dAt dai dS chinh H th6ng nhAt v6 h~ th6ng h6 sa dia chinh g6c;

+ Xay d\ffig, c~p nh~t h~ th6ng thong tin v6 dAt dai;

+ Cung cAp s6 li~u dia chinh cho ccr quan thu€ d@ xac dinh muc thu d6i voi cac Io~ thu€, phf va 1~ phf lien quan d€n dAt dai;

+ Thvc hi~n dich V\l trfch h,1c ban db dia chfnh, trfch h6 sa dia chinh, dich vv thong tin v~ dAt dai;

+ Thu phi, 1~ phi tir dAt dai lien quan d€n vi~c dang ki QSDD - Van phong dang ki dAt dai thu()c phong thl nguyen va moi truang c6 nhi~m V\1:

+ Dang ki QSDD d6i v6i h() gia dinh, ca nhan;

+ Thvc hi~n cac dich V\l v~ trfch Ivc ban d6 dia chfnh, trfch h6 sa dia chinh, dich V\l thong tin dAt dai;

+ Thu cac phi dich vv tu vi~c dang ki QSDD

Nhu v~y, cung v6i Lu~t dAt dai nam 2013, Nghi dinh s6 43/2014/ND-CP da quy dinh thai h~ ch~m nhAt d@ cac van phong dang ki dAt dai va t6 chuc · phat triSn quy dAt phai dugc I~p tru6c 31112/2015 a cac dia phucrng Tu d6, cac thu tl,lc hanh chinh se dugc dan gian hoa, mang l~i nhi~u ti~n fch cho ngum su dvng dAt vi~c tht;rc hi~n cac quy~n va thu tvc hanh chinh t~i cac CO' quan cong quy~n Nguai su dvng dAt khong mAt nhi~u

thai gian, cong sue vao cac thu ti)C hanh chfnh d@ dugc QSDD

- Nh~n chuySn nhuqng QSDD khu vvc c6 quy ho~ch phai thu h6i d~t rna ngum su dvng d~t c6 nhu c~u chuySn di nai khac tru&c Nha nu&c c6 quy~t dinh thu h6i d~t

- Thvc hi~n vi~c b6i thuemg, gi:ii ph6ng mi;it b~ng theo quy~t dinh thu h6i d~t cua UBND c~p tinh

- Gim thi~u dia diSm d~u tu, v~n d()ng d~u tu theo quy ho~ch duqc ca quan nha nu&c c6 th~m quy~n quy~t dinh

- T6 chuc vi~c d~u gia QSDD d6i v6i d~t duqc Nha nu6'c giao qm'm H

Nhu v~y, v&i cac nhi~m V\1 neu tren, t6 chuc phat triSn quy d~t se b6c tach d~n chuc nang quan If hanh chfnh nha nu&c v&i chuc nang kinh doanh llnh V\l'C linh VlJC d~t dai va chfnh la XU

huang moi quan ni~m hi~n

2.3 T6 chuc hogt a9ng tu wfn quem lf va sir d7;ing adt Theo quy dinh t~i khoan DiSu Nghi dinh s6 43/2014fND-CP thi t6 chuc c6 du di~u ki~n, nang lvc va duqc ho~t d()ng dich vv v€ gia d~t thi duqc tu vfrn gia dfrt Tuy nhien, tu v~n gia d~t m&i chi la m()t ph~n kha nang tu v~n cua cac doanh nghi~p d6i v6i nhi@u ho~t d()ng dich vv khac Vl v~y, t6 chuc ho~t d()ng tu v~n quan 11 va su ctvng dfit dai duqc hiSu a t6 chuc sv

nghi~p ca quan nha nu&c c6 th~m quySn quy~t djnh l~p hoi;ic doanh nghi~p thu()c mQi ph~n kinh t~ duqc l~p theo cac lu~t vs doanh nghi~p va duqc dp phep ho~t d9ng tu vfin linh vvc dfit dai

Ho~t d()ng tu vfin bao g6m nhfrng linh vvc sau:

- Thvc hi~n djch vv tu vfin gia d~t vi~c xay dvng ghi d~t t~i cac dja phuong, tu vfin gia dfrt khai diSm d~ dfiu gia QSDD theo yeu du cua h()i d6ng dfiu gia QSDD hoi;ic cua toa an nhan dan, tu vfin gia dfit cho nguai su dvng dfit, cho cac t6 chuc tai

- Nh~n chuySn nhuqng QSDD khu vvc c6 quy ho~ch phai thu h6i d~t rna ngum su dvng d~t c6 nhu c~u chuySn di nai khac tru&c Nha nu&c c6 quy~t dinh thu h6i d~t

- Thvc hi~n vi~c b6i thuemg, gi:ii ph6ng mi;it b~ng theo quy~t dinh thu h6i d~t cua UBND c~p tinh

- Gim thi~u dia diSm d~u tu, v~n d()ng d~u tu theo quy ho~ch duqc ca quan nha nu&c c6 th~m quy~n quy~t dinh

- T6 chuc vi~c d~u gia QSDD d6i v6i d~t duqc Nha nu6'c giao qm'm H

Nhu v~y, v&i cac nhi~m V\1 neu tren, t6 chuc phat triSn quy d~t se b6c tach d~n chuc nang quan If hanh chfnh nha nu&c v&i chuc nang kinh doanh llnh V\l'C linh VlJC d~t dai va chfnh la XU

huang moi quan ni~m hi~n

2.3 T6 chuc hogt a9ng tu wfn quem lf va sir d7;ing adt Theo quy dinh t~i khoan DiSu Nghi dinh s6 43/2014fND-CP thi t6 chuc c6 du di~u ki~n, nang lvc va duqc ho~t d()ng dich vv v€ gia d~t thi duqc tu vfrn gia dfrt Tuy nhien, tu v~n gia d~t m&i chi la m()t ph~n kha nang tu v~n cua cac doanh nghi~p d6i v6i nhi@u ho~t d()ng dich vv khac Vl v~y, t6 chuc ho~t d()ng tu v~n quan 11 va su ctvng dfit dai duqc hiSu a t6 chuc sv

nghi~p ca quan nha nu&c c6 th~m quySn quy~t djnh l~p hoi;ic doanh nghi~p thu()c mQi ph~n kinh t~ duqc l~p theo cac lu~t vs doanh nghi~p va duqc dp phep ho~t d9ng tu vfin linh vvc dfit dai

Ho~t d()ng tu vfin bao g6m nhfrng linh vvc sau:

h~mh chfnh cac C~p, l~p va qm'm li h6 SO' dia gi6i h~mh chfnh, l~p ban d6 hanh chinh Cv th~, Di~u 29 Lu~t d~t dai nam 2013 quy dinh:

"1 Chfnh phu chi &;w vi?c xdc djnh a fa giai himh chfnh, lqp va quan [{ h6 sa dja gi6i himh ch{nh cdc cdp phr;tm vi ca nuac

B9 n9i V{l quy dtnh vJ trinh llf, thu t{lC xdc djnh dta giai hanh

chfnh, quan lf m6c giai va h6 sa dta gi&i hanh chfnh cdc cdp B9 tai nguyen va moi trnimg quy dtnh vJ kf thuqt va djnh muc kinh ti trong vi?c cam m6c gi&i hcmh chfnh, l(lp hJ sa dia gi6i hanh chfnh cdc cdp

2 UBND cdc cdp t6 chuc thl!c hi?n vi?c xac djnh dja gi&i himh chfnh tren thl!c dfa, l(lp h6 sa dja gi&i hanh chfnh phr;tm vi dja phuang"

Nhu v~y, dS bao v~ chu quy~n qu6c gia, bao v~ ngu6n tru nguyen d~t, Vi~C XaC dinh trach nhi~m noi tren cua cac CO' quan nha nu6c la r~t quan trQng, kh6ng nhfrng thvc hi~n d~y du chuc nang d6i ngo~;ti Vi~c xac dinh bien gi6i VOi cac llUOC khu VlJC rna dfJng thm giam thi~u nhfrng tranh ch~p v~ QSDD lien quan d€n dia gi6i hanh chfnh nha nu6c Di~u d6 giai thich t~;ti Nha nu6c

r~t n6 lvc vi~c x<ic dinh bien gi6i tren b9 v6i nu6c C()ng hoa nhan dan Trung Hoa, C()ng hoa dan chu nhan dan Lao va Vuang qu6c Campuchia thong qua nhiSu hi~p dinh quan trQng vS phan dinh va c~m m6c dia gi6i giua Vi~t Nam va cac nu6c lien quan

Ben c~nh d6, m()t s6 tinh c6 nhfrng vu6ng m~c vS d!a gi6i c~n quan tam giai quy~t, vi dv nhu cac t6n t~i vS ranh gi6i d~t dai giua tinh Blnh Thu~n vm tinh Ba Ria - Vilng Tau ch6ng l~n vS phia Blnh Thu~n han 2500 nhiSu nam qua chua duqc giai quy~t tri~t

d~ M~t khac, hi~n c6 nhung xa qua r()ng din chia tach nhu xa Tan Minh di~n tich khoang 23.242 ha, xa Tan Th~ng huy~n Ham Tan tinh Blnh Thu~n voi di~n tich khoang 22.289 r()ng g~n

h~mh chfnh cac C~p, l~p va qm'm li h6 SO' dia gi6i h~mh chfnh, l~p ban d6 hanh chinh Cv th~, Di~u 29 Lu~t d~t dai nam 2013 quy dinh:

"1 Chfnh phu chi &;w vi?c xdc djnh a fa giai himh chfnh, lqp va quan [{ h6 sa dja gi6i himh ch{nh cdc cdp phr;tm vi ca nuac

B9 n9i V{l quy dtnh vJ trinh llf, thu t{lC xdc djnh dta giai hanh

chfnh, quan lf m6c giai va h6 sa dta gi&i hanh chfnh cdc cdp B9 tai nguyen va moi trnimg quy dtnh vJ kf thuqt va djnh muc kinh ti trong vi?c cam m6c gi&i hcmh chfnh, l(lp hJ sa dia gi6i hanh chfnh cdc cdp

2 UBND cdc cdp t6 chuc thl!c hi?n vi?c xac djnh dja gi&i himh chfnh tren thl!c dfa, l(lp h6 sa dja gi&i hanh chfnh phr;tm vi dja phuang"

Nhu v~y, dS bao v~ chu quy~n qu6c gia, bao v~ ngu6n tru nguyen d~t, Vi~C XaC dinh trach nhi~m noi tren cua cac CO' quan nha nu6c la r~t quan trQng, kh6ng nhfrng thvc hi~n d~y du chuc nang d6i ngo~;ti Vi~c xac dinh bien gi6i VOi cac llUOC khu VlJC rna dfJng thm giam thi~u nhfrng tranh ch~p v~ QSDD lien quan d€n dia gi6i hanh chfnh nha nu6c Di~u d6 giai thich t~;ti Nha nu6c

r~t n6 lvc vi~c x<ic dinh bien gi6i tren b9 v6i nu6c C()ng hoa nhan dan Trung Hoa, C()ng hoa dan chu nhan dan Lao va Vuang qu6c Campuchia thong qua nhiSu hi~p dinh quan trQng vS phan dinh va c~m m6c dia gi6i giua Vi~t Nam va cac nu6c lien quan

Ben c~nh d6, m()t s6 tinh c6 nhfrng vu6ng m~c vS d!a gi6i c~n quan tam giai quy~t, vi dv nhu cac t6n t~i vS ranh gi6i d~t dai giua tinh Blnh Thu~n vm tinh Ba Ria - Vilng Tau ch6ng l~n vS phia Blnh Thu~n han 2500 nhiSu nam qua chua duqc giai quy~t tri~t

cho nen cac s6 li~u cua n6 xu~t xu tu m9t vi tri khong gian c6 dinh, vi tri khong gian dugc th€ hi~n tren b<'m a6 (truoc h€t 1a b<'m d6 dia chfnh va dS thuy€t rninh cho ban d6 dia chfnh phai c6 s6 dja chfnh kern theo) Vl v~y, m9t tai li~u dia chfnh hoan chinh bao gio cling bao g6m ba ph~n: s6 li~u, ban d6 va thuy€t minh kern theo

DiSu 30 Lu~t dfrt dai narn 2013 quy dinh giao cho B9 tai nguyen va moi truang chi d~o va t6 chuc vi~c l~p b<'m d6 dia chfnh th6ng nhfrt ph~m vi ca nu6c, UBND tinh va ph6 tn;c thu()c tnmg uang chi d~o va t6 chuc vi~c l~p ban d6 dia chfnh a dia phuang minh Ca quan quan lf d~t dai chuyen nganh c6 tnkh nhi~m ban hanh cac quy trlnh, quy ph~m ld thu~t xay dvng ban d6 dia chfnh Ban d6 dia chfnh dugc l~p theo dan vi hanh chfnh xa, phuang, thj tr~n Va ban g6c dUQ'C luu gifr t~i C(J quan qm\n li dfrt

dai tinh, huy~n, qu~n, thi xa va ph6 thu()c tinh, UBND xa, phuang, thi trAn Ban hoan toan c6 gia tri nhu ban g6c

Cling v6i ban d6 dia chfnh Ut phftn ca ban h6 sa

dia chinh phvc vv th6ng nhAt quan H nha nuoc vs d~t dai thl cac lo~i ban d6 hi~n tr~ng su d1,mg aAt va ban ct3 quy ho~ch su dvng dAt c6 vai tro quan trQng vi~c n~m chiLe tinh hinh dAt dai thong qua nhfrng CUQC t6ng kiem ke dfrt dai CUa Nha llll'OC

Nhu v~y, ban ct6 dia cmnh, ban ct6 hi~n tr~ng su dvng aAt va ban d6 quy ho~ch su dvng dfrt hgp h~ th6ng cac ban d6 chuyen nganh giup cho Nha nu6c n~m dugc tinh hinh hi~n tn;mg su dvng

d~t tUng thm ki nhAt dinh, vua phvc vv cho cac CUQC t6ng lci~m ke dAt dai nam narn m()t lftn d~ diSu chinh nhung bi€n d()ng v€ dfrt dai theo hu6ng c6 lgi cho vi~c phat tri~n kinh t€ xa h9i cua dAt nu6c Nha nu6c giao cho B() tai nguyen va moi trucmg cling nhu UBND cac dp t6 chuc, chi d~o va thvc hi~n vi~c l~p cac lo~i ban ct6, vi~c kiern ke ctAt aai va kiSm tra vi~c thvc hi~n n9i dung quan lf nha nu6c vS quan lf dia gi6i va xay dvng h~ th6ng ban d6

cho nen cac s6 li~u cua n6 xu~t xu tu m9t vi tri khong gian c6 dinh, vi tri khong gian dugc th€ hi~n tren b<'m a6 (truoc h€t 1a b<'m d6 dia chfnh va dS thuy€t rninh cho ban d6 dia chfnh phai c6 s6 dja chfnh kern theo) Vl v~y, m9t tai li~u dia chfnh hoan chinh bao gio cling bao g6m ba ph~n: s6 li~u, ban d6 va thuy€t minh kern theo

DiSu 30 Lu~t dfrt dai narn 2013 quy dinh giao cho B9 tai nguyen va moi truang chi d~o va t6 chuc vi~c l~p b<'m d6 dia chfnh th6ng nhfrt ph~m vi ca nu6c, UBND tinh va ph6 tn;c thu()c tnmg uang chi d~o va t6 chuc vi~c l~p ban d6 dia chfnh a dia phuang minh Ca quan quan lf d~t dai chuyen nganh c6 tnkh nhi~m ban hanh cac quy trlnh, quy ph~m ld thu~t xay dvng ban d6 dia chfnh Ban d6 dia chfnh dugc l~p theo dan vi hanh chfnh xa, phuang, thj tr~n Va ban g6c dUQ'C luu gifr t~i C(J quan qm\n li dfrt

dai tinh, huy~n, qu~n, thi xa va ph6 thu()c tinh, UBND xa, phuang, thi trAn Ban hoan toan c6 gia tri nhu ban g6c

Cling v6i ban d6 dia chfnh Ut phftn ca ban h6 sa

dia chinh phvc vv th6ng nhAt quan H nha nuoc vs d~t dai thl cac lo~i ban d6 hi~n tr~ng su d1,mg aAt va ban ct3 quy ho~ch su dvng dAt c6 vai tro quan trQng vi~c n~m chiLe tinh hinh dAt dai thong qua nhfrng CUQC t6ng kiem ke dfrt dai CUa Nha llll'OC

Nhu v~y, ban ct6 dia cmnh, ban ct6 hi~n tr~ng su dvng aAt va ban d6 quy ho~ch su dvng dfrt hgp h~ th6ng cac ban d6 chuyen nganh giup cho Nha nu6c n~m dugc tinh hinh hi~n tn;mg su dvng

nhfrng phuang huang chi 0:;10, CO' SO chu y€u d€ dlJa VaO rna

phap lu~t di~u chinh nhfrng quy djnh vS l~p quy ho:;1ch va kS ho;;tch su dvng dit

Cac nguyen t~c l~p quy ho;;tch va kS ho:;1ch su dvng d.it phai quan tri~t dugc cac quan di€m chi 0<;10 theo tinh thin Nghi quySt H9i nghi lin thu Ban chip hanh trung uang Dang c(>ng san Vi~t Nam khoa IX vS d6i m6i chfnh sach va phap lu~t d.it dai thai ld d§.y m:;1nh cong nghi~p hoa, hi~n d:;1i hoa d.it nuac va th€ hi~n d§.y du tinh thin cua Di~u 18 HiSn phap nam 1992: "Nhii nu:&c th6ng nhdt quan lf toiin b9 adt tlai thea quy hoQch vii phap lu9t, bao dam sir d1,mg dung m1:{c iHch vii c6 hi?u qua"

Trong qua tdnh xay dvng quy hO<;!Ch, cac nha hO<;!Ch dinh chinh sach phai CO tim nhin sau r(>ng cho SlJ phat tri€n d.it nuac, VUa th€ hi~n SlJ ton vinh qua khu VUa CO dinh huang lau dai d~ mQi sv phat tri€n c6 tinh b~n vung Vi v~y, t:;1i DiSu 35 Lu~t d.it dai nam 2013 da neu m(>t each to~m di~n nguyen t~C CO' ban

trong vi~c l~p quy hO<;!Ch va k8 hO<;!Ch su dvng d.it dai Trong d6, doi hoi m6i quy ho:;tch phai phu hgp vai chi~n luge t6ng thS phat tri€n kinh t8-xa h9i cua d.it nuac, cac quy ho~ch phai duqc l~p tir t6ng th~ dSn chi tiSt, c6 sv th6ng nhit cao gifra quy ho:;1ch cua dp tren va c.ip duai th~ hi~n duqc diy du nhu ciu su d\lng d.it cua tung chu su d\}ng d.it Cac quy hO<;!Ch va kS hO<;!Ch su d\}ng d.it phai huang qua trlnh su dvng a.it theo tieu chi ti€t ki~m va co

hi~u qua, dam bao vi~c khai thac ngu6n tai nguyen d.it m(>t each hgp li, gop phin bao v~ cac di tich lich su, van hoa, danh lam th~ng canh va canh quan moi truang phu hgp vai quan di~m phat tri€n bSn vung bao v~ moi truang

1.2 Cac din cu l9p quy hoQch vii ki hoQch sz'r dl;lng ttdt

Quy hO<;!Ch, k8 hO<;!Ch SU dl)ng d.it dai la CO SO khoa hQC CUa Ca

qua trlnh quan li va su d\}ng d.it Vi v~y, xay dvng n6 phai th~

nhfrng phuang huang chi 0:;10, CO' SO chu y€u d€ dlJa VaO rna

phap lu~t di~u chinh nhfrng quy djnh vS l~p quy ho:;1ch va kS ho;;tch su dvng dit

Cac nguyen t~c l~p quy ho;;tch va kS ho:;1ch su dvng d.it phai quan tri~t dugc cac quan di€m chi 0<;10 theo tinh thin Nghi quySt H9i nghi lin thu Ban chip hanh trung uang Dang c(>ng san Vi~t Nam khoa IX vS d6i m6i chfnh sach va phap lu~t d.it dai thai ld d§.y m:;1nh cong nghi~p hoa, hi~n d:;1i hoa d.it nuac va th€ hi~n d§.y du tinh thin cua Di~u 18 HiSn phap nam 1992: "Nhii nu:&c th6ng nhdt quan lf toiin b9 adt tlai thea quy hoQch vii phap lu9t, bao dam sir d1,mg dung m1:{c iHch vii c6 hi?u qua"

Trong qua tdnh xay dvng quy hO<;!Ch, cac nha hO<;!Ch dinh chinh sach phai CO tim nhin sau r(>ng cho SlJ phat tri€n d.it nuac, VUa th€ hi~n SlJ ton vinh qua khu VUa CO dinh huang lau dai d~ mQi sv phat tri€n c6 tinh b~n vung Vi v~y, t:;1i DiSu 35 Lu~t d.it dai nam 2013 da neu m(>t each to~m di~n nguyen t~C CO' ban

trong vi~c l~p quy hO<;!Ch va k8 hO<;!Ch su dvng d.it dai Trong d6, doi hoi m6i quy ho:;tch phai phu hgp vai chi~n luge t6ng thS phat tri€n kinh t8-xa h9i cua d.it nuac, cac quy ho~ch phai duqc l~p tir t6ng th~ dSn chi tiSt, c6 sv th6ng nhit cao gifra quy ho:;1ch cua dp tren va c.ip duai th~ hi~n duqc diy du nhu ciu su d\lng d.it cua tung chu su d\}ng d.it Cac quy hO<;!Ch va kS hO<;!Ch su d\}ng d.it phai huang qua trlnh su dvng a.it theo tieu chi ti€t ki~m va co

hi~u qua, dam bao vi~c khai thac ngu6n tai nguyen d.it m(>t each hgp li, gop phin bao v~ cac di tich lich su, van hoa, danh lam th~ng canh va canh quan moi truang phu hgp vai quan di~m phat tri€n bSn vung bao v~ moi truang

1.2 Cac din cu l9p quy hoQch vii ki hoQch sz'r dl;lng ttdt

Quy hO<;!Ch, k8 hO<;!Ch SU dl)ng d.it dai la CO SO khoa hQC CUa Ca

2 N(}i dung quy ho~ch va k~ ho~ch sir d1}ng dit dai

N~u nhu ttu6c day Lu~t dAt dai na.m 2003 chi dS c~p n()i dung cua quy ho~ch va k~ ho~ch sir dvng ctAt a vi~c khoanh dinh cac

lo~ ctAt khac cts dap fulg nhu d.u phat triSn kinh t~-xa h9i cua dAt nu6c thl hi~n nay, tu DiSu 38 d~n DiSu 41 Lu~t dAt dai nam 2013 ti~n m()t bu6c m6i vi~c xac l~p n()i dung cua quy ho~ch va k~ ho~ch sir dvng dAt Theo d6, can cu vao h~ th6ng quy ho~ch,

k~ ho~ch sir dvng ctAt cua tirng cAp, n9i dung cua quy ho~ch va k~

ho~ch sir d1,mg dAt dugc xac dinh m9t each cv thS Cac n()i dung cua quy ho~ch, k~ ho~ch sir d1,1ng dAt tru6c tien g~n v6i vi~c diSu tra xay d\11lg CO' ban, cac diSu ki~n vS tv nhien, kinh t~-xa h()i, tlnh

hlnh hi~n tr~g sir d1,lllg dAt a tung dia phuang va cua ca nuac cts xac· dinh tiSni nang ddt'dai phvc Vl,l cho qua trlnh phat triSn N()i

dung quy ho~ch sir dvng dAt bao quat cac bi~n phap cts xac dinh phuang hu6ng,.mvc tieu.sir d1,1ng dAt tung kl quy ho~ch, xac dinh di~n tich cac lo~ dfit pharr bb cho cac nhu d.u khac rihau v€ qu6c phong, an nirili, nhu cAu phat triSn kinh t~, nhu cAu sir d1,mg dAt phvc V\1 dAu tu nuac va nuac ngoai Qua vi~c xac dinh de Illvc tieu·n~utr6ri~ i1Yd<rctuacra-cacg1iiiphap dS hi~n thvc hoa quy ho~ch, dua quy ho~ch vao CUQC s6ng trfuh tlnh tr~g khong

xem x¢t dAy du mQi y~u t6 v€ kinh t~, xa h()i, bao v~ moi trubng, lam cho nhiSu quy ho~ch khong mang tinh kha thi gay can trcr dbi s6ng va S\J phat triSn

Tir nhfrng n9i dung quy ho~ch dugc ghi nh~n tren, vi~c chi

ti~t hoa b~ng cac n()i dung cv th€ k~ ho~ch sir d1,1ng dAt thong qua pharr tich danh gia cac k~t qua d~t dugc kl k~

ho~ch sir dvng dAt, cac nhu cAu cv thB v€ pharr bb dAt dai cho tung k~ ho~ch giao dAt, cho thue dAt, chuySn mvc dich sir d1,1ng dAt va thu h6i dAt phvc vv cho cac mvc tieu phat triBn kinh t~ va xay dvng h~ tAng xa h9i

2 N(}i dung quy ho~ch va k~ ho~ch sir d1}ng dit dai

N~u nhu ttu6c day Lu~t dAt dai na.m 2003 chi dS c~p n()i dung cua quy ho~ch va k~ ho~ch sir dvng ctAt a vi~c khoanh dinh cac

lo~ ctAt khac cts dap fulg nhu d.u phat triSn kinh t~-xa h9i cua dAt nu6c thl hi~n nay, tu DiSu 38 d~n DiSu 41 Lu~t dAt dai nam 2013 ti~n m()t bu6c m6i vi~c xac l~p n()i dung cua quy ho~ch va k~ ho~ch sir dvng dAt Theo d6, can cu vao h~ th6ng quy ho~ch,

k~ ho~ch sir dvng ctAt cua tirng cAp, n9i dung cua quy ho~ch va k~

ho~ch sir d1,mg dAt dugc xac dinh m9t each cv thS Cac n()i dung cua quy ho~ch, k~ ho~ch sir d1,1ng dAt tru6c tien g~n v6i vi~c diSu tra xay d\11lg CO' ban, cac diSu ki~n vS tv nhien, kinh t~-xa h()i, tlnh

hlnh hi~n tr~g sir d1,lllg dAt a tung dia phuang va cua ca nuac cts xac· dinh tiSni nang ddt'dai phvc Vl,l cho qua trlnh phat triSn N()i

dung quy ho~ch sir dvng dAt bao quat cac bi~n phap cts xac dinh phuang hu6ng,.mvc tieu.sir d1,1ng dAt tung kl quy ho~ch, xac dinh di~n tich cac lo~ dfit pharr bb cho cac nhu d.u khac rihau v€ qu6c phong, an nirili, nhu cAu phat triSn kinh t~, nhu cAu sir d1,mg dAt phvc V\1 dAu tu nuac va nuac ngoai Qua vi~c xac dinh de Illvc tieu·n~utr6ri~ i1Yd<rctuacra-cacg1iiiphap dS hi~n thvc hoa quy ho~ch, dua quy ho~ch vao CUQC s6ng trfuh tlnh tr~g khong

xem x¢t dAy du mQi y~u t6 v€ kinh t~, xa h()i, bao v~ moi trubng, lam cho nhiSu quy ho~ch khong mang tinh kha thi gay can trcr dbi s6ng va S\J phat triSn

Tir nhfrng n9i dung quy ho~ch dugc ghi nh~n tren, vi~c chi

ti~t hoa b~ng cac n()i dung cv th€ k~ ho~ch sir d1,1ng dAt thong qua pharr tich danh gia cac k~t qua d~t dugc kl k~

s:!m xuAt kinh doanh, rna duqc quy ho~ch dAt khu dan cu 6n dinh lau dai Cho nen, a g6c d9 nao d6, ld quy ho~ch 18 10 nam song dinh huang c6 thS rAt lau dai d~ dam bao thai gian v~t chAt cua vi~c giao dAt, cho thue dAt d6i v6i cac chu th~ su dvng dAt

Tu lf do nen hi~u ld quy ho~ch, k~ ho~ch su dvng dAt khong nhfrng luqng hoa thm gian cho m9t t6ng thS phat tri~n kinh t~-xa h9i rna th~ hi~n tfnh lien tl,lc va tfnh k~ ti~p vi~c xay dlJ!lg chi~n luqc khai thac su dvng dAt dai Qua d6, nguai su dvng afit hoan toan an tam truac cac ld qu y ho~ch, kS ho~ch su dvng dfrt cua Nha nu6c

4 L~p quy hOI}Ch va k~ h.o~ch sir dl}ng dit

Bao dam cho quy ho~ch, k~ ho~ch hoa dAt dai duqc th6ng nhAt ca nu6c, Lu~t dAt dai nam 2013 quy djnh m9t ca chS m6i vS

l~p, xet duy~t quy ho~ch, ks ho~ch su dvng dAt thea huang xac dinh ro nhi~m V\1 cua tung cfrp l~p quy ho~ch, khong giao vi~c l~p quy ho~ch cho chfnh quySn phuang, thi trAn cling nhu d6i v6i nhfrng xa thu9c khu vvc phat tri~n thi Nh~m g~n vi~c quan lf,

su d\lng vm vi~c l~p quy ho~ch va k~ ho~ch su d\lng dAt, nang cao trach nhi~m cua cac ca quan quan lf nha nuac vs ctAt dai ct6ng thai c6 tfnh d~n tfnh d~c thu cua dAt qu6c phong va an ninh, DiSu 42

Lu~t dAt dai nam 2013 xac dinh cv th~ la:

- Chinh phu t6 chuc l~p quy ho~ch, k~ ho?ch su d\lng dAt dai ca nu&c trlnh Qu6c h9i quy~t dinh;

- UBND tinh, ph6 tqrc thu9c trung uang l~p quy ho~ch,

k€ ho~ch su dvng dAt dia phuang mlnh trlnh h9i d6ng nhan dan cung cAp thong qua tru&c tdnh ca quan nha nu&c c6 thfim quy~nxet duy~t;

- UBND cfrp huy~n l~p quy ho~ch, k~ ho:;tch su dvng dAt cAp mlnh

s:!m xuAt kinh doanh, rna duqc quy ho~ch dAt khu dan cu 6n dinh lau dai Cho nen, a g6c d9 nao d6, ld quy ho~ch 18 10 nam song dinh huang c6 thS rAt lau dai d~ dam bao thai gian v~t chAt cua vi~c giao dAt, cho thue dAt d6i v6i cac chu th~ su dvng dAt

Tu lf do nen hi~u ld quy ho~ch, k~ ho~ch su dvng dAt khong nhfrng luqng hoa thm gian cho m9t t6ng thS phat tri~n kinh t~-xa h9i rna th~ hi~n tfnh lien tl,lc va tfnh k~ ti~p vi~c xay dlJ!lg chi~n luqc khai thac su dvng dAt dai Qua d6, nguai su dvng afit hoan toan an tam truac cac ld qu y ho~ch, kS ho~ch su dvng dfrt cua Nha nu6c

4 L~p quy hOI}Ch va k~ h.o~ch sir dl}ng dit

Bao dam cho quy ho~ch, k~ ho~ch hoa dAt dai duqc th6ng nhAt ca nu6c, Lu~t dAt dai nam 2013 quy djnh m9t ca chS m6i vS

l~p, xet duy~t quy ho~ch, ks ho~ch su dvng dAt thea huang xac dinh ro nhi~m V\1 cua tung cfrp l~p quy ho~ch, khong giao vi~c l~p quy ho~ch cho chfnh quySn phuang, thi trAn cling nhu d6i v6i nhfrng xa thu9c khu vvc phat tri~n thi Nh~m g~n vi~c quan lf,

su d\lng vm vi~c l~p quy ho~ch va k~ ho~ch su d\lng dAt, nang cao trach nhi~m cua cac ca quan quan lf nha nuac vs ctAt dai ct6ng thai c6 tfnh d~n tfnh d~c thu cua dAt qu6c phong va an ninh, DiSu 42

Lu~t dAt dai nam 2013 xac dinh cv th~ la:

- Chinh phu t6 chuc l~p quy ho~ch, k~ ho?ch su d\lng dAt dai ca nu&c trlnh Qu6c h9i quy~t dinh;

- UBND tinh, ph6 tqrc thu9c trung uang l~p quy ho~ch,

k€ ho~ch su dvng dAt dia phuang mlnh trlnh h9i d6ng nhan dan cung cAp thong qua tru&c tdnh ca quan nha nu&c c6 thfim quy~nxet duy~t;

cho viec thvc hien cac quy ho~ch, k€ ho~ch d6 Cho nen quy€t dinh, phe duyet va di€u chinh quy ho~ch, k€ ho~ch su dvng d~t bao gicr ding thUQC th!m quy€n cua CO' quan C~p tren c~p l~p quy

ho~ch Cv th~, Di€u 45 Lu~t d~t dai nam 2013 quy dinh:

- Qu6c h()i quy€t dinh quy ho~ch, kS ho~ch su dl,lllg d~t c~p qu6c gia Chinh phu trlnh;

- Chinh phu phe duy~t quy ho~ch, k€ ho~ch su dvng d~t cua UBND cAp tinh, k€ ho~ch sir dvng d~t dai nam, k€ ho~ch di€u chinh, b6 sung h~mg nam cua tirng tinh d6ng thm phe duy~t quy

ho~ch, k€ ho~ch SU d1,1ng d~t vao IDl,lC dich qu6c phong, an ninh cua B() qu6c phong va B() cong an;

Quy ho~ch, k€ ho~ch su dvng dAt bao gicr cling phai cong khai minh b~ch va dva tren cac can cu phap H nhAt dinh, tren CO' sa phe duyet cua chinh phu, UBND cAp c6 th!m quy8n Cang cong khai quy ho~ch, k€ ho~ch su dvng dAt bao nhieu thl ngum su dvng d~t cang c6 ca h()i ti€p c~ thong tin v€ dAt dai, xay dl,lng chien luge kinh doanh ~u ci¥ll:g <i~t N~u lc!J:ong_ cong khai, khong dugc phe duyet dung cAp c6 th!m quyen thl ddn t6i S\l tuy tien xay dvng quy ho~ch va thvc hien quy ho~ch Do d6, Nhfmg tra ng~ khong dang c6 d6 dfin d~n sv cua quy€n ru phia ca quan nha nu6c, S\f l~m d1,1ng thong tin quy ho~ch cua IDQt s6 nguffi d~ trl,lC lgi va ngucri dan khong dugc thong tin v€ quy ho~ch nen vi ph~m quy

ho~ch da dugc phe duyet va gay can tra cho viec thvc hien quy

ho~ch Do d6, khoan Di€u 48 Lu~t dAt dai kh~ng dinh: cac quy

ho~ch, k~ ho~ch su dvng dAt du a dp nao thl sau dugc CO' quan nha nu6c c6 th!m quy€n quy€t dinh, phe duyet, di€u chinh phe duyet thl phai cong b6 cong khai va xac dinh luon trach nhi~m cua tUn.g dp, cua B() thl nguyen va moi truong vi~c cong khai hoa cac quy ho~ch, k€ ho~ch sir dvng dAt Viec cong khai hoa thvc hien su6t ld quy ho?ch, k€ ho~ch sir dvng dk

cho viec thvc hien cac quy ho~ch, k€ ho~ch d6 Cho nen quy€t dinh, phe duyet va di€u chinh quy ho~ch, k€ ho~ch su dvng d~t bao gicr ding thUQC th!m quy€n cua CO' quan C~p tren c~p l~p quy

ho~ch Cv th~, Di€u 45 Lu~t d~t dai nam 2013 quy dinh:

- Qu6c h()i quy€t dinh quy ho~ch, kS ho~ch su dl,lllg d~t c~p qu6c gia Chinh phu trlnh;

- Chinh phu phe duy~t quy ho~ch, k€ ho~ch su dvng d~t cua UBND cAp tinh, k€ ho~ch sir dvng d~t dai nam, k€ ho~ch di€u chinh, b6 sung h~mg nam cua tirng tinh d6ng thm phe duy~t quy

ho~ch, k€ ho~ch SU d1,1ng d~t vao IDl,lC dich qu6c phong, an ninh cua B() qu6c phong va B() cong an;

Quy ho~ch, k€ ho~ch su dvng dAt bao gicr cling phai cong khai minh b~ch va dva tren cac can cu phap H nhAt dinh, tren CO' sa phe duyet cua chinh phu, UBND cAp c6 th!m quy8n Cang cong khai quy ho~ch, k€ ho~ch su dvng dAt bao nhieu thl ngum su dvng d~t cang c6 ca h()i ti€p c~ thong tin v€ dAt dai, xay dl,lng chien luge kinh doanh ~u ci¥ll:g <i~t N~u lc!J:ong_ cong khai, khong dugc phe duyet dung cAp c6 th!m quyen thl ddn t6i S\l tuy tien xay dvng quy ho~ch va thvc hien quy ho~ch Do d6, Nhfmg tra ng~ khong dang c6 d6 dfin d~n sv cua quy€n ru phia ca quan nha nu6c, S\f l~m d1,1ng thong tin quy ho~ch cua IDQt s6 nguffi d~ trl,lC lgi va ngucri dan khong dugc thong tin v€ quy ho~ch nen vi ph~m quy

ho~ch da dugc phe duyet va gay can tra cho viec thvc hien quy

ho~ch Do d6, khoan Di€u 48 Lu~t dAt dai kh~ng dinh: cac quy

7 Thvc hi~n quy ho~ch va k~ ho~ch sfr dvng d§t

C:ic quy dinh cua phap lu~t v~ nguyen t~c, din etc, quy trlnh v~ l~p, xet duy~t quy hOl;\Ch va k6 hOl;\Ch SU d\}ng dfit dai Ja CO' sa quan trQng d~ hi~n thvc hoa quy hOl;\Ch va k6 hol;\Ch Tuy nhien, thvc hi~n quy hOl;\Ch Ja vfin d~ hi~n dang dugc ca xa h{)i rfit quan tam Ti:r di~n dan Qu6c h9i d6n nhi~u nguai dan, chung ta nghe dugc nhfrng y ki6n xung quanh "quy hOl;\Ch treo" a nhi~u d\l an Va a

nhi~u dia phuang Di~u d6 c6 th~ hi~u Ia, cac quy hOl;\Ch dugc xay d\lllg da nhi~u nam nhung di vao thvc hi~n thl khong c6 tinh kha thi Nguyen nhan cua tlnh tr~g tren c6 th~ li giai cac khia Cl;\nh khac song dum g6c d{).quy hol;\ch thl d6la xay d\lllg quy hol;\ch chung ta chua tinh toan d§.y du cac di~u ki~n tv nhien, kinh t6-xa h{)i, hi~n tr~g su dvng dfit va kha nang thvc t~ ngu6n v6n nuoc va v6n vay d~ thvc thi quy hOl;\Ch Cac y tuang quy hOl;\Ch nhi~u th~ hi~n quan di~m chu quan CUa nguai lam quy hol;\ch rna chua th~ hi~n dugc chi~n luge t6ng th~ phat tri~n kinh t6-xa h9i cua dfit nuoc, quan di~m cua ngum dan g6p y cho cac chi6n luge d6 chua dugc luu tam m9t each d§.y du Vl v~y, nhi~u dv an bi pha san do-thi~u v6n, thi~u: long tin a nguai dan, khong

thuy~t phvc dugc ngum bi thu h6i dfit d~ ban giao m~t bing cho Nha nuoc thvc hi~n cac dv an dfiu tu

D~ khong l~p ll;\i nhfrng khi~m khuy~t da qua vi~c thvc

hi~n quy hol;\ch, Lu~t dfit dai nam 2013 da th~ hi~n sv chi dl;\o sat CUa cac CO' quan cong quy~n Vi~C th\lC thi quy hOl;\Ch Di~u 49 Lu~t dfit dai nam 2013 giao cho Chinh phu chi dl;\o va

ki~m tra qua trlnh thvc hi~n quy hol;\ch, k6 ho~ch su dvng dfit dai phl;\m vi ca nuoc, UBND tinh, ph6 trvc thu{)c trung uang, huy~n, qu~n, thi xa, ph6 thu9c tinh chi dl;\o vi~c thvc

hi~n quy hOl;\Ch, k~ hOl;\Ch SU dvng dfit va ki~m tra Vi~c th\lC hi~n quy hOl;\Ch, k6 hOl;\Ch cua UBND dp dum v 6i CO' ch6 da rang bUQC cac cfip chinh quy~n vao CUQC chi dl;\0 Va th\lC hi~n quy

7 Thvc hi~n quy ho~ch va k~ ho~ch sfr dvng d§t

C:ic quy dinh cua phap lu~t v~ nguyen t~c, din etc, quy trlnh v~ l~p, xet duy~t quy hOl;\Ch va k6 hOl;\Ch SU d\}ng dfit dai Ja CO' sa quan trQng d~ hi~n thvc hoa quy hOl;\Ch va k6 hol;\Ch Tuy nhien, thvc hi~n quy hOl;\Ch Ja vfin d~ hi~n dang dugc ca xa h{)i rfit quan tam Ti:r di~n dan Qu6c h9i d6n nhi~u nguai dan, chung ta nghe dugc nhfrng y ki6n xung quanh "quy hOl;\Ch treo" a nhi~u d\l an Va a

nhi~u dia phuang Di~u d6 c6 th~ hi~u Ia, cac quy hOl;\Ch dugc xay d\lllg da nhi~u nam nhung di vao thvc hi~n thl khong c6 tinh kha thi Nguyen nhan cua tlnh tr~g tren c6 th~ li giai cac khia Cl;\nh khac song dum g6c d{).quy hol;\ch thl d6la xay d\lllg quy hol;\ch chung ta chua tinh toan d§.y du cac di~u ki~n tv nhien, kinh t6-xa h{)i, hi~n tr~g su dvng dfit va kha nang thvc t~ ngu6n v6n nuoc va v6n vay d~ thvc thi quy hOl;\Ch Cac y tuang quy hOl;\Ch nhi~u th~ hi~n quan di~m chu quan CUa nguai lam quy hol;\ch rna chua th~ hi~n dugc chi~n luge t6ng th~ phat tri~n kinh t6-xa h9i cua dfit nuoc, quan di~m cua ngum dan g6p y cho cac chi6n luge d6 chua dugc luu tam m9t each d§.y du Vl v~y, nhi~u dv an bi pha san do-thi~u v6n, thi~u: long tin a nguai dan, khong

thuy~t phvc dugc ngum bi thu h6i dfit d~ ban giao m~t bing cho Nha nuoc thvc hi~n cac dv an dfiu tu

D~ khong l~p ll;\i nhfrng khi~m khuy~t da qua vi~c thvc

hi~n quy hol;\ch, Lu~t dfit dai nam 2013 da th~ hi~n sv chi dl;\o sat CUa cac CO' quan cong quy~n Vi~C th\lC thi quy hOl;\Ch Di~u 49 Lu~t dfit dai nam 2013 giao cho Chinh phu chi dl;\o va

ki~m tra qua trlnh thvc hi~n quy hol;\ch, k6 ho~ch su dvng dfit dai phl;\m vi ca nuoc, UBND tinh, ph6 trvc thu{)c trung uang, huy~n, qu~n, thi xa, ph6 thu9c tinh chi dl;\o vi~c thvc

III cAc QUY DJNH VE GIAO BAT, CHO THU:E BAT, CHUYEN M1JC BICH SV D1JNG BAT

V6n dftt dai cua Nha nu6c Ia hon 33 tri~u Kha nang cung l:mg nhu cfiu vS dftt dai la htiu h~n, d~ dap ung nhung nhu du d6 Nha nu&c phai thgc hi~n vi~c phan ph6i va phan ph6i l1;1i dftt dai hgp H va cong b~ng Vl v?y, cac quySt dinh v~ giao ddt, cho thue ddt, cho phep chuy~n mvc dich su dvng ddt la t6ng hqp cac hanh vi phap H c6 lien quan ch~t che v6i cua cac co quan nha nu6c co th~m quysn vi~c phan chia va phan chia l1;1i m¢t each hqp

li quy d<it dai th6ng nhftt vi lgi ich cua Nha nu&c va mQi t6 chuc, ca nhan su dvng ddt

1 Cac quy djnh v~ giao d~t, cho thue d~t

Giao dftt vm y nghia Et m9t n9i dung cua quan li nha nu&c d6i v&i d<it dai, Ia ho1;1t d(>ng cua co quan nha nu&c c6 th~m quySn d~ chuy€n giao tren thvc t€ dftt va QSDD cho cac t6 chuc va h9 gia dinh, ca nhan va c(>ng d6ng dan cu su dvng ddt

Nhung quy dinh cua phap lu~t ITnh vvc giao ddt la rftt ch~t che va C\1 th~, bao gfJm nhfrng quy dinh Chung ap dl,lng va nhfrng quy dinh v~ th~m quy~n cv th~ cho tung ca quan Nhung quy dinh chung la cac quy d!nh rna m6i co quan nha nu&c giao dftt phai tri~t d~ tuan theo cac can cu, cac tdnh tv thu tvc v~ giao dfit Nhil'ng quy dinh v~ th~m quy~n cv th~ nh~m gim h1;1n phl;lill vi, cac quy~n hl;ln v~ giao dftt, v&i mvc dich lam cho cac th~m

quy~n th6ng nhftt va hgp li vua khong phan tan, tha n6i cho cftp du6i, vira khong t~p trung quan lieu a ben tren, lam cho cac co quan thfty dugc trach nhi~m cua rninh llnh vvc giao dftt

1.1 Cck din cu giao ddt, cho thue ddt

Cac Lu~t ddt dai tru&c day d~u nhi€u lfm sua d6i, b6 sung cho phu hqp v&i tieu chi v~ din cu giao ddt, cho thue ddt Bai le, nhu du cua nguai su dvng dftt tren thvc t€ la dt da d1;1ng, h9 th~ hi~n

III cAc QUY DJNH VE GIAO BAT, CHO THU:E BAT, CHUYEN M1JC BICH SV D1JNG BAT

V6n dftt dai cua Nha nu6c Ia hon 33 tri~u Kha nang cung l:mg nhu cfiu vS dftt dai la htiu h~n, d~ dap ung nhung nhu du d6 Nha nu&c phai thgc hi~n vi~c phan ph6i va phan ph6i l1;1i dftt dai hgp H va cong b~ng Vl v?y, cac quySt dinh v~ giao ddt, cho thue ddt, cho phep chuy~n mvc dich su dvng ddt la t6ng hqp cac hanh vi phap H c6 lien quan ch~t che v6i cua cac co quan nha nu6c co th~m quysn vi~c phan chia va phan chia l1;1i m¢t each hqp

li quy d<it dai th6ng nhftt vi lgi ich cua Nha nu&c va mQi t6 chuc, ca nhan su dvng ddt

1 Cac quy djnh v~ giao d~t, cho thue d~t

Giao dftt vm y nghia Et m9t n9i dung cua quan li nha nu&c d6i v&i d<it dai, Ia ho1;1t d(>ng cua co quan nha nu&c c6 th~m quySn d~ chuy€n giao tren thvc t€ dftt va QSDD cho cac t6 chuc va h9 gia dinh, ca nhan va c(>ng d6ng dan cu su dvng ddt

Nhung quy dinh cua phap lu~t ITnh vvc giao ddt la rftt ch~t che va C\1 th~, bao gfJm nhfrng quy dinh Chung ap dl,lng va nhfrng quy dinh v~ th~m quy~n cv th~ cho tung ca quan Nhung quy dinh chung la cac quy d!nh rna m6i co quan nha nu&c giao dftt phai tri~t d~ tuan theo cac can cu, cac tdnh tv thu tvc v~ giao dfit Nhil'ng quy dinh v~ th~m quy~n cv th~ nh~m gim h1;1n phl;lill vi, cac quy~n hl;ln v~ giao dftt, v&i mvc dich lam cho cac th~m

quy~n th6ng nhftt va hgp li vua khong phan tan, tha n6i cho cftp du6i, vira khong t~p trung quan lieu a ben tren, lam cho cac co quan thfty dugc trach nhi~m cua rninh llnh vvc giao dftt

1.1 Cck din cu giao ddt, cho thue ddt

Nhu v~y, d~ dap tmg cac nguy~n vc;mg khac cua cac chu su dt,mg dAt, vi~c xac nh~n nhu du su dvng d~t la yeu diu b~t bu()c Qua d6, dm cud~ giao d~t, cho thue d~t, chuy~n mvc dich su dvng d~t tro nen minh b~ch, th~ hi~n nhu diu thvc su dl,mg d~t va tranh dugc tlnh tr~ng giao d~t, cho thue d~t, cho chuy~n mvc d:fch su dl,mg d~t ti~n a m()t s6 dia phuang hi~n

1.2 Hinh thuc giao adt, cho thue adt

K~ thua va phat tri~n cac Lu~t d~t dai tru6c day (Lu~t d~t dai nam 1993 va Lu~t d~t dai nam 2003), Lu~t d~t dai nam 2013 vin gifr nguyen cac hlnh thuc v~ giao d~t va cho thue ctk Do v~y, tu

:Di~u 54 d~n Di~u 56 vin th~ hi~n cac hlnh thuc giao d~t khong thu ti~n, giao d~t c6 thu tien su dvng d~t va hlnh thuc thue ak Tuy nhien, din luu y a day v~n d~ m&i:

Thu nhdt, l~n d~u tien Lu~t d~t dai chfnh thuc quy dinh quy~n cua ngubi su dvng d~t vi~c Iva ch9n hlnh thuc su dvng d~t phu hgp v6i nang lvc tai ch:fnh va nhu diu su dvng d~t (Di~u 172 Lu~t d~t dai nam 2013) Day la sv ti@p n6i va g6p ph~n hoan thi~n han nfra quy€n cua nguai su dvng d~t tung duqc quy dinh t<;1i Di~u 108 Lu~t d~t dai nam 2003 dm cu vao cac di~u ki~n va kha nang tai ch:fnh cua mlnh quy@t dinh h!nh thuc giao d~t hay thue d~t cho phu hgp v&i kha nang khai thac cua ngum su dvng dit

Thu hai, ph~m vi cac d6i tugng tung h1nh thuc giao d~t, cho thue d~t c6 sv thay d6i dt 16n, ca v~ quan ni~m cling nhu chu

th~ Vi d11-: truang hgp la doanh nghi~p Nha nu&c dugc giao d~t nong nghi~p, lam nghi~p, nuoi tr6ng thuy san va lam mu6i tu tru&c 0110111999 v&i h1nh thuc giao d~t kh6ng thu ti~n su dvng d~t, d€ dam bao cong b~ng v6i cac chu th~ kinh doanh khac thi phai chuy€n sang h1nh thuc giao d~t c6 thu ti~n su dvng d~t ho~c thue d~t Thvc t@ la, tu Lu~t d~t dai nam 2013, t~t ca cac chu

th~ su dvng d~t khong k~ la chu th~ nu6c hay chu th~ c6 v6n

Nhu v~y, d~ dap tmg cac nguy~n vc;mg khac cua cac chu su dt,mg dAt, vi~c xac nh~n nhu du su dvng d~t la yeu diu b~t bu()c Qua d6, dm cud~ giao d~t, cho thue d~t, chuy~n mvc dich su dvng d~t tro nen minh b~ch, th~ hi~n nhu diu thvc su dl,mg d~t va tranh dugc tlnh tr~ng giao d~t, cho thue d~t, cho chuy~n mvc d:fch su dl,mg d~t ti~n a m()t s6 dia phuang hi~n

1.2 Hinh thuc giao adt, cho thue adt

K~ thua va phat tri~n cac Lu~t d~t dai tru6c day (Lu~t d~t dai nam 1993 va Lu~t d~t dai nam 2003), Lu~t d~t dai nam 2013 vin gifr nguyen cac hlnh thuc v~ giao d~t va cho thue ctk Do v~y, tu

:Di~u 54 d~n Di~u 56 vin th~ hi~n cac hlnh thuc giao d~t khong thu ti~n, giao d~t c6 thu tien su dvng d~t va hlnh thuc thue ak Tuy nhien, din luu y a day v~n d~ m&i:

Thu nhdt, l~n d~u tien Lu~t d~t dai chfnh thuc quy dinh quy~n cua ngubi su dvng d~t vi~c Iva ch9n hlnh thuc su dvng d~t phu hgp v6i nang lvc tai ch:fnh va nhu diu su dvng d~t (Di~u 172 Lu~t d~t dai nam 2013) Day la sv ti@p n6i va g6p ph~n hoan thi~n han nfra quy€n cua nguai su dvng d~t tung duqc quy dinh t<;1i Di~u 108 Lu~t d~t dai nam 2003 dm cu vao cac di~u ki~n va kha nang tai ch:fnh cua mlnh quy@t dinh h!nh thuc giao d~t hay thue d~t cho phu hgp v&i kha nang khai thac cua ngum su dvng dit

Thu hai, ph~m vi cac d6i tugng tung h1nh thuc giao d~t, cho thue d~t c6 sv thay d6i dt 16n, ca v~ quan ni~m cling nhu chu

th~ Vi d11-: truang hgp la doanh nghi~p Nha nu&c dugc giao d~t nong nghi~p, lam nghi~p, nuoi tr6ng thuy san va lam mu6i tu tru&c 0110111999 v&i h1nh thuc giao d~t kh6ng thu ti~n su dvng d~t, d€ dam bao cong b~ng v6i cac chu th~ kinh doanh khac thi phai chuy€n sang h1nh thuc giao d~t c6 thu ti~n su dvng d~t ho~c thue d~t Thvc t@ la, tu Lu~t d~t dai nam 2013, t~t ca cac chu

I phong, an ninh, dAt giao thong thuy 1¢, dAt xay dvng cac cong trinh van hoa, y tS, giao dvc va dao t~o th~ dvc th~ thao phvc V\l 1gi ich cong c('>ng va cac cong tdnh cong c('>ng khac khong nh~m mvc dich kinh doanh, dAt lam nghia trang, nghia dja;

- T6 chuc sv nghi~p cong 1~p chua tv chu thl chlnh su dvng dAt xay dvng cong trlnh sv nghi~p;

- T6 chuc sir dvng dAt d~ xay dvng nha a phvc V\l tai dinh cu theo dv an cua Nha nu6'c;

- C('>ng d6ng dan cu sir dvng dAt nong nghi~p ca sa ton giao sir dvng dAt phi nong nghi~p quy dinh t~ khoan DiBu 159 Lu~t dAt dai nam 2013

So v6'i cac quy djnh tru6'c day thl hi~n sv pharr bi~t cac hlnh thuc giao dAt va xac dinh ngrua V\l tru chlnh cua ngum s:lr dvng ro rang va C\l th~ han Lu~t dAt dai nam 1993 neu kha chung chung: IDQi t6 chuc, h('> gia dlnh va ca nhan su dvng dAt nong

nghi~p lam nghi~p nuoi tr6ng thuy san va lam mu6i thl khong phai tra tiBn, sir dvng vao ID\}C dich khac thl phai tra tiBn Nhu v~y, cac trubng hqp sir dvng dAt vao ID\}C dich cong c('>ng, 1¢

ich qu6c gia, vao ID\}C dich an ninh qu6c phong thi chua CO quy djnh C\l th~ Vl v~y, quy dinh nhu DiBu 54 Lu~t dAt dai nam 2013 vua rna r('>ng them nhiing d6i tugng rna tru6'c day chua ghi nh~n 1u~t nhung cling dam bao thu hyp b6t m('>t s6 d6i tugng d~ chuy~n sang hlnh thuc thue dAt m('>t each c6 can nh~c

- Hlnh thuc giao dAt c6 thu tiBn su d\lfig dAt

Tu sau c6 Lu~t dAt dai nam 1993, Nha nu6'c chinh thuc bo clllnh sach bao cAp v6 dAt giao dAt d~ dap irng nhu cAu d~ a, xay dvng cong trinh ho~c kinh doanh thu 1gi nhu~ tU vi~c kinh doanh nha dAt cua cac t6 chuc kinh tS, h('> gia dlnh, ca nhan, ngU'O'i Vi~t Nam djnh cu a nuac ngohl, doanh nghi~p c6 v6n dAu tu nu6'c ngohl Nhu v~y, tru cac d6i tugng dugc mi~n giam tiSn sir dvng

I phong, an ninh, dAt giao thong thuy 1¢, dAt xay dvng cac cong trinh van hoa, y tS, giao dvc va dao t~o th~ dvc th~ thao phvc V\l 1gi ich cong c('>ng va cac cong tdnh cong c('>ng khac khong nh~m mvc dich kinh doanh, dAt lam nghia trang, nghia dja;

- T6 chuc sv nghi~p cong 1~p chua tv chu thl chlnh su dvng dAt xay dvng cong trlnh sv nghi~p;

- T6 chuc sir dvng dAt d~ xay dvng nha a phvc V\l tai dinh cu theo dv an cua Nha nu6'c;

- C('>ng d6ng dan cu sir dvng dAt nong nghi~p ca sa ton giao sir dvng dAt phi nong nghi~p quy dinh t~ khoan DiBu 159 Lu~t dAt dai nam 2013

So v6'i cac quy djnh tru6'c day thl hi~n sv pharr bi~t cac hlnh thuc giao dAt va xac dinh ngrua V\l tru chlnh cua ngum s:lr dvng ro rang va C\l th~ han Lu~t dAt dai nam 1993 neu kha chung chung: IDQi t6 chuc, h('> gia dlnh va ca nhan su dvng dAt nong

nghi~p lam nghi~p nuoi tr6ng thuy san va lam mu6i thl khong phai tra tiBn, sir dvng vao ID\}C dich khac thl phai tra tiBn Nhu v~y, cac trubng hqp sir dvng dAt vao ID\}C dich cong c('>ng, 1¢

ich qu6c gia, vao ID\}C dich an ninh qu6c phong thi chua CO quy djnh C\l th~ Vl v~y, quy dinh nhu DiBu 54 Lu~t dAt dai nam 2013 vua rna r('>ng them nhiing d6i tugng rna tru6'c day chua ghi nh~n 1u~t nhung cling dam bao thu hyp b6t m('>t s6 d6i tugng d~ chuy~n sang hlnh thuc thue dAt m('>t each c6 can nh~c

- Hlnh thuc giao dAt c6 thu tiBn su d\lfig dAt

d~t h~mg nam ho~c tra tiSn m9t l~n cac trucmg hqp sau:

+ H9 gia dlnh, ca nhan thue d~t de san xu~t nong nghi~p, lam nghi~p, nu6i tr6ng thuy san va lam mu6i

+ H9 gia dlnh, ca nhan c6 nhu c~u ti~p tl,lC su dl,lng di~n tich

d~t n6ng nghi~p vuqt h1;m muc dugc giao quy dinh t~i Di€u 129 Lu~t d~t dai

+ H9 gia dinh, ca nhan su dvng d~t thuang rn~i, djch vv; d~t su dvng cho ho~t d()ng khoang san; d~t sim xu~t v~t li~u xay dvng, lam dfl g6m; d~t ca sa san XU~t kinh doanh phi nong nghi~p

+ H9 gia dinh, ca nhan su dvng d~t de xay dvng c6ng tdnh c6ng c()ng c6 mvc dfch kinh doanh

+ T6 chuc kinh t~, nguai Vi~t Nam dinh cu a nu&c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n d~u tu nu&c ngoai thue d~t de thvc hi~n dv an d~u tu san xu~t nong nghi~p, lam nghi~p, nu6i tr6ng thuy san Va lam mu6i; lam m~t b&ng xay dvng ca sa san XU~t kinh doanh; xay dvng cong trlnh c6ng c()ng c6 mvc dfch kinh doanh; d~t dS thvc hi~n ctv an d~u tu xay ctvng nha a dS cho thue

+ T6 chuc kinh t@, t6 chuc sv nghi~p cong l~p tv chu tai chfnh, ngum Vi~t Nam dinh cu a nu&c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n d~u tU nu6'c ngoai SU dl)ng d~t xay dvng cac cong trlnh SlJ nghi~p

+ T6 chuc nu&c ngoai c6 chuc nang ngo~i giao thue d~t dS xay dvng trv sa Hrm vi~c

D6i vm vi~c cho thue d~t tra tiSn thue d~t hang nam duqc ap dvng cho cac dan vi vu trang nhan dan su dvng d~t de san xu~t n6ng nghi~p, lam nghi~p, nuoi tr6ng thuy san, lam mu6i ho~c san xu~t n6ng nghi~p, lam nghi~p nu6i tr6ng thuy san, lam mu6i k~t hqp vm nhi~m Vl) qu6c phong, an ninh Tren thvc t~, cac dan vi vu trang nhan dan duqc phep lam kinh t@ thuang kh6ng su dvng m()t di~n tich c6 dinh v&i thai gian su dvng chi la t~m thai Nhi~m

d~t h~mg nam ho~c tra tiSn m9t l~n cac trucmg hqp sau:

+ H9 gia dlnh, ca nhan thue d~t de san xu~t nong nghi~p, lam nghi~p, nu6i tr6ng thuy san va lam mu6i

+ H9 gia dlnh, ca nhan c6 nhu c~u ti~p tl,lC su dl,lng di~n tich

d~t n6ng nghi~p vuqt h1;m muc dugc giao quy dinh t~i Di€u 129 Lu~t d~t dai

+ H9 gia dinh, ca nhan su dvng d~t thuang rn~i, djch vv; d~t su dvng cho ho~t d()ng khoang san; d~t sim xu~t v~t li~u xay dvng, lam dfl g6m; d~t ca sa san XU~t kinh doanh phi nong nghi~p

+ H9 gia dinh, ca nhan su dvng d~t de xay dvng c6ng tdnh c6ng c()ng c6 mvc dfch kinh doanh

+ T6 chuc kinh t~, nguai Vi~t Nam dinh cu a nu&c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n d~u tu nu&c ngoai thue d~t de thvc hi~n dv an d~u tu san xu~t nong nghi~p, lam nghi~p, nu6i tr6ng thuy san Va lam mu6i; lam m~t b&ng xay dvng ca sa san XU~t kinh doanh; xay dvng cong trlnh c6ng c()ng c6 mvc dfch kinh doanh; d~t dS thvc hi~n ctv an d~u tu xay ctvng nha a dS cho thue

+ T6 chuc kinh t@, t6 chuc sv nghi~p cong l~p tv chu tai chfnh, ngum Vi~t Nam dinh cu a nu&c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n d~u tU nu6'c ngoai SU dl)ng d~t xay dvng cac cong trlnh SlJ nghi~p

+ T6 chuc nu&c ngoai c6 chuc nang ngo~i giao thue d~t dS xay dvng trv sa Hrm vi~c

2.1 Cdc truimg h9P chuydn m'l}c dfch su d'l}ng ddt phai xin phep

Chuy~n mvc dfch phai xin phep c6 nghia la, nguai sir dvng d~t phai thvc hi~n nhfrng thu tvc hanh chfnh thong qua van phong dang kf QSDD d~ duqc ca quan nha nu6c c6 th~m quySn giao d~t,

cho thue d~t d6ng y cho phep chuySn sang sir dvng vao mvc dfch khac va phai thvc hi~n nghia vv tai chfnh d6i v6i Nha nu6c Nhu

v~y thu tvc xin phep Ia m9t trlnh tv phap lu~t Ca quan cho phep phai can cu vao tinh hinh hi~n tqmg sir dvng d~t quy ho~ch va k~ ho~ch su dvng d~t dai da duqc phe duy~t dS ch~p thu~n vi~c

chuy~n mvc dfch su dvng d~t Cac truang hgp phai xin phep la: - Chuy~n d~t chuyen tr6ng lua nu6c sang d~t tr6ng cay lau nam, d~t tr6ng rung, d~t nuoi tr6ng thuy san;

-Chuy~n d~t rung d~c dvng, d~t rung phong h9 sang su dvng vao ffi\JC dfch khac;

~ ,

- Chuyen dat nong nghi~p sang phi nong nghi~p;

- Chuy~n d~t phi nong nghi~p dugc Nha nu6c giao d~t khong thu tiSn su dvng d~t sang d~t phi nong nghi~p dugc Nha nu6c giao

d~t c6 thu tiSn ho~c thue d~t;

-Chuy~n d~t phi nong nghi~p khong phai Hi d~t a thanh d~t a; D6i v6i cac truang hqp chuy~n mvc dfch rna phai xin phep neu tren, nguai su dvng d~t c~n luu y m9t s6 di~m sau day:

Thu nhdt, khi chuySn sang sir dvng vao mvc dfch khac thi cac quySn va nghia V\l cua nguai sir dvng d~t duqc ap dvng cho lo~i

d~t da duqc chuy~n mvc dfch sir dvng d~t, thai h~n cling se duqc ap dl,lng tuang tv

Thu hai, trong truang hqp chuy~n ffil,IC dfch rna phai thvc hi~n nghia v1,1 tai chfnh thi n(>p tiSn su d1,1ng d~t theo lo~i d~t da duqc

chuy~n mvc dfch sir d1,1ng d~t vf d'l}: trucmg hgp chuy@n tu lo~i d~t khong thu tiSn sang lo~i d~t c6 thu tiSn su dvng d~t thi thu theo

2.1 Cdc truimg h9P chuydn m'l}c dfch su d'l}ng ddt phai xin phep

Chuy~n mvc dfch phai xin phep c6 nghia la, nguai sir dvng d~t phai thvc hi~n nhfrng thu tvc hanh chfnh thong qua van phong dang kf QSDD d~ duqc ca quan nha nu6c c6 th~m quySn giao d~t,

cho thue d~t d6ng y cho phep chuySn sang sir dvng vao mvc dfch khac va phai thvc hi~n nghia vv tai chfnh d6i v6i Nha nu6c Nhu

v~y thu tvc xin phep Ia m9t trlnh tv phap lu~t Ca quan cho phep phai can cu vao tinh hinh hi~n tqmg sir dvng d~t quy ho~ch va k~ ho~ch su dvng d~t dai da duqc phe duy~t dS ch~p thu~n vi~c

chuy~n mvc dfch su dvng d~t Cac truang hgp phai xin phep la: - Chuy~n d~t chuyen tr6ng lua nu6c sang d~t tr6ng cay lau nam, d~t tr6ng rung, d~t nuoi tr6ng thuy san;

- Chuy~n d~t rung d~c dvng, d~t rung phong h9 sang su dvng vao ffi\JC dfch khac;

~ ,

- Chuyen dat nong nghi~p sang phi nong nghi~p;

- Chuy~n d~t phi nong nghi~p dugc Nha nu6c giao d~t khong thu tiSn su dvng d~t sang d~t phi nong nghi~p dugc Nha nu6c giao

d~t c6 thu tiSn ho~c thue d~t;

-Chuy~n d~t phi nong nghi~p khong phai Hi d~t a thanh d~t a; D6i v6i cac truang hqp chuy~n mvc dfch rna phai xin phep neu tren, nguai su dvng d~t c~n luu y m9t s6 di~m sau day:

Thu nhdt, khi chuySn sang sir dvng vao mvc dfch khac thi cac quySn va nghia V\l cua nguai sir dvng d~t duqc ap dvng cho lo~i

d~t da duqc chuy~n mvc dfch sir dvng d~t, thai h~n cling se duqc ap dl,lng tuang tv

Thu hai, trong truang hqp chuy~n ffil,IC dfch rna phai thvc hi~n nghia v1,1 tai chfnh thi n(>p tiSn su d1,1ng d~t theo lo~i d~t da duqc

tren, ti;lO CO sa cho dp tren n~m QUQ'C cac h01;1.t dQng cua dp duai

va quy~t dinh nhung v~n d~ quan tr9ng Tuy nhien m9t thvc t~ d.n phai nhln nh~n r~ng, Lu~t d~t dai nam 1987, Lu~t d~t dai nam 1993 va cac Lu~t d~t dai sua d6i, b6 sung r~t ft thay d6i nhung n<)i dung v~ quan If nha nu6c Quy~n quan If nha nu6c d6i v6i d~t dai, nh~t la thfrm quy~n giao d~t mang tfnh t?p trung cao, chu y~u t~p trung a Chfnh phu Vf dZ;J: t?i Di~u 23 Lu.;it d~t dai nam 1993 quy dinh: truerng hgp giao d~t tu tra len d6i v6i d~t nong nghi~p lam nghi~p, d~t klm dan cu nong thon, d~t d6 thi d~ su dvng vao mvc dich khac (kh6ng phai la c6ng trlnh giao thong, thuy lgi, duerng di~n, duerng 6ng d~n d~u, duerng 6ng d~n khi) dSu Chinh phu quy€t dinh, du6i muc m6i UBND dp tinh quy€t dinh Tu d6 d~n t6i nhiSu dv an quy mo su dvng d~t khong 16n nhung n~m ngoai ph1;1.m vi th~m quySn cua cfrp tinh, v~y, Chfnh phu l1;1.i phai giai quy~t Tren thvc t€ da tung xay truerng hgp Chfnh phu da phe duy~t k€ ho1;1.ch hang nam cua dp tinh, sau d6 l1;1.i quy€t dinh giao d~t thue dfrt Trinh tv n6i tren khi~n Chinh phu phai kf hai l~n cho cling m<)t di~n tfch dfrt Vl v~y, phuang huang sua ct6i th<im quysn giao a~t, cho thue aAt thvc hi~n tu Lu~t dfrt dai nam 2003 va nh~t la Lu~t d§.t dai nam 2013 v6i quan diSm xuyen su6t la phan quySn m<)t each cv th~ cho chfnh quy~n dia phuang, giam thi@u cac c6ng vi~c S\f V\l cua Chfnh phu, g6p ph~n cai each thu tvc hanh chinh giao d~t va cho thue dfrt D~c bi~t, hi~n Chfnh phu va ngueri dung d~u Chinh phu dang c6 g~ng xay dvng m<)t chinh phu liem chinh, vl dan, vi doanh

nghi~p va cai each ffii;lllh me thu tvc hanh chinh thi khong c6 If gi d~ t6n t1;1.i sv ch6ng cheo v~ ca ch~, th~m quySn va thi~u minh b1;1.ch v~ vi~c thvc hi~n m<)t nhung nhi~m vv quan tr9ng nh~t cua quan li nha nu6c v~ d~t dai D6 la quan li ho1;1.t d<)ng giao d~t, cho thue d~t cua cac ca quan hanh chfnh nha nu6c c6 th~m quySn sv phan quy€n giao d~t, cho thue d~t diSn a dp chinh quy€n dia phuang, chinh phu va cac b9 nganh a trung uang chi

tren, ti;lO CO sa cho dp tren n~m QUQ'C cac h01;1.t dQng cua dp duai

va quy~t dinh nhung v~n d~ quan tr9ng Tuy nhien m9t thvc t~ d.n phai nhln nh~n r~ng, Lu~t d~t dai nam 1987, Lu~t d~t dai nam 1993 va cac Lu~t d~t dai sua d6i, b6 sung r~t ft thay d6i nhung n<)i dung v~ quan If nha nu6c Quy~n quan If nha nu6c d6i v6i d~t dai, nh~t la thfrm quy~n giao d~t mang tfnh t?p trung cao, chu y~u t~p trung a Chfnh phu Vf dZ;J: t?i Di~u 23 Lu.;it d~t dai nam 1993 quy dinh: truerng hgp giao d~t tu tra len d6i v6i d~t nong nghi~p lam nghi~p, d~t klm dan cu nong thon, d~t d6 thi d~ su dvng vao mvc dich khac (kh6ng phai la c6ng trlnh giao thong, thuy lgi, duerng di~n, duerng 6ng d~n d~u, duerng 6ng d~n khi) dSu Chinh phu quy€t dinh, du6i muc m6i UBND dp tinh quy€t dinh Tu d6 d~n t6i nhiSu dv an quy mo su dvng d~t khong 16n nhung n~m ngoai ph1;1.m vi th~m quySn cua cfrp tinh, v~y, Chfnh phu l1;1.i phai giai quy~t Tren thvc t€ da tung xay truerng hgp Chfnh phu da phe duy~t k€ ho1;1.ch hang nam cua dp tinh, sau d6 l1;1.i quy€t dinh giao d~t thue dfrt Trinh tv n6i tren khi~n Chinh phu phai kf hai l~n cho cling m<)t di~n tfch dfrt Vl v~y, phuang huang sua ct6i th<im quysn giao a~t, cho thue aAt thvc hi~n tu Lu~t dfrt dai nam 2003 va nh~t la Lu~t d§.t dai nam 2013 v6i quan diSm xuyen su6t la phan quySn m<)t each cv th~ cho chfnh quy~n dia phuang, giam thi@u cac c6ng vi~c S\f V\l cua Chfnh phu, g6p ph~n cai each thu tvc hanh chinh giao d~t va cho thue dfrt D~c bi~t, hi~n Chfnh phu va ngueri dung d~u Chinh phu dang c6 g~ng xay dvng m<)t chinh phu liem chinh, vl dan, vi doanh

hQ dang SU d\mg ho~c vao ffil}C dfch phi nong nghi~p khong thu tiSn sl:r dvng d:k

Khai ni~m "t6 chuc" dn dugc hi6u theo nghia r('>ng, nghia la m9i t6 chuc nu6c su dvng d~t bao gflm tir ca quan nha nu6c,

cac t6 ch(rc chfnh tri, t6 chuc chfnh tri - xa h('>i, t6 chuc kinh t€, dan vi vu trang nhan dan v.v d~u gQi chung la t6 chuc (din cu khoc!ml, khoan DiSu Lu~t d~t dai nam 2013) Nhu v~y, khong phan bi~t la ca quan trung uang hay dia phuang dong tren dia ban, c6

nhu du xin giao d~t, xin thue d~t hay xin phep chuy6n mvc dich sl:r dvng d~t thl ca quan c6 thfrm quySn quy€t dinh Ia UBND tinh, ph6 tn.rc thu('>c trung uang nai c6 d~t D6i v6i ca sa tOn

giao, can cu vao chinh sach ton giao cua Dang va Nha nu6c ta, cac

ca sa ton giao dang ho~t d('>ng hgp phap dugc Nha nu6c thua nh~n

thl dugc giao d~t phi nong nghi~p khong thu ti~n su dvng d~t Cac

ca s6' ton giao khong phai la d6i tugng dugc thue d~t, hlnh thuc phap li su dvng d§J chi Ia giao d~t khong thu tiSn Theo quy d!nh t~i khoan Di~u 159 Lu~t d~t dai nam 2013, UBND tinh, ph6 tn.rc thu9c trung uang thvc hi~n vi~c giao d~t cho ca s6' ton giao

Thu hai, quy€t dinh giao d~t d6i v6i nguai Vi~t Nam dinh cu 6' nu&c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n dftu tu nu6c ngoai theo quy dinh

t~i khoim DiSu 55 Lu~t d~t dai

V&i quy dinh nay, Lu~t d~t dai nam 2013 da k€ thua phftn nao tinh thftn cua Lu~t d~t dai nam 2003 quy€t dinh hlnh thuc giao

d~t c6 thu ti~n su dvng d~t danh cho nguai Vi~t Nam d!nh cu 6' nu&c ngoai dflng thai rna r()ng vi~c giao d~t d6i v6i doanh nghi~p c6 v6n dftu tu nu6c ngoai Nhu v~y, k€ tU 117/2014, cac doanh nghi~p 100% v6n nu6c ngoai, doanh nghi~p lien doanh, doanh nghi~p Vi~t Nam rna nha dftu tu nu6c ngoai mua c6 ph~n, sap nh~p, mua l;;ti theo quy dinh cua phap lu~t dftu tu c6 nhu cftu xin giao dAt se duqc UBND dp tinh quy€t dinh giao dk Quy dinh da t~o them S\f cong b~ng cho m9i loc;l.i hinh doanh nghi~p b~t k~

hQ dang SU d\mg ho~c vao ffil}C dfch phi nong nghi~p khong thu tiSn sl:r dvng d:k

Khai ni~m "t6 chuc" dn dugc hi6u theo nghia r('>ng, nghia la m9i t6 chuc nu6c su dvng d~t bao gflm tir ca quan nha nu6c,

cac t6 ch(rc chfnh tri, t6 chuc chfnh tri - xa h('>i, t6 chuc kinh t€, dan vi vu trang nhan dan v.v d~u gQi chung la t6 chuc (din cu khoc!ml, khoan DiSu Lu~t d~t dai nam 2013) Nhu v~y, khong phan bi~t la ca quan trung uang hay dia phuang dong tren dia ban, c6

nhu du xin giao d~t, xin thue d~t hay xin phep chuy6n mvc dich sl:r dvng d~t thl ca quan c6 thfrm quySn quy€t dinh Ia UBND tinh, ph6 tn.rc thu('>c trung uang nai c6 d~t D6i v6i ca sa tOn

giao, can cu vao chinh sach ton giao cua Dang va Nha nu6c ta, cac

ca sa ton giao dang ho~t d('>ng hgp phap dugc Nha nu6c thua nh~n

thl dugc giao d~t phi nong nghi~p khong thu ti~n su dvng d~t Cac

ca s6' ton giao khong phai la d6i tugng dugc thue d~t, hlnh thuc phap li su dvng d§J chi Ia giao d~t khong thu tiSn Theo quy d!nh t~i khoan Di~u 159 Lu~t d~t dai nam 2013, UBND tinh, ph6 tn.rc thu9c trung uang thvc hi~n vi~c giao d~t cho ca s6' ton giao

Thu hai, quy€t dinh giao d~t d6i v6i nguai Vi~t Nam dinh cu 6' nu&c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n dftu tu nu6c ngoai theo quy dinh

t~i khoim DiSu 55 Lu~t d~t dai

V&i quy dinh nay, Lu~t d~t dai nam 2013 da k€ thua phftn nao tinh thftn cua Lu~t d~t dai nam 2003 quy€t dinh hlnh thuc giao

chuy~n mvc dich su d1,mg dAt d6i v&i de lo:;ti t6 chuc thi UBND dp huy~n quy~t dinh d6i v&i he) gia dlnh, ca nhan, c()ng d6ng dan cu su dvng d~t 0,1 th~, khmin DiSu 59 Lu~t d~t dai quy dinh:

Thu nhdt, UBND dp huy~n quy~t dinh giao d~t, cho thue d~t, cho phep chuy~n ffi\}C dich SU dl,lng d~t d6i V6i hQ gia dinh, ca nhan Truemg hgp cho h9 gia dlnh, ca nhan thue dAt, cho phep chuy~n mvc dich su dvng ctAt nong nghi~p d~ su dvng vao mvc dich thuang m:;ti, dich vv v6i di~n tich tu 0,5 tr6 len thl phai c6 van bfm ch~p thu~n cua UBND cftp tinh tru&c quy~t dinh Nhu v~y, truang hqp rAt d?.c bi~t neu tren, co nhu d.u su dvng d~t cua h9 gia dinh, ca nhan dS dfiu tu vao m()t linh V\IC kinh doanh thuang m:;ti, dich vv gftn liSn v6'i chuy~n mvc dfch su dvng dAt tu nh6m

d~t n6ng nghi~p sang phi n6ng nghi~p va v6i di~n tich nhftt dinh thi phai c6 y ki~n chAp thu:;in b~ng van ban cua CO' quan hanh chinh

dp tinh DiSu d6 d~ ki~m soat ch~t che han qua tdnh chuy~n mvc dich su dvng d~t sang phi n6ng nghi~p

Tht'r hai, quy~t dinh vi~c giao d~t cho c()ng d6ng dan cu su dvng vao mvc dfch tin nguang theo quy dinh t:;ti DiSu 160 Lu:;it dftt dai

3.3 Thdm quyJn cho thue adt cua UBND xii, phuang, tht trdn V 6i khofm Di€u 59 Lu:;it d~t dai nam 2013 thfrm quy€n cho thue d~t cua UBND xa, phuang, thi tr~n duqc xac l:;ip UBND xa, phuang, thi tdn c6 quy€n cho thue, d&u thfiu quy dAt cong ich cho h9 gia dlnh, ca nhan nao c6 nhu cfiu Lu:;it d&t dai nam 2013 giao cho UBND xa, phuang, thi trk thvc hi~n vi~c cho thue va quan li quy dAt phvc V\1 cho mvc tieu xay d\Ifig d.c cong tdnh cong c()ng nhfun nang cao dai s6ng v:;it ch~t va tinh thftn cua nguoi dan M~t khac, Lu~t d~t dai cling khong h€ d€ c:;ip hinh thuc phap li ap dyng cho thue d6i v6i h9 gia dinh, ca nhan, d6 la hqp d6ng thue dftt hay quy~t dinh cho thue d~t Theo quan di~m cua chung toi, vi~c cho thue nen thiSt kS bai cac hqp ct6ng thue th~ hi~n quan h~ dan

chuy~n mvc dich su d1,mg dAt d6i v&i de lo:;ti t6 chuc thi UBND dp huy~n quy~t dinh d6i v&i he) gia dlnh, ca nhan, c()ng d6ng dan cu su dvng d~t 0,1 th~, khmin DiSu 59 Lu~t d~t dai quy dinh:

Thu nhdt, UBND dp huy~n quy~t dinh giao d~t, cho thue d~t, cho phep chuy~n ffi\}C dich SU dl,lng d~t d6i V6i hQ gia dinh, ca nhan Truemg hgp cho h9 gia dlnh, ca nhan thue dAt, cho phep chuy~n mvc dich su dvng ctAt nong nghi~p d~ su dvng vao mvc dich thuang m:;ti, dich vv v6i di~n tich tu 0,5 tr6 len thl phai c6 van bfm ch~p thu~n cua UBND cftp tinh tru&c quy~t dinh Nhu v~y, truang hqp rAt d?.c bi~t neu tren, co nhu d.u su dvng d~t cua h9 gia dinh, ca nhan dS dfiu tu vao m()t linh V\IC kinh doanh thuang m:;ti, dich vv gftn liSn v6'i chuy~n mvc dfch su dvng dAt tu nh6m

d~t n6ng nghi~p sang phi n6ng nghi~p va v6i di~n tich nhftt dinh thi phai c6 y ki~n chAp thu:;in b~ng van ban cua CO' quan hanh chinh

dp tinh DiSu d6 d~ ki~m soat ch~t che han qua tdnh chuy~n mvc dich su dvng d~t sang phi n6ng nghi~p

Tht'r hai, quy~t dinh vi~c giao d~t cho c()ng d6ng dan cu su dvng vao mvc dfch tin nguang theo quy dinh t:;ti DiSu 160 Lu:;it dftt dai

nay" Du da c6 SlJ diSu chinh va rna r9ng n9i ham cua khai ni~m thu h6i dftt, song each giai thich chua th~t SlJ chfnh xac bai n6 dfin d€n each hiSu r&ng nguai su dvng dftt bi thu h6i chi la t6 chuc hay UBND xa, phuang, thi trftn, theo quy dinh phap lu~t, nguai su dvng dftt hi thu h6i c6 th@ la h9 gia dlnh, ca nhan su dvng dftt, han m1a day rn6i la chu th@ ph6 biSn hi thu h6i dftt

HiSn phap nam 2013 duqc Qu6c h9i thong qua 28/1112013 da quy dinh: "Nha nu&c thu h6i ddt t6 chuc, ca nhan dang su d7:1ng trnimg h9'P th(it cdn thiit lu(it djnh vi m7:1c dfch qu6c phong, an ninh; phat trdn kinh ti-xfi h(Ji vil(Yi fch qu6c gia, cong c(Jng Vi?c thu h6i ddt phid cong khai, minh bqch va dzt(YC b6i thuimg theo quy dtnh cua phap lu(it" Nhu v~y, vi~c thu h6i dftt va b6i thucmg cua Nha nu6c da duqc ghi nh~n Hi~n phap la d~o lu~t g6c Tren ca sa d6, Lu~t dftt dai narn 2013 da quy dinh t~i khoi'm 11 BiSu 4: "Nha nu&c thu h6i ddt la vi?c Nha nu&c quyh atnh thu lqi QSDD cua nguai au(Yc Nha nu&c trao QSDD ho{ic thu lgi ddt cua ngu:ai su d7:1ng adt vi phgm phap luijt v~ ddt dai "

Tu nhfulg nghien c(ru tren, c6 thS hiSu m9t each khai quat vS thu h6i dftt nhu sau: Thu h6i ddt la vi¢c Nha nu&c quyh dtnh hanh chfnh ad thu lqi ddt va QSDD dang c6 nguai su d7:1ng, nhfmg trnang h(Yp nhdt atnh theo quy iltnh cua phap lu(it ddt dai

2 Cac tnr011g hQ'P bi tim hBi d~t

Tru6c day, Lu~t dftt dai nam 2003 quy dtnh cac truang hqp thu h6i dftt t~i Di€u 38, nhien, quy dinh chi mang tfnh li~t ke va khong khai quat duqc cac lf ca ban cua vi~c thu h6i dftt Lu~t dftt dai nam 2013 da kh~c phvc h~n chS b&ng each quy dinh ro cac truang hqp thu h6i dftt theo nh6m lf C\1 thS Vi~c chia nh6m nhu v~y d@ c6 quy dinh rieng vS trlnh tv, thu tvc; ca

chS xu lf dftt thu h6i, tai san tren dftt thu h6i phil hqp v6i tfnh chftt cua tung nh6m

nay" Du da c6 SlJ diSu chinh va rna r9ng n9i ham cua khai ni~m thu h6i dftt, song each giai thich chua th~t SlJ chfnh xac bai n6 dfin d€n each hiSu r&ng nguai su dvng dftt bi thu h6i chi la t6 chuc hay UBND xa, phuang, thi trftn, theo quy dinh phap lu~t, nguai su dvng dftt hi thu h6i c6 th@ la h9 gia dlnh, ca nhan su dvng dftt, han m1a day rn6i la chu th@ ph6 biSn hi thu h6i dftt

HiSn phap nam 2013 duqc Qu6c h9i thong qua 28/1112013 da quy dinh: "Nha nu&c thu h6i ddt t6 chuc, ca nhan dang su d7:1ng trnimg h9'P th(it cdn thiit lu(it djnh vi m7:1c dfch qu6c phong, an ninh; phat trdn kinh ti-xfi h(Ji vil(Yi fch qu6c gia, cong c(Jng Vi?c thu h6i ddt phid cong khai, minh bqch va dzt(YC b6i thuimg theo quy dtnh cua phap lu(it" Nhu v~y, vi~c thu h6i dftt va b6i thucmg cua Nha nu6c da duqc ghi nh~n Hi~n phap la d~o lu~t g6c Tren ca sa d6, Lu~t dftt dai narn 2013 da quy dinh t~i khoi'm 11 BiSu 4: "Nha nu&c thu h6i ddt la vi?c Nha nu&c quyh atnh thu lqi QSDD cua nguai au(Yc Nha nu&c trao QSDD ho{ic thu lgi ddt cua ngu:ai su d7:1ng adt vi phgm phap luijt v~ ddt dai "

Tu nhfulg nghien c(ru tren, c6 thS hiSu m9t each khai quat vS thu h6i dftt nhu sau: Thu h6i ddt la vi¢c Nha nu&c quyh dtnh hanh chfnh ad thu lqi ddt va QSDD dang c6 nguai su d7:1ng, nhfmg trnang h(Yp nhdt atnh theo quy iltnh cua phap lu(it ddt dai

2 Cac tnr011g hQ'P bi tim hBi d~t

Tru6c day, Lu~t dftt dai nam 2003 quy dtnh cac truang hqp thu h6i dftt t~i Di€u 38, nhien, quy dinh chi mang tfnh li~t ke va khong khai quat duqc cac lf ca ban cua vi~c thu h6i dftt Lu~t dftt dai nam 2013 da kh~c phvc h~n chS b&ng each quy dinh ro cac truang hqp thu h6i dftt theo nh6m lf C\1 thS Vi~c chia nh6m nhu v~y d@ c6 quy dinh rieng vS trlnh tv, thu tvc; ca

CO nguai SU d1,1ng nhung khong 16i CUa hQ rna la U~ phi)C VI) cho

ffii)C dfch cua Nha nu6c, cua xa h9i; hem nua, bi thu h6i d~t, nguai su dvng d~t phai ganh chiu nhung thi~t thoi, bi imh hu6ng d~n quy€n va lqi fch hqp phap (m~t nai an ch6n 6, m~t ngh€ nghi~p, ), d6la di~u khong mong mu6n V1 v~y, d8 binh 6n xa h(>i, d~ dam bao quy~n lqi cho nguai su dvng d~t, giai quy~t hai hoa m6i quan h~ lqi fch giua Nha nu6c, nguai c6 d~t bi thu h6i va nguai duqc giao d~t sau thu h6i, Nha nu6c c<1n phai h~t sue th?n trQng thu h6i d~t, din d6i giua cai duqc va cai m~t thu h6i dit d8 thvc hi~n dv an, chi thu h6i d~t nhung truang hqp th?t sv d.n thi~t va c~n phai c6 ca cht3 ki~m smit ch~t che vS quy trinh, thu t\}C cua vi~c thu h6i d~t cfing nhu CO CO' che b6i thucmg thoa dang cho nguai bi thu h6i dfrt Day la nhung diSu rna Lu?t d§.t dai nam 2013 huang t6i b~ng vi~c ghi nh~n nhung quy dinh d6i m6i so v6i Lu?t d~t dai nam 2003, nh~m kh~c phl}c nhung b~t c?p thvc ti~n thu h6i dit thai gian qua

3) Thu h6i d~t vi ph<,J.m phap lu~t v~ d~t dai

Trong thvc ti€n su dl}ng dk vi ph<,J.m phap lu?t d~t dai la hi~n tuqng ph6 biSn xay v&i sv da d<,lng va phuc t?p v~ tfnh chit Nhung vi ph:;tm co thS xay tu hai phfa chu th~, Ia nguai

SU dl}ng a§.t va C(J quan nha nu6c th1JC thi tnich nhi~m quan li d~t

dai, cv th~:

- Su dvng d~t khong dung mvc dfch · da duqc Nha nu6c giao, cho thue, cong nh?n QSDD va da hi xu ph:;tt vi ph:;tm hanh chfnh vS hanh vi su dvng dit khong dung mvc dfch rna tiSp tl}c vi ph<,lm;

- Nguai su dvng d~t c6 y huy ho:;ti d~t;

- D~t duqc giao, cho thue khong dung d6i tugng ho~c khong dung th~m quy~n;

- Dit khong duqc chuySn nhuqng, t~ng cho theo quy dinh cua Lu?t rna nh?n chuy~n nhuqng, nh~n t~ng cho;

CO nguai SU d1,1ng nhung khong 16i CUa hQ rna la U~ phi)C VI) cho

ffii)C dfch cua Nha nu6c, cua xa h9i; hem nua, bi thu h6i d~t, nguai su dvng d~t phai ganh chiu nhung thi~t thoi, bi imh hu6ng d~n quy€n va lqi fch hqp phap (m~t nai an ch6n 6, m~t ngh€ nghi~p, ), d6la di~u khong mong mu6n V1 v~y, d8 binh 6n xa h(>i, d~ dam bao quy~n lqi cho nguai su dvng d~t, giai quy~t hai hoa m6i quan h~ lqi fch giua Nha nu6c, nguai c6 d~t bi thu h6i va nguai duqc giao d~t sau thu h6i, Nha nu6c c<1n phai h~t sue th?n trQng thu h6i d~t, din d6i giua cai duqc va cai m~t thu h6i dit d8 thvc hi~n dv an, chi thu h6i d~t nhung truang hqp th?t sv d.n thi~t va c~n phai c6 ca cht3 ki~m smit ch~t che vS quy trinh, thu t\}C cua vi~c thu h6i d~t cfing nhu CO CO' che b6i thucmg thoa dang cho nguai bi thu h6i dfrt Day la nhung diSu rna Lu?t d§.t dai nam 2013 huang t6i b~ng vi~c ghi nh~n nhung quy dinh d6i m6i so v6i Lu?t d~t dai nam 2003, nh~m kh~c phl}c nhung b~t c?p thvc ti~n thu h6i dit thai gian qua

3) Thu h6i d~t vi ph<,J.m phap lu~t v~ d~t dai

Trong thvc ti€n su dl}ng dk vi ph<,J.m phap lu?t d~t dai la hi~n tuqng ph6 biSn xay v&i sv da d<,lng va phuc t?p v~ tfnh chit Nhung vi ph:;tm co thS xay tu hai phfa chu th~, Ia nguai

SU dl}ng a§.t va C(J quan nha nu6c th1JC thi tnich nhi~m quan li d~t

dai, cv th~:

- Su dvng d~t khong dung mvc dfch · da duqc Nha nu6c giao, cho thue, cong nh?n QSDD va da hi xu ph:;tt vi ph:;tm hanh chfnh vS hanh vi su dvng dit khong dung mvc dfch rna tiSp tl}c vi ph<,lm;

- Nguai su dvng d~t c6 y huy ho:;ti d~t;

- D~t duqc giao, cho thue khong dung d6i tugng ho~c khong dung th~m quy~n;

tlJ nguy~n tni 1l;ri dAt, c6 nguy ca de d9a tfnh m~mg nguai Day 1a nhfrng truang hqp rna Di~u 65 Lu~t dAt dai nam 2013

da dlJ 1i~u, C\1 thS:

Oic truang hqp thu hf>i dAt chAm dill vi~c su dl,lng dAt theo phap 1u~t, tlJ nguy~n, c6 nguy ca de dQa tfnh ~ng ngubi bao g6m:

- T6 chuc dugc Nha nu6c giao dAt khong thu tien su dl,lng dAt, dugc Nha nu6c giao dAt c6 thu ti~n su dl,lng dAt rna tien su dl,lng dAt c6 nguf>n g6c tu ngan sach nha nu6c bi giai th@, pha san, chuy@n di nai khac, giam ho~c khong nhu cfiu su dl,lng dAt; nguai su dl,lng dAt thue cua Nha nu6c tra ti~n thue dAt hang nam bi giai th@, pha san, chuy€n di nai khac, giam ho~c khong nhu cfiu su dl,lng dAt;

- Ca nhan su dl,lng dAt ch~t rna khong c6 nguai thua k~; - Ngubi su dl,lng dAt tlJ nguy~n tra 1~i dAt;

- BAt dugc Nha nu6c giao, cho thue c6 thoi h~n nhung khong dugc gia h~n;

- BAt a trong khu V\l'C bi 0 nhi~m moi trubng c6 nguy CO' de dQa tfnh m~ng nguai;

- BAt a c6 nguy CO' s~t 1a, S\}t hin, bi anh huang bm hi~n tugng

thien tai khac de dQa tfnh m~g ngubi

Luu y: Vi~c thu hf>i dAt cac trubng h9P tren phai dga vao cac din cu sau day:

- Van ban cua ca quan c6 thAm quy~n giai quy~t da c6 hi~u 1gc phap 1u~t d6i v6i trubng hqp thu hf>i dk

- GiAy chl1ng tU ho~ quy~t dinh tuyen b6 m()t ngubi 1a da ch~t theo quy dinh cua phap 1u~t va van ban xac nh~ khong c6 nguai thua

k~ c~a UBND cAp xa nai thuang tni cua ngubi d~ thua k~ da ch~t

tlJ nguy~n tni 1l;ri dAt, c6 nguy ca de d9a tfnh m~mg nguai Day 1a nhfrng truang hqp rna Di~u 65 Lu~t dAt dai nam 2013

da dlJ 1i~u, C\1 thS:

Oic truang hqp thu hf>i dAt chAm dill vi~c su dl,lng dAt theo phap 1u~t, tlJ nguy~n, c6 nguy ca de dQa tfnh ~ng ngubi bao g6m:

- T6 chuc dugc Nha nu6c giao dAt khong thu tien su dl,lng dAt, dugc Nha nu6c giao dAt c6 thu ti~n su dl,lng dAt rna tien su dl,lng dAt c6 nguf>n g6c tu ngan sach nha nu6c bi giai th@, pha san, chuy@n di nai khac, giam ho~c khong nhu cfiu su dl,lng dAt; nguai su dl,lng dAt thue cua Nha nu6c tra ti~n thue dAt hang nam bi giai th@, pha san, chuy€n di nai khac, giam ho~c khong nhu cfiu su dl,lng dAt;

- Ca nhan su dl,lng dAt ch~t rna khong c6 nguai thua k~; - Ngubi su dl,lng dAt tlJ nguy~n tra 1~i dAt;

- BAt dugc Nha nu6c giao, cho thue c6 thoi h~n nhung khong dugc gia h~n;

- BAt a trong khu V\l'C bi 0 nhi~m moi trubng c6 nguy CO' de dQa tfnh m~ng nguai;

- BAt a c6 nguy CO' s~t 1a, S\}t hin, bi anh huang bm hi~n tugng

thien tai khac de dQa tfnh m~g ngubi

Luu y: Vi~c thu hf>i dAt cac trubng h9P tren phai dga vao cac din cu sau day:

- Van ban cua ca quan c6 thAm quy~n giai quy~t da c6 hi~u 1gc phap 1u~t d6i v6i trubng hqp thu hf>i dk

- GiAy chl1ng tU ho~ quy~t dinh tuyen b6 m()t ngubi 1a da ch~t theo quy dinh cua phap 1u~t va van ban xac nh~ khong c6 nguai thua

4 Trinh tv, thu tyc thu h6i dit vi m\lc dich quae phong, an ninh; phat tri~n kinh t~-xa h()i vi lQi ich quae gia, cong c{)ng

Day la ca.c bu6c thu tl)C khong th~ thi~u ti~n trlnh thu h6i dftt Tru6c trlnh tv thu h6i d§.t duqc ti~n hanh, ca quan tai nguyen va moi truemg phai trlnh UBND cling dp phe duy~t k~ ho~ch thu h6i d§.t, diSu tra, k:hao sat, d?c, ki~m dSm, g6m cac n()i dung: Li thu h6i d§.t; di~n tich, vi tri khu ddt thu h6i, tren cO' SCY h6 SO' dja chfnh hi~n CO ho(lc quy hO?Ch chi ti@t xay dl)'ng dUQ'C

ca quan nha nu6c c6 thAm quySn phe duy~t; trucmg hqp thu h6i dit theo ti@n d9 thvc hi~n ctv an thl ghi ro ti~n d9 thu h6i ctfit; kS ho?ch diSu tra, khao sat, d~c, ki~m d@m; dv kiSn v~ k@ ho~;tch di

chuy~n va b6 tri tai dinh cu; giao nhi~m vv l~p, thvc hi~n phuang an b6i thuemg, h6 trq va tai d!nh cu C6 th~ khai quat cac bu6c thu h6i dfit nhu sau:

Bubc 1: Thong bao thu h6i a cit

Mvc dich cua vi~c thong bao thu h6i dfit Ia d~ cho nguai dan

bi~t tru6c chu truang cua Nha nu6c v~ vi~c thu h6i dfit d~ su dvng VaO ffil,lC dfch g!, ph?m vi ranh gi6i khu d§.t bi thu h6i va phuang

an di chuy~n d~ 6n dinh cu()c s6ng nSu bi thu h6i dfit 6' Tren ca sa

d6 d~ ngum dan chu d()ng vi~c niim belt thong tin va c6 kS ho?ch su dvng dftt hqp li

f)§.y la cong vi~c dfm tien cua trlnh tv, thu tvc thu h6i dfrt va duqc quy dinh t?i DiSu 67, DiSu 68 Lu~t dfrt dai nam 2013, theo d6:

- Tru6c c6 quy@t dinh thu h6i dfrt, ch~m nhfrt la 90 d6i v6i dfit nong nghi~p va 180 d6i v6i dfrt phi nong nghi~p, UBND c6 thAm quySn thu h6i dfrt phai thong bao thu h6i dfrt cho nguai c6 dfrt thu h6i bi~t N9i dung thong bao thu h6i dfrt bao g6m kS ho~ch thu h6i dfrt, diSu tra, khao sat, d~c, ki~m dSm;

·- Thong bao thu h6i dfit duqc gui d~n tung nguai c6 d§.t thu h6i, hQp ph6 bi~n dSn nguai dan khu VlJC c6 dfrt thu h6i va

4 Trinh tv, thu tyc thu h6i dit vi m\lc dich quae phong, an ninh; phat tri~n kinh t~-xa h()i vi lQi ich quae gia, cong c{)ng

Day la ca.c bu6c thu tl)C khong th~ thi~u ti~n trlnh thu h6i dftt Tru6c trlnh tv thu h6i d§.t duqc ti~n hanh, ca quan tai nguyen va moi truemg phai trlnh UBND cling dp phe duy~t k~ ho~ch thu h6i d§.t, diSu tra, k:hao sat, d?c, ki~m dSm, g6m cac n()i dung: Li thu h6i d§.t; di~n tich, vi tri khu ddt thu h6i, tren cO' SCY h6 SO' dja chfnh hi~n CO ho(lc quy hO?Ch chi ti@t xay dl)'ng dUQ'C

ca quan nha nu6c c6 thAm quySn phe duy~t; trucmg hqp thu h6i dit theo ti@n d9 thvc hi~n ctv an thl ghi ro ti~n d9 thu h6i ctfit; kS ho?ch diSu tra, khao sat, d~c, ki~m d@m; dv kiSn v~ k@ ho~;tch di

chuy~n va b6 tri tai dinh cu; giao nhi~m vv l~p, thvc hi~n phuang an b6i thuemg, h6 trq va tai d!nh cu C6 th~ khai quat cac bu6c thu h6i dfit nhu sau:

Bubc 1: Thong bao thu h6i a cit

Mvc dich cua vi~c thong bao thu h6i dfit Ia d~ cho nguai dan

bi~t tru6c chu truang cua Nha nu6c v~ vi~c thu h6i dfit d~ su dvng VaO ffil,lC dfch g!, ph?m vi ranh gi6i khu d§.t bi thu h6i va phuang

an di chuy~n d~ 6n dinh cu()c s6ng nSu bi thu h6i dfit 6' Tren ca sa

d6 d~ ngum dan chu d()ng vi~c niim belt thong tin va c6 kS ho?ch su dvng dftt hqp li

f)§.y la cong vi~c dfm tien cua trlnh tv, thu tvc thu h6i dfrt va duqc quy dinh t?i DiSu 67, DiSu 68 Lu~t dfrt dai nam 2013, theo d6:

- Tru6c c6 quy@t dinh thu h6i dfrt, ch~m nhfrt la 90 d6i v6i dfit nong nghi~p va 180 d6i v6i dfrt phi nong nghi~p, UBND c6 thAm quySn thu h6i dfrt phai thong bao thu h6i dfrt cho nguai c6 dfrt thu h6i bi~t N9i dung thong bao thu h6i dfrt bao g6m kS ho~ch thu h6i dfrt, diSu tra, khao sat, d~c, ki~m dSm;

T6 chuc Utm nhi~m vv b6i thucmg, giai ph6ng m~t b&ng c6 trach nhi~m l~p phuang an b6i thucmg, h6 trq, tai dinh cu va ph6i hqp v&i UBND c~p xa nai c6 d~t thu h6i tb chuc l~y y ki~n vS phuang an b6i thucmg, h6 trq, tai djnh cu

Ca quan c6 th~m quySn thAm dinh phuang an b6i thucmg, h6 trQ', tai dinh cu tru6c trlnh UBND dp c6 thAm quySn quy@t dinh thu h6i d~t

Bu6'c 3: Phe duy¢t phuong an bcJi thuemg, h6 tr(l, tai djnh cu va quyit dtnh thu h6i ddt

Vi~c quy~t dinh thu h6i dftt, phe duy~t va t6 chuc thvc hi~n phuang an b6i thucmg, h6 trq, tai d!nh cu theo quy dinh t:;ti khofm 3, BiSu 69 Luat d~t dai nam 2013

- UBND dp c6 thAm quySn quy dinh t:;ti DiSu 66 cua Lu~t d~t dai quy~t dinh thu h6i d~t quy~t dinh phe duy~t phuang an b6i thuang, h6-trq, tai dinh cu cling m9t ngay;

- T6 chuc lam nhi~m vv b6i thuang, giai ph6ng m~t b&ng c6 trach nhi~m ph6i hqp v&i UBND c~p xa ph6 bi€n va niem y~t cong khai quy~t dinh phe duy~t phuang ah b6i thuong, h6 trq, tai dinh cu t:;ti tf\1 sa UBND d.p xa va dia di~m sinh ho:;tt chung cua khu dan cu nai c6 d~t thu h6i; gui quy€t dinh b6i thuang, h6 trq, tai dinh cu d~n ti.mg ngum c6 d~t thu h6i, d6 ghi r5 vS muc b6i thuang, h6 trq, b6 trf nha ho~c d~t tai d!nh cu (n~u c6), thai gian, dia di~m chi tra tiSn b6i thuang, h6 trq; thai gian b6 trf nha ho~c

d~t tai dinh cu (n~u c6) va thai gian ban giao dcit da thu h6i cho t6 chuc lam nhi~m vv b6i thuang, giai ph6ng m~t b&ng;

- T6 chuc thvc hi~n vi~c b6i thuang, h6 trq, b6 trf tai dinh cu theo phuang an b6i thuang, h6 trq, tai dinh cu da duqc phe duy~t (bao g6m: chi tn\ tiSn b6i thuang, h6 trq va b6 trf tai dinh cu);

- Truong hqp nguai c6 d~t thu h6i khong ban giao d~t cho t6

T6 chuc Utm nhi~m vv b6i thucmg, giai ph6ng m~t b&ng c6 trach nhi~m l~p phuang an b6i thucmg, h6 trq, tai dinh cu va ph6i hqp v&i UBND c~p xa nai c6 d~t thu h6i tb chuc l~y y ki~n vS phuang an b6i thucmg, h6 trq, tai djnh cu

Ca quan c6 th~m quySn thAm dinh phuang an b6i thucmg, h6 trQ', tai dinh cu tru6c trlnh UBND dp c6 thAm quySn quy@t dinh thu h6i d~t

Bu6'c 3: Phe duy¢t phuong an bcJi thuemg, h6 tr(l, tai djnh cu va quyit dtnh thu h6i ddt

Vi~c quy~t dinh thu h6i dftt, phe duy~t va t6 chuc thvc hi~n phuang an b6i thucmg, h6 trq, tai d!nh cu theo quy dinh t:;ti khofm 3, BiSu 69 Luat d~t dai nam 2013

- UBND dp c6 thAm quySn quy dinh t:;ti DiSu 66 cua Lu~t d~t dai quy~t dinh thu h6i d~t quy~t dinh phe duy~t phuang an b6i thuang, h6-trq, tai dinh cu cling m9t ngay;

- T6 chuc lam nhi~m vv b6i thuang, giai ph6ng m~t b&ng c6 trach nhi~m ph6i hqp v&i UBND c~p xa ph6 bi€n va niem y~t cong khai quy~t dinh phe duy~t phuang ah b6i thuong, h6 trq, tai dinh cu t:;ti tf\1 sa UBND d.p xa va dia di~m sinh ho:;tt chung cua khu dan cu nai c6 d~t thu h6i; gui quy€t dinh b6i thuang, h6 trq, tai dinh cu d~n ti.mg ngum c6 d~t thu h6i, d6 ghi r5 vS muc b6i thuang, h6 trq, b6 trf nha ho~c d~t tai d!nh cu (n~u c6), thai gian, dia di~m chi tra tiSn b6i thuang, h6 trq; thai gian b6 trf nha ho~c

d~t tai dinh cu (n~u c6) va thai gian ban giao dcit da thu h6i cho t6 chuc lam nhi~m vv b6i thuang, giai ph6ng m~t b&ng;

- T6 chuc thvc hi~n vi~c b6i thuang, h6 trq, b6 trf tai dinh cu theo phuang an b6i thuang, h6 trq, tai dinh cu da duqc phe duy~t (bao g6m: chi tn\ tiSn b6i thuang, h6 trq va b6 trf tai dinh cu);

d6ng thu~n vi~c thu h6i d:it; quy dinh r6 vS quy trlnh cu6'ng ch~ thvc hi~n quy~t dinh ki~m dSm b~t bu()c va cu6'ng chS thvc hi~n quySt dinh thu h6i d:it, nhung trucmg hqp c6 du di~u ki~n thvc hi~n vi~c cuang ch~ theo quy dinh phap lu~t d~ dam bao

tfnh nghiem minh cua phap lu~t

S Quy djnh v~ bBi thrrimg, h6 trq, tai djnh err cho nguOi bj thu hBi c1At

5.1 DiJu ki?n aUQ'C b6i thuerng Nha nu&c thu h6i ddt Nha nu6'c thu h6i d~t c6 th~ vl nhi~u If khac nhau, nhung chi trucrng hqp Nha nu6'c thu h6i d:it dS su dvng vao mvc dfch.qu6c phong, an ninh; phat tri~n kinh tS-xa h9i vllgi ich qu6c gia, lgi ich cong c()ng thl ngucri su dvng d:it m6i dugc b6i thucrng Tuy nhien, k:hong phai t:it ca cac truang hqp thu h6i d~it vao mvc dich d~u dugc b6i thucmg, d6 m6i chi la diSu ki~n c~n, ngoai

d'i~u ki~n d6, ngucri su dvng d~t dn phai dap irng dugc nhung di~u ki~n phap lu~t quy dinh t:;ti Bi~u 75 Lu~t d~t dai nam 2013 m6'i dugc b6i thuang, c6 th~ khai quat cac di~u ki~n d6 nhu sau: Nguai su dvng dftt khong thu()c d6i tugng thue d:it tra ti§n h~mg nam; da dugc dp gi:iy chung nh~n QSDB, quySn sa htiu nha va tai san khac g~n li~n v6'i d:it (gi:iy chtrng nh~n) ho:Itc du di~u ki~n d~ dugc c:ip gi:iy chung nh~n

5.2 Cac phuong thuc b6i thuimg

Khi Nha nu6'c thu h6i d:it, thi~t h:;ti xay la di~u kh6 tranh khoi (thi~t h:;ti bi xao tr()n cu()c s6ng, m~t cong an vi~c lam, khong dugc khai thac huang dvng tu d:it, thi~t h:;ti vS tai san tren d:it, ) rna vi~c thu h6i khong 16i cua ngucri su dvng dk V 6'i tu each d:;ti di~n chu sa hfru d6i v6'i d:it dai, Nha nu6'c phai c6 trach · nhi~m bu d~p nhung thi~t h:;ti cho nguai su dvng d~t, ph:;tm vi cua b6i thucmg d6·la: b6ithuang v~ d:it, bbi thucrng thi~t h:;ti vS tai san tren d:it Vi~c b6i thucrng cho ngucri c6 d:it bi thu h6i dugc

d6ng thu~n vi~c thu h6i d:it; quy dinh r6 vS quy trlnh cu6'ng ch~ thvc hi~n quy~t dinh ki~m dSm b~t bu()c va cu6'ng chS thvc hi~n quySt dinh thu h6i d:it, nhung trucmg hqp c6 du di~u ki~n thvc hi~n vi~c cuang ch~ theo quy dinh phap lu~t d~ dam bao

tfnh nghiem minh cua phap lu~t

S Quy djnh v~ bBi thrrimg, h6 trq, tai djnh err cho nguOi bj thu hBi c1At

5.1 DiJu ki?n aUQ'C b6i thuerng Nha nu&c thu h6i ddt Nha nu6'c thu h6i d~t c6 th~ vl nhi~u If khac nhau, nhung chi trucrng hqp Nha nu6'c thu h6i d:it dS su dvng vao mvc dfch.qu6c phong, an ninh; phat tri~n kinh tS-xa h9i vllgi ich qu6c gia, lgi ich cong c()ng thl ngucri su dvng d:it m6i dugc b6i thucrng Tuy nhien, k:hong phai t:it ca cac truang hqp thu h6i d~it vao mvc dich d~u dugc b6i thucmg, d6 m6i chi la diSu ki~n c~n, ngoai

d'i~u ki~n d6, ngucri su dvng d~t dn phai dap irng dugc nhung di~u ki~n phap lu~t quy dinh t:;ti Bi~u 75 Lu~t d~t dai nam 2013 m6'i dugc b6i thuang, c6 th~ khai quat cac di~u ki~n d6 nhu sau: Nguai su dvng dftt khong thu()c d6i tugng thue d:it tra ti§n h~mg nam; da dugc dp gi:iy chung nh~n QSDB, quySn sa htiu nha va tai san khac g~n li~n v6'i d:it (gi:iy chtrng nh~n) ho:Itc du di~u ki~n d~ dugc c:ip gi:iy chung nh~n

5.2 Cac phuong thuc b6i thuimg

thu hf>i dfit nong nghi~p cua hQ gia dlnh, ca nhan tl1JC ti~p san xufit nong nghi~p; thu hbi dfit a k~t hgp kinh doanh dich V\l cua h9 gia dlnh, ca nhan rna phai di chuy6n ch6 a; 3) H6 trg tai dinh cu d6i v6i trubng hgp thu hbi dfit a cua h9 gia dlnh, ca nhan, ngubi Vi~t Nam djnh cu a nu6c ngohl rna phru di chuy6n ch6 a; 4) Cac khoan h6 trgkhac

5.3 Cac truang h(Yp khong aU9'C b6i thuang

Trong rn()t s6 trubng hgp, Nha nu6c thu hbi dfit, ngubi su dvng dfit khong dugc bbi thubng Vi~c khong dugc bbi thubng dugc xern xet hai lol;li trubng hgp:

Thir nh&t, thu hbi dfit rna khong dugc bbi thubng vS dfit cac trubng hgp sau:

- Cac trubng hgp quy djnh t~i khoan DiSu 76 cua Lu~t dfit dai, nhu dfit dugc Nha nu6c giao khong thu tiSn su dvng dfit, dfit dugc Nha nu6c cho thue tra tiSn thue dfit hang nam, ;

- Dfit dugc Nha nu6c giao d6 quan li;

- Dfit thu hbi cac trubng hgp quy dinh t~i DiSu 64 va DiSu 65 cua Lu~t dfit dai, nhu thu hbi dfit c6 hanh vi vi ph~rn phap lu~t dfit dai hay thu hbi dfit vl nhfmg li duong nhien, khach quan;

- Trubng hgp khong du diSu ki~n cfip gifiy chling nh~ QSDD, quysn sa htiu nha a va thl san khac gfulliSn vai dfit theo quy dinh cua Lu~t dfit dai, trir trubng hgp d6i v6i dfit nong nghi~p da su dvng tru6c 01 thang narn 2004 rna ngubi su dvng dfit la h9 gia Wnh, ca nhan tl1JC ti~p san xufit nong nghi~p nhung khong CO gifiy chung nh~ ho~c khong du diSu ki~n d6 dugc c§.p gifiy chung nh~ QSDD, quySn sa hfru nha a va tai san khac gfulliSn voi dfit (trubng hgp ngubi su dvng dfit vfin dugc bbi thubng d6i v6i

di~n tich dfit thvc t~ dang su dvng)

thu hf>i dfit nong nghi~p cua hQ gia dlnh, ca nhan tl1JC ti~p san xufit nong nghi~p; thu hbi dfit a k~t hgp kinh doanh dich V\l cua h9 gia dlnh, ca nhan rna phai di chuy6n ch6 a; 3) H6 trg tai dinh cu d6i v6i trubng hgp thu hbi dfit a cua h9 gia dlnh, ca nhan, ngubi Vi~t Nam djnh cu a nu6c ngohl rna phru di chuy6n ch6 a; 4) Cac khoan h6 trgkhac

5.3 Cac truang h(Yp khong aU9'C b6i thuang

Trong rn()t s6 trubng hgp, Nha nu6c thu hbi dfit, ngubi su dvng dfit khong dugc bbi thubng Vi~c khong dugc bbi thubng dugc xern xet hai lol;li trubng hgp:

Thir nh&t, thu hbi dfit rna khong dugc bbi thubng vS dfit cac trubng hgp sau:

- Cac trubng hgp quy djnh t~i khoan DiSu 76 cua Lu~t dfit dai, nhu dfit dugc Nha nu6c giao khong thu tiSn su dvng dfit, dfit dugc Nha nu6c cho thue tra tiSn thue dfit hang nam, ;

- Dfit dugc Nha nu6c giao d6 quan li;

- Dfit thu hbi cac trubng hgp quy dinh t~i DiSu 64 va DiSu 65 cua Lu~t dfit dai, nhu thu hbi dfit c6 hanh vi vi ph~rn phap lu~t dfit dai hay thu hbi dfit vl nhfmg li duong nhien, khach quan;

- Trubng hgp khong du diSu ki~n cfip gifiy chling nh~ QSDD, quysn sa htiu nha a va thl san khac gfulliSn vai dfit theo quy dinh cua Lu~t dfit dai, trir trubng hgp d6i v6i dfit nong nghi~p da su dvng tru6c 01 thang narn 2004 rna ngubi su dvng dfit la h9 gia Wnh, ca nhan tl1JC ti~p san xufit nong nghi~p nhung khong CO gifiy chung nh~ ho~c khong du diSu ki~n d6 dugc c§.p gifiy chung nh~ QSDD, quySn sa hfru nha a va tai san khac gfulliSn voi dfit (trubng hgp ngubi su dvng dfit vfin dugc bbi thubng d6i v6i

theo ban an ho~c quyet dinh cua toa an nhan dan, quyet dinh thi hanh an cua ccr quan thi hanh an, quy€t dinh giai quyet tranh chfip dfit dai cua ccr quan nha nuoc co thAm quysn da duqc thi hanh

Dang kf bien d()ng ngum sir d\lng dfit da duqc cfip gi§.y chUI1g nh~n QSDD nhung c6 nhfmg thay d6i qua trlnh thvc

hi~n quySn ho~c bien d()ng khac a cac trubng hqp sau day:

- Ngum su d\lng dfit thvc hi~n quySn chuy~n d6i, chuy~n nhuqng, thua kS, t~ng cho, cho thue, cho thue ll;li QSDD, the chAp, bao lanh, g6p v6n bAng QSDD theo quy dinh cua phap lu~t;

- Ngum nh~n chuy~n QSDD;

- Ngucri su d\lng dfit da c6 gifiy chUI1g nh~n QSDD duqc ca quan nha nuoc c6 thAm quyen cho phep d6i ten, chuy~n m\lc dich su d\lng dfit, thay d6i thai h!Jll su d\lng dfit ho~c c6 thay d6i ducrng ranh gim thua dfit

N€u nhu truoc day, mQi sv dang kf cua ngucri sir d\lng dfit la den UBND xa, phuang, thi trfin thi t~p trung m()t ddu m6i Ia

van phong -dang ld dfit dai;·-Ccr quan -nay~ c6 trach nhi~m dang ld cho ngum su d\lng va luu gift toan b() thong tin ve dfit dai d~ quan

lf ch~t h6 sa dia chfnh va cung dp cac thong tin c6 yeu cdu cua ngum su d\lng dfit ho~c ph\lc V\l cho vi~c tfnh toan nghia V\l thl chfnh cua ngum sir d\lng dfit theo yeu cAu cua ccr quan thu€ c6 thAm quyen

2 Cac quy djnh v~ cAp giiy chtlng nh~n quy~n sir d\lng dit Gifiy chUI1g nh~n QSDD, quyen sa hfru nha a va thl san khac gik lien vm dfit (sau day gQi chung la gifiy chung nh~n)_ Ia chUI1g thu phap lf xac nh~n m6i quan h~ hqp phap giua Nha nuoc va ngum su d\lng dfit Tren thvc t€, ngum sir d\lng dfit sa hftu nhieu

lo~i gifiy ta khac nhau, ngum c6 gifiy ta do Nha nuoc cfip song c6 nhieu ngucri chi c6 gifiy ta trao tay qua trlnh giao djch ve bfit

theo ban an ho~c quyet dinh cua toa an nhan dan, quyet dinh thi hanh an cua ccr quan thi hanh an, quy€t dinh giai quyet tranh chfip dfit dai cua ccr quan nha nuoc co thAm quysn da duqc thi hanh

Dang kf bien d()ng ngum sir d\lng dfit da duqc cfip gi§.y chUI1g nh~n QSDD nhung c6 nhfmg thay d6i qua trlnh thvc

hi~n quySn ho~c bien d()ng khac a cac trubng hqp sau day:

- Ngum su d\lng dfit thvc hi~n quySn chuy~n d6i, chuy~n nhuqng, thua kS, t~ng cho, cho thue, cho thue ll;li QSDD, the chAp, bao lanh, g6p v6n bAng QSDD theo quy dinh cua phap lu~t;

- Ngum nh~n chuy~n QSDD;

- Ngucri su d\lng dfit da c6 gifiy chUI1g nh~n QSDD duqc ca quan nha nuoc c6 thAm quyen cho phep d6i ten, chuy~n m\lc dich su d\lng dfit, thay d6i thai h!Jll su d\lng dfit ho~c c6 thay d6i ducrng ranh gim thua dfit

N€u nhu truoc day, mQi sv dang kf cua ngucri sir d\lng dfit la den UBND xa, phuang, thi trfin thi t~p trung m()t ddu m6i Ia

van phong -dang ld dfit dai;·-Ccr quan -nay~ c6 trach nhi~m dang ld cho ngum su d\lng va luu gift toan b() thong tin ve dfit dai d~ quan

lf ch~t h6 sa dia chfnh va cung dp cac thong tin c6 yeu cdu cua ngum su d\lng dfit ho~c ph\lc V\l cho vi~c tfnh toan nghia V\l thl chfnh cua ngum sir d\lng dfit theo yeu cAu cua ccr quan thu€ c6 thAm quyen

2 Cac quy djnh v~ cAp giiy chtlng nh~n quy~n sir d\lng dit Gifiy chUI1g nh~n QSDD, quyen sa hfru nha a va thl san khac gik lien vm dfit (sau day gQi chung la gifiy chung nh~n)_ Ia chUI1g thu phap lf xac nh~n m6i quan h~ hqp phap giua Nha nuoc va ngum su d\lng dfit Tren thvc t€, ngum sir d\lng dfit sa hftu nhieu

Thu ba, lo~i gifty ta nay la diSu ki~n d~ nguai su dvng dftt duqc thvc hi~n c:k quy€n va lgi fch cua minh theo quy dinh cua phap lu~t (di~m a khoim Bi€u 188 Lu~t dftt dai nam 2013);

Thu tu, gifty chl'mg nh~n QSDB la di€u ki~n d~ nguai su dvng dftt duqc Nha nu6c b6i thuemg thi~t h~i v€ dftt va tai san g~n li€n v&i dftt Nha mr6c thu h6i dftt theo quy dinh t~i khoan BiSu 75 Lu~t dftt dai nam 2013;

Thu nam, Ht ca sa phap H d~ c6 tranh chftp v€ QSDD se dugc toa an nhan dan giai quy~t theo quy dinh t~i khoim Di€u 203 Lu~t dftt dai nam 2013

Gifty chung nh~n QSDD da duqc dip a nhiSu giai do~n k.hac va ffi~U gifty ch(mg nh~n cfing OU<JC cac CO' quan quan lf dftt dai a tung thai ld khac phat hanh Vi v~y, theo quy dinh t~i

khoan DiSu 97 Lu~t dftt dai nam 2013, gifty ch(mg nh~n QSDB duqc cftp theo m9t m~u thfmg nhftt d6i v6i m9i lo~i dftt, B9 tai nguyen va moi truemg phat hanh va duqc thvc hi~n th6ng nhftt ca nu6c tu 0117/2014 Nhu v~y, cac m~u gifty dugc cftp tru6c day theo Lu~t dftt dai nam 1987, Lu~t dftt dai nam 1993, Lu~t dftt dai nam 2003, cac lo~i gifty dugc dip theo Nghi dinh cua Chfnh phu s6 60/CP 0517/1994 v€ cftp gifty ch(mg nh~n quySn sa hiiu nha a, QSDB a t~i thi, cac quy dinh v€ cftp gifty chung nh~n quySn sa hfru nha theo cac quy dinh cua Lu~t nha a nam 2005, Lu~t nha a nam 2014 va cac Nghi dinh cua Chinh phu v€ huang d~n thi hanh cac Lu~t tren, Nghi dinh cua Chinh phu s6 88/2009/NB-CP 19/10/2009 v€ dip gifty chung nh~n quySn sa hfru nha 6, QSDB a va tai san khac g~n liSn v6i dftt dSu co gia tri phap H nhu cac giao dich vS bftt d9ng san n6i chung, vS QSDD n6i rieng Truong hgp nhfrng t6 chuc, ca nhan, h9 gia dlnh da dugc dp gifty chung nh~n theo cac qu y dinh da dugc vi~n d~n tren, nSu c6 nhu cfm d6i gifty chung nh~n theo quy dinh cua

Lu~t dftt dai nam 2013 thl duqc cftp d6i va khong phai thvc hi~n

Thu ba, lo~i gifty ta nay la diSu ki~n d~ nguai su dvng dftt duqc thvc hi~n c:k quy€n va lgi fch cua minh theo quy dinh cua phap lu~t (di~m a khoim Bi€u 188 Lu~t dftt dai nam 2013);

Thu tu, gifty chl'mg nh~n QSDB la di€u ki~n d~ nguai su dvng dftt duqc Nha nu6c b6i thuemg thi~t h~i v€ dftt va tai san g~n li€n v&i dftt Nha mr6c thu h6i dftt theo quy dinh t~i khoan BiSu 75 Lu~t dftt dai nam 2013;

Thu nam, Ht ca sa phap H d~ c6 tranh chftp v€ QSDD se dugc toa an nhan dan giai quy~t theo quy dinh t~i khoim Di€u 203 Lu~t dftt dai nam 2013

Gifty chung nh~n QSDD da duqc dip a nhiSu giai do~n k.hac va ffi~U gifty ch(mg nh~n cfing OU<JC cac CO' quan quan lf dftt dai a tung thai ld khac phat hanh Vi v~y, theo quy dinh t~i

khoan DiSu 97 Lu~t dftt dai nam 2013, gifty ch(mg nh~n QSDB duqc cftp theo m9t m~u thfmg nhftt d6i v6i m9i lo~i dftt, B9 tai nguyen va moi truemg phat hanh va duqc thvc hi~n th6ng nhftt ca nu6c tu 0117/2014 Nhu v~y, cac m~u gifty dugc cftp tru6c day theo Lu~t dftt dai nam 1987, Lu~t dftt dai nam 1993, Lu~t dftt dai nam 2003, cac lo~i gifty dugc dip theo Nghi dinh cua Chfnh phu s6 60/CP 0517/1994 v€ cftp gifty ch(mg nh~n quySn sa hiiu nha a, QSDB a t~i thi, cac quy dinh v€ cftp gifty chung nh~n quySn sa hfru nha theo cac quy dinh cua Lu~t nha a nam 2005, Lu~t nha a nam 2014 va cac Nghi dinh cua Chinh phu v€ huang d~n thi hanh cac Lu~t tren, Nghi dinh cua Chinh phu s6 88/2009/NB-CP 19/10/2009 v€ dip gifty chung nh~n quySn sa hfru nha 6, QSDB a va tai san khac g~n liSn v6i dftt dSu co gia tri phap H nhu cac giao dich vS bftt d9ng san n6i chung, vS QSDD n6i rieng Truong hgp nhfrng t6 chuc, ca nhan, h9 gia dlnh da dugc dp gifty chung nh~n theo cac qu y dinh da dugc vi~n d~n tren, nSu c6 nhu cfm d6i gifty chung nh~n theo quy dinh cua

nh~n quySn sa hfiu nha a, QSDD a va tai san khac g~n liSn v6i dAt rna du diSu ki~n theo quy dinh tr:ti cac Di~u 100, 101 va Di~u 102 Lu~t dAt dai

- NguOi duqc Nha nu6c giao dAt, cho thue dAt k~ ru sau 01/07/2014

- NguOi duqc chuy~n d6i, nh~n chuy~n nhuqng, duqc thira k~,

nh~n t~ng, cho QSDD, nh~n g6p v6n bAng QSDD, nguo'i nh~n QSDD xu li hqp dbng th~ chAp QSDD d~ thu hfii nq

- NguOi duqc sir dvng dAt theo k~t qua boa giai d6i vm tranh chAp ctAt ctai, theo ban an ho~c quy~t dinh cua toa an nhan dan; quy~t dinh thi hanh an cua co quan thi hanh an ho~c quy~t dinh giai quy~t tranh chip, khi~u n~, t6 cao v~ dAt dai cua co quan nha nu6c c6 thfim quy~n

- NguOi trung dAu gia QSDD, trung thftu dV an c6 sir d1,1ng dAt; - NguOi sir dvng dAt khu cong nghi~p, cvm corig nghi~p, khu ch~ xuAt, khu kinh t~ va khu cong ngh~ cao;

- Ngum mua nha a, tai san khac g~n li~nvm dAt;

- Ngum duqc Nha nu6c li, boa gia nha a gk li~n vm dAt

a; ngum mua nha a thu()c sa hiiu nha nu6c

- NguOi sir dvng dAt tach thira, hqp thua; nh6m ngucri sir dvng dAt ho~c cac thilnh vien h() gia dlnh, hai vq ch6ng, t6 chuc sir dvng dAt chia tach, hqp nhit QSDD hi~n c6;

- Ngucri d~ nghi cAp d6i ho~c cAp lr:ti gifiy chung nh~ bi mAt Nhu v~y, n~u ngum sir dvng dAt chl1ng rninh duqc QSDD cua mlnh thong qua cac lo~ giAy to neu tren thl xac l~p h6 so xin cAp gifiy chl1ng nh~ QSDD d~ duqc cAp gifiy theo thu tvc duqc quy dinh tr:ti Nghi dinh cua Chfnh phu s6 43/20141Nf)-CP 15/5/2014

v~ thi hanh Lu~t dit dai

nh~n quySn sa hfiu nha a, QSDD a va tai san khac g~n liSn v6i dAt rna du diSu ki~n theo quy dinh tr:ti cac Di~u 100, 101 va Di~u 102 Lu~t dAt dai

- NguOi duqc Nha nu6c giao dAt, cho thue dAt k~ ru sau 01/07/2014

- NguOi duqc chuy~n d6i, nh~n chuy~n nhuqng, duqc thira k~,

nh~n t~ng, cho QSDD, nh~n g6p v6n bAng QSDD, nguo'i nh~n QSDD xu li hqp dbng th~ chAp QSDD d~ thu hfii nq

- NguOi duqc sir dvng dAt theo k~t qua boa giai d6i vm tranh chAp ctAt ctai, theo ban an ho~c quy~t dinh cua toa an nhan dan; quy~t dinh thi hanh an cua co quan thi hanh an ho~c quy~t dinh giai quy~t tranh chip, khi~u n~, t6 cao v~ dAt dai cua co quan nha nu6c c6 thfim quy~n

- NguOi trung dAu gia QSDD, trung thftu dV an c6 sir d1,1ng dAt; - NguOi sir dvng dAt khu cong nghi~p, cvm corig nghi~p, khu ch~ xuAt, khu kinh t~ va khu cong ngh~ cao;

- Ngum mua nha a, tai san khac g~n li~nvm dAt;

- Ngum duqc Nha nu6c li, boa gia nha a gk li~n vm dAt

a; ngum mua nha a thu()c sa hiiu nha nu6c

- NguOi sir dvng dAt tach thira, hqp thua; nh6m ngucri sir dvng dAt ho~c cac thilnh vien h() gia dlnh, hai vq ch6ng, t6 chuc sir dvng dAt chia tach, hqp nhit QSDD hi~n c6;

- Ngucri d~ nghi cAp d6i ho~c cAp lr:ti gifiy chung nh~ bi mAt Nhu v~y, n~u ngum sir dvng dAt chl1ng rninh duqc QSDD cua mlnh thong qua cac lo~ giAy to neu tren thl xac l~p h6 so xin cAp gifiy chl1ng nh~ QSDD d~ duqc cAp gifiy theo thu tvc duqc quy dinh tr:ti Nghi dinh cua Chfnh phu s6 43/20141Nf)-CP 15/5/2014

dai, c6 h9 khAu thucrng tni t~i dia phuang va trvc ti~p sim xu~t nong nghi~p lam nghi~p nuoi tr6ng thuy san va lam mu6i t~i vung c6 di~u ki~n tv nhien, xa h9i kh6 khan, dugc UBND xa nai c6 &t xac nh~ Ia ngum su dvng dftt 6n dinh, khong c6 tranh ch~p

Thu tu, h9 gia dlnh, d nhan dang su dt;mg d~t khong c6 cac lo~i gi~y ta dugc coi Ia hgp 1~ quy dinh t~i khoan DiSu 100 Lu~t

d~t dai nam 2013 nhung d~t da dugc su dvng 6n dinh tir tru6c 0117/2014 dugc UBND xa, phuang, thi tr~n xac nh~ la khvng cu vi ph~m phap lu~t d~t dai, d~t khong c6 tranh ch~p, phu hgp v6i quy ho~ch su dvng d~t da dugc xet duy~t d6i v6i nai da c6

quy ho~ch su dvng d~t thl cling dugc cftp gi~y chung nh~n QSDB va khong phai n()p ti~n su dvng dk

Rieng d6i v&i c()ng d6ng dan cu su dvng dAt vao m\}c dich xay d\Illg cac cong trlnh d~n dlnh, mi~u am, tu duang, nha thcr h9 se dugc c~p gi~y ChUng nh~n QSDB dap Ung cac di~u ki~n nhu:

- C6 dan xin c~p gi~y chUng nh~n QSDD;

- Dugc UBND xa, phucrng, thi tr~n nai c6 d~t xac nh~n la d~t su dvng chung cho c()ng d6ng va khong c6 tranh ch~p

Cac quy dinh n6i tren cua Lu~t d~t dai nam 2013 th~ hi~n tu m6i quan ni~m v~ cftp gi~y chUng nh~n QSDB Nha nu6c quan tam khia c~ quan li nhi~u han la c6 g~ng t~n thu cho ngan sach nha nu6c vi~c cftp gi~y chung nh~n QSDB Cling vm nhfrng thu tvc dugc rninh b~ch hoa, ngum su d\lng d~t y thuc day du han trach nhi~m cua mlnh vi~c hoan thu t\}c d~ hu6ng quy~n va lam nghia V\1 quan h~ phap lu~t d~t dai

- Cac trucrng hgp dugc c~p gi~y chung nh~n QSDD va phai n()p ti~n su dvng d~t

V~ nguyen t~c ngucri su dvng d~t su d\lng tir tru6c 0117/2004 rna khong du gi~y tcr dugc coi Ia hgp 1~ quy dinh t~

dai, c6 h9 khAu thucrng tni t~i dia phuang va trvc ti~p sim xu~t nong nghi~p lam nghi~p nuoi tr6ng thuy san va lam mu6i t~i vung c6 di~u ki~n tv nhien, xa h9i kh6 khan, dugc UBND xa nai c6 &t xac nh~ Ia ngum su dvng dftt 6n dinh, khong c6 tranh ch~p

Thu tu, h9 gia dlnh, d nhan dang su dt;mg d~t khong c6 cac lo~i gi~y ta dugc coi Ia hgp 1~ quy dinh t~i khoan DiSu 100 Lu~t

d~t dai nam 2013 nhung d~t da dugc su dvng 6n dinh tir tru6c 0117/2014 dugc UBND xa, phuang, thi tr~n xac nh~ la khvng cu vi ph~m phap lu~t d~t dai, d~t khong c6 tranh ch~p, phu hgp v6i quy ho~ch su dvng d~t da dugc xet duy~t d6i v6i nai da c6

quy ho~ch su dvng d~t thl cling dugc cftp gi~y chung nh~n QSDB va khong phai n()p ti~n su dvng dk

Rieng d6i v&i c()ng d6ng dan cu su dvng dAt vao m\}c dich xay d\Illg cac cong trlnh d~n dlnh, mi~u am, tu duang, nha thcr h9 se dugc c~p gi~y ChUng nh~n QSDB dap Ung cac di~u ki~n nhu:

- C6 dan xin c~p gi~y chUng nh~n QSDD;

- Dugc UBND xa, phucrng, thi tr~n nai c6 d~t xac nh~n la d~t su dvng chung cho c()ng d6ng va khong c6 tranh ch~p

Cac quy dinh n6i tren cua Lu~t d~t dai nam 2013 th~ hi~n tu m6i quan ni~m v~ cftp gi~y chUng nh~n QSDB Nha nu6c quan tam khia c~ quan li nhi~u han la c6 g~ng t~n thu cho ngan sach nha nu6c vi~c cftp gi~y chung nh~n QSDB Cling vm nhfrng thu tvc dugc rninh b~ch hoa, ngum su d\lng d~t y thuc day du han trach nhi~m cua mlnh vi~c hoan thu t\}c d~ hu6ng quy~n va lam nghia V\1 quan h~ phap lu~t d~t dai

- Cac trucrng hgp dugc c~p gi~y chung nh~n QSDD va phai n()p ti~n su dvng d~t

QSDB, t6 chuc nao su dvng ddt khong dung mvc dich va khong c6

hi~u qua se duqc phan lo~ cv the de xem xet

Phdn di~n tich su dvng khong dung mvc dfch va khong c6 hi~u qua se hi xu li hOi m()t hai hlnh thuc sau:

- Bj thu hbi ddt

- T6 chuc phai ban giao phdn di~n tich ddt da su dvng lam ddt

a cho UBND huy~n, qu~, thj xa, ph6 thu()c tinh de quan H B6i v&i cac khu dan cu h1nh tU quy ddt cua cac doanh

nghi~p nha nucrc duqc giao de su dvng vao mvc dfch nong nghi~p, lam nghi~p, nuoi trbng thuy san va lam mu6i th1 t6 chuc c6 nhi~m

V\1 b6 tri l:;ti di~n tfch ddt a thanh khu dan cu trlnh UBND tinh, ph6 tn,rc thu()c trung uang quy~t djnh

Trong trubng hqp t6 chuc nucrc h,ra ch9n h1nh thuc thue ddt thl sa tru nguyen va moi trubng lam thu tl)c ki hqp dbng thue ddt trucrc cdp gidy chtrng nh~ QSDB

B6i v&i ccr sa ton giao dang su dvng ddt cling duqc cdp gidy chtrng nh~n QSDD n~u h9 dap trng duqc ba di€u ki~n sau day:

- Ca sa ton giao duqc Nha nu6c cho phep ho:;tt d()ng; - Bdt khong c6 tranh chdp;

- Khong phai 1a dAt nh~ chuyen nhuqng nh~n t~ng, cho sau 0117/2004

2.4 Thdm quyJn cdp gidy chtmg nhqn, dfnh chlnh va thu h6i gidy chtmg nhqn QSDD, quyJn sa hiiu nha 6' va tai scm khac giin ZiJn v&i adt

Thdm quy~n cAp giAy chtrng nh~n QSDB thvc chAt khong phai 1a vdn d~ 16n xay dvng Lu~t nhung l:;ti c6 nhi~u y ki~n rAt khac v~ vAn d~ C6 y ki8n cho rfutg, thdm quy~n cAp giAy chtrng nh~ QSDB phai thu()c v~ ca quan hanh chfnh nha

QSDB, t6 chuc nao su dvng ddt khong dung mvc dich va khong c6

hi~u qua se duqc phan lo~ cv the de xem xet

Phdn di~n tich su dvng khong dung mvc dfch va khong c6 hi~u qua se hi xu li hOi m()t hai hlnh thuc sau:

- Bj thu hbi ddt

- T6 chuc phai ban giao phdn di~n tich ddt da su dvng lam ddt

a cho UBND huy~n, qu~, thj xa, ph6 thu()c tinh de quan H B6i v&i cac khu dan cu h1nh tU quy ddt cua cac doanh

nghi~p nha nucrc duqc giao de su dvng vao mvc dfch nong nghi~p, lam nghi~p, nuoi trbng thuy san va lam mu6i th1 t6 chuc c6 nhi~m

V\1 b6 tri l:;ti di~n tfch ddt a thanh khu dan cu trlnh UBND tinh, ph6 tn,rc thu()c trung uang quy~t djnh

Trong trubng hqp t6 chuc nucrc h,ra ch9n h1nh thuc thue ddt thl sa tru nguyen va moi trubng lam thu tl)c ki hqp dbng thue ddt trucrc cdp gidy chtrng nh~ QSDB

B6i v&i ccr sa ton giao dang su dvng ddt cling duqc cdp gidy chtrng nh~n QSDD n~u h9 dap trng duqc ba di€u ki~n sau day:

- Ca sa ton giao duqc Nha nu6c cho phep ho:;tt d()ng; - Bdt khong c6 tranh chdp;

- Khong phai 1a dAt nh~ chuyen nhuqng nh~n t~ng, cho sau 0117/2004

2.4 Thdm quyJn cdp gidy chtmg nhqn, dfnh chlnh va thu h6i gidy chtmg nhqn QSDD, quyJn sa hiiu nha 6' va tai scm khac giin ZiJn v&i adt

VI orA DAT v A cAc KHoAN rnu TAl cHfNH TirDAT DAI Cac quy djnh v~ gia d§t

1.1 Khai ni?m, di;ic diim cua gia ddt

-Khaini~m

C6 nhi~u quan diem khac v~ gia dfit, m6i quan diem dua khai ni~m gia dfit dum nhfrng khfa qmh khac Theo Tir dien Lu~t hQc cua Vi~n khoa hQc phap If, BQ tu phap: "Gia ddt: SJ

ti€n tfnh tren m9t don vt di?n tfch ddt Nha nu&c quy dtnh hoi;ic du(lc hinh giao dtch v€ QSDD" (l) Theo khai ni~m

thl gia dAt la khoan ti~n Nha nucrc quy dinh nhfun thgc hi~n cac nghia V\l tai chfnh cua nguoi su dl)ng ho~c dugc hinh giao djch v~ QSDD Lu~t dfit dai nam 2003 thl xac dinh: "Gia

QSDD ( sau dfiy g(Ji Ia gia ddt) la s6 ti€n tfnh tren m9t don vt di?n tfch ddt Nha nu&c quy djnh hoi;ic du(lc hinh giao dfch v€ QSDD" Lu~t dfit dai nam 2013 dua khai ni~m v~ gia dfit dfty du va thAng nhfit hon, Di~u 3 quy dinh: "Gia ddt la gia trt cua

QSDD tfnh tren m9t don vt di?n tfch ddt Gia trf QSDD la gia tri b&ng tiJn cua QSDD d6i v&i m9t di¢n tfch ddt xac dtnh th&i h~n su dttng ddt xac dfnh" Nhu v~y, c6 the hieu gia dfit la khoan

ti~n xac dinh tuong (rng phai tra d~ c6 QSDD d6i v6i di~n tfch dfit Cl) the thbi h~ SU dl)ng dfit xac dinh

-D~c diem cua gia dfit

Thu nhdt, gia dfit Ia m9t ~ lugng dung d~ bieu thi gia tri cua QSDD dugc ti~n t~ hoa tham gia cac giao dich tren thi truang;

Thu hai, gia dfit duqc hieu la gia tri QSDD, bm le a Vi~t Nam khong thira nh~ so hfru tu nhan v~ dAt dai, k:hong c6 giao dich dAt dai rna chi c6 giao dich v~ QSDD clia cac t6 chuc, ca nhan su dl)llg dfit;

(l).Xem: Vi~n khoa h9c phap U(B9 ttt phap), Tirtlidn lu(lt hl)c, Nxb Tirtliin Bach khoa va Nxb Tu phdp, Ha N9i, 2006, tr 238

VI orA DAT v A cAc KHoAN rnu TAl cHfNH TirDAT DAI Cac quy djnh v~ gia d§t

1.1 Khai ni?m, di;ic diim cua gia ddt

-Khaini~m

C6 nhi~u quan diem khac v~ gia dfit, m6i quan diem dua khai ni~m gia dfit dum nhfrng khfa qmh khac Theo Tir dien Lu~t hQc cua Vi~n khoa hQc phap If, BQ tu phap: "Gia ddt: SJ

ti€n tfnh tren m9t don vt di?n tfch ddt Nha nu&c quy dtnh hoi;ic du(lc hinh giao dtch v€ QSDD" (l) Theo khai ni~m

thl gia dAt la khoan ti~n Nha nucrc quy dinh nhfun thgc hi~n cac nghia V\l tai chfnh cua nguoi su dl)ng ho~c dugc hinh giao djch v~ QSDD Lu~t dfit dai nam 2003 thl xac dinh: "Gia

QSDD ( sau dfiy g(Ji Ia gia ddt) la s6 ti€n tfnh tren m9t don vt di?n tfch ddt Nha nu&c quy djnh hoi;ic du(lc hinh giao dfch v€ QSDD" Lu~t dfit dai nam 2013 dua khai ni~m v~ gia dfit dfty du va thAng nhfit hon, Di~u 3 quy dinh: "Gia ddt la gia trt cua

QSDD tfnh tren m9t don vt di?n tfch ddt Gia trf QSDD la gia tri b&ng tiJn cua QSDD d6i v&i m9t di¢n tfch ddt xac dtnh th&i h~n su dttng ddt xac dfnh" Nhu v~y, c6 the hieu gia dfit la khoan

ti~n xac dinh tuong (rng phai tra d~ c6 QSDD d6i v6i di~n tfch dfit Cl) the thbi h~ SU dl)ng dfit xac dinh

-D~c diem cua gia dfit

Thu nhdt, gia dfit Ia m9t ~ lugng dung d~ bieu thi gia tri cua QSDD dugc ti~n t~ hoa tham gia cac giao dich tren thi truang;

Thu hai, gia dfit duqc hieu la gia tri QSDD, bm le a Vi~t Nam khong thira nh~ so hfru tu nhan v~ dAt dai, k:hong c6 giao dich dAt dai rna chi c6 giao dich v~ QSDD clia cac t6 chuc, ca nhan su dl)llg dfit;

gop phfut binh 6n ghi ca QSDD tren thi trucmg bftt d9ng san Xac dinh gia dftt chinh xac cling nhfun t~o di~u ki~n cho cac t6 chuc, ca nhan va ngohl nu6c tht.rc hi~n cac giao djch v~ QSDD duqc an toan, h~ ch~ nii ro cho cac ben

1.2 Nguyen tiic; phuang phap dtnh gia ddt

Vi~c dinh ghi dftt phru bao dam cac nguyen t~c sau: Theo mvc dich sir dvng dAt hqp phap t~ thm diSm dinh gia; theo thm h~n sir dvng dftt; phil hqp vm gia dftt ph6 bi~n tren thi truemg cua lo~ dftt co cilng mvc dich sir dvng da chuySn nhuqng, gia trung dftu gia QSDD

ho~c thu nh~p tu vi~c sir dvng dftt; cilng m9t thm w€m, cac thira dftt

li~n k~ co cilng mvc dich sir dvng, kha nang sinh lqi, thu nh~p tir vi~c sir dvng dftt tuang tg nhu thi co muc gia nhu

Phuang phap xac dinh gia dftt bao g6m: Phuong phap so sanh trgc ti~p; phuang phap chi~t trir; phuang phap thu nh~p; phuang phap th~ng du; phuang phap h~ s6 di~u chinh gia dftt Nghi dinh cua Chinh phu s6 44/2014 ND-CP 15/5/2014 quy dinh v€ gia dftt co b6 sung phuang phap h~ s6 di~u chinh gia dftt Vi~c quy dinh sir dvng h~ s6 di~u chinh gia dftt nh~m cv th€ hoa gia dftt t~i bang gia dftt UBND cftp tinh ban hanh d€ t:fnh gia dftt thu ti~n sir dvng dftt, ti~n thue dftt phil hqp vai thi truemg Ben c~nh kh~c phvc duqc m9t s6 t6n t~i, h~n ch~ cua vi~c sir dvng gia dftt C\1 thS xac dinh theo cac phuang phap so sanh trgc ti~p chi~t trir, thu nh~p th~ng du, giam chi phf v~t chftt, gop phdn thgc hi~n cai each thu 1\!C hanh ch:fnh

1.3 Gia ddt Nha nu&c xac dtnh

Gia dftt Nha nuac xac dinh co hai lo~: Do la gia dftt Nha nu6c quy dinh khung gia, bang gia dftt dinh ld 05 nam m()t IAn va gia ddt cv thS UBND cftp tinh quy~t dinh m()t s6 truemg hqp cv thS

gop phfut binh 6n ghi ca QSDD tren thi trucmg bftt d9ng san Xac dinh gia dftt chinh xac cling nhfun t~o di~u ki~n cho cac t6 chuc, ca nhan va ngohl nu6c tht.rc hi~n cac giao djch v~ QSDD duqc an toan, h~ ch~ nii ro cho cac ben

1.2 Nguyen tiic; phuang phap dtnh gia ddt

Vi~c dinh ghi dftt phru bao dam cac nguyen t~c sau: Theo mvc dich sir dvng dAt hqp phap t~ thm diSm dinh gia; theo thm h~n sir dvng dftt; phil hqp vm gia dftt ph6 bi~n tren thi truemg cua lo~ dftt co cilng mvc dich sir dvng da chuySn nhuqng, gia trung dftu gia QSDD

ho~c thu nh~p tu vi~c sir dvng dftt; cilng m9t thm w€m, cac thira dftt

li~n k~ co cilng mvc dich sir dvng, kha nang sinh lqi, thu nh~p tir vi~c sir dvng dftt tuang tg nhu thi co muc gia nhu

Phuang phap xac dinh gia dftt bao g6m: Phuong phap so sanh trgc ti~p; phuang phap chi~t trir; phuang phap thu nh~p; phuang phap th~ng du; phuang phap h~ s6 di~u chinh gia dftt Nghi dinh cua Chinh phu s6 44/2014 ND-CP 15/5/2014 quy dinh v€ gia dftt co b6 sung phuang phap h~ s6 di~u chinh gia dftt Vi~c quy dinh sir dvng h~ s6 di~u chinh gia dftt nh~m cv th€ hoa gia dftt t~i bang gia dftt UBND cftp tinh ban hanh d€ t:fnh gia dftt thu ti~n sir dvng dftt, ti~n thue dftt phil hqp vai thi truemg Ben c~nh kh~c phvc duqc m9t s6 t6n t~i, h~n ch~ cua vi~c sir dvng gia dftt C\1 thS xac dinh theo cac phuang phap so sanh trgc ti~p chi~t trir, thu nh~p th~ng du, giam chi phf v~t chftt, gop phdn thgc hi~n cai each thu 1\!C hanh ch:fnh

1.3 Gia ddt Nha nu&c xac dtnh

H()i d6ng thfrm dinh gia d~t g6m c6 chu tich UBND dp tinh lam chu tich va d~i di~n cua CO' quan, tf> ch(rc CO lien quan, tf> chuc

c6 chuc nang tu vftn xac dinh gia dk Thanh vien h('>i d6ng thfrm

dinh gia lam vi~c theo ch€ d('> kiem nhi~m, C\1 thS: Chu tich h('>i d6ng; thucrng tqrc h('>i d6ng la sa tai chfnh; uy vien h()i d6ng la d~i

di~n sa tai nguyen va moi truang; d~i di~n Cl,lC thu€ tinh; d~i di~n

sa tu phap; diiti di~n UBND cAp huy~n nai c6 d~t; t6 chuc tu v~n gia d£t; t6 chuyen vien giup vi~c

Gia d~t C\1 th~ duqc su dl,lng dS lam can cu cac trucrng hqp: Tfnh ti~n su dl,lng d~t cong nh~n QSDD a vugt hiitn muc, cho phep chuy6n ml,lc dfch tu d~t khac sang dclt a cho h9 gia dlnh,

ca nhan d6i v61 phftn di~n tfch d~t a vugt hiitn muc, tfnh ti€n thue d~t nong nghi~p vugt h~n muc giao d~t, vugt hiitll muc nh~n chuy€n QSDD nong nghi~p cua h() gia dlnh, ca nhan; t:fnh ti€n sir d\mg d~t Nha nu6'c giao dftt c6 thu ti~n sir dl,lng dftt k hong thong qua hlnh thuc dftu gia QSDD; cong nh~n QSDD, cho phep chuy€n ml,lc d:fch su dl,lng d~t d6i v6'it6 chuc rna phai n(>p ti€n sir dl,lng dftt; tinh ti~n thue dftt; tinh gia tri QSDD c6 ph~n hoa doanh nghi~p nha nu6'c; tfnh ti€n b6i thucrng Nha nu6'c thu h6i dk

Ngoai gia d~t Nha nu6'c xac dinh thl nhfrng loiiti gia d~t khac nhu: Gia d~t cac t6 chuc tu v~n gia d~t cung dp; gia d~t dclu gia QSDD, tuc la cac trucmg hqp Nha nuoc giao dclt, cho thue dftt cho t6 chuc, ca nhan c6 du di€u ki~n thong qua hlnh thuc d£u gia QSDD rna khong ap d1,1ng gia d~t Nha nu&c quy dinh; gia d~t thi trucrng la loiiti gia d~t hlnh cac t6 chuc, h9 gia dlnh, ca nhan thvc hi~n cac giao dich QSDD tren thi truang nhu chuy6n nhugng, cho thue, th€ ch~p, gop v6n b~ng QSDD Gia d~t giao dich la cac ben tv do thm\ thu~n blnh ding va khong ap dl,lng gia d~t nha nu6c quy dinh

H()i d6ng thfrm dinh gia d~t g6m c6 chu tich UBND dp tinh lam chu tich va d~i di~n cua CO' quan, tf> ch(rc CO lien quan, tf> chuc

c6 chuc nang tu vftn xac dinh gia dk Thanh vien h('>i d6ng thfrm

dinh gia lam vi~c theo ch€ d('> kiem nhi~m, C\1 thS: Chu tich h('>i d6ng; thucrng tqrc h('>i d6ng la sa tai chfnh; uy vien h()i d6ng la d~i

di~n sa tai nguyen va moi truang; d~i di~n Cl,lC thu€ tinh; d~i di~n

sa tu phap; diiti di~n UBND cAp huy~n nai c6 d~t; t6 chuc tu v~n gia d£t; t6 chuyen vien giup vi~c

Gia d~t C\1 th~ duqc su dl,lng dS lam can cu cac trucrng hqp: Tfnh ti~n su dl,lng d~t cong nh~n QSDD a vugt hiitn muc, cho phep chuy6n ml,lc dfch tu d~t khac sang dclt a cho h9 gia dlnh,

ca nhan d6i v61 phftn di~n tfch d~t a vugt hiitn muc, tfnh ti€n thue d~t nong nghi~p vugt h~n muc giao d~t, vugt hiitll muc nh~n chuy€n QSDD nong nghi~p cua h() gia dlnh, ca nhan; t:fnh ti€n sir d\mg d~t Nha nu6'c giao dftt c6 thu ti~n sir dl,lng dftt k hong thong qua hlnh thuc dftu gia QSDD; cong nh~n QSDD, cho phep chuy€n ml,lc d:fch su dl,lng d~t d6i v6'it6 chuc rna phai n(>p ti€n sir dl,lng dftt; tinh ti~n thue dftt; tinh gia tri QSDD c6 ph~n hoa doanh nghi~p nha nu6'c; tfnh ti€n b6i thucrng Nha nu6'c thu h6i dk

D~c di~m cua thu tai chfnh tir dAt dai: 1) Thu thl chinh tir dAt dai th~ hi~n m6i quan h~ gifra Nha nucrc v6i tu each 1a d~i di~n chu

sa hfru va chu th~ th6ng nhAt qmin If dAt dai v&i ngucri su d1,mg dfit Ia d6i tugng ttvc ti~p khai thac, su d1,mg dAt; 2) Cac khoim thu tai chinh dugc quy dinh khac theo tirng d6i tugng, lo~ dfit su d1,1ng, mvc dich, ngu6n g6c su dvng, tlnh tr~g phap If, quy~n

va nghia V1,l su dt,mg dAt v.v ; 3) M6i chu th~ su dvng dAt c6 th~

d6ng thai phai thvc hi~n nhi~u nghia V1,l tai chinh khac v~ dAt

dai nhu: tnl ti~n su dvng dAt, ti~n thue dAt cho nha nucrc; n9p thu6 su d1,1ng dAt; thu6 thu nh~p chuy~n QSDD; cac lo~i phi, 1~ phi v.v ; 4) Cac khoim thu tai chinh tir dAt dai gfut li~n v6i gia dAt, hay n6i each khac, gia ctAt c6 tac d9ng Ian d~n cac khoan thu cho ngan sach nha nucrc tir dAt, bm le gia dAt Nha nucrc xac dinh la dm cu

d~ xac dinh cac khoan thu cho ngan sach nha nucrc tir dAt dai

Vi~c quy dinh cac khoan thu tai chinh tir dAt dai nhfun mvc dfch t~O ngu6n thu cho ngan sach nha nucrc va la cong C\} d~ Nha nucrc quan If dAt dai, di~u ti6t thi trucrng QSDD, thi trucrng bAt d9ng san Trong nhi~u truang hgp, Nha nucrc khong can thi~p ttvc

ti~p b&ng m~nh l~nh h~nh chinh rna su dvng cac bi~n phap gian

ti~p dinh cac ngu6n thu cho ngan sach nha nucrc tir dAt dai hay cac nghia V1,l tai chinh v~ ctAt dai d~ dinh huang, ki~m soat cac

quan h~ dAt dai n6i rieng va thi trucrng bAt d()ng san n6i chung Xac dinh ro cac khoan thu ngan sach tir dAt dai ciing g6p phdn di~u ·" hoa thu nh~p Va thl,TC hi~n Sl,T cong bfu1g Xa hQi Vi~C pharr chia hgp If cac lgi fch tir dAt dai, d~c bi~t la quy dinh cac chfnh sach mi6n, giam nghia vv thl chfnh v~ dAt dai cho cac d6i tugng chfnh sach (nhfrng ngucri c6 cong v6i each m~ng, nhfrng ngum c6 thu nh~p thAp, cac d6i tugng kh6 khan, vling sau vling xa) Ngohl ra, n6 g6p phdn thuc dAy phat tri~n san xuAt kinh doanh, thu hut ddu tu va ngohl nucrc thong qua cac uu dai v~ ti~n thue ctAt,

ti~n su dvng dAt va cac khoan thu~ v~ dAt dai v v

D~c di~m cua thu tai chfnh tir dAt dai: 1) Thu thl chinh tir dAt dai th~ hi~n m6i quan h~ gifra Nha nucrc v6i tu each 1a d~i di~n chu

sa hfru va chu th~ th6ng nhAt qmin If dAt dai v&i ngucri su d1,mg dfit Ia d6i tugng ttvc ti~p khai thac, su d1,mg dAt; 2) Cac khoim thu tai chinh dugc quy dinh khac theo tirng d6i tugng, lo~ dfit su d1,1ng, mvc dich, ngu6n g6c su dvng, tlnh tr~g phap If, quy~n

va nghia V1,l su dt,mg dAt v.v ; 3) M6i chu th~ su dvng dAt c6 th~

d6ng thai phai thvc hi~n nhi~u nghia V1,l tai chinh khac v~ dAt

dai nhu: tnl ti~n su dvng dAt, ti~n thue dAt cho nha nucrc; n9p thu6 su d1,1ng dAt; thu6 thu nh~p chuy~n QSDD; cac lo~i phi, 1~ phi v.v ; 4) Cac khoim thu tai chinh tir dAt dai gfut li~n v6i gia dAt, hay n6i each khac, gia ctAt c6 tac d9ng Ian d~n cac khoan thu cho ngan sach nha nucrc tir dAt, bm le gia dAt Nha nucrc xac dinh la dm cu

d~ xac dinh cac khoan thu cho ngan sach nha nucrc tir dAt dai

Vi~c quy dinh cac khoan thu tai chinh tir dAt dai nhfun mvc dfch t~O ngu6n thu cho ngan sach nha nucrc va la cong C\} d~ Nha nucrc quan If dAt dai, di~u ti6t thi trucrng QSDD, thi trucrng bAt d9ng san Trong nhi~u truang hgp, Nha nucrc khong can thi~p ttvc

ti~p b&ng m~nh l~nh h~nh chinh rna su dvng cac bi~n phap gian

ti~p dinh cac ngu6n thu cho ngan sach nha nucrc tir dAt dai hay cac nghia V1,l tai chinh v~ ctAt dai d~ dinh huang, ki~m soat cac

quan h~ dAt dai n6i rieng va thi trucrng bAt d()ng san n6i chung Xac dinh ro cac khoan thu ngan sach tir dAt dai ciing g6p phdn di~u ·" hoa thu nh~p Va thl,TC hi~n Sl,T cong bfu1g Xa hQi Vi~C pharr chia hgp If cac lgi fch tir dAt dai, d~c bi~t la quy dinh cac chfnh sach mi6n, giam nghia vv thl chfnh v~ dAt dai cho cac d6i tugng chfnh sach (nhfrng ngucri c6 cong v6i each m~ng, nhfrng ngum c6 thu nh~p thAp, cac d6i tugng kh6 khan, vling sau vling xa) Ngohl ra, n6 g6p phdn thuc dAy phat tri~n san xuAt kinh doanh, thu hut ddu tu va ngohl nucrc thong qua cac uu dai v~ ti~n thue ctAt,

Theo Nghi dinh cua Chinh phu s6 45/2014/ND-CP 15/5/2014 quy diiih v~ thu ti~n sir dvng dAt thl Nha nu6c thu ti~n sir dl,lUg dAt truang hqp sau: 1) Nha nu6c giao dAt c6 thu tien sir d1,1ng dAt; 2) Nha nu6c cho phep chuy~n mvc dich sir dvng dAt

tit dAt nong nghi~p, dAt phi nong nghi~p khong phill la dAt sang dAt ho~c dAt nghia trang, nghra dia c6 mvc dich kinh doanh thu()c truang hqp phill n()p tien sir dvng dAt; 3) Nha nu6c cong nh~n QSDD cho cac d6i tuqng dang sir dvng dAt thu()c truong hqp phai n()p ti~n sir dvng dAt

Lu~t dAt dai nam 2013 va cac Nghi dinh thi hanh Lu~t dAt dai c6 nhiing quy dinh sua d6i, b6 sung d~ khic phvc cac h:;m che bAt ·

c~p CUa phap lu~t tru6c day ve thu ti~n ti~n sir dgng dAt, nhu: Sua d6i v~ d6i tuQ'Ilg duqc giao dAt co thu ti~n su dvng dAt va d6i tuQ'Ilg thue dAt t~ cac dieu: 55, 56 Lu~t dAt dai na.m 2013 Theo d6, Nha nu6c giao dAt c6 thu ti~n sir dvng dAt cho: H9 gia dinh, ca nhan duqc giao dAt 6; t6 chuc kinh te, ngum Vi~t Nam dinh cu nu6c ngohl, doanh nghi~p c6 v6n dfru tu nu6c ngohl duqc giao dAt

d~ thvc hi~n dv an dfru tu xay d\ffig nha de ban ho~c d~ ban ket hqp cho thue; t6 chuc kinh te duqc giao dAt lhvc hi~n rlv an dAu tu

h~ tAng nghia trang, nghla dia d~ chuySn nhugng QSDD gin v6i

h~ tAng Lu~t quy dinh th6ng nhAt m()t hinh thuc giao dAt c6 thu

ti~n sir dvng dAt ap dvng d6i vm t6 chuc kinh te nuac va nu6c ngohl thvc hi~n dv an dfru tu xay dvng nha dS ban ho~c dS ban ket hqp cho thue (khong c6 sv phan bi~t t6 chuc nuac va nu6c ngohl nhu tru6c); thu tvc xac djnh gia dAt tinh thu ti~n sir dvng dAt duqc don gian hoa, m()t s6 trubng hqp gia dAt tinh thu ti~n sir dvng dAt duqc xac dinh theo phuong phap h~ s6 di~u chinh gia dAt; quy dinh h9 gia dinh, ca nhan da sir dvng dAt tit

truac 15/1011993 den truac 01!7/2004 rna khong co giAy to quy dinh t~i khoan Di~u 100 Lu~t dAt dai nam 2013 neu t~ thm di~m bit dfru sir dl,lfig dAt da c6 m()t cac hanh vi vi ph~m theo quy dinh t~ Di~u 22 Nghi dinh 45/2014/ND-CP thi cAp

Theo Nghi dinh cua Chinh phu s6 45/2014/ND-CP 15/5/2014 quy diiih v~ thu ti~n sir dvng dAt thl Nha nu6c thu ti~n sir dl,lUg dAt truang hqp sau: 1) Nha nu6c giao dAt c6 thu tien sir d1,1ng dAt; 2) Nha nu6c cho phep chuy~n mvc dich sir dvng dAt

tit dAt nong nghi~p, dAt phi nong nghi~p khong phill la dAt sang dAt ho~c dAt nghia trang, nghra dia c6 mvc dich kinh doanh thu()c truang hqp phill n()p tien sir dvng dAt; 3) Nha nu6c cong nh~n QSDD cho cac d6i tuqng dang sir dvng dAt thu()c truong hqp phai n()p ti~n sir dvng dAt

Lu~t dAt dai nam 2013 va cac Nghi dinh thi hanh Lu~t dAt dai c6 nhiing quy dinh sua d6i, b6 sung d~ khic phvc cac h:;m che bAt ·

c~p CUa phap lu~t tru6c day ve thu ti~n ti~n sir dgng dAt, nhu: Sua d6i v~ d6i tuQ'Ilg duqc giao dAt co thu ti~n su dvng dAt va d6i tuQ'Ilg thue dAt t~ cac dieu: 55, 56 Lu~t dAt dai na.m 2013 Theo d6, Nha nu6c giao dAt c6 thu ti~n sir dvng dAt cho: H9 gia dinh, ca nhan duqc giao dAt 6; t6 chuc kinh te, ngum Vi~t Nam dinh cu nu6c ngohl, doanh nghi~p c6 v6n dfru tu nu6c ngohl duqc giao dAt

d~ thvc hi~n dv an dfru tu xay d\ffig nha de ban ho~c d~ ban ket hqp cho thue; t6 chuc kinh te duqc giao dAt lhvc hi~n rlv an dAu tu

h~ tAng nghia trang, nghla dia d~ chuySn nhugng QSDD gin v6i

h~ tAng Lu~t quy dinh th6ng nhAt m()t hinh thuc giao dAt c6 thu

ti~n sir dvng dAt ap dvng d6i vm t6 chuc kinh te nuac va nu6c ngohl thvc hi~n dv an dfru tu xay dvng nha dS ban ho~c dS ban ket hqp cho thue (khong c6 sv phan bi~t t6 chuc nuac va nu6c ngohl nhu tru6c); thu tvc xac djnh gia dAt tinh thu ti~n sir dvng dAt duqc don gian hoa, m()t s6 trubng hqp gia dAt tinh thu ti~n sir dvng dAt duqc xac dinh theo phuong phap h~ s6 di~u chinh gia dAt; quy dinh h9 gia dinh, ca nhan da sir dvng dAt tit

thu ti~n thue d~t h~mg nam d6i v6i dan vi vfi trang nhan dan su d\mg d~t de san xu~t nong nghi~p, Him nghi~p, nuoi tr6ng thuy san, Utm mu6i ho~c san xu~t nong nghi~p lam nghi~p, nuoi tr6ng thuy san, lam mu6i kSt hgp vffi nhi~m vv qu6c phong, an ninh

- Dan gia thue d~t: Tru6c day, dan gia thue d~t m9t nam tinh bftng 1,5% gia d~t theo mvc dich su dvng d~t thue D6i v6i d~t thu9c thi, trung tam thuang m~i, khu dan cu t~p trung co kha nang sinh lgi d~c bi~t t6i da khong qua lftn dan gia tren Ddt a vung sau, vung xa, vung nui cao, hai dao, vung co di~u

ki~n kinh tS-xa h9i kho khan, d~t d\f an thu9c Hnh V\fC khuyen

khich dftu tu th1 muc gia cho thue d~t thdp nhdt bftng 0,5 lftn dan gia tren Nghi dinh s6 46/2014/ND-CP sua d6i dan gia thue ddt giam xu6ng m9t nam Ia 1% D6i v6i d~t thu9c thi, trung tam thucmg m~i, khu dan cu t~p trung co kha nang sinh lgi d~c bi~t

v.v t6i da khong qua 3% f)~t thu9c vung sau, vung xa, vung nui cao, hai dao, vung co di~u ki~n kinh tS-xa h9i kho khan, d~c bi~t kho khan; ddt thu9c Hnh vvc khuySn khich dftu tu thi t6i thi€u khong thdp han 0,5%

Co the thdy, phap lu~t ddt dai hi~n nanh quy dinh v~ ti~n thue ddt theo huang: Nha nu6c co nhi~u phuang phap xac dinh gia ddt d€ n9p ti~n thue ddt sat v6i gia chuySn nhuc;mg QSDD tren thi trm'mg; rna fQng cac d6i tuqng nl)p ti~n thue ddt (cac t6 chuc S\f nghi~p cong l~p tv chu tai chinh, cac d6i tuqng su dvng ddt vao cac ffil,lC dich san xudt kinh doanh khac nhau); cai each thu tl,lC hanh chfnh vi~c xac dinh, di~u chinh dan gia thue ddt, xac dinh gia ddt tfnh thu ti~n su dl,lng ddt; khuysn khfch cac t6 chuc, h9 gia dinh, ca nhan n9p ti~n thue ddt s6m v.v Nhung quy dinh co sv sua d6i so v6i tru6c day, se gop phftn bao dam tang ngu6n thu cho ngan sach Nha nu&c tu thu ti~n thue ddt d6ng thoi khuySn khfch vi~c cai t~o, bao v~ ddt, khai thac su dvng ddt co

hi~u qua cao han

thu ti~n thue d~t h~mg nam d6i v6i dan vi vfi trang nhan dan su d\mg d~t de san xu~t nong nghi~p, Him nghi~p, nuoi tr6ng thuy san, Utm mu6i ho~c san xu~t nong nghi~p lam nghi~p, nuoi tr6ng thuy san, lam mu6i kSt hgp vffi nhi~m vv qu6c phong, an ninh

- Dan gia thue d~t: Tru6c day, dan gia thue d~t m9t nam tinh bftng 1,5% gia d~t theo mvc dich su dvng d~t thue D6i v6i d~t thu9c thi, trung tam thuang m~i, khu dan cu t~p trung co kha nang sinh lgi d~c bi~t t6i da khong qua lftn dan gia tren Ddt a vung sau, vung xa, vung nui cao, hai dao, vung co di~u

ki~n kinh tS-xa h9i kho khan, d~t d\f an thu9c Hnh V\fC khuyen

khich dftu tu th1 muc gia cho thue d~t thdp nhdt bftng 0,5 lftn dan gia tren Nghi dinh s6 46/2014/ND-CP sua d6i dan gia thue ddt giam xu6ng m9t nam Ia 1% D6i v6i d~t thu9c thi, trung tam thucmg m~i, khu dan cu t~p trung co kha nang sinh lgi d~c bi~t

v.v t6i da khong qua 3% f)~t thu9c vung sau, vung xa, vung nui cao, hai dao, vung co di~u ki~n kinh tS-xa h9i kho khan, d~c bi~t kho khan; ddt thu9c Hnh vvc khuySn khich dftu tu thi t6i thi€u khong thdp han 0,5%

Co the thdy, phap lu~t ddt dai hi~n nanh quy dinh v~ ti~n thue ddt theo huang: Nha nu6c co nhi~u phuang phap xac dinh gia ddt d€ n9p ti~n thue ddt sat v6i gia chuySn nhuc;mg QSDD tren thi trm'mg; rna fQng cac d6i tuqng nl)p ti~n thue ddt (cac t6 chuc S\f nghi~p cong l~p tv chu tai chinh, cac d6i tuqng su dvng ddt vao cac ffil,lC dich san xudt kinh doanh khac nhau); cai each thu tl,lC hanh chfnh vi~c xac dinh, di~u chinh dan gia thue ddt, xac dinh gia ddt tfnh thu ti~n su dl,lng ddt; khuysn khfch cac t6 chuc, h9 gia dinh, ca nhan n9p ti~n thue ddt s6m v.v Nhung quy dinh co sv sua d6i so v6i tru6c day, se gop phftn bao dam tang ngu6n thu cho ngan sach Nha nu&c tu thu ti~n thue ddt d6ng thoi khuySn khfch vi~c cai t~o, bao v~ ddt, khai thac su dvng ddt co

d\Illg d6 neu khong tach rieng gia tri thl san chuy8n nhuqng khong phan bi~t c6 hay khong c6 chuy8n nhuqng QSDD, chuy8n nhuqng quy~n thue dAt; thu nh~p ru chuy8n nhuqng cac thl san g~n

li~n v6i dAt; thu nh~p tir chuy8n nhuqng quy~n sc'Y hfru ho~c quy~n sir d\Ulg nha 6'

- D6i v&i h() gia dlnh, ca nhan: Ca nhan chuy8n nhuqng QSDD phai n()p thue thu nh~p thea quy dinh cua Lu~t thu6 thu nh~p ca nhan narn 2007' c6 hi~u b,rc 110 1/2009 va duqc sira d6i, b6 sung narn 2014 Thue suAt thu nh~p ca nhan d6i v&i chuy8n nhuqng QSDD la 2% tren thu nh~p tfuh thue

2.4 Thu€ su df!,ng a&t

Tren thl,Ic t6, vi~c sir d\Ulg dAt phai n()p thue duqc g~n v&i

lo~i thue can cu va rung nhorn dAt rna cac chu th8 sir d1.1ng v~ nguyen t~c, chu sir d\lng lo~i nh6rn dAt nao duqc di~u chinh boo

d~o lu~t v~ thu thuelo~i dAt d6 Do d6, n6i dSn'thuS sir dvng d:At_ta bao g6rn: thuS sir d\l,ng nh6rn dfit nong' nghi~p va tliu6 sir d\Ulg ,

nh6rn dAt phi nong nghi~p ·· ·

- Thue sir dl,mg dAt nong nghi~p: Thea quy dinh cua Lu~t thue sir d\Ulg dAt nong nghi~p narn 1993 va cac van ban huang d~n thi hanh thl d6i tuqng n()p thuS baa g6rn: t6 chuc, ca nhan sir d\Ulg dAt vao sim xuAt nong nghi~p d~u phai n()p thu~ sir dl}Ilg dAt nong nghi~p; h() duqc giao QSDD nong nghi~p rna khong sir d1,mg v~n phai n()p thue sir d\Ulg dAt nong nghi~p

Che d() miSn, giarn thuS sir d1.1ng dAt nong nghi~p hi~n duqc thl,Ic hi~n thea Nghi quySt cua Qu6c h9i s6 55/2010/QH12 24/1112010 v~ miSn, giarn thue sir dl}Ilg dAt nong nghi~p va Nghi dinh cua Chinh phil s6 20/2011/ND-CP 23/03/2011 quy dinh chi tiSt va huang d~n thi hanh Nghi quy~t s6 55/2010/QH12

v 6i cmnh sach khoan sue dan, tang cuoog d~u tu cho san xuAt nong nghi~p, thl,Ic hi~n nhAt quan chu trnong cua Qu6c h()i v~

d\Illg d6 neu khong tach rieng gia tri thl san chuy8n nhuqng khong phan bi~t c6 hay khong c6 chuy8n nhuqng QSDD, chuy8n nhuqng quy~n thue dAt; thu nh~p ru chuy8n nhuqng cac thl san g~n

li~n v6i dAt; thu nh~p tir chuy8n nhuqng quy~n sc'Y hfru ho~c quy~n sir d\Ulg nha 6'

- D6i v&i h() gia dlnh, ca nhan: Ca nhan chuy8n nhuqng QSDD phai n()p thue thu nh~p thea quy dinh cua Lu~t thu6 thu nh~p ca nhan narn 2007' c6 hi~u b,rc 110 1/2009 va duqc sira d6i, b6 sung narn 2014 Thue suAt thu nh~p ca nhan d6i v&i chuy8n nhuqng QSDD la 2% tren thu nh~p tfuh thue

2.4 Thu€ su df!,ng a&t

Tren thl,Ic t6, vi~c sir d\Ulg dAt phai n()p thue duqc g~n v&i

lo~i thue can cu va rung nhorn dAt rna cac chu th8 sir d1.1ng v~ nguyen t~c, chu sir d\lng lo~i nh6rn dAt nao duqc di~u chinh boo

d~o lu~t v~ thu thuelo~i dAt d6 Do d6, n6i dSn'thuS sir dvng d:At_ta bao g6rn: thuS sir d\l,ng nh6rn dfit nong' nghi~p va tliu6 sir d\Ulg ,

nh6rn dAt phi nong nghi~p ·· ·

- Thue sir dl,mg dAt nong nghi~p: Thea quy dinh cua Lu~t thue sir d\Ulg dAt nong nghi~p narn 1993 va cac van ban huang d~n thi hanh thl d6i tuqng n()p thuS baa g6rn: t6 chuc, ca nhan sir d\Ulg dAt vao sim xuAt nong nghi~p d~u phai n()p thu~ sir dl}Ilg dAt nong nghi~p; h() duqc giao QSDD nong nghi~p rna khong sir d1,mg v~n phai n()p thue sir d\Ulg dAt nong nghi~p

Che d() miSn, giarn thuS sir d1.1ng dAt nong nghi~p hi~n duqc thl,Ic hi~n thea Nghi quySt cua Qu6c h9i s6 55/2010/QH12 24/1112010 v~ miSn, giarn thue sir dl}Ilg dAt nong nghi~p va Nghi dinh cua Chinh phil s6 20/2011/ND-CP 23/03/2011 quy dinh chi tiSt va huang d~n thi hanh Nghi quy~t s6 55/2010/QH12

2.5 L~ ph( w1 cac khoan ph( vJ adt aai

- L~ phi truac b~: L~ phi truac b~ Ia khoan I~ phi rna cac t6 chuc, ca nhfui c6 nha, dftt phai n9p dang ki quySn s& hfru, quySn su dt;mg vm CO' quan nha nuac c6 thArn quySn

Muc thu I~ phi truac b~ d6i vm nha, dftt Ia 0,5% tren t6ng ·gia

tri nha, dftt Nha nuac c6 chinh sach mi~n I~ phi truac b~ cho cac h9 ngheo, ngum dan t9c thi6u s6, nha dftt cua cac cos& thvc hi~n xa h()i hoa cac linh V\IC giao dvc - dao t~o, d~y nghS, y t~ va rn()t s6 d6i tuqng khac duqc quy dinh t~i Nghi dinh cua Chinh phu s6 45/20 11/ND-CP 17/6/2011 vS I~ phi truac b~

• L~ phi dia chinh: L~ phi dia chinh Ia khoan thu d6i vm t6 chuc, h9 gia dlnh, ca nhan duqc CO' quan nha nuac c6 thArn quy6n ho~c t6 chuc duqc uy quyen giai quy~t cac cong vi~c ve dia chinh nhu cftp gifty chung nh~ QSDD, quySn s& hfru nha 6' va tai san g&n IiSn vm dftt; chung nh~ dang ki bien d9ng vs dftt dai; trich Ivc ban d6 dia chinh, van ban, s6 li~u h6 so dia chinh

Tuy tirng diSu ki~n C\1 the cua timg dia ban va chfnh sach phat tri6n kinh t~-xa h9i cua dia phuong rna quy dinh rnuc thu cho phu hqp va khong vuqt qua rnuc thu t6i da ap dvng d6i vm t6 chuc h9 gia dlnh, ca nhan theo quy dinh t~ Thong tu cua BQ tai chinh 02/2014nT-BTC 02/0112014 huang d~n vS phi va I~ phi thu9c thArn quyen quy~t dinh cua h9i d6ng nhan dan tinh, ph6 tf\IC thu()c trung uong Theo d6, d6i vm h9 gia dlnh, ca nhan t~ cac

qu~ thu()c ph6 tf\Ic thu()c Trung uong: Muc thu t6i da cftp gifty chl:rng nh~ QSDD, quySn sa hfru nha & va tru san g&n liSn vm ddt khong qua 100.000 d6ng/gifty d6i vai cftp rnai (d6i vai t6 chuc t6i da khong qua 500.000 d6ng/gifty); Chl:rng nh~n dang ki

bi€n d()ng ve dftt dai khong qua 28.000 d6ngll IAn; Trich Ivc ban d6 dia chinh, van ban, s6 li~u h6 so dia chinh khong qua I5.000 d6ng/1 IAn Muc thu ap dvng d6i vm h9 gia dinh, ca nhan t~ cac khu V\IC khac tf>i da khong qua 50% rnuc thu ap dvng df>i VOi hQ

2.5 L~ ph( w1 cac khoan ph( vJ adt aai

- L~ phi truac b~: L~ phi truac b~ Ia khoan I~ phi rna cac t6 chuc, ca nhfui c6 nha, dftt phai n9p dang ki quySn s& hfru, quySn su dt;mg vm CO' quan nha nuac c6 thArn quySn

Muc thu I~ phi truac b~ d6i vm nha, dftt Ia 0,5% tren t6ng ·gia

tri nha, dftt Nha nuac c6 chinh sach mi~n I~ phi truac b~ cho cac h9 ngheo, ngum dan t9c thi6u s6, nha dftt cua cac cos& thvc hi~n xa h()i hoa cac linh V\IC giao dvc - dao t~o, d~y nghS, y t~ va rn()t s6 d6i tuqng khac duqc quy dinh t~i Nghi dinh cua Chinh phu s6 45/20 11/ND-CP 17/6/2011 vS I~ phi truac b~

• L~ phi dia chinh: L~ phi dia chinh Ia khoan thu d6i vm t6 chuc, h9 gia dlnh, ca nhan duqc CO' quan nha nuac c6 thArn quy6n ho~c t6 chuc duqc uy quyen giai quy~t cac cong vi~c ve dia chinh nhu cftp gifty chung nh~ QSDD, quySn s& hfru nha 6' va tai san g&n IiSn vm dftt; chung nh~ dang ki bien d9ng vs dftt dai; trich Ivc ban d6 dia chinh, van ban, s6 li~u h6 so dia chinh

Tuy tirng diSu ki~n C\1 the cua timg dia ban va chfnh sach phat tri6n kinh t~-xa h9i cua dia phuong rna quy dinh rnuc thu cho phu hqp va khong vuqt qua rnuc thu t6i da ap dvng d6i vm t6 chuc h9 gia dlnh, ca nhan theo quy dinh t~ Thong tu cua BQ tai chinh 02/2014nT-BTC 02/0112014 huang d~n vS phi va I~ phi thu9c thArn quyen quy~t dinh cua h9i d6ng nhan dan tinh, ph6 tf\IC thu()c trung uong Theo d6, d6i vm h9 gia dlnh, ca nhan t~ cac

qu~ thu()c ph6 tf\Ic thu()c Trung uong: Muc thu t6i da cftp gifty chl:rng nh~ QSDD, quySn sa hfru nha & va tru san g&n liSn vm ddt khong qua 100.000 d6ng/gifty d6i vai cftp rnai (d6i vai t6 chuc t6i da khong qua 500.000 d6ng/gifty); Chl:rng nh~n dang ki

2 6 Cdc khoan thu khac

Ngoai cac khoan thu tai chinh tir dAt dai chu y~u neu tren thi m()t s6 khoan thu khac dugc quy dinh cac van ban phap

lu~t chuyen nganh ve xu lf vi ph~ phap lu~t Thu tien tir vi~c xu

ph~t vi ph~m phap lu~t ve dAt dai, bao gAm: Xu ph~t vi ph~m hanh chinh linh vvc dAt dai; xu lf kY lu~t can b(), cong chuc, vien

chuc c6 hanh vi vi ph~ phap lu~t dAt dai va trach nhi~m bbi thuemg, hoan tra cua can bQ, cong chuc, vien chuc; ph~t tien d6i v6i ngum bi truy cl1u trach nhi~m hlnh sv do vi ph~m phap lu~t dAt dai Trach nhi~m bbi thuemg cho Nha nu6c gay thi~t h~i quan 11 va su dl;lng dAt dai v v

CAU HOI HUONG DAN ON T!P, DlNH HUONG THAO LU!N

1 Phan tich cac di8m m6i cua phap lu~t ve quy ho~ch, k~

ho~ch sir dl;lng dAt d6i chi~u so sanh giiia Lu~t dAt dai nam 2003 va Lu~f dAt dai nam 20 13?

2 Trinh bay cac quy dinh th8 hi~n quan di€m d6i xu cong bfulg gifra cac chu th€ stY dwig dAt tiong mi6c va ngum Vi~t Nam dinh cu nu6c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n ddu tu nu6c ngoai cac quy dinh ve giao dAt, cho thue &t Lu~t dAt dai nam 2013

3 Pharr bi~t cac truang hgp dugc cAp giAy chl1ng nh~n QSDD d6i v6i h() gia dlnh, ca nharr cac truemg hgp khong thu tien sir dl;lng dAt va c6 thu tien su dl;lng dAt?

4 Blnh lu~ cac quy dinh phap lu~t ve gia dAt Nha nu6c xac dinh? So sanh sv khac gifra bang gia dAt vm gia dAt C\1

th8? Danh gia UU, nhugc di8m cua tung lo~ gia dAt nay?

5 Pharr bi~t cac khoan thu cua ngarr sach nha nu6c tir dAt dai: tien su dl;lng dAt, tien thue dAt, tien thu~ chuy8n QSDD, quyen so hiiu nha va tai san g~n lien?

2 6 Cdc khoan thu khac

Ngoai cac khoan thu tai chinh tir dAt dai chu y~u neu tren thi m()t s6 khoan thu khac dugc quy dinh cac van ban phap

lu~t chuyen nganh ve xu lf vi ph~ phap lu~t Thu tien tir vi~c xu

ph~t vi ph~m phap lu~t ve dAt dai, bao gAm: Xu ph~t vi ph~m hanh chinh linh vvc dAt dai; xu lf kY lu~t can b(), cong chuc, vien

chuc c6 hanh vi vi ph~ phap lu~t dAt dai va trach nhi~m bbi thuemg, hoan tra cua can bQ, cong chuc, vien chuc; ph~t tien d6i v6i ngum bi truy cl1u trach nhi~m hlnh sv do vi ph~m phap lu~t dAt dai Trach nhi~m bbi thuemg cho Nha nu6c gay thi~t h~i quan 11 va su dl;lng dAt dai v v

CAU HOI HUONG DAN ON T!P, DlNH HUONG THAO LU!N

1 Phan tich cac di8m m6i cua phap lu~t ve quy ho~ch, k~

ho~ch sir dl;lng dAt d6i chi~u so sanh giiia Lu~t dAt dai nam 2003 va Lu~f dAt dai nam 20 13?

2 Trinh bay cac quy dinh th8 hi~n quan di€m d6i xu cong bfulg gifra cac chu th€ stY dwig dAt tiong mi6c va ngum Vi~t Nam dinh cu nu6c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n ddu tu nu6c ngoai cac quy dinh ve giao dAt, cho thue &t Lu~t dAt dai nam 2013

3 Pharr bi~t cac truang hgp dugc cAp giAy chl1ng nh~n QSDD d6i v6i h() gia dlnh, ca nharr cac truemg hgp khong thu tien sir dl;lng dAt va c6 thu tien su dl;lng dAt?

4 Blnh lu~ cac quy dinh phap lu~t ve gia dAt Nha nu6c xac dinh? So sanh sv khac gifra bang gia dAt vm gia dAt C\1

th8? Danh gia UU, nhugc di8m cua tung lo~ gia dAt nay?

sach, bao phap li vS dftt dai, chung ta c6 th~ ti~p c~n khru ni~m dja vi phap lf cua ngum su d1,1ng dftt theo hai phuong di~n c6 lien quan m~t thi~t v6i nhau:

- Phuong di~n thu nhdt: Toan b9 nhfmg quyen, nghia V\1, trach nhi~m ho~t d<)hg su dvng dAt duqc Nha nu6'c quy dinh cho ngum su dvng dftt Hay n6i each khac, day Ia nhung quySn va nghia Vl,l rna ngubi su dvng dAt c6 duqc phap lu~t quy djnh, phl,l thUQC vao y chi cua Nha nu<Jc;

-Phuong di~n thu hai: Bao g6m nhfmg quyen, nghia vv, trach

nhi~m cua nguai su dvng dAt phat sinh qua trlnh su dvng dAt tren ca sa cac quy dinh cua phap lu~t ho~c tU nhfmg hanh vi hQ thvc hi~n rna phap lu~t khong cAm nh~m bao dam lqi ich cua Nha nu6'c, cua xa hQi va cua nguai su d1,1ng dfit Dieu c6 nghia Ia cac quySn va nghia Vl,l duqc hinh nguai su dvng dftt tv t~o qua trlnh su dvng rna khong trru v6i quy dinh cua phap lu~t ho~c khong hi phap lu~t cAm

Dia vi phap li cua nguai su dvng dftt xem xet theo phuang di~n thu hai se- giai ph6ng IDQi nang-lvc-cua-ngt:rOi sir- dvng dAt va t~o diSu ki~n cho hQ phat huy duqc sv nang d<)ng, tv chu, sang t~o qua trlnh su dvng dAt

Nhu v~y, dia vi phap li cua nguai su d1,1ng dftt duqc hi~u theo hai phuang di~n tren day se phan anh dAy du nhfmg d~c trung phap 11 cua nguai su dvng dfit nsn kinh t~ th! truang a nuac ta hi~n Tir nhfmg phan tich n6i tren, chung ta c6 th~ dua khai ni~m vS dja vi phap li cua nguai su dl,lllg dftt nhu sau:

Dia vi phap [[ cua nguai sit dz;ng ddt dU"(JC hiiu la t6ng h(Jp cac quyJn, nghia Vlj, trach nhi~m trong ho{lt d9ng sit dz;ng ddt

du(JC Nha nubc quy djnh cho nguai sit dz;ng ddt va nhiing quyJn, ngh'fa Vlj, trach nhi~m ma h9 (lf tgo ta qua trinh sit dz;ng ddt

d~ta tren Sl! cho phep CUa phap [ugt ·

sach, bao phap li vS dftt dai, chung ta c6 th~ ti~p c~n khru ni~m dja vi phap lf cua ngum su d1,1ng dftt theo hai phuong di~n c6 lien quan m~t thi~t v6i nhau:

- Phuong di~n thu nhdt: Toan b9 nhfmg quyen, nghia V\1, trach nhi~m ho~t d<)hg su dvng dAt duqc Nha nu6'c quy dinh cho ngum su dvng dftt Hay n6i each khac, day Ia nhung quySn va nghia Vl,l rna ngubi su dvng dAt c6 duqc phap lu~t quy djnh, phl,l thUQC vao y chi cua Nha nu<Jc;

-Phuong di~n thu hai: Bao g6m nhfmg quyen, nghia vv, trach

nhi~m cua nguai su dvng dAt phat sinh qua trlnh su dvng dAt tren ca sa cac quy dinh cua phap lu~t ho~c tU nhfmg hanh vi hQ thvc hi~n rna phap lu~t khong cAm nh~m bao dam lqi ich cua Nha nu6'c, cua xa hQi va cua nguai su d1,1ng dfit Dieu c6 nghia Ia cac quySn va nghia Vl,l duqc hinh nguai su dvng dftt tv t~o qua trlnh su dvng rna khong trru v6i quy dinh cua phap lu~t ho~c khong hi phap lu~t cAm

Dia vi phap li cua nguai su dvng dftt xem xet theo phuang di~n thu hai se- giai ph6ng IDQi nang-lvc-cua-ngt:rOi sir- dvng dAt va t~o diSu ki~n cho hQ phat huy duqc sv nang d<)ng, tv chu, sang t~o qua trlnh su dvng dAt

Nhu v~y, dia vi phap li cua nguai su d1,1ng dftt duqc hi~u theo hai phuang di~n tren day se phan anh dAy du nhfmg d~c trung phap 11 cua nguai su dvng dfit nsn kinh t~ th! truang a nuac ta hi~n Tir nhfmg phan tich n6i tren, chung ta c6 th~ dua khai ni~m vS dja vi phap li cua nguai su dl,lllg dftt nhu sau:

Dia vi phap [[ cua nguai sit dz;ng ddt dU"(JC hiiu la t6ng h(Jp cac quyJn, nghia Vlj, trach nhi~m trong ho{lt d9ng sit dz;ng ddt

du(JC Nha nubc quy djnh cho nguai sit dz;ng ddt va nhiing quyJn, ngh'fa Vlj, trach nhi~m ma h9 (lf tgo ta qua trinh sit dz;ng ddt

- Dugc Nha nu6c giao dAt (giao dAt khong thu ti~n sir dvng dAt; giao dAt c6 thu ti~n sir dvng dAt);

- Dugc Nha nu6c cho thue dAt ( cho thue dAt tni ti~n thue dAt hang nfun; cho thue dAt tra ti~n thue dfit m()t I§n cho ca thbi gian thue);

-·Dugc Nha nu6c cho phep nh~n chuy~n QSDD (thong qua cac giao djch chuy~n d6i, chuy~n nhugng, thua k~ QSDD; gop v6n

b~ng QSDD );

- Dugc Nha nu6c cong nh~ QSDD hgp phap (cAp giAy chtmg

nh~ QSDD cho cac truang hgp dang sir dvng dAt 6n dinh, Hiu dai va khong co tranh chAp)

Tieu chl thu hai: din cu vao thvc t~ sir d\lfig dfit (tieu chi thvc t~) Ngubi sir dvng dAt la nhung nguoi dang sir dvng dAt tren thvc t~

Tuy nhien, n~u dva vao m()t hai tieu chi d~ xac djnh

th~ nao la ngubi sir dvng dAt thl se sinh m()t s6 vAn d~ cAn phai giai quyk Cv th~: N~u can cu vao vi~c dugc Nha nu6c giao dAt, cho thue dAt ho~c cong nh~n QSDB, nh~ chuy~n QSDD d~ xac dinh ngubi sir dvng dAt se dfin d~n vi~c c6 m()t s6 d6i tugng thue 1~ dAt cua ngum sir dvng thl co coi h9 Ia ngucri sir dvng dAt khong? H9 co dugc huemg quy~n va nghia V\l rna phap lu~t quy dinh cho ngum sir dvng dAt thbi h:~m thue 1~ QSDD khong

Vi d~: Cac h9 gia dlnh vien dang sir d1;mg dAt nh~n khoan cua cac nong trucrng, lam trucrng H9 khong dugc phap lu~t thua nh~n Ia ngum sir dvng dAt vi· khong dugc Nha nu6c giao ho~c cho thue dAt nen khong dugc cdp giAy chtmg nh~n QSDD Cac h9 gia dlnh khong dugc quy~n vay v6n va th~ chAp QSDD t~ cac t6 chuc tin d\lllg d~ dfiu tu ma r()ng san xuAt Ngugc l~i n~u dva vao tieu chi sir dvng dAt thvc t~ se dfin d~n vi~c vo hlnh chung coi nhfrng ngucri su dvng dAt hgp phap ( dugc Nha nu6c giao dAt, cho thue dAt, cong nh~n QSDD hay nh~n chuy~n QSDD) va ngucri sir dvng dAt bAt hgp phap (IAn, chi~m dAt dai; mua ban, chuy~n

- Dugc Nha nu6c giao dAt (giao dAt khong thu ti~n sir dvng dAt; giao dAt c6 thu ti~n sir dvng dAt);

- Dugc Nha nu6c cho thue dAt ( cho thue dAt tni ti~n thue dAt hang nfun; cho thue dAt tra ti~n thue dfit m()t I§n cho ca thbi gian thue);

-·Dugc Nha nu6c cho phep nh~n chuy~n QSDD (thong qua cac giao djch chuy~n d6i, chuy~n nhugng, thua k~ QSDD; gop v6n

b~ng QSDD );

- Dugc Nha nu6c cong nh~ QSDD hgp phap (cAp giAy chtmg

nh~ QSDD cho cac truang hgp dang sir dvng dAt 6n dinh, Hiu dai va khong co tranh chAp)

Tieu chl thu hai: din cu vao thvc t~ sir d\lfig dfit (tieu chi thvc t~) Ngubi sir dvng dAt la nhung nguoi dang sir dvng dAt tren thvc t~

Tuy nhien, n~u dva vao m()t hai tieu chi d~ xac djnh

th~ nao la ngubi sir dvng dAt thl se sinh m()t s6 vAn d~ cAn phai giai quyk Cv th~: N~u can cu vao vi~c dugc Nha nu6c giao dAt, cho thue dAt ho~c cong nh~n QSDB, nh~ chuy~n QSDD d~ xac dinh ngubi sir dvng dAt se dfin d~n vi~c c6 m()t s6 d6i tugng thue 1~ dAt cua ngum sir dvng thl co coi h9 Ia ngucri sir dvng dAt khong? H9 co dugc huemg quy~n va nghia V\l rna phap lu~t quy dinh cho ngum sir dvng dAt thbi h:~m thue 1~ QSDD khong

khoa h9c phap li Vi~t Nam quan ni~m v€ nguai su dvng dfit du6i m('>t s6 quan diSm ca ban sau day:

Quan di~m thu nhfit cho r~ng: "Chu th€ sir d'{lng adt la nhifng t6 chuc, h() gia ainh, ca nhan (g9i chung Ia nguai sir d'{lng adt) aU(JC Nha nu&c thong qua cac C(J quan c6 thdm quytn cho phep sir d'{lng adt"Yl Th6ng nhftt v6i quan di~m nay, co y ki€n nhln nh~n ngum su dvng dfit a muc d('> Cl,l th~ han: "Nguai sir dt;ng ddt Ia t6 chuc, h() gia ainh, ca nhan au(JC Nha nu&c giao adt ho(ic cho thue adt a€ sir d'{lng Nguifi su d'{lng adt bao g6m: cac t6 chuc nu&c, cac t6 chuc nu&c ngoai, h() gia dinh va ca nhan".(Z)

Quan diSm tren day cung nh~n dugc sv ung h9 cua m9t s6 nha nghien CUu lu~t hQC cua Vi~t Nam Cv th~: "Nguai sir d'{lng adt la t6 chuc (t6 chuc kinh d, dan vt vu trang nhan dan, ca quan nha nuac, t6 chuc chfnh trt, xa h()i), h() gia ainh va cd nhan au9'c Nha nu&c giao adt ho(ic cho thue adt a€ sir d'{lng".(3)

Quan di~m thu hai cho r~ng: "Nguifi sir d'{lng adt la nguifi du9'c Nha nu&c giao ddt ho(ic cho thue ddt, La nguifi trvc tiip th'f!c hi?n y dJ sir dl;lng ddt cua Nha nu&c nhdm khai thdc cac thu()c tfnh c6 fch cua ddt phl;lC V'l;l cho vi¢c phat trdn kinh d Nguifi su d7,mg ddt CO th€ la t6 chuc, h() gia dinh ho(ic ca nhan II • (4)

Nhu v~y, khoa h9c phap lf nu6c ta m~c du c6 m('>t s6 quan ni~m v€ nguai su dvng d§.t nhung nhln chung cac quan

ni~m d~u th6ng nhfit v6i a din cu xac dinh m('>t t6 chuc,

(l).Xem: Trubng D<ili h9c Lu~t Hil N(\i, Giao trinh lu(it ddt dai, Nxb C6ng an nhan

dan, Ha N9i, 2001, tr 118

(2).Xem: Trubng D;:ti h9c Lu~t Ha N(\i, Tit aidn giili th!ch thu{lt ngff lu(it h9c (Lu~t d~t dai, Lu~t lao d9ng, Tu phip qu6c t@), Nxb C6ng an nhan dan, Ha N9i, 1999, tr 50- 51

(3).Xem: Nguy~n Duy Lam ( chU bien), S6 tay thu(it ngff ph6.p ll thOng d1;1ng, Nxb Giio dvc, HaN(>i, 1996, tr 253

(4).Xem: Nguy~n NgQc Di~p, 1.200 thu{lt ngif phdp lf Vi¢t Nam, Nxb Thanh ph6

H6 Chi Minh, 1999, tr 135

khoa h9c phap li Vi~t Nam quan ni~m v€ nguai su dvng dfit du6i m('>t s6 quan diSm ca ban sau day:

Quan di~m thu nhfit cho r~ng: "Chu th€ sir d'{lng adt la nhifng t6 chuc, h() gia ainh, ca nhan (g9i chung Ia nguai sir d'{lng adt) aU(JC Nha nu&c thong qua cac C(J quan c6 thdm quytn cho phep sir d'{lng adt"Yl Th6ng nhftt v6i quan di~m nay, co y ki€n nhln nh~n ngum su dvng dfit a muc d('> Cl,l th~ han: "Nguai sir dt;ng ddt Ia t6 chuc, h() gia ainh, ca nhan au(JC Nha nu&c giao adt ho(ic cho thue adt a€ sir d'{lng Nguifi su d'{lng adt bao g6m: cac t6 chuc nu&c, cac t6 chuc nu&c ngoai, h() gia dinh va ca nhan".(Z)

Quan diSm tren day cung nh~n dugc sv ung h9 cua m9t s6 nha nghien CUu lu~t hQC cua Vi~t Nam Cv th~: "Nguai sir d'{lng adt la t6 chuc (t6 chuc kinh d, dan vt vu trang nhan dan, ca quan nha nuac, t6 chuc chfnh trt, xa h()i), h() gia ainh va cd nhan au9'c Nha nu&c giao adt ho(ic cho thue adt a€ sir d'{lng".(3)

Quan di~m thu hai cho r~ng: "Nguifi sir d'{lng adt la nguifi du9'c Nha nu&c giao ddt ho(ic cho thue ddt, La nguifi trvc tiip th'f!c hi?n y dJ sir dl;lng ddt cua Nha nu&c nhdm khai thdc cac thu()c tfnh c6 fch cua ddt phl;lC V'l;l cho vi¢c phat trdn kinh d Nguifi su d7,mg ddt CO th€ la t6 chuc, h() gia dinh ho(ic ca nhan II • (4)

Nhu v~y, khoa h9c phap lf nu6c ta m~c du c6 m('>t s6 quan ni~m v€ nguai su dvng d§.t nhung nhln chung cac quan

ni~m d~u th6ng nhfit v6i a din cu xac dinh m('>t t6 chuc,

(l).Xem: Trubng D<ili h9c Lu~t Hil N(\i, Giao trinh lu(it ddt dai, Nxb C6ng an nhan

dan, Ha N9i, 2001, tr 118

(2).Xem: Trubng D;:ti h9c Lu~t Ha N(\i, Tit aidn giili th!ch thu{lt ngff lu(it h9c (Lu~t d~t dai, Lu~t lao d9ng, Tu phip qu6c t@), Nxb C6ng an nhan dan, Ha N9i, 1999, tr 50- 51

(3).Xem: Nguy~n Duy Lam ( chU bien), S6 tay thu(it ngff ph6.p ll thOng d1;1ng, Nxb Giio dvc, HaN(>i, 1996, tr 253

(4).Xem: Nguy~n NgQc Di~p, 1.200 thu{lt ngif phdp lf Vi¢t Nam, Nxb Thanh ph6

trang nhan dan, t6 chuc chinh tri, t6 chuc chfnh tri - xa h¢i, t6 chuc kinh t~, t6 chuc chfnh tri xa h9i - ngh~ nghi~p t6 chuc xa h¢i, t6 chuc xa h9i - ngh~ nghi~p, t6 chuc sv nghi~p cong l~p tv chu t~ti chinh va t6 chuc khac theo quy dinh cua phap lu~t v~ dan sv (sau day g9i chung la t6 chuc);

- H9 gia dlnh, ca nhan nu6c (sau day g9i chung la h9 gia dlnh, ca nhan);

- C9ng d6ng dan cu g6m c¢ng dflng nguai Vi~t Nam sinh s6ng tren cling dia ban thon, Umg, clp, b~m, buon, phum, soc, t6 dan ph6 va di~m dan CU tuang tV CO cung phong t\}C, t~p quan ho:rtc CO

chung dong h9;

- Ca so ton giao g6m chua, nha tho, nha nguy~n, thcit, duang, ni~m ph~t duiJng, tu Vi~n, truang dao tli!O rieng cua ton giao, tf\} so cua t6 chuc ton giao va ca so khac cua ton giao;

- T6 chuc nu6c ngoai c6 chuc nang ngoliti giao g6m ca quan diiti di~n ngoliti giao, ca quan lanh sv, ca quan diiti di~n khac cua nu6c ngoai c6 chuc nang ngoliti giao duqc Chinh phu Vi~t Nam thua nh~n; ca quan diiti di~n cua t6 chuc thu9c Lien hqp qu6c, ca

quan ho:rtc t6 chuc lien chinh phu, ca quan d?i di~n cua t6 chuc lien chinh phu;

- Ngum Vi~t Nam dinh cu o nu6c ngoai theo quy dinh cua phap lu~t v~ qu6c tich;

- Doanh nghi~p c6 v6n d§u tu nu6c ngoai g6m doanh nghi~p

100% v6n d§u tu nu6c ngoai, doanh nghi~p lien doanh, doanh

nghi~p Vi~t N am rna nha d§u tu nu6c ngoai mua c6 ph§n, sap nh~p, mua liiti theo quy dinh cua phap lu~t vS d§.u tu

Nhu v~y dlfa tren quy dinh cua Lu~t dAt dai nam 2013 v~ nguai su dl)ng dftt c6 thS dua khai ni~m vS nguai su dvng dfrt nhu sau:

trang nhan dan, t6 chuc chinh tri, t6 chuc chfnh tri - xa h¢i, t6 chuc kinh t~, t6 chuc chfnh tri xa h9i - ngh~ nghi~p t6 chuc xa h¢i, t6 chuc xa h9i - ngh~ nghi~p, t6 chuc sv nghi~p cong l~p tv chu t~ti chinh va t6 chuc khac theo quy dinh cua phap lu~t v~ dan sv (sau day g9i chung la t6 chuc);

- H9 gia dlnh, ca nhan nu6c (sau day g9i chung la h9 gia dlnh, ca nhan);

- C9ng d6ng dan cu g6m c¢ng dflng nguai Vi~t Nam sinh s6ng tren cling dia ban thon, Umg, clp, b~m, buon, phum, soc, t6 dan ph6 va di~m dan CU tuang tV CO cung phong t\}C, t~p quan ho:rtc CO

chung dong h9;

- Ca so ton giao g6m chua, nha tho, nha nguy~n, thcit, duang, ni~m ph~t duiJng, tu Vi~n, truang dao tli!O rieng cua ton giao, tf\} so cua t6 chuc ton giao va ca so khac cua ton giao;

- T6 chuc nu6c ngoai c6 chuc nang ngoliti giao g6m ca quan diiti di~n ngoliti giao, ca quan lanh sv, ca quan diiti di~n khac cua nu6c ngoai c6 chuc nang ngoliti giao duqc Chinh phu Vi~t Nam thua nh~n; ca quan diiti di~n cua t6 chuc thu9c Lien hqp qu6c, ca

quan ho:rtc t6 chuc lien chinh phu, ca quan d?i di~n cua t6 chuc lien chinh phu;

- Ngum Vi~t Nam dinh cu o nu6c ngoai theo quy dinh cua phap lu~t v~ qu6c tich;

- Doanh nghi~p c6 v6n d§u tu nu6c ngoai g6m doanh nghi~p

100% v6n d§u tu nu6c ngoai, doanh nghi~p lien doanh, doanh

nghi~p Vi~t N am rna nha d§u tu nu6c ngoai mua c6 ph§n, sap nh~p, mua liiti theo quy dinh cua phap lu~t vS d§.u tu

nhau ctfin ct€n vi~c ap ctvng phap lu~t khong th6ng nhAt; theo "H9 gia ai:nh su d¥-ng ddt la nhfmg nguai c6 quan h~ han nhan, huyit th6ng, nuai duang theo quy dinh cua phap lwjt han nhan va gia ainh, dang s6ng chung va c6 QSDD chung tr;zi thai aiim duqc Nha nuac giao ddt, cho thue adt, cang nht:;n QSDD; nht:;n chuyin QSDD " (l)

Thit tu, b6 sung quy dinh giai thich ro khai ni~m h9 gia dinh, ca nhan trvc ti€p san xuAt nong nghi~p; bai le, tren thl,l'c t€ cac h9 gia dl.nh, ca nhan la vien cua nong, lam trucmg nh~n khoan dAt nong, lam nghi~p cua nong, lam tru<mg d~ san xuAt ho~c chu cac trang tr~i nong, lam nghi~p thue ngucri lao d9ng san xuAt nong, lam nghi~p v.v V~y h<;> c6 phai 1a ngucri trvc ti€p san xuAt nong

nghi~p khong va c6 dugc huang cac chinh sach uu dai · cua Nha nucrc v~ san xuAt nong nghi~p khong? Hi~n c6 nhi~u each hi~u khac v~ vAn ct8 ctfin ct€n vi~c ap ctvng phap lu~t khong th6ng nhAt v.v Theo Lu~t dAt dai nam 2013, "H9 gia ai:nh, ca nhan tri!C tiip scm xudt nang nghi~p fa hQ gia di:nh, ca nhan afi auqc Nha nuac giao, cho thue, cang nht:;n QSDD nang nghi~p;

nht:;n chuyin QSDD nang nghi~p va c6 thu nht:;p 6n dinh tit sim xudt nang ng hi~p tren adt a6 " (Z)

Thit nam, thay th€ thu~t ngu "t6 chuc, ca nhan nucrc ngohl d~u tu t~i Vi~t Nam" sir dvng dAt bAng thu~t ngu "doanh nghi~p co v6n d~u tu nucrc ngoru" sir ctvng ctAt cho tuang thich vm quy dinh cua Lu~t doanh nghi~p va Lu~t d~u tu Theo d6 "Doanh

nghi~p c6 v6n d~u tu nucrc ngoai g6m doanh nghi~p 100% v6n

d~u tu nucrc ngoai, doanh nghi~p lien doanh, doanh nghi~p Vi~t Nam rna nha d~u tu nucrc ngoai mua c6 ph~n, sap nh~p mua l~i theo quy dinh cua phap lu~t v8 d~u tu".(3)

(l>.xem: Khoan 29 Bi~u Luat dftt dai nam 2013

<2>.Xem: Khoan 30 Bi~u 3 Luit dftt dai nam 2013

(3>.xem: Khoan Bi~u Lu~t dftt dai nam 2013

nhau ctfin ct€n vi~c ap ctvng phap lu~t khong th6ng nhAt; theo "H9 gia ai:nh su d¥-ng ddt la nhfmg nguai c6 quan h~ han nhan, huyit th6ng, nuai duang theo quy dinh cua phap lwjt han nhan va gia ainh, dang s6ng chung va c6 QSDD chung tr;zi thai aiim duqc Nha nuac giao ddt, cho thue adt, cang nht:;n QSDD; nht:;n chuyin QSDD " (l)

Thit tu, b6 sung quy dinh giai thich ro khai ni~m h9 gia dinh, ca nhan trvc ti€p san xuAt nong nghi~p; bai le, tren thl,l'c t€ cac h9 gia dl.nh, ca nhan la vien cua nong, lam trucmg nh~n khoan dAt nong, lam nghi~p cua nong, lam tru<mg d~ san xuAt ho~c chu cac trang tr~i nong, lam nghi~p thue ngucri lao d9ng san xuAt nong, lam nghi~p v.v V~y h<;> c6 phai 1a ngucri trvc ti€p san xuAt nong

nghi~p khong va c6 dugc huang cac chinh sach uu dai · cua Nha nucrc v~ san xuAt nong nghi~p khong? Hi~n c6 nhi~u each hi~u khac v~ vAn ct8 ctfin ct€n vi~c ap ctvng phap lu~t khong th6ng nhAt v.v Theo Lu~t dAt dai nam 2013, "H9 gia ai:nh, ca nhan tri!C tiip scm xudt nang nghi~p fa hQ gia di:nh, ca nhan afi auqc Nha nuac giao, cho thue, cang nht:;n QSDD nang nghi~p;

nht:;n chuyin QSDD nang nghi~p va c6 thu nht:;p 6n dinh tit sim xudt nang ng hi~p tren adt a6 " (Z)

Thit nam, thay th€ thu~t ngu "t6 chuc, ca nhan nucrc ngohl d~u tu t~i Vi~t Nam" sir dvng dAt bAng thu~t ngu "doanh nghi~p co v6n d~u tu nucrc ngoru" sir ctvng ctAt cho tuang thich vm quy dinh cua Lu~t doanh nghi~p va Lu~t d~u tu Theo d6 "Doanh

nghi~p c6 v6n d~u tu nucrc ngoai g6m doanh nghi~p 100% v6n

d~u tu nucrc ngoai, doanh nghi~p lien doanh, doanh nghi~p Vi~t Nam rna nha d~u tu nucrc ngoai mua c6 ph~n, sap nh~p mua l~i theo quy dinh cua phap lu~t v8 d~u tu".(3)

(l>.xem: Khoan 29 Bi~u Luat dftt dai nam 2013

<2>.Xem: Khoan 30 Bi~u 3 Luit dftt dai nam 2013

quy dinh cua Nha nuac cho ngucri khac su dvng qua trinh thvc hi~n chfnh sach dftt dai cua Nha nuac Vi~t Nam dan chu c()ng hoa, Crunh phu each m1;1ng lam thai C()ng hoa mi~n Nam Vi~t Nam va Nha nuac C()ng hoa XHCN Vi~t Nam

Nhung bao dam la rftt quan trQng, khong nhung h1;1n ch€ duqc cac tranh chftp, khi~u ki~n v~ dftt dai t6n t1;1i lich su dS l1;1i rna dam bao sv 6n dinh lau dai su dvng dftt dai lam cho ngucri su dvng dftt yen tam g~n b6 vai dftt dai khuy~n khfch hQ

d~u tu, b6i b6 cai t1;1o, nang cao hi~u qua su dvng dftt; h1;1n ch~ dSn muc thftp nhftt nhung m~.t trai ca ch€ thi trucrng gay linh vvc dftt dai

4 Nguyen t~c sir dvng dAt

Khong chi quy dinh nhung dam bao cho nguai su dvng dftt,

Lu~t dftt dai nam 2013 xac dinh cac nguyen t~c su dvng dftt nh~m dinh huang cho vi~c su dvng dftt, tranh tinh tr1;1ng su dvng dftt bua bai, lang phf, sai mvc dfch gay thi~t h1;1i d~n tai nguyen dftt dai - ngu6n n()i lvc, ngu6n v6n to lan de phat triSn dftt nuac Theo d6, vi~c su dvng dftt phai bao dam cac nguyen t~c sau day:

- Dung quy h01;1Ch, k@ ho:,lch su dvng dftt va dung mvc dfch su dvng dAt;

Khong phai ng&u nhien nguyen t~c duqc d~t len hang d~u su dvng dftt, bm le, quy ho1;1ch, k@ ho1;1ch su dvng dftt chfnh la S\f dinh huang, thS hi~n quan diSm, chi@n luge quan lf va su dvng dftt tuang lai cua Nha nuac Vi~c su dvng dftt theo dung quy h01;1ch, k~ h01;1ch SU dl,lng dftt se dam bao dftt dai dUQ'C SU d1;1ng CO hi~u qua Va b~n Vfrng Khong chi SU dl,lng dftt dai dung quy ho1;1ch, k~ h01;1ch rna ngucri SU dl,lng dftt phai SU dl,lng dftt dung ffil,lC

dfch Vi~c su dvng dftt dung mvc dfch se g6p ph~n trl va cung c6 tr~t tv quan li dftt dai da duqc Nha nuac xac l~p

quy dinh cua Nha nuac cho ngucri khac su dvng qua trinh thvc hi~n chfnh sach dftt dai cua Nha nuac Vi~t Nam dan chu c()ng hoa, Crunh phu each m1;1ng lam thai C()ng hoa mi~n Nam Vi~t Nam va Nha nuac C()ng hoa XHCN Vi~t Nam

Nhung bao dam la rftt quan trQng, khong nhung h1;1n ch€ duqc cac tranh chftp, khi~u ki~n v~ dftt dai t6n t1;1i lich su dS l1;1i rna dam bao sv 6n dinh lau dai su dvng dftt dai lam cho ngucri su dvng dftt yen tam g~n b6 vai dftt dai khuy~n khfch hQ

d~u tu, b6i b6 cai t1;1o, nang cao hi~u qua su dvng dftt; h1;1n ch~ dSn muc thftp nhftt nhung m~.t trai ca ch€ thi trucrng gay linh vvc dftt dai

4 Nguyen t~c sir dvng dAt

Khong chi quy dinh nhung dam bao cho nguai su dvng dftt,

Lu~t dftt dai nam 2013 xac dinh cac nguyen t~c su dvng dftt nh~m dinh huang cho vi~c su dvng dftt, tranh tinh tr1;1ng su dvng dftt bua bai, lang phf, sai mvc dfch gay thi~t h1;1i d~n tai nguyen dftt dai - ngu6n n()i lvc, ngu6n v6n to lan de phat triSn dftt nuac Theo d6, vi~c su dvng dftt phai bao dam cac nguyen t~c sau day:

- Dung quy h01;1Ch, k@ ho:,lch su dvng dftt va dung mvc dfch su dvng dAt;

Khong phai ng&u nhien nguyen t~c duqc d~t len hang d~u su dvng dftt, bm le, quy ho1;1ch, k@ ho1;1ch su dvng dftt chfnh la S\f dinh huang, thS hi~n quan diSm, chi@n luge quan lf va su dvng dftt tuang lai cua Nha nuac Vi~c su dvng dftt theo dung quy h01;1ch, k~ h01;1ch SU dl,lng dftt se dam bao dftt dai dUQ'C SU d1;1ng CO hi~u qua Va b~n Vfrng Khong chi SU dl,lng dftt dai dung quy ho1;1ch, k~ h01;1ch rna ngucri SU dl,lng dftt phai SU dl,lng dftt dung ffil,lC

thuc ma no QU(lC phep tiin hanh hoqc khong XU S1f nhu vgy".(l) Con nghla Y\1 chu th~ dugc quan ni~m: "la each xu Sl! ma Nha nu&c bdt but)c chit thi phai tiin hanh nhdm clap ttng vi~c thl!c hi~n quyJn cita chit thi khac

Ngh'ia v~ phap l{ tl! no khong phai la hanh vi ma chi la S1f cdn

thiit phai xU Sl! nhu vgy Niu Sl! cdn thiit dy au(lc thi hi~n trong hot;zt at)ng thl!C tiin thi ngh'ia V~ phap lf tJo aii aU(lC thl!C hi~n".(Z)

Nhu v~y, quy€n va nghla V\1 Hi hai.m~t th6ng nhAt khong th@ tach rbi cua chu th~ tham gia vao m(>t quan h~ phap lu~t Chu th~ luon luon dugc phap lu~t cho huang quy8n va cac quy€n dugc Nha nu6c bao h(>; d6ng thbi, h9 cling hi b~t bu()c phai thvc hi~n nhlhlg trach nhi~m nh&m dap (rng quy8n cua cac chu th~ khac Khong th~ c6 vi~c m(>t cbu th~ chi dugc huang quy8n ma khong phai thvc hi~n bAt ld m(>t nghla V\1 phap li nao tham gia m()t quan h~ phap lu~t va ngugc l~L Di€u tuang tv cling dugc thvc hi~n linh V\IC ddt dai Khi m()t chu th~ tham gia quan h~ sir dvng dAt, h9 dugc phap lu~t cho huang cac quy€n; ct6ng thm, phap lu~t cling b~t bu()c chu th~ d6 phai thvc hi~n nhung nghla V\1 nhAt dinh nhfun khong lam t6n h~i d€n quy~n va lgi ich hgp phap cua Nha nu6c va cac chu th~ sir dvng dAt khac

Tir nhlhlg phan tich tren day, chung ta c6 th~ dua khai ni~m v€ quy8n va nghia V\1 cua ngum sir dvng dAt nhu sau:

- Quy8n cua ngubi sir dvng dftt la kha nang rna phap lu~t cho phep ngubi sir d1,1ng ddt dugc thvc hi~n nhlhlg hanh vi nhAt dinh qua trlnh sir dvng dAt nh&m sir dvng dftt dung mvc dich, hgp li, tiSt ki~m va d~t hi~u qua kinh t€ cao

(l).Xem: Trubng B:;ti hQc Lu~t Ha N()i, Giao trinh U lu~n nha nuac va phap lu~t,

Nxb Cong an nhlin dan, Ha N()i, 2000, tr 448

(2).Xem: Trubng B:;ti hQc Lu~t Ha N()i, Giao trinh U lu~n nha nuac va phtip lu~t,

Nxb Cong an nhlin dan, Ha N()i, 2000, tr 449

thuc ma no QU(lC phep tiin hanh hoqc khong XU S1f nhu vgy".(l) Con nghla Y\1 chu th~ dugc quan ni~m: "la each xu Sl! ma Nha nu&c bdt but)c chit thi phai tiin hanh nhdm clap ttng vi~c thl!c hi~n quyJn cita chit thi khac

Ngh'ia v~ phap l{ tl! no khong phai la hanh vi ma chi la S1f cdn

thiit phai xU Sl! nhu vgy Niu Sl! cdn thiit dy au(lc thi hi~n trong hot;zt at)ng thl!C tiin thi ngh'ia V~ phap lf tJo aii aU(lC thl!C hi~n".(Z)

Nhu v~y, quy€n va nghla V\1 Hi hai.m~t th6ng nhAt khong th@ tach rbi cua chu th~ tham gia vao m(>t quan h~ phap lu~t Chu th~ luon luon dugc phap lu~t cho huang quy8n va cac quy€n dugc Nha nu6c bao h(>; d6ng thbi, h9 cling hi b~t bu()c phai thvc hi~n nhlhlg trach nhi~m nh&m dap (rng quy8n cua cac chu th~ khac Khong th~ c6 vi~c m(>t cbu th~ chi dugc huang quy8n ma khong phai thvc hi~n bAt ld m(>t nghla V\1 phap li nao tham gia m()t quan h~ phap lu~t va ngugc l~L Di€u tuang tv cling dugc thvc hi~n linh V\IC ddt dai Khi m()t chu th~ tham gia quan h~ sir dvng dAt, h9 dugc phap lu~t cho huang cac quy€n; ct6ng thm, phap lu~t cling b~t bu()c chu th~ d6 phai thvc hi~n nhung nghla V\1 nhAt dinh nhfun khong lam t6n h~i d€n quy~n va lgi ich hgp phap cua Nha nu6c va cac chu th~ sir dvng dAt khac

Tir nhlhlg phan tich tren day, chung ta c6 th~ dua khai ni~m v€ quy8n va nghia V\1 cua ngum sir dvng dAt nhu sau:

- Quy8n cua ngubi sir dvng dftt la kha nang rna phap lu~t cho phep ngubi sir d1,1ng ddt dugc thvc hi~n nhlhlg hanh vi nhAt dinh qua trlnh sir dvng dAt nh&m sir dvng dftt dung mvc dich, hgp li, tiSt ki~m va d~t hi~u qua kinh t€ cao

(l).Xem: Trubng B:;ti hQc Lu~t Ha N()i, Giao trinh U lu~n nha nuac va phap lu~t,

Nxb Cong an nhlin dan, Ha N()i, 2000, tr 448

(2).Xem: Trubng B:;ti hQc Lu~t Ha N()i, Giao trinh U lu~n nha nuac va phtip lu~t,

- Dugc b6i thucrng Nha nuac thu h6i dat theo quy dinh cua Lu~t ddt dai;

-Khi~u n:;ti, t6 cao, khoo ki~n v€ nhiing hanh vi vi ph:;tm QSDD hgp phap cua minh va nhung hanh vi khac vi ph:;tm phap lu~t v€ ddt dai

QuyJn chuyin a6i, chuyin nhur;mg, cho thue, cho thue lc;zi, thua ki, t(lng cho, thi chdp, biw liinh, gop v6n QSDEJ

Ngum sir dl,IDg dAt khong chi c6 cac quy€n chung duqc d€ c~p tren day rna dugc quy€n thVC hi~n cac giao dich dan SV VS QSDD Quy€n ldn ddu tien xudt hi~n Lu~t ddt dai nam 1993 dugc ban hanh va ti~p tvc duqc k~ thua, phat huy Lu~t sua d6i, b6 sung m9t s6 dieu cua Lu~t ddt dai nam 1998 va nam 2001, Lu~t ddt dai nam 2003 Theo Lu~t ddt dai nam 2013, ngum sir dvng dAt duqc thvc hi~n cac quy€n chuy~n d6i, chuy~n nhugng, cho thue, cho thue l:;ti, thua k~, t~g cho, th~ chdp, g6p v6n QSDD 'llieo quy dinh cua phap lu~t

QuyJn hra ch(m hinh thuc tra tiJn thue ddt

Quyen Iva chQn hlnh thuc giao ddt, thue d§.t la m9t quyen mm duqc b6 sung Lu~t ddt dai nam 2003 Tren co scr t6ng k~t 10 nam thi hanh Lu~t ddt dai nam 2003, Lu~t dat dai nam 2013 sua d6i, b6 sung quy dinh ve quyen Iva chQn hlnh thuc tn\ tien thue ddt cho phu hgp han Dieu th~ hi~n sv ton trQng cua Nha nuac d6i vm quyen t\1 Iva chQn hlnh thuc tra tien thue ddt dva tren kha nang tai chlnh cua ngucri sir dvng ddt Day la m9t minh chl:tng cho

vi~c phap lu~t ddt dai quan tam va bao h9 quyen va Iqi ich hgp phap cho ngum sir dvng ddt, t~o dieu ki~n thu~n lqi cho qua trlnh sir dvng ddt cua ngum sir dvng ddt Theo d6, quyen Iva chQn hinh thuc tra iien thue ddt duqc quy dinh nhu sau:

- T6 chuc kinh t~, t6 chuc sv nghi~p cong I~p tv chu tai chlnh, h9 gia dinh, ca nhan, ngum Vi~t Nam dinh cu nuac ngoai, doanh

- Dugc b6i thucrng Nha nuac thu h6i dat theo quy dinh cua Lu~t ddt dai;

-Khi~u n:;ti, t6 cao, khoo ki~n v€ nhiing hanh vi vi ph:;tm QSDD hgp phap cua minh va nhung hanh vi khac vi ph:;tm phap lu~t v€ ddt dai

QuyJn chuyin a6i, chuyin nhur;mg, cho thue, cho thue lc;zi, thua ki, t(lng cho, thi chdp, biw liinh, gop v6n QSDEJ

Ngum sir dl,IDg dAt khong chi c6 cac quy€n chung duqc d€ c~p tren day rna dugc quy€n thVC hi~n cac giao dich dan SV VS QSDD Quy€n ldn ddu tien xudt hi~n Lu~t ddt dai nam 1993 dugc ban hanh va ti~p tvc duqc k~ thua, phat huy Lu~t sua d6i, b6 sung m9t s6 dieu cua Lu~t ddt dai nam 1998 va nam 2001, Lu~t ddt dai nam 2003 Theo Lu~t ddt dai nam 2013, ngum sir dvng dAt duqc thvc hi~n cac quy€n chuy~n d6i, chuy~n nhugng, cho thue, cho thue l:;ti, thua k~, t~g cho, th~ chdp, g6p v6n QSDD 'llieo quy dinh cua phap lu~t

QuyJn hra ch(m hinh thuc tra tiJn thue ddt

Quyen Iva chQn hlnh thuc giao ddt, thue d§.t la m9t quyen mm duqc b6 sung Lu~t ddt dai nam 2003 Tren co scr t6ng k~t 10 nam thi hanh Lu~t ddt dai nam 2003, Lu~t dat dai nam 2013 sua d6i, b6 sung quy dinh ve quyen Iva chQn hlnh thuc tn\ tien thue ddt cho phu hgp han Dieu th~ hi~n sv ton trQng cua Nha nuac d6i vm quyen t\1 Iva chQn hlnh thuc tra tien thue ddt dva tren kha nang tai chlnh cua ngucri sir dvng ddt Day la m9t minh chl:tng cho

vi~c phap lu~t ddt dai quan tam va bao h9 quyen va Iqi ich hgp phap cho ngum sir dvng ddt, t~o dieu ki~n thu~n lqi cho qua trlnh sir dvng ddt cua ngum sir dvng ddt Theo d6, quyen Iva chQn hinh thuc tra iien thue ddt duqc quy dinh nhu sau:

gi~y chfulg nh~n D6i v6i truemg hqp chuySn d6i QSDD nang nghi~p thl ngubi su dl)ng d~t dugc thvc hi~n quy~n sau c6 quySt dinh giao d~t, cho thue d~t; truemg hqp nh~n thua k~ QSDD thl nguoi su dl)ng d~t dugc thvc hi~n quy€n c6 giAy chfulg

nh~n ho~c du di€u ki~n dS cftp gi~y chung nh~n QSDD, quy~n sq hfru nha a va tai san khic g~n li~n v6i dk

Truong hqp nguoi su dl)ng d~t duqc ch?m thvc hi~n nghia V\1 tai chinh ho~c dugc ghi ng nghla V\1 tai chfnh thl phai thvc hi~n

xong nghia V\1 tai chfnh tru6c thvc hi~n cic quy€n

- Thai diSm nguoi thvc hi~n chuySn nhugng QSDD trpng dv an ct~u tu xay ctvng kinh ctoanh nha a cts bin ho~c cho thue; chuy~n nhugng QSDD d6ng thai chuySn nhuqng toan b9 d\f in ct6i vai dl! an ct~u tu xay dl)'ng k~t c~u h<;t t~ng cts chuy€n nhugng ho~c cho thue sau c6 gi~y chfulg nh?n va c6 du di~u ki~n theo quy dinh t<;~.i DiSu 194 cua Lu?t d~t dai nam 2013

Nhgn quy~n sir d¥ng ddt

- Nguoi nh~n QSDD dugc quy dinh nhu sau:

+ H() gia dlnh, ci nhan dugc nh~n chuySn QSDD nong nghi~p thong qua chuySn d6i QSDD quy dinh t<;~.i diSm b khofm DiSu

179 cua Lu~t d~t dai nam 2013

+ T6 chuc kinh tS, h9 gia dlnh, ci nhan dugc nh?n chuySn QSDD thong qua nh?n chuySn nhuqng QSDD, tru truong hqp quy dinh tr;1i Di€u 191 cua Lu?t d~t dai nam 2013; nguoi Vi~t Nam dinh cu

a nu6c ngoai dugc nh~n chuySn QSDD thong qua nh~n chuySn nhuqng QSDD khu cong nghi~p, Cl)m c6ng nghi~p, khu ch~ xu~t, khu cong ngh~ cao, khu kinh tS Doanh nghi~p c6 v6n d~u tu nu6c ngoai dugc nh?n chuySn nhugng v6n d~u tu la gii tri QSDD theo quy dinh cua Chfnh phu

+ T6 cht'rc, h() gia dlnh, ci nhan, c()ng d6ng dan cu dugc nh~n

gi~y chfulg nh~n D6i v6i truemg hqp chuySn d6i QSDD nang nghi~p thl ngubi su dl)ng d~t dugc thvc hi~n quy~n sau c6 quySt dinh giao d~t, cho thue d~t; truemg hqp nh~n thua k~ QSDD thl nguoi su dl)ng d~t dugc thvc hi~n quy€n c6 giAy chfulg

nh~n ho~c du di€u ki~n dS cftp gi~y chung nh~n QSDD, quy~n sq hfru nha a va tai san khic g~n li~n v6i dk

Truong hqp nguoi su dl)ng d~t duqc ch?m thvc hi~n nghia V\1 tai chinh ho~c dugc ghi ng nghla V\1 tai chfnh thl phai thvc hi~n

xong nghia V\1 tai chfnh tru6c thvc hi~n cic quy€n

- Thai diSm nguoi thvc hi~n chuySn nhugng QSDD trpng dv an ct~u tu xay ctvng kinh ctoanh nha a cts bin ho~c cho thue; chuy~n nhugng QSDD d6ng thai chuySn nhuqng toan b9 d\f in ct6i vai dl! an ct~u tu xay dl)'ng k~t c~u h<;t t~ng cts chuy€n nhugng ho~c cho thue sau c6 gi~y chfulg nh?n va c6 du di~u ki~n theo quy dinh t<;~.i DiSu 194 cua Lu?t d~t dai nam 2013

Nhgn quy~n sir d¥ng ddt

- Nguoi nh~n QSDD dugc quy dinh nhu sau:

+ H() gia dlnh, ci nhan dugc nh~n chuySn QSDD nong nghi~p thong qua chuySn d6i QSDD quy dinh t<;~.i diSm b khofm DiSu 179 cua Lu~t d~t dai nam 2013

+ T6 chuc kinh tS, h9 gia dlnh, ci nhan dugc nh?n chuySn QSDD thong qua nh?n chuySn nhuqng QSDD, tru truong hqp quy dinh tr;1i Di€u 191 cua Lu?t d~t dai nam 2013; nguoi Vi~t Nam dinh cu

a nu6c ngoai dugc nh~n chuySn QSDD thong qua nh~n chuySn nhuqng QSDD khu cong nghi~p, Cl)m c6ng nghi~p, khu ch~ xu~t, khu cong ngh~ cao, khu kinh tS Doanh nghi~p c6 v6n d~u tu nu6c ngoai dugc nh?n chuySn nhugng v6n d~u tu la gii tri QSDD theo quy dinh cua Chfnh phu

th€ chfip d~ xu li nq; quy~t dinh cua ca quan nha nu6c c6 th~m quy~n v~ giai quy~t tranh chfip dfit dai, khi~u n?i, t6 cao v€ dfit dai, quy~t dinh ho~c ban an cua toa an nhfm dan, quySt dinh thi hanh an cua ca quan thi hanh an da duqc thi hanh; van ban cong nh~n

k~t qua dfiu gia QSDD phil hqp vm phap 1u~t; van ban v€ vi~c chia tach QSDD phu hqp v6i phap lu~t d6i v6i h9 gia dlnh ho~c nh6m nguai c6 QSDD chung

+ C()ng d6ng dan cu, ca sa ton giao duqc nh~n QSDD theo k~t qua hoa giai v€ tranh chfip dfit dai duqc UBND dp c6 th~m quySn cong nh~n; quy~t dinh cua CO' quan nha nu6c c6 th~m quySn

v~ giai quy€t tranh chfip dfit dai, khiSu n~i, t6 cao v€ dfit dai, quySt dinh ho~c ban an cua toa an nhan dan, quy~t dinh thi hanh an cua

CO' quan thi hanh an da QUQ'C thi hanh

+ T6 chuc Ia phap nhan m6i duqc hlnh thong qua vi~c chia tach ho~c sap nh~p theo quy€t dinh cua ca quan, t6 chuc c6 th~m quy€n ho~c van ban v€ vi~c chia tach ho?c sap nh~p t6 chuc kinh tS phu hqp v6i phap lu~t duqc nh~n QSDD m cac t6 chuc la phap nhan bi chia tach ho~c sap nh?p

+ H9 gia dlnh, ca nhan duqc nh~n chuy~n nhuqng QSDD kh6ng phv thu()c vao nai cu tni, tru truang hqp quy dinh t~i khoan va khoan Di~u 191 va DiSu 192 Lu?t dfit dai nam 2013

Ngh'i'a v~ chung cua ngw3'i su d~ng adt

Nguai su dvng dfit c6 cac nghia vv chung sau day:

- Su dvng dfit dung mvc dich, dung ranh gi6i thua dfit, dung quy dinh v€ su ctvng d9 sau long dfit va chi€u cao tren kh6ng, bao v~ cac c6ng trinh cong c<)ng long dfit va tuan theo cac quy dinh khac cua phap lu~t c6 lien quan;

- Thl,IC hi~n ke khai dang ki dfit dai, lam d§.y du thu t\!C chuy~n

d6i, chuy~n nhuqng, cho thue, cho thue l~i, thua k~, t~ng cho QSDD;

th€ chfip d~ xu li nq; quy~t dinh cua ca quan nha nu6c c6 th~m quy~n v~ giai quy~t tranh chfip dfit dai, khi~u n?i, t6 cao v€ dfit dai, quy~t dinh ho~c ban an cua toa an nhfm dan, quySt dinh thi hanh an cua ca quan thi hanh an da duqc thi hanh; van ban cong nh~n

k~t qua dfiu gia QSDD phil hqp vm phap 1u~t; van ban v€ vi~c chia tach QSDD phu hqp v6i phap lu~t d6i v6i h9 gia dlnh ho~c nh6m nguai c6 QSDD chung

+ C()ng d6ng dan cu, ca sa ton giao duqc nh~n QSDD theo k~t qua hoa giai v€ tranh chfip dfit dai duqc UBND dp c6 th~m quySn cong nh~n; quy~t dinh cua CO' quan nha nu6c c6 th~m quySn

v~ giai quy€t tranh chfip dfit dai, khiSu n~i, t6 cao v€ dfit dai, quySt dinh ho~c ban an cua toa an nhan dan, quy~t dinh thi hanh an cua

CO' quan thi hanh an da QUQ'C thi hanh

+ T6 chuc Ia phap nhan m6i duqc hlnh thong qua vi~c chia tach ho~c sap nh~p theo quy€t dinh cua ca quan, t6 chuc c6 th~m quy€n ho~c van ban v€ vi~c chia tach ho?c sap nh~p t6 chuc kinh tS phu hqp v6i phap lu~t duqc nh~n QSDD m cac t6 chuc la phap nhan bi chia tach ho~c sap nh?p

+ H9 gia dlnh, ca nhan duqc nh~n chuy~n nhuqng QSDD kh6ng phv thu()c vao nai cu tni, tru truang hqp quy dinh t~i khoan va khoan Di~u 191 va DiSu 192 Lu?t dfit dai nam 2013

Ngh'i'a v~ chung cua ngw3'i su d~ng adt

Nguai su dvng dfit c6 cac nghia vv chung sau day:

- Su dvng dfit dung mvc dich, dung ranh gi6i thua dfit, dung quy dinh v€ su ctvng d9 sau long dfit va chi€u cao tren kh6ng, bao v~ cac c6ng trinh cong c<)ng long dfit va tuan theo cac quy dinh khac cua phap lu~t c6 lien quan;

- Thl,IC hi~n ke khai dang ki dfit dai, lam d§.y du thu t\!C chuy~n

- Vi~c cong chung, chirng thvc hQ'P d6ng, van ban thvc hi~n cac quy€n cua ngum sir dvng d.it duqc thvc hi~n nhu sau:

+ HQP d6ng chuy~n nhuqng, t~g cho, th~ ch.ip, gop v6n b~ng QSDD, QSDD va tru san g~n Ii€n v6i d.it phai duqc cong chirng ho~c chung thvc, trir trubng hQ'P kinh doanh bftt d<)ng san

+ HQP d6ng cho thue, cho thue l~i QSDD, QSDD va tai san

g~n Ii€n v6i dftt, hQ'P d6ng chuy~n d6i QSDD nong nghi~p; hQ'P d6ng chuy~n nhuqng QSDD, QSDD va tru san g~n Ii€n v6i d.it, tru san g~n Ii€n v6i dftt rna m9t ben ho~c cac ben tham gia giao djch Ia t6 chuc ho~t d<)ng kinh doanh bftt d<)ng san duQc cong chung ho~c ch(rng thvc theo yeu d.u cua cac ben

+ Cac van ban v€ thira k~ QSDD, QSDD va tru san g~n Ii€n v6i d.it duqc cong chirng ho~c chirng thvc theo quy dinh cua phap lu~t v€ dan SlJ

+ Vi~c cong chirng thvc hi~n t~ cac t6 chuc hanh ngh€ cong chirng, vi~c chirng thvc thvc hi~n t~i UBND cftp xa

6 Thiri h~n sii' dvng d§t

Thoi h~ sir dvng d.it la m<)t nhung ch~ djnh co ban cua phap lu~t dftt dai va co tac d<)ng tn,rc ti~p d~n nguoi sir dvng dftt

Vi~c quy dinh thm h~n sir dvng dftt m9t m~t t~o tam H 6n dinh cho nguoi sir d1,mg, giup hQ co th~ chu d<)ng b6 tri, Iva chQn phucrng an sir d1,1ng dftt thfch hQ'P nh~ mang l~i hi~u qua kinh t~ cao nhftt M~t khac, vi~c quy dinh thoi h~n su dvng dftt gop phAn cling c6 ch~ d9 sa hfru toan dan v~ dftt dai di€u ki~n kinh t~ thi truong Bcri le, di doi v6i vi~c Nha nu6c giao dftt, cho thue dftt cho cac t6 chuc, h9 gia dJ.nh, ca nhan sir dl,mg 6n djnh, lau dai, phap lu~t quy dinh cv th~ thoi h~n sir dvng d.it Di~u co nghia Ia vi~c sir dvng d.it cua nguoi sir dvng khong phai la vinh viSn, vo thoi h~n rna Ia co thai h~n H€t thai h~n sir d1,1ng, nguai sir dvng dftt n~u co nhu cAu ti~p tvc sir dvng va qua

- Vi~c cong chung, chirng thvc hQ'P d6ng, van ban thvc hi~n cac quy€n cua ngum sir dvng d.it duqc thvc hi~n nhu sau:

+ HQP d6ng chuy~n nhuqng, t~g cho, th~ ch.ip, gop v6n b~ng QSDD, QSDD va tru san g~n Ii€n v6i d.it phai duqc cong chirng ho~c chung thvc, trir trubng hQ'P kinh doanh bftt d<)ng san

+ HQP d6ng cho thue, cho thue l~i QSDD, QSDD va tai san

g~n Ii€n v6i dftt, hQ'P d6ng chuy~n d6i QSDD nong nghi~p; hQ'P d6ng chuy~n nhuqng QSDD, QSDD va tru san g~n Ii€n v6i d.it, tru san g~n Ii€n v6i dftt rna m9t ben ho~c cac ben tham gia giao djch Ia t6 chuc ho~t d<)ng kinh doanh bftt d<)ng san duQc cong chung ho~c ch(rng thvc theo yeu d.u cua cac ben

+ Cac van ban v€ thira k~ QSDD, QSDD va tru san g~n Ii€n v6i d.it duqc cong chirng ho~c chirng thvc theo quy dinh cua phap lu~t v€ dan SlJ

+ Vi~c cong chirng thvc hi~n t~ cac t6 chuc hanh ngh€ cong chirng, vi~c chirng thvc thvc hi~n t~i UBND cftp xa

6 Thiri h~n sii' dvng d§t

Thoi h~ sir dvng d.it la m<)t nhung ch~ djnh co ban cua phap lu~t dftt dai va co tac d<)ng tn,rc ti~p d~n nguoi sir dvng dftt

- Dfrt su dvng vao ml}C dich qu6c phong, an ninh;

- Dfrt ca sa ton giao quy dinh t~ DiSu 159 cua Lu~t dfrt dai nam 2013;

- Dfrt tin ngu5ng;

- Dfrt c6 cac cong trlnh Ia dlnh, dSn, mi6u, am, tit dubng, nha tho h9;

- Dfrt giao thong, thuy 1¢; dfrt c6 di tich lich su - van hoa, danh lam thing canh, dfrt xay d\ffig cac cong trlnh cong c9ng khac khong c6 mvc dich kinh doanh;

- Dfrt lam nghia trang, nghia dia;

- Dfrt tA chuc kinh t6 sir dvng quy dinh t~ khoan DiSu 127 va khofm DiSu 128 cua Lu~t dfrt dai nam 2013

Nhu v~y theo Lu~t dfrt dai nam 2013 thl dftt dugc giao sir dvng An dinh, lau dhl bao g6m cac 1o~ dfrt phi nong nghi~p khong sir dl}ng VaO IDl,lC dfch kinh doanh, dfrt hQ gia dJ.nh, Ca nhan sir dvng An dinh vao mvc dich san xufrt - kinh doanh va dfrt c9ng d6ng dan cu sir dvng, dfrt va cac lo~i dfrt chuyen dung khac

6.2 Loqi ddt sir d'{lng c6 thili hqn

Ngucri sir dvng dfrt dugc su dl,lllg dfrt c6 thm h~n cac trubng hgp sau day:

- Thm h~n giao dfrt, cong nh~n QSDD nong nghi~p d6i v6i h9 gia dinh, ca nhan trgc ti6p san xufrt nong nghi~p theo quy dinh t~i khoan 1, khoan 2, di~m b khoan 3, khoan va khoan DiSu 129 cua Lu~t dfrt dai nam 2013 Ia 50 nam Khi h6t thm h~n h9 gia dinh, ca nhan t:rvc ti6p san xufrt nong nghi~p n6u c6 nhu d.u thl dugc ti6p tl}C sir dl}ng dfrt theo thffi h~n quy dinh t~ IDl}C

- Thm h~ cho thue dfrt nong nghi~p d6i v6i h9 gia dinh, ca nhan khong qua 50 nam Khi h6t thai h~n thue dfrt, h9 gia dinh, ca nhan

- Dfrt su dvng vao ml}C dich qu6c phong, an ninh;

- Dfrt ca sa ton giao quy dinh t~ DiSu 159 cua Lu~t dfrt dai nam 2013;

- Dfrt tin ngu5ng;

- Dfrt c6 cac cong trlnh Ia dlnh, dSn, mi6u, am, tit dubng, nha tho h9;

- Dfrt giao thong, thuy 1¢; dfrt c6 di tich lich su - van hoa, danh lam thing canh, dfrt xay d\ffig cac cong trlnh cong c9ng khac khong c6 mvc dich kinh doanh;

- Dfrt lam nghia trang, nghia dia;

- Dfrt tA chuc kinh t6 sir dvng quy dinh t~ khoan DiSu 127 va khofm DiSu 128 cua Lu~t dfrt dai nam 2013

Nhu v~y theo Lu~t dfrt dai nam 2013 thl dftt dugc giao sir dvng An dinh, lau dhl bao g6m cac 1o~ dfrt phi nong nghi~p khong sir dl}ng VaO IDl,lC dfch kinh doanh, dfrt hQ gia dJ.nh, Ca nhan sir dvng An dinh vao mvc dich san xufrt - kinh doanh va dfrt c9ng d6ng dan cu sir dvng, dfrt va cac lo~i dfrt chuyen dung khac

6.2 Loqi ddt sir d'{lng c6 thili hqn

Ngucri sir dvng dfrt dugc su dl,lllg dfrt c6 thm h~n cac trubng hgp sau day:

- Thm h~n giao dfrt, cong nh~n QSDD nong nghi~p d6i v6i h9 gia dinh, ca nhan trgc ti6p san xufrt nong nghi~p theo quy dinh t~i khoan 1, khoan 2, di~m b khoan 3, khoan va khoan DiSu 129 cua Lu~t dfrt dai nam 2013 Ia 50 nam Khi h6t thm h~n h9 gia dinh, ca nhan t:rvc ti6p san xufrt nong nghi~p n6u c6 nhu d.u thl dugc ti6p tl}C sir dl}ng dfrt theo thffi h~n quy dinh t~ IDl}C

dfit dai nam 2013 va cac cong trinh cong c<)ng c6 mvc dich kinh doanh khong qua 70 nam

Khi hSt thm h~ ngum su dvng dfit nSu c6 nhu du tiSp tvc su dvng thl dugc Nha nu6c xem xet gia h~n su dvng dfit nhung khong qua thm h~n quy dinh t~i mvc nay;

- D6i v6i thua dfit su d\lfig cho nhiSu mvc dich thl thbi h~n su dvng dfit dugc xac dinh theo thm h~n cua lo~i dfit su dvng vao mvc dich chinh;

- Thbi h~n giao dfit, cho thue dfit dugc tinh tir c6 quySt dinh cua ca quan nha nu6c c6 thAm quySn

6.3 Thai hqn su dt;mg ddt chuyin m1;tc dfch su d1;tng ddt Thm h~n su dvng dfit d6i v6i h9 gia dlnh, ca nhan chuy~n mvc dich su dvng dfit dugc quy dinh nhu sau:

- Trubng hgp chuy~n dfit rimg phong h<), dfit rung d~c dvng sang su dvng vao mvc dich khac thl thai h~ dugc xac dinh theo thbi h~n cua lo~ dfit sau dugc chuy~n mvc dich su dvng Thm

h~ su dvng dfit dugc tinh ti:r thm di~m c6 quySt dinh cho phep

chuy~n mvc dich su d\lfig dftt;

- Trubng hgp chuy~n dfit tr6ng lua, dfit tr6ng diy hang nam khac, dfit tr6ng diy lau nam, dfit rung san xuAt, dfit nuoi tr6ng thuy san, dfit lam mu6i sang tr6ng rimg phong h<), tr6ng rimg d~c dvng thl h9 gia dlnh, ca nhan dugc su dvng dfit 6n djnh, lau dai

- Trubng hgp chuy~n mvc dich su dvng gifra cac lo~i dfit bao g6m dfit tr6ng cay hang nam khac, dfit tr6ng cay lau nam, dfit ri:mg san xuAt, dfit nuoi tr6ng thuy san, dfit tam mu6i thl h9 gia dlnh, ca nhan su dvng dfit dugc tiSp tvc su dvng dfit d6 theo thbi h~ da dugc giao, cho thue

Khi hSt thai h~n h9 gia dlnh, ca nhan Slr dvng dfit dugc Nha nu6c xem xet gia h~n su dvng dfit nhung khong qua thm h~n quy

dfit dai nam 2013 va cac cong trinh cong c<)ng c6 mvc dich kinh doanh khong qua 70 nam

Khi hSt thm h~ ngum su dvng dfit nSu c6 nhu du tiSp tvc su dvng thl dugc Nha nu6c xem xet gia h~n su dvng dfit nhung khong qua thm h~n quy dinh t~i mvc nay;

- D6i v6i thua dfit su d\lfig cho nhiSu mvc dich thl thbi h~n su dvng dfit dugc xac dinh theo thm h~n cua lo~i dfit su dvng vao mvc dich chinh;

- Thbi h~n giao dfit, cho thue dfit dugc tinh tir c6 quySt dinh cua ca quan nha nu6c c6 thAm quySn

6.3 Thai hqn su dt;mg ddt chuyin m1;tc dfch su d1;tng ddt Thm h~n su dvng dfit d6i v6i h9 gia dlnh, ca nhan chuy~n mvc dich su dvng dfit dugc quy dinh nhu sau:

- Trubng hgp chuy~n dfit rimg phong h<), dfit rung d~c dvng sang su dvng vao mvc dich khac thl thai h~ dugc xac dinh theo thbi h~n cua lo~ dfit sau dugc chuy~n mvc dich su dvng Thm

h~ su dvng dfit dugc tinh ti:r thm di~m c6 quySt dinh cho phep

chuy~n mvc dich su d\lfig dftt;

- Trubng hgp chuy~n dfit tr6ng lua, dfit tr6ng diy hang nam khac, dfit tr6ng diy lau nam, dfit rung san xuAt, dfit nuoi tr6ng thuy san, dfit lam mu6i sang tr6ng rimg phong h<), tr6ng rimg d~c dvng thl h9 gia dlnh, ca nhan dugc su dvng dfit 6n djnh, lau dai

- Trubng hgp chuy~n mvc dich su dvng gifra cac lo~i dfit bao g6m dfit tr6ng cay hang nam khac, dfit tr6ng cay lau nam, dfit ri:mg san xuAt, dfit nuoi tr6ng thuy san, dfit tam mu6i thl h9 gia dlnh, ca nhan su dvng dfit dugc tiSp tvc su dvng dfit d6 theo thbi h~ da dugc giao, cho thue

B cAc QUY DJNH CV THE VE DJA VJ PHAP Li CUA NGUOI SU DVNG BAT

I QUYEN CUA TO CHUC TRONG NlJ(jc SU Dl)NG DAT Khai ni~m va phan lo~i tA chll'c mr6'c sfr dl}.ng dftt 1.1 Khai ni?m

Lu~t dfit dai nam 2003 quy dinh t6 chuc nu6'c sir dvng dfit, bao g6m: Ca quan nha nu6'c, t6 chuc chinh tri, t6 chuc chinh tri - xa h()i, t6 chuc chinh tri xa h()i - ngh6 nghi~p t6 chuc xa h()i, t6 chuc xa h()i - ngh6 nghi~p t6 chuc kinh t6, t6 chuc kinh t6-xa h()i, t6 chuc sv nghi~p cong, dan vi vii trang nhan dan va cac t6 chuc khac theo quy dinh cua Chinh phu (sau day g9i chung la t6 chuc) duqc Nha nu6'c giao dfit, cho thue dfit ho~c cong nh~ QSDD; t6 chuc kinh t€ nh~ chuy~n QSDD Lu~t dfit dai nam 2013 c6 sua d6i, b6 sung v6 t6 chuc nucrc sir dvng dfit theo huang dAy du va bao quat han T~i Di6u quy dinh t6 chuc nu6'c sir dvng dfit, bao g6m: Ca quan nha nu6'c, dan vi vii trang nhan dan, t6 chuc chinh tri, t6 chuc chinh tri - xa h()i, t6 chuc kinh

t€, t6 chuc chinh tri xa h()i - ngh€ nghi~p; tfi chuc xa h()i, t6 chuc xa h()i - ngh€ nghi~p t6 chuc sv nghi~p cong l~p va t6 chuc khac theo quy dinh cua phap lu~t v6 dan sv (sau day g9i chung la t6 chuc) duqc Nha nu6'c giao dfit, cho thue dfit, cong nh~n QSDD,

nh~n chuy~n QSDD theo quy dinh cua Lu~t ddt dai

T6 chuc nu6'c sir dvng dfit c6 nhling d?c di~m ca ban sau: - Cac t6 chuc c6 ph~m vi ho~t d()ng r()ng lan va c6 nhi€u thdm quy6n khac (cac co quan nha nu6'c, t6 chuc sv nghi~p v.v ) v~y thubng sir d1,1ng dfit v6'i nhfrng di~n tich 16'n, gia tri kinh t€ cao Quy mo sir dvng dfit cua t6 chuc c6 th€ hang chvc, hang tram,

th~ chi hang ngan hecta ph\1 thu()c vao m1,1c dich sir d1,1ng, nhu cAu va kha nang cua tirng t6 chuc Vi~c quan li, sir dvng dfit cua t6 chuc thubng kh6 khan, phuc t~p va kh6 ki~m so at Doi · hoi Nha

B cAc QUY DJNH CV THE VE DJA VJ PHAP Li CUA NGUOI SU DVNG BAT

I QUYEN CUA TO CHUC TRONG NlJ(jc SU Dl)NG DAT Khai ni~m va phan lo~i tA chll'c mr6'c sfr dl}.ng dftt 1.1 Khai ni?m

Lu~t dfit dai nam 2003 quy dinh t6 chuc nu6'c sir dvng dfit, bao g6m: Ca quan nha nu6'c, t6 chuc chinh tri, t6 chuc chinh tri - xa h()i, t6 chuc chinh tri xa h()i - ngh6 nghi~p t6 chuc xa h()i, t6 chuc xa h()i - ngh6 nghi~p t6 chuc kinh t6, t6 chuc kinh t6-xa h()i, t6 chuc sv nghi~p cong, dan vi vii trang nhan dan va cac t6 chuc khac theo quy dinh cua Chinh phu (sau day g9i chung la t6 chuc) duqc Nha nu6'c giao dfit, cho thue dfit ho~c cong nh~ QSDD; t6 chuc kinh t€ nh~ chuy~n QSDD Lu~t dfit dai nam 2013 c6 sua d6i, b6 sung v6 t6 chuc nucrc sir dvng dfit theo huang dAy du va bao quat han T~i Di6u quy dinh t6 chuc nu6'c sir dvng dfit, bao g6m: Ca quan nha nu6'c, dan vi vii trang nhan dan, t6 chuc chinh tri, t6 chuc chinh tri - xa h()i, t6 chuc kinh

t€, t6 chuc chinh tri xa h()i - ngh€ nghi~p; tfi chuc xa h()i, t6 chuc xa h()i - ngh€ nghi~p t6 chuc sv nghi~p cong l~p va t6 chuc khac theo quy dinh cua phap lu~t v6 dan sv (sau day g9i chung la t6 chuc) duqc Nha nu6'c giao dfit, cho thue dfit, cong nh~n QSDD,

nh~n chuy~n QSDD theo quy dinh cua Lu~t ddt dai

T6 chuc nu6'c sir dvng dfit c6 nhling d?c di~m ca ban sau: - Cac t6 chuc c6 ph~m vi ho~t d()ng r()ng lan va c6 nhi€u thdm quy6n khac (cac co quan nha nu6'c, t6 chuc sv nghi~p v.v ) v~y thubng sir d1,1ng dfit v6'i nhfrng di~n tich 16'n, gia tri kinh t€ cao Quy mo sir dvng dfit cua t6 chuc c6 th€ hang chvc, hang tram,

v.v cua cac t6 chuc kinh t~ nu&c, t6 chuc nu&c ngoai va h9 gia d1nh, ca nhan su dvng dfit Trong m9t s6 ft trucmg hqp th1 t6 chuc dugc hqp thuc hoa, cong nh~n QSDD rna ngu6n g6c su dvng la khong hqp phap nhung da su ctvng lau dai, 6n dinh

1.2 Phan loqi

C6 nhi~u each phan lo1;1i t6 chuc nu6c su dvng d.it, dva tren nhi~u din cu khac nhu din cu vao ngu6n g6c su dvng d.it, din cu vao thai h:;m su dvng d.it dS phan lo~li Tuy v~y, theo phap lu~t ddt dai thl vi~c phan lo~ti t6 chuc su dvng dftt chu y~u din CU VaO ffil,lC dich SU dl,lng ddt Va nghia V\1 tai chfnh, C\} th~:

- T6 chuc duqc giao ddt khong thu ti~n su dvng dftt, bao g6m: T6 chuc su dvng ddt rimg phong h9, dftt rimg d~c dvng, dftt rirng san xudt Ia rirng tv nhien, dftt xay dvng til,l sa co quan, ddt su dvng Vao ffi\lC dfch quf>c phong, an ninh; ddt SU dl,lng vao ffi\}C dich cong

CQng khong nh~m ffi\}C dfch kinh doanh; tf> chuc SV nghi~p cong l~p chua tv chu tai chfnh su dvng ddt xay dvng cong trlnh sv nghi~p; t6 chuc su dvng ddt dS xay dvng nha a phvc V\} tai dinh cu theo dv an cua Nha nu&c

- T6 chuc kinh t~ duqc Nha nu6c giao ddt c6 thu ti~n su dvng ddt, bao g6m: T6 chuc kinh t~ duqc giao ddt d~ thvc hi~n dv an dftu tu xay ctvng nha a d~ ban hoiftc de ban k~t hqp cho thue; t6 chuc kinh t~ duqc giao d.it thvc hi~n dv an d~u tu h:;t tftng nghia trang, nghia d!a dS chuySn nhuqng QSDD g~n v&i h:;t tftng

- T6 chuc duqc Nha nu&c cho thue ddt thu tiSn thue ddt hang nam ho~c tra tiSn thue ddt m9t l~n cho toan b9 qua trlnh thue bao g6m: T6 chuc kinh t~ su dvng ddt dS thvc hi~n dv an d~u tu san xudt nong nghi~p, lam nghi~p, nuoi tr6ng thuy san, lam mu6i; d.it san xudt, kinh doanh phi nong nghi~p; ddt xay dvng cong trinh cong CQng CO ffi\}C dfch kinh doanh; ddt d~ thgc hi~n dV an d~u tU nha a d~ cho thue; t6 chuc kinh t~, t6 chuc sg nghi~p cong l~p tv

v.v cua cac t6 chuc kinh t~ nu&c, t6 chuc nu&c ngoai va h9 gia d1nh, ca nhan su dvng dfit Trong m9t s6 ft trucmg hqp th1 t6 chuc dugc hqp thuc hoa, cong nh~n QSDD rna ngu6n g6c su dvng la khong hqp phap nhung da su ctvng lau dai, 6n dinh

1.2 Phan loqi

C6 nhi~u each phan lo1;1i t6 chuc nu6c su dvng d.it, dva tren nhi~u din cu khac nhu din cu vao ngu6n g6c su dvng d.it, din cu vao thai h:;m su dvng d.it dS phan lo~li Tuy v~y, theo phap lu~t ddt dai thl vi~c phan lo~ti t6 chuc su dvng dftt chu y~u din CU VaO ffil,lC dich SU dl,lng ddt Va nghia V\1 tai chfnh, C\} th~:

- T6 chuc duqc giao ddt khong thu ti~n su dvng dftt, bao g6m: T6 chuc su dvng ddt rimg phong h9, dftt rimg d~c dvng, dftt rirng san xudt Ia rirng tv nhien, dftt xay dvng til,l sa co quan, ddt su dvng Vao ffi\lC dfch quf>c phong, an ninh; ddt SU dl,lng vao ffi\}C dich cong

CQng khong nh~m ffi\}C dfch kinh doanh; tf> chuc SV nghi~p cong l~p chua tv chu tai chfnh su dvng ddt xay dvng cong trlnh sv nghi~p; t6 chuc su dvng ddt dS xay dvng nha a phvc V\} tai dinh cu theo dv an cua Nha nu&c

- T6 chuc kinh t~ duqc Nha nu6c giao ddt c6 thu ti~n su dvng ddt, bao g6m: T6 chuc kinh t~ duqc giao ddt d~ thvc hi~n dv an dftu tu xay ctvng nha a d~ ban hoiftc de ban k~t hqp cho thue; t6 chuc kinh t~ duqc giao d.it thvc hi~n dv an d~u tu h:;t tftng nghia trang, nghia d!a dS chuySn nhuqng QSDD g~n v&i h:;t tftng

bao cftp nen thuong ch~m tr~ keo dai, thiSu minh b~ch, thi~u sv tv chu nang d<)ng vi~c su dl,mg dftt va xay dvng cong trlnh tren dftt Timg buac khic phvc tinh tr~ng nay, Lu~t dftt dai nam 2013 da quy dinh m9t s6 t6 chuc sv nghi~p tv chu tru chfnh pha.i thue dftt Nha nuac tnl tiSn thue m9t IAn cho ca thai gian thue ho~c tra ti~n thue hang nam d~ bao dam su dvng dftt tiSt ki~m, hi~u qua han

2.2 QuyJn cua t6 chuc duQ'C Nha nuac giao ddt c6 thu tiJn su d7,mg ddt, cho thue ddt thu tiJn thue ddt mi)t ldn cho ca thOi gian thue

Cac t6 chuc kinh t~ duqc giao dftt dS thvc hi~n ctv an dfiu tu xay d\ffig nha a dS ban ho~c d~ ban k~t hqp cho thue; dv an dfiu tu

h~ tfrng nghia trang, nghia dia dS chuySn nhuqng QSDD g~n vai

h~ tAng va cac t6 chuc kinh tS thue dftt tra ti~n thue m9t IAn cho ca thm gian thue d~ thvc hi~n dv an dAu tu san xuftt nong nghi~p, Him nghi~p, nuoi tr6ng thuy san, lam mu6i; dftt sim xuftt, kinh doanh phi nong nghi~p; dftt xay dvng cong trinh cong c<)ng c6 mvc dich kinh) doanh theo quy d:inh CUa phap lu~t thi CO quy~n Va nghia V\1 dinh t;;ti Di~u 166 va Di~u 170 cua Lu~t dftt dai nam 2013, ngoai c6 cac quy~n chuy~n QSDD, C\1 thS:

- Quy@n chuySn nhuqng QSDD va tru san thu9c so hfru cua mlnh g~n li~n vm d&t;

-Quy~n cho thue, cho thue l~i QSDD va tai san thu<)c sa hfru cua minh g~n li~n vm ddt

Lu~t dftt dai nam 2013 qriy dinh chu tn;mg va linh ho;;tt han v~ cac dv an dfiu tu xay dvng kinh doanh nha 0, dv an dfiu tu xay d\ffig kSt cfiu h~ tAng dS chuy~n nhuqng ho~c cho thue d~ phil hqp vm tlnh hlnh kinh tS xa h9i hi~n Theo d6, thvc hi~n dv an dfiu tu xay d\ffig kinh doanh nha a t6 chuc kinh te duqc chuy~n nhuqng QSDD g~n vai vi~c chuySn nhuqng toan b9 ho~c m9t phfin dv an da c6 gifty chung nh~n QSDD Ngum nh~n chuySn nhuqng QSDD phai thvc hi~n dv an dfiu tu dung theo tiSn d9 da

bao cftp nen thuong ch~m tr~ keo dai, thiSu minh b~ch, thi~u sv tv chu nang d<)ng vi~c su dl,mg dftt va xay dvng cong trlnh tren dftt Timg buac khic phvc tinh tr~ng nay, Lu~t dftt dai nam 2013 da quy dinh m9t s6 t6 chuc sv nghi~p tv chu tru chfnh pha.i thue dftt Nha nuac tnl tiSn thue m9t IAn cho ca thai gian thue ho~c tra ti~n thue hang nam d~ bao dam su dvng dftt tiSt ki~m, hi~u qua han

2.2 QuyJn cua t6 chuc duQ'C Nha nuac giao ddt c6 thu tiJn su d7,mg ddt, cho thue ddt thu tiJn thue ddt mi)t ldn cho ca thOi gian thue

Cac t6 chuc kinh t~ duqc giao dftt dS thvc hi~n ctv an dfiu tu xay d\ffig nha a dS ban ho~c d~ ban k~t hqp cho thue; dv an dfiu tu

h~ tfrng nghia trang, nghia dia dS chuySn nhuqng QSDD g~n vai

h~ tAng va cac t6 chuc kinh tS thue dftt tra ti~n thue m9t IAn cho ca thm gian thue d~ thvc hi~n dv an dAu tu san xuftt nong nghi~p, Him nghi~p, nuoi tr6ng thuy san, lam mu6i; dftt sim xuftt, kinh doanh phi nong nghi~p; dftt xay dvng cong trinh cong c<)ng c6 mvc dich kinh) doanh theo quy d:inh CUa phap lu~t thi CO quy~n Va nghia V\1 dinh t;;ti Di~u 166 va Di~u 170 cua Lu~t dftt dai nam 2013, ngoai c6 cac quy~n chuy~n QSDD, C\1 thS:

- Quy@n chuySn nhuqng QSDD va tru san thu9c so hfru cua mlnh g~n li~n vm d&t;

-Quy~n cho thue, cho thue l~i QSDD va tai san thu<)c sa hfru cua minh g~n li~n vm ddt

- Quyen gop v6n b~ng QSDD va tai sfm thu(k s& hfru cua mlnh g~n lien v&i dit dS hgp tac sim xuit, kinh doanh v6i t6 chuc, ca nhan, ngm1i Vi~t Nam dinh cu nu6c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n dftu tu nu6c ngoai theo quy dinh

T6 chuc sv nghi~p cong l~p tv chu tai ch:fnh ( duqc Nha nu6c cho thue ctit tni tiSn thue ait m9t I§n cho ca thai gian thue rna ti~n thue dit da tra khong c6 ngu6n g6c tu ngan sach nha nu6c) thl cling c6 quySn va nghla V\1 nhu quy dinh tren, vi~c thvc hi~n cac quy~n phai QUQ'C S\1' chip thu~n b~ng van ban cua ca quan nha

nu6c c6 thftm quySn

Phap lu~t hi~n hanh cling chri tr9ng quy dinh C\1 thS quySn, nghia vv cua t6 chuc duqc Nha nu6c giao dit c6 thu tiSn su dvng dit, cho thue dit tra tiSn thue dit m9t l§n cho ca thai gian thue nhung duqc mi~n, giam tiSn su dvng dit, tiSn thue dit Theo d6, truang hgp thvc hi~n dv an xay dvng kinh doanh nha a rna dugc mi~n ho~c giam ti~n su dvng dit, tiSn thue dit thl co quysn va nghia vv nhu truang hgp khong duqc mi~n ho~c khong duqc giam ti8n su dvng dit, tiSn thue dit Trucmg hgp thvc hi~n dl,l an dfru tu vi ffil,lC dfch lqi nhu~n khong thUQC d\1' an xay d\l'flg kinh doanh nha rna dugc giam tisn su dvng ctit, tien thue ctit thl co quyen va nghia V\1 nhu truang hgp khong dugc mi~n, kbong dugc giam tiSn su dvng dit, tiSn thue dit; truang hgp dv an dftu tu vi mvc dfch lgi

nhu~n rna dugc mi~n tiSn su dvng ait, ti€n thue ctit thi co quyen va nghia V\1 nhu truang hgp Nha nu6c cho thue dit tra tiSn thue dit hang nam d6i·vai lo(;li dit c6 mvc dfch su dvng tuang ung

Vi~c thvc hi~n cac hlnh thuc chuySn QSDD duqc thvc hi~n thuang xuyen, lien tl,lC ho~C khong thuang xuyen phl,l thUQC vao nganh ngh~, linh vvc kinh doanh cua t6 chuc Cac t6 chuc kinh doanh bit d<)ng san thi thuang xuyen thvc hi~n cac giao dich chuySn QSDD va tai san g~n liSn v6i dit, d6 Ut m9t cac cong do(;ln khong th~ thi~u cua qua trinh kinh doanh cua t6 chuc d~ thu

- Quyen gop v6n b~ng QSDD va tai sfm thu(k s& hfru cua mlnh g~n lien v&i dit dS hgp tac sim xuit, kinh doanh v6i t6 chuc, ca nhan, ngm1i Vi~t Nam dinh cu nu6c ngoai, doanh nghi~p c6 v6n dftu tu nu6c ngoai theo quy dinh

T6 chuc sv nghi~p cong l~p tv chu tai ch:fnh ( duqc Nha nu6c cho thue ctit tni tiSn thue ait m9t I§n cho ca thai gian thue rna ti~n thue dit da tra khong c6 ngu6n g6c tu ngan sach nha nu6c) thl cling c6 quySn va nghla V\1 nhu quy dinh tren, vi~c thvc hi~n cac quy~n phai QUQ'C S\1' chip thu~n b~ng van ban cua ca quan nha

nu6c c6 thftm quySn

Phap lu~t hi~n hanh cling chri tr9ng quy dinh C\1 thS quySn, nghia vv cua t6 chuc duqc Nha nu6c giao dit c6 thu tiSn su dvng dit, cho thue dit tra tiSn thue dit m9t l§n cho ca thai gian thue nhung duqc mi~n, giam tiSn su dvng dit, tiSn thue dit Theo d6, truang hgp thvc hi~n dv an xay dvng kinh doanh nha a rna dugc mi~n ho~c giam ti~n su dvng dit, tiSn thue dit thl co quysn va nghia vv nhu truang hgp khong duqc mi~n ho~c khong duqc giam ti8n su dvng dit, tiSn thue dit Trucmg hgp thvc hi~n dl,l an dfru tu vi ffil,lC dfch lqi nhu~n khong thUQC d\1' an xay d\l'flg kinh doanh nha rna dugc giam tisn su dvng ctit, tien thue ctit thl co quyen va nghia V\1 nhu truang hgp khong dugc mi~n, kbong dugc giam tiSn su dvng dit, tiSn thue dit; truang hgp dv an dftu tu vi mvc dfch lgi

nhu~n rna dugc mi~n tiSn su dvng ait, ti€n thue ctit thi co quyen va nghia V\1 nhu truang hgp Nha nu6c cho thue dit tra tiSn thue dit hang nam d6i·vai lo(;li dit c6 mvc dfch su dvng tuang ung

m9t phfin dl)' an ho~c chuy~n nhm;mg tung 16 dfrt nho le dl)' an Co th~ chuy~n nhugng QSDD va tai san gin li@n v6i dfrt ducri hinh thuc hgp d6ng mua ban, chuy~n nhugng bfrt d9ng san ho~c du6i cac hinh thuc ki k~t hgp d6ng thuang m~i hgp d6ng tin d1,1ng va dugc huang quy~n mua nha dfrt v.v

Khi t6 chuc kinh t~ thvc hi~n cac giao dich v@ QSDD va tai san g~n li~n vai dfrt thl m6i hinh thtrc giao dich d~u co m9t vai tro va y nghia rieng Hlnh thuc th~ chfrp QSDD va tai san g~n li~n v6i dfrt t~o di~u ki~n cho t6 chuc kinh t~ vtra co m~t b~ng kinh doanh vua co th~ nhan len sf> v6n d~ dfiu tu Quy~n gop v6n b~ng QSDD

d~ hgp tac san xufrt kinh doanh phat huy uu di~mva giam nhugc

di~m cua cac t6 chuc lien doanh lien kSt, d~c bi~t hie thi truang kho khan vcri nhi~u nguy ca bi pha san doanh nghi~p nguy ca bi thu h6i dfrt Quy~n chuy~n nhugng QSDD va till san g~n li~n v6i dfrt Ia quy~n d~c bi~t quan trQng, mang tinh thuang m~i ro net nhfrt, Ia lo~ giao dich trung Him Tuy v~y cAn phai t~o di~u ki~n va phat tri~n hill boa cac giao dich QSDD va tai san g~n li~n vcri dfrt d~ cac giao dich b6 sung, h6 trg cho nhau,bao dam SlJ phat tri~n din xl:tng cua thi truang QSDD, cua hang boa QSDD

2.3 QuyJn va nghia Vtl cua td chuc kinh fJ va td chuc Sf!

nghi~p cong lqp su d¥ng ddt thue tra tiin thue adt hang niim

Cac t6 chtrc co cac quy~n va nghia V\1 dinh t~i

Di~u 166 va Di~u 170 cua Lu~t dfrt dai, ngoai co cac quy@n: -Th~ chfrp tai san thu9c sa hiiu cua minh gin li~n v6i dfrt thue t~i cac t6 chtrc tin d1,1ng dugc phep ho~t d9ng t~i Vi~t Nam

- Ban tai san, gop von b~ng till san thUQC so huu cua minh gin li@n v6i dfrt thue co du di~u ki~n quy dinh

- Cho thue l~i QSDD theo hinh thuc tra ti~n thue dfrt hang nam d6i vm dfrt da· dugc xay dl,l'llg xong k~t cfru hl;l ding truong hgp

m9t phfin dl)' an ho~c chuy~n nhm;mg tung 16 dfrt nho le dl)' an Co th~ chuy~n nhugng QSDD va tai san gin li@n v6i dfrt ducri hinh thuc hgp d6ng mua ban, chuy~n nhugng bfrt d9ng san ho~c du6i cac hinh thuc ki k~t hgp d6ng thuang m~i hgp d6ng tin d1,1ng va dugc huang quy~n mua nha dfrt v.v

Khi t6 chuc kinh t~ thvc hi~n cac giao dich v@ QSDD va tai san g~n li~n vai dfrt thl m6i hinh thtrc giao dich d~u co m9t vai tro va y nghia rieng Hlnh thuc th~ chfrp QSDD va tai san g~n li~n v6i dfrt t~o di~u ki~n cho t6 chuc kinh t~ vtra co m~t b~ng kinh doanh vua co th~ nhan len sf> v6n d~ dfiu tu Quy~n gop v6n b~ng QSDD

d~ hgp tac san xufrt kinh doanh phat huy uu di~mva giam nhugc

di~m cua cac t6 chuc lien doanh lien kSt, d~c bi~t hie thi truang kho khan vcri nhi~u nguy ca bi pha san doanh nghi~p nguy ca bi thu h6i dfrt Quy~n chuy~n nhugng QSDD va till san g~n li~n v6i dfrt Ia quy~n d~c bi~t quan trQng, mang tinh thuang m~i ro net nhfrt, Ia lo~ giao dich trung Him Tuy v~y cAn phai t~o di~u ki~n va phat tri~n hill boa cac giao dich QSDD va tai san g~n li~n vcri dfrt d~ cac giao dich b6 sung, h6 trg cho nhau,bao dam SlJ phat tri~n din xl:tng cua thi truang QSDD, cua hang boa QSDD

2.3 QuyJn va nghia Vtl cua td chuc kinh fJ va td chuc Sf!

nghi~p cong lqp su d¥ng ddt thue tra tiin thue adt hang niim

Cac t6 chtrc co cac quy~n va nghia V\1 dinh t~i

Di~u 166 va Di~u 170 cua Lu~t dfrt dai, ngoai co cac quy@n: -Th~ chfrp tai san thu9c sa hiiu cua minh gin li~n v6i dfrt thue t~i cac t6 chtrc tin d1,1ng dugc phep ho~t d9ng t~i Vi~t Nam

- Ban tai san, gop von b~ng till san thUQC so huu cua minh gin li@n v6i dfrt thue co du di~u ki~n quy dinh