Giáo trình Luật đất đai gồm có 8 chương được biên soạn trên cơ sở những tri thức mới và những văn bản quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ta mới ban hành. Phần 1 trình bày từ chương 1 đến chương 4 của giáo trình với các nội dung: các vấn đề lý luận cơ bản về ngành luật đất đai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, chế độ quản lý nhà nước về đất đai và địa vị pháp lý của người sử dụng đất.
GIÁO TRÌNH LUẬT ĐẤT ĐAI NHÀ XUẤT BÀN CỐNG AN NHÂN DÂN GIÁO TRÌNH LUẬT ĐẤT ĐAI Sớ hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v 48-2011/CXB/l 19-10/C AND Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn Giáo trình LUẬT ĐẤT ĐAI ■ (Tái lần thứ chín) NHÀ XUẤT BẢN CƠNG AN NHÂN DÂN HÀ NỘI - 2011 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v Chủ biên TS TRẦN QUANG HUY Biên soạn TS TRẦN QUANG HUY Chương I, III TS NGUYỄN QUANG TUYẾN Chương II, (phần A) ThS NGUYỄN THỊ DUNG Chương Vin, rv (mục II phần B) ThS PHẠM THƯ THỦY Chương VI TS NGUYỄN THỊ NGA Chương V ThS NGUYỄN HồNG NHUNG Chương phần B) ThS HUỲNH MINH PHƯƠNG Chương IV (mục n i phần B) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN IV VII, (mục IV I http://www.lrc-tnu.edu.vn L Ờ I N Ó I ĐẦU Trong năm qua, N hà nước ta đ ã ban hành nhiều văn bủn quy pháp luật quan trọng đất đai nhâm th ể c h ế hoá đường lối chủ trương Đảng đất đai then kỳ cơng nghiệp hố đại hố đất nước Luật đất dai năm 2003 đòi nhầm giải bân vấn đ ể từ trước đến chưa thực đầy đủ như: Quan niệm sở hữii đất đai, vai trò N hà nước việc thực chức quàn lý nhà nước, vấn đ ề minh bạch hoá thủ tục hành vê đất đai, quyên người sử dụng đất, đặc biệt tổ chức kinh t ế nước nước ngoài, người Việt N am định cư ỏ nước ngồi Bên cạnh đó, việc phân định thẩm quyền hành thẩm tư pháp giải tranh chấp đất đai, sách lài đất đai, việc bồi thường giải toả thực việc thu hồi đất vấn đ ề hệ trọng liên quan nhiều đến lợi ích N hà nước nhân dân cần có điều chỉnh phù hợp điêu kiện Nhằm đáp ứng nhu cầu nghiên cứu, học tập môn luật đất đai cán giảng dạy, học viên, sinh viên trường đại học, Trường Đ ại học Luật Hà N ội tổ chức biên soạn giáo trình luật đất đai sở tri thức văn quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ta ban hành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v H y vọng rằng, Giáo trình s ẽ tài liệu liọc lập quan trọng học viên, sinh viên, tài liệu nghiên cứii, lìm hiểu b ổ ích cán bộ, công chức, doanh nhân trình làm việc, kinh doanh lĩnh vực đất đai M ặc dù tác giả đ ã có nhiều c ố gắn ẹ trìnli biên soạn Giáo trình vần khó tránh khói hạn chế, khiếm khuyết định Clúm tơi ghi nhận góp V, phê bình bạn đọc nhám làm cho Giáo trình luật đất đai Trường Đ ại học Luật H N ội hoàn thiện lần tái TRUỒNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn CHUƠNGI C Á C VẤN Đ Ể LÝ LUẬN c BẢN V Ê N G À N H LU Ậ T ĐÂT ĐAI I KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI Nhiều ngành luật Việt Nam có tên văn luật quan trọng tạo thành nguồn ngành luật đó, ví dụ luật hình có Bộ luật hình nguồn ngành luật luật dân có Bộ luật dán Có thể viện dẫn nhiều ngành luật khác như: Luật hôn nhân gia đình, luật hiến pháp, luật lao động Ngành luật đất đai thuộc trường hợp trẽn, vừa ngành luật hệ thống pháp luật Việt Nam vừa có nguồn luật luật đất đai Như vậy, khái niệm luật đất đai hiểu theo hai nghĩa, thứ m ột ngành luật, nghĩa thứ hai văn luật Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành N gành lu ậ t đ ấ t đai Dưới góc độ ngành luật, luật đất đai trước có tên gọi “luật ruộng đất” Cách hiểu thiếu xác, khái niệm “đất đai” hiểu theo nghĩa rộng bao gồm tất loại đất như: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm Sớ hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn đất phi nơng nghiệp đất chưa sử dụng, nhóm đất lại chia thành phân nhóm đất cụ thể theo quy định Điều 13 Luật đất đai năm 2003 Khái niệm “ruộng đất” theo cách hiểu nhiều người thường loại đất nông nghiệp - đất tạo lập nguồn lương thực thực phẩm nuôi sống người Vì vậy, nói “luật ruộng đất” tức chí chế định ngành luật đất đai, cụ thể chế độ pháp lý nhóm đất nơng nghiệp Cho nén, khóng thể có đánh đồng khái niệm ngành luật với khái niệm chế định cụ thể ngành luật Theo cách phân chia ngành luật truyền thống, ngành luật có đối tượng điều chỉnh riêng phương pháp điều chỉnh riêng Ngành luật đất đai điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội chuyên biệt, quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai Nhà nước dùng pháp luật tác động vào cách xử họ với phương pháp cách thức khác Nói tóm lại, ngành luật đất đai có đối tượng phương pháp điều chỉnh riêng Mơn học luật đất đai chia thành phần, phần chung phần riêng, thiết kế tổng thể chế định nên xuyên suốt từ phần chung sang phần riêng mà không nén chia thành phần có độc lập tương Phần chung gồm chương tạo thành phần lý luận chung ngành luật, như: vấn đề lý luận ngành luật đất đai; quan hệ pháp luật đất đai: chế độ sở hữu toàn dân đất đai: chế độ quản lý nhà nước vể đất đai Phần riêng gồm địa vị pháp lý người sử dụng đất; thủ tục hành Irong quản lý, sử dụng đất đai; giải tranh chấp khiếu nại đất đai; chế độ pháp lý nhóm đất nơng Sớ hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp Ngành luật đất đai gắn liền với trình xây dựng phát triển Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Ọua giai đoạn lịch sử, Hiến pháp năm 1946 1959, 1980 Hiến pháp năm 1992 có quy định khác vấn đề sở hữu đất đai từ để xác lập chế độ quản lý sử dung đất Nếu Hiến pháp năm 1946 xác lập nhiều hình thức sở hữu đất đai, sau đến Luật cải cách ruộng đất năm 1953 lại hai hình thức sở hữu chủ yếu sở hữu Nhà nước sở hữu người nơng dân Hiến pháp năm 1959 tun ngơn cho ba hình thức sở hữu vể đất đai là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư nhân đất đai Đến Hiến pháp năm 1980 đặc biệt Hiến pháp năm 1992, chế độ sở hữu đất đai quy định là: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý (Điểu 17 Điều 18 Hiến pháp năm 1992) Như vậy, trước nãm 1980 nhiều hình thức sở hữu vẻ đất đai tạo nên đặc trưng quản lý sử dụng đất đai thời kỳ quan liêu bao cấp sau Hiến pháp năm 1980 Việt Nam hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dãn chê độ sở hữu chuyển từ giai đoạn nén kinh tế tập trung hoá cao độ sang nén kinh tế thị trường có điều tiết, tạo thành đặc trưng quan hệ đất đai tác động quy luật kinh tế thị trường Quan hệ đất đai mối quan hệ truyền thống chủ sò hữu đất đai với mà xác lập trén sở chế độ sở hữu tồn dân đất đai Nói khác,tâm cácHọquan TN xác định trách nhiệm Số hóa cách bởi Trung c liệuhệ– ĐH http://www.lrc-tnu.edu.vn Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cóng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất: - Cho thuê quyền sử dụng đất cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng xáy dựng gắn liền với đất: - Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dán cư đổ xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tạng cho nhà tình nghĩa gán licn với đất lheo quy đinh cúa pháp luật; - Thế chấp, báo lãnh bàng sứ dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn iheo quy định pháp luật; - Góp vốn quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật Khi người Việt Nam định cư nước lựa chọn việc sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất tức họ lựa chọn đầu tư theo Luật khuyến khích đầu tư nước Doanh nghiệp họ thành lập theo pháp luật đầu tư gọi chung doanh nghiệp Việt Nam, theo pháp luật đất đai gọi tổ chức kinh tế nước sử dụng đất Vì vậy, việc Luật đất đai quy định cho họ quyền giống tổ chức kinh tế nước có hình thức sử dụng đất (mà tiền sử dụng đất trả nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) đế đảm bảo thống pháp luật đất đai pháp luật đầu tư Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn Quvền người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đẩu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đấi thu tiền thuê đất hàng năm: Đê’ thực chủ trương Nhà nước vấn đé liếp tục cải thiện môi trường đầu tư nâng cao nặng cạnh tranh việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, bước mớ rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Luật đát đai năm 2003 mớ rộng cách đáng kế cho người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Ihuễ đất trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước Quyền họ khơng chí bị bó hẹp quyền Ihê chấp tài sản gắn liền VỚI đất thuê Nghị định số 11/CP ngày 24/1/1995 trước mà quy định sau: - Thế chấp, bảo lãnh bàng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam: - Góp vốn bầng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; - Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; trường hợp người mua tài sản tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người m ua tài sản tổ chức, cá nhân nước ngồi Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thu tiền thuê đất hàng năm Người giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo mục đích xác định thời hạn lại; - Cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v Quy định cho thấy so với tổ chức kinh tê nước có hình ihức sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhán nước chi bị hạn chẽ chỗ họ khơng có quvén cho th lai đất xây dựng xong kel cấu hạ tầng trường hợp phép đáu tư xây dựng kinh doanh kết câu hạ tầng lại khu cóng nghiệp, khu còng niihệ cao khu kinh tê'.'1’ Như iheo Điêu 35 90 ! 92 Luật đất đai nãm 2003 ho lựa chọn việc trá tiến thuê đát hàng năm trú tien thuê đất lần cho cá Ihời gian thuê sử dụng đất vào mục đích xây dựng kết cáu hạ tầng đê chuyển nhượng cho thuê với nhũng quyén quy định khoán Điêu 119 Luật đất đai năm 2003 muốn Ihực việc kinh doanh kết cấu hạ tầng, tổ chức, cá nhân nước bị đặt vào tình thê' buộc phái chọn hình thức thuê đất trả trước tién thuê đất lần cho thời gian thuê Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền sau: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thué tài sản ihuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất; - Cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền vói đất thời hạn thuê đất; - Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuê tài sản ihuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn thuê đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn - Góp vốn quvền sử dụng đất thuê lài san thuộc sớ hữu gắn lien với đất để hựp tác san xuất, kinh doanh thời hạn thuê đất: - Trườne hợp phép đầu tư xây dưng kinh doanh nhà có quyền hán cho th nhà õ theo quy định Chính phủ; người mua nhà cấp giây chứng nhận quyền sứ dụng đất ổn định láu dài Đê thu húi mạnh mẽ vốn đầu tu' vào việc lạo lập phát triển quỹ nhà cho nhãn dân vẽu cầu đặt đổi với Luật đất đai phái góp phần tạo cho nhà đầu tư x;ìy dựng nhà đê bán cho ihuẻ khả nàng thuận lợi Irong việc thực mục đích kinh doanh Đối với trường hợp nhà đầu tư kinh doanh nhà tổ chức kinh tế nước, vêu cầu dễ dàng giải việc quv định áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho họ Tuy nhiên, trường hợp nhà đầu lư tổ chức, cá nhân nước ngồi việc đáp ứng vêu cầu nói vấp phải Irở ngại quy định hình thức sứ dụng đất áp dụng cho đối tượng Nếu iheo nguvên tắc chung việc chuyển quyền sử dung đất tổ chức, cá nhàn nước đầu tư xây dựng nhà để bán cho thué phải sử dụng đất hình thức thuê đất nên người m ua nhà đối tượng sử dụng đất gắn liền với nhà ỏ mua Ihời hạn thuê đất lại tổ chức, cá nhân nước ngồi bán nhà cho họ hình thức thuê đất Hệ quyên sử dụng đất họ hạn chê nhiều so với người nhận chuyển nhượng quyền sử đụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác từ tổ chức kinh tế nước kinh doanh nhà Điều gây bất lợi lớn cho nhà đầu tư nước ngồi Sớ hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v việc kinh doanh nhà Để tránh tình trạng này, tạo sở pháp lý cho người mua nhà tổ chức, cá nhân nước sử dụng đấl ổn định lâu dài thể khác Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngàv 24/11/2000 Bộ trường Bộ Tài việc ban hành bán quy định tiền thuê đất mặt nước, mặt biển áp dung hình thức đầu lư nước Việt Nam quy định: tổ chức, cá nhán nước kinh doanh nhà phái trả tiền thuê đất bán nhà người mua nha có trách nhiệm trả tiền sử dụng đát theo quy định pháp luật Việt Nam (khoản Điéu 9) Tuy nhiên, quy định nói lại đáv người m ua nhà vào tình thê phải trá hai lần tiền cho việc sử dụng đất - trả tiền mua nhà cho lổ chức bán nhà trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước, mua hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ hợp lệ cùa tổ chức kinh tế nước xây dựng nhà để bán cho thuê người mua khõng phải trả tiền sử dụng đất Như vậy, vơ hình chung, tổ chức, cá nhân nước ngồi kinh doanh nhà ở, lần nữa, lại rơi vào cạnh tranh bất lợi, khả bán nhà họ hãn hữu Do đó, để giải bất cập đồng thời thoả mãn vêu cầu vé hình thức sử dụng đất tổ chức, cá nhân nuớc ngoài, Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định: Đối với đất có dự án đầu tư xây dựng nhà đê bán người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thực hiện, nhà đầu tư nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch tiền sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn dung đất tiền thuê đất trả cho Nhà nước Đói với nhà biệt thụ số tiền chênh lệch phải nộp thời điếm hán nhà Đối với nhà chung cư số tiền chênh lệch phải nôp chậm Ihời điểm kết thúc dự án.th Điểu hiếu khoảng thời gian sử dụng đất đẽ xây nhà lổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà đôi tượng thuê đất Nhà nước việc nắm giữ tiền Ihué đất trả trước cho khoáng thời gian thuê đất mà chưa sứ dụng (tiền thuê đất trả lần cho thời gian Ihué) sử dung biện pháp để Nhà nước kiểm soát họ cách chặt chẽ tránh rủi ro có thơ xảy cho Nhà nước cho người mua nhà trường hợp họ vi phạm pháp luật đất đai Tuy nhiên, thời điếm bán nhà tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà lại trớ thành người sử dụng đất hình thức giao, người mua nhà họ có sở pháp lý để sử dụng đất ổn định lâu dài có quyền người giao đất mà khổng phải chịu hai lần tiền cho việc sử dụng đát quy định Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 c Quyền người 'Việt Nam định cu ỏ nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất khu cơng nghiệp, kìm cơng nghệ cao, khu kinh t ế Trường hợp người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v Trong Luật đấl dai nãm 2003 cách giải quyét quycn lợi trường hợp nhận chuyến nhượng quyên sứ dụng đất khu cóng nghiệp, khu cóng nghệ cao khu kinh lê cho người Việt Nam định cư nước giống trường hợp nhận chuyến nhượng quyền sử dung đất nước Người nhận chuvcn nhương quyền sứ dụng đất có quyền người Nhà nước giao đất có thu tiền sứ dụng đ ấ t."1Cụ có quyến sau: + Chuyến nhượng quyền sử dụng đất công trình kiến irik két câu hạ táng xáv dựng gán lièn với đấl: + Cho thuê quyén su dụng dài va cõng trình kiến trúc, kct cấu hạ tầng xây dưna gắn liền với đát: + Tặng cho quycn sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dưng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, lặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; + Thế chấp, bảo lãnh băng quyền sử dụng đất tài sản thuộc sớ hữu gắn liền với đâì tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam đê vay vón theo quy định pháp luật; + Góp vốn quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật Đôi với chủ thể nước, Luật đất đai nãm 2003 khơng áp dụng hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất lần cho thời gian thuê nên việc quy định người nhận (1) Điếm b khoán Điểu 120 Luật dất đai nãm 2003 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn chuyển nhượng sử dụng đất có quyền người Nhà nước giao đấl có thu tiền sứ dụng đất hơp ]ý Tuv nhiên, người Việi Nam định cư nước ngồi nhận chun nhượng qIIven sứ đâì khu cóng nghiệp, khu cơng nghệ cao khu kinh tố quy định irén chí hợp lv người chuyên nhượng người Việt Nam định cư nước Nhà nước giao đát Còn người chuyển nhượng lổ chức, cá nhàn nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê đát trá tiền thue đất lần cho thời gian th u ế " mà Luật lại quy định nsười nhận chuyển nhượng có quyền tặng cho quyền sử dụng đát121 (trong người chuyển nhượng khơng có qun này)1’1 ngược lại với nguyên tắc chung chuyển sử dụng đất thể pháp luật đất đai kể lừ có Luật đai năm 1993 đến Vì đối tượng hợp đồng chuvển nhượng đáy “quyền sử dụng đất” nên không phép thay đổi hình thức sử dụng đất người nhận chuyển nhượng khơng thể cõ nhiều quyền quyền sử dụng đất người chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế: Nếu trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: Bán, chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, đất thuê lại Nếu trả tiền thuc đất lần cho thời gian thuê, thời gian th lại có quyền: (1) (3) Điểm c khốn Điều 120 Luật đất đai năm 2003 (2) Điểm b khoản Điểu 120 Luật đất dai năm 2003 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất + Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam + Góp Vốn bàng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sớ hữu gắn liền với đấl để hợp tác liên doanh với tố chức, cá nhãn, người Việt Nam định cư nước ngoài, lổ chức, cá nhân nước Ihời hạn th đâì, th lại đát Có nhận thấy, Luật đất đai nãm 2003, Nhà nước - với tư cách đại diện chủ sớ hữu đất đai - can thiệp rấl sáu vào quan hộ cho thuê lại đất chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp Riêng việc cho thuê lại đất người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi can thiệp sâu mở rộng tới phạm vi khu công nghệ cao, khu kinh tế.(1) Quan hệ cho thuê lại đất gắn liền với việc thực quyền chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất quyền dân đặc thù - nữa, việc cho thuê lại đất thường không ổn định m tuỳ thuộc vào giá quyền sử dụng đất thị trường nên ngoại trừ quy định điều kiện, trình tự, thủ tục thực việc chuyển quyền, thông thường, pháp luật đất đai không can thiệp vào nội dung thoả thuận lại bên (bao gồm thoả thuận quyền nghĩa vụ bên hợp cho thuê lại) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn mà đê’ cho pháp luật dân điều chỉnh Theo pháp luật dân bên thué lại tài sản vốn hạn chế - chi có quyền cho Ihuê lại tài sản mà ih bẽn cho ihuẽ đồng ý '11 lại hạn chế tài san thuc lại quyền sử dụng đất: "khónỊỉ dược clio nạười khúc thuê lại quyền sử dụnĩ, đất, trờ Iníờní’ lief]? pháp luật có quy định khác".t2) Phù hợp với nguyên tắc chung Bộ luật dân trước việc cho ihuê lại đất khu chế xuất, khu công nghiệp "dược thê lĩiện qua hợp dồng thui; lụi đất ký kết %ìữu bên thuê lại hên cho thuê” “quy định rõ thời hạn thuê điểu khoản có Hớn quan giữu hai bên “Người thuê lại đứt phải sử dụng đăt mục đícli khơng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất khu đất th u ê ”.° ' Pháp luật can thiệp vào điều khoản giá cách quy định công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp (bên cho thuê lại quyền sử dụng đất) “ấn định giá clio thuê lại đất đ ã xây dựng kết cấu hạ tầng, giá cho thuê bán nhà xưởng phí dịch vụ với thố thuận ban quản lý khu công nghiệp cấp tỉnh” nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên thuê lại, tránh tình trạng ép giá từ phía bên cho th.(4> Sớ hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v Tuy nhiên, giai đoạn từ nãm 1997 đến nám 2000 nhịp độ tâng thu hút đầu m nước vào Việt Nam nhìn chung liên tục suy giảm, việc xáy dựng mờ rộng khu công nghiệp nảy sinh sổ hạn chế sứ dụng đất Nhiều doanh nghiệp có kê hoạch đầu tư vào khu cóng nghiệp tập trung lại chuycn hướng đầu tư vào cụm cơng nghiệp vừa nhỏ có lợi thê gần trung tám khơng phái trà phí hạ tầng cho cống ty phái Iricn hạ táng (cư sỏ hạ lầng đầu tư bàng vỏn ngán sách), không bị ràng buộc Quỵ chỏ khu cóng nghiệp.'1’ Trong khu cơng nghiệp, khu ché xuất, nhiều “(loanh HỊỊliiệp íhin iư nước iiíỊồi mon tị muốn dược hướng quyên doanh nqhiệp nước quy địnli tụi Luật đất (lai sửa đổi" (nãm 1998).(2) Trước tình hình pháp luật đầu tư trực tiếp nước pháp luật đất đai mở rộng đáng kể quyền cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê lại đất doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu tầng khu cõng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, coi biện pháp "đổi chê'độ sử dụnạ dấl dối với đất” ihuộc khu vực “theo hướng khuyến khích nhà đẩu tư kết cấu hạ tầng, đồng thời khuyển khích sản xuất kinli doanh"™ nhằm thực cam kết Chính phủ Việt Nam việc khuyến khích dành ưu dãi đặc biệt Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn cho họ Irong Nghị định số 10/1998/NĐ-CP neày 23/01/1998 vé mội sỏ biện pháp khuycn khích háo đàm hoạt động đầu tư trực tiếp nước Việt Nam Đ ẽ ho có đu SO' pháp lv cho việc Unit quyền mo rộng dó pháp luậl đất đai pháp luật đầu lu' quy định việc cấp giấy chứniỉ nhặn quyền sứ dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bén hợp doanh thué lại đất tron a khu chê xuất, khu cơng nghiệp, khu còng nghệ cao klni kinh tế.'" li Q uycn vil n g h ĩa VII cù a iiiỊiíừi V iệ t N ứiti tlịiili c nước IIÍỊÓÌ dược mua nhừ íịữn licit với quyên SU' ilụiiiỊ ihn ù lại Việt Nam Trước có Luật đất đai sửa đối bổ sung năm 2001 vãn pháp luật đất đai nhà chi quy định quyền sớ hữu nhà Việt Nam người nước mà không đề cáp đến việc người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền sờ hữu nhà Việt Nam hay không Theo Pháp lệnh nhà ihông qua ngày 26/3/1991 Nghị định sô 60/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ vể sở hữu nhà sử dụng đất đô thị, cá nhân nước ngồi định cư Việt Nam đìíực sở hữu nhà cho thán thành viên gia đình họ đất thuê Nhà nước Việi Nam thời gian định cư Việt Nam trừ trường hợp Điều ước quốc tế m Việt Nam ký kết tham gia thoả thuận với Chính phủ nước có quy định khác Tuy nhiên, cách dùng từ ngữ văn pháp luật khơng thống nên dẫn tới tình trạng không rõ ràng quy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v định nêu Căn vào quy định Nghị định sô 389/HĐBT ngày 10/11/1990 Hội đồng Bộ trường Nghị đinh số 56/CP ngày 18/9/1995 Chính phú ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà lại Việt Nam, người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư nước gọi tắt người nước ngồi Điều có thê dẫn tới cách suv luận irong khái niệm người nước iif>oìii dề cáp Pháp lệnh nhà thông qua ngày 26/3/1991 Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 cùa Chính phủ bao gồm cá ngưìrì Việi Nam định cư ỏ nước ngồi Do khơng rõ ràng văn nêu việc chưa có văn bán quy định thức vấn đề sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước nên Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH chưa giải giao dịch dân nhà thuộc sở hữu tư nhân xác lập trước ngày 01/7/1991 mà có người Việt Nam định cư nước ngồi, cá nhân, tổ chức nước tham gia Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001, Nghị định số 81/2001/NĐ-CP Chính phủ ngày 05/11/2001 văn pháp lý cho phép quy định cụ thể việc người Việt Nam định cư nước mua nhà mà trả tiền thuê đất gắn liền với nhà ỏ Sự đời văn khơng góp phần thực chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư nước đầu tư phát triển kinh tế, trợ giúp người thân đóng góp xây dựng quê hương đất nước Đảng Nhà nước ta(l) mà khai thơng cho việc giải quan hệ thừa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn kế nhà có liên quan đến người Việt Nam định cư nước vốn bị ách tắc từ Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH Trên sở kế Ihừa có sửa đổi bổ sung thêm Luật đất đai năm 2003 luật hoá quy định Nghị định số 81/2001/NĐ-CP Cụthế: Người Việt Nam định cư nước ihuộc đối tượng sau đươc mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: - Người đầu tư láu dài có nhu cầu nhà ỏ ihời gian đầu tư Việt Nam; - Người có cổng đóng góp với đát nước; - Những nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước; - Người có nhu cầu sống ổn định Việt Nam Các đối tượng khác theo quy định Uỷ ban thường vụ Quốc hội Người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam có quyền sau: - Bán nhà gắn liền với đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam; - Thế chấp nhà gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; - Để thừa kế nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.v đâì Việt Nam theo quy định pháp luât vé dãn Trường hợp người thừa kế người Việt Nam đinh cư nước ngồi khơng thuộc đối lượng người Việt Nam clmh t nước mua nhà gán liền với quvcn sử dụng đái lại Việt Nam cá nhãn nước ngồi dưưc hường giá trị phần Ihừa kẽ dó Tậnsi cho nhà gán 1lén với quvcn sứ dung đát cho Nhà nước, cộng đống lián cư tạng cho nhà tinh nghĩa, tậng cho hộ gia đình, cá nhãn người Việt Nam định cư ò nước ngồi thuộc dõi tượng mua nhà gán liền với quyền sứ dụng đất tai Việi Nam Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐH TN http://www.lrc-tnu.edu.vn ... Luật đất đai nãm 19 87 Luật đất đai thứ hai Quốc hội thống qua ngàv 14 /7 /19 93 có hiệu lực thức từ ngàv 15 /10 /19 93 đạo luật quan trọng góp phần điểu chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với chế Luật đất. .. pháp luật đất đai Giấy chứng nhận quvền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai năm 19 87 Luật đất đai nãm 19 93, Luật đất đai nãm 2003 theo mẫu giấy chứng nhận quyền sừ dung đất quan quán lý đất đai. .. hành giao đất cho th đất phán cơng, phân cấp quán lý đất đai Văn bán luật gọi tát Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 20 01 có hiệu lực thức từ ngày 01/ 10/20 01 Các đao luật đất đai nêu góp phần to