Hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng trách nhiệm hữu hạn một thành viên đại dương chi nhánh hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ĐO N M OẠT Đ NG OV T Ư NG MẠ TR N ĐẠ O MU N M Ư NG - LUẬN VĂN T Ạ SĨ T Ư NG TRÌN N ĐỊN TẠ NG N U N ẠN M T T N ÍN NG N N – NGÂN HÀNG ƯỚNG NGHIÊN CỨU HÀ N I - NĂM 2021 V N ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ĐO N M OẠT Đ NG OV T Ư NG MẠ TR N ĐẠ O N MU N M Ư NG - TẠ NG N U N ẠN M T T N NG N V N N Chuyên ngành: TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN T Ạ SĨ T Ư NG TRÌN NGƯỜ ĐỊN ƯỚNG ẪN K O ÍN NG N ƯỚNG NG NG N ỨU Ọ : PGS.TS P Í MẠN ỒNG XÁC NHẬN CỦA XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHẤM LUẬN VĂN HÀ N I - NĂM 2021 LỜ M ĐO N Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân tơi hướng dẫn tận tình Người hướng dẫn Các số liệu trích dẫn Luận văn có nguồn gốc rõ ràng xử lý khách quan, trung thực Tài liệu tham khảo trích dẫn ghi nguồn cụ thể Kết nghiên cứu không trùng với cơng trình khoa học khác cơng bố T Đo n M GẢ o n LỜ ẢM N Trong q trình học tập nghiên cứu, tơi nhận nhiều giúp đỡ quý báu từ cá nhân tập thể để hoàn thiện đề tài nghiên cứu Lời cảm ơn xin gửi tới thầy cô giảng viên Khoa Tài Chính – Ngân hàng - Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, đặc biệt hướng dẫn thầy PGS TS P í Mạn ồng tận tình hướng dẫn tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Tiếp theo, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ lãnh đạo tập thể cán công nhân viên ngân hàng TM TNHH MTV Đại Dương - chi nhánh Hà Nội tạo điều kiện, trao đổi thẳng thắn tích cực giúp đỡ tơi thực đề tài nghiên cứu T Đo n M GẢ o n MỤ LỤ Trang LỜ M ĐO N LỜ ẢM N N MỤ TỪ V ẾT TẮT i N MỤ BẢNG B ỂU ii N MỤ S N MỤ B ỂU ĐỒ iv ĐỒ iii LỜ MỞ ĐẦU Ư NG 1: TỔNG QU N TÌN LUẬN VỀ N OẠT Đ NG N TẠ NG N OV ÌN NG MU N N ỨU V Ủ K SỞ LÝ NG NG T Ư NG MẠ 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu trước 1.1.2 Khoảng trống nghiên cứu dành cho luận văn 1.2 Cơ sở lý luận 10 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động vay mua nhà KHCN NHTM 10 1.2.2 Chỉ tiêu đánh giá hoạt động CVMN 17 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động CVMN KHCN NHTM 21 Ư NG 2: P Ư NG P P NG N ỨU 34 2.1 Quy trình nghiên cứu 34 2.2 Phương pháp nghiên cứu 35 2.2.1 Phương pháp thu thập liệu thứ cấp 35 2.2.2 Phương pháp phân tích đánh giá 36 Ư NG 3: T Ự Ủ K TN TRẠNG NG M TT N N V OẠT Đ NG O V N TẠ NG N N ĐẠ Ư NG MU N NG T Ư NG MẠ N N N 39 3.1 Giới thiệu Tổng quan Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Đại Dương - OceanBank OceanBank CN Hà Nội 39 3.1.1 Tổng quan v Ocean an 39 3.1.2 Sơ đồ tổ chức ộ máy u hành OceanBan CN Hà Nội 41 3.1.3 Các lĩnh vực hoạt động 45 3.1.4 Tình hình hoạt động OceanBan CN Hà Nội 2016 - 2019 45 3.1.5 Đặc điểm sản phẩm CVMN KHCN OceanBan 56 3.1.6 Quy trình CVMN OceanBan CN Hà Nội 58 3.2 Thực trạng hoạt động CVMN KHCN OceanBank CN Hà Nội 63 3.2.1 Doanh số cho vay, doanh số thu nợ dư nợ CVMN KHCN OceanBan CN Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019 63 3.2.2 V cấu sản phẩm CVMN KHCN OceanBan Hà Nội 66 3.2.3 Chất lượng CVMN KHCN OceanBan CN Hà Nội 69 3.3 Đánh giá chung hoạt động CVMN KHCN OceanBank CN Hà Nội 2016 -2019 72 3.3.1 Những ết đạt 72 3.3.2 Biện pháp OceanBan CN Hà Nội tiến hành để đạt ết nêu 74 3.3.3 Những hạn chế 76 3.3.4 Nguyên nhân hạn chế 78 Ư NG 4: G Ả P MUA N N Ủ K N N PP T TR ỂN OẠT Đ NG NG N OV 85 N TẠ O E NB NK 85 85 4.1 Định hướng phát triển hoạt động CVMN KHCN OceanBank CN Hà Nội 85 4.2 Giải pháp đề xuất nhằm phát triển CVMN KHCN OceanBank CN Hà Nội 87 4.2.1 Tăng cường nguồn vốn CVMN 87 4.2.2 Hồn thiện quy trình, tài liệu nội ộ liên quan đến hoạt động CVMN 89 4.2.3 Tăng cường hoạt động Mar eting, quảng sản phẩm CVMN 90 4.2.4 Nâng cao chất lượng chăm sóc tồn diện khách hàng vay 91 4.2.5 Tăng cường iểm tra, giám sát quản trị rủi ro hoạt động CVMN 92 4.2.6 Nâng cao chất lượng nhân phục vụ cho hoạt động CVMN 94 4.3 Một số kiến nghị với cấp Lãnh đạo 96 4.3.1 Kiến nghị v sản phẩm Hội sở OceanBank 96 4.3.2 Một vài kiến nghị với Chính phủ quan liên quan 98 4.3.3 Kiến nghị với NHNN 101 KẾT LUẬN 103 N MỤ T L UT M K ẢO 105 DANH MỤ TỪ V ẾT TẮT V ết tắt STT Nguyên ng ĩ BĐS Bất động sản CBQLKH Cán quản lý khách hàng CN Chi nhánh CVMN Cho vay mua nhà DN Dư nợ HĐKD Hoạt động kinh doanh KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NH Ngân hàng 10 NHNN Ngân hàng nhà nước 11 NHTM Ngân hàng thương mại 12 OceanBank CN Hà Nội Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Đại Dương – Chi nhánh Hà Nội 13 PGD Phòng Giao dịch 14 PQH Phòng Quan hệ 15 QLRR Quản lý rủi ro 16 QTTD Quản trị tín dụng 17 TCTD Tổ chức tín dụng 18 TGTK Tiền gửi tiết kiệm 19 TMCP Thương mại Cổ phần 20 TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên i N STT Bảng 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 MỤ BẢNG B ỂU Nội dung Tình hình huy động vốn cấu nguồn vốn OceanBank CN Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019 Cơ cấu dư nợ OceanBank CN Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019 Kết hoạt động dịch vụ OceanBank Hà Nội 2016 2019 Doanh số CVMN, doanh số thu nợ dư nợ CVMN KHCN OceanBank Hà Nội 2016 - 2019 Tỷ trọng CVMN so với dư nợ vay OceanBank Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019 Cơ cấu sản phẩm CVMN KHCN OceanBank Hà Nội Nợ hạn/ Nợ xấu CVMN KHCN OceanBank CN Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019 ii Trang 46 50 54 63 65 66 70 N STT Sơ đồ MỤ S ĐỒ Nội dung Trang 3.1 Cơ cấu tổ chức OceanBank CN Hà Nội 44 3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ OceanBank 59 iii  Tạo dựng sách tri ân riêng khách hàng giới thiệu đươc khách hàng khác tới OceanBank CN Hà Nội vay vốn mua nhà, đất 4.2.5 Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát quản trị rủi ro hoạt động CVMN Như nêu chương luận văn, hoạt động CVMN tiềm ẩn nhiều rủi ro, thể rõ qua xu hướng tăng cao tỷ lệ nợ hạn, nợ xấu OceanBank CN Hà Nội Do đó, chi nhánh tăng cường kiểm tra, giám sát quản lý rủi ro hoạt động biện pháp sau:  Đối với hoạt động thẩm định tín dụng ˗ Thu thập đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập, chi tiêu thiết yếu trả nợ khách hàng, đảm bảo khả trả nợ khách hàng thời điểm tương lai Đối với nguồn thu nhập bất thường hay nguồn thu nhập khơng có chứng minh khơng tính tính tỷ lệ thích hợp ˗ Ln ln đặt mục tiêu an tồn lên hết trình thẩm định vay vốn khả trả nợ khách ˗ Đối với nguồn thu nhập từ sản xuất kinh doanh cần có đánh giá tính ổn định tương lai dựa thơng tin bên ngồi chế, sách Nhà nước, tiềm thị trường, giả định có liên quan biến động giá cả, nguồn nguyên liệu, giả định trường hợp dịch bệnh, thiên tai, bất khả kháng khác… nhằm đảm bảo khả trả nợ khách hàng suốt kỳ hạn vay ˗ Nghiêm túc thực định kỳ tháng/lần việc đánh giá lại phương án sử dụng vốn/nguồn thu nhập khách hàng linh động theo khoản vay có biến cố bất ngờ xảy  Đối với hoạt động thẩm định/tái thẩm định tài sản 92 - Công tác thẩm định phải dựa việc xem x t kĩ lưỡng tình trạng pháp lý tài sản: hợp pháp, không bị tranh chấp hay ngăn chặn giao dịch, tình trạng quy hoạch… để có biện pháp đảm bảo an tồn nhận làm tài sản chấp (như mua bảo hiểm, cam kết chấp phần diện tích khơng hợp lệ, thực thủ tục hồn cơng sau chấp…) - Cập nhật thường xuyên khung giá xây dựng để phù hợp với khung giá thị trường diễn biến liên quan đến BĐS (thông tin quy hoạch, giải t a, chuyển nhượng…) ˗ Việc định giá tài sản cần phải tính tốn đến yếu tố tăng cường/giảm trừ khả chuyển nhượng, lợi thương mại, diện tích, mục đích sử dụng… để có đánh giá xác Thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản theo quy định OceanBank hay có biến cố bất thường ảnh hưởng đến tính pháp lý giá trị tài sản ˗ Chủ động cập nhật thông tin quy hoạch, khả chuyển nhượng tài sản nhằm đảm bảo an toàn cho Ngân hàng ˗ Tăng cường khả dự báo diễn biến thị trường BĐS để có biện pháp điều chỉnh kịp thời giá trị tài sản đảm bảo, phương thức đảm bảo tiền vay trường hợp tài sản bị định giá thấp dư nợ vay khách hàng  Kiểm tra giám sát rủi ro: tăng cường cơng tác kiểm sốt nội nhằm đánh giá tính tuân thủ phát gian lận, sai sót q trình cho vay kênh phân phối Việc kiểm tra phải tiến hành độc lập, khách quan tất đơn vị  Đối với việc xử lý nợ hạn, nợ xấu: ˗ Nâng cao hiệu tư vấn sau giải ngân: Nhân viên xử lý nợ phải với khách hàng rà sốt lại yếu tố ảnh hưởng đến dịng tiền 93 cam kết trả nợ khách hàng; sách bán hàng liên quan đến khoản phải thu, phải trả; thói quen chi tiêu sinh hoạt… từ đưa giải pháp khắc phục cải thiện dòng tiền Hoặc sở dòng tiền tại, nhân viên xử lý tính tốn mức lãi suất phù hợp đảm bảo cho khách hàng trả nợ cho OceanBank Việc cấu nợ (điều chỉnh kỳ hạn nợ/gia hạn nợ) hay phát tài sản nên giải pháp thứ yếu ˗ Nếu biện pháp xử lý nợ không hiệu quả, nhân viên xử lý nợ phải phối hợp với phòng ban chuyên trách để áp dụng biện pháp xử lý tài sản, tránh trường hợp giảm giá, hư hại hay thất thoát tài sản, làm giảm khả thu hồi vốn vay OceanBank 4.2.6 Nâng cao chất lƣ ng nhân phục vụ cho hoạt động CVMN ˗ Nâng cao nhận thức tính tn thủ quy trình vay vốn cán ngân hàng đặc biệt phận tư vấn, thẩm định tín dụng khách hàng TSBĐ Phát huy tính độc lập, trực, khách quan, thận trọng, tận tụy thể giao tiếp, ứng xử mực ˗ Thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ thẩm định tín dụng, thẩm định tài sản khóa học nâng cao kỹ giao tiếp, đàm phán hay bán hàng qua điện thoại… để nâng cao hiệu tư vấn tài phục vụ khách hàng Đồng thời, OceanBank CN Hà Nội cần có quy định thời hạn hiệu lực khóa học để nhân viên liên tục cập nhật kiến thức, quy định Ngân hàng hay tình thực tế để ln có đủ tảng kiến thức đủ kinh nghiệm để tác nghiệp ˗ Thực việc kiểm tra kiến thức sau khóa học kiểm tra định kỳ để ln có đội ngũ nhân viên chun nghiệp, trang bị đẩy đủ ki n thúc kỹ làm việc 94 ˗ Xây dựng sách đãi ngộ, khen thưởng, xử phạt phân minh đội ngũ cán ngân hàng: + Xử lý nghiêm khắc theo mức độ vi phạm từ + nhẹ đến nặng cán cố tình vi phạm quy định ngân hàng, vi phạm đạo đức nghề nghiệp, gây thất thoát vốn làm ảnh hưởng đến hình ảnh, uy tín lợi ích chi nhánh + Khen thưởng tương xứng với cán đạt tiêu, có thành tích xuất sắc cơng việc, có sáng kiến hay đóng góp vào việc nâng cao hiệu CVMN thành công chung ngân hàng ˗ Thường xuyên tổ chức khảo sát, đánh giá chất lượng phục vụ khách hàng nhân viên Chi nhánh PGD nhằm:  Đo lường hài lòng chất lượng sản phẩm, dịch vụ thái độ phục vụ cán Ngân hàng CBQLKH Đối tượng khảo sát bao gồm: KHCN, doanh nghiệp khách hàng ngân hàng/chi nhánh ngân hàng đối thủ nhằm đánh giá vị chất lượng dịch vụ OceanBank CN Hà Nội so với chi nhánh ngân hàng/ ngân hàng khác, cải tiến nâng cao chất lượng dịch vụ Để có kết khảo sát thật khách quan xác, tác giả đề xuất OceanBank CN Hà Nội nên thuê công ty cung cấp dịch vụ khảo sát độc lập thực cách bí mật Đồng thời, nhằm đảm bảo tính cơng bằng, minh bạch nâng cao ý thức chấp hành quy định, kết nên công khai gửi cho kênh phân phối qua hệ thống thông tin chung  Tạo cạnh tranh lành mạnh kênh phân phối: OceanBank CN Hà Nội nên xây dựng chương trình thi đua kênh phân phối để tìm đơn vị, cán tiên phong tiêu doanh số CVMN thời điểm cụ thể có phần thưởng khích lệ xứng đáng kịp thời, tạo động lực làm việc, từ gia tăng hiệu bán hàng Ngược lại, đơn vị, cá 95 nhân không tăng trưởng/tăng trưởng thấp dư nợ sản phẩm cần phối hợp với Phịng QLKH rà sốt lại nhằm tìm ngun nhân để có hướng khắc phục 4.3 Một số k ến ng ị vớ cấp Lãn đạo 4.3.1 Kiến nghị v sản phẩm Hội sở OceanBank Hiện với đối tượng KHCN, OceanBank triển khai hai sản phẩm gồm: Cho vay mua nhà ở, đất Cho vay mua nhà dự án (vay vốn để mua hộ chung cư/nhà liền kề/biệt thự dự án đầu tư xây dựng nhà ở) mà chưa có sản phẩm CVMN hỗn hợp giúp đa dạng hóa nhu cầu KHCN Để phát triển hoạt động CVMN, OceanBank cần nghiên cứu, phân loại chi tiết hóa nhu cầu khách hàng, đa dạng sản phẩm cho vay nhằm phù hợp với nhu cầu khách hàng theo sở sản phẩm cho vay truyền thống, như: [1] Phát triển sản phẩm cho vay dài hạn - Cho vay mua đất xây dựng nhà đất mua - Cho vay đầu tư xây dựng nhà theo hình thức dịch vụ thuê mua - Cho vay để thực việc thuê nhà dài hạn (thuê sử dụng) [2] Sản phẩm cho vay ngắn hạn - Cho vay sửa chữa nhà ở/căn hộ - Cho vay mua sắm nội ngoại thất nhà ở/căn hộ (gắn liền với nhà ở) - Cho vay để thực thuê nhà 12 tháng [3] Tăng thời gian cho vay vay đầu tư vào nhà hình thành tương lai Theo đó, OceanBank cân nhắc việc cho vay k o dài tới 35 năm (như số NHTM thực hiện: Techcombank, Vietcombank,…) [4] Mở rộng mức cho vay Để phát triển hiệu CVMN OceanBank cịn phải ý đến mức cho vay, khơng phải đối tượng 96 cho vay giống Hiện nhu cầu người ngày tăng số nhu cầu có nhu cầu chi tiêu Do đó, OceanBank nên tăng mức cho vay khách hàng có uy tín, khách hàng trung thành, khách hàng thường xuyên khách hàng có thu nhập ổn định [5] Rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ xin vay vốn KHCN Với hồ sơ vay ngắn hạn, vay tín dụng mức thấp hồ sơ đảm bảo mặt thông tin, OceanBank ưu tiên phê duyệt giải ngân vốn sớm Muốn vậy, khâu tập hợp hồ sơ, OceanBank thẩm định sơ lực hành vi lực tài KHCN thông qua thông tin họ cung cấp qua lần tiếp xúc với khách Nhờ trợ giúp khoa học công nghệ Internet, việc tra sốt TSĐB thực KHCN dự kiến đưa tài sản làm đảm bảo cho việc vay vốn Phấn đấu thời gian thẩm định hồ sơ hoàn tất sau làm việc kể từ thời điểm khách hàng nộp hồ sơ hoàn chỉnh, nhằm hạn chế lại, tiết kiệm thời gian giúp họ nhanh chóng có vốn giải ngân [6] Phân phối đa kênh sản phẩm CVMN phân khúc KHCN giúp OceanBank tránh khoản đầu tư không cần thiết tăng cường lực bán hàng cho phân khúc chủ đạo giảm mức độ phức tạp giao dịch với KH mục tiêu Đa kênh hiểu gồm: kênh trực tiếp, kênh gián tiếp kênh có ứng dụng cơng nghệ đại - Kênh trực tiếp hệ thống PGD trực thuộc Chi nhánh OceanBank, phịng có chức giao dịch trực tiếp với khách hàng Hội sở - Kênh phân phối gián tiếp thơng qua chủ đầu tư dự án/ công ty kinh doanh BĐS Theo đó, chi nhánh cần lựa chọn đơn vị 97 doanh nghiệp có uy tín, tiềm lực tài thực thi cơng trình tốt, dự án có giá trị gia tăng cao, thuộc phân khúc mà khách hàng mục tiêu quan tâm kỳ vọng - Kênh phân phối có ứng dụng cơng nghệ đại Với phát triển Internet, cơng nghệ máy tính cơng nghệ bảo mật tác động đến nhận thức vai trị cơng nghệ ngân hàng Ứng dụng phương thức giao dịch điện tử vào kênh phân phối để mở rộng trì thị phần bước mà tất NHTM có OceanBank tiến hành mạng lưới ATM, POS, Mpos, Internet banking, Digital banking, … Qua đó, giúp ngân hàng tiếp cận khách hàng dễ dàng thông qua phương cách điện tử điện thoại, website, mạng xã hội… Trong thời gian tới, OceanBank cần ứng dụng công nghệ nhằm tạo thuận tiện đa dạng để khách hàng nhanh chóng tiếp cận 4.3.2 Một vài kiến nghị với Chính phủ quan liên quan 4.3.2.1 Ổn định inh tế vĩ mơ, hồn thiện chế, sách mơi trường pháp lý v BĐS cho vay mua nhà Nền kinh tế ổn định, tăng trưởng khuyến khích tăng trưởng hoạt động cho vay tiêu dùng có CVMN, thông qua lạm phát thấp, lãi suất thấp rủi ro hệ thống thấp Theo đó, thu nhập bình quân theo đầu người tăng khiến cho nhu cầu sở hữu nhà, đất tăng theo Ngược lại, bất ổn kinh tế dẫn đến vòng luẩn quẩn tiêu cực nguồn vốn tài trợ mua nhà ở, đất để dẫn đến đầu tư nhà ở, đất để dẫn đến tăng trưởng chậm kinh tế Do đó, điều mà Chính phủ Việt Nam cần làm phải có biện pháp nhằm trì tính ổn định kinh tế vĩ mô, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động tài trợ nhà ở, đất để Tuy nhiên, ổn định kinh tế vĩ mô chưa đủ Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường nhà đất tạo điều kiện phát triển hệ 98 thống tài trợ nhà ở, đất để bao gồm NHTM điều quan trọng Hoàn thiện hệ thống pháp luật địi h i ngày cấp bách Chính phủ phải không ngừng nỗ lực tạo môi trường pháp lý lành mạnh nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư kinh doanh sản phẩm nhà ở, dự án nhà xã hội, hộ, tạo hành lang pháp lý vững chắc, rộng mở để thành phần kinh tế yên tâm đầu tư vào lĩnh vực BĐS nhà Bên cạnh đó, Chính phủ cần tiếp tục hồn thiện đổi mơi trường kinh tế, coi giải pháp tổng thể trình đổi lĩnh vực kinh doanh tiền tệ nói chung lĩnh vực tín dụng BĐS nhà nói riêng Bằng cách: Thiết lập trì sách phát triển nhà ở, sách tiền tệ - tín dụng theo hướng ổn định, tránh việc thay đổi thường xuyên làm cho ngân hàng, doanh nghiệp, cá nhân/hộ gia đình có nhu cầu vay vốn đầu tư vào nhà trở tay không kịp, gây thua lỗ, chí dẫn đến phá sản Bên cạnh đó, thay đổi sách thuế khóa, sách khuyến khích hay hạn chế tín dụng BĐS, sách đầu tư kinh doanh BĐS… làm cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ngân hàng chuyển kết kinh doanh từ lãi sang lỗ ngược lại Do đó, Chính phủ cần trì mơi trường kinh tế thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư cách an toàn, hoạt động tài bền vững Trong việc ban hành thực chế, sách, luật pháp cần nắm bắt nhanh kịp thời phát triển kinh tế nói chung, thị trường BĐS thị trường tín dụng BĐS nói riêng Trước ban hành văn điều chỉnh chế, sách, pháp luật đất đai, nhà ở, tín dụng… cần thu thập ý kiến đủ số lượng, khách quan từ quan, ban, ngành, NHTM, doanh nghiệp để đảm bảo thực thi xác, hiệu quả, cơng 99 Chính phủ cần ban hành sách bắt buộc tất doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh nhà phải thực kiểm toán hàng năm quan kiểm toán độc lập, hoạt động hợp pháp có uy tín Nhằm khắc phục tình trạng đánh giá khả tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tiềm ẩn khả tài khơng lành mạnh dẫn tới khó khăn, rủi ro cho việc cấp tín dụng NHTM qua kênh gián tiếp thơng qua chủ đầu tư Xây dựng hành lang pháp lý tốt để đảm bảo quyền quy định nghĩa vụ bên tham gia vào thị trường, đảm bảo tính khoản chuyển nhượng lại giá trị cho vay chấp cầm cố sang tổ chức tín dụng/nhà đầu tư khác 4.3.2.2 Phát triển đồng ộ thị trường tín dụng nhà Chính phủ cần có giải pháp nhằm phát triển đồng thị trường tín dụng nhà với việc đa dạng nguồn vốn đầu tư cho BĐS nhà ở, làm phong phú tổ chức tài tham gia cấp vốn tín dụng nhà ở, góp phần chia sẻ rủi ro xảy việc cấp loại tín dụng với NHTM vừa tạo áp lực trước NHTM việc nâng cao chất lượng CVMN KHCN thị trường Việt Nam Cho phép hình thành quỹ thị trường tài nhằm tăng cường cơng tác tài trợ vốn cho KHCN phát triển nhà như: phát triển Quỹ tiết kiệm nhà nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương hàng tháng theo tỷ lệ định Mục đích sử dụng Quỹ tiết kiệm dùng để đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người mua thuê nhà vay ưu đãi Người gửi tiền thời gian quy định mua nhà xã hội tiền tiết kiệm Nếu người gửi khơng có nhu cầu mua nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi 100 Phát triển Quỹ phát triển nhà ở: sử dụng vào mục đích tạo lập quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước; hỗ trợ cho công tác giải phóng mặt để tạo quỹ đất dành cho phát triển nhà xã hội; cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội vay với lãi suất ưu đãi;… 4.3.3 Kiến nghị với NHNN  Xây dựng ban hành chế hỗ trợ nguồn vốn dài hạn cho NHTM cho ph p NHTM ph p sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn định vay dài hạn mục đích mua nhà, đất để Tỷ lệ NHTM chủ động đề xuất phải có đồng ý NHNN thực  NHNN cần phối hợp với ngành liên quan để có hướng dẫn cụ thể nhằm tháo gỡ vướng mắc nảy sinh trình tự, thủ tục; trách nhiệm quan thực thi pháp luật, Chính quyền sở, sở Tài nguyên môi trường làm sở pháp lý ban hành văn hướng dẫn thêm nhằm nâng cao hiệu công tác phối hợp đẩy nhanh tiến độ, cụ thể hóa cơng việc thi hành án phát mại tài sản đảm bảo, giải tranh chấp có liên quan đến nợ vay nghĩa vụ trả nợ bên có liên quan  Điều hành sách tiền tệ linh hoạt đồng theo tín hiệu thị trường đồng thời tránh tác động đột ngột đến định hướng phát triển hiệu hoạt động ngân hàng Xây dựng hệ thống pháp lý tốt hơn, minh bạch nâng cao lực giám sát thị trường tín dụng để có can thiệp hoạt động cạnh tranh không lành mạnh hệ thống NHTM  Tăng cường cơng tác tra, kiểm sốt, đánh giá NHNN hoạt động tín dụng BĐS nhà 101  NHNN cần tra kiểm soát việc thực hệ thống kiểm soát nội tổ chức tín dụng có thực độc lập, có đủ khả giám sát tất hoạt động nghiệp vụ kinh doanh mình, trọng tới việc kiểm sốt khoản tín dụng BĐS nhà ở, để không lặp lại tác hại ảnh hưởng chúng tới khả tài NHTM thời gian qua  Hệ thống giám sát tra tín dụng NHNN cần phải kiện tồn nâng cao Cần đảm bảo tính chủ động độc lập việc khai thác sử dụng thông tin Từ dẫn đến yêu cầu cần phải xây dựng mạng thông tin đồng số liệu tổ chức tín dụng phải liên tục cập nhật để cung cấp lúc  Hồn thiện hệ thống thơng tin tín dụng cho TCTD Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) đóng vai trò quan trọng, nơi chia sẻ khai thác thơng tin lịch sử tín dụng, TSBĐ KH TCTD với nhau, hỗ trợ lớn cho NHTM việc đưa định cấp tín dụng, rút ngắn thời gian giải hồ sơ, giảm thiểu chi phí cơng tác thẩm định nâng cao hiệu QLRR 102 KẾT LUẬN Hoạt động CVMN NHTM hoạt động có nhiều tiềm để phát triển Trong thời gian qua với phát triển hệ thống ngân hàng Việt Nam, sau biến cố lớn năm 2014 – 2015, OceanBank nỗ lực khắc phục khoản nợ xấu, dần lấy lại lòng tin khách hàng đã, tiêu dùng sản phẩm – dịch vụ OceanBank, tăng trưởng tín dụng đạt số khả quan, đa dạng hóa sản phẩm – dịch vụ đạt bước tiến đáng kể việc phát triển sản phẩm CVMN KHCN Đây chủ trương đắn Ban Lãnh đạo CN trước xu hướng thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, phù hợp với thực khách quan khu vực thành phố Hà Nội Trên sở vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu, bám sát đề tài phạm vi nghiên cứu luận văn hoàn thành nhiệm vụ chủ yếu sau: - Hệ thống lý luận hoạt động CVMN KHCN NHTM - Phân tích đánh giá thực trạng CVMN KHCN OceanBank CN Hà Nội năm gần Đưa thành tựu đạt CN lĩnh vực CVMN, phản ánh qua số liệu, tiêu hoạt động CN - Bên cạnh kết đạt lĩnh vực cho vay hạn chế như: hạn chế từ việc kiểm soát lãi suất cho vay chịu quản lý chặt chẽ từ NHNN, lãi suất chưa thực cạnh tranh; nguồn lực vốn CN hạn chế; đặc biệt, CN chưa thực quan tâm tới lĩnh vực cho vay dự án xây dựng chung cư, điều làm hạn chế tốc độ tăng dư nợ CVMN 103 - Hoạt động tín dụng lĩnh vực CVMN tiềm ẩn nhiều rủi ro, địi h i CN cần phải có giải pháp kịp thời để hạn chế rủi ro thấp Trên sở phân tích thực trạng CVMN CN, để CN tiếp tục phát huy điểm mạnh hạn chế tồn luận văn đưa số giải pháp như: CN cần chuyển hướng sang kết hợp với chủ đầu tư dự án/ công ty kinh doanh BĐS phù hợp với phân khúc khách hàng mục tiêu khả cho vay; xây dựng chế liên kết với kênh phân phối, kênh huy động nguồn vốn cho vay hiệu quả; cho vay dự án xây dựng chung cư, chi tiết hóa lợi ích khách hàng gói cho vay, theo thời hạn vay; tăng cường đào tạo cán phẩm chất lẫn lực làm việc, thực hoạt động Marketing quảng bá sản phẩm Hy vọng giải pháp nh đề tài góp phần nâng cao hiệu hoạt động lĩnh vực CVMN CN năm Mặc dù có nỗ lực cố gắng tìm tịi nghiên cứu lĩnh vực CVMN KHCN, nhiên lực nghiên cứu tài nguyên sở hữu có hạn nên khơng thể tránh kh i thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp thẳng thắn, quý báu thầy cô giảng viên, bạn đọc luận văn hoàn thiện tốt 104 N T MỤ T L UT M K ẢO l ệu t ếng V ệt Võ Hạ Bảo Đan, 2017 Phát triển cho vay tiêu dùng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Thừa Thiên Huế Luận văn Thạc sĩ Học viện Hành Quốc gia Đặng Thị Hằng, 2013 Giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Tài – Ngân hàng Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Thị Ánh Hồng, 2014 Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàngTMCP Hàng Hải Việt Nam Maritime Ban - Chi Nhánh Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp Đại học Thăng Long Bùi Tiến Hùng, 2015 Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – Phịng giao dịch Mỹ Đình Luận văn Thạc sĩ Tài – Ngân hàng, Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Minh Kiều, 2013 Nghiệp vụ ngân hàng Thương mại đại Hà Nội NXB Tài Cao Thị Hồng Nhung, 2013 Luận văn Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà TP Hồ Chí Minh chi nhánh Hà Nội Luận văn thạc sỹ, Đại học Thăng Long Ngân hàng nhà nước, 2009 Thông tư số 18/2009/TT-NHNN: Quy định chi tiết việc cho vay Ngân hàng Thương mại đối tượng mua thuê nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Ngân hàng nhà nước, 2013 Thông tư số 02/2013/TT-NHNN: Quy định v phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phịng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước Ngân hàng TM TNHH MTV Đại Dương chi nhánh Hà Nội 2016, 2017, 105 2018, 2019 Báo cáo tổng ết hoạt động inh doanh 10 Ngân hàng TM TNHH MTV Đại Dương, 2018 Quy trình cấp tín dụng án lẻ 11 Quốc Hội, 2010 Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010 12 Quốc Hội, 2015 Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 25/11/2014 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 13 Quốc Hội, 2015 Luật nhà số 65/2014/QH13 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số u Luật nhà ngày 20/10/2015 14 Lê Văn Tề, 2013 Tín dụng Ngân hàng Hà Nội: NXB Lao động 15 Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016 Phát triển cho vạy nhà hách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam Luận án Tiến sĩ Đại học Thương mại 16 Mai Nguyễn Huyền Trang, 2014 Nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nhà, đất ngân hàng TMCP Á Châu Luận văn Thạc sỹ Tài – Ngân hàng, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh II Các website batdongsan.com.vn finance.vietstock.vn molisa.gov.vn nhadautu.vn oceanbank.vn thebank.vn tapchitaichinh.vn ub.com.vn vnba.org.vn 10 worldbank.org/vi/country/vietnam 106 ... việc mua toàn cổ phần chuyển đổi Ngân hàng TMCP Đại Dương thành Ngân hàng TM TNHH MTV Nhà nước làm chủ sở hữu, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mua toàn (100%) cổ phần chuyển đổi Ngân hàng TMCP Đại 39... huy động vốn cao, ngân hàng dễ dàng việc thực hoạt động kinh doanh Ngân hàng cho vay nguồn vốn huy động Hoạt động cho vay ngân hàng ngày tăng cường số lượng lẫn chất 21 lượng mà nguồn vốn ngân hàng. .. Bất động sản CBQLKH Cán quản lý khách hàng CN Chi nhánh CVMN Cho vay mua nhà DN Dư nợ HĐKD Hoạt động kinh doanh KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NH Ngân hàng 10 NHNN Ngân hàng