Cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại TP. Hồ Chí Minh.pdf

Cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại TP. Hồ Chí Minh

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào khác

Các số liệu được trình bày trong luận văn là trung thực, và có nguồn trích dẫn rõ ràng

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 10 năm 2009

Tác giả luận văn

Trần Thị Kim Đào

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Vốn FDI đầu tư vào bất động sản Trang 27 Hình 2.2 Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm Trang 30 Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại qua các năm Trang 34

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 27

Bảng 2.2 FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009 28

Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản 29

Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại 31

Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản 31

Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM 32

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH 3

BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 Thị trường bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 3

1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản 3

1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 5

1.1.4 Vai trò của thị trường bất động sản 9

1.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại 10

1.2.1 Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản 10

1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp) 10

1.2.1.2 Thị trường cầm cố thứ cấp 11

1.2.1.3 Chứng khoán hóa các khoản tín dụng 11

1.2.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại 13

1.2.2.1 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản 13

1.2.2.2 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản 14

1.2.3 Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản 14

1.2.3.1 Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan 14

1.2.3.2 Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan 15

1.3 Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại 19

1.3.1 Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản 19

1.3.2 Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản 20

1.3.2.1 Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp 20

1.3.2.2 Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản 20

1.3.2.3 Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ 21

1.3.2.4 Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản 22

1.4 Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 23

1.4.1 Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ 23

1.4.2 Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các ngân hàng Mỹ 25

Kết luận Chương I 26

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 26

2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 26

2.1.1 Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam 26

2.1.2 Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản 28

2.2 Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 30

2.2.1 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại 30

2.2.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh 32

2.2.3 Thực trạng rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản 35

2.2.3.1 Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại 35

2.2.3.2 Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp 37

2.2.3.3 Rủi ro từ phía khách hàng vay 38

2.2.3.4 Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại 39

2.2.4 Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 42

2.3 Đánh giá kiểm soát rủi ro của các Ngân hàng thương 44

2.3.1 Ưu điểm 44

2.3.2 Hạn chế 45

2.3.2.1 Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng 45

2.3.2.2 Liên quan đến vấn đề tác nghiệp 46

2.3.3 Nguyên nhân 47

2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp đi vay 47

2.3.3.2 Các nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại 47

Kết luận Chương II 50

CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 50

3.1 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản 50

3.2 Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh 51

3.2.1 Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động sản 51

3.2.1.1 Nghiệp vụ tín thác bất động sản 51

3.2.1.2 Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ

cấp bất động sản 53

3.2.2 Tổ chức quy trình cho vay hiệu quả 54

3.2.3 Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp 58

3.2.4 Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng 58

3.2.5 Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả 60

3.2.6 Quản lý cân đối thanh khoản 61

3.3 Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước 62

3.3.1 Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản 62

3.3.2 Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản 64

3.4 Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với cho vay kinh doanh bất động sản 64

3.4.1 Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng 64

3.4.2 Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản 65

3.4.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 67

KẾT LUẬN CHƯƠNG III 70

KẾT LUẬN 71

LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ biến Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các ngân hàng thương mại

Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh” Trên cơ sở

nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại

2 Mục tiêu nghiên cứu

Thứnhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, những lý luận về

việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới, điển hình là Mỹ

Thứ hai: Đề tài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và đánh giá rủi ro đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, và nghiên cứu những tồn tại, vướng

mắc khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản, đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh, bền vững

3 Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài chỉ giới hạn ở:

1 Đối tượng nghiên cứu: Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các Ngân hàng thương mại và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

2 Thời gian: Số liệu nghiên cứu được sử dụng từ năm 2006-tháng 06/2009 3 Đề tài giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro mà không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển

- Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí chuyên ngành, Internet…

- Phương pháp thống kê so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu…

- Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ngân hàng; các công trình tài liệu được công bố trên báo chí

5 Nội dung nghiên cứu

Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau:

ChươngI: Cơ sở lý luận về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản:

Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, dựa trên cơ sở nghiên cứu lý luận, các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản

Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản

Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi”diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản

Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn Như vậy, khái niệm về thị trường bất động sản có thể được khái quát như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị

trường bất động sản

1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản:

¾ Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm: - Thị trường đất đai, nhà ở

- Thị trường bất động sản dịch vụ

- Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê - Thị trường bất động sản công nghiệp

- Thị trường bất động sản du lịch

¾ Phân loại theo trình tự tham gia thị trường

- Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất đai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân)

- Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…) ¾ Phân loại theo mức độ đầu tư

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhóm bất động sản này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp ¾ Phân loại theo mục đích sử dụng:

- Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm đầu tư các hạng mục cầu đường

- Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…

- Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…

- Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort…

Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội

1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản

Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính khu vực một cách sâu sắc

Bất động sản gắn liền với tình hình kinh tế xã hội tại một khu vực nhất định Điều này thể hiện qua sự chênh lệch giá cả bất động sản rất rõ rệt giữa các địa

phương, thậm chí ngay trong một khu vực

Sự chênh lệch về giá của thị trường bất động sản được gắn liền với nhu cầu, tâm lý, thị hiếu, tập quán của người sở hữu; với tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn mua-bán; với hình dạng, khuôn khổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng khác của địa phương và cá nhân

Thứ hai, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và chính sách quản lý của Nhà nước

Vì có giá trị lớn nên việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải nằm trong sự quản lý, giám sát của Nhà nước Các hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản phải tuân thủ các thủ tục pháp lý như công chứng, đăng ký giao dịch Nhà Nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các giấy tờ về sở hữu, sử dụng bất động sản

Đối với thị trường bất động sản thì vai trò quản lý nhà nước có tác động lớn hơn nhiều so với nhiều thị trường khác và mang tính định hướng, thậm chí quyết định sự phát triển của thị trường, thị trường phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố do các cơ quan quản lý nhà nước quyết định như: hệ thống cơ sở hạ tầng: điện, đường, trường, trạm… ; các luật liên quan đến chuyển nhượng, thuế và các chính sách tiền tệ…

Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường, quản lý điều hành thị trường, điều tiết các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển thị trường bất động sản phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội

Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò tham gia thị trường với tư cách là bên cung và bên cầu trên thị trường bất động sản Nhà nước tham gia cung đất đai và một số bất động sản thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không muốn hoặc không đủ sức tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường Nhà nước cũng đóng vai trò là bên cầu lớn của thị trường bất động sản như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước…

Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường bất động sản như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch, dịch vụ công v.v nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường bất động sản cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường sinh thái v.v

Giá cả trên thị trường bất động sản còn có quan hệ chặt chẽ với việc lập quy hoạch của Nhà nước như: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc

Việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở khu vực nào đó, chẳng hạn như phát triển giao thông, xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp….sẽ dẫn đến sự tăng giá trên thị trường bất động

sản của khu vực có liên quan

Thứ ba, thị trường bất động sản liên quan mật thiết với thị trường vốn, và

Đất đai và bất động sản là hàng hoá đặc biệt do đây là nguồn tài nguyên đặc biệt, con người không thể sản xuất ra đất, không thể tái chế đất Trong khi đó, đất lại tham gia vào tất cả mọi hoạt động kinh tế - nông nghiệp, công nghiệp, giao thông

vận tải, dịch vụ với tư cách là một yếu tố đầu vào quan trọng bậc nhất và không thể thay thế Vì mọi hoạt động sinh sống và phát triển không thể thiếu đất mà đất lại rất khan hiếm nên bất động sản trở thành hàng hoá có hình thái vận động đặc biệt linh hoạt để có thể chuyển đổi hình thức sử dụng vào bất cứ mục đích gì Do đó các ngân hàng có thể yên tâm cho vay có thế chấp bằng loại tài sản đặc biệt này

Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Do đó thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Mặt khác, thị trường bất động sản phát triển là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp bất động sản (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ diễn ra trong giới đầu tư-đầu cơ-kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp Các dòng sản phẩm tài chính cho bất động sản cũng linh hoạt, đa dạng hơn, cung cấp thêm lựa chọn tín dụng (theo các chi tiết kỹ thuật khác nhau) cho người vay

Bất động sản được xem như một phương tiện lưu trữ giá trị bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh Xu hướng tăng giá bất động sản cũng là động lực quan trọng khiến thị trường này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống

Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, bất động sản có thể được xem là hạ tầng của nền kinh tế, có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống Hầu hết các khoản thế chấp vay vốn ngân hàng là bất động sản Do đó thị trường bất động sản suy thoái sẽ là khởi đầu tác động đến các ngành hàng quan trọng khác của nền kinh tế như ngành vật liệu

xây dựng: xi măng, thép, kính xây dựng, trang trí nội thất, đồ gỗ… và do đó có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Thứ tư, giống như các loại thị trường hàng hoá khác, sự phát triển của thị trường bất động sản cũng có tính chu kỳ

Giống như các loại thị trường hàng hoá khác, thị trường bất động sản cũng có chu kỳ phát triển gồm 4 giai đoạn: hình thành, tăng trưởng, phát triển, suy thoái

Do nền kinh tế các nước phát triển không giống nhau nên tần suất dao động theo chu kỳ của thị trường bất động sản của mỗi nước cũng khác nhau

Thứ năm, xét tổng quát, thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua 03 cấp độ: tập trung hoá, tiền tệ hoá, và tài chính hoá

Cấp độ tập trung hoá: Là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong

giai đoạn này, các doanh nghiệp xây dựng là nhân tố thúc đẩy sự hình thành và phát triển dự án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Cấp độ tiền tệ hoá: Là giai đoạn của các ngân hàng thương mại Với sự phát

triển mạnh mẽ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng do hạn chế về năng lực tài chính, nên các doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn từ bên ngoài để phát triển các dự án bất động sản Trong cấp độ này, các ngân hàng thương mại, và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường

Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Tuy nhiên không nhất thiết bất kỳ nền kinh tế, bất kỳ thị trường bất động sản nào cũng tuần tự trải qua từng giai đoạn như trên Cũng không nhất thiết, các cấp độ

phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác

1.1.4 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân

Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, từng cá nhân Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở của gia đình, nơi tổ chức hoạt động kinh tế, mà còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

Thị trườngbất động sản phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu

phát triển kinh tế, và tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước

Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Do đó Nhà nước cần có các giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá đúng tiêu chuẩn, từ đó tạo cho nền kinh tế có

nguồn huy động vốn để phát triển, và từ đó tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước

Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản gồm các mảng sau: Thu thuế bất động sản gồm thuế thu nhập, thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại: 1.2.1 Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản

1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp)

Đây là hình thức cho vay trực tiếp của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay Nghiệp vụ tín dụng này được bảo đảm bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra các nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xây dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh doanh đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trong quá trình trả nợ, nếu người vay mất khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay

Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi đó tổ chức tín dụng sẽ bị thiếu tiền mặt

1.2.1.2 Thị trường cầm cố thứ cấp

Là thị trường mà tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào

1.2.1.3 Chứng khoán hóa các khoản tín dụng:

Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường cầm cố sơ cấp, và giao dịch các chứng khoán này trên thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố bất động sản

Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cơ cấu, tại đó các tài sản thế chấp khác nhau của những người đi vay được tập hợp làm đảm bảo để phát hành các trái

phiếu (gọi chung là trái phiếu đảm bảo bằng tài sản) Tiền từ người mua các chứng khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để các tổ chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền Chứng khoán hóa chính là quá trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng có thể trao đi đổi lại Nó đã biến các tài sản kém thanh khoản thành những chứng khoán thanh khoản cao

Có 4 loại chủ thể kinh tế chủ yếu liên quan đến quá trình chứng khoán hóa, đó là: 1) người thế chấp và đi vay, 2) tổ chức tập hợp một nhóm các tài sản thế chấp rồi phát hành chứng khoán, 3) nhà đầu tư mua bán chứng khoán, và 4) tổ chức tín dụng cho vay Với 4 loại chủ thể kinh tế thay vì 2 loại chủ thể là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay, rủi ro được chuyển từ tổ chức tài chính sang nhà đầu tư

trái phiếu đảm bảo bằng tài sản Việc gộp nhiều loại tài sản thế chấp khác nhau vào một tập hợp cũng là một hình thức phân tán rủi ro Vì thế, đã có cách gọi các trung gian tài chính tham gia vào chứng khoán hóa là những người tạo ra và phân tán rủi ro Hai loại chủ thể kinh tế trung gian giữa người đi vay và tổ chức tín dụng cho vay đóng vai trò trung gian-môi giới, nên giúp cho người vay và tổ chức tín dụng dễ kết nối với nhau hơn Ngoài ra, chứng khoán hóa còn giúp giảm chi phí huy động tài chính Dù người đi vay có mức xếp hạng tín nhiệm không cao nhưng với tài sản đem thế chấp tốt thì chứng khoán đảm bảo bằng tài sản này vẫn có thể được xếp hạng tín nhiệm cao và dễ bán Chính vì thế, chứng khoán hóa tạo thuận lợi cho việc vay và cho vay có thế chấp

¾ Nhận xét

Ở các nước phát triển, thị trường cầm cố cả sơ cấp lẫn thứ cấp rất phát triển nên các khoản vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20-30 năm, nhờ đó giải quyết khá tốt nhu cầu nhà ở của người dân Ở Việt Nam mới chỉ có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh… nên thị trường bất động sản phát triển yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi, dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất

Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp gồm các tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài chính , và kể cả các quỹ của Nhà nước.Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở, và Nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân

1.2.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại: 1.2.2.1 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản:

Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay bất động sản (cùng với nghiệp vụ cho vay tiêu dùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng Những ngân hàng có khả năng cho vay bất động sản thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về bất động sản

Khi thẩm định đối với các khoản cho vay bất động sản, ngân hàng thường dựa trên các tiêu chí sau:

Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công ty, tổ chức…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh doanh và trong lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn)

Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho vay tiêu dùng hay cho các mục đích khác không trái với quy định của pháp luật Đối với các dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng, dự án còn phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng

Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: Đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự án, ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ở mức có thể kiểm soát

Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng Mức độ ổn định nguồn thu nhập (từ lương, từ cho thuê nhà, từ tính khả thi của phương án kinh doanh )

Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay của ngân hàng

Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc được bảo lãnh của bên thứ 3 (cha, mẹ, anh chị em ruột, hoặc người hôn phối) và tài sản hình thành từ vốn vay Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn phòng, quyền sử dụng đất…

Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá độc lập Tùy theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo

1.2.2.2 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản:

Cho vay đầu tư các dự án bất động sản nhà ở: Đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản tạo lập nhà ở như: khu đô thị, khu chung cư, dự án dân cư…

Cho vay đầu tư bất động sản sản xuất thương mại gồm cho vay để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…

Cho vay bất động sản du lịch bao gồm cho vay để đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort…

Cho vay mua bán kinh doanh bất động sản (đầu cơ bất động sản): mục đích của khách hàng vay vốn để mua bất động sản và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của bất động sản, thời hạn vay ngắn (từ 1-2 năm) Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán bất động sản

Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng bất động sản: Doanh nghiệp thế chấp bất động sản để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác

1.2.3 Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản

Về lý luận, rủi ro tín dụng, là khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân hàng Hay nói cách khác, đó là khả năng khách hàng không trả hoặc trả không đầy

đủ, đúng hạn cả gốc và lãi cho ngân hàng Về cơ bản, rủi ro tín dụng xuất phát từ những nguyên nhân sau:

1.2.3.1 Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan

¾ Rủi ro do môi trường kinh tế không ổn định

Quá trình tự do hoá tài chính và hội nhập quốc tế có thể làm cho nợ xấu gia tăng khi tạo ra một môi trường cạnh tranh gay gắt, làm cho doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng phải đối mặt với quy luật cạnh tranh, và có nguy cơ thua lỗ

Bên cạnh đó, bản thân các ngân hàng trong nước với hệ thống quản lý yếu kém gặp phải nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tài chính lớn sẽ bị các ngân hàng nước ngoài thu hút

Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư không hợp lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành Mặc dù, nền kinh tế thị trường thị trường tất yếu sẽ dẫn đến cạnh tranh, nguồn vốn đầu tư sẽ tự điều tiết ở ngành nào có lợi nhất để đầu tư và sẽ từ bỏ những ngành không đem lại lợi nhuận, và do đó có sự chuyển dịch vốn từ ngành này qua ngành khác và đây cũng là một hiện tượng khách quan

Chu kỳ kinh tế còn có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá bất động sản Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá bất động sản tăng cao, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng bất động sản Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, Ngân hàng nhà nước thực hiện thắt chặt tiền tệ thì bất động sản là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá bất động sản sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ

¾ Rủi ro do môi trường pháp lý chưa hiệu quả

Mặc dù Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan đã ban hành nhiều luật, văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật liên quan đến hoạt động tín dụng ngân hàng Tuy nhiên, việc triển khai vào hoạt động ngân hàng thì rất chậm chạp và còn gặp phải nhiều vướng mắc bất cập, chính sách tín dụng không ổn định, và cũng chưa có một cơ chế công bố thông tin đầy đủ về doanh nghiệp, chưa có cơ quan định mức tín nhiệm doanh nghiệp một cách độc lập và hiệu quả Các yếu tố này làm cho thị trường phát triển thiếu ổn định Và do đó gây khó khăn cho hệ thống ngân hàng trong việc mở rộng và kiểm soát tín dụng cho nền kinh tế trong điều kiện thiếu một hệ thống thông tin tương xứng

1.2.3.2 Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan Rủi ro do nguyên nhân từ phía khách hàng vay

¾ Sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ vay:

Rủi ro này xảy ra khi khách hàng không tuân thủ các quy định của Nhà nước, quy chế, quy trình nghiệp vụ của ngân hàng, sử dụng vốn vay không đúng mục đích Mặc dù đa số các doanh nghiệp khi vay vốn ngân hàng đều có các phương án kinh doanh cụ thể, khả thi Tuy nhiên cũng không loại trừ một số các doanh nghiệp được thành lập với ý đồ bất chính, sử dụng vốn sai mục đích, cố ý lừa đảo ngân hàng để chiếm đoạt tài sản

¾ Khả năng quản lý kinh doanh kém:

Rủi ro xảy ra khi khách hàng yếu kém về trình độ quản lý và năng lực kinh doanh, không có khả năng cạnh tranh Khi các doanh nghiệp vay tiền ngân hàng để mở rộng quy mô kinh doanh, đa phần là tập trung vốn đầu tư vào tài sản vật chất chứ ít doanh nghiệp nào mạnh dạn đổi mới cung cách quản lý, đầu tư cho bộ máy giám sát kinh doanh, tài chính, kế toán theo đúng chuẩn mực Quy mô kinh doanh gia tăng nhanh chóng so với tư duy quản lý cũng là nguyên nhân dẫn đến sự phá sản của các phương án kinh doanh đầy khả thi mà lẽ ra nó phải thành công trên thực tế

Rủi ro do nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay

¾ Rủi ro do ngân hàng không chấp hành đầy đủ các nguyên tắc tín dụng Rủi ro này xảy ra khi ngân hàng không thực hiện đúng quy trình, quy chế cho vay, gia hạn nợ sai quy định, che dấu nợ quá hạn Các khoản vay được cơ cấu không phù hợp với tính chất của phương án vay, kế hoạch trả nợ không căn cứ dòng tiền của dự án, phương án sản xuất kinh doanh

Các Ngân hàng không định giá khoản vay trên cơ sở đảm bảo lãi cho vay đủ bù đắp chi phí biên của vốn, chi phí quản lý khoản vay, phần bù rủi ro và lợi nhuận hợp lý cho Ngân hàng Việc định giá khoản vay được thực hiện một cách cảm tính hoặc cứng nhắc áp dụng chung cho tất cả mọi khách hàng; chứ không dựa vào việc lượng hoá độ rủi ro của mỗi khách hàng, mỗi dự án

¾ Bố trí cán bộ thiếu đạo đức và trình độ chuyên môn nghiệp vụ:

Công tác ngân hàng (đặc biệt là đối với hoạt động tín dụng) yêu cầu nguồn nhân lực chất lượng cao vì ngân hàng là một doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ Đối tượng khách hàng rất đa dạng, có quy mô, trình quản lý

độ khác nhau, sản xuất kinh doanh ở các ngành nghề khác nhau, lĩnh vực khác nhau và luôn vận động theo những quỹ đạo khác nhau Do đó bản thân bộ phận xét duyệt cho vay phải am hiểu về lĩnh vực kinh doanh của khách hàng để từ đó đánh giá tính khả thi của phương án vay vốn, đề ra các biện pháp quản lý dòng tiền kinh doanh, đảm bảo thu hồi nợ vay đầy đủ

Tuy nhiên thực tế, chất lượng nguồn nhân lực ở hầu hết các Ngân hàng thương mại còn yếu kém so với đòi hỏi bản chất công việc, thiếu khả năng, kỹ năng dự báo kinh tế, thị trường, phân tích tình hình tài chính, phi tài chính của doanh nghiệp

Đặc biệt do chính sách mở rộng mạng lưới một cách nhanh chóng nhằm chiếm lĩnh thị phần của các ngân hàng thương mại trong khi việc đào tạo nguồn nhân lực không theo kịp càng làm cho nguồn nhân lực bị phân tán, yếu về kỹ năng và nghiệp vụ chuyên môn

Đạo đức của cán bộ là một trong các yếu tố quan trọng để giải quyết vấn đề hạn chế rủi ro tín dụng Một số vụ án kinh tế lớn trong thời gian vừa qua có liên quan đến cán bộ Ngân hàng thương mại đều có sự tiếp tay của một số cán bộ ngân hàng cùng với khách hàng làm giả hồ sơ vay, hay nâng giá tài sản thế chấp, cầm cố lên quá cao so với thực tế để rút tiền ngân hàng

¾ Thiếu giám sát và quản lý sau khi cho vay:

Các ngân hàng thường có thói quen tập trung nhiều công sức cho việc thẩm định trước khi cho vay mà lơi lỏng quá trình kiểm tra, kiểm soát đồng vốn sau khi cho vay có được sử dụng đúng mục đích hay không Mặt khác, việc thiếu cơ chế giám sát sau cho vay làm cho ngân hàng chậm phát hiện tình trạng bất ổn của khách hàng vay vốn, và gây rủi ro cho tín dụng ngân hàng

Do đó, khi ngân hàng cho vay thì khoản cho vay cần phải được quản lý một cách chủ động để đảm bảo nợ vay sẽ được hoàn trả Giám sát, quản lý nợ vay là một trong những trách nhiệm quan trọng nhất của cán bộ tín dụng nói riêng và của ngân hàng nói chung Việc theo dõi hoạt động của khách hàng vay nhằm tuân thủ các điều khoản đề ra trong hợp đồng tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng, sớm phát hiện và ngăn ngừa rủi ro xảy ra

¾ Rủi ro do yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng:

Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định Trong công tác thẩm định thì những thông tin về tình hình hoạt động của doanh nghiệp, đánh giá rủi ro của mục đích vay vốn, tình trạng pháp lý của tài sản đảm bảo… là những thông tin quan trọng, ảnh hưởng lớn đến khả năng thu hồi khoản vay Tuy nhiên trong thực tế, ngân hàng có rất ít thông tin nào ngoài thông tin từ chính khách hàng cung cấp

Ngoài những rủi ro chung như đã nêu trên, riêng đối với cho vay bất động sản còn có những rủi ro sau:

Rủi ro thanh khoản: Vì khoản cho vay dành cho bất động sản thường rất lớn

và dài hạn, nên những rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn Tại thị trường cầm cố sơ cấp có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, hoặc khi tổ chức tín dụng gặp biến động trong việc huy động nguồn vốn

Điều này khiến cho các tổ chức tín dụng sẽ hạn chế cấp tín dụng trong đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc cấp tín dụng với lãi suất cao làm cho thị trường bất động sản hạn chế phát triển và dễ có biến động, xáo trộn khi có những bất ổn trên thị trường tài chính Vì vậy, mất cân đối kỳ hạn và lãi suất cũng là những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay bất động sản

Rủi ro do thị trường bất động sản biến động xấu:

Với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản có những diễn biến bất thường, phát triển thiếu ổn định, điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng nói riêng, kéo theo nguy cơ đổ vỡ tín dụng Khi đó, không chỉ Ngân hàng mà cả khách hàng vay vốn cũng gặp rủi ro trước biến động thị trường, khi phải gánh những món nợ lớn với những biến động rủi ro về lãi suất

Nhận xét:

Rủi ro tín dụng có thể phát sinh do rất nhiều nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan Các biện pháp phòng chống rủi ro có thể nằm trong tầm tay của các Ngân hàng thương mại nhưng cũng có những biện pháp vượt ngoài khả năng của riêng từng ngân hàng, liên quan đến vấn đề nội tại của bản thân nền kinh tế đang chuyển đổi, đang định hướng mô hình phát triển ở Việt Nam

Do vai trò đặc biệt của lĩnh vực kinh doanh bất động sản đối với nền kinh tế, và có tác động sâu sắc đến các lĩnh vực kinh doanh khác Do vậy các ngân hàng cần nhận diện và xây dựng các biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản

1.3 Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại

1.3.1 Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản

Dù có nhiều rủi ro nhưng cho vay kinh doanh bất động sản vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng Rủi ro tín dụng xuất phát từ việc khách hàng cố tình không hoàn trả hoặc không có khả năng hoàn trả các khoản tín dụng đến hạn, hoặc việc khách hàng vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng dẫn đến nguy cơ giảm sút giá trị tài sản đảm bảo, gây rủi ro cho việc xử lý nợ vay của ngân hàng

Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản là tập hợp các chính sách, quy trình nghiệp vụ, nhân lực, và các nguồn lực khác… nhằm phòng ngừa, phát hiện, xử lý kịp thời và giảm thiểu rủi ro xảy ra cho nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng

Do cho vay kinh doanh bất động sản là một nghiệp vụ quan trọng của ngân hàng, và đa số tài sản đảm bảo cho các khoản tín dụng nói chung của ngân hàng là bất động sản Do đó, kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng, tuỳ theo mức độ rủi ro mà tác động này ảnh hưởng nhiều hay ít đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng Đó là:

Thứ nhất: Việc khách hàng không hoàn trả nợ gốc và lãi vay so với kế hoạch trong hợp đồng tín dụng đã ký làm cho ngân hàng bị chiếm dụng vốn, làm phá vỡ kế hoạch sử dụng vốn, ảnh hưởng đến việc thực hiện đầu tư các dự án khác, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình chu chuyển vốn Nghiêm trọng hơn có thể gây khó khăn cho vấn đề thanh khoản của ngân hàng

Thứ hai: Rủi ro tín dụng sẽ dẫn đến tình trạng mất vốn của ngân hàng, đồng thời ngân hàng phải tăng trích lập dự phòng rủi ro, mất nhiều thời gian và tăng chi phí quản lý và xử lý nợ, ảnh hưởng đến kết quả kinh danh của ngân hàng

Thứ ba: Rủi ro tín dụng làm ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh tổng thể, làm giảm uy tín của ngân hàng

1.3.2 Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản: 1.3.2.1 Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp

Các ngân hàng phải xác định được chiến lược phát triển tín dụng bất động sản tùy thuộc thị trường mục tiêu, khả năng, thế mạnh của mỗi ngân hàng Khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn của ngân hàng; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống và liên tục các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản…nhằm điều chỉnh chiến lược cho phù hợp với mỗi giai đoạn phát triển

1.3.2.2 Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản

Để phòng tránh rủi ro tín dụng khi thị trường bất động sản biến động xấu, các ngân hàng đặc biệt lưu ý các tiêu chí sau khi thẩm định cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để có kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp

Thứ hai: liên kết với các chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo cho việc phát triển dự án, sàng lọc thật kỹ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng chỉ xem

xét, quyết định cho vay các dự án đầu tư bất động sản nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính và phương án huy động vốn khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay đúng hạn,

có biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động về giá cả Đồng thời, ngân hàng chỉ thẩm định cho vay các dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo qui định, có đủ nguồn vốn tự có tham gia vào dự án với mức tỷ lệ tối thiểu theo quy định của ngân hàng, có phương án vay vốn và trả nợ phù hợp với phương án tiêu thụ khả thi

Thứ ba: ngân hàng thương mại cần kiểm soát chặt chẽ quá trình giải ngân trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản Mặc dù các ngân hàng cho vay dựa trên cơ sở giá trị hợp đồng thi công đã được ký kết nhưng trong quá trình thi công dự án, ngân hàng cần kiểm soát tiến độ thi công, chất lượng thi công của các công trình Đây là điều quan trọng để dự án có sản phẩm tốt, được tung ra thị trườngđúng kế hoạch, hợp thời điểm, tạo nguồn thu trả nợ cho ngân hàng

Thứ tư: Các ngân hàng thương mại cần xây dựng hệ thống định giá và phương pháp định giá chính xác, nhanh chóng theo giá thị trường, làm cơ sở cho việc quyết định đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản Để đảm bảo an toàn cho vốn vay ngân hàng trong trường hợp cần xử lý tài sản để thu hồi nợ, thông thường ngân hàng chỉ định giá tài sản tối đa từ 80% - 90% giá trị thị trường, trên cơ sở đó ngân hàng cho vay 70% mức định giá tài sản Đối với những khách hàng có uy tín, tỷ lệ cho vay này có thể được nâng lên, thậm chí đến mức 100% giá trị định giá

1.3.2.3 Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ

Ban hành quy chế và chuẩn mực về thẩm định các dự án bất động sản, xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ nhằm chọn lựa và thẩm định các dự án bất động sản trước khi quyết định đầu tư, tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn trong hoạt động cho vay và quy định về cho vay bất động sản, đảm bảo khoản cho vay bất động sản là an toàn Tổ chức mô hình và quy trình cấp tín dụng, quản trị rủi ro đảm bảo sự độc lập giữa các chức năng tiếp thị, phân tích và quản trị rủi ro tín dụng

Tổ chức việc thu thập, lưu trữ và khai thác thông tin phục vụ việc ra quyết định đầu tư và cả việc giám sát sau khi cho vay Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro

Sử dụng mô hình, phần mềm phục vụ việc phân tích mức độ rủi ro của khách hàng, định giá khoản vay, định giá tài sản thế chấp và quản trị danh mục cho vay Định kỳ tổ chức đánh giá lại mức độ rủi ro của khoản vay, của tài sản thế chấp… Sau khi đánh giá xong, ngân hàng thương mại nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp

Thực hiện trích lập dự phòng tín dụng theo mức độ rủi ro của khoản vay Nâng cao năng lực cán bộ quản trị và tác nghiệp trong lĩnh vực tín dụng Các chính sách về quyền lợi của người lao động phải gắn với yêu cầu trách nhiệm và hiệu quả công việc Thường xuyên tổ chức đào tạo, cập nhật kiến thức, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn, tăng cường kỹ năng cho cán bộ quản trị và cán bộ tín dụng

1.3.2.4 Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản

Việc nghiên cứu này nhằm tạo cơ sở cho định hướng phát triển cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại, nghiên cứu khả năng áp dụng các sản phẩm tín dụng tài trợ cho thị trường bất động sản

Do đặc điểm của các khoản tín dụng bất động sản là các khoản vay lớn, tính chất phức tạp hơn so với cho vay trong các lĩnh vực khác, giá cả trên thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc các yếu tố vĩ mô như quy hoạch của Nhà nước, các chính sách phát triển nhà ở… Do đó để hạn chế rủi ro, các ngân hàng thương mại cần có sự nghiên cứu về thị trường bất động sản ở các mặt như: tính pháp lý của dự án, nhu cầu sản phẩm hiện tại và dự báo trong tương lai Các ngân hàng cho vay trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; nghiệp vụ cho vay, đảm bảo kiểm soát rủi ro cho hệ thống ngân hàng

Áp dụng các công cụ phái sinh đã được áp dụng trên thế giới để phòng ngừa hiệu quả hơn rủi ro tín dụng như: chứng khoán hoá các khoản cho vay, hợp đồng trao đổi tín dụng (credit swap), hợp đồng quyền lựa chọn tín dụng, trái phiếu ràng buộc…Việc áp dụng các sản phẩm mới này phải dựa trên cơ sở nghiên cứu lý luận một cách thận trọng, đồng thời có rút kinh nghiệm từ các bài học về rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong lịch sử

1.4 Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

1.4.1 Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ

Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008 Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp làm sụp đổ 3 trong 5 ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ là Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers (chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan Stanley) và 2 tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ (chiếm gần một nửa bất động sản cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô la Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac được Chính phủ tiếp quản

Nhiều chuyên gia kinh tế có uy tín trong và ngoài nước đã phân tích các nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng tại các nước, nhưng có thể rút ra một số nguyên nhân cơ bản sau đây:

Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp”

trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp Trước đây, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng

Năm 1980 Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng

Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac) Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed

Securities) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng Như vậy những món nợ nhà ở đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ

Do thị trường bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng mua đi bán lại “trái phiếu tái thế chấp” được cho là an toàn và có lãi suất cao Nhưng khi thị trường bất động sản suy thoái, giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” bị thua lỗ, người gửi tiền đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay trên thị trường liên ngân hàng dẫn đến ngân hàng mất khả năng thanh khoản

Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm soát

Thông thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ, người vay phải đảm bảo 3 điều kiện cơ bản là: có tiền tự có tham gia đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định để trả góp hàng tháng không quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng Mặt khác, ngân hàng cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng

Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn (low- and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chương trình “cho vay dưới chuẩn” Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng này vay thì được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này Tuy nhiên khi thị trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn không có điều kiện để trả nợ

Việc cho vay dưới chuẩn không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2% Ngoài ra việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15% Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000 USD là có thể được vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD Điều này đã tạo

cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên bán lấy lãi

Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp nhưng thiếu kiểm soát

Nguyên nhân thứ ba là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã hấp dẫn các nhà đầu tư và người dân đầu tư vào kinh doanh bất động sản làm cung vượt quá cầu

Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ bất động sản, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” bất động sản lên cao Thị trường bất động sản Mỹ tăng liên tục trong vòng nhiều năm qua

Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vượt xa cầu

1.4.2 Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các ngân hàng Mỹ

Cuộc khủng hoảng thị trường tài chính và những khó khăn của nền kinh tế Mỹ hiện nay là bài học quý để Việt Nam rút ra các bài học kinh nghiệm, đặc biệt là trong tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng của các Ngân hàng thương mại

Từ cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua, chúng ta có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm từ lịch sử kinh tế Mỹ

Thứ nhất, Nguyên nhân trực tiếp gây nên khủng hoảng của thị trường bất động

sản là nạn đầu cơ, thao túng khâu lưu thông, phân phối, sự bóp méo thông tin và gây kích động tâm lý hoảng loạn Hầu hết người vay vốn đều là những đối tượng đầu cơ bất động sản, họ không có nhu cầu nhà ở thật sự mà chỉ kinh doanh chênh lệch giá, mua theo thị trường

Thứ hai, các ngân hàng thương mai đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong

việc hình thành bong bóng bất động sản thông qua việc chạy đua mở rộng tín dụng đầu tư và phát triển bất động sản Các ngân hàng nhanh chóng gia tăng tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ vì càng cho vay nhiều, giá bất động sản càng

tăng cao, lợi nhuận dự kiến càng lớn Những tiêu chuẩn thẩm định tín dụng đã không được đánh giá một cách cẩn trọng, chẳng hạn như cho vay quá khả năng chi trả của người vay, thiếu cơ sở dữ liệu về lịch sử tín dụng, dễ dàng trong xem xét sự hoàn thiện về mặt thủ tục pháp lý

Kết luận Chương I

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia do có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, tạo nên nguy cơ tiềm ẩn cho tín dụng ngân hàng Hiện tại các định chế tài chính của Việt Nam còn khá nhỏ bé, với tiềm lực vốn yếu và năng lực quản trị rủi ro chưa hiệu quả Do đó việc nghiên cứu lý luận cơ bản về kiểm soát rủi ro tín dụng rất quan trọng để các ngân hàng phát triển sản phẩm, mở rộng tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả, an toàn.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam

2.1.1 Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam

Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường bất động sản ngày càng được khẳng định, không chỉ thu hút sự tham gia nguồn vốn trong nước mà còn thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài

Tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản thể hiện qua các đặc điểm sau: Việt Nam có nền hòa bình và chính trị ổn định; dân số đông, trong đó độ tuổi dưới 35 chiếm đến 2/3

Nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam còn rất lớn Theo Bộ Xây dựng, để thực hiện được mục tiêu về nhà ở mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt là nâng mức trung bình từ 12m2 sàn/người hiện nay lên 20m2 sàn/người vào năm 2020, thì mỗi năm cần phải xây dựng khoảng 35 triệu m2 sàn nhà ở tại các đô thị Bên cạnh đó, tiến trình đô thị hóa ở Việt Nam chỉ mới ở giai đoạn đầu Tỷ lệ dân cư thành thị hiện nay chiếm khoảng 27-28% trong tổng số dân cả nước Tỷ lệ này sẽ tăng lên 45-50% vào năm 2020-2025 Hiện tượng di dân đến những thành phố lớn đã và đang tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đến trung bình

Sự tăng trưởng nền kinh tế và sự thu hút mạnh mẽ vốn FDI của Việt Nam trong thời gian qua dẫn đến nhu cầu tăng mạnh về các sản phẩm bất động sản như: cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp, mặt bằng khu công nghiệp…

Thực tế sau khi gia nhập WTO, nền kinh tế Việt Nam đã thu hút mạnh mẽ nguồn vốn FDI, trong đó phần lớn vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt Nam

đã thu hút tổng vốn đầu tư FDI trong giai đoạn 1988-2008 là 90,47 tỷ USD, trong

Bảng 2.1 FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008

(triệu USD)

Vốn điều lệ (triệu USD)

Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch đầu tư

Đầu tư bất động sản chủ yếu ở các địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa Vũng Tàu, Hà Nội và Đà Nẵng Trong đó, các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thường phát triển dự án tổ hợp thương mại, văn phòng, nhà ở Đầu tư bất động sản du lịch tập trung vào các địa phương có thế mạnh du lịch: Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Phú Yên,…

Hai mảng đầu tư này chiếm đến 77% tổng vốn vào bất động sản

Hình 2.1 Vốn FDI đầu tư vào bất động sản

(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

Đặc biệt, trong 3 năm (2006-2008) trở lại đây, đầu tư lĩnh vực bất động sản chiếm phần lớn, bằng 82% của cả giai đoạn 1988-2008

Bảng 2.2 FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009

Đvt: triệu USD

(ước tính) Năm 2007 Năm 2008 7

th/2009

2 Tổng vốn đầu tư FDI trong

3 Tỷ lệ vốn đầu tư FDI trong

Nguồn: Bộ Kế hoạch & Đầu tư

Như vậy, có thể nói rằng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản là nhân tố quan trọng nhất góp phần tăng nhanh FDI vào nước ta Mặt dù vốn đầu tư vào bất động sản được đánh giá là không mang lại nhiều giá trị gia tăng và năng lực sản xuất kinh doanh cho nền kinh tế, nhưng số liệu trên đã phần nào cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư

2.1.2 Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản

Thực tế, sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đã được chứng minh qua diễn biến giá cổ phiếu của các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán Cổ phiếu của ngành bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu có mức dao động mạnh trên sàn niêm yết

Năm 2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9% Thành quả này thấp hơn so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành lần lượt là 52.2% và 72.2% Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành giảm mạnh so với năm 2007 Cụ thể, ROE giảm từ 27.6% xuống còn 16.7% trong năm 2008; ROA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32% Tuy nhiên, các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường

Trong năm 2009, mặc dù ngành bất động sản nói chung còn khó khăn nhưng các công ty trên sàn vẫn có lợi nhuận lớn Điều này cho thấy tiềm lực của các công ty niêm yết là khá mạnh Trong quý 2/2009, cổ phiếu ngành bất động sản thuộc nhóm có mức tăng điểm mạnh Điều này được giải thích bởi một số lý do

Thứ nhất, năm 2008, giá cổ phiếu của ngành bất động sản thuộc nhóm giảm mạnh nhất trên thị trường nên giá cổ phiếu trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư trong năm 2009

Thứ hai, vào tháng 3/2009, khi kế hoạch lợi nhuận của các công ty được công bố cho thấy mức P/E 2009 của nhiều mã cổ phiếu bất động sản rất thấp so với năm 2008, giá cổ phiếu thuộc ngành bất động sản đang ở mức hấp dẫn

Dự báo cổ phiếu ngành bất động sản sẽ tăng giá trong 6 tháng cuối năm 2009 khi một số doanh nghiệp có mức hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cao trong nửa đầu năm

Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản

Đvt: tỷ đồng

Tên doanh nghiệp Mã cổ phiếu

LN sau thuế 06 th đầu năm 2009

Dự kiến lợi nhuận sau thuế năm 2009

Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà

SJS

64,05 279,75

Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng

2.2 Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại

¾ Số liệu tại các ngân hàng thương mại trên cả nước:

Đến cuối quý I/2006, dư nợ bất động sản cả nước trên 50.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng Trong năm 2007, cho vay lĩnh vực bất động sản chiếm 11,4% trong tổng dư nợ toàn hệ thống, tương đương khoảng gần 108.000 tỷ đồng, tăng 85% Sự gia tăng đột biến này có trực tiếp liên quan đến đầu cơ bất động sản, và phần lớn xuất phát từ các ngân hàng cổ phần

Đến cuối năm 2008, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng thương mại trong cả nước khoảng 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản trong cả nước

50,000

151,000

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000

Biểu đồ dư nợ Bất động sản từ năm 2006-2009

Dư nợ

Hình 2.2 Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm

(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước)

¾ Số liệu riêng tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ

Chí Minh