Luận văn kinh tế Phân Tích Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Đơn Giá Căn Hộ

TR N BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ỌC N TẾ T ÀN P Ố HỒ C Í M N - TR ƠN T ÀN LON P ÂN TÍC C C N ÂN TỐ N ỞN ẾN ƠN C N T KHU NAM TP.HCM LU N V N T TP ỒC ÍM N CS N - N M 2017 TẾ TR BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ỌC N TẾ T ÀN P Ố HỒ C Í M N N - TR ƠN T ÀN LON P ÂN TÍC C C N ÂN TỐ N ỞN ẾN ƠN C N T KHU NAM TP.HCM Chuy n ng nh Q ị (Thạc sĩ đ ề M số CS N ỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ỨC TRÍ TP c : 60340102 LU N V N T N ỒC ÍM N - N M 2017 TẾ cấp) i L CAM OAN Tôi xin cam đoan l cơng trình nghi n cứu ri ng Các số liệu, kết n u Luận văn l trung thực v chƣa đƣợc cơng bố cơng trình n o khác Tôi xin cam đoan r ng thông tin tr ch d n luận văn đ đƣợc n u r nguồn gốc v Tôi xin chân th nh cám n Thầy Nguy n Đức Tr v gi p đ thực luận văn n y Học vi n thực Luận văn T T L nh Chi đ ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐO N i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH .vii MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Lý chọn đề t i 1.2 Mục ti u nghi n cứu 1.3 Đối tƣợng nghi n cứu 1.4 Phạm vi nghi n cứu 1.5 Phƣơng pháp nghi n cứu 1.6 Ý nghĩa nghi n cứu 1.7 Cấu tr c luận văn 2.1 Khái quát h v chung cƣ 2.1.1 Định nghĩa 2.1.2 Đặc điểm h v chung cƣ 2.1.3 Phân hạng nh chung cƣ, h chung cƣ 2.2 Th m định giá bất đ ng sản 10 2.2.1 Khái niệm th m định giá bất đ ng sản 10 2.2.2 Mục đ ch việc th m định giá bất đ ng sản 10 2.2.3 Các yếu tố tác đ ng đến giá trị h , chung cƣ 11 2.3 Mơ hình Hedonic 15 iii 2.3.1 Gi i thiệu mơ hình Hedonic 15 2.3.2 Dạng mơ hình Hedonic 15 2.3.3 Các nghi n cứu thực nghiệm có trƣ c 15 2.4 Mơ hình hồi quy 16 2.4.1 Cơ sở lý luận 16 2.4.2 Phạm vi áp dụng 16 2.4.3 Y u cầu phƣơng pháp hồi quy 16 2.4.4 Quy trình thực 16 2.4.6 Các giả định mô hình 17 2.4.7 Đánh giá ph hợp mơ hình 17 2.4.8 M t số lƣu ý thu thập số liệu 18 CHƢƠNG 3: QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 20 3.1 Quy trình chọn m u v thu thập d liệu 20 3.1.1 Quy trình chọn m u 20 3.1.2 Quy trình thu thập số liệu 20 3.2 Gi i thiệu khu vực nghi n cứu 22 3.3 Các nghi n cứu tác giả có trƣ c 23 3.4 Định nghĩa biến 26 3.4.1 Biến phụ thu c 26 3.4.2 Biến đ c lập 26 3.5 Các giả thuyết áp dụng mơ hình 31 3.6 Mơ hình nghi n cứu 33 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 4.1 Thống k mô tả 36 4.2 Phân t ch kết hồi quy 39 4.2.1 Kết hồi quy 39 iv 4.2.2 Kiểm định hệ số Durbin – Watson 40 4.2.3 Phân t ch ý nghĩa hệ số hồi quy 40 4.3 Kiểm định giả định mơ hình hồi quy 42 4.3.1 Giả định phân phối chu n phần dƣ 42 4.3.2 Kiểm định đa c ng tuyến 43 4.4 Thảo luận kết nghi n cứu 43 5.1 Nhận x t 46 Nhận x t 46 .2 Ứng dụng mô hình v o dự đốn giá h 46 .3 Hạn chế v hƣ ng nghi n cứu 47 5.2 Kiến nghị 48 TÀI LIỆU TH M KHẢO PHỤ LỤC PHỤ LỤC : BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GI NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢƠNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC N M TP.HCM PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ KHU VỰC N M SÀI GÒN PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢƠNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC N M TP.HCM PHỤ LỤC 4: DỰ ÁN CĂN HỘ KHẢO SÁT PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH MƠ HÌNH HỒI QUY HEDONIC PHỤ LỤC 6: BẢNG TỔNG H P KHẢO SÁT CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC NAM TP.HCM21 v DANH MỤC C C TỪ V ẾT TẮT BĐS Bất đ ng sản OLS Ƣ c lƣợng bình phƣơng nhỏ TP.HCM Th nh phố Hồ Ch Minh vi DANH MỤC C C B N Bảng : Tóm tắt thơng tin khu h 21 Bảng 3.2: Di n giải biến mơ hình nghi n cứu 31 Bảng 4.1: Thống k mô tả biến nghi n cứu 36 Bảng 4.2: Phân t ch hồi quy đa biến 39 Bảng 4.3: Bảng tóm tắt mơ hình hồi quy 40 Bảng 4.3: Bảng tóm tắt mơ hình hồi quy 40 vii DANH MỤC C C B ỂU Ồ, Ồ T Ị, SƠ Ồ, ÌN N Hình : Sơ đồ mơ hình hồi quy giá h chung cƣ 34 Hình : Biểu đồ mơ tả biến đơn giá h chung cƣ 37 Hình 4.2: Biểu đồ mơ tả biến diện t ch h chung cƣ 37 Hình 4.3: Biểu đồ mơ tả biến khoảng cách từ h đến trung tâm Quận 38 Hình 4.4: Biểu đồ tần số phần dƣ chu n hóa mơ hình 42 MỞ ẦU Nh l l nơi sinh hoạt h ng ng y m i ngƣ i, m i gia đình v l nơi phục vụ nhu cầu thiết yếu cho m i ngƣ i Nhu cầu nh l m t nhu cầu v thiết yếu thiếu đối v i m i ngƣ i, m i gia đình v nhu cầu n y ng y ng y m t tăng đối v i ngƣ i dân M i ngƣ i có m t nhu cầu nh khác nhau, lựa chọn nh m phụ hợp v i hoạt đ ng nhƣ lao đ ng, học tập, vui chơi Tuy nhi n, t i sản có giá trị đặc biệt đối v i ngƣ i v chiếm t trọng l n chi ti u ngƣ i dân Trong năm gần kinh tế th i gi i nói chung v kinh tế Việt Nam nói ri ng đ có tăng trƣ ng đáng kể Việt Nam gia nhập tổ chức thƣơng mại gi i WTO đ tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế phát triển, tập đo n kinh tế l n tr n th i gi i đ đ y mạnh đầu tƣ v o Việt Nam, d ng vốn chay mạnh v o Việt Nam, nhu cầu nh l n quỹ đất lại hạn chế, l vấn đề nhận đƣợc quan tâm h ng đầu tầng l p nhân dân Thị trƣ ng mua bán nh nh ng năm gần di n sôi đ ng Do nhu cầu nh ng y c ng tăng cao, đặc biệt l đô thị l n nhƣ H N i v Th nh phố Hồ Ch Minh, thị trƣ ng mua bán bất đ ng sản phát triển mạnh mẽ bao gi hết Giá bất đ ng sản nói chung v giá h nói ri ng tăng so v i năm gần Dựa tr n tảng lý thuyết nhƣ di n tiến tr n thực tế, ch ng giả định r ng có mối li n hệ gi a t nh chất bất đ ng sản v i giá ch ng Trong khn khổ đó, tơi xây dựng đề t i P đ đ c c c c ố Tp.HCM” n y để có nhìn tổng quát thị trƣ ng h Hy vọng r ng, nghi n cứu n y cung cấp nhiều thông tin h u ch cho nh phát triển bất đ ng sản Việt Nam nh m đáp ứng nhu cầu ng y c ng khắt khe khách h ng Residuals Statistics Minimum Predicted Value Maximum a Mean Std Deviation N 13530.830 38007.617 28360.852 6376.7633 203 -9219.3379 10292.1699 0000 3654.9482 203 Std Predicted Value -2.326 1.513 000 1.000 203 Std Residual -2.440 2.724 000 967 203 Residual a Dependent Variable: GIA PHỤ LỤC 6: B N TỔN STT P (m2) OS TC N C UN C bơ thao Trung â U VỰC NAM TP.HCM (km) /m ) Cara Riverview 16 60 15,968 0 11 0 Cara Riverview 146 16,946 0 11 Cara Riverview 110 17,014 2 0 11 Cara Riverview 71 18,020 2 0 11 Cara Riverview 12 65 19,017 0 11 Cara Riverview 14 55 14,869 0 11 0 Cara Riverview 16 57 25,791 0 8 Cara Riverview 67 16,091 2 0 11 0 Cara Riverview 68 17,109 2 0 11 10 Cara Riverview 70 23,929 0 11 11 12 8 Cara Riverview 63 62 17,921 2 0 0 0 1 11 11 0 1 0 Cara Riverview 18,616 13 Cara Riverview 70 19,730 2 0 11 14 Cara Riverview 66 16,907 2 0 11 15 Diamond city Diamond city 13 122 34,426 1 1 8.2 1 16 10 110 25,620 1 1 3.8 1 95 35,789 1 1 3.8 1 12 132 36,000 1 1 3.8 1 112.5 23,786 1 1 3.8 1 23 135 26,950 1 1 3.8 1 25 122.5 28,212 1 1 3.8 1 27 132 38,676 1 1 1 3.8 1 25 95 29,460 1 1 3.8 1 21 134.5 38,910 1 1 1 3.8 1 10 106 40,522 1 3.8 1 27 80 41,267 1 1 3.8 1 20 137 42,970 1 1 3.8 1 Diamond city 17 Diamond city 18 Diamond city 19 Diamond city 20 21 22 Diamond city Diamond city Diamond city 23 Diamond city 24 Diamond city 25 Diamond city 26 27 Diamond city 28 29 8 Diamond Lotus Diamond Lotus 18 23 108.9 133 32,417 30,248 3 1 1 1 1 4.5 4.5 1 1 1 30 Diamond Lotus 19 100 29,549 1 1 4.5 1 31 Diamond Lotus 17 109 30,694 1 1 4.5 1 32 Diamond Lotus 16 97 33,950 1 1 4.5 1 33 Diamond Lotus 25 89 27,119 3 1 4.5 1 34 Diamond Lotus 27 78 37,582 1 1 4.5 1 35 Diamond Lotus 24 156.7 37,182 1 1 4.5 1 36 Diamond Lotus 95 36,436 1 1 4.5 1 37 Diamond Lotus 10 80.2 31,387 1 1 4.5 1 38 Diamond Lotus 11 78 31,111 1 1 4.5 1 39 Diamond Lotus 13 99 25,265 1 1 4.5 1 40 Diamond Lotus 14 123 32,905 1 1 4.5 1 41 Diamond Lotus 16 119 25,144 1 1 4.5 1 42 Diamond Lotus 17 121 33,390 1 1 4.5 1 43 Diamond Lotus 20 95 35,335 1 1 4.5 1 44 Diamond Lotus 25 125 32,970 1 1 4.5 1 45 46 Diamond Lotus Docklands 19 71 125 32,208 21,109 1 1 1 1 4.5 4.5 1 1 47 Docklands 101 23,663 2 1 7.6 1 48 Docklands 10 139 34,676 1 7.6 1 49 Docklands 90 34,789 1 7.6 1 50 Docklands 97 34,756 1 7.6 1 51 Docklands 15 100 35,867 3 1 7.6 1 52 Docklands 90 34,910 1 1 7.6 1 53 Docklands 85 35,274 1 1 8.2 1 54 Docklands 100 35,278 1 1 8.2 1 55 Docklands 20 71 35,324 2 1 1 8.2 1 56 Docklands 97 25,465 2 1 1 8.2 1 57 Docklands 20 55 35,482 1 1 1 3.8 1 58 Docklands 82 25,555 1 1 8.2 1 Dragon Hill Residence and 19 68 31,534 1 1 1 59 Suites 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites Dragon Hill Residence and Suites 23 60 34,879 1 1 1 25 80 33,811 3 1 1 1 19 96 32,505 3 1 1 1 95 30,596 1 1 1 93 29,781 1 1 1 1 67 32,246 1 1 1 12 72 31,962 1 1 1 15 85 31,671 1 1 1 18 69 33,805 2 1 1 1 22 80 23,024 1 1 1 82 30,971 2 1 1 1 71 Golden star 155.9 31,578 1 1 1 1 72 Golden star Golden star 110 31,905 2 1 1 1 73 23 124 32,260 1 1 1 145.5 32,769 1 1 1 15 70 33,013 1 1 1 1 22 155 33,507 1 1 1 20 155 33,675 1 1 1 16 86 34,756 1 1 1 21 147 37,581 1 1 1 1 12 101 25,681 1 1 1 1 13 120 36,819 2 1 1 1 89.9 35,190 1 1 1 13 88 36,819 2 1 1 1 14 110.5 22,971 2 1 1 1 17 24 120 85 35,527 0 0 1 1 1 3 1 1 1 Golden star 74 Golden star 75 Golden star 76 Golden star 77 Golden star 78 79 Golden star Golden star 80 Golden star 81 Golden star 82 Golden star 83 Golden star 84 85 86 4 Grand Riverside Grand Riverside 38,844 87 Grand Riverside 22 85 24,328 3 1 1 88 Grand Riverside 19 133 38,910 3 1 1 89 Grand Riverside 22 87 38,129 3 1 1 90 Grand Riverside 18 109 32,555 1 1 91 Grand Riverside 16 97 32,846 2 1 1 92 Grand Riverside 15 110 32,557 1 1 93 Grand Riverside 19 78 36,904 2 1 1 94 Grand Riverside 14 85 24,434 2 1 1 95 Grand Riverside 95 33,638 1 1 96 Grand Riverside 125 34,942 1 1 97 Grand Riverside 89.5 36,977 2 1 1 98 Grand Riverside 78 24,503 2 1 1 99 Grand Riverside 99 23,705 1 1 100 Heaven Riverview 90 21,960 1 1 101 Heaven Riverview 155 21,250 1 1 102 Heaven Riverview 10 70 15,895 2 0 0 103 Heaven Riverview 12 139 16,869 2 0 1 0 104 Heaven Riverview 11 75.7 16,937 0 0 105 Heaven Riverview 12 69 17,938 0 0 106 Heaven Riverview 11 67 18,930 0 0 107 Heaven Riverview 65 14,801 0 0 108 Heaven Riverview 71 15,719 2 0 0 109 Heaven Riverview 112 16,018 0 0 110 Heaven Riverview 111.5 17,031 2 0 0 111 Heaven Riverview 17 90 15,857 0 0 112 Heaven Riverview 18 112 23,860 0 1 113 sai gon 68 14,756 0 10.6 0 114 sai gon 11 82 14,756 0 10.6 0 115 sai gon 80 15,719 2 0 10.6 0 116 117 sai gon 112 70 24,860 0 0 1 10.6 0 0 sai gon 16,182 118 sai gon 66 23,823 0 1 10.6 0 119 sai gon 11 70 23,823 0 1 10.6 0 120 sai gon 12 66 14,242 2 0 10.6 0 121 sai gon 17 90 14,756 3 0 10.6 0 122 sai gon 90 25,801 3 0 10.6 123 sai gon 115.8 14,970 0 10.6 0 124 sai gon 115.8 25,230 0 10.6 125 sai gon 116 16,786 3 0 10.6 0 126 sai gon 117.8 15,824 0 10.6 0 127 sai gon 117.8 15,987 0 10.6 0 128 sai gon 67 29,071 1 1 129 sai gon 16 90 27,455 1 130 sai gon 22 121 29,463 2 1 1 131 sai gon 123 29,727 1 1 132 sai gon 21 70 29,197 1 1 133 sai gon 15 65 28,552 1 1 134 sai gon 14 55 26,801 1 1 135 sai gon 97 28,735 1 1 136 Luxcity 17 149.8 26,971 1 7.6 137 Luxcity 86 22,772 1 1 7.6 138 Luxcity 19 142 29,296 1 1 7.6 1 139 Luxcity 16 155 27,742 1 1 7.6 140 Luxcity 10 70 28,227 1 1 7.6 1 141 Luxcity 12 135 30,257 1 7.6 1 142 Luxcity 101 20,577 1 1 1 8.2 143 Luxcity 19 103 31,275 3 1 1 8.2 144 Luxcity 18 120 29,786 1 8.2 145 Luxcity 15 120 30,678 1 1 8.2 146 Luxcity 18 65 22,154 1 1 10.6 Park Vista 23 20 80 83 31,616 2 1 1 1 1 1 8.2 0 1 1 147 148 Park Vista 31,170 149 Park Vista 17 85 29,966 1 1 1 1 150 Park Vista 13 112 28,206 1 1 1 1 151 Park Vista 19 133 29,465 1 1 1 152 Park Vista 17 70 31,164 1 1 1 153 Park Vista 16 71 30,444 2 1 1 1 154 Park Vista 19 57 29,643 2 1 1 1 155 Park Vista 17 111.5 32,057 1 1 3.5 1 156 Park Vista 10 80 32,121 1 3.5 1 157 Riva Park 10 122 29,867 3 1 3.5 158 Riva Park 15 135 30,134 1 1 3.5 159 Riva Park 122 29,869 1 3.5 160 Riva Park 10 115 31,591 1 3.5 161 Riva Park 18 135 30,861 3 0 3.5 162 Riva Park 23 86 21,654 2 1 3.5 163 Riva Park 86.8 30,922 2 1 3.5 164 Saigon Royal Residence 153 31,250 1 1 1 165 Saigon Royal Residence 136 31,578 1 1 1 166 Saigon Royal Residence 84 31,904 2 1 1 1 167 Saigon Royal Residence 87.5 33,756 1 1 1 168 Saigon Royal Residence 136 32,867 3 1 1 1 169 Saigon Royal Residence 14 116 34,201 1 1 1 170 Saigon Royal Residence 20 135 33,561 1 1 1 1 171 172 Saigon Royal Residence Saigon Royal Residence 173 Saigon Royal Residence 21 120.5 24,081 3 1 1 11 1 174 Saigon Royal Residence 10 108 35,697 1 1 1 175 Saigon Royal Residence 12 89.3 34,981 1 1 1 1 176 13 120 33,857 2 1 3.5 1 177 97 33,924 1 3.5 1 24 28 110 135 36,896 1 1 1 1 5 1 1 1 178 179 Saigon Royal Residence Saigon Royal Residence Sunrise Riverside Sunrise Riverside 100 32,594 2 1 1 1 16 114.5 35,637 2 1 1 1 40,678 180 Sunrise Riverside 15 97 38,962 1 1 1 181 Sunrise Riverside 18 80.2 36,571 2 1 1 1 182 Sunrise Riverside 20 100 40,450 1 1 183 Sunrise Riverside 17 125 29,212 1 1 1 1 184 Sunrise Riverside 13 89.6 37,697 1 1 1 185 Sunrise Riverside 16 122 35,483 1 1 1 186 Sunrise Riverside 135 34,538 1 1 1 187 Sunrise Riverside 19 79 37,064 2 1 1 1 188 Sunrise Riverside 16 65 37,397 2 1 1 189 Sunrise Riverside 25 62 37,067 1 1 1 1 190 Sunrise Riverside 25 75 26,730 1 1 1 191 Sunrise Riverside 22 75 39,204 1 1 1 192 The Easter City 11 90 17,884 2 0 1 193 The Easter City 13 78 18,980 0 1 194 The Easter City 14 110.5 19,056 0 1 195 The Easter City 16 101 20,182 0 1 196 The Easter City 17 97 21,299 0 1 197 The Easter City 75 16,653 2 0 1 0 198 The Easter City 12 112.3 17,686 2 0 1 199 The Easter City 14 74 18,022 0 1 200 The Easter City 16 100 19,162 0 1 201 The Easter City 80 17,840 0 1 202 The Easter City 92 20,072 0 1 203 The Easter City 115 20,850 3 0 1 ... CHUYÊN GI NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢƠNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC N M TP.HCM PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ KHU VỰC N M SÀI GÒN PHỤ LỤC... SÁT CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢƠNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC N M TP.HCM PHỤ LỤC 4: DỰ ÁN CĂN HỘ KHẢO SÁT PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH MƠ HÌNH HỒI QUY HEDONIC PHỤ LỤC 6: BẢNG TỔNG H P KHẢO SÁT CĂN HỘ... NH : giá th nh h t nh tr n m2 Kết khảo sát tác giả cho thấy có biến có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến giá h l : an ninh, chất lƣợng mơi trƣ ng, khoảng cách đến trung tâm, giá th nh v khoảng cách đến trung