MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN: Luật Đất đai ĐỀ BÀI: 23 HỌ TÊN : TRẦN THỊ AN DUYÊN MSSV : 431434 LỚP : N02 TL4 NHÓM : 01 HÀ NỘI – 2020 MỤC LỤC ĐỀ BÀI SỐ 23 Hãy rõ nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất? Cho biết thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước nghĩa vụ tài xảy thực tế nào? Cho ví dụ chứng minh MỞ ĐẦU Luật Đất Đai 2013 có quy định nghĩa vụ người sử dụng đất (Điều 170): “Nghĩa vụ người sử dụng đất cách xử mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành q trình sử dụng đất nhằm khơng làm tổn hại đến quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước chủ thể sử dụng đất khác” Trong có quy định nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên tổ chức hay cá nhân nộp khoản thu theo quy định pháp luật Vì thế, thực tế thất thoát nguồn ngân sách diễn gây ảnh hưởng xấu cho xã hội NỘI DUNG I Khái quát khoản thu tài từ đất đai Khái niệm đặc điểm khoản thu tài từ đất đai 1.1 Khái niệm: Có nhiều khoản thu khác cho ngân sách nhà nước thuế, phí, lệ phí tổ chức cá nhân nộp theo quy định pháp luật; khoản thu từ hoạt động kinh tế Nhà nước; khoản thu từ bán cho thuê tài nguyên, tài sản thuộc sở hữu nhà nước v,v Thu tài từ đất đai khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ loại thuế đất đai thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập chuyển QSDĐ; thu tiền bán, cho thuê tài nguyên đất đai; loại phí, lệ phí số hình thức thu khác 1.2 Đặc điểm thu tài từ đất đai: Thu tài từ đất đại thể mối quan hệ Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu chủ thể thống quản lý đất đai với người sử dụng đất đối tượng trực tiếp khai thác, sử dụng đất; Giáo trình Luật Đất Đai, Trường Đaih học Luật Hà Nội, Nxb.Công an nhân dân, tr 179 Các khoản thu tài quy định khác tuỳ theo đối tượng, loại đất sử dụng, mục đích, nguồn gốc sử dụng, tình trạng pháp lí, nghĩa vụ sử dụng đất v ; Mỗi chủ thể sử dụng đất đồng thời phải thực nhiều nghĩa vụ tài khác đất đại như: trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà nước; nộp thuế sử dụng đất; thuế thu nhập chuyển QSDD, loại phí, lệ phí v,v ; Các khoản thu tài từ đất đai gắn liền với giá đất, hay nói cách khác, giá đất có tác động lớn đến khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất, lẻ giá đất Nhà nước xác định để xác định khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai 1.3 Ý nghĩa mục đích Việc quy định khoản thu tài từ đất đai nhằm mục đích tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước công cụ để Nhà nước quản lý đất đai, điều tiết thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản Trong nhiều trường hợp, Nhà nước không can thiệp trực tiếp mệnh lệnh hành mà sử dụng biện pháp giải tiếp, định nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai hay nghĩa vụ tài đất đai để định hướng, kiểm soát quan hệ đất đai nói riêng thị trường bất động sản nói chung Xác định rõ khoản thu ngân sách từ đất đai góp phần điêu hồ thu nhập thực công xã hội việc phân chia hợp lí lợi ích từ đất đai, đặc biệt quy định sách miễn, giảm nghĩa vụ tài đất đai cho đối tượng sách (những người có cơng với cách mạng, người có thu nhập thấp, đối tượng khó khăn, vùng sâu vùng xa) Ngồi ra, góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư ngồi nước thơng qua ưu đãi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khoản thuế đất đai … Các khoản thu tài từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập khỉ chuyển QSDĐ; phí lệ phí đất đai; khoản thu khác II Khoản thu tài từ đất đai người sử dụng đất phải thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.1 Tiền sử dụng đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai, Nhà nước thực quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê QSDĐ; giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nhằm thu hồi vốn phần mang tính chất phân phối lại, nâng cao hiệu sử dụng đất đai, vừa tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Những năm qua, khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nguồn thu chủ yếu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai Theo Nghị định Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Nhà nước thu tiền sử dụng đất trường hợp sau: 1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; 2) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất; 3) Nhà nước công nhận QSDD cho đối tượng sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 Nghị định thi hành Luật đất đai có quy định sửa đổi, bổ sung để khắc phục hạn chế bất cập pháp luật trước thu tiền tiền sử dụng đất, như: Sửa đổi đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất vả đối tượng thuê đất điều: 55, 56 Luật đất đai năm 2013 Theo đó, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho: Ilộ gia đình, cá nhân giao đất ở, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng, Luật quy định thống hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng tổ chức kinh tế nước nước thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho th (khơng có phân biệt tổ chức nước nước trước); thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đơn giản hoá, số trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tử trước ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 mà khơng có giấy tờ quy định khoản Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nểu thời điểm bắt đầu sử dụng đất có hành vi vi phạm theo quy định Điều 22 Nghị định 45/2014/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất đặc biệt cao nhiều so với trường hợp khơng có hành vi vi phạm vv 2.2 Tiền thuê đất Hiện nay, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước người nước ngồi sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh chủ yếu sử dụng theo hình thức thuê đất Vấn đề quy định cụ thể Nghị định Chính phủ số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Thơng tư Bộ tài số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định thu tiền thuê đất, cụ thể: Các trường hợp Nhà nước thu tiền thuê đất: Nhà nước cho thuê đất; Nhà nước công nhận QSDĐ; gia hạn thời gian thuê đất cho đối tượng thuê thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất, chuyển từ hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/ 2014 sang hình thức Nhà nước cho thuê đất Đối tượng thu tiền thuê đất Luật đất đai năm 2013 quy định mở rộng đối tượng Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, bao gồm: 1) Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê tuỳ theo đối tượng theo quy định pháp luật; 2) Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; 3) Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; 4) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh Đơn giá thuê đất: Trước đây, đơn giá thuê đất năm tính 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuế Đối với | đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt tối đa khơng lần đơn giá Đất vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đất dự án thuộc lĩnh vực khun khích đầu tư mức giá cho thuê đất thấp 0,5 lần đơn giả Nghị định số 46/2014/NĐ-CP sửa đổi đơn giá thuê đất giảm xuống năm 1% Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt V.V., tối đa không 3% Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tơi thiểu khơng thấp 0,5% 2.3 Thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất Đối với doanh nghiệp: Khi chuyển nhượng QSDĐ, doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp Thực việc nộp thuế xác định theo Thơng tư Bộ tài số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 hướng dẫn thi hành Nghị định Chính phủ số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Theo đó, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (tử ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập doanh nghiệp thực dự án đầu tư kinh doanh nhà xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% theo quy định điểm d khoản Điều 20 Thông tư số 78/2014/TT-BTC) Đối tượng chịu thuế: Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng QSDD, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật đất đai khơng phân biệt có hay khơng có kết cấu hạ tầng, cơng trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng khơng tách riêng giá trị tài sản chuyển nhượng khơng phân biệt có hay khơng có chuyển nhượng QSDD, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu quyền sử dụng nhà Đối với hộ gia đình, cá nhân: Cá nhân chuyển nhượng QSDĐ phải nộp thuế thu nhập theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực ngày 1/01/2009 sửa đổi, bổ sung năm 2014 Thuế suất thu nhập cá nhân chuyển nhượng QSDĐ 2% thu nhập tính thuế 2.4 Thuế sử dụng đất Trên thực tế, việc sử dụng đất phải nộp thuế gắn với loại thuế nhóm đất mà chủ thể sử dụng, bao gồm: thuế sử dụng nhóm đất nơng nghiệp thuế sử dụng nhóm đất phi nơng nghiệp Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Theo quy định Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 văn hướng dẫn thi hành đối tượng nộp thuế bao gồm: tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; hộ giao QSDĐ nông nghiệp mà không sử dụng phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp Chế độ miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp thực theo Nghị Quốc hội số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 miễn, giảm thuế sử dụng đất nơng nghiệp Nghị định Chính phủ số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/03/2011 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Nghị số 55/2010/QH12 Với sách khoan sắc dân, tăng cường đầu tư cho sản xuất nông nghiệp, thực quán chủ trương Quốc hội miễn, giảm thuế nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, thực tế số thu từ thuế nơng nghiệp có tính hình thức khơng cịn nguồn thu quan trọng điểu tiết từ việc sử dụng đất người sử dụng đất nông nghiệp Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Về nguyên tắc, người sử dụng đất vào mục đích phi nơng nghiệp để ở, xây dựng cơng trình, để kinh doanh thương mại, dịch vụ phải thực nghĩa vụ tài nộp thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Theo đó, việc thu thuê thực theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010; Nghị định Chính phủ số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thông tư Bộ tài số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành Nghị định số 53/2011/NĐ-CP thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Về đối tượng chịu thuế, bao gồm: Đất nông thôn, đất đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); đất phi nông nghiệp sử dụng khác sử dụng vào mục đích kinh doanh Đối tượng phải nộp thuế tổ chức nhà nước giao đất, cho th đất; hộ gia đình, cá nhân có QSDD ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đối tượng sử dụng đất phi nơng nghiệp vào mục đích kinh doanh Về thuế suất: Thuế suất đất bao gồm trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến phần Diện tích đất tính thuế (m2) phần hạn mức, thuế suất 0,03%; phần diện tích vượt khơng q lần hạn mức, thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt lần hạn mức, thuế suất 0,15% Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mức thuế suất 0,03% Đất phi nơng nghiệp khác có kết hợp sử dụng vào mục đích kinh doanh, thuế suất 0,03% 2.5 Lệ phí khoản phí đất đai Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ khoản lệ phí mà tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng với quan nhà nước có thẩm quyền Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất (0,5% tổng giá trị nhà, đất, Nhà nước có sách miễn lệ phí trước bạ cho hộ nghèo, người dân tộc thiểu số, nhà đất sở thực xã hội hoá lĩnh vực giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế số đối tượng khác quy định Nghị định Chính phủ số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 lệ phí trước bạ Lệ phí địa chính: Lệ phí địa khoản thu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức uỷ quyền giải cơng việc địa cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng kí biến động đất đai; trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa Tuỳ điều kiện cụ thể địa bàn sách phát triển kinh tế-xã hội địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp không vượt mức thu tối đa áp dụng tổ chức hộ gia đình, cá nhân theo quy định Thơng tư Bộ tài 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Theo đó, hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương: Mức thu tối đa cấp giấy chứng nhận QSDD, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất không 100.000 đồng giấy cấp (đối với tổ chức tối đa khơng q 500.000 đồng/giấy); Chứng nhận đăng kí biển động đất đai khơng q 28.000 đồng/1 lần; Trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa khơng q 15.000 đồng/1 lần Mức thu áp dụng hộ gia đình, cá nhân khu vực khác tối đa không 50% mức thu áp dụng hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương Các khoản phí đất đai: Ngồi việc nộp lệ phí, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp phí số trường hợp, bao gồm: phí đo đạc, lập đồ địa chính; phỉ thẩm định cấp QSDĐ; phi khai thác sử dụng tài liệu đất đai; 10 Phí đo đạc, lập đồ địa khoản thu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phép thực việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập đồ địa nơi chưa có đồ địa có toạ độ Phí thẩm định cấp QSDĐ khoản thu đối tượng đăng kí, nộp hồ sơ cấp QSDĐ có nhu cầu cần phải thẩm định theo quy định nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, điều kiện cần đủ để quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện trạng sử dụng đất, điều kiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh Phí thẩm định cấp QSDĐ áp dụng trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ Phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai khoản thu người có nhu cầu khai thác sử dụng tài liệu đất đai quan nhà nước có thẩm quyền quản lí hồ sơ, tài liệu đất đai (như: quan địa chính, UBND xã, phường, quận, huyện ) nhằm bù đắp chi phí quản lí, phục vụ việc khai thác sử dụng tài liệu đất đai người có nhu cầu Theo Điều Thơng tư Bộ tài số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mức thu phí tối đa không 300.000 đồng/hồ sơ, tài liệu 2.6 Các khoản thu khác Ngồi khoản thu tài từ đất đai chủ yếu nêu cịn số khoản thu khác quy định văn pháp luật chuyên ngành xử lí vi phạm pháp luật Thu tiền từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, bao gồm: Xử phạt vi phạm hành chỉnh lĩnh vực đất đai; xử lí kỷ luật cán bộ, cơng chức, viên chức có hành vi vi phạm pháp luật đất đai trách nhiệm bồi thưởng, hồn trả cán bộ, cơng chức, viên chức; phạt tiền đổi với người bị truy cứu trách nhiệm hình vi phạm pháp luật đất đai, Trách nhiệm bồi thưởng cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai vv… 11 III Thất khoản thu tài từ đất đai thực tế Ví dụ? 3.1 Định nghĩa: Ngân sách nhà nước khoản thu khác cho ngân sách nhà nước thuế, phí, lệ phí tổ chức cá nhân nộp theo quy định pháp luật; khoản thu từ hoạt động kinh tế Nhà nước; khoản thu từ bán cho thuê tài nguyên, tài sản thuộc sở hữu nhà nước v,v… Thất thoát ngân sách nhà nước nghĩa vụ tài từ đất đai tượng khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ loại thuế đất đai thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập chuyển QSDĐ; thu tiền bán, cho thuê tài nguyên đất đai; loại phí, lệ phí số hình thức thu khác khơng thực 3.2 Thực trạng thất khoản thu tài từ đất đai Ví dụ 3.2.1 Thất người sử dụng đất lách luật Trên thực tế, khơng trường hợp lợi dụng thơng thống luật để lách luật, trốn thuế, gây thất thu không nhỏ cho ngân sách Các hành vi lách luật điển hình phổ biến phát sinh nhiều hình thức Để tránh giảm thuế thu nhập cấp GCNQSĐ quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất lợi dụng lỗ hổng hành lang pháp lý có liên quan Luật thuế thu nhập cá nhân Thứ nhất, “Tự khai tài sản nhất” dựa vào khoản điều Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất miễn thuế; đồng thời, người chuyển nhượng bất động sản tự khai chịu trách nhiệm tính trung thực kê khai Thứ hai, “Hạ giá chuyển nhượng” Bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng tự ý khai man giá chuyển nhượng, khai giá thấp giá giao dịch thực tế để giảm thuế thu nhập phải nộp Công thức giá thuế thu nhập phải đóng là: giá chuyển nhượng x 2% = thuế thu nhập phải nộp 12 Ví dụ: Ơng A bán lơ đất giá thực tế mua bán tỷ đồng, giá chuyển nhượng ghi hợp đồng 1,5 tỷ đồng (tương đương giá đất UBND tỉnh quy định) số thuế TNCN bị thất thu là: ( tỷ đồng 1,5 tỷ đồng) x 2% = 10 triệu đồng Thứ ba, “ chuyển nhượng bắc cầu” Khoản Điều Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” miễn thuế TNCN Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế Ví dụ cho trường hợp: Ông A bán cho Ông B đất với giá tỷ đồng, số thuế phải phải nộp 100 triệu đồng Ông A khơng phải nộp thuế thu nhập cá nhân thực bước sau: Bước 1: Ông A bán đất cho C (miễn thuế theo trường hợp 1) Bước 2: Sau C làm thủ tục sang tên bán lại cho Ơng B (Nếu C người có quyền sử dụng đất Việt Nam khơng phải nộp thuế thu nhập cá nhân) (miễn thuế theo trường hợp 2) Để tránh nộp phí, lệ phí đất đai, người sử dụng đất có cách để trốn khơng cần nộp, tâm lý bớt đồng hay đồng Cách trốn nộp phí, lệ phí thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất gần dùng nhiều là: thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất hợp đồng ủy quyền, quản lý định đoạt Vì khơng phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giáy chứng nhận sử dụng đất nên họ tránh khơng cần nộp lệ phí trước bạ thực giao dịch Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt nhà đất, xác bên mua toàn quyền mua bán, cho tặng, chấp, cầm cố… quyền hạn tương đương người đứng tên sổ Do nhiều người tin cần có giấy ủy quyền tay người 13 mua chủ nhà đất Nhưng thực tế hợp đồng mua bán ủy quyền có nhiều giới hạn có tranh chấp, mua bán trao đổi với bên thứ có nhiều rắc rối khơng lường trước Ví dụ: A mua lơ đất với diện tích 155m2 , theo thỏa thuận với bên mua sau toán đủ số tiền bên bán sẽ làm thủ tục chuyển nhuợng quyền sử dụng đất cho bên mua Nhưng không làm HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG mà lại làm giấy tờ : HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN " Quản lý, sử dụng phần quyền sử dụng đất" lơ đất A mua nằm đất có diện tích 987m2  Do khơng thuộc trường hợp chuyển nhượng QSD Đ quy định Luật Đất đai 2013 nên bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng không cần nộp thuế chuyển nhượng hay phí lệ phí đất đai 3.2.2 Thất yếu tố khách quan khác Theo báo cáo tổng hợp kết kiểm toán năm 2018 Kiểm tốn Nhà nước, hệ thống sách, pháp luật quản lý, sử dụng đất chưa đồng bộ, chậm sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Nhiều nội dung bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn nguyên nhân gây nên nhận thức khác nhau, dẫn đến vận dụng tạo sai phạm kẽ hở để thất thốt, lãng phí, tham nhũng quản lý, sử dụng đất, đất khu thị Chưa tính đúng, tính đủ tiền th đất Thực trạng thể việc điều chỉnh quy hoạch sai thẩm quyền; sử dụng đất chưa mục đích giao, thuê đất Cụ thể, nhiều địa phương ban hành định thu hồi đất dự án chậm triển khai sai thẩm quyền Ví dụ: Tp.Đà Nẵng: UBND quận Liên Chiểu tự giao đất cho dự án đầu tư Trường Đào tạo du lịch dịch vụ đất thuê 50 năm (20.438m2) từ năm 2009 đến chưa triển khai, UBND quận ban hành định thu hồi đất dự án không thẩm quyền theo quy định Điều 37 Luật Đất đai 2003 Điều 66 Luật Đất đai 2013 mà chưa đề xuất UBND thành phố rút giấy phép đầu tư theo quy định Tại Ninh Bình, Thanh Hóa, Thái Bình, số cơng ty, hộ dân sử dụng đất chưa mục đích giao, thuê đất quan có thẩm quyền chưa có biện pháp xử lý theo quy định Một số đơn vị sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh diện tích sử dụng thực 14 tế cao so với hợp đồng thuê đất địa phương chưa lập tiền thuê đất theo quy định Hạn chế xác định sai giá đất Những sơ hở, hạn chế phương pháp xác định giá đất phương pháp khác mà tồn phương pháp nên việc tính tốn đưa giá đất sát với giá thị trường khó khả thi chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ sở xác định xác giá đất Do đó, phương pháp phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan người tính toán, điều chỉnh nhỏ giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù… tác động thay đổi giá đất định giá, làm thất thu ngân sách Ví dụ, cách xác định giá đất theo phương pháp thặng dư (đang áp dụng phổ biến nay) phụ thuộc vào yếu tố doanh thu phát triển bất động sản chi phí phát triển Cả yếu tố xây dựng phương án giả định tài sản so sánh chọn mẫu thiếu xác; thời gian xây dựng, giao đất khác chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác Ngồi thất cịn cán có hành vi tiếp tay làm thất thoát nguồn thu Nhà nước từ khoản thu tài đất đai Ví dụ điển hình vụ: “Cục Thuế TP.HCM đình cơng tác cán thuế Trương Thị Thu Thủy, công chức Chi cục Thuế quận 12, sau Công an Quận 12 (TP.HCM) khởi tố bị can, bắt tạm giam bà để điều tra hành vi “thiếu trách nhiệm gây hậu nghiêm trọng” KẾT LUẬN Tóm lại, đóng thuế thu nhập, phí, lệ phí … nghĩa vụ người sử dụng đất phải thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn kiền với đất Đây xem nguồn thu tài cho Nhà nước, góp phần quản lý phát triển mặt khác xã hội Nguồn thu bị thất thoát phần lớn hành vi vi vi phạm lách luật đối tượng khác Nhưng phủ nhận lỗ hổng có hệ thống pháp luật đất đai vấn đề khác liên quan Vì để khắc phục tình trạng cần phát huy lực toàn xã hội để kiện toàn luật pháp, giúp cho thất sẽ khơng gây hậu lớn Link vụ việc: https://anninhthudo.vn/chinh-tri-xa-hoi/co-quan-thue-thong-tin-ve-truong-hop-can-bo-bi-bat-vi-gay-that-thoat66-ty-dong-thue-dat/822999.antd 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: Giáo trình Luật Đất Đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb.Công an nhân dân, Hà Nội, 2016 Luật Đất Đai 2013 Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi 2012) Cán bị bắt làm thất 66 tỷ đồng thuế đất https://anninhthudo.vn/chinh-tri-xa-hoi/co-quan-thue-thong-tin-ve-truong-hop-canbo-bi-bat-vi-gay-that-thoat-66-ty-dong-thue-dat/822999.antd 16 ... tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khoản thuế đất đai … Các khoản thu tài từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập khỉ chuyển QSDĐ; phí lệ phí đất đai; khoản... phải nộp tiền sử dụng đất; 3) Nhà nước công nhận QSDD cho đối tượng sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 Nghị định thi hành Luật đất đai có quy định sửa... cập pháp luật trước thu tiền tiền sử dụng đất, như: Sửa đổi đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất vả đối tượng thuê đất điều: 55, 56 Luật đất đai năm 2013 Theo đó, Nhà nước giao đất có thu