Đang tải... (xem toàn văn)
BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN ĐỖ THU HIỀN MÃ SỐ SINH VIÊN 431041 ĐỀ TÀI “ Hợp đồng về kinh doanh nhà ở trong thị trường Bất động sản và vấn đề thực thi trong thực tế ” Chuyên ngành Luật Đất Đai KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Nguyễn Thị Hồng Nhung Hà Nội 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khoá luận tốt nghiệp là trun thực, đảm bảo độ tin cậy Xác nhận của G.
BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN: ĐỖ THU HIỀN MÃ SỐ SINH VIÊN: 431041 ĐỀ TÀI : “ Hợp đồng kinh doanh nhà thị trường Bất động sản vấn đề thực thi thực tế ” Chuyên ngành : Luật Đất Đai KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Nguyễn Thị Hồng Nhung Hà Nội - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, kết luận, số liệu khoá luận tốt nghiệp trun thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận Giảng viên hướng dẫn Tác giả khoá luận tốt nghiệp (Ký ghi rõ họ tên) DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật Dân KD BĐS : Kinh doanh Bất động sản NĐ-CP : Nghị định - Chính phủ TH : Trường hợp TT-BXD : Thông tư - Bộ Xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hợp đồng phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn nhu cầu Đặc biệt giai đoạn nay, đất nước ta thời kỳ hội nhập phát triển, chế định hợp đồng trọng hết Trong đó, hợp đồng kinh doanh nhà loại hợp đồng tương đối phổ biến thị trường bất động sản Hành lang pháp lý điều chỉnh hợp đồng kinh doanh nhà tương đối đa dạng, đơn cử quy định vấn đề ghi nhận Luật kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân năm 2015, Luật nhà năm 2014, văn có liên quan khác Tuy nhiên thời gian vừa qua, việc thi hành hợp đồng kinh doanh nhà thị trường bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam xảy nhiều diễn biến phức tạp, tình trạng hợp đồng kinh doanh nhà không tuân thủ quy định pháp luật xảy phổ biến, tình trạng tranh chấp hợp đồng kinh doanh nhà tương đối nhiều Điều vơ hình chung gây ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự đất nước nói chung ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng Thực tiễn cho thấy, vụ án tranh chấp hợp đồng kinh doanh nhà không gia tăng số lượng, mà tính chất ngày phức tạp, gay gắt Theo số liệu báo cáo tổng kết xét xử vụ án dân Tòa án nhân dân tối cao cho thấy năm gần tranh chấp hợp đồng kinh doanh nhà không ngừng gia tăng, tính riêng năm 2019, ngành Tịa án nhân dân cấp thụ lý gần 80.000 án tranh chấp hợp đồng kinh doanh nhà Tranh chấp hợp đồng kinh doanh nhà phát sinh nhiều nguyên nhân, chủ yếu xuất phát từ việc thiếu hiểu biết quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà ở, đặc biệt điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh nhà bên tham gia, bên cạnh quy định pháp luật vấn đề nhiều bất cập, việc áp dụng pháp luật quan có thẩm quyền cịn chưa thống dẫn đến hợp đồng kinh doanh nhà không thực quy định, việc giải tranh chấp nhiều bất cập, cụ thể điều luật chưa dự liệu hết để xác định hợp đồng kinh doanh nhà vô hiệu bị nhầm lẫn; điều luật chưa dự liệu trường hợp chủ thể cố tình để thân rơi vào tình trạng khơng nhận thức làm chủ hành vi vào thời điểm xác lập hợp đồng; thiếu thống quy định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng; việc quy định xử lý hậu pháp lý hợp đồng kinh doanh nhà vơ hiệu cịn chung chung, không phù hợp với đời so thực tiễn Do đó, nhận thấy tầm quan trọng việc tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà ở, đồng thời với mong muốn có hội nghiên cứu sâu rộng lĩnh vực này, em xin phép lựa chọn đề tài số 74 : “ Hợp đồng kinh doanh nhà thị trường Bất động sản vấn đề thực thi thực tế.” thực Khoá luận tốt nghiệp nhằm lý giải, cung cấp sở khoa học góp phần hồn thiện pháp luật Kinh doanh BĐS nói chung quy định hợp đồng kinh doanh nhà nói riêng bối cảnh giai đoạn phát triển kinh tế mạnh mẽ Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu chuyên sâu hợp đồng kinh doanh nhà vấn đề khoa học pháp lý Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề tác giả nghiên cứu nhiều góc độ, phạm vi khác đạt thành cơng định Tiêu biểu kể đến số cơng trình nghiên cứu bật sau: - Sách chuyên khảo “Bình luận Luật Kinh doanh Bất động sản hành (sửa đổi, bổ sung năm 2020)” PGS TS Nguyễn Quang Tuyến Nhà xuất trị quốc gia thật phát hành năm 2020 bình luận, đánh giá quy định Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng năm 2015, sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng năm 2020 Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2021 Cuốn sách Bình luận Khoa học Luật Kinh doanh bất động sản ( hành ) ( sửa đổi, bổ sung năm 2020) sâu vào phân tích, làm rõ nội hàm điều luật cụ thể, gắn bình luận điều, khoản với bối cảnh thực tiễn thực thi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; phân tích điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2004, đó, tác giả nghiên cứu, đánh giá phân tích chi tiết quy định hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung (Chương II Chương III ), cụ thể bình luận quy định hợp đồng kinh doanh nhà ( hợp đồng kinh doanh bất động) thể từ trang số 61 đến trang số 65 - Sách chuyên khảo “Bình luận Luật nhà năm 2014” TS Nguyễn Minh Oanh Nhà xuất Lao động phát hành năm 2018 bình luận, đánh giá quy định Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015, nhà bình luận nghiên cứu đánh giá, phân tích cụ thể quy định hợp đồng kinh doanh nhà quy định mục Chương VIII “Giao dịch nhà ở” - Sách chuyên khảo “Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015” TS Đỗ Văn Đại (chủ biên) Nhà xuất Hồng Đức- Hội luật gia Việt Nam phát hành năm 2016 Chuyên khảo phân tích, đánh giá, bình luận điểm Bộ luật dân năm 2015 hợp đồng thuê nhà Đồng thời, sách phác họa nên tranh toàn cảnh sở khoa học việc hoàn thiện chế định mức độ tương quan với quy định pháp luật chuyên ngành - Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” Tác giả Nguyễn Thị Xuân bảo vệ Trường Đại học Quốc Gia Hà Nội năm 2019 Luận văn đưa nhìn quy định pháp luật liên quan đến giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, phân tích việc áp dụng quy định pháp luật vào việc thực thực tế Từ đưa số kiến nghị giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn mà Nhà nước, chủ đầu tư, đối tượng thuộc diện thuê mua nhà xã hội mắc phải để tiến hành đẩy mạnh giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội đạt hiệu cao, tránh hậu xấu xảy làm bên xảy tranh chấp - Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” Tác giả Hoàng Thị Thu Thuỷ bảo vệ Trường Đại học Quốc Gia Hà Nội năm 2016 Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống lý luận hợp đồng mua bán nhà làm sở thống cách hiểu áp dụng chế định pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà thực tế -Luận văn thạc sĩ luật học “Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Mai Phương bảo vệ Học viên Khoa học xã hội năm 2016 Luận văn đưa nhìn quy định pháp luật liên quan đến giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, phân tích việc áp dụng quy định pháp luật vào việc thực thực tế Từ đưa số kiến nghị giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn mà Nhà nước, chủ đầu tư, đối tượng thuộc diện thuê mua nhà xã hội mắc phải để tiến hành đẩy mạnh giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội đạt hiệu cao, tránh hậu xấu xảy làm bên xảy tranh chấp - Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng thuê nhà theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014” tác giả Nguyễn Văn Túy bảo vệ Học viên Khoa học xã hội năm 2016 Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống lý luận hợp đồng thuê nhà làm sở thống cách hiểu áp dụng chế định pháp luật hợp đồng thuê nhà thực tế 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Hợp đồng kinh doanh nhà lĩnh vực tương đối phức tạp không pháp luật Việt Nam mà nước khu vực giới Trong phạm vi Khoá luận tốt nghiệp này, tác giả tập trung nghiên quy định hành Pháp luật Việt Nam hợp đồng kinh doanh nhà nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn thi hành pháp luật vấn đề Cụ thể hợp đồng kinh doanh nhà bao gồm loại hợp đồng sau: Hợp đồng mua bán nhà ; Hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án nhà ở; Hợp đồng cho thuê nhà Hợp đồng thuê mua nhà 3.2 Phạm vi nghiên cứu Về mặt thời gian nghiên cứu : Khi tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà thị trường kinh doanh bất động sản, Khoá Luận lấy mốc từ năm 2014 - năm Việt Nam ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2015 Về mặt không gian nghiên cứu : Thứ nhất, Khoá luận nghiên cứu quy định pháp luật loại hợp đồng kinh doanh nhà cụ thể thị trường bất động sản Việt Nam; Thứ hai, Khoá luận nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật áp dụng pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam năm gần Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài hệ thống hóa vấn đề lý luận hợp đồng kinh doanh nhà hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản thực tiễn áp dụng pháp luật vấn đề Việt Nam nhằm đưa số kiến nghị có tính khả thi để hồn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam nói chung hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản nói riêng 4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu trên, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Làm rõ số khái niệm vấn đề mang tính lý luận dạng hợp đồng kinh doanh nhà cụ thể theo quy định pháp luật hành - Nghiên cứu làm rõ quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam - Làm rõ quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản; - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản, thực tiễn thi hành áp dụng pháp luật Việt Nam Từ vướng mắc, khó khăn q trình thi hành áp dụng pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản; - Nêu phương hướng đề xuất giải pháp thích hợp góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở phương pháp luận Phương pháp luận dựa quan điểm đường lối, chủ trương sách Đảng, pháp luật Nhà nước thể chế kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam điều kiện kinh tế thị trường định hướng XHCN 5.2 Phương pháp nghiên cứu Để việc nghiên cứu đề tài cách khoa học, có hệ thống, làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam, phương pháp nghiên cứu áp dụng trình thực hiện, nghiên cứu đề tài bao gồm : Phương pháp phân tích, phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh, phương pháp suy luận, phương pháp đối chiếu, phương pháp tổng hợp Cụ thể : - Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải sử dụng nghiên cứu Chương I - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích phương pháp hệ thống sử dụng nghiên cứu Chương II - Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… sử dụng nghiên cứu Chương III Ý nghĩa khoa học thực tiễn khoá luận 6.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài “Hợp đồng kinh doanh nhà thị trường Bất động sản vấn đề thực thi thực tế ” đạt mục tiêu đưa nhìn quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng kinh doanh nhà thị trường bất động sản Việt Nam, phân tích việc thực thi hành quy định pháp luật vào việc thực thực tế Từ đưa số kiến nghị đề giải pháp cụ thể cho hướng pháp luật Việt Nam hợp đồng kinh doanh nhà kinh doanh bất động sản theo xu hội nhập nay, phù hợp với yêu cầu thực tế sống phù hợp với xu hướng phát triển pháp luật quốc tế đại, đồng thời góp phần hạn chế phát sinh tranh chấp xảy bên tham gia giao kết hợp đồng 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Nội dung Khoá luận tốt nghiệp sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng, ban hành thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà hoạt động kinh doanh bất động sản nước ta Kết cấu đề tài Ngoài Phần mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Khoá luận chia thành 03 (ba) Chương sau : Chương 1: Một số vấn đề lý luận hợp đồng kinh doanh nhà pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà Chương : Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà thực tiễn thi hành Chương : Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Hợp đồng kinh doanh nhà a) Nhận bàn giao nhà, cơng trình xây dựng quy định Điều hợp đồng có chất lượng với thiết bị, vật liệu nêu bảng danh mục vật liệu xây dựng mà bên thỏa thuận kèm theo hợp đồng hồ sơ nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận hợp đồng này; b) Được sử dụng … chỗ để xe ô tô/xe máy khu vực đỗ xe dự án (các bên thỏa thuận cụ thể nội dung vị trí, diện tích … để xe); c) Yêu cầu Bên bán/bên cho thuê mua làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật (trừ trường hợp Bên mua/bên thuê mua tự nguyện thực thủ tục theo thỏa thuận điểm h khoản Điều hợp đồng này); d) Được toàn quyền sở hữu, sử dụng thực giao dịch nhà, cơng trình xây dựng mua/th mua theo quy định pháp luật, đồng thời sử dụng dịch vụ hạ tầng doanh nghiệp dịch vụ cung cấp trực tiếp thông qua Bên bán/bên cho thuê mua sau nhận bàn giao nhà, cơng trình xây dựng theo quy định sử dụng dịch vụ hạ tầng doanh nghiệp cung cấp dịch vụ; đ) Nhận Giấy chứng nhận sau toán đủ 100% tiền mua/th mua nhà, cơng trình xây dựng loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến nhà, cơng trình xây dựng bán theo thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật; e) Yêu cầu Bên bán/bên cho thuê mua hoàn thành việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt; g) Có quyền từ chối nhận bàn giao nhà, cơng trình xây dựng Bên bán/bên cho th mua khơng hồn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng cơng trình hạ tầng phục vụ nhu cầu sử dụng thiết yếu, bình thường Bên mua/bên thuê mua theo thỏa thuận khoản Điều hợp đồng trường hợp diện tích nhà, cơng trình xây dựng thực tế nhỏ hơn/lớn …% (… phần trăm) so với diện tích ghi hợp đồng Việc từ chối nhận bàn giao nhà, cơng trình xây dựng trường hợp không bị coi vi phạm điều kiện bàn giao nhà, cơng trình xây dựng Bên mua/bên thuê mua Bên bán/bên cho thuê mua; h) Yêu cầu Bên bán hỗ trợ thủ tục chấp nhà, cơng trình xây dựng mua tổ chức tín dụng trường hợp Bên mua có nhu cầu chấp nhà, cơng trình xây dựng tổ chức tín dụng; i) Các quyền khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Nghĩa vụ Bên mua/bên thuê mua: a) Thanh toán đầy đủ hạn số tiền mua/thuê mua nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận Điều hợp đồng khơng phụ thuộc vào việc có hay khơng có thơng báo tốn tiền mua/th mua nhà, cơng trình xây dựng Bên bán/bên cho th mua; b) Nhận bàn giao nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận hợp đồng này; c) Kể từ ngày bàn giao nhà, cơng trình xây dựng, Bên mua/bên thuê mua hoàn toàn chịu trách nhiệm nhà, cơng trình xây dựng mua/th mua (trừ trường hợp thuộc trách nhiệm bảo đảm tính pháp lý việc bảo hành nhà, cơng trình xây dựng Bên bán/bên cho thuê mua) tự chịu trách nhiệm việc mua, trì hợp đồng bảo hiểm cần thiết rủi ro, thiệt hại liên quan đến nhà, cơng trình xây dựng bảo hiểm trách nhiệm dân phù hợp với quy định pháp luật; d) Kể từ ngày bàn giao nhà, cơng trình xây dựng, kể trường hợp Bên mua/bên thuê mua chưa vào sử dụng nhà, cơng trình xây dựng nhà, cơng trình xây dựng quản lý bảo trì theo nội quy quản lý sử dụng nhà, cơng trình xây dựng Bên mua/bên th mua phải tuân thủ quy định nêu nội quy quản lý sử dụng nhà, cơng trình xây dựng; đ) Thanh tốn khoản thuế, phí lệ phí theo quy định pháp luật mà Bên mua/bên thuê mua phải nộp thỏa thuận hợp đồng này; e) Thanh tốn khoản chi phí dịch vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thơng tin liên lạc khoản thuế, phí khác phát sinh nhu cầu sử dụng Bên mua/bên thuê mua theo quy định; g) Sử dụng nhà, công trình xây dựng theo mục đích thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật; h) Nộp phạt vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại cho Bên bán/bên cho thuê mua vi phạm thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt bồi thường theo quy định hợp đồng theo định quan nhà nước có thẩm quyền; i) Thực nghĩa vụ khác theo định quan nhà nước có thẩm quyền vi phạm quy định quản lý, sử dụng nhà, cơng trình xây dựng; k) Các nghĩa vụ khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 11 Trách nhiệm hai bên việc xử lý vi phạm hợp đồng Hai bên thống hình thức, cách thức xử lý vi phạm Bên mua/Bên thuê mua chậm trễ tốn tiền mua/th mua nhà, cơng trình xây dựng: (Các bên thỏa thuận nội dung sau đây: - Nếu ……… ngày, kể từ ngày đến hạn phải tốn tiền mua/th mua nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận Điều hợp đồng mà Bên mua/bên thuê mua không thực tốn sẽ bị tính lãi suất phạt q hạn tổng số tiền chậm toán là: …% (….phần trăm) theo lãi suất…….(các bên thỏa thuận cụ thể % lãi suất/ngày theo tháng lãi suất có kỳ hạn … tháng không kỳ hạn) Ngân hàng……… cơng bố thời điểm tốn tính ngày phải tốn đến ngày thực trả; - Trong trình thực hợp đồng này, tổng thời gian Bên mua/bên thuê mua trễ hạn toán tất đợt phải toán theo thỏa thuận Điều hợp đồng vượt … ngày Bên bán/bên cho thuê mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận Điều 14 hợp đồng Trong trường hợp Bên bán/bên cho thuê mua quyền bán nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng khác mà khơng cần có đồng ý Bên mua/bên thuê mua phải thông báo văn cho Bên mua/bên thuê mua biết trước 30 ngày Bên bán/bên cho thuê mua sẽ hoàn trả lại số tiền mà Bên mua/bên th mua đã tốn …….(có khơng tính lãi suất bên thỏa thuận) sau đã khấu trừ tiền bồi thường việc Bên mua/bên thuê mua vi phạm hợp đồng … % (… phần trăm) tổng giá trị hợp đồng (chưa tính thuế) (do bên thỏa thuận % này) Hai bên thống hình thức, cách thức xử lý vi phạm Bên bán/bên cho thuê mua chậm trễ bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho Bên mua/bên thuê mua: ……… (Các bên thỏa thuận nội dung sau đây: - Nếu Bên mua/bên th mua đã tốn tiền mua/th mua nhà, cơng trình xây dựng theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng thời hạn … ngày, kể từ ngày Bên bán/bên cho thuê mua phải bàn giao nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận Điều hợp đồng mà Bên bán/bên cho thuê mua vẫn chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho Bên mua/bên thuê mua Bên bán/bên cho thuê mua phải toán cho Bên mua/bên thuê mua khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất …… % (… phần trăm) (các bên thỏa thuận cụ thể % lãi suất/ngày theo tháng lãi suất có kỳ hạn …… tháng không kỳ hạn) Ngân hàng ………cơng bố thời điểm tốn tổng số tiền mà Bên mua/bên thuê mua đã toán cho Bên bán/bên cho thuê mua tính từ ngày phải bàn giao nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận đến ngày Bên bán/bên cho thuê mua bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thực tế cho Bên mua/bên thuê mua - Nếu Bên bán/bên cho thuê mua chậm bàn giao nhà, cơng trình xây dựng q … ngày, kể từ ngày phải bàn giao nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận Điều hợp đồng Bên mua/bên th mua có quyền tiếp tục thực hợp đồng với thỏa thuận bổ sung thời điểm bàn giao nhà, cơng trình xây dựng đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tai Điều 14 hợp đồng Trong trường hợp này, Bên bán/bên cho thuê mua phải hoàn trả lại toàn số tiền mà Bên mua/bên thuê mua đã tốn (các bên thỏa thuận có khơng tính lãi suất) bồi thường cho Bên mua/bên thuê mua khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng tương đương với ….% (… phần trăm) tổng giá trị hợp đồng (chưa tính thuế) Trường hợp đến hạn bàn giao nhà, cơng trình xây dựng theo thơng báo Bên bán/bên cho th mua nhà, cơng trình xây dựng đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận hợp đồng mà Bên mua/bên thuê mua không nhận bàn giao thì: (các bên thỏa thuận cụ thể) Các nội dung khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 12 Cam kết bên Bên bán/bên cho th mua cam kết: a) Nhà, cơng trình xây dựng nêu Điều hợp đồng không thuộc diện bán/đã cho thuê mua cho người khác, không thuộc diện bị cấm bán/cho thuê mua theo quy định pháp luật; b) Nhà, cơng trình xây dựng nêu Điều hợp đồng xây dựng theo quy hoạch, thiết kế vẽ phê duyệt cung cấp cho Bên mua/bên thuê mua, bảo đảm chất lượng vật liệu xây dựng theo thuận hợp đồng này; c) Các cam kết khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các cam kết thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Bên mua/bên thuê mua cam kết: a) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thơng tin nhà, cơng trình xây dựng mua/th mua; b) Đã Bên bán/bên cho thuê mua cung cấp giấy tờ, tài liệu thông tin cần thiết liên quan đến nhà, cơng trình xây dựng, Bên mua/bên th mua đọc cẩn thận hiểu quy định hợp đồng phụ lục đính kèm Bên mua/bên thuê mua tìm hiểu vấn đề mà Bên mua/bên thuê mua cho cần thiết để kiểm tra mức độ xác giấy tờ, tài liệu thơng tin đó; c) Số tiền mua/th mua nhà, cơng trình xây dựng theo hợp đồng hợp pháp, khơng có tranh chấp với bên thứ ba Bên bán/bên cho thuê mua chịu trách nhiệm việc tranh chấp khoản tiền mà Bên mua/bên thuê mua toán cho Bên bán/bên cho thuê mua theo hợp đồng Trong trường hợp có tranh chấp khoản tiền mua/th mua nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng có hiệu lực hai bên; d) Cung cấp giấy tờ cần thiết Bên bán/bên cho thuê mua yêu cầu theo quy định pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua/bên thuê mua đ) Các cam kết khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các cam kết thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Việc ký kết hợp đồng bên hồn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc, lừa dối Trong trường hợp nhiều điều, khoản, điểm hợp đồng bị quan nhà nước có thẩm quyền tun vơ hiệu, khơng có giá trị pháp lý khơng thể thi hành theo quy định hành pháp luật điều, khoản, điểm khác hợp đồng có hiệu lực thi hành hai bên Hai bên thống sửa đổi điều, khoản, điểm bị tun vơ hiệu khơng có giá trị pháp lý thi hành theo quy định pháp luật phù hợp với ý chí hai bên Hai bên cam kết thực thỏa thuận quy định hợp đồng Các nội dung khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 13 Sự kiện bất khả kháng Các bên trí thỏa thuận trường hợp sau coi kiện bất khả kháng: a) Do chiến tranh thiên tai thay đổi sách pháp luật Nhà nước; b) Do phải thực định quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp khác pháp luật quy định; c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải cấp cứu sở y tế; d) Các nội dung khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Mọi trường hợp khó khăn tài đơn khơng coi trường hợp bất khả kháng Khi xuất trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận khoản Điều bên bị tác động trường hợp bất khả kháng phải thông báo văn thông báo trực tiếp cho bên lại biết thời hạn …… ngày, kể từ ngày xảy trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh lý bất khả kháng bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này) Việc bên bị tác động trường hợp bất khả kháng không thực nghĩa vụ khơng bị coi vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng sở để bên cịn lại có quyền chấm dứt hợp đồng Việc thực nghĩa vụ theo hợp đồng bên tạm dừng thời gian xảy kiện bất khả kháng Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ sau kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định điểm d khoản Điều 14 hợp đồng Các nội dung khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 14 Chấm dứt hợp đồng Các trường hợp chấm dứt hợp đồng: a) Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng Trong trường hợp này, hai bên lập văn thỏa thuận cụ thể điều kiện thời hạn chấm dứt hợp đồng; b) Bên mua/bên thuê mua chậm toán tiền mua/thuê mua nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận khoản Điều 11 hợp đồng này; c) Bên bán/bên cho th mua chậm bàn giao nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận Điều hợp đồng này; d) Trong trường hợp bên bị tác động kiện bất khả kháng khắc phục để tiếp tục thực nghĩa vụ thời hạn ngày, kể từ ngày xảy kiện bất khả kháng hai bên khơng có thỏa thuận khác hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng việc chấm dứt hợp đồng không coi vi phạm hợp đồng Việc xử lý hậu chấm dứt hợp đồng theo quy định Khoản Điều như: hồn trả lại tiền mua/th mua nhà, cơng trình xây dựng, tính lãi, khoản phạt bồi thường ………… hai bên thỏa thuận cụ thể Các nội dung khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 15 Thông báo Địa để bên nhận thông báo bên (ghi rõ Bên bán/bên cho thuê mua, Bên mua/bên thuê mua): Hình thức thơng báo bên (thơng qua Fax, thư, điện tín, giao trực tiếp): Bên nhận thông báo (nếu Bên mua/bên thuê mua có nhiều người Bên mua/bên th mua thỏa thuận cử 01 người đại diện để nhận thông báo) là: Bất kỳ thông báo, yêu cầu, thông tin, khiếu nại phát sinh liên quan đến hợp đồng phải lập thành văn Hai bên thống rằng, thông báo, yêu cầu, khiếu nại coi nhận gửi đến địa chỉ, tên người nhận thông báo, hình thức thơng báo theo thỏa thuận khoản 1, khoản khoản Điều thời gian sau: a) Vào ngày gửi trường hợp thư giao tận tay có chữ ký người nhận thông báo; b) Vào ngày bên gửi nhận thông báo chuyển fax thành công trường hợp gửi thông báo fax; c) Vào ngày ……., kể từ ngày đóng dấu bưu điện trường hợp gửi thông báo thư chuyển phát nhanh; d) Các nội dung khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Các bên phải thông báo văn cho biết có đề nghị thay đổi địa chỉ, hình thức tên người nhận thơng báo; có thay đổi (địa chỉ, hình thức, tên người nhận thông báo bên thỏa thuận… ) mà bên có thay đổi khơng thơng báo lại cho bên biết bên gửi thơng báo khơng chịu trách nhiệm việc bên có thay đổi khơng nhận văn thông báo Điều 16 Các thỏa thuận khác Ngoài thỏa thuận nêu điều, khoản, điểm hợp đồng hai bên thỏa thuận thêm nội dung khác, nội dung hai bên tự thỏa thuận thêm Điều điều, khoản, điểm khác tồn hợp đồng phải khơng trái với nội dung quy định hợp đồng phải phù hợp với quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội Điều 17 Giải tranh chấp Các bên có trách nhiệm thỏa thuận cụ thể cách thức, hình thức giải tranh chấp nội dung hợp đồng có tranh chấp phát sinh lựa chọn……… (cơ quan Tòa án) để giải theo quy định pháp luật hai bên không tự thỏa thuận giải Điều 18 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng có điều, với trang, lập thành có giá trị pháp lý nhau, Bên mua/bên thuê mua giữ bản, Bên bán/bên cho thuê mua giữ để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua/bên thuê mua Kèm theo hợp đồng 01 vẽ thiết kế mặt nhà, công trình xây dựng, 01 vẽ thiết kế mặt tầng có nhà, cơng trình xây dựng, 01 vẽ thiết kế mặt tịa nhà có nhà, cơng trình xây dựng nêu Điều hợp đồng phê duyệt, 01 nội quy quản lý sử dụng tòa nhà, 01 danh mục vật liệu xây dựng nhà, cơng trình xây dựng (nếu mua bán/th mua hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú hình thành tương lai) giấy tờ khác ……… Các phụ lục đính kèm hợp đồng sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận hai bên nội dung không tách rời hợp đồng có hiệu lực thi hành hai bên Trong trường hợp bên thỏa thuận thay đổi nội dung hợp đồng phải lập văn có chữ ký hai bên BÊN MUA/BÊN THUÊ MUA BÊN BÁN/BÊN CHO THUÊ MUA (Ký, ghi rõ họ tên; tổ chức ghi rõ chức vụ người ký đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký đóng dấu) _ Ghi liên quan đến việc mua bán, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng Trường hợp Nhà nước có sửa đổi, thay văn pháp luật ghi phần hợp đồng bên bán phải ghi lại theo số, tên văn thay đổi Ghi tên doanh nghiệp, cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở; cá nhân khơng cần có nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật doanh nghiệp Nếu tổ chức ghi thơng tin tổ chức; cá nhân ghi thơng tin cá nhân, có nhiều người mua cá nhân đứng tên hợp đồng mục phải ghi đầy đủ thông tin người mua nhà ở; khơng cần có nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật doanh nghiệp Nếu tổ chức ghi số Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Mẫu số 04 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc …., ngày … tháng … năm … HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG Số …./… Căn Bộ luật Dân ngày 24 tháng 11 năm 2015; Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Luật Nhà ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Nghị định số …/…/NĐ-CP ngày tháng năm Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Nghị định số …/…/NĐ-CP ngày tháng năm Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; Căn khác1 Căn văn bản, hồ sơ pháp lý dự án: Hai bên gồm: I BÊN CHO THUÊ NHÀ Ở, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau gọi tắt Bên cho thuê): - Tên tổ chức, cá nhân2: - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số: - Người đại diện theo pháp luật: ……………………………… Chức vụ: (Trường hợp người đại diện theo ủy quyền ghi) theo giấy ủy quyền (văn ủy quyền) số … (nếu có) Thẻ cước cơng dân (hộ chiếu) số: …… cấp ngày: … / /… , tại…….) - Địa chỉ: - Điện thoại liên hệ: ……………………………………………… Fax: - Số tài khoản: …………………………… Tại Ngân hàng: - Mã số thuế: II BÊN THUÊ NHÀ Ở, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau gọi tắt Bên thuê): - Tên tổ chức, cá nhân3: - Thẻ cước công dân /hộ chiếu4 số: …… cấp ngày: / /… , - Nơi đăng ký cư trú: - Địa liên hệ: - Điện thoại liên hệ: …………………….……… Fax (nếu có): - Số tài khoản (nếu có): …………………………… Tại Ngân hàng: - Mã số thuế (nếu có): Hai bên thống ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở, cơng trình xây dựng với nội dung sau đây: Điều Các thông tin nhà ở, công trình xây dựng cho th Vị trí nhà, cơng trình xây dựng: (Nhà ở: biệt thự, hộ chung cư, nhà riêng lẻ; Cơng trình xây dựng nhà ở: biệt thự nghỉ dưỡng, hộ du lịch, hộ văn phòng kết hợp lưu trú, văn phòng, thương mại, dịch vụ,… ) Vị trí, địa điểm nhà ở, cơng trình xây dựng: Hiện trạng chất lượng nhà ở, cơng trình: Diện tích nhà ở, cơng trình xây dựng: - Tổng diện tích sàn xây dựng cho thuê: …………… m - Tổng diện tích sử dụng đất: ……………….m2, đó: Sử dụng riêng: ……………………………… m2 Sử dụng chung (nếu có): ……………………m2 Mục đích sử dụng đất: Công sử dụng: Trang thiết bị kèm theo: Điều Giá th nhà ở, cơng trình xây dựng Giá th nhà ở, cơng trình xây dựng (Việt Nam đồng/tháng Việt Nam đồng/năm) (Bằng chữ: ……………….………… ) Giá thuê bao gồm: chi phí bảo trì, quản lý vận hành nhà ở, cơng trình xây dựng khoản thuế mà Bên cho thuê phải nộp cho Nhà nước theo quy định …………… (do bên thỏa thuận) Các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại dịch vụ khác Bên thuê toán cho bên cung cấp điện, nước, điện thoại quan cung cấp dịch vụ khác Các thỏa thuận khác (nếu có) Điều Phương thức thời hạn toán Phương thức toán: Thanh toán tiền Việt Nam thơng qua hình thức (trả tiền mặt chuyển khoản qua ngân hàng) Thời hạn thực toán: Các thỏa thuận khác (nếu có): Điều Thời hạn cho thuê, thời điểm giao, nhận nhà ở, cơng trình xây dựng cho thuê hồ sơ kèm theo Thời hạn cho th nhà ở, cơng trình xây dựng: Thời điểm giao nhận nhà ở: Ngày tháng năm … Hồ sơ kèm theo: Điều Sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng th Mục đích sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng bên thuê: Các hạn chế sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng: Đóng phí dịch vụ, phí quản lý vận hành: Ban hành tuân thủ nội quy, quy chế quản lý vận hành khu nhà ở, dự án: Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều Quyền nghĩa vụ bên cho thuê Quyền bên cho thuê (theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Yêu cầu bên thuê nhận nhà ở, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận Điều Hợp đồng này; b) Yêu cầu bên thuê toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận Điều Hợp đồng này; c) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng theo trạng liệt kê Điều Hợp đồng này; d) Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại sửa chữa phần hư hỏng lỗi bên thuê gây ra; đ) Cải tạo, nâng cấp nhà ở, cơng trình xây dựng cho th bên thuê đồng ý không gây ảnh hưởng cho bên thuê; e) Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định khoản Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản; g) Yêu cầu bên th giao lại nhà ở, cơng trình xây dựng hết thời hạn thuê; h) Các quyền khác bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Nghĩa vụ Bên cho thuê (theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản) a) Giao nhà ở, cơng trình xây dựng cho bên th theo thỏa thuận hợp đồng hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng theo cơng năng, thiết kế Điều Hợp đồng này; b) Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà ở, cơng trình xây dựng thời hạn th; c) Bảo trì, sửa chữa nhà ở, cơng trình xây dựng theo định kỳ theo thỏa thuận; bên cho th khơng bảo trì, sửa chữa nhà ở, cơng trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường; d) Khơng đơn phương chấm dứt hợp đồng bên thuê thực nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng; đ) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; e) Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật; g) Các nghĩa vụ khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều Quyền nghĩa vụ bên thuê Quyền bên thuê (theo Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản) a) Yêu cầu bên cho th giao nhà ở, cơng trình xây dựng theo trạng liệt kê Điều Hợp đồng này; b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực nhà ở, cơng trình xây dựng; c) Được đổi nhà ở, cơng trình xây dựng thuê với người thuê khác bên cho thuê đồng ý văn bản; d) Được cho thuê lại phần toàn nhà ở, cơng trình xây dựng có thỏa thuận hợp đồng bên cho thuê đồng ý văn bản; đ) Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trường hợp thay đổi chủ sở hữu; e) Yêu cầu bên cho th sửa chữa nhà ở, cơng trình xây dựng trường hợp nhà ở, cơng trình xây dựng bị hư hỏng khơng phải lỗi gây ra; g) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại lỗi bên cho thuê gây ra; h) Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định khoản Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản; i) Các quyền khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Nghĩa vụ Bên thuê (theo Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản) a) Bảo quản, sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng cơng năng, thiết kế liệt kê Điều thỏa thuận hợp đồng; b) Thanh toán đủ tiền thuê nhà ở, cơng trình xây dựng theo thời hạn phương thức thỏa thuận Điều Điều Hợp đồng này; c) Sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng mục đích sửa chữa hư hỏng nhà ở, cơng trình xây dựng lỗi gây ra; d) Trả nhà ở, cơng trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận hợp đồng; đ) Không thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, cơng trình xây dựng khơng có đồng ý văn bên cho thuê; e) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; g) Các nghĩa vụ khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều Trách nhiệm vi phạm hợp đồng Trách nhiệm bên cho thuê vi phạm hợp đồng Trách nhiệm bên thuê vi phạm hợp đồng Các trường hợp bất khả kháng: Bên thuê Bên cho thuê không bị coi vi phạm hợp đồng không bị phạt chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại việc chậm thực không thực nghĩa vụ bên thỏa thuận hợp đồng có kiện bất khả kháng thiên tai, chiến tranh, thay đổi quy định pháp luật trường hợp khác mà lỗi Bên gây Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều Phạt vi phạm hợp đồng Do bên thỏa thuận: Điều 10 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng biện pháp xử lý Các trường hợp chấm dứt hợp đồng: a) Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng Trong trường hợp này, hai bên lập văn thỏa thuận cụ thể điều kiện thời hạn chấm dứt hợp đồng; b) Bên thuê chậm toán tiền thuê theo thỏa thuận Điều hợp đồng này; c) Bên cho th chậm bàn giao nhà ở, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận Điều hợp đồng này; d) Trong trường hợp bên bị tác động kiện bất khả kháng khắc phục để tiếp tục thực nghĩa vụ thời hạn…… ngày, kể từ ngày xảy kiện bất khả kháng hai bên khơng có thỏa thuận khác hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng việc chấm dứt hợp đồng không coi vi phạm hợp đồng Việc xử lý hậu chấm dứt hợp đồng theo quy định khoản Điều như: hồn trả lại tiền th, tính lãi, khoản phạt bồi thường …… hai bên thỏa thuận cụ thể Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 11 Giải tranh chấp Các bên có trách nhiệm thỏa thuận cụ thể cách thức, hình thức giải tranh chấp nội dung hợp đồng có tranh chấp phát sinh lựa chọn ………… (cơ quan Tòa án) để giải theo quy định pháp luật hai bên không tự thỏa thuận giải Điều 12 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng có … điều, với … trang, lập thành …… có giá trị pháp lý nhau, Bên mua giữ … bản, Bên bán giữ …… để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật Kèm theo hợp đồng giấy tờ nhà ở, cơng trình xây dựng ……… Các phụ lục đính kèm hợp đồng sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận hai bên nội dung khơng tách rời hợp đồng có hiệu lực thi hành hai bên Trong trường hợp bên thỏa thuận thay đổi nội dung hợp đồng phải lập văn có chữ ký hai bên BÊN THUÊ BÊN CHO THUÊ (Ký, ghi rõ họ tên; tổ chức ghi rõ chức vụ người ký đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký đóng dấu) Ghi liên quan đến việc cho th nhà ở, cơng trình xây dựng Trường hợp Nhà nước có sửa đổi, thay văn pháp luật ghi phần hợp đồng bên bán phải ghi lại theo số, tên văn thay đổi Ghi tên doanh nghiệp, cá nhân cho nhà ở, cơng trình xây dựng; cá nhân khơng cần có nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật doanh nghiệp Nếu tổ chức ghi thơng tin tổ chức; cá nhân ghi thơng tin cá nhân, có nhiều người mua cá nhân đứng tên hợp đồng mục phải ghi đầy đủ thông tin người thuê nhà ở, cơng trình xây dựng; khơng cần có nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật doanh nghiệp Nếu tổ chức ghi số Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Mẫu số 05 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc , ngày tháng năm HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ (HOẶC MỘT PHẦN) DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Số / Căn Bộ luật Dân ngày 24 tháng 11 năm 2015; Căn Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Luật Nhà ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Luật Đầu tư ngày 17 tháng năm 2020; Căn Nghị định số / ./NĐ-CP ngày tháng .năm Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Nghị định số / ./NĐ-CP ngày tháng năm Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Căn Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn sản số ngày tháng năm (hoặc phần) dự án bất động Các khác: Hai bên gồm: I BÊN CHUYỂN NHƯỢNG - Tên doanh nghiệp: - Địa chỉ: - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: - Người đại diện theo pháp luật: Chức vụ: - Điện thoại: Fax: Email: - Tài khoản: Tại Ngân hàng: - Mã số thuế: II BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG - Tên doanh nghiệp: - Địa chỉ: - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: - Người đại diện theo pháp luật: Chức vụ: - Điện thoại: Fax: Email: - Tài khoản: Tại Ngân hàng: - Mã số thuế: Hai bên thống ký kết hợp đồng chuyển nhượng toàn án với nội dung sau: (hoặc phần) dự Điều Thông tin dự án, phần dự án chuyển nhượng Nội dung dự án chuyển nhượng: - Tên dự án: - Địa chỉ: - Diện tích đất: - Thông tin quy hoạch sử dụng đất: - Thông tin quy hoạch xây dựng - Thơng tin cơng trình xây dựng (tổng diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn nhà ở: (Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh quyền sử dụng đất khơng cần mô tả thông tin này) - Tổng mức đầu tư: - Số lượng cấu sản phẩm bất động sản: (Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh quyền sử dụng đất khơng cần mô tả thông tin này) - Tiến độ dự án: - Các nội dung khác: Nội dung phần dự án chuyển nhượng1: - Diện tích đất: - Nội dung quy hoạch sử dụng đất: - Nội dung quy hoạch xây dựng - Nội dung cơng trình xây dựng (tổng diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn nhà ở: (Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh quyền sử dụng đất khơng cần mơ tả thông tin này) - Tổng vốn đầu tư: - Số lượng cấu sản phẩm bất động sản: (Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh quyền sử dụng đất khơng cần mô tả thông tin này) - Tiến độ thực hiện: - Các nội dung khác: Điều Thông tin chi tiết kết thực đến thời điểm chuyển nhượng toàn (hoặc phần) dự án Về giải phóng mặt bằng: Về xây dựng hạ tầng kỹ thuật: Về xây dựng cơng trình: Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Nhà nước dự án, phần dự án chuyển nhượng: Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhượng: dự án, phần dự án chuyển Thông tin khác: Cam kết bên chuyển nhượng thông tin kết thực đến thời điểm chuyển nhượng toàn (hoặc phần) dự án: Điều Chuyển quyền sử dụng đất Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Trong thời hạn ngày kể từ ngày hợp đồng ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực đăng ký quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật (Các bên thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất) Trường hợp dự án sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bên làm thủ tục thay đổi người sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật đất đai Điều Giá chuyển nhượng Các bên thỏa thuận quy định cụ thể giá chuyển nhượng thành phần cấu thành giá chuyển nhượng: Điều Phương thức thời hạn toán Phương thức toán: toán tiền Việt Nam thông qua tài khoản qua ngân hàng: (Ghi rõ thông tin tài khoản ngân hàng) Thời hạn toán: Thời hạn, tiến độ, điều kiện toán: bên thỏa thuận Các nội dung khác bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều Trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí Về trách nhiệm nộp thuế theo quy định: Về trách nhiệm nộp phí, lệ phí theo quy định: Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều Thời hạn bàn giao nhận dự án (hoặc phần dự án) Cách thức bàn giao: Bàn giao hồ sơ bàn giao thực địa (do bên thỏa thuận) Các nội dung bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng: bên thỏa thuận Thời điểm bàn giao: Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng Quyền Bên chuyển nhượng: a) Bên chuyển nhượng có quyền theo Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản; b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền thời hạn thỏa thuận hợp đồng; c) Yêu cầu Bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao toàn dự án phần dự án thời hạn thỏa thuận hợp đồng; d) Các quyền khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Nghĩa vụ Bên chuyển nhượng: a) Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ theo Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản; b) Bàn giao toàn (hoặc phần) dự án thực địa toàn hồ sơ dự án cho bên nhận chuyển nhượng, trường hợp khơng bàn giao chậm bàn giao phải bồi thường thiệt hại; c) Quản lý toàn dự án thời gian chưa bàn giao xong toàn dự án phần dự án chuyển nhượng hồ sơ thực địa; d) Thông báo cho khách hàng bên có liên quan việc chuyển nhượng toàn (hoặc phần) dự án; đ) Các nghĩa vụ khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều Quyền nghĩa vụ Bên nhận chuyển nhượng Quyền Bên nhận chuyển nhượng: a) Bên nhận chuyển nhượng có quyền theo Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản; b) Nhận bàn giao toàn (hoặc phần) dự án thực địa toàn hồ sơ dự án phần dự án nêu Hợp đồng theo thời gian quy định Hợp đồng; c) Yêu cầu bên chuyển nhượng tạo điều kiện cung cấp giấy tờ có liên quan đến việc thực tiếp dự án; d) Các quyền lợi khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Nghĩa vụ Bên nhận chuyển nhượng: a) Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ theo Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản; b) Thanh toán tiền đầy đủ thời hạn cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận Hợp đồng; c) Thực đáp ứng đầy đủ quyền lợi bên chuyển nhượng khách hàng mà bên thống nhất; d) Tiếp nhận toàn (hoặc phần) dự án thực địa hồ sơ dự án, phần dự án thời hạn thỏa thuận; đ) Thực tiếp dự án theo nội dung dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt (đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, ); e) Các nghĩa vụ khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 10 Trách nhiệm vi phạm hợp đồng Hình thức, cách thức xử lý vi phạm Bên nhận chuyển nhượng chậm trễ toán tiền cho bên chuyển nhượng: Hình thức, cách thức xử lý vi phạm Bên chuyển nhượng chậm trễ bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng cho Bên nhận chuyển nhượng: Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 11 Cam kết bên Bên chuyển nhượng cam kết: a) Dự án, phần dự án chuyển nhượng nêu Điều hợp đồng không thuộc diện chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác, không thuộc diện bị cấm chuyển nhượng theo quy định pháp luật; b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng nêu Điều hợp đồng lập, thẩm định, phê duyệt theo quy hoạch, quy định pháp luật giấy tờ, hồ sơ pháp lý cung cấp cho Bên nhận chuyển nhượng; c) Các cam kết khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các cam kết thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Bên nhận chuyển nhượng cam kết: a) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin Dự án, phần dự án chuyển nhượng; b) Đã Bên chuyển nhượng cung cấp giấy tờ, tài liệu thông tin cần thiết liên quan đến Dự án, phân dự án chuyển nhượng; Bên nhận chuyển nhượng đọc cẩn thận hiểu quy định hợp đồng phụ lục đính kèm Bên nhận chuyển nhượng tìm hiểu vấn đề mà Bên nhận chuyển nhượng cho cần thiết để kiểm tra mức độ xác giấy tờ, tài liệu thơng tin đó; c) Số tiền Bên nhận chuyển nhượng trả cho Bên chuyển nhượng theo hợp đồng hợp pháp, khơng có tranh chấp với bên thứ ba Bên chuyển nhượng chịu trách nhiệm việc tranh chấp số tiền mà Bên nhận chuyển nhượng toán cho Bên chuyển nhượng theo hợp đồng Trong trường hợp có tranh chấp số tiền hợp đồng có hiệu lực hai bên; d) Cung cấp giấy tờ cần thiết Bên chuyển nhượng yêu cầu theo quy định pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận Dự án, phần dự án chuyển nhượng cho Bên nhận chuyển nhượng; đ) Các cam kết khác hai bên thỏa thuận (nếu có): (các cam kết thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Việc ký kết hợp đồng bên hồn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc, lừa dối Trong trường hợp nhiều điều, khoản, điểm hợp đồng bị quan nhà nước có thẩm quyền tun vơ hiệu, khơng có giá trị pháp lý khơng thể thi hành theo quy định hành pháp luật điều, khoản, điểm khác hợp đồng có hiệu lực thi hành hai bên Hai bên thống sửa đổi điều, khoản, điểm bị tun vơ hiệu khơng có giá trị pháp lý thi hành theo quy định pháp luật phù hợp với ý chí hai bên Hai bên cam kết thực thỏa thuận quy định hợp đồng Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 12 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng Các trường hợp chấm dứt hợp đồng: a) Hai bên đồng ý chấm dứt hợp Trong trường hợp này, hai bên lập văn thỏa thuận cụ thể điều kiện thời hạn chấm dứt hợp đồng; b) Bên nhận chuyển nhượng chậm toán tiền nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận Điều hợp đồng này; c) Bên chuyển nhượng chậm bàn dự án, phần dự án chuyển nhượng theo thỏa thuận Điều hợp đồng này; d) Trong trường hợp bên bị tác động kiện bất khả kháng khắc phục để tiếp tục thực nghĩa vụ thời hạn ngày, kể từ ngày xảy kiện bất khả kháng hai bên khơng có thỏa thuận khác hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng việc chấm dứt hợp đồng không coi vi phạm hợp đồng Việc xử lý hậu chấm dứt hợp đồng theo quy định khoản Điều như: hoàn trả lại tiền nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án, tính lãi, khoản phạt bồi thường hai bên thỏa thuận cụ thể Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 13 Sự kiện bất khả kháng Các bên trí thỏa thuận trường hợp sau coi kiện bất khả kháng: a) Do chiến tranh thiên tai thay đổi sách pháp luật Nhà nước; b) Do phải thực định quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp khác pháp luật quy định; c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải cấp cứu sở y tế; d) Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải không trái luật không trái đạo đức xã hội) Mọi trường hợp khó khăn tài đơn khơng coi trường hợp bất khả kháng Khi xuất trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận khoản Điều bên bị tác động trường hợp bất khả kháng phải thông báo văn thông báo trực tiếp cho bên lại biết thời hạn ngày, kể từ ngày xảy trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh lý bất khả kháng bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này) Việc bên bị tác động trường hợp bất khả kháng không thực nghĩa vụ khơng bị coi vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng sở để bên cịn lại có quyền chấm dứt hợp đồng Việc thực nghĩa vụ theo hợp đồng bên tạm dừng thời gian xảy kiện bất khả kháng Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ sau kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định điểm d khoản Điều 12 hợp đồng Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Điều 14 Thông báo Địa để bên nhận thông báo bên (ghi rõ Bên chuyển nhượng, Bên nhận chuyển nhượng): Hình thức thơng báo tiếp): bên (thơng qua Fax, thư, điện tín, giao trực Bên nhận thông báo (nếu Bên nhận chuyển nhượng có nhiều người Bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận cử 01 người đại diện để nhận thông báo) là: Bất kỳ thông báo, yêu cầu, thông tin, khiếu nại phát sinh liên quan đến hợp đồng phải lập thành văn Hai bên thống rằng, thông báo, yêu cầu, khiếu nại coi nhận gửi đến địa chỉ, tên người nhận thông báo, hình thức thơng báo theo thỏa thuận khoản 1, khoản khoản Điều thời gian sau: a) Vào ngày gửi trường hợp thư giao tận tay có chữ ký người nhận thông báo; b) Vào ngày bên gửi nhận thông báo chuyển fax thành công trường hợp gửi thông báo fax; c) Vào ngày , kể từ ngày đóng dấu bưu điện trường hợp gửi thông báo thư chuyển phát nhanh; d) Các thỏa thuận khác bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận phải khơng trái luật không trái đạo đức xã hội) Các bên phải thông báo văn cho biết có đề nghị thay đổi địa chỉ, hình thức tên người nhận thơng báo; có thay đổi (địa chỉ, hình thức, tên người nhận thơng báo bên thỏa thuận ) mà bên có thay đổi khơng thơng báo lại cho bên biết bên gửi thông báo không chịu trách nhiệm việc bên có thay đổi khơng nhận văn thơng báo Điều 15 Các thỏa thuận khác Ngoài thỏa thuận đã nêu điều, khoản, điểm hợp đồng hai bên thỏa thuận thêm nội dung khác, nội dung hai bên tự thỏa thuận thêm Điều điều, khoản, điểm khác toàn hợp đồng phải không trái với nội dung đã quy định hợp đồng phải phù hợp với quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội Điều 16 Giải tranh chấp Các bên có trách nhiệm thỏa thuận cụ thể cách thức, hình thức giải tranh chấp nội dung hợp đồng có tranh chấp phát sinh lựa chọn (cơ quan Tòa án) để giải theo quy định pháp luật hai bên không tự thỏa thuận giải Điều 17 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng có Điều, với trang, lập thành có giá trị pháp lý nhau, Bên nhận chuyển nhượng giữ bản, Bên chuyển nhượng giữ để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, phí, lệ phí thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai cho Bên nhận chuyển nhượng Kèm theo hợp đồng giấy tờ liên quan đất Các phụ lục đính kèm hợp đồng sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận hai bên nội dung không tách rời hợp đồng có hiệu lực thi hành hai bên Trong trường hợp bên thỏa thuận thay đổi nội dung hợp đồng phải lập văn có chữ ký hai bên BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ đóng dấu) ... LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Lý luận hợp đồng kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà Khái niệm hoạt động kinh doanh. .. phối pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà Tìm hiểu hợp đồng kinh doanh nhà thị trường bất động sản, thấy nay, pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà chịu chi phối chủ yếu số văn luật luật : Bộ Luật Dân... yếu pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà Khi nghiên cứu tìm hiểu pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà ở, thấy pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà chủ yếu xoay quanh nội dung sau : Thứ quy định chung hợp