Hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng TMCP công thương việt nam chi nhánh đống đa (tt)

2.2.5 Các tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mạiError!. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined

1.1 Tính cấp thiết của đề tài Error! Bookmark not defined 1.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tàiError! Bookmark not defined

1.3 Mục đích nghiên cứu Error! Bookmark not defined 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Error! Bookmark not defined 1.5 Phương pháp nghiên cứu Error! Bookmark not defined 1.6 Kết cấu của luận văn Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠIError!

Bookmark not defined

2.1 Lý luận chung về dự án đầu tư bất động sản Error! Bookmark not defined

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản Error! Bookmark not defined 2.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản Error! Bookmark not defined 2.1.3 Trình tự và thủ tục thực hiện dự án đầu tư bất động sảnError! Bookmark not defined

2.2 Lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại

ngân hàng thương mại Error! Bookmark not defined

2.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư bất động sản Error! Bookmark not defined

2.2.2 Căn cứ thẩm định dự án đầu tư bất động sảnError! Bookmark not defined

2.2.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sảnError! Bookmark not defined

2.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sảnError! Bookmark not defined

2.2.5 Các tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư

vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh

vực bất động sản tại ngân hàng thương mại Error! Bookmark not defined

2.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan Error! Bookmark not defined 2.3.2 Nhóm các nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 3 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA Error! Bookmark not defined

3.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa

Error! Bookmark not defined

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank Đống Đa Error! Bookmark not defined

3.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của Vietinbank Đống ĐaError! Bookmark not defined

3.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Vietinbank Đống ĐaError! Bookmark not defined

3.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản

tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa Error! Bookmark not defined

3.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản vay vốn ở chi nhánh Error! Bookmark not defined

3.2.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sảnError! Bookmark not defined

3.2.3 Nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐSError! Bookmark not

defined

3.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất

động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống ĐaError! Bookmark not defined

3.3.1 Những kết quả đạt được Error! Bookmark not defined

3.3.2 Một số hạn chế trong công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất

động sản tại Vietinbank Đống Đa Error! Bookmark not defined 3.3.3 Nguyên nhân của hạn chế Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 4 : MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ

ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐAError! Bookmark

not defined

4.1 Định hướng phát triển hoạt động của Vietinbank Đống Đa đến năm 2025Error! Bookmark not defined

4.1.1 Định hướng hoạt động của Chi nhánh Error! Bookmark not defined

4.1.2 Định hướng tài trợ cho các dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Chi

nhánh Error! Bookmark not defined

4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất

động sản tại Vietinbank Đống Đa Error! Bookmark not defined

4.2.1 Nâng cao trình độ CBTĐ dự án bất động sảnError! Bookmark not defined

4.2.2 Tăng cường công tác thu thập và xử lý thông tin liên quan đến dự án bất động

sản Error! Bookmark not defined

4.2.3 Hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động

sản Error! Bookmark not defined 4.2.4 Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án bất động sảnError! Bookmark not defined

4.2.5 Đa dạng hóa các phương pháp thẩm địnhError! Bookmark not defined

4.2.6 Áp dụng hiệu quả công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm

định Error! Bookmark not defined

4.3 Một số kiến nghị Error! Bookmark not defined

4.3.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt NamError! Bookmark not defined

4.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Error! Bookmark not defined

4.3.3 Kiến nghị khác Error! Bookmark not defined

KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Trong chương 1 tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu, mục đích, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu Bên cạnh đó tác giả cũng trình bày tổng quan về các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài gồm các công trình nghiên cứu công tác thẩm định dự án vay vốn chung hay từng lĩnh vực cụ thể

Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vay bất động sản (BĐS) tại các ngân hàng rất đa dạng, trong đó, hình thức cho vay CĐT dự án thường có quy mô số tiền cho vay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho ngân hàng nhưng yêu cầu thẩm định khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức cho vay BĐS khác Để đầu tư có hiệu quả thì NHTM phải tiến hành thẩm định cho vay

dự án trong lĩnh vực BĐS một cách toàn diện, kỹ lưỡng trước khi quyết định cấp vốn Công tác thẩm định cho vay dự án BĐS là khâu rất quan trọng, giúp cho ngân hàng nhận diện, sàng lọc những dự án tốt

Nhằm mục đích tìm hiểu và nghiên cứu về hoạt động thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank, góp phần đưa hoạt động này ngày càng phát triển cả

về chiều rộng lẫn chiều sâu, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” làm đề tài nghiên cứu trong luận văn

Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 4 chương:

- Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu

- Chương 2: Cơ sở lý luận về thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại

NHTM

- Chương 3: Thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS

tại NH TMCP Công thương VN – Chi nhánh Đống Đa

- Chương 4: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định DAĐT vay vốn

trong lĩnh vực BĐS tại NH TMCP Công thương VN – Chi nhánh Đống Đa

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Chương này tác giả đưa ra lý luận chung về dự án đầu tư BĐS, lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại NHTM Trên cơ sở đó, tác giả đánh giá các nhân tố ảnh hưởng với công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS

 Lý luận chung về dự án đầu tư bất động sản

- Khái niệm về dự án đầu tư BĐS:

BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng, Dự án xây dựng căn hộ cho thuê, Dự án trung tâm thương mại,

Dự án khách sạn, nhà hàng, Dự án về dịch vụ nhà ở, Dự án hạ tầng khu công nghiệp

- Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS:

+ Dự án đầu tư BĐS có nhu cầu vốn lớn

+ Dự án đầu tư BĐS mang tính cố định và tính cá biệt

+ Sản phẩm của các dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác

+ Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện

tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động

+ Thực hiện dự án đầu tư BĐS gắn liền với hoạt động xây dựng

+ Dự án đầu tư BĐS tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao

 Lý luận chung về thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại NHTM

- Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Thẩm định dự án đầu tư BĐS ở NHTM là quá trình xem xét, đánh giá một cách khoa học, toàn diện những nội dung ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án, từ đó quyết định có cho vay dự án hay không

Việc thẩm định dự án đầu tư BĐS giúp ngân hàng loại bỏ các dự án kém hiệu quả, lựa chọn được các dự án tốt, hiệu quả cao; đánh giá được khả năng triển khai dự án của CĐT, đồng thời là cơ sở để các ngân hàng đưa ra các nội dung và điều kiện khi cấp tín dụng

- Căn cứ thẩm định dự án đầu tư BĐS: gồm ba căn cứ chính là: Hồ sơ đệ trình thẩm định của CĐT; Căn cứ pháp lý; Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật cụ thể

- Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS: có thể sử dụng một hoặc nhiều các phương pháp sau: Phương pháp thẩm định theo trình tự; Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu; Phương pháp phân tích độ nhạy; Phương pháp dự báo; Phương pháp triệt tiêu rủi ro; Phương pháp định giá bất động sản Việc sử dụng các phương pháp trên còn tùy thuộc vào đặc điểm của mỗi dự án, nội dung thẩm định cũng như nguồn thông tin, số liệu thu thập được

- Nội dung thẩm định DAĐT BĐS: gồm

+ Thẩm định khách hàng vay vốn: CBTĐ cần tìm hiểu, nắm bắt các thông tin

về khách hàng vay như tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ vay vốn, năng lực tài chính và tình hình hoạt động của khách hàng vay, quan hệ tín dụng với các tổ chức tín dụng khác

+ Thẩm định dự án vay vốn: thẩm định tính pháp lý và mục tiêu của dự án, thẩm định các khía cạnh thị trường, kỹ thuật, nhân lực và tổ chức quản lý, tài chính, thẩm định khả năng trả nợ, phân tích và kiểm soát rủi ro của dự án

+ Thẩm định tài sản bảo đảm: thẩm định hồ sơ pháp lý của tài sản và quyền của bên bảo đảm đối với tài sản, thẩm định bên bảo đảm, thẩm định điều kiện nhận TSĐB, thẩm định giá tài sản …

- Một số tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại NHTM như: số DAĐT BĐS được thẩm định ở ngân hàng, tỷ

lệ dự án được chấp nhận cho vay trên tổng số dự án thẩm định; dư nợ cho vay các DAĐT BĐS ở ngân hàng, tỷ lệ dư nợ cho vay các dự án trong lĩnh vực BĐS trên tổng dư nợ của ngân hàng; tỷ lệ nợ quá hạn của các dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS trên tổng dư nợ;

tỷ lệ nợ xấu của các dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS trên tổng dư nợ; thời gian thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS

 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại NHTM

- Nhóm các nhân tố chủ quan: Yếu tố con người; thông tin, tài liệu thu thập phục

vụ cho quá trình thẩm định; phương pháp thẩm định; hệ thống trang thiết bị phục vụ cho quá trình thẩm định; tổ chức công tác thẩm định; thời gian và chi phí ảnh hưởng đến thẩm định dự án

- Nhóm các nhân tố khách quan: sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách, chế độ, luật pháp của Nhà nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM –

CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA

Chương này tác giả giới thiệu khái quát về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa; phân tích tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh và thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS dựa trên các nội dung

và phương pháp đã nêu ở chương 2 Đồng thời chỉ ra các mặt còn hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank Đống Đa

 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa

Trong phần này tác giả khái quát về Vietinbank Đống Đa: quá trình hình thành phát triển, cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý đồng thời khái quát tình hình kinh doanh của chi nhánh giai đoạn 2012-2016, đặc biệt tập trung vào giai đoạn 2014 – 2016

 Thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh BĐS tại Vietinbank Đống Đa

- Tác giả nêu 1 số đặc điểm của các DAĐT BĐS vay vốn ở chi nhánh

- Quy trình thẩm định DAĐT BĐS: Cũng như các dự án khác, CBTĐ đã thẩm định theo đúng quy trình ngân hàng đề ra, đặc biệt với các dự án BĐS đòi hỏi lượng vốn vay lớn, thời gian vay vốn dài thì việc tuân thủ theo quy trình thẩm định là điều cần thiết

- Nội dung và phương pháp thẩm định DAĐT BĐS: Các nội dung chính cần phân tích, đánh giá khi tiến hành thẩm định DAĐT trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank Đống

Đa bao gồm:

+ Thẩm định hồ sơ vay vốn: sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và

so sánh đối chiếu các chỉ tiêu CBTĐ tiến hành thẩm định hồ sơ pháp lí và thẩm định hồ

sơ dự án

+ Thẩm định về khách hàng vay vốn: sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu CBTĐ sẽ thẩm định năng lực của khách hàng, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh - tài chính và quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng

+ Thẩm định về DAĐT: gồm thẩm định các cơ sở pháp lý của dự án; xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án; phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra; đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu

tố đầu vào; đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật; đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án; thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương

án nguồn vốn và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án

+ Thẩm định tài sản đảm bảo

 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank Đống Đa

- Những kết quả đạt được:

+ Về mặt số lượng: Hàng năm, số dự án được thẩm định và dự án được cho vay đều tăng cao Đặc biệt là số lượng các dự án trung và dài hạn có quy mô lớn (>10 tỷ), phức tạp được thẩm định và cho vay ở chi nhánh ngày càng nhiều hơn

+ Về mặt chất lượng công tác thẩm định:

Về quy trình thẩm định: Công tác TĐDA đã thực hiện đầy đủ theo các bước tiến

hành thẩm định dự án đầu tư do NHCT VN quy định, từ khâu thẩm định hồ sơ vay vốn, thẩm định khách hàng, thẩm định dự án đầu tư tới thẩm định các điều kiện đảm bảo tiền vay

Về phương pháp thẩm định: Nói chung các phương pháp được áp dụng tại chi

nhánh đều mang tính khoa học cao, giúp công tác thẩm định tại chi nhánh đưa ra được những kết quả khá chính xác về dự án

Về nội dung thẩm định: Về cơ bản, CBTĐ đã thực hiện thẩm định đầy đủ các nội

dung theo quy định của NHCT Việt Nam Ở mỗi nội dung lớn được chia thành nhiều nội dung nhỏ hơn nhằm xem xét chi tiết để đưa ra những đánh giá chính xác trên các chỉ tiêu