Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển của  ngành BĐS  phụ  thuộc  nhiều vào  các  giai  đoạn  cải  cách thể  chế  của quốc  gia. Xem  xét các văn bản pháp luật hướng  dẫn  có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, từ 1993­2003, và từ  năm 2003 đến  nay. Các  đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của các  giai  đoạn  trong  quá  trình  phát  triển  thị  trường BĐS  Việt  Nam  được  tóm  tắt  ở Bảng 1.1.

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Giai đoạn  Bối cảnh và khung pháp lý Đặc điểm 

Hiến pháp năm 1980; luật đất đai năm  1987:  Người  sử  dụng  đất chỉ  có  quyền  sử  dụng,  không  có quyền  chuyển  nhượng  và  các quyền khác 

­  Chủ  yếu  là  các  giao  dịch  phi  chính thức. 

­  Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS. ­  Sản  phẩm  BĐS  rất  thô  sơ,  chủ  yếu  là 

­  Giao dịch chủ yếu bằng vàng. Từ năm 

Luật đất đai năm 1993: người sử dụng  đất  có  5  quyền  là  chuyển nhượng,  thừa  kế,  cho  thuê,  thế chấp  và  góp  vốn;  Pháp  lệnh 1994: tất cả các tổ  chức sử dụng đất  vào  mục  đích  kinh  doanh chuyển  sang  hình  thức  thuê  đất; Khủng  hoảng  kinh  tế  khu  vực châu  Á  1997;  thí  điểm  chính sách  giao  đất  tại  TP.HCM  vào năm 2000. 

­  Chính  thức  xuất  hiện  ngành  kinh doanh BĐS tại Việt Nam. 

­  BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp. ­  Ngoài  sản  phẩm  đất  thô,  còn  có  thêm 

hình  thức  phân  lô  bán  nền  rất  phát triển. 

­  Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm đến thị trường BĐS  Việt Nam với các hình thức BOT,  BT  và  liên  doanh với trong  nước  để  phát  triển  sản  phẩm  ở trình  độ  cao  như  cao  ốc  căn  hộ,  văn phòng  cho  thuê,  hạ  tầng  khu  công nghiệp, bến bãi. 

Nhiều  văn  bản  pháp  luật  ra  đời để  điều  chỉnh  thị  trường:  Luật đất đai 2003, luật xây dựng, luật nhà  ở,  luật  kinh  doanh  BĐS; Việt  Nam  gia  nhập  WTO;  thị trường chứng khoán phát triển. Từ  năm  2008  đến  nay,  Chính phủ  áp  dụng  chính  sách  tiền  tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát. 

­  Sàn giao dịch BĐS ra đời. 

­  Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến cao cấp. 

­  Có  mối  liên  hệ  khắn  khít  với  thị trường  tài  chính,  chính  sách  tài  chính ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. ­  Với  chính  sách  tiền  tệ  thắt  chặt  của Chính  phủ  từ  năm  2008  làm  hạn  chế 

giao dịch trên thị trường BĐS. Nguồn: Tổng kết từ tham khảoĐào Anh Kiệt (2010).

Trải  qua  các  giai  đoạn  hình  thành  và  phát  triển,  đến  nay  ngành  BĐS  Việt Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều dịch  vụ  hỗ  trợ  cho  hoạt  động  của  ngành  như  dịch  vụ  tư  vấn  pháp  lý, quỹ  đầu  tư, thẩm  định  giá  trị  BĐS.  Tuy  nhiên,  ngành BĐS  Việt  Nam  còn  một  số  tồn  tại  xuất phát từ  chính sách điều tiết  của Chính phủ  và  hành  vi của doanh  nghiệp BĐS  như 

Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ: 

Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn đối  với đặc trưng  và sự  phát triển  của thị  trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách để điều tiết  thị  trường. Từ  năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam  đã  ban  hành tổng số  49 văn  bản  luật  và  dưới  luật  để  điều  tiết  thị  trường  BĐS 1 .  Tuy  nhiên,  các chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa trên  cơ  sở  liên  kết  giữa  các  chủ  thể  tham  gia  thị  trường  như  doanh  nghiệp,  người tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno, 2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm ý Chính phủ chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng  của các mạng lưới liên kết trong vấn đề hoạch định chính sách. Hệ quả là nhiều  văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và  chồng  chéo (Porter & các cộng sự, 2010). 

Mặc  dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban  hành các chính sách điều tiết thị trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường. Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều chính  sách thắt  chặt  các  kênh  huy động  vốn từ  khách  hàng (Vũ  Đình Ánh, 2010). Trong khi đó, kênh huy động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt Nam, chủ  yếu  là  các  quỹ  ở  nước  ngoài  đầu  tư  vào  thị  trường  trong  nước  nhưng 

không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây dựng nhà ở); chưa có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng, 2010). 

Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ  năm 2008 đến nay)  Chính  phủ  áp đặt chính  sách tiền tệ thắt chặt  làm đe dọa sự  tồn tại  của  nhiều doanh nghiệp BĐS. Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được 

Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về các  doanh  nghiệp  thuộc  sở  hữu  nhà  nước (Porter  &  các  cộng  sự,  2010).  Điều này được  nhiều  chuyên  gia (danh  sách  đính  kèm  phụ  lục  2) giải  thích  một  phần  là  do yếu tố lịch sử để lại vì nguồn  gốc đất đai trong nền  kinh tế phần lớn thuộc sở  hữu quốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị trường (trong  đó  có  thị  trường  BĐS)  ở  Việt  Nam  hiện  nay  còn  rất  kém (Porter  & các  cộng  sự, 2010), trong  khi  đó  quỹ đất phát  triển  dự  án  chủ  yếu được  thực  hiện theo quyết định giao đất của  cơ quan quản lý nhà nước được phân công (Đào  Anh Kiệt, 2010). Do vậy,  việc lựa  chọn  doanh  nghiệp để  giao đất phát  triển  dự án  phụ thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh đạo của cơ quan quản lý nhà nước. 

Bởi vì lợi ích mang lại từ các  mối quan  hệ với chính quyền được nhận thấy rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối quan  hệ với chính quyền,  mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến  các lợi ích mang lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi, điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền

kinh  tế (theo  kết  quả  phỏng  vấn  chuyên  gia  của  luận  án  năm  2010,  danh  sách  có đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh. 

Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong thời  gần đây, quy  mô  vốn  của doanh nghiệp BĐS  có xu  hướng tăng,  nhưng tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy  mô dưới 50 tỷ đồng (con  số  này  tính  chung  cho  các  ngành  kinh  tế  cả  nước  là  95%,  xem  Hình  1.1), khoảng 72% doanh nghiệp có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng  chuyển  nhượng  dự  án trên  giấy tờ, làm đẩy  giá thành  và  giá bán BĐS ở  thị 

trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu Á (xem Hình 1.3). 

Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn 

5000 người trở lên 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng cách huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các kênh  huy  động  vốn  rất  hạn  chế,  các  doanh  nghiệp  chủ  yếu  vay  vốn  từ  ngân  hàng thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này thể  hiện rất rõ  trong  thời  gian từ  năm  2007  đến  nay,  khi  Chính phủ  kiềm  chế lạm phát  bằng  chính  sách  tiền  tệ  thắt  chặt  đã  tạo  áp  lực  chi  phí  lãi  vay  lên  các  doanh BĐS. Trước bối  cảnh đó, buộc các doanh  nghiệp tập trung  huy động vốn từ khách hàng  bằng  cách  hạ  giá  các  sản  phẩm  bất  động  sản  trên  giấy  tờ (xem  Hình  1.4  và Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm áp lực lãi vay. 

Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ  Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM 

Thứ  ba,  các  hoạt  động  phân  phối  sản  phẩm  trên  thị  trường  BĐS  Việt  Nam diễn biến phức tạp và nhiều  cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010) thì có

khoảng 80% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007, thị trường BĐS cùng với chứng khoán là một trong những kênh đầu tư phổ biến của người  dân (Vũ  Đình  Ánh,  2010),  người  mua  BĐS  cũng đồng  thời  đóng  vài  trò  là nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3). 

Mặt  khác,  theo  thống  kê  của  Công  ty  CBRE (trích  trong  Townsend,  2011) trước  năm 2007, trung bình mỗi dự án  có đến 95% khách  hàng  của CBRE ở thành phố  Hồ  Chí  Minh  mua  nhà ở  bằng  nguồn  vốn  vay. Do  vậy, từ năm 2007 đến  nay, chính sách tiền tệ thắt chặt được Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm phát, làm cho cầu BĐS giảm đi đáng kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011). 

Tóm  lại,  hai  khía  cạnh  tồn  tại  trên  thị  trường  BĐS  là  chính  sách  điều  tiết của  Chính phủ và hành  vi của doanh  nghiệp có liên quan đến  việc nhận thức chưa đầy  đủ  về  lợi  ích  và  tác  hại  của  các  mối  quan  hệ  giữa  các  chủ  thể  tham  gia  thị trường, nên chưa hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối với chính sách điều tiết vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết giữa  các  chủ  thể  trên  thị  trường  nên  dẫn  đến  hiệu  ứng  của  chính  sách  không  cao; mặc  dù các  chính sách điều tiết thị trường được ban hành  nhiều nhưng  chưa tạo ra sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn cho doanh nghiệp BĐS. Đối với  doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối  nhiều bởi mối quan  hệ  cá  nhân  của  lãnh đạo  doanh  nghiệp  với  các  cá  nhân cơ quan quản  lý nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh nghiệp nhận thức về vai trò của các mối quan  hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các  mối quan hệ để phục vụ cho các họat động kinh doanh. 

Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn  lực  tồn  tại  trong  các  mối  quan  hệ  của  doanh  nghiệp,  cũng  như  chỉ  ra  đóng góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó

cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể tham  gia thị trường,  nhằm  giúp  Chính  phủ  hoạch định  các  chính  sách  điều tiết  thị 

1.1.2  Bối cảnh lý thuyết 

Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được đề  cập  đến  với  tên  gọi  là  vốn  xã  hội.  Vốn  xã  hội  được  nhiều  nhà  nghiên  cứu  như Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1995,  2000),  và  Nahapiet  &  Ghosal  (1998)  định nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như sự tín nhiệm, chia sẻ, hỗ trợ) giữa  các chủ thể tham  gia. Các lý thuyết kinh tế thừa nhận vốn xã hội là nền tảng ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng chi  phối  hành  vi  của  doanh  nghiệp,  người  tiêu  dùng  và  các  chính  sách  vĩ  mô  của Chính phủ, và  các quy luật  kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do vậy, vốn  xã hội được  nghiên cứu  dưới nhiều  cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000). 

Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là chất  lượng  các  mối  quan  hệ  của  lãnh  đạo  doanh  nghiệp;  mối  quan  hệ  của  doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận chức năng bên trong doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp đề cập đến từng khía cạnh riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu 

Đối  với  vốn  xã  hội  của  lãnh  đạo  doanh  nghiệp:  Các  nghiên  cứu  gần  đây 

như McCallum  &  O'Connell  (2009),  Truss  &  Gill  (2009),  Paré  &  các  cộng  sự (2008),  Wharton  &  Brunetto  (2009),  Cialdini  &  các  cộng  sự  (2001),  Tushman  & O’Reilly III (1997), Acquaah (2007) có đề cập đến  vốn xã hội của lãnh đạo  doanh nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ trợ  lẫn  nhau,  quyền  lực,  sự  công  nhận  của  xã  hội  và  sự  cam  kết.  Tuy  nhiên,  các nghiên cứu này chưa xây dựng được thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan hệ  của lãnh đạo, nên  không tạo ra được  các gợi ý xây  dựng, phát triển và đánh giá vốn xã hội.

Đối  với  vốn  xã  hội  bên  ngoài:  Các  nghiên  cứu  của Jansen  &  các  cộng  sự (2011), Yang &  các  cộng sự (2011), Landry & các  cộng sự (2000) đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền  các cấp và các công ty  mẹ  ­  con  trong  cùng  tập  đoàn).  Các  nghiên  cứu  này  không  xây  dựng  thang  đo chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập đến chất lượng của  mối quan  hệ  giữa  doanh  nghiệp  với các  chủ  thể bên  ngoài  nói chung.  Với  các  thang  đo  được  xây  dựng  như  vậy  thì  rất  khó  có  thể  giúp  doanh 

bên trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận chức  năng,  chẳng  hạn  như  nghiên  cứu  của Schenkel  &  Garrison  (2009), Nisbet (2007),  Goyal  &  Akhilesh  (2007),  Cheng  &  các  cộng  sự  (2006). Các  nghiên  cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa nhân viên và giữa các bộ phận chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo  và đánh giá tác động  của chúng đến kết quả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho doanh nghiệp. 

Các  nghiên  cứu  kể  trên  chỉ  đề  cập  đến  từng  khía  cạnh  về  vốn  xã  hội  của doanh nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên  ngoài và  bên trong doanh nghiệp. Điều này dẫn đến kết quả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội một cách toàn diện. Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các thang  đo  vốn  xã  hội  bao  hàm  cả  ba  khía  cạnh  bên  ngoài,  bên  trong  và  lãnh  đạo doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không phải thực hiện đối với ngành BĐS. 

Comment [D1]: Hoán đổi thứ tự

Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và  các  nhà  hoạch  định  chính  sách nhận  thức  và lượng  hóa  được nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp  của  vốn  xã  hội  trong  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  để  thông  qua  đó  giúp doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng 

Như  đã  giới  thiệu,  hai  khía  cạnh  tồn  tại  trên  thị  trường  BĐS  Việt  Nam  là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc chưa  nhận thức  đầy  đủ về lợi ích và tác  hại  của  các  mối  quan hệ  giữa  các  chủ thể tham  gia thị trường,  hay  nói cách  khác là  liên  quan đến vốn  xã  hội. Trong  khi  đó, các lý thuyết  về vốn  xã  hội trong  doanh  nghiệp  chỉ được  nghiên  cứu riêng lẻ từng khía  cạnh  vốn  xã  hội  bên  ngoài,  bên  trong  và  lãnh đạo,  và  chúng  được  thực  hiện không  phải  đối  với  ngành  BĐS  Việt  Nam,  nên  chưa  giải  quyết  được  vấn  đề  thực tiễn  đặt  ra.  Nghiên  cứu  đóng  góp  của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt  động  của  doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn, với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau: 

1.  Khám phá  và đo lường  cấu trúc  của  vốn  xã  hội  và  các  hoạt động trong  quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam. 

2.  Xây  dựng mô hình lý thuyết về đóng  góp vốn xã hội  vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 

3.  Kiểm  định  thang  đo  và  mô  hình  lý  thuyết  cho  trường  hợp  điển  hình:  các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. 

4. Đề xuất những  gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh  nâng  cao  kết quả  các  hoạt  động thông  qua  sử  dụng  vốn  xã  hội. Đồng

thời  gợi  ý  chính sách giúp  các  nhà  hoạch định  chính  sách và  Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích 

Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên  nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng cấu trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng góp  của  chúng  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp.  Qua  đó  giúp  doanh  nghiệp nhận thức và hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội phục vụ cho các hoạt động kinh doanh,  cũng như thông qua đó làm  cở sỡ để Chính phủ hoạch định các chính sách  vĩ  mô  nhằm  hạn  chế  các  hình  thức  liên  kết  các  hội  tiêu  cực  và  hỗ  trợ  doanh nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội. Luận ánnghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  BĐS Việt  Nam  được  thực  hiện  với  các  mục  tiêu trên, nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: 

1.  Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận diện và đo lường như thế nào? 

2.  Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam như thế nào? 

3. Nếu  vốn  xã  hội  có đóng  góp  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  BĐS, thì những  gợi  ý  chính  sách  nào  nhằm  nâng  cao  hiệu  quả  hoạt  động  cho  doanh nghiệp BĐS  thông qua sử  dụng  vốn  xã  hội; cũng  như  gợi ý chính  sách  nào giúp  Chính  phủ  điều  tiết  thị  trường  BĐS  theo  hướng  hỗ  trợ  doanh  nghiệp phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên 

Comment [D2]: Có sự hoán đổi vị trí

Đối tượng nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng kinh  doanh:  tạo  sản  phẩm  và  phân  phối  sản  phẩm  BĐS.  Đối  tượng  để  xây  dựng thang  đo  và  các  giả  thuyết  nghiên  cứu  là  các  doanh  nghiệp  BĐS  Việt  Nam.  Các thang  đo  và  mô  hình  nghiên  cứu được  kiểm  định  cho trường  hợp  điển  hình là  các 

Sau đó thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ trên mẫu gồm 150 quan sát là các  giám đốc  doanh  nghiệp BĐS  thành phố  Hồ  Chí Minh theo phương pháp  chọn mẫu phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) để đánh giá sơ bộ về tính nhất quán và cấu trúc thang đo. Hai công cụ sử dụng trong nghiên cứu định lượng sơ bộ là (1) hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám phá  (Exploratary  Factor  Analysis,  ký  hiệu  là  EFA).  Nghiên  cứu  sơ  bộ  sẽ  sàng  lọc thang đo và xác định được cấu trúc thang đo dùng cho nghiên cứu chính thức ở giai đoạn hai. 

Sau khi nghiên cứu định lượng sơ bộ giúp định hình được cấu trúc thang đo để làm  cơ sở cho việc định nghĩa rõ ràng về các khái niệm nghiên cứu. Công việc tiếp theo là thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi để nghiên cứu định tính lần thứ hai để xây dựng mô hình lý thuyết với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và  các  giả thuyết trong  mô hình  nghiên 

cứu cho trường hợp các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh trên cỡ mẫu khảo  sát  là  216  doanh  nghiệp  với  đối  tuợng  là  giám  đốc  hoặc  phó  giám  đốc  các doanh nghiệp BĐS. Cỡ  mẫu nghiên cứu ở  giai đoạn  hai trên  cơ sở kế thừa  cỡ  mẫu của  giai đoạn một (do  kết quả đánh  giá  sơ bộ thang đo  ở giai đoạn một rất ít  biến quan sát bị loại), và cũng chọn mẫu theo phương pháp phân tầng phi xác suất (phân theo  loại  hình sở  hữu  doanh  nghiệp).  Dữ  liệu  thu  thập  được  sử  dụng  để  đánh  giá thang  đo  bằng  công  cụ  hệ  số  tin  cậy  (Cronbach’s  alpha),  phân  tích  nhân  tố  khám phá (EFA) và phân tích nhân tố khẳng định (Confirmatory Factor Analysis, ký hiệu là CFA) để đánh giá độ tương thích với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, giá trị hội tụ để điều chỉnh mô hình nghiên cứu. Cuối cùng là kiểm định mô hình lý thuyết bằng công cụ mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Modeling, ký hiệu là SEM) để rút ra kết luận về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đó làm cơ sở cho thảo luận chính sách nâng cao kết quả hoạt động  của  doanh  nghiệp thông  qua  sử  dụng  vốn  xã  hội;  và  gợi ý  chính sách  vĩ  mô cho Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh  nghiệp phát triển các hình thức liên  kết vốn xã  hội tích  cực và hạn chế  các hình thức liên kết xã  hội 

1.6.1  Ý nghĩa khoa học 

Nhiều nhà nghiên cứu đã hoài nghi việc sử dụng khái niệm vốn xã hội trong các nghiên cứu kinh tế và quản trị bởi tính khó đo lường của nó. Đã có nhiều nghiên cứu  nỗ lực trong  việc  đo lường  vốn  xã  hội  trên  từng khía  cạnh  riêng lẻ  như  mạng lưới  của  lãnh đạo  doanh  nghiệp  hoặc  bên  ngoài  hoặc  bên  trong  doanh  nghiệp  nên các  thang  đo  vốn  xã  hội  của  doanh  nghiệp  bị  khiếm  khuyết.  Hơn  nữa, các  nghiên cứu  trước  đây  được  thực  hiện  không  phải  thuộc  ngành  BĐS  nên  vẫn  chưa  chỉ  ra được đóng góp của vốn xã  hội  vào  các  hoạt động  doanh nghiệp BĐS. Do vậy,  nếu mục tiêu nghiên cứu của luận án hoàn thành dự kiến sẽ có những đóng góp như sau:

Thứ nhất, các nghiên cứu trước đây chỉ đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ về vốn xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng còn khiếm khuyết. Với mục tiêu  nghiên  cứu của luận án là  xây  dựng thang đo  vốn  xã  hội  dựa trên nền  tảng lý thuyết,  kết hợp với  nghiên  cứu định tính tại  Việt Nam và nghiên cứu điển  hình tại thành  phố Hồ Chí  Minh, sẽ  kỳ  vọng đóng  góp về  mặt  khoa  học là  xây  dựng được thang đo vốn xã hội đầy đủ hơn các nghiên cứu trước đó, đảm bảo giá trị nội dung và độ tin cậy để có thể kế thừa cho các nghiên cứu tiếp theo có liên quan. 

Thứ  hai, với  mục tiêu nghiên cứu của luận án là  khám phá và đo lường  các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu định  tính  tại  Việt  Nam  và  kiểm  định điển  hình tại  thành  phố  Hồ  Chí  Minh,  sẽ  kỳ vọng xây dựng được các thang đo hoạt động của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị nội dung và độ tin cậy để khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên quan tại Việt Nam. 

Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đóng góp trực  tiếp,  gián  tiếp  của  vốn  xã  hội  vào  các  nhóm  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  là bằng  chứng khoa học để khẳng định  vốn xã  hội là một trong  những  nguồn lực cần được  bổ  sung  trong  công  tác  hoạch  định  và  thực  hiện  chiến  lược  kinh  doanh  của doanh nghiệp BĐS, cũng như trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết thị  trường  BĐS.  Hơn  nữa,  kết  quả  nghiên  cứu  này  sẽ  góp  phần  kích  thích  những nghiên cứu tiếp theo về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình 

kinh doanh không chỉ ở ngành BĐS mà còn đối với các ngành kinh tế khác. 

1.6.2  Ý nghĩa thực tiễn 

Nếu  đạt  được  các  mục  tiêu  nghiên  cứu  và  trả  lời  được  câu  hỏi  nghiên  cứu nên trên, luận án kỳ vọng có những đóng góp về mặt thực tiễn cho các doanh nghiệp BĐS và các cơ quan quản lý nhà nước đối với ngành BĐS của Việt Nam nói chung, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như sau:

Thứ  nhất,  với  mục  tiêu  nghiên  cứu  của  luận  án  là  xây  dựng  và  kiểm  định thang đo vốn xã hội, sẽ dùng làm căn cứ để gợi ý các mục tiêu và tiêu chí đo lường vốn  xã  hội  với  ba  khía  cạnh  là  chất  lượng  mạng  lưới  bên  trong,  bên  ngoài  và  của lãnh đạo doanh nghiệp. Qua đó, giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng được khuôn khổ tạo  lập,  duy  trì  và  sử  dụng  vốn  xã  hội  trong  doanh  nghiệp  BĐS.  Từ  đó,  doanh nghiệp có thể hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng vốn xã hội để nâng cao kết quả các hoạt động. 

Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng được các thang đo cho các nhóm hoạt động  của doanh nghiệp BĐS, đồng thời chỉ ra  chỉ ra được mối liên  hệ giữa các  hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường  kết quả  hoạt động  đầu  vào,  sản  xuất  và  đầu  ra  cho  doanh  nghiệp  BĐS.  Đóng  góp  này  sẽ  giúp doanh nghiệp BĐS đánh giá được kết quả của hoạt động trong doanh nghiệp của họ được hoàn thiện hơn. 

Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xác định cấu trúc của vốn xã hội  và  khẳng  định  sự  đóng  góp  của  chúng  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp BĐS, kỳ  vọng chỉ ra được tác động tiêu cực và tích cực của  các hình thức liên kết xã  hội  của  doanh  nghiệp  ngành  BĐS  của  Việt  Nam.  Đó  là  luận  cứ  khoa  học  giúp cho các cơ quan lập pháp, quản lý nhà nước cấp trung ương và địa phương liên quan đến  thị  trường  BĐS  nhận  diện  sự  vận  động  của  nguồn  lực  vốn  xã  hội  trên  thị trường. Để từ đó kịp thời có những chính sách phát  huy các hình thức liên kết vốn xã  hội tích  cực, đồng thời hạn  chế các hình thức liên  kết  vốn xã  hội tiêu  cực trong thị trường BĐS quốc gia. 

Cuối  cùng  là  kết  quả  nghiên  cứu  của  luận  án  sẽ  phục  vụ cho các  hiệp  hội BĐS Việt Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm của các thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được các giá trị từ mạng lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia.

1.7  BỐ CỤC LUẬN ÁN 

Kết  cấu  của  luận  án  được  trình  bày  trong  sáu  chương.  Nội  dung  của  từng chương như sau: 

Chương 1, giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm: vấn đề nghiên cứu  (bối  cảnh  thực  tiễn  và  lý  thuyết)  để  nhận  dạng  cơ  hội  nghiên  cứu,  mục  tiêu nghiên  cứu,  phạm  vi  và  phương  pháp  nghiên  cứu, và  dự  kiến  những  đóng  góp  về mặt khoa học và thực tiễn của luận án. 

Chương 2, trình bày  cơ sở lý thuyết và  khung phân tích về mối liên  hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý thuyết để xây dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận án. Kế đến là lược khảo các lý thuyết về các hoạt động trong quá trình kinh doanh của  doanh nghiệp nhằm xác  định  cấu trúc  của  vốn  xã  hội  và  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  BĐS. Từ đó chỉ  ra  khe  hổng  nghiên  cứu  và  khung phân  tích  về  mối  liên  hệ  giữa  vốn  xã  hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. 

Chương  3,  trình  bày  quy  trình  và  phương  pháp  thực  hiện  nghiên  cứu. Chương này sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một là xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và mô  hình  nghiên  cứu  cho  trường  hợp  điển  hình  tại  thành  phố  Hồ  Chí  Minh. Giai đoạn thứ nhất là từ  nghiên  cứu định tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ, kế đến là  đánh  giá sơ bộ thang đo  để  hình  thành thang đo  chính thức,  nghiên  cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Giai đoạn thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô hình  cấu  trúc  tuyến  tính  (SEM).  Bên  cạnh  đó,  chương  này  cũng  trình  bày  các phương  pháp  chọn  mẫu,  tiêu  chuẩn  xác  định  cỡ  mẫu  trong  từng  giai  đoạn  nghiên cứu. 

Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành BĐS Việt Nam. Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết

và kết hợp với nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Các thang đo được đánh giá sơ bộ bằng nghiên cứu định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên 150  quan  sát.  Sau  cùng  là  nghiên  cứu  định  tính lần  thứ  hai  để  hình  thành  các  giả thuyết và mô hình nghiên cứu. 

Chương 5, trình bày kết quả kiểm định thang đo và các giả thuyết nghiên cứu đã  xây  dựng  ở  chương  4  cho  trường  hợp  điển  hình  là  các  doanh  nghiệp  BĐS  tại thành phố Hồ Chí Minh. Chương  này  xác định đối tượng  và cỡ  mẫu dùng để  kiểm định  thang  đo.  Kết  quả  kiểm  định  thang  đo  bằng  các  công  cụ  Cronbach’s  alpha, EFA, CFA để đánh mức độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, độ tin cậy  tổng hợp và phương  sai trích. Sau đó là kiểm định các giả thuyết  nghiên  cứu  và  phân  tích  đóng  góp  của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt  động  của doanh nghiệp bằng phương pháp mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Qua đó đánh giá mức độ phù hợp của mô hình lý thuyết được xây dựng và xác định được các căn cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6. 

Chương  6,  tóm  tắt  kết quả  nghiên  cứu  về  đóng  góp của  vốn  xã  hội  vào  các doanh  nghiệp  BĐS.  Qua  đó  gợi  ý  một  số  chính  sách  nhằm  góp  phần  giúp  doanh nghiệp  nâng  cao  kết  quả  các  hoạt  động  thông  qua  sử  dụng  vốn  xã  hội  của  doanh nghiệp; đồng thời gợi ý các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS. Cuối cùng là trình bày những đóng góp về mặt khoa học  và  thực  tiễn,  cũng  như  những  hạn  chế  của  luận  án  và  định  hướng  nghiên  cứu tiếp theo.

Phần  cuối  cùng  của  luận  án  là  danh  mục  các  công  trình  của  tác  giả  có  liên quan đến luận án, danh mục các tài liệu tham khảo và các phụ lục.

Chương  2 sẽ  lược  khảo  các quan điểm tiêu biểu  về  vốn  xã  hội  để  lựa  chọn các  yếu tố  cấu thành  vốn  xã  hội  sử  dụng  trong luận án, đồng thời  kết  hợp với  các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp để xây dựng cấu trúc vốn xã hội cho  doanh  nghiệp.  Kế  đến  là  xem  xét  các  lý  thuyết  về  quá  trình  hoạt  động  của doanh nghiệp BĐS để chỉ ra các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sau cùng là tích hợp hai khía cạnh trên để phát triển khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn 

Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa trên các khái niệm được đề xuất chủ  yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1986),

Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1993,  1995,  2000),  Fukuyama  (1995,  1997),  và Nahapiet & Ghosal (1998). 

Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã  hội là các nguồn lực  tồn tại trong các mối liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh xã  hội,  thông  qua  đó  các  chủ thể  nhận  được  lợi  ích  từ  mạng  lưới  quan  hệ  như  dễ dàng  huy  động  các  nguồn  lực  khác  và  tạo  ra  nguồn  vốn  con  người.  Tuy  nhiên, Bourdieu chưa phân loại được  cấu trúc  của mạng lưới quan hệ của  các cá  nhân và chưa  đề cập đến các  yếu  tố chất lượng các  mối  quan  hệ đó  nên rất khó có thể xây dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa này. 

Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã hội được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể là  những  liên  hệ  dễ  dàng  hoá  hành  động.  Điểm  tiến  bộ  hơn  so  với  Bourdieu  là Coleman đã chỉ ra được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm: nghĩa vụ, sự kỳ vọng, thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã hội. Ba khía cạnh trên về sau đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang đo  về  chất  lượng  của  các  mạng  lưới  xã  hội  như  nghiên  cứu  của Cohen  &  Field (1998), Chou (2003).Tuy nhiên, hạn chế Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986) vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng lưới quan hệ. 

Nahapiet  và  Ghosal (1998) cũng  có quan điểm  về  vốn  xã  hội  tương  tự  như Bourdieu  và  Coleman  khi  cho  rằng  vốn  xã  hội  bao  gồm  các  nguồn  lực  thực  tế  và tiềm ẩn bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá nhân trong xã hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong xã hội huy động được các nguồn lực khác. Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba khía cạnh của vốn xã hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong hệ thống phân cấp mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng lưới; (2) là khía cạnh quan hệ: biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ  như sự tín cẩn,  kỳ  vọng  và  chia  sẻ lẫn  nhau  giữa  các  chủ  thể trong  mạng  lưới; và (3) là  khía cạnh nhận thức: là những quy định  về sự chia sẻ,  ngôn  ngữ,  ký hiệu…để giao tiếp và  hành xử với nhau trong mạng lưới. Thực ra ba khía  cạnh đề cập đến vốn xã hội

của  Nahapiet  &  Ghosal  là  cách  lý  giải  khác  về  ba  khía  cạnh  được  đề  cập  bởi Coleman  (1988,  1990).  Thực  chất  ba  khía  cạnh  của  vốn  xã  hội  của  Nahapiet  & Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía cạnh quan  hệ  và  nhận  thức  đề  cập  đến  yếu  tố  chất  lượng  của  mạng  lưới.  Về  sau  được nhóm  nghiên  cứu Landry &  các  cộng sự (2000) sử  dụng  cho phân tích  vốn  xã  hội trong doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet  & Ghosal (1998) vẫn chưa   phân loại rõ các loại  mạng lưới quan hệ. 

Trong  các  nghiên  cứu  của Fukuyama (1995, 1997) đã khẳng  định tầm quan trọng của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan  hệ là sự tín  cẩn ảnh hưởng đến sự thành  công trong các hoạt động kinh tế. Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn xã hội có thể được định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã hội giúp các thành viên vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997). Trong các nghiên  cứu  của  Fukuyama  đã  nhấn  mạnh  đến  tầm  quan  trọng  của  thuộc  tính  chất lượng  của  các  mạng  lưới  quan  hệ,  nhưng  cũng  có  những  hạn  chế  giống  các  nhà nghiên  cứu  trước  đó  như  Coleman  (1988,  1990)  và  Bourdieu  (1986),  Nahapiet  & Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ. 

Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới quanhệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội. Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ sung  thêm  một  luận  điểm  nữa  về  chất  lượng  của  mối  quan  hệ  là  sự  kỳ  vọng  của những người tham gia mạng lưới. Đến năm 2000, Ông(Putnam, 2000) đã phân biệt các hình thức liên kết xã hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn ra bên ngoài (bridging social  capital). Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực cho  xã  hội;  loại  vươn ra  ngoài  có tác động  tích  cực  cho  xã  hội.  Putnam (2000) đã phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo chiều dọc. Cấu trúc liên kết theo chiều  ngang  một  cách  tình  nguyện  dựa  trên  lòng  tin  sẽ  gia  tăng  năng  suất  cho  xã hội. Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác hàng ngang bị thay thế bởi các  mối quan hệ  theo  chiều  dọc thì  không có  vốn xã  hội tích cực (Putnam,

Như  vậy,  điểm  tiến  bộ  hơn  của  Putnam  (2000)  so  với  Bourdieu  (1986), Coleman  (1988,  1980),  Nahapiet  &  Ghosal  (1998)  và  Fukuyama  (1995,  1997)  về vốn xã hội là phân loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều dọc. Thêm vào đó Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có tác động tiêu cực (co cụm vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội. 

Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có nghiên cứu của Putnam (2000). Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1) chất lượng  của các  mạng lưới quan  hệ (hay gọi là  khía  cạnh  nhận thức) như sự  tín cẩn, hỗ trợ, kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối; (2) cấu trúc của mạng lưới bao gồm  cơ cấu  trong  mạng  lưới,  tần suất kết nối  giữa  các  chủ thể,  nhận  diện  chủ thể tham gia mạng lưới, và cấu trúc quan hệ chiều ngang và chiều dọc. 

°  Giai đoạn sau năm 2000: 

Các nghiên cứu về vốn xã hội sau năm 2000 vẫn chưa thấy bổ sung thêm đặc trưng nào về  khái  niệm  vốn xã hội. Các nghiên cứu chủ  yếu sử dụng các đặc trưng của  chất lượng mạng lưới quan hệ trong các mạng lưới  khác  nhau để xác định vốn xã  hội. Từ sau  năm 2000, các  nghiên  cứu về  vốn  xã hội được đo lường dưới nhiều cấp độ khác nhau như cấp độ quốc gia, cộng đồng, giữa các công ty và trong nội bộ công ty. 

Ở cấp độ quốc gia và cộng đồng thì  có nhiều  nghiên cứu xây  dựng hệ thống đo lường vốn xã hội cho quốc gia. Chẳng hạn như Sabatini (2005) đã xây  dựng hệ thống đo lường  vốn xã hội ở Ý; ABS (2004) đo lường  vốn  xã hội ở Úc; Harper và Kelly (2003) đo lường vốn xã hội ở Anh, và Lisakka (2006) đo lường vốn xã hội ở Phần Lan. Hầu hết các nghiên cứu đo lường vốn xã hội ở cấp độ quốc gia đều phát triển các chỉ số đo lường dựa trên hai yếu tố là chất lượng quan hệ và cấu trúc mạng lưới. 

Cũng tương tự, ở cấp độ doanh nghiệp các  nhà nghiên cứu phát triển vốn xã hội dựa trên hai đặc trưng chất lượng mạng lưới và cấu trúc mạng lưới. Dựa vào cấu

trúc các mạng lưới quan hệ mà các nghiên cứu đề cập đến ba nhóm mạng lưới xã hội của  doanh  nghiệp  là  mạng  lưới  quan  hệ  của  lãnh  đạo,  mạng  lưới  bên  ngoài  (giữa doanh  nghiệp  với  các  đơn  vị  bên  ngoài)  và  mạng  lưới  bên  trong  (nội  bộ  doanh nghiệp) 

+  Ở  khía  cạnh  lãnh  đạo  doanh  nghiệp  có  nghiên  cứu  của Tushman  & O’Reilly III (1997) và Yli­Renko & các cộng sự (2001). Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã  hội của lãnh đạo  dựa trên sức mạnh của mối quan  hệ  của lãnh đạo với các  chủ  thể  như  bạn  bè,  bạn  bè,  nhà  tư  vấn,  chính  quyền  và  các  cơ  quan  truyền thông. 

+ Ở khía cạnh bên ngoài doanh nghiệp có nghiên cứu của Landry & cộng sự (2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên các đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp. Nghiên cứu của Scupola & cộng sự (2009) đo lường vốn xã hội  trong các mối quan hệ với các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển kinh  doanh, tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và các  mối  quan  hệ  cá  nhân  giúp  tiếp  nhận  được  sự  tư  vấn  giải  quyết  vấn  đề  kinh doanh, tài chính. Kết quả nghiên cứu  cho thấy  vốn  xã hội tác động  có ý nghĩa đến hiệu suất và khả năng tiếp cận thị trường. 

+ Ở khía cạnh bên trong có nghiên cứu của Brookes & cộng sự (2006), Yang & các cộng sự (2011)đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối quan  hệ  giữa  các  bộ  phận  chức  năng  và  các  cá  nhân.  Nghiên  cứu  của Lee  &  các cộng  sự  (2001) đo  lượng  vốn  xã  hội  bằng  sự  tương  tác  giữa  các  thành  viên  trong cùng  nhóm làm  việc  biểu  hiện qua  sự  chia sẻ thông tin,  kiến thức  và  kỹ  năng; Sự 

Sự  liên  kết: Co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối. 

Sự tham  gia  vào các  tổ  chức  xã hội:  tần  suất, mức  độ  kết  nối, nhận được sự hỗ trợ từ mạng lưới 

Landry và cộng sự (2000); Brookes & cộng sự (2006);  Yang,  Alejandro &  Boles  (2011);  Lee  & Pennings (2001). 

Yli­Renko, Autio, & Sapienza  (2001);  Scupola & cộng sự (2009); Tushman  &  O’Reily  III (1997). 

Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.

Thứ nhất, cấu trúc mạng lưới quan hệ thể hiện qua ba khía cạnh: (1) Cơ cấu tổ chức mạng lưới cho biết những ai tham gia mạng lưới và vị trí của họ trong mạng lưới  như  thế  nào;  (2)  Các  chủ  thể  trong  mạng  lưới  quan  hệ  với  nhau  chiều  ngang hay  chiều  dọc; (3)  Các kênh tương tác  (phương tiện  tương  tác)  của  các thành  viên trong mạng lưới liên hệ với nhau. 

Thứ hai, chất lượng của các mạng lưới quan hệ biểu hiện qua ba khía cạnh là (1)  nhận  thức  về  mối  quan  hệ  như  sự  tín  cẩn,  kỳ  vọng  và  chia  sẻ  kiến  thức,  kinh nghiệm lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới và các chuẩn mực trong các mối quan hệ; (2) sự tham gia thể hiện qua tần suất tham gia vào các mạng lưới, mức độ kết  nối (phụ thuộc lẫn  nhau giữa  các thành viên trong  mạng lưới)  và mức độ nhận được hỗ trợ từ mạng lưới; (3) sự liên kết thể hiện qua các hình thức liên kết co cụm 

2.1.3  Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học 

Các  nhà  kinh  tế  học ít chú trọng  đến  việc  xây  dựng  thang  đo lường  vốn  xã hội, mà chủ yếu tập trung vào việc so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác và sử dụng vốn xã hội như là một nguồn lực giải thích các hiện tượng, quy luật kinh tế. 

Hans & Bolton (2003) cho rằng “vốn” là một điều kiện tiên quyết trong hoạt động kinh doanh và cần thiết phải có một quan điểm về vốn xã hội để có thể so sánh với  vốn  vật  thể.  Khi  so  sánh  vốn  xã  hội  với  các  loại  vốn  cổ  điển  khác, Hans  & Bolton (2003) cho  thấy  có những tương đồng  rõ ràng,  cũng  như  là  những sự  khác biệt  dễ  nhận  thấy  giữa  vốn  xã  hội  và  những  loại  vốn  khác.  Vốn  xã  hội  có  nhiều điểm suy  luận tương đồng  như  vốn  vật  chất (bao gồm  máy  móc,  công cụ  và  thiết bị) và vốn nhân lực. Vốn vật chất được tạo ra bởi sự thay đổi trong vật liệu để mang lại những công cụ phục vụ sản xuất; vốn nhân lực được tạo ra bởi sự thay đổi trong con người mang lại những kỹ năng và khả năng trong các hoạt động; còn vốn xã hội có được thông qua những sự thay đổi trong mối liên hệ giữa con người để tạo điều kiện thuận  lợi cho  hoạt động. Nếu  vốn  vật chất  hoàn toàn  hữu hình,  được thể  hiện trong hình  thức vật liệu có thể quan sát thì vốn nhân lực ít hữu hình, được thể hiện

trong những kỹ năng và kiến thức được cung cấp bởi một cá nhân, còn vốn xã hội ít hữu hình nhất vì nó tồn tại trong những mối liên  hệ giữa  cá  nhân với nhau. Giống như  cả  hai  vốn  vật  chất  và  vốn  nhân lực  tạo  điều  kiện để  hoạt động  có năng suất, vốn xã hội cũng vậy (Hans & Bolton, 2003). 

Khi thảo luận về vai trò của  vốn xã hội trong các quy luật, hiện tượng kinh tế, Wilson (2000) cho rằng vốn xã hội và lòng tin là hai đặc trưng căn bản của nền tảng  ra  quyết  định  của  con  người,  chúng  chi  phối  hầu  hết  các  chủ  thể,  các  chính sách và các hoạt động trong nền kinh tế. Vốn xã hội tác động đến tăng trưởng kinh tế  của  quốc  gia  thông  qua  chi  phối  đến  tính  khả  thi  của  chính  sách  vĩ  mô,  môi trường kinh doanh, chi phí giao dịch, các rào cản gia nhập ngành (Daut, 2006). Vốn xã hội quyết định đến các chính sách của Chính phủ trong việc tạo ra các tính chắc chắn hoặc không chắc chắn đối với các loại thị trường, từ đây quyết định khối lượng giao dịch hàng hoá trên thị trường (Carey & Lawson, 2011). Còn Wills & các cộng sự  (2004) thì  cho  rằng  vốn  xã  hội  giúp  giải  quyết  tốt  các  bài  toán  hợp  tác,  là  một trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng năng suất của vốn đầu tư và lao động. 

Các luận  điểm  về  vai trò của  vốn  xã  hội trong  các  quy luật, hiện tường  của nền  kinh tế đã  được Wallis  & các  cộng  sự (2004) giải  thích  dựa  vào dựa  vào  hàm năng  suất  của Hall & Jones  (1999) như phương trình 2.1, trong đó  yi  là sản  lượng bình quân đầu người của quốc gia i, Yi là tổng sản lượng của quốc gia i, Ki là vốn vật thể, Hi là  vốn con người, Li là số lượng lao động, Ai dùng để đo lường trình độ công nghệ: 

cộng  sự,  2001).  Năm  yếu  tố  này  chịu  ảnh  hưởng  của  các  chủ  thể  trong  các  mạng lưới quan  hệ  bao  gồm  dòng  họ,  bạn  bè,  đối tác  kinh  doanh,  đồng  nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ (Tushman & O’Reilly III, 1997). 

2.2.2  Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài 

Porter (1985)đề xuất mô hình “năm áp lực cạnh tranh” đề cập đến ba chủ thể có mối liên  hệ trong mạng lưới kinh doanh thuộc  môi trường bên ngoài theo chiều ngang là khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh. Porter (1990) và Landry & các cộng sự (2000) bổ sung thêm các chủ thể tham gia trong mạng lưới kinh  doanh  của  môi  trường  bên  ngoài  gồm  các  nhà  tư  vấn,  cơ  quan  quản  lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu phát triển và các hiệp hội. Các chủ thể trong môi trường kinh  doanh  có  thể phân loại  theo  các  mối quan  hệ của  doanh  nghiệp  theo  cấu trúc chiều ngang và chiều dọc được tổng kết ở Hình 2.1. 

mạng lưới quan hệ chung để làm cơ sở cho nghiên cứu định tính khám phá thang đo. Chưa rút ra mạng lưới quan hệ của lãnh đạo sử dụng trong luận án.

Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài 

Các chủ thể quan  hệ theo chiều ngang bao  gồm khách  hàng,  nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành; mối quan hệ theo chiều dọc bao gồm các mối quan hệ với chính quyền các cấp, các công ty trong cùng tập đòan (công ty mẹ với công ty con và giữa các công ty đồng cấp). Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh bên  ngoài  có  vai  trò  tạo  ra  cơ  hội,  thách  thức  và  những  lợi  ích  cho  doanh  nghiệp dưới  nhiều  khía  cạnh  khác  nhau. Doanh  nghiệp  cần thiết lập các  mối quan  hệ phù hợp với từng chủ thể để phát huy những lợi thế cũng như giảm bớt những yếu tố bất lợi. 

Lợi thế  cạnh tranh của  doanh nghiệp phụ thuộc vào khu vực đặt trụ sở kinh doanh (Porter,  1990).  Doanh  nghiệp  được  đặt  trong  cụm  liên  kết  tốt  nhận  được nhiều  cơ  hội  kinh  doanh,  tuyển  dụng  nhân  sự,  giải  quyết  các  khó  khăn  về  thủ  tục pháp lý, tiêu thụ sản phẩm và tìm kiếm các nguồn cung cấp. Porter (1990) cho rằng yếu  tố  quyết  định  lợi  thế  quốc  gia  (có  thể  suy  luận  tương  tự  cho  một  cụm/  địa phương) là các điều kiện về nhu cầu, các ngành hỗ trợ, điều kiện đầu vào, cấu trúc và  bối  cảnh  cạnh  tranh,  sự  thay  đổi  của  môi  trường  kinh  doanh  và  Chính  quyền/ Chính phủ. 

Các chủ  thể  theo mạng  lưới  quan hệ chiều dọc: 

Chính quyền các cấp. Công ty mẹ ­ con.

2.2.3  Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp 

Trong  mô  hình  năm  áp  lực  cạnh  tranh  của  Porter  (1985)  và  bảng  điểm  cân bằng (balanced scorecard) của Kaplan & Norton (1996) có đề cập đến yếu tố nội tại trong  quá  trình  kinh  doanh  của  doanh  nghiệp.  Các  chủ  thể  tham  gia  trong  môi trường nội bộ là các cá nhân (các vị trí công việc) và các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp. Các chủ thể này là tác nhân quan trọng để đảm bảo cho các quá trình trong doanh nghiệp được liên tục và đạt hiệu quả. Có nhiều nghiên cứu đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả công việc của các chủ thể trong tổ chức. Chẳng hạn  các  nghiên  cứu  của Roberts  (2006),  Schaufeli  &  Salanova  (2007),  Luthans  & Youssef  (2007a,  2007b),  Lee  &  các  cộng  sự  (2001),  Yli­Renko  &  các  cộng  sự (2001),  Koonmee  &  các  cộng  sự  (2010),  Luthans  &  các  cộng  sự  (2008),  và Ramström (2008) đề cập đến các mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận bên trong tổ chức tác động đến  hiệu quả công việc của từng  cá  nhân trong doanh nghiệp nói riêng  và  của toàn bộ  doanh  nghiệp  nói chung. Nhưng rất ít  nghiên  cứu đề cập  đến các  yếu  tố  ảnh  hưởng  đến  hiệu  quả  của  các  bộ  phận  chức  năng  trong  cùng  một doanh nghiệp. Tuy nhiên, cá nhân luôn hoạt động tại một bộ phận chức năng cụ thể, các chủ thể trong mạng lưới bên trong doanh nghiệp được xác định bao gồm nhân viên, lãnh đạo và các bộ phận chức năng. Các chủ thể này được phân loại theo chiều ngang  và  chiều  dọc  được  tổng  kết  ở  Hình  2.2  (phân  chia  theo  cấu  trúc  mạng  lưới quan  hệ  của  Putnam,  2000).  Các  mối  quan  hệ  theo  chiều  ngang  được  đề  cập  đến quan  hệ giữa  nhân viên với nhau, giữa  các bộ phận chức năng  với nhau; mối quan hệ theo chiều dọc thể hiện mối quan hệ cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới.

Nguồn:  Tổng  kết  từ  lược  khảo  lý  thuyết  Roberts  (2006),  Porter  (1985),  Kaplan  & Norton  (1996),  Schaufeli  &  Salanova  (2007),  Luthans  &Youssef  (2007a,  2007b), Lee  & các tác giả (2001),  Yli­Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng 

Như  phân  tích  ở  mục  2.2,  cấu  trúc  mạng  lưới  của  doanh  nghiệp  được  tách thành  ba  loại là mạng lưới  của lãnh đạo,  mạng lưới bên ngoài  và bên trong doanh nghiệp. Trong  khi đó vốn  xã hội có hai đặc trưng căn bản là chất lượng mạng lưới và  cấu trúc của  mạng lưới. Do  vậy, các nhà nghiên cứu  về vốn  xã hội trong  doanh nghiệp thường đề cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp trên ba khía cạnh riêng lẻ là 

vốn xã hội của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. 

2.3.1  Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp 

Các  nghiên  cứu  của McCallum  &  O'Connell  (2009),  Truss  &  Gill  (2009), Paré  &  các  cộng  sự  (2008),  Wharton  &  Brunetto  (2009),  Cialdini  &  các  cộng  sự (2001) và Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo như tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội, sự cam kết. Còn Tushman & O’Reilly III (1997) thì chỉ ra các cấu trúc của mạng lươi quan hệ của lãnh đạo như dòng họ, bạn bè, đối  tác  kinh  doanh,  đồng  nghiệp,  cơ  quan  báo  chí,  quan  chức/nhân  viên  thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ. Tuy nhiên, chưa 

Các mối quan hệ bên 

­  Mối quan hệ giữa nhân viên với nhau 

­  Mối  quan  hệ  giữa  các  bộ  phận 

­  Mối quan hệ giữa cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, ­  Mối  quan  hệ  giữa  bộ  phận 

chức  năng  cấp  trên  với  bộ phận chức năng cấp dưới. 

Comment [D5]: Sắp xếp lại thứ tự

thấy nghiên cứu  nào tích hợp hai  yếu tố  chất lượng và cấu trúc mạng lưới quan hệ nêu trên để hình thành thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS. Nghiên cứu của luận án sẽ tích hợp hai yếu tố  chất lượng và cấu trúc  mạng lưới đó để xây 

dựng thang đo cho vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 

2.3.2  Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp 

Nhiều nghiên cứu  về vốn xã hội có đề  cập đến vốn xã  hội bên ngoài  doanh nghiệp  như  nghiên  cứu  của Jansen  &  các  cộng  sự  (2011), Yang  &  các  cộng  sự (2011) và Landry & các cộng sự (2000). Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội bên ngoài  doanh  nghiệp là chất  lượng  các  mối quan  hệ giữa  doanh  nghiệp với  các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ ­ con trong cùng tập đoàn). Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đặt ra những câu hỏi  đo lường  chung  về  chất  lượng  quan  hệ  của  doanh  nghiệp  với  các  chủ  thể  bên ngoài. 

Đối với nghiên cứu của Landry & cộng sự (2000) về vốn xã hội tác động đến sự  cải tiến  của doanh nghiệp ở Canada. Trong nghiên  cứu này tiếp cận  vốn  xã hội dựa trên nhận thức về tầm quan trọng và sự tín cẩn của các mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp tác động đến động lực cải tiến sản phẩm. Kết quả nghiên cứu cho thấy doanh  nghiệp có nhận thức  về tầm  quan trọng  của  mạng lưới  với khách  hàng,  nhà cung cấp, đơn vị tư vấn, công ty trong cùng tập đoàn, hệ thống phân phối càng cao thì động lực cải tiến càng cao. Tuy nhiên các thang đo trong nghiên cứu này không thể hiện các khía cạnh khác của chất lượng  mạng lưới như  hỗ trợ  và chia sẻ, cũng như chưa đề cập đến các mạng lưới bên trong và lãnh đạo của doanh nghiệp. Đồng thời  thang  đo  không  được  kiểm  định  thống  kê  về  giá  trị  hội  tụ  và  phân  biệt  (chỉ kiểm định tính nhất quán). Do vậy, luận án này không sử dụng lại các thang đo vốn xã  hội  bên  ngoài  từ  những  nghiên  cứu  trên,  mà  xây  dựng  thang  đo  dựa  trên  chất

lượng  của  các  mối  quan  hệ  của  doanh  nghiệp  với  các  chủ  thể  bên  ngoài  doanh 

2.3.3  Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp 

Vốn  xã  hội  bên  trong  doanh  nghiệp  được  đề  cập  đến  trong  các  nghiên  cứu gần đây như Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal & Akhilesh (2007), và Cheng & các cộng sự (2006). Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh  nghiệp  là  chất  lượng  các  mối  quan  hệ  theo  chiều  ngang  giữa  nhân  viên  lẫn nhau và các bộ phận chức năng lẫn nhau; và các mối quan hệ theo chiều dọc giữa cá nhân  cấp trên  với  cá nhân cấp  dưới,  giữa bộ  phận  chức  năng  cấp trên với  bộ phận chức năng cấp dưới. Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo vốn xã hội bên  trong  và  chưa  đánh  giá  tác  động  của  chúng  đến  kết  quả  các  hoạt  động  của doanh nghiệp. Mặc dù chưa  xây  dựng thang  đo, nhưng  việc  chỉ ra được  cách thức tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp sẽ được nghiên cứu này kế thừa để phát triển thang đo cho doanh nghiệp BĐS. 

Như  vậy,  kết  quả  lược  khảo  lý  thuyết  cho  thấy  vốn  xã  hội  trong  doanh nghiệp được tiếp cận trên từng khía cạnh riêng lẻ là vốn xã hội bên trong, bên ngoài và  lãnh  đạo  doanh  nghiệp.  Ba  khía  cạnh  này  được  tiếp  cận  riêng  lẻ  trong  từng nghiên cứu chứ chưa có nghiên cứu nào trong số các nghiên cứu được lược khảo đề cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp bao gồm cả ba khía cạnh trên. Do vậy, vốn xã hội  của  doanh  nghiệp đến  nay vẫn  còn  khiếm khuyết  trong  việc đo lường. Nghiên cứu này sẽ kết hợp ba khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh nghiệp để xây  dựng thang đo  vốn xã hội cho doanh  nghiệp. Cấu trúc thang đo vốn 

Vốn xã hội của lãnh đạo

2.4 CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 2.4.1  Lịch sử hình thành ngành BĐS 

Joroff & cộng sự (1993) mô tả BĐS như là một trong năm nguồn lực của tổ chức  bên  cạnh  các  nguồn  lực  khác  là  lao  động,  vốn,  công  nghệ  và  kiến  thức  như Hình 2.4. Tương tự với quan điểm của Joroff & các cộng sự (1993), Krumm (2001) cho  rằng  đặc  trưng  của  các  quá  trình  phát  triển  của  ngành  BĐS  gắn  liền  với  quá 

Đến các giai đoạn từ những năm 1980 trở lại đây, khi tiến trình quốc tế hoá, chuyên  môn  hoá  diễn  ra  nhanh  và  sâu  sắc,  tạo  ra  áp  lực  lớn  đối  với  các  doanh nghiệp  về  cạnh  tranh  quốc  tế  và  đổi  mới  công  nghệ.  Điều  này  đòi  hỏi  các  doanh nghiệp  phải  tập  trung  nguồn  lực  cho  việc  nghiên  cứu  phát  triển  công  nghệ,  phát triển  phương  thức  phân  phối  linh  hoạt,  lựa  chọn  địa  điểm  giao  dịch  thuận  lợi.  Do 

Vốn Các  nguồn  lực trong các quá trình  của  doanh nghiệp

đó,  doanh nghiệp  không  thể  phân  tán  nguồn  lực  để  thực  hiện  các  hoạt  động  xây dựng  nhà xưởng,  văn phòng đặt  trụ sở  cho  các  công ty  con  địa  phương và các  địa điểm  phân  phối.  Thay  vào  đó  các  công  ty  đi  thuê  hoặc  mua  sản  phẩm  dịch  vụ  có liên  quan  đến BĐS.  Trước  cơ  hội  đó,  nhiều  doanh  nghiệp  được  thành  lập  để  đáp ứng cho các nhu cầu đó của nhiều  công ty trên thế giới, đặc biệt là  các  công ty đa 

quốc gia, ngành BĐS được ra đời và phát triển từ đó. 

Hoạt  động  bán  lẻ  chủ  yếu  là công ty bạn bè. 

BĐS để hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng. Vai  trò  quan  trọng  của  các  thành  viên bạn bè trong các công ty bán lẻ. Khu  vực  sản 

Mở rộng quốc tế hoá sớm. Thành lập các công ty con địa phương  do  những  khó  khăn kiểm soát. 

Tài chính cho BĐS. Công ty kiến trúc. Lựa chọn vị trí. Khu  vực  sản 

Khu  vực  sản xuất 

Mặt khác, cũng trong giai đoạn từ 1980 trở lại đây, Chính phủ các nước quan tâm nhiều hơn với công tác quy hoạch đất đai để tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững, đặc biệt quy hoạch các khu/cụm công nghiệp, đô thị, trung tâm thương mại và giao cho doanh nghiệp phát triển thành các dự án BĐS. Khi ngành BĐS phát triển,

đã cho ra đời các tổ  chức tài chính trung  gian phục vụ cho ngành, đặc biệt là ngân hàng cho vay BĐS, quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS và ở Việt Nam thì ngòai các thể  chế  liên  quan BĐS  nêu trên  còn  có  khả  năng  hình  thành  quỹ phát  triển  nhà  ở, 

quỹ tiết kiệm nhà ở. 

2.4.2  Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS 

Cũng  như  các  ngành  kinh  tế  khác,  Krumm  (2001)  chia  các  doanh  nghiệp BĐS thành hai khu  vực là  sản  xuất  và dịch  vụ. Khu  vực dịch vụ tham  gia  vào  các chuỗi  hoạt  động  tư  vấn  pháp  lý,  thiết  kế,  giám  sát,  phân  phối  và  tư  vấn  tài  chính; khu  vực  sản  xuất  thực  hiện  các  hoạt  động  xây  dựng.  Tương  tự  luận  điểm  của Krumm (2001), Nelen (2008) đã chỉ ra sáu lĩnh vực kinh doanh trong doanh nghiệp BĐS là tìm kiếm quỹ đất; nghiên cứu  mô hình phát triển dự án trên khu đất và xin cấp  phép  để  xây  dựng  dự  án;  huy  động  vốn  –  tìm  nguồn  tài  chính  cho  dự  án;  tìm kiếm  công  ty  xây  dựng  (nhằm  đảm  bảo  tiến  độ,  chi  phí  và  chất  lượng);  tìm  kiếm khách hàng cho thuê/ bán sản phẩm; bán (cho thuê) dự án cho các nhà đầu tư. Tích hợp sáu lĩnh vực kinh  doanh  của doanh nghiệp BĐS với mô hình chuỗi giá trị của Porter (1985), có thể phân quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS thành 3 giai đoạn là: (1) hoạt động đầu vào là tìm kiếm quỹ đất, mua hoặc thuê để phát triển dự án, xin cấp phép, huy động vốn; (2) hoạt động sản xuất: triển khai xây dựng và các hoạt động  nhằm đảm bảo tiến độ, chất lượng  và chi phí; (3)  hoạt động đầu ra: tìm 

­  Tiềm kiếm và mua quỹ đất; ­  Xin phép; 

­  Huy động vốn. 

Xây  dựng  đảm  bảo: tiến  độ;  chi  phí,  chất 

Tìm khách hàng cho thuê/bán, kết quả bán hàng.

Các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS có quan hệ mắt xích chuỗi giá trị trong một  doanh  nghiệp,  vì thế để đánh  giá toàn  diện  kết  quả  kinh  doanh,  doanh  nghiệp cần đánh giá kết quả của cả ba nhóm hoạt động. Đồng thời khi xem xét vai trò của vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS, cần phải đề cập đến đóng góp của vốn xã hội 

Như phân tích ở mục 2.3 đã xây dựng được ba yếu tố cấu thành vốn xã hội là vốn  xã  hội  bên  trong,  vốn  xã  hội  bên  ngoài  và  vốn  xã  hội  của  lãnh  đạo  doanh nghiệp;  và  mục  2.4  đã  tổng  kết  được  các  nhóm  hoạt  động  trong  quá  trình  kinh doanh  của  doanh  nghiệp  BĐS  là  các  hoạt  động  đầu  vào,  sản  xuất  và  đầu  ra.  Mục tiêu tổng quát của luận án là nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của  doanh  nghiệp  BĐS  Việt  Nam.  Để  đạt  được  mục  tiêu  tổng  quát  này,  trước  hết phải  xây  dựng  và  kiểm  định  các  thang  đo  cho  vốn  xã  hội  và  các  hoạt  động  của doanh nghiệp BĐS. Sau đó là phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp. Khung phân tích được trình bày như Hình 2.6 

Qua lược khảo lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp, cho thấy vốn xã hội được  các  nghiên  cứu trước đây đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ như vốn xã hội bên ngoài hoặc vốn xã hội bên trong hoặc vốn xã hội của lãnh đạo. Do vậy, các thang đo  về vốn xã  hội bị khiếm khuyết,  không đề  cập đầy đủ các mạng lưới quan hệ có liên quan đến tất cả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa cung cấp được một luận chứng khoa học giúp doanh nghiệp tạo lập, phát triển, sử dụng và đánh giá vốn  xã  hội trong  doanh  nghiệp. Hơn  nữa, các nghiên  cứu đã lược  khảo  được thực hiện  không  phải  với  đối  tượng  là  ngành  BĐS  nên  các  thang  đo  khiếm  khuyết  đó cũng  không  phù  hợp  để  gợi  ý  chính  sách  xây  dựng  vốn  xã  hội  cho  doanh  nghiệp BĐS. Nghiên cứu của luận ánsẽ cố gắng khắc phục các khiếm khuyết nêu trên bằng cách xây dựng thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam bao hàm ba khía cạnh vốn xã hội bên trong, bên ngoài và lãnh đạo doanh nghiệp. 

Cũng tương tự đối với các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, nghiên cứu của luận án sẽ  xây  dựng các thang đo cho từng nhóm  hoạt động. Thông qua các thang

đo  cho  từng  nhóm  hoạt  động  là  cơ  sở  để  giúp  các  doanh  nghiệp  đánh  giá  kết  quả hoạt động. 

Các  thang  đo  vốn  xã  hội  và  các  nhóm  hoạt  động  trong  doanh  nghiệp  BĐS được  xây  dựng  dựa  trên  cơ  sở  lý  thuyết  được  lược  khảo  ở  phần  trên,  kết  hợp  với nghiên cứu định tính tại doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Các thang đo này được kiểm định chặt chẽ trước khi sử dụng để phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt 

Vốn xã hội của doanh nghiệp  Các nhóm hoạt động của doanh nghiệp 

Quan hệ nhân quả Biểu hiện/đề cập đến

được  xây  dựng  dựa  trên  các  lý  thuyết  có  liên  quan  và  được  sự  thừa  nhận  của  các chuyên  gia  trong  lĩnh  vực BĐS  ở  Việt  Nam.  Các  giả  thuyết  nghiên  cứu  này  được kiểm định  về mặt định lượng để khẳng định đóng góp của vốn xã hội vào các  hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

Chương này sẽ trình bày phương pháp để thực hiện các mục tiêu nêu ra trong khung phân tích ở Chương 2. Trước hết là thiết kế quy trình thực hiện nghiên cứu từ lược khảo lý thuyết đi đến xây dựng và kiểm định các thang đo, mô hình nghiên cứu với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS  Việt Nam. Kế  đến  là trình bày  các  phương pháp  và  thiết  kế  mẫu nghiên  cứu 

Để giải quyết vấn đề nêu ra trong khung phân tích ở Chương 2 về đóng góp của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  BĐS  Việt  Nam.  Quy  trình nghiên cứu được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn một, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu với các giả thuyết đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam; Giai đoạn hai, kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu đề xuất ở giai đoạn một cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh. 

Giai  đoạn  một:  Xây  dựng  thang  đo  và  mô  hình  nghiên  cứu  với  các  giả 

thuyết  về đóng góp của vốn xã  hội vào các  hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam, trong giai đoạn này được thực hiện gồm hai bước. 

Bước  1  là  xây  dựng  các  thang  đo:  Từ  khung  phân  tích đã  hình  thành được 

các khái niệm về biến nghiên cứu làm căn cứ để soạn thảo dàn bài thảo luận tay đôi dùng cho nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm xây dựng các thang đo sơ bộ. Sau đó là khảo sát thử (khoảng 10 người) để hiệu chỉnh tính nhất quán về cách hiểu của đối tượng phỏng vấn về thang đo, để từ đó hình thành bản câu hỏi dùng cho nghiên cứu định lượng sơ bộ (đánh giá thang đo sơ bộ). Nghiên cứu định lượng sơ bộ được tiến hành trên 150 giám đốc (hoặc là phó giám đốc) để đánh giá thang đo bằng công

cụ  hệ  số  tin  cậy  (Cronbach’s  alpha)  và  phân  tích  nhân  tố  khám  phá  (EFA)  nhằm 

bộ giúp hoàn  chỉnh các khái niệm nghiên cứu, làm cơ sở cho thiết kế  dàn bài thảo luận tay đôi  lần thứ  hai  nhằm  khám phá  mối  quan  hệ  giữa  vốn  xã  hội  và  các  hoạt động của doanh nghiệp BĐS, để hình thành mô hình nghiên cứu với các giả thuyết 

Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và mô hình nghiên  cứu cho trường hợp 

điển hình. Giai đoạn hai được thực hiện với các bước sau: 

Bước  3  là  xác  định  đối  tượng  và  phạm  vi  kiểm  định  thang  đo  và  các  giả 

thuyết  nghiên  cứu là  các  doanh  nghiệp BĐS  thành phố Hồ  Chí Minh. Sau  khi  xác định được đối tượng và phạm vi nghiên  cứu sẽ tiến hành soạn thảo bản phỏng  vấn thể  hiện các  nội dung của  các biến quan sát  chính trong  mô hình  nghiên  cứu và tổ 

Quy trình thực hiện nghiên cứu được tổng kết ở Hình 3.1

Bước 1: Xây dựng các thang đo 

Kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu  cho  một 

Bước 5: Kiểm định giả thuyết và mô hình nghiên cứu 

Nguồn: Đề xuất của tác giả luận án. Ghi chú: n là ký hiệu cỡ mẫu. 

Nghiên cứu định tính lần thứ nhất  Thang đo sơ bộ 

Hoàn  chỉnh  thang đo và định hình các khái  niệm  nghiên cứu 

Hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu cho phù hợp với