Tác động của vốn xã hội đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam

Ý nghĩa thực tiễn

Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng được các thang đo cho các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS, đồng thời chỉ ra chỉ ra được mối liên hệ giữa các hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường kết quả hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu ra cho doanh nghiệp BĐS. Cuối cùng là kết quả nghiên cứu của luận án sẽ phục vụ cho các hiệp hội BĐS Việt Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm của các thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được các giá trị từ mạng lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia.

PHÁT  TRIỂN  THANG  ĐO  VỐN  Xà HỘI  VÀ  CÁC  HOẠT  ĐỘNG  CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

• Phát triển thang đo vốn xã hội

EX26: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội liên kết với nhà phân phối EX27: Chúng tôi luôn có chính sách trong việc phát triển thêm nhà phân phối EX28: Chúng tôi luôn có chính sách duy trì sự hợp tác với nhà phân phối EX29: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với nhà phân phối EX30: Nhà phân phối cho doanh nghiệp chúng tôi tăng như mong muốn Nhà cung cấp EX31: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội lựa chọn nhà cung cấp tốt. Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp thể hiện chất lượng các mối quan hệ giữa các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang: mối quan hệ giữa nhân viên với nhau, giữa các bộ phận chức năng với nhau; và chiều dọc: mối quan hệ giữa cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trến với bộ phận chức năng cấp dưới (Porter,1985; Kaplan và Norton, 1996; Schaufeli & Salanova, 2007;.

ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ THANG ĐO

Kết quả cho thấy các biến quan sát có tính nhất quán nội tại với hệ số hệ số tin cậy đều lớn hơn 0,6 và tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0,35 nên tất cả các biến quan sát đều được giữ lại cho phân tích nhân tố khám phá tiếp theo. Sau khi đánh giá sơ bộ thang đo bằng công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA), đã sàng lọc các biến quan sát không phù hợp và xác định lại cấu trúc của thang đo.

XÂY DỰNG CÁC GIẢ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU  Đánh giá sơ bộ thang đo đã định  hình lại cấu trúc của các khái  niệm  nghiên

Tuy nhiên, mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp với chính quyền cũng được giả thuyết là đóng góp tích cực vào các hoạt động của doanh nghiệp (nhất là đối với công tác tiếp cận đất đai và huy động vốn), nhưng mạng lưới quan hệ này gây hiệu ứng tiêu cực đối với thị trường BĐS (Putnam, 2000), bởi vì chúng biểu hiện sự bất bình đẳng trong ứng xử của chính quyền đối với các doanh nghiệp trên thị trường BĐS (Bueno & các cộng sự, 2004;. Trong cấu trúc các mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh nghiệp BĐS, các mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp với khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp và các công ty trong cùng tập đoàn sẽ là các mạng lưới quan hệ gây hiệu ứng tích cực cho thị trường BĐS, bởi vì chúng góp phần tạo ra kênh huy động vốn, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hợp tác, tiếp cận thông tin và chuyển giao tri thức (Yang & các cộng sự, 2011).

ĐẶC ĐIỂM MẪU NGHIÊN CỨU  .1  Đặc điểm chung của mẫu nghiên cứu

• Các đặc điểm của loại hình sở hữu theo thời gian hoạt động và quy mô  doanh nghiệp BĐS trong mẫu

Do đó, mô hình SEM được ước lượng dựa trên biến trung bình (Bagozzi & Edward 1998, trích trong Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008) của các thang đo thành phần của khái niệm vốn xã hội của lãnh đạo (với 5 thành phần), vốn xã hội bên ngoài (với 6 thành phần) và vốn xã hội bên trong (với 2 thành phần), cộng với 9 biến quan sát thuộc các hoạt động của doanh nghiệp, 7 biến tiềm ẩn và 5 giả thuyết nghiên cứu thì số tham số cần ước lượng là 34 tham số, do vậy cỡ mẫu tối thiểu cần chưa đến 200. Đa số các doanh nghiệp nhà nước có thời gian hoạt động trên 10 năm, các doanh nghiệp ngoài nhà nước chỉ mới xuất hiện trong thời gian gần đây (hơn 53% doanh nghiệp có thời gian hoạt động dưới 5 năm), các doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài chủ yếu có thời gian hoạt động từ 5 đến 10 năm (chiếm khoảng 46,3%).

KIỂM  ĐỊNH  THANG  ĐO  BẰNG  PHÂN  TÍCH  NHÂN  TỐ  KHẲNG  ĐỊNH (CFA)

• Kiểm định các thang đo bậc ba của khái niệm vốn xã hội  .1 Kiểm định thang đo vốn xã hội của lãnh đạo

Thang đo vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp là thang đo đa hướng với sáu thành phần, bao gồm (1) mạng lưới khách hàng, (2) mạng lưới nhà phân phối, (3) mạng lưới nhà cung cấp; (4) mạng lưới nhà tư vấn, (5) mạng lưới chính quyền, (6) mạng lưới các công ty cùng tập đoàn. Trước khi ước lượng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, các khái niệm trong mô hình lý thuyết cần được kiểm định giá trị phân biệt lẫn nhau, cũng như các thành phần của khái niệm phải đảm bảo tính đơn nguyên và giá trị hội tụ.

MÔ  TẢ  CÁC  ĐẶC  TRƯNG  CỦA  CÁC  NHÂN  TỐ  VÀ  HIỆU  CHỈNH  MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Điều này cho thấy khó khăn nhất đối với các doanh nghiệp là hoạt động đầu vào, bởi vì trong mẫu nghiên cứu tỷ lệ doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ chiếm tỷ lệ cao (doanh nghiệp có quy mô nguồn vốn dưới 10 tỷ đồng chiếm tỷ lệ 53,24% trong mẫu nghiên cứu). Tuy nhiên, mô hình nghiên cứu có hai sự điều chỉnh như sau: (1) có một biến quan sát là IP76 không đạt được giá trị tương quan nội tại để đo lường khái niệm hoạt động đầu ra nên bị loại; (2) mô hình không đủ bậc tự do để có thể ước lượng mô hình trên toàn bộ số quan sát, nên các biến thành phần bậc ba của vốn xã hội được tính trung bình của các biến quan sát đo lường chúng.

KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU  .1  Ước lượng mô hình nghiên cứu

• Phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp  Bảng 5.14 trình bày kết quả tính toán từ mô hình SEM về tác động trực tiếp,

Điều này được giải thích là thông qua mạng lưới quan hệ của lãnh đạo với dòng họ, bạn bè, đối tác giúp doanh nghiệp có thể tiếp cận và lựa chọn được các nhà tư vấn phát triển dự án tốt; thiết lập mối quan hệ tốt với các đồng nghiệp trong công ty sẽ giúp động viên nhân viên làm việc tích cực để thông qua đó đảm bảo kết quả thực hiện các dự án đúng tiến độ, chất lượng và chi phí. Thêm vào đó, doanh nghiệp thiết lập mối quan hệ tốt với nhà cung cấp giúp đảm bảo tiến độ, chất lượng các công trình thông qua mua được các nguyên vật liệu đầu vào đạt chất lượng, nhận giao hàng đúng lúc, kịp thời; thiết lập mối quan hệ tốt với các nhà tư vấn để lựa chọn các nhà tư vấn giám sát tốt để giám sát tiến độ và chất lượng công trình (Konstantinos & các cộng sự, 2011), ; sự hỗ trợ của các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn giúp lựa chọnđơn vị tư vấn, cũng như hỗ trợ cung cấp vốn đểphát triển dự án.

HIỆU ỨNG TÍCH CỰC VÀ TIÊU CỰC CỦA VỐN XàHỘI ĐỐI VỚI  THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Kết quả nghiên cứu của Fernández (2011) và Ross (2011) cho thấy vốn xã hội đóng góp tích cực vào giảm chi phí giao dịch, còn Martha & Howard (2011) thì chỉ ra được vốn xã hội góp phần giải quyết các bài toán hợp tác để thúc đẩy các hoạt động kinh tế được thuận lợi. ­ Mối quan hệ của lãnh đạo với chính quyền tác động dương có ý nghĩa đến hoạt động đầu vào, trong đó có hoạt động tiếp cận quỹ đất, nghĩa là mối quan hệ của cá nhân lãnh đạo doanh nghiệp này sẽ hạn chế cơ hội tiếp cận quỹ đất của các doanh nghiệp khác (cho dù họ có năng lực triển khai dự án tốt hơn).

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU TỪ LUẬN ÁN

• Kết quả xây dựng và kiểm định thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp  bất động sản
• Kết quả ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu

Từ đó hình thành các thang đo vốn xã hội của lãnh đạo là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp bao gồm dòng họ (những người thân trong bạn bè, bà con, dòng họ), bạn bè (những người quen biết bên ngoài thông qua hoạt động cá nhân của lãnh đạo), đối tác kinh doanh (mạng lưới quan hệ có được thông qua hoạt động công việc kinh doanh của lãnh đạo), chính quyền (những cá nhân thuộc cơ quan chính quyền các cấp mà lãnh đạo có thiết lập quan hệ) và đồng nghiệp (những người làm việc cùng cơ quan). Bên cạnh đó, vốn xã hội cũng tạo ra hiệu ứng tiêu cực được biểu hiện qua sự bất cập trong chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ trong vai trò tạo “luật chơi” bình đẳng giữa các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS, đây là nguyên nhân dẫn đến sự lựa chọn bất lợi trong các chính sách trong các chính sách giao đất của Chính phủ cho doanh nghiệp, và tạo tâm lý ỷ lại của các doanh nghiệp vào các mối quan hệ với chính quyền để dành quyền tiếp cận quỹ đất nhằm chuyển nhượng dự án.

MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH TỪ LUẬN ÁN

Thật vậy kết quả kiểm định mô hình lý thuyết cho thấy vốn xã hội (trong đó có thành phần vốn xã hội bên ngoài) có tác động đến hoạt động đầu vào như thuận lợi trong việc xin cấp phép, huy động vốn triển khai dự án và tìm kiếm nhà tư vấn phát triển dự án; tác động đến hoạt động đầu ra như thuận lợi trong việc mở rộng mạng lưới phân phối sản phẩm, tăng thị phần, doanh thu; và tác động dương đến hoạt động sản xuất như đảm bảo chi phí, tiến độ và chất lượng công trình. Mục tiêu cụ thể và tiêu chí đo lường bao gồm: (1) Lòng trung thành của khách hàng cũ và phát triển thêm khách hàng mới thông qua kênh khách hàng cũ giới thiệu, được đo lường bằng các tiêu chí số lần khách hàng cũ mua hàng bình quân, số khách hàng mới mua hàng do khách hàng cũ giới thiệu bình quân; (2) Lòng trung thành của nhà phân phối cũ và phát triển thêm nhà phân phối mới, được cụ thể bằng các chỉ tiêu đo lường là số sản phẩm đuợc nhà phân phối cũ bán, số nhà phân phối mới, số lượng chính sách ban hành duy trì hệ thống phân phối; (3) Nhà cung cấp chấp nhận bán chịu và giao hàng đạt chất lượng và đúng tiến độ, được cụ thể bằng các tiêu chí đo lường là thời gian bán chịu bình quân, tỷ lệ giao hàng chậm tiến độ, tỷ lệ giao hàng không đạt chất lượng; (4) Chất lượng của tư vấn, được cụ thể bằng các tiêu chí đo lường là số đề xuất tư vấn có giá trị được sử dụng bình quân; (5) Nhận được sự giúp đỡ và ưu tiên từ chính quyền các cấp, được cụ thể bằng các chỉ tiêu đo lường là số thông tin có giá trị được thông báo kịp thời, số lần ưu đãi từ chính quyền bình quân; (6) Nhận được sự giúp đỡ từ các công ty trong.

NHỮNG ĐểNG GểP CHÍNH CỦA LUẬN ÁN  .1  Đóng góp về mặt khoa học

Thứ ba, kết quả nghiên cứu đã chỉ ra được những đóng góp trực tiếp, gián tiếp của vốn xã hội vào các nhóm hoạt động của doanh nghiệp là bằng chứng để khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần được bổ sung trong công tác hoạch định và thực hiện chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp BĐS. Cuối cùng, kết quả nghiên cứu sẽ phục vụ cho các hiệp hội BĐS Việt Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm của các thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được các giá trị từ mạng lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia.

HẠN CHẾ CỦA LUẬN ÁN VÀ GỢI Ý NGHIÊN CỨU TIẾP THEO  .1  Hạn chế của luận án

Thứ nhất, thang đo và mô hình nghiên cứu chỉ mới kiểm định tại thành phố Hồ Chí Minh nên chưa thể khẳng định được sự phù hợp đối với các địa phương khác. Cần có những nghiên cứu tiếp theo thực hiện trong trạng thái nền kinh tế bình thường (không có lạm phát, khủng hoảng kinh tế) để kiểm chứng lại kết quả nghiên cứu.