Hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại cổ phần việt nam thương tín (tt)

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Bất động sản bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái quát bất động sản Theo Bộ Luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 “bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” “Các thuộc tính bất động sản: - Tính bất động - Tính khơng đồng - Tính khan - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài” Đặc trưng bất động sản - Cung BĐS co giãn - Thời gian giao dịch dài, chi phí cao - Kém linh hoạt khả chuyển hóa thành tiền mặt - Sự quản lý chặt chẽ Nhà nước 1.1.2 Bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại BĐS TSĐB hay BĐS chấp tài sản mà người vay dùng để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng cách giao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu tài sản xác nhận khơng trả nợ ngân hàng có quyền phát mại tài sản 1.2 Thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thƣơng mại 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại Có thể hiểu “Thẩm định giá bất động sản việc ước tính giá trị BĐS phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn cơng nhận thông lệ quốc tế quốc gia” BĐS loại hàng hóa đặc biệt, thị trường BĐS biến động khơng ngừng, tăng đột biến trầm lắng Chính mà việc TĐG BĐS cần thiết Ngân hàng, đảm bảo an toàn giảm bớt rủi ro Việc xác định giá trị BĐS TSĐB cần thiết sở quan trọng để Ngân hàng đưa mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh hoạt động ngân hàng 1.2.2 Các“nguyên tắc thẩm định giá bất động sản - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc cân - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai” 1.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản Quy trình TĐG bước trình thẩm định giá, nhân viên thẩm định chuẩn bị tiến hành công việc kết thúc công việc, tức kết gửi cho đơn vị yêu cầu thẩm định giá Ở bước quy trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho nội dung công việc, phận chức cán chịu trách nhiệm thực cơng việc Ở NHTM tùy theo điều kiện đặc thù hoạt động mà có quy định trình tự bước cơng việc xác định giá trị BĐS Bước 1: “Xác định vấn đề Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin Bước 4: Phân tích thơng tin Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá” 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Hiện phương pháp TĐG BĐS tiếp cận ba cách: cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí cách tiếp cận thu nhập 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến thẩm định giá trị bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thƣơng mại 1.3.1 Các nhân tố chủ quan - Quan điểm khác Ngân hàng vấn đề thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo - Cách thức tổ chức quy trình thẩm định giá bất động sản tài sản đảm - Lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp - Hệ thống sở liệu - Nguồn nhân lực thẩm định giá 1.3.2 Các nhân tố khách quan - Mơi trường pháp lý – chế sách - Môi trường kinh tế - Sự phát triển Hiệp hội nghề nghiệp CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THƢƠNG TÍN 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Việt Nam Thƣơng Tín 2.1.1 Q trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín Lịch sử hình thành phát triển “Ngày 02/02/2007, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín (VIETBANK) thức thành lập số 35 Trần Hưng Đạo, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng theo giấy phép hoạt động số 2399/QĐ-NHNN ngân hàng nhà nước cấp ngày 15/12/2006 Tham gia thành lập ngân hàng có 39 cổ đơng doanh nghiệp, cá nhân có tiềm lực tài kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Á Châu, Công ty đầu tư phát triển Hoa Lâm với số vốn điều lệ ban đầu 200 tỷ đồng Năm 2009, sau phê chuẩn vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng Tính đến 8/2016, VIETBANK có 96 điểm giao dịch khắp vùng kinh tế trọng điểm tồn quốc, có 10 chi nhánh 01 sở giao dịch” Lĩnh vực hoạt động + “Huy động vốn đồng Việt Nam ngoại tệ + Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, hùn vốn liên doanh, đầu tư…) đồng Việt Nam ngoại tệ; + Các dịch vụ trung gian (thanh toán nước, dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối, chuyển tiền nhanh); + Phát hành toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ (thẻ đồng thương hiệu ACB).” 2.1.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh “Về tổng tài sản: Tính đến 31/12/2015, tổng tài sản VIEBANK đạt 33.031 tỷ đồng, đạt 50.26% kế hoạch, tăng 14.195 tỷ đồng so với 31/12/2014 Về huy động vốn: Tổng huy động vốn 31/12/2015 đạt 29.753 tỷ đồng, tăng 12.000 tỷ đồng so với 31/12/2014 Trong cấu huy động vốn, huy động từ cá nhân khách hàng nước đạt 25.996 tỷ đồng chiếm 87.3%, tăng 90% so với 2014 Về sử dụng vốn: Tính đến 31/12/2015, tổng dư nợ cấp tín dụng 23.202 tỷ đồng, tăng 11.000 tỷ đồng so với 31/12/2014 Trong đó, cho vay khách hàng 22.046 tỷ đồng, chiếm 95% Cùng với việc mạnh xử lý nợ xấu kiểm soát rủi ro, tỷ lệ nợ xấu giảm 0.26% so với năm 2014 1.28%, nằm tiêu cho phép ngân hàng nhà nước Về công nghệ: VIETBANK tiếp tục ổn định hoạt động hệ thống Corebanking, ứng dụng vào sản phẩm dịch vụ ngân hàng, cơng tác quản trị điều hành nâng cao an tồn bảo mật, đồng thời cung cấp thêm nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích đại, cao cấp cho khách hàng.” 2.1.1.3 Kết hoạt động kinh doanh “Trong cấu lãi VIETBANK, năm 2015, thu nhập lãi 244.73 tỷ đồng tăng 12% so với 2014, lãi từ mua bán chứng khoán đầu tư 37.77 tỷ đồng, lãi từ hoạt động khác 114.3 tỷ đồng Tuy nhiên chi phí hoạt động cao nên lợi nhuận sau thuế lũy kế tình trạng âm nhiên giảm qua năm Nếu 31/12/2014 -238 tỷ đồng đến 31/12/2015 -126 tỷ đồng, giảm 50%.” 2.1.2 Sơ lược Phòng thẩm định giá tài sản Vietbank Phòng TĐG tài sản Hội sở Vietbank trực thuộc quản lý đạo trực tiếp Tổng giám đốc, thực chức năng, nghĩa vụ quyền hạn mà Tổng giám đốc ban hành Hiện nhân Phòng TĐG tài sản 35 nhân sự, Phịng TĐG TS Hội sở 19 nhân sự, Bộ phận khu vực miền Bắc nhân sự, Bộ phận khu vực miền Trung nhân sự: 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo ngân hàng TMCP Việt Nam Thƣơng Tín 2.2.1 Quy định Vietbank bất động sản tài sản đảm bảo - Điều kiện tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản tài sản đảm bảo - Nguyên tắc chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện đảm bảo tiền vay - Quy định thẩm quyền thẩm định giá bất động sản 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản Vietbank - Tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá - Phân cơng nhân viên thẩm định giá - Quy trình thẩm định giá - Công tác nội nghiệp - Báo cáo kết thẩm định giá: - Phê duyệt kết thẩm định giá - Trả kết thẩm định giá - Lưu hồ sơ thẩm định giá 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín “Thơng thường, giá trị BĐS xác định sau: Giá trị BĐS = Giá trị QSDĐ + Giá trị tài sản gắn liền với đất Việc sử dụng phương pháp để TĐG tùy thuộc vào đặc điểm BĐS cần thẩm định giá Riêng việc TĐG BĐS TSĐB Vietbank tiến hành chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí.” 2.2.4 Quy định số trường hợp cụ thể thẩm định giá bất động sản - Xác định giá trị đất sản xuất kinh doanh: - Xác định giá QSD đất nông nghiệp có phần liền với đất thổ cư đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp có vị trí nằm khu vực thị, khu dân cư, khu vực mà tính khoản BĐS giao dịch chuyển nhượng - Xác định giá đất nông nghiệp “Nhà nước giao đất không thu tiền; đất nông nghiệp tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đất nông nghiệp Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần cho suốt thời gian thuê có vị trí nằm khu vực thị, khu dân cư, khu vực mà tính khoản BĐS giao dịch chuyển nhượng - Thẩm định giá đất không phù hợp quy hoạch (đất nằm lộ giới, đường giao thông, quy hoạch treo, quy hoạch nhà cao tầng, ) - Thẩm định giá bất động sản hình thành tương lai - Những trường hợp xác định QSD đất theo khung giá Nhà nước - Xác định diện tích đất BĐS thẩm định giá - Về việc xác định vị trí BĐS thẩm định giá” 2.3 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Vietbank giai đoạn 2013-2015 Theo số liệu từ Bộ phận khai thác số liệu – Phịng Cơng nghệ thơng tin Vietbank cho thấy tổng dự nợ Vietbank dư nợ đảm bảo BĐS chiếm tỷ trọng lớn (hơn 50% dư nợ tồn ngân hàng năm) Ngồi BĐS giấy tờ có giá động sản hai TSĐB Vietbank quan tâm Dư nợ đảm bảo giấy tờ có giá động sản có xu hướng tăng dần qua năm Trong tỷ lệ dư nợ cho vay khơng có TSĐB (cho vay tín chấp) ngày có xu hướng giảm dần Số lượng hồ sơ mà Phòng TĐG tài sản Hội sở trực tiếp thẩm định tăng dần qua năm, cụ thể năm 2013 11.052 hồ sơ, năm 2014 12.715 hồ sơ năm 2015 13.776 hồ sơ tương ứng với tổng giá trị thẩm định 45.652 tỷ đồng vào năm 2013, 53.260 tỷ đồng vào năm 2014 58.643 tỷ đồng vào năm 2015 Qua năm, với việc đẩy mạnh xử lý nợ hạn, dư nợ hạn Vietbank giảm dần từ 301 tỷ đồng năm 2013 xuống 232 tỷ đồng năm 2014 157 tỷ đồng năm 2015 2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Vietbank 2.4.1 Những kết đạt thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Vietbank Phòng TĐG tài sản định định giá sát với giá thị trường BĐS nhằm đáp ứng giá trị dịch vụ kèm tỷ lệ cho vay giá trị tài sản chấp, đồng thời tăng khả cạnh tranh với ngân hàng khác Xây dựng phần mềm thẩm định giá Vietbank để tiện lợi việc sử dụng, quản lý thông tin Công tác TĐG BĐS TSĐB Vietbank tiến hành chặt chẽ sát khiến hoạt động cho vay, lĩnh vực cho vay có BĐS TSĐB ngày cải thiện 2.4.2 Những khó khăn hạn chế thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Vietbank - Các văn pháp luật Nhà nước liên quan đến TĐG nhiều bất cập, chồng chéo Quy trình TĐG BĐS Vietbank có số bước thực mang tính chung chung, chưa cụ thể Các phương pháp TĐG BĐS nhiều bất cập vướng mắc khâu thực ảnh hưởng đến tiến độ kết thẩm định giá Phần mềm TĐG cịn sơ sài, chưa rõ ràng, đơi lúc cịn bị lỗi Hoạt động TĐG BĐS Vietbank chưa thực độc lập, nhiều mâu thuẫn xung đột giá trị thẩm định với nhu cầu vay khách hàng Khó xác định diễn biến thay đổi giá tương lai ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Cơng tác TĐG lại BĐS (hay cịn gọi tái định giá) sau 12 tháng không trọng mức 2.4.3 Nguyên nhân 2.4.3.1 Nguyên nhân khách quan “- Các văn pháp luật chưa thực thống nhất, nội dung mang tính chất định hướng, chưa sâu vào hướng dẫn nhiều bất cập khác so với thực tế.” - Thị trường BĐS Việt Nam minh bạch, gây khó khăn cho người làm cơng tác thẩm - Kinh nghiệm TĐG theo mơ hình kinh tế thị trường Việt Nam nhiều hạn chế Về nhân lực cho ngành TĐG Việt Nam thiếu chưa đảm bảo chất lượng 2.4.3.2 Nguyên nhân chủ quan - Lực lượng cán TĐG Phòng TĐG tài sản Hội sở không nhiều song địa bàn phụ trách TĐG BĐS lại rộng lớn - Việc sử dụng phương pháp TĐG BĐS chưa linh hoạt - Hệ thống sở liệu phục vụ cho thẩm định giá BĐS - Cán TĐG Vietbank thiếu kinh nghiệm xử lý phân tích tình q trình tác nghiệp, gây khơng khó khăn cho công tác TĐG BĐS CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THƢƠNG TÍN 3.1 Định hƣớng phát triển Ngân hàng quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Việt Nam Thƣơng Tín * Định hướng phát triển Ngân hàng - Tăng cường mở rộng tảng khách hàng - Đa dạng hóa dịch vụ - Thực quản lý rủi ro - Xử lý nợ xấu * Định hướng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín - Tập trung phát triển dư nợ KHDN – KHCN vừa nhỏ - Tiếp tục thực quản lý tập trung công tác TĐG, tái thẩm định tín dụng Hội sở, tiến tới mơ hình pháp lý chứng từ tập trung để quản lý chất lượng tín dụng, kiểm sốt bảo đảm tỷ lệ nợ xấu 3% Quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng * Quan điểm Ngân hàng - Quan điểm phù hợp với định hướng phát triển ngân hàn - Quan điểm bảo đảm hài hịa lợi ích ngân hàng người vay có TSĐB BĐS * Quan điểm cá nhân - Tăng tính chuyên nghiệp chất lượng hoạt động TĐG TSĐB nói chung TSĐB BĐS nói riêng - Theo sát diễn biến thị trường BĐS để có sách phù hợp cơng tác nhận TSĐB TĐG BĐS chấp - Tiến hành TĐG BĐS TSĐB cho khoản vay theo định kỳ, nắm bắt biến động thị trường BĐS - Mở lớp đào tạo nghiệp vụ cập nhật quy định ban hành 3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Việt Nam Thƣơng Tín -“Hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản - Sử dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá bất động sản - Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý phân tích thơng tin - Hồn thiện phần mềm thẩm định giá Vietbank - Giải pháp nhân - Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định giá - Một số giải pháp hoàn thiện khác + Ban hành văn bản, tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản + Thiết lập mối quan hệ Phòng Thẩm định giá tài sản Vietbank với quan tổ chức có liên quan.” 3.3 Một số kiến nghị -“Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung TĐG BĐS nói riêng - Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý cá hoạt động tổ chức thẩm định giá - Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực thẩm định giá  ... Thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thƣơng mại 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại Có thể hiểu ? ?Thẩm định giá bất động sản. .. TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THƢƠNG TÍN 3.1 Định hƣớng phát triển Ngân hàng quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Việt. .. 2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Vietbank 2.4.1 Những kết đạt thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Vietbank Phòng TĐG tài sản định định giá sát với giá thị