Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI, NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Mã số: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC HÀ NỘI, NĂM 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Nghiên cứu sinh Nguyễn Hữu Cường ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người giúp đỡ nhiều kiến thức, phương pháp nghiên cứu luận án Tôi xin chân thành cảm ơn tới thầy cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điều kiện thuận lợi giúp hồn thành luận án Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp hỗ trợ, giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu, thực luận án Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất người! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Nghiên cứu sinh Nguyễn Hữu Cường MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI i CẢM ƠN MỤC ii LỤC DANH iii MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH viii CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Sự cần thiết lý lựa chọn đề tài nghiên cứu 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu .4 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu .5 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Tiếp cận quy trình nghiên cứu 1.4.1 Tiếp cận nghiên cứu .6 1.4.2 Quy trình nghiên cứu 1.5 Kết ý nghĩa luận án 1.5.1 Kết đạt điểm luận án 1.5.2 Ý nghĩa luận án 1.6 Kết cấu luận án CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tổng quan nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .9 2.1.1 Các cơng trình khoa học cơng bố nước ngồi 2.1.2 Tổng quan cơng trình khoa học công bố nước liên quan đến đề tài .26 2.1.3 Mơ hình lý thuyết vấn đề nghiên cứu giải luận án 31 2.2 Cơ sở lý luận giá nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 35 2.2.1 Khái niệm bất động sản chung cư cao cấp 35 2.2.2 Khái niệm chất phạm trù giá 38 2.2.3 Đặc điểm giá trị giá bất động sản 41 2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá 42 2.3 Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu .48 2.3.1 Lý thuyết hành vi có kế hoạch 48 2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tài sản 48 2.3.3 Lý thuyết vị chất lượng 49 Tiểu kết chương 50 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 51 3.1 Bối cảnh nghiên cứu 51 3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 .51 3.1.2 Q trình phát triển mơ hình nhà tập trung địa bàn thành phố Hà Nội 58 3.1.3 Thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC địa bàn thành phố Hà Nội 65 3.2 Phương pháp nghiên cứu mơ hình nghiên cứu 70 3.2.1 Nghiên cứu định tính 70 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 73 3.2.3 Kết nghiên cứu định tính .76 Tiểu kết chương 85 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP 86 4.1 Kết nghiên cứu định lượng sơ .86 4.2 Kết nghiên cứu định lượng thức 93 4.2.1 Thống kê mô tả mẫu .93 4.2.2 Thống kê mô tả biến độc lập 94 4.2.3 Phân tích nhân tố khám phá 98 4.2.4 Đánh giá độ tin cậy thang đo 99 4.2.5 Phân tích mơ hình hồi quy chưa có biến kiểm sốt 102 4.2.6 Kiểm định giả thuyết nghiên cứu 104 4.2.7 Phân tích mơ hình hồi quy có biến kiểm sốt (DT) .105 Tiểu kết chương 112 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 113 5.1 Nguyên tắc xác định giá bán hộ CCCC 113 5.1.1 Nguyên tắc 1: Giá bán chất lượng sản phẩm 113 5.1.2 Nguyên tắc 2: Giá bán tâm lý khách hàng 113 5.1.3 Nguyên tắc 3: Giá bán quan hệ cung cầu thị trường 114 5.2 Kiến nghị giải pháp 115 5.2.1 Nghiên cứu thị trường phân khúc khách hàng .115 5.2.2 Hoàn thiện sản phẩm 117 5.2.3 Đề xuất liên quan đến vị trí vị tịa nhà hộ CCCC 122 5.2.4 Xác định giá theo vị trí hộ 124 5.2.5 Tạo lập cảnh quan, mơi trường tích cực .124 5.2.6 Nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà 126 5.2.7 Nâng cao uy tín hình ảnh Chủ đầu tư 127 5.2.8 Kiến nghị hoàn thiện sách quản lý thị trường BĐS Nhà nước 132 Tiểu kết chương 135 KẾT LUẬN 136 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO 140 PHỤ LỤC 151 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Thuộc tính bên thuộc tính bên ngồi ngơi nhà .13 Bảng 2.2: Bộ ba giá trị 17 Bảng 2.3 Bảng tổng kết kết nghiên cứu .24 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp số cơng trình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá thông qua giá trị bất động sản .31 Bảng 2.5 Nội dung thang đo phiếu điều tra lần 32 Bảng 2.6 Thuật ngữ định nghĩa .41 Bảng 2.7 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản 46 Bảng 3.1 Cầu bất động sản nhà đô thị .51 Bảng 3.2 Cầu nhà khu vực đô thị 52 Bảng 3.3 Thị trường hộ chung cư, quí 4, 2010 54 Bảng 3.4 Nguồn cung nhà - tổng dự án tính đến 2014 55 Bảng 3.5: Dự báo cung cầu thị trường Hà Nội năm 2014-2016 55 Bảng 3.6 Đặc điểm mẫu nhà đầu tư nghiên cứu định tính 77 Bảng 3.7 Thang đo biến lần 80 Bảng 4.1 Kết đánh giá độ tin cậy thang đo Lần - Nghiên cứu định lượng sơ 86 Bảng 4.2 Kết đánh giá độ tin cậy thang đo Lần - Nghiên cứu định lượng sơ 89 Bảng 4.3 Nội dung thang đo mã hóa sử dụng nghiên cứu định lượng thức 91 Bảng 4.4 Đặc tính mẫu nghiên cứu 93 Bảng 4.5 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Đặc điểm vật lý hộ CCCC” 94 Bảng 4.6 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Môi trường xung quanh” 95 Bảng 4.7 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Vị trí hộ vị chung cư” .95 Bảng 4.8 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” .96 Bảng 4.9 Thống kê mô tả đánh giá “Đặc điểm nhân khách hàng” 97 164 Nguyên giá nhà +trang thiết bị+ vật kiến trúc : 000.000.000 đồng ( xác định sở Quyết định số …-QĐ-UBND ngày …/ /201x UBND thành phố Hà Nội việc Phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư) Tỷ lệ khấu hao %/ năm (Theo Phụ lục 01 Thông tư số 45/2013/TT- BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài chính) Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình (theo Thơng tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 Bộ Xây dựng): + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình 01 tháng = 0,1% x giá trị xây lắp: 12 tháng + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình đời dự án = 0,1% x giá trị xây lắp: 12 tháng x số năm dự án + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị cơng trình 01 tháng= 0,1% x giá trị thiết bị: 12 tháng Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị đời dự án= 0,1% x giá trị thiết bị: 12 tháng x số năm dự án Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Theo NĐ 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018): + Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: [(Giá trị xây dựng + giá trị thiết bị) x 0,5% + 10%VAT]: 12 tháng * số năm dự án Tiền thuê đất (Theo Hợp đồng thuê đất số -HĐTĐ ngày / /201x QĐ số /QĐ-UBND ngày / /201z): + Tiền thuê đất = Đơn giá thuê đất x Diện tích đất thuê/:12 tháng x số năm thuê đất Trong đó: Đơn giá thuê đất: Theo Hợp đồng số ….-HĐTĐ; Diện tích đất thuê: Theo Quyết định số …./QĐ-UBND Chi phí Ban quản lý + Lương phụ cấp cho CBCNV: 000.000 đồng + Các khoản đóng góp (BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ): 000.000 đồng + Chi phí điện, nước, internet, điện thoại, văn phịng phầm, : 000.000 đồng + Mua sắm, thay thiết bị văn phòng, trang phục ( 000.000 đồng/người/năm x số người: 12 tháng x số năm Thuế 10%: Tổng doanh thu x 10% = …000.000 đồng/tháng Lợi nhuận dự kiến: …000.000 đồng/tháng Mức giá bán bình quân hộ chung cư cao cấp Giá bán bình quân = Giá thành + Thuế + lợi nhuận; 165 D3 Mức thu tiền thuê địa điểm kinh doanh Giá thuê xác định theo cơng thức: Gía th = Ssàn (x) Giáth (x) Tth (x) K Trong đó: + Ssàn: diện tích sàn thương mại xác định theo hồ sơ đo đạc thực tế (tính thơng thủy) + Giáth: giá định giá cho thuê tính theo m2 giá trúng đấu giá thuê điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo m2 + Tthuê: thời gian thuê sử dụng điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo tháng + K: hệ số thuận lợi, khó khăn vị trí điểm kinh doanh; hệ số K dao động từ 0,7 đến 1,5 Riêng Tầng mái, Tầng hầm dọc hai bên lối vào tòa nhà , hệ số K áp dụng theo chế thị trường 166 PHỤ LỤC SỐ 06 Nghiên cứu định tính: đánh giá thang đo S ố 1 1 Tần suất mức độ ảnh S T S S ố ầ ố ố lầ n lầ lầ n n n s đ đ đ C u ác L 2 oạ Di ện T uổ Kí ch Kí ch Số 7 0 lư Số lư C 0 ó Ki ểu V ật Gi 1 C ác T hi Ki 1 ểu K hu T 2 ườ K 3 hô M ôi C hấ Ti ến Đ ộ K hô 167 S ố 2 2 Tần suất mức độ ảnh S T S S ố ầ ố ố lầ n lầ lầ n n n s đ đ đá H u7 ệ H ệ C ó Vị trí K ho K ho K ho K 1 ho K h oC 3 ó C ó K h o K ho K ho C hấ C un K S ự Vi ệc N hâ N hâ N hâ Sự tiệ 4 3 1 7 7 2 5 168 S ố 4 4 5 Tần suất mức độ ảnh S T S S ố ầ ố ố lầ n lầ lầ n n n s đ đ đá N u7 hâ C 3 ó N hâ Gi 3 ới T uổ Tì nh Tr 3 ìn N gh T hu Số 2 co Số 2 th 169 PHỤ LỤC SỐ 07 Nghiên cứu định lượng sơ K G ý i Các đặc điểm vật V Di T L ện Q VT T L uổ Q V Kí T L ch Q V Kí T L ch Q V Số T L lư Q V Số T L lư Q V Ki T L ểu Q VV T L ật Q VC T L ác Q V Tí Đị L nh nh Mơi trường MK T T hu Q MT T T ườ Q MC T T hấ Q MTi T T ến Q MĐ T Tộ Q MK G T hô MH T Tệ Q MH T Tệ Q MC T Tó Q Vị trí địa điểm VK T T ho Q VK T T ho Q VK T T ho Q K T Vh Q To N 170 K G ý i VC T Tó Q VK T T ho Q Chất lượng CC T L un Q CK T L Q C Vi T L ệc Q CN T L hâ Q CN T L hâ Q C Sự T L tiệ Q CN T L hâ Q Nhân học N Gi T K ới Q NT T K uổ Q N Tr T K ìn Q NN T K gh Q NT T K hu Q N Số G K th Đặc điểm chủ Đ Vị Đị T th nh Đ Hì Đị T nh nh Đ N Đị T ăn nh Đ C Đị T hi nh Giá bán G Gi B áGi G B áGi G bá T Q T Q T Q 171 PHỤ LỤC SỐ 08 BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC) Giới thiệu Xin chào Anh/Chị ! Tôi Nguyễn Hữu Cường tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố tới giá bán hộ chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội Để hồn thành nghiên cứu này, tơi cần giúp đỡ Anh/Chị người có kinh nghiệm thực tế cách trả lời câu hỏi Tôi xin nhấn mạnh nghiên cứu túy khoa học, khơng mục đích sinh lợi Nếu Anh/Chị có ý kiến nghiên cứu xin vui lịng liên hệ với qua địa email: cuong333hanoi@gmail.com điện thoại: 0933331111 Tôi xin trân thành cám ơn Thông tin doanh nghiệp - Họ tên:………………………………………………………………………… - Công ty/ đơn vị công tác:……………………………………………………… - Địa chỉ:………………………………………………………………………… - Điện thoại :……………… mail:……………… Website:…………………… - Lĩnh vực hoạt động: □ Chủ đầu tư; □.Môi giới BĐS; □.Khách hàng; □.Nhà quản lý; □ Khác - Doanh số ( tỷ đồng/năm): □ Dưới 50 tỷ; □ Dưới 100 tỷ; □ Từ 300 tỷ - 400 tỷ; □ Từ 100 tỷ- 200 tỷ ; □ Từ 400 tỷ - 500 tỷ; □ Từ 200 tỷ - 300 tỷ; □ Trên 500 tỷ Nội dung câu hỏi Anh/Chị vui lòng trả lời giúp câu hỏi cách khoanh tròn vào mức điểm tương ứng với đánh giá anh/chị mức độ ảnh hưởng nhân tố Trong đó: 12345- Rất yếu; Yếu; Trung bình ; Mạnh; Rất mạnh; 172 BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC) C o Mức độ đánh giá Các nhân tố gắn I với đặc điểm hộ chung cư 1.1 Các đặc điểm hữu hình vật lý chung V Di L ện VT L uổ V Số L lư V Kí L ch V Số L lư V Số L lư V Ki L ểu VV L ật VC L ác 1.2 Môi trường giá trị nội khu giá trị quần MC T hấ M Ti T ến MĐ T ộ MK T hô MH T ệ MH T ệ 1.2 Vị trí địa điểm (VT) VK T ho VK T ho VK T ho K Vh T K Vo T ho 5 5 173 C Mức độ đánh o giá I Chất lượng dịch vụ I Ban quản lý CC L un K C Lh C ảN L hâ C Sự L tiệ CN L hâ I Năng lực chủ V đầu tư ( ĐT) Đ Vị T th Đ Hì T nh Đ N T ăn Đ Ti Tề Đ Cá T ch VNhân học ( NK) N Tu K ổi N Tr K ìn N Th Ku N Số K th V Giá bán CCCC I (GB) G G i B áG G Bi G Gi Bá Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Anh/Chị! 174 PHỤ LỤC SỐ 09 Phân tích số Eigenvalues 29 biến quan sát thang đo biến độc lập Total Variance Explained Fa ct or T o 5 2 3 Init ial Eig en % Cu mu olat 2 3 1 5 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9 Extra ction Sums of %Cu T m o oula 2 1 4 R ot at io n T o 175 Total Variance Explained Fa ct or T o 2 Extra ction Sums of %Cu T mu mu olat o olat 9 9 Init ial Eig en % Cu R ot at io n T o 9 Extraction Method: Principal Axis Factoring a When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a total variance 176 PHỤ LỤC SỐ 10 Pattern Matrix - Các biến độc lập V V L V L V L V L V L V L V L V L M T M T M T M T M T M T V T V T V T V T V 6 6 6 7 7 5 7 T C L C L C L C L C L N K N K N K N K Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations 177 PHỤ LỤC SỐ 11 Danh sách chuyên gia A- Nhóm quản lý nhà nước 1- PGS TS Trần Kim Chung- Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương Điện thoại: 84-24-37341612 2- TS Nguyễn Hồng Phú- Cục quản lý nhà thị trường –Bộ xây dựng' Điện thoại: 0911126888 B- Nhóm Chủ đầu tư 1- Ơng Lê Khắc Hiệp Phó CTHĐQT VIN Group Điện thoại: 0982458899 2- Ơng Đỗ Lê Quân Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Tài Tâm- Collier Điện thoại: 098910888 3- Ông Lê Khắc Tùng Tổng giám đốc công ty đầu tư xây dưng cơng nghệ cao Việt Nam Điện thoại: 0935748888 C- Nhóm sàn phân phối 1- Bà Lê Lan Anh Giá đốc sàn phân phối Bất động sản VIREC Điện thoại: 0911102879 2- Ơng Nguyễn Anh Q Chủ tịch Tập đồn Bất động sản G6 Điện thoại: 0902107369 3- Ông Nghiêm Văn Vượng Chủ tịch công ty Bất động sản Hoa Thiên Phú ĐIện thoại: 0911382228 D- Nhóm truyền thơng 1- Bà Thanh Hà Chủ tịch Hội truyền thông Hà Nội Điện thoại: 0936116069 2- Bà Nguyễn Minh Phúc Chuyên gia tổ chức kiện Điện thoại: 0902751998 3- Ông Lê Dũng Chuyên gia tổ chức kiện Điện thoại: 0943283898 178 Đ- Nhóm đại diện khách hàng 1- Bà Lê Thị Oanh Điện thoại: 0941945588 2- Ơng Hồng Tùng Điện thoại: 0972091184, 3- Bà Lê Thị Hoa Điện thoại: 0904145686 E- Nhóm hỗ trợ pháp lý 1- LS Nguyễn Văn Chiến Trưởng đồn luật sư Hà Nội Điện thoại:0988668888 G- Nhóm nghiên cứu giảng dạy 1- PGS Hồng Cường Phó hiệu trưởng trường ĐHKTQD Điện thoại:0913362279 2- TS Nguyễn Thị Hải Yến Trưởng BM khoa Bất động sản NUE Điện thoại: 0983969569 ... nghiên cứu - Tại cần phải nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC ? - Giá bán hộ CCCC thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng nhân tố chủ yếu ? Tầm quan trọng nhân tố ? - Mức độ chiều ảnh hưởng. .. trí hộ Mơi trường xung quanh Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư Giá thành xây dựng Hình 2.10 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC Kết nghiên cứu tổng... giá bán hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu địa bàn Hà Nội" chọn làm đề tài luận án tiến sĩ 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Tác giả xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bán