Pháp luật về định giá đất trong điều kiện kinh tế thị trường

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ LAN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ LAN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: GS.TS MAI HỒNG QUỲ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Nguyễn Thị Lan, tác giả Luận văn cao học Luật, với đề tài “Pháp luật định giá đất điều kiện kinh tế thị trường” Tôi xin cam đoan: Luận văn cơng trình nghiên cứu tơi thực hướng dẫn khoa học Giáo sư, Tiến sĩ Mai Hồng Quỳ Luận văn có kế thừa tư tưởng, kết nghiên cứu người trước Mọi thông tin, số liệu sử dụng Luận văn trung thực có trích dẫn nguồn đầy đủ Những thơng tin, số liệu mang tính chất cá nhân trích dẫn, sử dụng nhằm mục đích nghiên cứu học tập, ngồi khơng sử dụng vào mục đích khác Tác giả Nguyễn Thị Lan MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 4 Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Bố cục luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG 1.1 Khái niệm đặc trƣng giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Phân loại giá đất theo quy định Luật đất đai 2013 1.1.3 Đặc trưng giá đất 12 1.2 Cơ sở lý luận định giá đất 15 1.2.1 Khái niệm định giá đất 15 1.2.2 Mục đích định giá đất 17 1.2.3 Những khoa học định giá đất 18 1.2.4 Ảnh hưởng định giá đất tới phát triển kinh tế 23 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 26 2.1 Thực trạng pháp luật định giá đất 26 2.1.1 Quy định pháp luật Nhà nước định giá đất 26 2.1.2 Quy định pháp luật tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất 31 2.2 Nhận xét quy định pháp luật định giá đất 33 2.2.1 Những hạn chế bất cập định giá đất 33 2.2.2 Nguyên nhân hạn chế bất cập 41 2.3 Tham vấn cộng đồng định giá đất áp dụng bảng giá đất 47 2.3.1 Kết tham vấn cộng đồng 47 2.3.2 Nhận xét chung kết tham vấn ý kiến cộng đồng 54 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG 55 3.1 Quan điểm đạo Đảng giá đất điều kiện kinh tế thị trƣờng 55 3.2 Các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất điều kiện kinh tế thị trƣờng 57 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy định Nhà nước định giá đất 57 3.2.2 Kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật định giá đất 72 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt nhân dân nguồn lực to lớn đất nước Nền kinh tế đất nước ngày phát triển, tốc độ dân số tăng cao, nhu cầu sử dụng đất đai ngày lớn dẫn đến giá đất tăng làm cho đất đai trở thành tài sản vô quan trọng quốc gia Do tính chất quan trọng đặc biệt đất đai mà giá đất có biến động phức tạp khác biệt so với hàng hóa thơng thường khác Giá đất phản ánh mối quan hệ nội đất đai hàng loạt yếu tố khác cungcầu thị trường, quan tâm lo ngại người dân, sách pháp luật Nhà nước chịu tác động nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường, phong tục, tập quán, tâm lý… mà yếu tố lại thường xuyên thay đổi làm cho giá đất thay đổi theo, đòi hỏi việc định giá đất cần thực thường xuyên kịp thời Định giá đất biện pháp giúp cho Nhà nước điều tiết, quản lý, sử dụng đất đai Luật Đất đai giao quyền định giá đất cho hai chủ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức có lực hoạt động dịch vụ định giá đất Thông qua việc định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài cho chủ thể sử dụng đất, khuyến khích chủ thể đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, điều tiết lợi ích chủ thể sử dụng đất với Tuy nhiên, thực quyền thực tế lại phát sinh nhiều hạn chế, bất cập sau: Một là, pháp luật quy định nguyên tắc định giá đất thiếu cụ thể, chi tiết, cịn nặng định tính nên chưa tạo sở pháp lý giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất sát với giá trị thị trường; Hai là, khung giá đất lạc hậu so với giá đất chuyển nhượng thị trường nên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào khung giá đất để định giá đất cho kết không sát với thị trường; Ba là, pháp luật chưa có quy định giao trách nhiệm cho quan chức thu thập, phân loại giá đất thị trường điều kiện bình thường điều kiện khơng bình thường nên định giá đất thiếu liệu giá đất xác làm định giá đất; Bốn là, pháp luật giao thẩm quyền định giá đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời giao thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường thiệt hại giá đất giải khiếu nại giá đất bồi thường nên dễ dẫn đến tình trạng áp đặt ý muốn chủ quan quan này, làm cho kết định giá đất nghiêng lợi ích Nhà nước dung hịa lợi ích với người sử dụng đất; Năm là, pháp luật chưa quy định trình tự, thủ tục thực chế kiểm tra, giám sát độc lập Hội đồng nhân dân cấp tỉnh q trình định giá đất thơng qua bảng giá đất, chế giải bất đồng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh không thống thông qua bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá; Sáu là, chế quản lý Nhà nước hoạt động dịch vụ định giá đất chồng chéo thẩm quyền Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Giá năm 2012; Bảy là, pháp luật quy định tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc phương pháp định giá đất giá trị pháp lý chứng thư định giá đất tổ chức cung cấp, pháp luật quy định mang tính chất tham khảo nên hạn chế vai trò tổ chức hoạt động định giá đất Từ hạn chế, bất cập nêu dẫn đến giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá áp dụng vào thực tế không giải tốt mối quan hệ lợi ích bên (Nhà nước, người sử dung đất tổ chức, cá nhân có liên quan) Xuất phát từ thực tế nêu để góp phần làm sáng tỏ hạn chế, bất cập nguyên nhân, học viên chọn đề tài: “Pháp luật định giá đất điều kiện kinh tế thị trường” nhằm đề xuất giải pháp định giá đất phù hợp để giúp cho quan chức tham khảo việc định giá đất yêu cầu thiết Tình hình nghiên cứu đề tài Đã có nhiều cơng trình báo khoa học nghiên cứu có liên quan giá đất, khung giá đất định giá đất như: - Giáo trình kinh tế trị Mác- Lênin PGS TS Nguyễn Văn Hảo, PGS TS Nguyễn Đình Kháng, PGS.TS Lê Danh Tốn Trong cơng trình này, tác giả đề cập tới luận điểm Mác địa tô, giá ruộng đất, nguồn gốc, chất, hình thái biểu cách khái quát, đồng thời đề cập tới sở kinh tế, trị lý luận Lênin cách mạng ruộng đất, sở hữu công cộng đất đai Tuy nhiên, cơng trình tập trung sở lý luận làm cho việc hình thành giá đất đai đổi chế độ quản lý Nhà nước đất đai - Giáo trình định giá đất TS Hồ Thị Lam Trà ThS Nguyễn Văn Quân Tác giả biên soạn cung cấp kiến thức đất đai, thị trường đất đai, giá đất, phương pháp xác định giá đất… chủ yếu nhằm phục vụ cho sinh viên tiếp cận phương diện kỹ thuật công tác định giá đất Tác giả chưa phân tích hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành định giá đất nguyên nhân hạn chế, bất cập - Hoàn thiện pháp luật xác định giá đất chế kinh tế thị trường Phạm Văn Bằng, Viện khoa học pháp lý- Bộ Tư pháp Tác giá đề cập đến thực trạng quy định pháp luật hành xác định giá đất như: phân tích nguồn hình thành giá đất (bổ sung thêm nguồn hình thành giá đất từ tổ chức định giá đưa ra), số điểm chưa phù hợp pháp luật hành; sở đó, tác giả đề xuất số giải pháp đảm bảo việc xác định giá đất theo chế kinh tế thị trường Tuy nhiên, khuôn khổ báo khoa học ngắn gọn, tác giả viết chưa có điều kiện phân tích đến sở lý luận hình thành giá đất, yếu tố ảnh hưởng tác động đến thị trường đất đai… - Ngồi cịn có số báo khoa học đề cập đến vấn đề giá đất trước sau Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung Nghị định 188/2004/NĐ-CP Nhìn chung viết tập trung đánh giá thực trạng giá đất Nhà nước chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường mà chưa sâu phân tích nguyên nhân sâu xa thực trạng Như vậy, có số cơng trình trực tiếp gián tiếp nghiên cứu liên quan đến giá đất Mặc dù giá đất nhắc đến nhiều, phổ biến sở lý luận mỏng giá trị pháp lý chưa cao, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, đặc biệt phương diện pháp luật Vì vậy, thực tiễn đòi hỏi đề tài cần có hướng tiếp cận từ quy định pháp luật định giá đất phù hợp để đưa giá đất Nhà nước hướng tới giá trị thị trường Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Trên sở kế thừa phát triển cơng trình nghiên cứu có liên quan giá đất, khung giá đất, định giá đất… tình hình nghiên cứu nêu trên, học viên tiếp tục nghiên cứu bổ sung thêm hướng tiếp cận công tác định giá đất, nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành, với nhiệm vụ đặt sau: - Phân tích sở lý luận hình thành giá đất quy định hành định giá đất, sở ưu điểm hạn chế, bất cập quy định pháp luật - Nghiên cứu kết khảo sát định giá đất áp dụng giá đất số địa phương, để điểm hợp lý yếu tố chưa khả thi quy định pháp luật hành, góp phần làm sáng tỏ hạn chế, bất cập - Trên sở đưa giải pháp, kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật Việt Nam định giá đất điều kiện kinh tế thị trường Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu quy định Luật Đất đai định giá đất như: nguyên tắc định giá đất, thẩm quyền định giá đất, phương pháp định giá đất, mục đích định giá đất; đề tài không nghiên cứu sâu phương diện kỹ thuật, quy trình định giá đất Đối với Luật có liên quan Luật Giá năm 2012, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật thuế thu nhập cá nhân văn hướng dẫn, học viên nghiên cứu xuất phát từ góc độ định giá đất để khoản chồng chéo quy định pháp luật, hướng dẫn chưa cụ thể, rõ ràng yếu tố tác động ảnh hưởng đến việc định giá đất Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu  Phương pháp luận vật biện chứng: Nghiên cứu tượng giá trị đất trạng thái vận động có mối liên hệ với tượng kinh tế- xã hội khác để sở hình thành yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất  Phương pháp kinh tế học: Dựa quy luật giá trị, quy luật cung- cầu đất thực tế chuyển nhượng thị trường, nghiên cứu, phân tích đánh giá mức độ phù hợp bảng giá đất ban hành  Phương pháp phân tích luật viết: Tập trung phân tích quy định pháp luật định giá đất, sở hạn chế, bất cập định giá đất  Phương pháp thống kê: Tổng hợp, thống kê, phân tích tài liệu khảo sát thực tế thực trạng giá đất ban hành địa phương, để có nhận thức đầy đủ, xác thực trạng Ngồi phương pháp nêu trên, đề tài sử dụng số phương pháp khác như: phương pháp nghiên cứu lý luận tài liệu, sách vở; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp trừu tượng khoa học… Bố cục luận văn Chương Cơ sở lý luận giá đất định giá đất điều kiện kinh tế thị trường Học viên trình bày khái niệm có liên quan giá đất đặc trưng giá đất; định giá đất, mục đích định giá đất, khoa học định giá đất ảnh hưởng định giá đất tới phát triển kinh tế Chương Thực trạng pháp luật định giá đất Học viên phân tích quy định pháp luật định giá đất, sở khó khăn, hạn chế, bất cập nguyên nhân hạn chế, bất cập; đồng thời trích dẫn kết tham vấn ý kiến cộng đồng định giá đất áp dụng bảng giá đất số địa phương nhằm làm rõ thêm khó khăn, hạn chế, bất cập Chương Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất điều kiện kinh tế thị trường Học viên trình bày quan điểm đạo Đảng tiếp tục đổi hồn thiện sách, pháp luật đất đai có liên quan đến định giá đất, sau học viên nghiên cứu quy định Luật Đất đai năm 2013 theo quan điểm đổi Đảng đưa quan điểm nhận xét cá nhân công tác định giá đất; sở đó, học viên đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành định giá đất 64 biến, khơng bình thường (như chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể có quan hệ bà con, thân thuộc, chuyển nhượng trường hợp ép buộc, hồn cảnh kinh tế gặp khó khăn ) Bên cạnh đó, quan thu thập liệu cần thu thập thêm thông tin giá đất áp dụng bồi thường, hỗ trợ tái định cư số dự án giải phóng mặt người dân đồng thuận cao giá đất, để so sánh, đối chiếu với liệu giá đất thu thập Thông thường dự án nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất mức giá bồi thường dự án sử dụng vốn bồi thường có nguồn gốc ODA dự án có giá đất bồi thường sát với giá trị chuyển nhượng thực tế thị trường nên lấy thông tin giá đất từ dự án để xây dựng liệu giá đất Khi có đủ sở liệu giá đất thị trường (về loại đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí ), việc vận dụng phương pháp định giá đất để xác định giá đất phù hợp với mức giá chuyển nhượng phổ biến thị trường vấn đề dễ dàng thực thực tế 3.2.1.4 Giải pháp thẩm quyền định giá đất; chế kiểm tra, giám sát Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trình định giá đất thông qua bảng giá đất, chế giải bất đồng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh không thống thông qua bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Theo quy định pháp luật hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan có thẩm quyền định giá đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi đất, giải khiếu nại giá đất Cho thấy thẩm quyền định đoạt đất đai Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lớn, dễ làm phát sinh tình trạng tham nhũng, tiêu cực quản lý, sử dụng đất đai71 Mặt khác, pháp luật chưa quy định trình tự, thủ tục thực chế kiểm tra, giám sát độc lập Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trình định giá đất thông qua bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chế giải bất đồng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh không thống thông qua bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Như vậy, để giải tồn giải pháp là:  Thứ nhất, giải pháp trước mắt Trong điều kiện thẩm quyền định giá đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chính phủ cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục tham gia kiểm tra, giám sát Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy trình định giá đất như: bước kiểm 71 Về vấn đề này, Luật Đất đai năm 2013, giữ nguyên quan điểm giao thẩm quyền định giá đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan tham mưu định giá đất Sở Tài nguyên Môi trường 65 tra, giám sát khảo sát, điều tra thu thập liệu giá đất thị trường; kiểm tra, giám sát việc lập dự án xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất Qua bước thực nên quy định có ý kiến xác nhận đại diện lãnh đạo Hội đồng nhân dân vào kết điều tra, xây dựng, thẩm định giá đất Làm tốt giải pháp hạn chế tình trạng áp đặt ý muốn chủ quan (nếu có) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào kết định giá đất, đồng thời quy trình định giá đất đạt tính minh bạch, cơng khai, dân chủ Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân thơng qua bảng giá đất mà Hội đồng nhân dân không thống Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần giải thích, thuyết minh làm rõ luận trình định giá đất để đến thống nhất; giải thích, thuyết minh mà Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chưa thống phải điều chỉnh lại kết định giá đất theo ý kiến đóng góp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh  Thứ hai, giải pháp lâu dài Để đảm bảo tính độc lập, khách quan, đồng thời ngăn chặn hạn chế tình trạng tiêu cực, tham nhũng xảy lâu dài pháp luật nên chuyển giao thẩm quyền định giá đất định giá đất cho quan chuyên môn độc lập với Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp tỉnh quan có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; giao thẩm quyền định giá đất cho quan chuyên mơn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có chức độc lập với quan tài nguyên mơi trường quan có chức tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp tỉnh định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Theo mơ hình định giá đất độc lập nước giới áp dụng phổ biến nay, cụ thể: - Tại Australia72: Mỗi Bang Australia có Cục Quản lý đất đai Cục Định giá (bao gồm định giá đất) Thời gian trước đây, Cục quan hành Bang, sau quan chuyển đổi thành quan dịch vụ công, thực dịch vụ quản lý đất đai định giá đất theo yêu cầu Nhà nước thị trường 72 Xem Ngân hàng Thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam, NXB Văn hóa thơng tin, Hà Nội, tr 93 66 - Tại Đài Loan Trung Quốc73: Cơ quan có thẩm quyền định giá đất Ủy ban định giá đất gồm nhiều thành viên định, quan hành định Ở địa phương cấp tỉnh có Sở Định giá đất quan quản lý chuyên môn giá đất giúp việc cho lãnh đạo địa phương, độc lập với quan quản lý tài quan quản lý đất đai - Tại Thái Lan, Singapore Israel74: (1) Tại Thái Lan: Khơng có quan định giá cấp tỉnh cấp huyện, có quan giữ chức quản lý Nhà nước định giá tổ chức Trung ương gọi quan “Định giá trung ương” (2) Tại Singapore: Việc định giá đất tiến hành văn phòng đất đai Văn phòng đất đai trực thuộc quan Thuế (Bộ Tài chính), có chức nhiệm vụ tham mưu giúp Nhà nước xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thực quản lý việc bán đất công cho dự án đầu tư cho tư nhân; cho thuê đất công; ngăn chặn việc mua bán đất Nhà nước bất hợp pháp (3) Tại Israel: Vấn đề định giá đất Bộ Tư pháp quản lý thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm người Trong Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm Tuy nhiên, nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai nước ta có đặc điểm tương đồng có khác biệt tương đối so với nước giới Vì vậy, cho phép Tổ chức định giá đất thuộc tư nhân tham gia định giá đất hạn chế quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai thành lập thêm quan định giá đất độc lập khác thuộc Nhà nước phát sinh thêm máy biên chế, ngược lại chế cải cách hành Chính phủ tinh giản máy biên chế Do vậy, để phù hợp với tình hình thực tế nước ta hướng tới pháp luật nên quy định thẩm quyền tham mưu xây dựng bảng giá đất định giá đất cho chủ thể sau: Một là, thẩm quyền tham mưu xây dựng bảng giá đất Pháp luật nên quy định chuyển giao thẩm quyền tham mưu xây dựng bảng giá đất Sở Tài nguyên Mơi trường cho Sở Tài Sở Tư pháp thực Bởi vì, Sở Tài 73 Xem Ngân hàng Thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam, NXB Văn hóa thơng tin, Hà Nội, tr 96 74 Xem Định giá đất số nước giới, nguồn: http://vnclp.gov.vn/ uploadded/2013/54/30/e3b35063-77ee-4fcd-a438-921360634ec2.doc [truy cập ngày 10/12/2014] 67 Sở Tư pháp quan khơng có chức tham mưu vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất không bị chi phối nhiệm vụ chuyên môn nên tham mưu xây dựng bảng giá đất đảm bảo tính độc lập, khách quan Mặt khác theo quy định pháp luật hành Sở Tài có Phịng Quản lý giá cơng sản, có chức thẩm định, phê duyệt giá tài sản nói chung, có cơng tác định giá đất; Sở Tư pháp có Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản quản lý Phịng cơng chứng (cơng chứng công công chứng tư), đơn vị lưu giữ liệu giá đất thị trường Do vậy, khẳng định Sở Tài Sở Tư pháp có đủ nguồn nhân lực để thực tốt công tác tham mưu xây dựng bảng giá đất, việc giao thẩm quyền tham mưu xây dựng bảng giá đất cho Sở Tài Sở Tư pháp phù hợp với tình hình thực tế nước ta Hai là, thẩm quyền định giá đất Pháp luật nên quy định chuyển giao thẩm quyền định giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh Theo đó, Hội động nhân dân cấp tỉnh định giá đất theo trình tự Nghị việc cơng bố bảng giá đất Hội đồng nhân dân cấp tỉnh 3.2.1.5 Giải pháp mục đích định giá đất trình tự, thủ tục định giá đất trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo chế định giá đất riêng Trên thực tế thi hành Luật đất đai năm 2003 thời gian qua cho thấy mục đích định giá đất khơng thể xử lý tốt lợi ích quan hệ đất đai (như quan hệ nghĩa vụ tài người sử dụng đất với Nhà nước quan hệ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất)75 Về vấn đề Luật Đất đai năm 2013 có quy định sửa đổi, bổ sung mục đích định giá đất thể thơng qua bảng giá đất giá đất cụ thể (bảng giá đất nhằm mục đích giải nhóm quan hệ tài chính, cịn giá đất cụ thể nhằm mục đích giải mối quan hệ bồi thường Nhà nước thu hồi đất 76) Tuy nhiên, trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất định giá đất cụ thể thực Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy định chi tiết Vì vậy, cần có văn hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục định giá đất hai trường hợp theo hướng sau: 75 Hay nói cách khác có quy trình định giá đất khơng thể giải tốt mối quan hệ nghĩa vụ tài người sử dụng đất với Nhà nước quan hệ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất mà cần thiết phải có hai quy trình định giá đất riêng để giải cho hai nhóm quan hệ 76 Xem Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 68  Thứ nhất, định giá đất nhằm mục đích giải quan hệ nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước Trường hợp trình tự, thủ tục định giá đất thực theo quy định hành Tuy nhiên, Chính phủ cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục tham gia kiểm tra, giám sát Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy trình định giá đất như: bước kiểm tra, giám sát khảo sát, điều tra thu thập liệu giá đất thị trường; kiểm tra, giám sát việc lập dự án xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất, thông qua bảng giá đất, chế giải bất đồng bảng giá đất không thông qua (như học viên phân tích tiểu mục 2.2.1.1 nêu trên)  Thứ hai, định giá đất nhằm mục đích để giải mối quan hệ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Trong trường hợp trình tự, thủ tục định giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất thực Theo đó, quan làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm tham vấn ý kiến người sử dụng đất bị thu hồi việc lựa chọn Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất; Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất lựa chọn thực công tác định giá đất theo giá đất thị trường, sau gửi kết định giá đất cho quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (cơ quan Sở Tài Sở Tài ngun Mơi trường) thành lập Hội đồng thẩm định có thành viên đại diện quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đại diện tổ chức định giá đất chuyên nghiệp để xem xét, thẩm định kết định giá đất tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất Thẩm định xong, quan thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt theo phân cấp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kết định giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất thực Pháp luật quy định kết định giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư không thấp bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Việc quy định tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất xuất phát từ: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Có nghĩa Nhà nước đại diện cho nhân dân để quản lý việc sử dụng đất Nhà nước muốn sử dụng đất vào mục đích hay muốn thu hồi đất để làm việc phải tham vấn ý kiến người sử dụng đất, xem họ có đồng ý với kế hoạch 69 hay khơng77 Vì vậy, định giá đất để bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất với giá phải tham vấn ý kiến người sử dụng đất, nhiên tham vấn ý kiến người sử dụng đất mà tham vấn ý kiến thông qua tập thể người sử dụng đất để lựa chọn Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất có đủ chuyên môn nghiệp vụ cao để thay mặt tập thể người sử dụng đất thực công việc định giá đất Bởi vì, thơng thường giao dịch mua bán tài sản, người bán người có thẩm quyền đưa mức giá bán tài sản với mức giá bao nhiêu, cịn người mua thông thường đồng ý thương lượng mức giá để định mua hay không mua Trong đất đai người dân chủ sở hữu họ khơng có quyền trực tiếp đưa mức giá tài sản làm chủ, vấn đề không phù hợp với lý luận thực tiễn hạn chế quyền làm chủ người dân Như vậy, vấn đề hợp lý pháp luật cần quy định trình tự định giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất theo quy trình định giá đất riêng phải tập thể người bị thu hồi đất lựa chọn Tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất để đại diện cho họ định giá đất, kết định giá đất người sử dụng đất đồng thuận cao78 3.2.1.6 Giải pháp thẩm quyền quản lý tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất Để giải chồng chéo quy định pháp luật thẩm quyền quản lý Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất pháp luật hành cần quy định bổ sung theo hai hướng sau:  Một là, hoạt động có liên quan đến định giá đất đai phải Luật Đất đai điều chỉnh, cần thiết phải chuyển giao chức định giá đất quy định Luật Giá năm 2012 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho Luật Đất đai năm 2013 Theo đó, Luật Giá năm 2012 quản lý hoạt động dịch vụ định giá tài sản, hàng hóa (trừ định giá hàng hóa đất đai định giá bất động sản theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014); Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quản lý hoạt động định giá bất động sản (trừ định giá bất động sản đất đai) 77 Xem ”Trung tâm nghiên cứu đô thị”, nguồn: http://cus.vnu.edu.vn/content/ha-tang-do-thi/dat-dai-thuocso-huu-toan-dan-do-nha-nuoc-dai-dien-chu-so-huu, [truy cập ngày 03/10/2014] 78 Quy định Luật Đất đai văn hướng dẫn hành khơng có quy định bắt buộc phải lấy ý kiến người sử dụng đất định giá đất, kết định giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư thấp so với giá trị chuyển nhượng thực tế thị trường gây bất lợi cho người bị thu hồi đất 70  Hai là, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài Bộ Xây dựng cần phải ngồi lại với để nghiên cứu ban hành Thông tư liên tịch quy định cụ thể trình tự, thủ tục cấp phép, quản lý hoạt động chế giải bất đồng Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá tài sản, đất đai bất động sản Theo đó, định giá đối tượng có liên quan đến lĩnh vực quan chuyên môn quản lý quan chun mơn có ý kiến giá trị pháp lý chứng thư định giá có tranh chấp xảy quan quản lý chun mơn đối tượng có xảy tranh chấp có ý kiến đề xuất với quan có thẩm quyền giải tranh chấp xem xét phán 3.2.1.7 Giải pháp nâng cao vai trò hiệu hoạt động tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất  Thứ nhất, phương pháp định giá đất tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất Để nâng cao sáng tạo Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất, pháp luật hành cần quy định phương pháp định giá đất theo hướng động Có nghĩa cho phép Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất sử dụng phương pháp định giá khoa học khác (ngồi phương pháp định giá đất Chính phủ quy định theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất) phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành Bởi vì, phương pháp định giá đất Chính phủ phương pháp có ưu điểm hạn chế khác nhau79 Vì vậy, vào phương pháp định giá đất Chính phủ quy định khó khăn định giá đất phù hợp với chế thị trường Mặt khác, phương pháp định giá đất thực chất phương tiện mang tính kỹ thuật, mà kỹ thuật phải có cải tiến sử dụng để mang lại kết tốt nhất, phù hợp với mục đích đặt ra, việc tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất tìm phương pháp định giá đất khác (không nằm 79 Chẳng hạn: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chiết trừ phù hợp để định giá vùng đất có số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều (trên giao dịch) giao dịch phải có tính tương quan, có khả thay đất cần định giá; vùng đất mà số lượng giao dịch (dưới giao dịch) khơng có giao dịch phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng Phương pháp thu nhập phù hợp đất đai có thu nhập, định giá đất loại đất không phát sinh thu nhập (đất trống, bỏ hoang, đất dùng cho mục đích cơng ích quan, trường học, cơng viên ) phương pháp khơng tồn Phương pháp thặng dư theo số liệu ước tính trước mắt để định giá đất nên khó dự tính cách chuẩn xác, đồng thời thời gian phát triển ln có biến động vật giá thị trường tác động làm cho giá thành phát triển tăng lên hạ xuống ảnh hưởng không tốt đến sách đầu tư Mặt khác, phương án phát triển cao so với nhu cầu phát triển xã hội gây lãng phí cho xã hội, phương án khơng theo kịp nhu cầu phát triển xã hội kiềm chế phát triển kinh tế) 71 phương pháp định giá đất Chính phủ quy định) mà cho kết định giá đất phù hợp, người đồng thuận cao kết định giá sát với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường điều đáng khuyến khích  Thứ hai, giá trị pháp lý chứng thư định giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp Để nâng cao vai trò Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất pháp luật cần phải quy định giá trị pháp lý chứng thư định giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp quan hệ cụ thể Chẳng hạn trường hợp tổ chức, cá nhân thuê bên thỏa thuận thuê Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất để định giá trị đất đai làm sở thực giao dịch dân giải tranh chấp đất đai chứng thư định giá đất có giá trị bắt buộc bên thuê bên thỏa thuận thuê; trường hợp hộ dân thuộc diện bị thu hồi đất giới thiệu Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất để định giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất chứng thư định giá đất có giá trị bắt buộc hộ dân bị thu hồi đất quan Nhà nước có liên quan đến thu hồi đất Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định rõ phạm vi, đối tượng, nguyên tắc hoạt động dịch vụ định giá đất; quy định cụ thể nội hàm khái niệm dịch vụ định giá đất; xác định cụ thể tiêu chí, loại hình hoạt động; xác định rõ điều kiện hoạt động dịch vụ, trình tự, thủ tục thành lập Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất; quy định cụ thể trường hợp cần bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất trường hợp không bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất80 Nhà nước cần có sách đào tạo đội ngũ định giá đất chuyên nghiệp Đội ngũ định giá đất cần đào tạo tất vấn đề liên quan đến định giá đất kiến thức, thông tin kỹ thuật phương pháp xác định giá đất quan trọng Công tác đào tạo cần phải đảm bảo để người định giá đất có đủ đức, đủ tài thực cơng tác nghiệp vụ Thường xuyên tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng chun mơn nghiệp vụ định giá đất cho cán làm công tác định giá đất, cập nhật thông tin giá đất cụ thể về: Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường để xây dựng sở liệu 80 Nguyễn Quang Tuyến (2013), Việc Nhà nước định giá đất Chính phủ quy định khung giá loại đất- Một số vấn đề cần góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tr 72 giá đất sở liệu đất đai làm để xây dựng giá đất phù hợp với giá đất thị trường 3.2.2 Kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật định giá đất Để giải pháp nêu triển khai áp dụng thực tế pháp luật hành cần sửa đổi, bổ sung quy định sau đây: 3.2.2.1 Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật Nhà nước định giá đất  Một là, việc Nhà nước định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc: Tương đương với giá đất chuyển nhượng trung bình thị trường điều kiện bình thường phù hợp với mục đích sử dụng đất hiệu thu nhập từ việc sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau81; Việc xác định giá đất phải có tham khảo ý kiến người dân; đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch giám sát82  Hai là, quan định giá đất phê duyệt giá đất cần phải độc lập với quan định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất83; độc lập với quan tham mưu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Ba là, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; khung giá loại đất; trường hợp phải điều chỉnh giá đất việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy định tiêu chí xác định mức độ phù hợp với loại đất; tiêu chí xác định đất liền kề có mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất  Bốn là, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng liệu giá đất thị trường điều kiện bình thường địa phương công khai rộng rãi để người dân theo dõi, giám sát Xây dựng cập nhật thường xuyên hệ thống sở 81 Khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 Viện Nghiên cứu lập pháp (2013), Báo cáo tổng hợp kết tham vấn cộng đồng để góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tr 44 83 Viện Nghiên cứu lập pháp (2013), Báo cáo tổng hợp kết tham vấn cộng đồng để góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tr 44 82 73 liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy giao dịch loại đất, đất nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng địa phương bao gồm loại liệu như: giá giao dịch thành, thời điểm mua bán, thông tin kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường điều kiện tài chính, điều kiện thị trường giao dịch giá trúng đấu giá thông tin rao bán nhà đất đăng báo chí, mạng thơng tin giá đất, giá loại đất, đất đối chứng với giá bán thực tế để từ xác định tỷ lệ khấu trừ giá rao bán giá mua bán thực tế  Năm là, mục đích định giá đất làm để thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước mục đích định giá đất làm để tính tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất cần phải có hai quy trình định giá đất riêng  Sáu là, ban hành quy định việc tra, kiểm tra việc định giá đất; ban hành chế tài cần thiết có văn đạo địa phương thực việc quy định mức giá đất sát với giá đất thị trường 3.2.2.2 Sửa đổi, bổ sung quy định hoạt động dịch vụ định giá đất, tư vấn giá đất Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành cần quy định sửa đổi, bổ sung hoạt động dịch vụ định giá đất tư vấn giá đất theo hướng sau:  Một là, Tổ chức hoạt động dịch vụ tư vấn định giá tài sản, bất động sản có liên quan đến đất đai thực theo quy định Luật Đất đai, văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai  Hai là, giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất sử dụng để tham khảo quản lý nhà nước tài đất đai hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất Giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp trường hợp cộng đồng người sử dụng đất lựa chọn bên thuê để định giá đất có giá trị bắt buộc quan quản lý Nhà nước, cộng đồng người sử dụng đất bên thuê Trong trường hợp có xảy bất đồng kết định giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá Tịa án nhân dân quan có thẩm quyền xem xét giải bất đồng 74 KẾT LUẬN Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, khơng phải sản phẩm lao động nhân loại làm ra, giá trị khác biệt so với loại hàng hóa thơng thường Trong điều kiện kinh tế thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế, đất đai mua bán, trao đổi loại hàng hóa thơng thường khác; giá trị đất đai chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố (thu nhập, lãi suất ngân hàng, trình độ phát triển kinh tế, tốc độ phát triển thị, sách pháp luật Nhà nước, tâm lý người sử dụng đất ); thị trường đất đai không tồn thị trường quyền sở hữu đất đai, đối tượng lưu thông thị trường đất đai với ý nghĩa chung quyền sử dụng đất Định giá đất công cụ quan trọng để thiết lập chế quản lý Nhà nước đất đai phù hợp theo định hướng kinh tế thị trường; Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chủ thể sử dụng đất, khuyến khích chủ thể đầu tư phát triển kinh tế, xã hội điều tiết lợi ích chủ thể sử dụng đất thơng qua chế định giá đất Tuy nhiên, thực tế Nhà nước định giá đất cho thấy giá đất Nhà nước định không sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng do: định giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu áp lực lớn tài thu hút đầu tư; thiếu sở liệu giá đất thị trường đáng tin cậy để làm định giá đất; pháp luật giao thẩm quyền lớn tập trung vào quan Nhà nước, dẫn đến tình trạng định giá đất nghiêng lợi ích Nhà nước; pháp luật quy định nguyên tắc định giá đất chưa cụ thể, chi tiết, chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ để định giá đất sát với thị trường; quy trình định giá đất thiếu giám sát Hội đồng nhân dân, ý kiến người sử dụng đất thiếu vắng diện tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất Để khắc phục nguyên nhân hạn chế, bất cập nêu trên, pháp luật hành cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết cơng tác định giá đất (làm rõ nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục định giá đất để giải nhóm quan hệ lợi ích ); sớm phân cơng quan có chức xây dựng hoàn thiện sở liệu giá đất thị trường; giao quyền định giá đất cho quan Nhà nước độc lập với quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, 75 thu hồi đất; quy định cụ thể chế tham gia giám sát Hội đồng nhân dân trình định giá đất; đồng thời pháp luật quy định trường hợp định giá đất bắt buộc phải có tham gia ý kiến người dân, ý kiến Tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất quy trình định giá đất./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Danh mục văn pháp luật Hiến Pháp năm 1992, 2013 Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003, 2013 Luật Giá năm 2012 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, 2014 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26/4/2002 Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương (khóa XI) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai Nghị định số 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 Chính phủ việc quy định khung giá loại đất Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 việc sửa đổi, bổ sung khoản Điều Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất 10 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai 11 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 13 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất 17 Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất 18 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 19 Thông tư liên tịch số 94/TT.LB ngày 14/11/1994 Bộ tài - Bộ Xây dựng- Tổng cục Địa Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ 20 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 21 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 Bộ Tài hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất theo quy định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 22 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 16 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 23 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-TBNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài nguyên Mơi trường Bộ Tài việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, định giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 24 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá(đợt 3) 25 Quyết định số 29/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 UBND tỉnh Khánh Hòà việc quy định giá loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh 26 Quyết định số 47/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Hậu Giang quy định mức giá loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Hậu Giang 27 Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND thành phố Hà Nội quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 28 Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ việc điều chỉnh hệ số K khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994; B Danh mục tài liệu tham khảo 29 Hồ Minh Hà (2008), Quản lý nhà nước định giá đất bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh 30 Nguyễn Văn Hảo, Nguyễn Đình Kháng Lê Danh Tốn (2007),Giáo trình kinh tế trị Mác- Lênin, Bộ Giáo dục đào tạo 31 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành áp dụng giá đất theo pháp luật hành”, Khoa học pháp lý (03) 32 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 33 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất, NXB Trường Đại học Nông nghiệp, Hà Nội 34 Nguyễn Quang Tuyến (2013), Việc Nhà nước định giá đất Chính Phủ quy định khung giá loại đất-Một số vấn đề cần góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 35 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, Luận án Tiến Sỹ Luật học, Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh 36 Ngân hàng Thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam 37 Ủy ban Thường vụ Quốc hội-Viện Nghiên cứu lập pháp (2013), Báo cáo tham vấn cộng đồng để góp ý vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tỉnh n Bái, Quảng Bình, Hịa Bình, Long An 38 Viện Nghiên cứu lập pháp (2013), Báo cáo tổng hợp kết tham vấn cộng đồng để góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi C Website 39 http://baodientuchinhphu.vn 40 http://vnclp.gov.vn 41 http://cus.vnu.edu.vn ... thiếu liệu giá đất xác để định giá đất Yếu tố quan trọng định giá đất điều kiện kinh tế thị trường thu thập số liệu giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường điều 43 Xem Khoản Điều 114 Luật Đất đai... liệu giá đất thị trường thu thập không sát với giá đất thị trường, kéo theo việc định giá đất không xác Để có sở định giá đất sát với giá đất thị trường vấn đề phải xác định giá đất thị trường. .. nhiêu? xác định xác giá đất thị trường việc định giá đất xác Tuy nhiên, định giá đất quan định giá đất khơng thể xác định xác giá đất thị trường, nguyên nhân ảnh hưởng pháp luật thuế Pháp luật thuế