Bàn về hình thức sử dụng đất và một số kiến nghị đối với dự thảo luật đất đai (sửa đổi)

BÀN VỀ “HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT” VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI TS Lưu Quốc Thái Khoa Luật Thương Mại – Trường ĐH Luật TP.HCM Trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất yếu trung tâm quan hệ sử dụng đất Họ người trực tiếp khai thác, sử dụng đất chủ sở hữu – Nhà nước Quyền sử dụng đất (QSDĐ) người SDĐ xác lập thông qua hoạt động phân phối đất đai Nhà nước (giao đất, cho thuê đất); thông qua việc nhận chuyển QSDĐ thông qua việc Nhà nước cơng nhận QSDĐ thực tế họ Cho dù có QSDĐ theo cách thức người SDĐ chủ thể có ảnh hưởng trực tiếp đến việc đầu tư, khai thác hiệu việc sử dụng đất Thái độ họ việc thực hành vi sử dụng đất có tác động lớn đến hiệu suất sử dụng đất, đến thu nhập có từ đất đai bền vững việc sử dụng loại tài nguyên hạn chế nguồn cung vô quý báu Tất điều phụ thuộc lớn vào hai yếu tố: quyền (bao gồm quyền lợi) hưởng nghĩa vụ mà họ phải thực với tư cách người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Hai yếu tố động lực thúc đẩy người sử dụng đất vận dụng hết khả năng, sáng tạo để khai thác sử dụng đất cho có hiệu nhất, pháp luật có quy định thỏa đáng rào cản nhân tố tích cực quy định pháp luật không phù hợp Theo quy định pháp luật đất đai, quyền nghĩa vụ nói người SDĐ phụ thuộc vào yếu tố: loại chủ thể sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; hình thức sử dụng đất.1 Trong yếu tố này, yếu tố thứ xác định dựa vào yếu tố đầu tiên, lại yếu tố trực tiếp “quyết định” quyền nghĩa vụ cụ thể người sử dụng đất Chính vậy, làm rõ khái niệm “hình thức sử dụng đất” có quy định phù hợp nhiệm vụ quan trọng mà Luật Đất đai bỏ qua Bản chất hình thức sử dụng đất Cụm từ “hình thức sử dụng đất” đầy đủ nguyên văn với tư cách thuật ngữ pháp lý thức chưa lần ghi nhận Luật đất đai trước Tuy vậy, kể từ Luật Đất đai 2003 cho phép người sử dụng đất số trường hợp định lựa chọn hình thức Nhà nước “giao đất có thu tiền sử dụng đất” “cho thuê đất”,2 khái niệm Xem thêm Nguyễn Quang Tuyến Đỗ Xuân Trọng, Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, http://land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai%20lieu/Chinh%20sach%20-%20Phap%20luat/34_Tuyen_Trong.pdf (website Trường Đ.H Tài Nguyên Môi trường) Điều 108 Luật Đất đai 2003 “hình thức sử dụng đất” bắt đầu đề cập đến vừa khái niệm học thuật, vừa thuật ngữ pháp lý Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, văn pháp luật “đồ sộ” số văn quy định thi hành Luật Đất đai 2003, nhiều lần nhắc đến cụm từ “hình thức” liên quan đến việc sử dụng đất Khoản Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp đăng ký biến động đất đai có trường hợp người sử dụng đất “Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” (điểm e) Khái niệm “hình thức” trường hợp rõ ràng muốn nói đến hình thức phân phối đất đai (giao đất, cho thuê đất) mà Nhà nước dùng để chuyển giao đất đến người sử dụng đất Sau đó, Điều 46 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể điểm c khoản có nội dung: “Trường hợp chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư bán hộ nhà chung cư người mua hộ nhà chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất sử dụng chung” Cụm từ “hình thức sử dụng đất” trường hợp lại có ý nghĩa hồn tồn khác, nhóm chủ thể có quyền sử dụng phần diện đất sử dụng chung trường hợp cụ thể khơng liên quan đến hình thức phân phối đất đai.3 Cũng Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thuật ngữ “hình thức sử dụng” tiếp tục nhắc đến khoản Điều 84 có quy định: “1 Khu công nghiệp thành lập đất mà trước Nhà nước giao, cho thuê để sản xuất, kinh doanh người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng sau: a) Tiếp tục giữ nguyên hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước Nhà nước cho th đất có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; b) Thuê lại đất doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp…” Quy định có nội dung tương tự quy định Điều 90 Luật Đất đai 2003 Trong trường hợp này, hình thức sử dụng đất vừa biểu hình thức phân phối đất đai (giao thuê) vừa phương thức xác lập QSDĐ (thuê lại đất doanh nghiệp khác…).4 Cách hiểu tiếp tục lặp lại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Khoản Điều 90 Luật Đất đai 2003 có quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất Nhà nước; nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế khác, người Như vậy, pháp luật đất đai dù chưa có thống việc xác định nội hàm khái niệm “hình thức sử dụng đất”, phần lớn coi hình thức SDĐ hình thức phân phối đất đai Nguyên nhân thiếu thống thiếu vắng khái niệm thức “hình thức sử dụng đất” Luật Đất đai Điều gây khó khăn, nhầm lẫn cho người SDĐ quan nhà nước việc hiểu, áp dụng pháp luật cho đắn Văn pháp luật sử dụng xác cụm từ “hình thức sử dụng đất” với tư cách yếu tố thể hình thức phân phối đất đai Quyết định 56/2012/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 UBND Tp Hồ Chí Minh “Quy định trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài theo giá thị trường Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất thành phố Hồ Chí Minh” Theo tác giả, việc xác định “hình thức sử dụng đất” hình thức phân phối đất đai Quyết định hoàn toàn hợp lý Như biết, việc Nhà nước giao đất (hoặc cho thuê đất) xác lập QSDĐ cho người SDĐ, bên cạnh việc nhận chuyển QSDĐ trường hợp Nhà nước công nhận QSDĐ tồn thực tế Đối với hai trường hợp sau, cấp GCN QSDĐ cho người SDĐ Nhà nước cần phải “quy” hình thức sử dụng đất họ hình thức phân phối đất đai nói (giao cho thuê), dù thực tế không định giao, hay cho thuê đất Vì vậy, cách hiểu tạo sở rõ ràng, phù hợp để xác định quyền nghĩa vụ cụ thể người sử dụng đất trường hợp đất khơng phải Nhà nước trực tiếp ban hành định giao (hoặc cho thuê), đặc biệt trường hợp sử dụng đất Nhà nước cơng nhận QSDĐ.5 Như vậy, hình thức sử dụng đất, theo quan điểm tác giả viết này, khái niệm có liên quan, tương ứng với hình thức phân phối đất đai Nhà nước gắn liền với trường hợp sử dụng đất Hình thức SDĐ biểu hình thức phân phối đất Việt Nam định cư nước đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp” Tại điểm g khoản Điều Thơng tư 17/2009/TT-BTNMT có quy định: “Trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà khơng chuyển sang th đất ghi sau: + “Cơng nhận QSDĐ giao đất có thu tiền sử dụng đất” trường hợp sử dụng đất thuộc chế độ giao đất có thu tiền theo quy định pháp luật đất đai, kể hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà nộp tiền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận Trường hợp thuộc chế độ giao đất có thu tiền mà miễn giảm tiền sử dụng đất ghi thêm việc miễn giảm tiền sử dụng đất quy định trường hợp miễn, giảm Nhà nước giao đất có thu tiền; + “Cơng nhận QSDĐ giao đất không thu tiền sử dụng đất” trường hợp sử dụng đất thuộc chế độ giao đất không thu tiền;…” đai mà Nhà nước áp dụng (loại) chủ thể SDĐ định SDĐ vào mục đích cụ thể đó.6 Do đó, theo quy định hành, hình thức sử dụng đất bao gồm: hình thức giao đất (trong chia thành trường hợp là: giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất) hình thức thuê đất Việc xác định chủ thể sử dụng đất hình thức dựa vào hai yếu tố: loại chủ thể mục đích sử dụng đất - giống xác định hình thức phân phối đất đai mà pháp luật quy định Thực trạng hình thức sử dụng đất vấn đề đặt Việc xác định hình thức sử dụng đất, trình bày, vào hình thức phân phối đất đai mà pháp luật quy định tùy thuộc vào hai yếu tố: loại chủ thể mục đích sử dụng đất Việc coi mục đích SDĐ để quy định hình thức phân phối đất đai chấp nhận được, mục đích SDĐ phù hợp với một, số tất hình thức SDĐ Tuy nhiên, loại chủ thể SDĐ để ấn định hình thức SDĐ tạo bất cập khó lý giải, khả dẫn đến phân biệt đối xử không cần thiết Theo quy định Điều Luật Đất đai 2003, chủ thể sử dụng đất chia thành nhóm: (i) Chủ thể sử dụng đất nước Nhóm chủ thể bao gồm: - Hộ gia đình, cá nhân giao đất, cho thuê đất; - Các tổ chức nước bao gồm: quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân tổ chức khác theo quy định Chính phủ Nhà nước giao đất, cho thuê đất; - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc điểm dân cư tương tự có phong tục, tập qn có chung dịng họ Nhà nước giao đất; - Cơ sở tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tơn giáo Nhà nước giao đất (ii) Nhóm chủ thể có yếu tố nước ngồi bao gồm: Xem thêm Giáo trình Luật Đất đai, Trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức, 2012 Cách phân chia tác giả vào Điều Luật Đất đai 2003 có lược bỏ số nội dung để nhấn mạnh hình thức phân phối đất đai mà Nhà nước xác định áp dụng từ đầu loại chủ thể SDĐ - Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Người Việt Nam định cư nước đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên sống ổn định Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở; - Tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Như vậy, bên cạnh việc phân loại chủ thể sử dụng đất, Điều Luật Đất đai 2003 xác định ln hình thức phân phối đất đai (hình thức SDĐ) mà Nhà nước áp dụng cho loại chủ thể Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Nhà nước áp dụng hình thức giao cho thuê đất Trong sở tôn giáo, cộng đồng dân cư “chỉ được” áp dụng hình thức giao đất tổ chức, cá nhân nước phải thuê đất Nhà nước Đi sâu vào tìm hiểu quy định cụ thể đối tượng giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai 2003 (các Điều 33, 34, 35) thấy, việc áp dụng hình thức sử dụng đất số trường hợp có biểu phân biệt đối xử khơng có mục đích rõ ràng Đáng ý trường hợp sau: (i) Sự khác biệt hình thức SDĐ tổ chức kinh tế nước với hộ gia đình, cá nhân SDĐ nơng nghiệp Theo Luật Đất đai hành, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước áp dụng hai hình thức: giao đất khơng thu tiền sử dụng đất (đối với trường hợp trực tiếp sản xuất có đất hạn mức giao đất) thuê đất (đối với đất giao đất hạn mức không trực tiếp sản xuất) Tuy nhiên với mục đích SDĐ này, tổ chức kinh tế áp dụng hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất Việc áp dụng hình thức giao đất khơng thu tiền SDĐ hộ gia đình, cá nhân SDĐ nơng nghiệp xuất phát từ sách ưu đãi Nhà nước nông dân lĩnh vực nông nghiệp Đây quy định phù hợp với điều kiện thực tế nên khơng có lý để tranh luận Tuy nhiên, việc khơng áp dụng hình thức giao đất có thu tiền SDĐ đất nơng nghiêp cho hộ gia đình, cá nhân áp dụng hình thức thuê đất cho họ điều khó lý giải thuyết phục, đặc biệt mà pháp luật hành cho phép họ trả tiền thuê hàng năm trường hợp thuê đất Nhà nước Nghĩa là, đất nơng nghiệp đất th hộ gia đình, cá nhân khơng chuyển QSDĐ họ khơng chọn hình thức trả tiền th lần khơng chuyển sang hình thức giao đất đất có thu tiền sử dụng đất để thỏa mãn điều kiện chuyển QSDĐ.8 (ii) Sự khác biệt hình thức SDĐ tổ chức kinh tế nước với tổ chức, cá nhân nước Theo quy định hành, tổ chức kinh tế nước áp dụng hình thức giao đất khơng thu tiền SDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất trả tiền thuê hàng năm Trong đó, tổ chức, cá nhân nước áp dụng hình thức th đất (có thể lựa chọn phương thức trả tiền thuê hàng năm lần) Ngay doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư nước nước chịu chung số phận (chỉ SDĐ hình thức th), khơng phụ thuộc vào tỉ lệ vốn góp bên Trường hợp mà loại doanh nghiệp áp dụng chế độ SDĐ hình thức giao đất có thu tiền SDĐ trường hợp doanh nghiệp liên doanh hình thành từ việc góp vốn QSDĐ tổ chức kinh tế nước mà đất khơng phải thuê Doanh nghiệp phải chuyển sang thuê đất chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài.9 Như đề cập trên, pháp luật dường có quy định mang tính chất “an ủi” chủ thể SDĐ có yếu tố nước ngồi phải th đất Nhà nước, việc họ lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê lần hàng năm, chủ thể SDĐ nước thuê đất Nhà nước từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực trả tiền thuê theo phương thức thứ hai (cũng phân biệt đối xử áp dụng chủ thể nước) Chúng ta biết rằng, kèm với phương thức trả tiền thuê chế sộ SDĐ khác Theo quy định này, trường hợp trả tiền thuê đất lần người SDĐ quyền thực giao dịch QSDĐ (Điều 111, 114, 119 Luật Đất đai 2003) Trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm người thuê đất giao dịch tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Do đó, chủ thể SDĐ nước thuê đất Nhà nước muốn giao dịch QSDĐ phải xin chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ Từ kết luận rằng, quyền chủ thể (có yếu tố nước ngồi) th đất trả tiền thuê lần quy định giống quyền chủ thể (trong nước) giao đất có thu tiền sử dụng đất Điểm giống địa vị pháp lý nhóm chủ thể khơng dừng lại quyền hưởng.10 Nghĩa vụ tài chủ thể SDĐ giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất trả tiền lần khác biệt Người giao đất có thu tiền SDĐ đương nhiên phải nộp tiền SDĐ (trừ trường hợp miễn) Trong đó, người thuê đất chọn cách thức trả tiền Xem Điều 35, 108, 111 Luật Đất đai 2003 Theo quy định hành, chủ thể thuê đất trả tiền thuê hàng năm khơng thực giao dịch QSDĐ Do đó, muốn giao dịch QSDĐ người SDĐ phải xin chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ (nếu thuộc trường hợp lựa chọn hình thức SDĐ) Xem khoản Điều 107 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 10 Cần ý rằng, cho dù Nhà nước giao đất hay cho thuê đất chủ thể gọi chung “người sử dụng đất” cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuê lần số tiền thuê đất phải nộp tính với số tiền sử dụng đất phải nộp trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất (Điều Nghị định 69/2009/NĐ-CP; khoản Điều 5a Nghị định 142/2005/NĐ-CP bổ sung Nghị định 121/2010/NĐ-CP) Tức là, thuê đất người SDĐ phải nộp “tiền SDĐ” người giao đất có thu tiền SDĐ, nghĩa vụ đặt tên gọi “tiền thuê đất”.11 Và trường hợp SDĐ phi nông nghiệp, người SDĐ giao có thu tiền SDĐ người thuê đất phải nộp thuế SDĐ phi nông nghiệp theo cách tính chung nhất.12 Đều đồng nghĩa với việc, khơng có khác biệt nghĩa vụ tài hai đối tượng Do đó, việc đặt hai hình thức sử dụng đất có tên gọi khác để áp dụng cho hai nhóm chủ thể sử dụng đất khác rõ ràng việc làm khơng cần thiết Có lẽ nhận thấy bất cập này, nhà làm luật có số chỉnh sửa, bổ sung liên quan đến hình thức sử dụng đất Dự thảo Luật đất đai sửa đổi Để “công bằng” hơn, Dự Luật quy định thêm hình thức thuê đất trả tiền thuê lần cho chủ thể SDĐ nước (Điều 56) bổ sung thêm loại chủ thể SDĐ “trung dung” nước khơng thuộc nhóm chủ thể nước ngồi, “tổ chức kinh tế liên doanh” (Điều Dự thảo) Chủ thể áp dụng hình thức giao đất chủ thể SDĐ nước lại có quyền nghĩa vụ nhóm chủ thể có yếu tố nước ngoài.13 Ngoài ra, theo Dự thảo, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà để bán áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước (Điều 55) Như vậy, theo Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, đối tượng áp dụng hình thức giao đất “mở rộng” Trong số chủ thể SDĐ có yếu tố nước ngồi có tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng thuộc trường hợp nói phải chịu áp dụng hình thức sử dụng đất “duy nhất” thuê đất Người Việt Nam định cư nước ngồi tổ chức kinh tế liên doanh Nhà nước giao đất Đối với hình thức thuê đất, việc lựa chọn phương thức trả tiền thuê (giữa cách thức trả hàng năm trả lần) áp dụng chủ thể “trong” “ngoài” nước Kiến nghị Từ phân tích thấy rằng, với quyền hưởng nghĩa vụ phải thực theo quy định hành, người giao đất có thu tiền SDĐ người th đất trả tiền th lần khơng có khác biệt địa vị pháp lý Do đó, việc áp dụng hình thức thuê đất trả 11 Điều 13 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Xem Điều 6, 7, Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 hướng dẫn Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 12 13 Bao gồm: tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Xem Điều 179, 180 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, ngày 17/4/2013 Như vậy, việc có thêm loại chủ thể SDĐ “tổ chức kinh tế liên doanh” hồn tồn khơng có ý nghĩa khoa học thực tiễn tiền thuê lần hoàn tồn khơng có ý nghĩa thực tiễn, chí gây ngộ nhận phân biệt đối xử Bên cạnh đó, việc áp dụng hình thức th đất tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước cần nên xem xét lại Theo tác giả, việc áp dụng hình thức giao đất (có thu tiền SDĐ) cho loại chủ thể hoàn toàn khơng có ảnh hưởng xấu đến chế độ sở hữu đất đai, sách phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước Từ đây, tác giả có số kiến nghị liên quan đến quy định hình thức SDĐ Dự thảo Luật Đất đai sau: (i) Về hình thức sử dụng đất - Áp dụng hình thức giao đất có thu tiền SDĐ tất chủ thể gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư nước SDĐ để thực hoạt động sản xuất kinh doanh không thuộc trường hợp ưu đãi tài theo sách Nhà nước Những tổ chức cá nhân nước thành lập doanh nghiệp Việt Nam theo pháp luật Việt Nam cần nên áp dụng hình thức SDĐ thống doanh nghiệp nước (chỉnh sửa Điều 55 Dự thảo) - Bãi bỏ hình thức thuê đất trả tiền th lần khơng rõ ràng (chỉnh sửa Điều 56 Dự thảo) Tiếp tục trì hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm để áp dụng cho chủ thể SDĐ hạn chế khả tài chính, khơng có nhu cầu thuộc trường hợp không phép giao dịch QSDĐ chủ thể tổ chức nước ngồi có sở, chi nhánh hoạt động Việt Nam mà không thành lập pháp nhân theo pháp luật Việt Nam Sự thay đổi không thu hẹp khoảng cách phân biệt đối xử quan hệ đất đai loại chủ thể SDĐ, làm giảm bớt rắc rối không cần thiết pháp luật đất đai mà đồng thời cịn có tác dụng tạo “yên tâm” cho nhà đầu tư nước Việt Nam (ii) Về chủ thể sử dụng đất (Điều Dự thảo) Một thống việc áp dụng hình thức SDĐ loại hình tổ chức kinh tế cấu chủ thể SDĐ cần có điều chỉnh Theo tác giả, chủ thể SDĐ tổ chức kinh tế nên bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thành lập Việt Nam Vì vậy, loại chủ thể “tổ chức kinh tế liên doanh” dự thảo cần loại bỏ Nhóm chủ thể tổ chức, cá nhân nước SDĐ nên bao gồm tổ chức ngoại giao, lãnh sự, tổ chức khác quốc tế SDĐ khơng nhằm mục đích sản xuất kinh doanh tổ chức kinh tế nước ngồi có văn phịng đại diện, chi nhánh hoạt động Việt Nam không thành lập pháp nhân Việt Nam (iii) Về cách thức quy định quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất Việc quy định quyền nghĩa vụ người SDĐ Dự thảo Luật đất đai theo cách thức cũ mà Luật Đất đai hành sử dụng: vào hình thức phân phối đất đai (được Nhà nước giao, cho thuê đất – Điều 169, 170) Do đó, để khái quát hơn, Dự Luật cần quy định lại vấn đề theo hình thức SDĐ (cụ thể là: quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hình thức giao đất thuê đất) để bao quát trường hợp SDĐ không Nhà nước trực tiếp ban hành định giao, cho thuê đất (ví dụ trường hợp nhận chuyển QSDĐ) Theo cách này, quy định quyền nghĩa vụ người SDĐ rút gọn, đỡ rối rắm (hiện có liệt kê dài dịng đơi cịn quy định theo xác lập QSDĐ – chẳng hạn Điều 172, 173) (iv) Về giải thích thuật ngữ giao đất, cho thuê đất Dự thảo Luật đất đai Theo khoản 7, Điều Dự thảo thì: “- Nhà nước giao đất việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.” “- Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước ban hành định cho thuê đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.” Hai khái niệm không cho thấy khác biệt tên gọi hai hình thức phân phối đất đai Do đó, nhà làm luật cần bổ sung thêm đặc trưng pháp lý để phân biệt giao đất cho thuê đất, điểm chung “trao quyền QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu định” Nếu khơng giải vấn đề này, Luật Đất đai nên áp dụng hình thức phân phối nhất: giao đất cho th đất (có thể thu khơng thu tiền) cho đơn giản; là, không đưa thuật ngữ “giao đất”, “cho thuê đất” vào điều khoản giải thích từ ngữ khơng thể phân biệt chúng (v) Xem xét lại thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ (Điều 58 Dự thảo) Với tư cách nội dung liên quan trực tiếp đến hoạt động phân phối đất đai, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ cần phải quy định phù hợp đảm bảo hiệu quản lý nhà nước tạo thuận lợi cho người SDĐ So với quy định hành, Dự thảo có thay đổi lớn đưa trường hợp “Cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; làm sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác” vốn thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện UBND cấp tỉnh (điểm e khoản điều 58) Sự điều chỉnh không giúp làm tăng hiệu quản lý nhà nước mà tái lập lại phức tạp quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 1993 (vừa vào loại chủ thể, vừa vào mục đích SDĐ) Thiết nghĩ, thẩm quyền trường hợp nên quy định cho chủ tịch UBND cấp huyện Luật Đất đai hành vừa để đảm bảo việc phân cấp thẩm quyền giao, cho thuê đất cách thống giúp đơn giản hóa thủ tục hành hộ gia đình, cá nhân th đất sản xuất kinh doanh, đồng thời chia sẻ công việc quản lý đất đai UBND cấp tỉnh cấp huyện cách hài hịa Tóm lại, Luật đất đai lĩnh vực pháp luật có ảnh hưởng lớn đến nhiều mặt đời sống kinh tế xã hội Dự thảo Luật đất đai sửa đổi thể nỗ lực lớn quan soạn thảo qua việc loại bỏ quy định không phù hợp, cố gắng tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp xã hội qua nội dung chỉnh sửa, bổ sung Tuy nhiên, Dự Luật nhiều điểm chưa rõ ràng, chưa hoàn thiện để trở thành đạo luật tốt để sử dụng ổn định lâu dài, mà đặc biệt nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất có vấn đề “Hình thức sử dụng đất” 10 ... quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất sử dụng chung”... hàm khái niệm ? ?hình thức sử dụng đất? ??, phần lớn coi hình thức SDĐ hình thức phân phối đất đai Ngun nhân thiếu thống thiếu vắng khái niệm thức ? ?hình thức sử dụng đất? ?? Luật Đất đai Điều gây khó... định chủ thể sử dụng đất hình thức dựa vào hai yếu tố: loại chủ thể mục đích sử dụng đất - giống xác định hình thức phân phối đất đai mà pháp luật quy định Thực trạng hình thức sử dụng đất vấn đề