Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH VŨ THỊ NGA XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH TP HỒ CHÍ MINH - THÁNG - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Hiến pháp Luật Hành Mã số: 60380102 Người hướng dẫn khoa học: Ts Nguyễn Thị Thương Huyền Học viên: Vũ Thị Nga, lớp cao học Luật Khóa 21 Thành phố Hồ Chí Minh, 2018 LỜI CẢM ƠN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi thực hướng dẫn giảng viên hướng dẫn Các số liệu nêu Luận văn trung thực Mọi ý kiến, khái niệm có ý nghĩa khoa học trích dẫn thích rõ ràng, đầy đủ xác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Nga MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Vi phạm hành kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm vi phạm hành kinh doanh bất động sản 1.1.3 Các hành vi vi phạm hành kinh doanh bất động sản 14 1.2 Xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 24 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 27 1.2.2 Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 30 1.2.3 Hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 35 1.2.4 Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 38 1.2.5 Thủ tục xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 39 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 41 2.1 Tình hình vi phạm hành kinh doanh bất động sản 41 2.2 Thực trạng xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản hạn chế, bất cập 42 2.2.1 Thực trạng xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 42 2.2.2 Những hạn chế, bất cập xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 46 2.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 57 2.3.1 Giải pháp pháp luật 57 2.3.2 Một số giải pháp thực tiễn 62 KẾT LUẬN 64 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản vốn xem ngành nghề sinh lợi đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư cao vào tài sản có giá trị lớn nên người kinh doanh lĩnh vực thường mệnh danh “ơng trùm” có sức ảnh hưởng lớn chi phối kinh tế tài Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh – thị loại trực thuộc Trung ương thành phố đông dân nhất, đầu não hoạt động kinh doanh, thương mại, đầu tư; tập trung hàng triệu người chủ yếu độ tuổi lao động khắp nước nói riêng nhà đầu tư, lao động nước Trong nhu cầu chỗ sinh hoạt, nơi làm việc, sở hạ tầng vấn đề an ninh, tiện ích đầy đủ, chí cao cấp ngày gia tăng – đối lập với toán quỹ đất ngày hạn hẹp, giải pháp tìm đến giao dịch bất động sản, nhu cầu cao ốc văn phòng, nhà chung cư ngày lớn Trong năm trở lại đây, thị trường bất động sản vực dậy sau thời gian dài “đóng băng”, giao dịch bất động sản liên tục diễn ra, cao ốc đua chen xây dựng ; chí, tháng đầu năm 2018, sốt bất động sản có nguy bùng phát, mặt giá thị trường bất động sản leo thang với tốc độ chóng mặt, thiếu kiểm sốt, nhà đầu tư lao vào say Có thể nói rằng, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lại nhộn nhịp đến mức đáng báo động thời điểm Theo, báo cáo số minh bạch bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương tổ chức JLL (Jones Lang Lasalle) Việt Nam nằm nhóm có số “kém minh bạch”, việc thiếu thơng tin kẽ hở cho nhà đầu tư thu gom bất động sản để đầu thay để Thực tế góp phần đẩy giá trị bất động sản lên cao nhiều so với nhu cầu thực người dân Với diễn biến đó, thị trường bất động sản có nguy tiềm ẩn tác động xấu lên kinh tế nói chung: Người cần mua bất động sản để phục vụ nhu cầu để khó tìm mua giá trị thật; Về phía doanh nghiệp muốn mở rộng hoạt động sản xuất gặp nhiều khó khăn việc tiếp cận mặt kinh doanh, thuê mua việc đền bù, giải phóng mặt bằng; Về phía ngân hàng, việc định giá ngày khó khăn dùng bất động sản làm tài sản chấp, chưa kể nguồn lực dồn vào bất động sản nhiều tiềm ẩn nguy hại cho kinh tế; Đối với giới đầu tư nói chung, việc đầu bất động sản thường sử dụng địn bẩy tài việc vay vốn ngân hàng, sốt bất động sản qua, ngân hàng đối mặt với nguy nợ xấu dai dẳng, khơng dễ xử lý Thực tế cho thấy rằng, xuất phát từ nhu cầu sử dụng bất động sản để ở, phát triển kinh doanh cá nhân, tổ chức dẫn đến việc ạt kinh doanh bất động sản nên có bất cập định, số có cá nhân, tổ chức lợi dụng kẻ hở pháp luật, lòng tin khách hàng để thực hành vi vi phạm hành kinh doanh bất động sản nhằm thu lợi, ảnh hưởng không nhỏ đến việc quản lý điều tiết chung nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản Xử phạt vi phạm hành biện pháp trì trật tự quản lý nhà nước, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa Xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản khơng nằm ngồi ý nghĩa đó, giai đoạn thị trường bất động sản phát triển bùng nổ hàng ngàn giao dịch bất động sản diễn với tốc độ kiểm soát việc hồn thiện quy định liên quan đến vi phạm hành chính, biện pháp ngăn ngừa xử phạt vi phạm nhằm ngăn chặn kịp thời, tránh hệ tiêu cực sau có ý nghĩa cấp bách hết Xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản quy định Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 29/11/2017 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/01/2018 thay Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ Tuy nhiên, q trình nghiên cứu thực tế cho thấy quy định pháp luật việc xử lý vi phạm hành kinh doanh bất động sản cịn chưa tồn diện: Việc ban hành quy phạm pháp luật xử phạt vi phạm mới, nhiều quy định chưa tương thích với Luật kinh doanh bất động sản; mâu thuẫn với quy định Luật Xử lý vi phạm hành chính; nhiều quy định hành vi mang tính chung chung, chưa sâu sát nên hiệu pháp lý chưa cao; mức xử phạt chưa hợp lý với hành vi tình hình thực tế Bên cạnh đó, thẩm quyền xử phạt, thủ tục xử phạt cịn nhiều bất cập Với mong muốn góp phần hoàn thiện quy định pháp luật thực việc xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản nói chung, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, tác giả định chọn đề tài “Xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Xử phạt vi phạm hành khơng phải vấn đề đặt Song song với quy định quản lý nhà nước lĩnh vực đời sống xã hội, quy định xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản khơng nằm ngồi phạm vi Hiện nay, có nhiều sách báo khoa học cơng trình nghiên cứu xử phạt vi phạm hành nói chung, đồng thời, có nhiều tác giả có nghiên cứu viết xử phạt vi phạm hành lĩnh vưc quản lý nhà nước xây dựng, hải quan, hóa chất, giao thơng lĩnh vực khác Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có số sách, viết khoa học cơng trình nghiên cứu số khía cạnh nội dung liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực như: “Quản lý thị trường bất động sản nước ta nay” tác giả Đinh Văn Thơng đăng tạp chí Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015 với nội dung đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện sách quản lý nhà nước thị trường bất động sản nay; “Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” tác giả Nguyễn Anh Tuấn, Luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2009 với nội dung sách quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản điển hình thành phố Hồ Chí Minh; Bài viết“Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Vũ Anh đăng tạp chí Nhà nước Pháp luật năm 2011 giải pháp nhằm hoàn thiện mặt nội dung quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung; Bài viết “Những điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2014” tác giả Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Hiền đăng tạp chí Quản lý nhà nước năm 2015 Bài viết “Những điểm thách thức thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014” tác giả Trần Huỳnh Thanh Nghị đăng tạp chí Nghiên cứu lập pháp năm 2016 chỉ quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đánh giá thực tiễn thi hành bối cảnh thị trường bất động sản thời điểm 2015-2016; Bài viết “Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng tạp chí Tịa án nhân dân 2018 có nội dung số quy định hành bất động sản hình thành tương lai với điểm cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện Tuy nhiên, việc nghiên cứu vấn đề xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản hoi, đến chưa có cơng trình nghiên cứu khoa học xem xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản đối tượng nghiên cứu độc lập, với nghiên cứu chuyên sâu với quy định pháp luật sở thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản diễn với tốc độ nhanh chóng Chính vậy, đề tài nghiên cứu giải phạm vi khả cho phép vấn đề cịn bỏ ngỏ nêu Mục đích nghiên cứu Trên sở phân tích vấn đề lý luận thực tiễn, tác giả hạn chế, bất cập tồn đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề áp dụng pháp luật quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu việc xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật hành Đề tài vấn đề lý luận, pháp lý thực tiễn thực quy định xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Tác giả nghiên cứu việc xử phạt vi phạm hành nhóm hành vi vi phạm hành kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ 2016 đến Phương pháp nghiên cứu Để giải mục tiêu nghiên cứu đề ra, đề tài sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử Mác – Lê Nin kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, chủ trương Đảng, nhà nước Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa; phương pháp logic – hệ thống; phương pháp phân tích, so sánh tập trung chương Luận văn để thấy điểm khác nhau, điểm tiến quy định pháp luật, đặc điểm xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản; phương pháp diễn dịch, quy nạp sử dụng tập trung chương Luận văn sau phân tích thực trạng, tác giả nêu bật giải pháp nhằm hoàn thiện mặt quy định pháp luật thực tiễn hoạt động xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản; ngồi ra, tác giả cịn sử dụng kết hợp phương pháp thống kê, phân loại nhiều phương pháp khác nhằm đạt hiệu tối ưu cho đề tài Ý nghĩa khoa học tính ứng dụng Đề tài có ý nghĩa mặt lý luận: tài liệu tham khảo cho việc hoàn thiện quy định pháp luật xử phạt vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản dựa đặc điểm riêng hoạt động kinh doanh bất động sản Về mặt thực tiễn: Những nghiên cứu cách có tính chun sâu thực tiễn gồm bất cập, nguyên nhân giải pháp giúp nâng cao hiệu xử phạt vi phạm kinh doanh bất động sản Đồng thời, đề tài có giá trị tham khảo quan nhà nước, cơng chức có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành việc phát xử lý vi phạm Ngoài ra, kiến thức khoa học đề tài sở công tác nghiên cứu khoa học luật quan tâm đến nội dung Bố cục đề tài Đề tài “Xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản” có bố cục gồm phần mở đầu hai chương: Chương 1: Cơ sơ lý luận pháp lý xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng xử phạt vi phạm hành số giải pháp nâng cao hiệu xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Vi phạm hành kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản Cùng với trình phát triển xã hội, nhu cầu đời sống vật chất tinh thần người không ngừng tăng lên Một cách đáp ứng nhu cầu việc khơng ngừng nâng cao lực sản xuất, mở rộng hình thức trao đổi, mua bán từ đơn giản đến phức tạp, đưa sản phẩm thị trường để đáp ứng nhu cầu người khác; đồng thời thu lợi ích cần thiết khác cho Điều thường gọi hoạt động “kinh doanh” Cụ thể hơn, “kinh doanh” định nghĩa “việc thực liên tục một, số tất cơng đoạn q trình, đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi”1 Và khái niệm “bất động sản” Khoản Điều 107 Bộ Luật Dân 2015 “Bất động sản bao gồm: (a) Đất đai; (b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; (c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; (d) Tài sản khác theo quy định pháp luật” Kinh doanh bất động sản loại hình kinh doanh Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (Nay gọi Luật Kinh doanh bất động sản 2014) định nghĩa: “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 (Nay gọi Luật Kinh doanh bất động sản 2006) trước quy định Khoản 1, Khoản 2, Khoản Điều 4: “1 Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển Khoản 16 Điều Luật Doanh nghiệp 2014 55 chậm trễ, hậu kéo dài, gây nhiều xúc Điển vi phạm chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình Dự án Tân Bình Apartment với Quyết định xử phạt số 2753/QĐ-XPVPHC Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 03/7/2018, theo đó, sai phạm liên quan đến việc chậm bàn giao nhà chủ đầu tư người mua phản ánh từ thời điểm 201633, tới nay, phải 02 (hai năm) kể từ việc phản ánh, quan có thẩm quyền ban hành định xử phạt hành Tính đến thời điểm tại, người mua nhà Dự án Tân Bình Apartment đóng 95% giá trị bất động sản khơng bàn giao nhà quy định pháp luật hợp đồng Từ thời điểm 2016 đến họ nhận lịch hẹn lùi ngày bàn giao nhà khơng bồi thường chi phí Vấn đề phát xử lý vi phạm quan, người có thẩm quyền cịn chậm trễ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cư dân nên gây xúc Hơn nữa, việc phát xử lý vi phạm không kịp thời dẫn đến hậu khó khắc phục, gây thiệt hại cho phía người mua Như vụ việc chủ đầu tư Cơng ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình Dự án Tân Bình Apartment nêu trên, việc sai phạm kinh doanh bất động sản khởi nguồn từ vi phạm xây dựng Theo đó, kết kiểm tra tháng 6/2016 Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy dự án duyệt xây 14 tầng, thực tế chủ đầu tư tự ý xây thêm tầng 17 18, xây bít thơng tầng, tầng mái để tạo thêm hai tầng, nhằm tăng thêm 28 hộ, với tổng diện tích tăng thêm đến gần 2.000 m2 Sở Xây dựng TP.HCM định đình thi cơng u cầu tháo dỡ toàn phần vi phạm, đề nghị chủ đầu tư nộp phạt hành khắc phục sai phạm tiếp tục thi công Hệ việc cố ý đình trệ việc khắc phục vi phạm xây dựng việc giám sát lỏng lẻo quan chức dẫn đến việc thiệt hại cho phía người mua nhà Trong vụ việc nêu trên, thực tế vi phạm kinh doanh bất động sản phát cịn cách xử phạt tiền, chờ thủ tục từ phía quan nhà nước để buộc chủ đầu xử lý lại, việc khắc phục lại tình trạng ban đầu khơng phải biện pháp khả thi, gây tốn giá trị xã hội Ở tình trạng này, ý nghĩa cơng tác khơi phục lại tình trạng ban đầu hoạt động quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản khơng cịn Xem thêm: Cơng Quang – Đại Việt, http://dantri.com.vn/kinh-doanh/cu-dan-du-an-tan-binh-tower-lai-vaychu-dau-tu-de-doi-nha-20180311152103298.htm, Cư dân dự án Tân Bình Tower lại “vây” chủ đầu tư để đòi nhà, Báo điện tử Dân Trí, ngày truy cập: 11/3/2018 33 56 Hai là, vấn đề thẩm quyền xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản Cũng từ vụ việc dự án Tân Bình Apartment bị Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định xử phạt số 2753/QĐ-XPVPHC ngày 03/7/2018 Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình vừa qua gây tranh cãi thờ quan chức năng, người có thẩm quyền vi phạm hành chủ đầu tư Theo đó, dự án lớn thành phố Hồ Chí Minh, với nhiều sai phạm liên quan đến xây dựng, kinh doanh bất động sản khơng có đơn vị kiểm tra, tiếp nhận phản ánh để có biện pháp giải dứt điểm từ năm 2016 Mặc dù tháng 6/2016, Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM phát sai phạm hoạt động xây dựng có định đình thi cơng u cầu tháo dỡ tồn phần vi phạm buông lỏng công tác thực khắc phục vi phạm Chủ đầu tư Cho đến tháng 9/2017 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có văn số 5629/UBND giao cho Thanh tra TP HCM tra toàn diện dự án Tân Bình Apartment Và ngày 06/6/2018 Đội tra chuyên ngành – Thanh tra Sở Xây dựng lập Biên vi phạm hành số 829/BB-VPHC sai phạm dự án Đối với việc này, vấn đề trách nhiệm, thờ người có thẩm quyền xử phạt vi phạm đáng lo ngại, nguyên nhân xuất phát từ việc đùn đẩy trách nhiệm nhiều quan, đơn vị có chung thẩm quyền vấn đề phối hợp giải công việc chưa hiệu quan nhà nước lĩnh vực số lĩnh vực hoạt động có liên quan (ví dụ hoạt động xây dựng hoạt động kinh doanh bất động sản vụ việc nêu trên) Ba là, mức xử phạt vi phạm kinh doanh bất động sản chưa đủ sức răn đe trừng phạt chủ đầu tư Mặc dù Pháp lệnh xử lý vi phạm hành số 44/2002/PL-UBTVQH10 ngày 02/7/2002 quy định mức phạt tiền hoạt động quản lý nhà nước chưa liệt kê Pháp lệnh (được hiểu bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản) tối đa không 100.000.000 đồng34, mức phạt tối đa điều chỉnh lên tới 300.000.000 đồng Tuy nhiên mức phạt chưa thực linh hoạt với tình hình thực tế, thị lớn thành phố Hồ Chí Minh Dựa tình hình vi phạm vi phạm hành kinh doanh bất động sản nay, thấy chủ đầu tư bất chấp vi phạm mức xử phạt hành để thu giá trị lợi ích cao nhiều lần Điển vụ việc tháng 5/2018, Khoản Điều 14 Pháp lệnh quy định: (đối với hành vi vi phạm hành lĩnh vực quản lý nhà nước chưa quy định khoản Điều Chính phủ quy định mức phạt tiền, tối đa không vượt 100.000.000 đồng 34 57 Thanh tra Sở Xây dựng ban hành định xử phạt vi phạm hành Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt chủ đầu tư dự án New City nằm khu tái định cư Thủ Thiêm Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư vi phạm quy định: Kinh doanh bất động sản mà bất động sản khơng đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định không phép đưa vào kinh doanh theo quy định (Điểm a Khoản Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐCP) Tổng số tiền phạt 108.250.000 đồng, số nhỏ so với số tiền mà chủ đầu tư thu từ thỏa thuận mua bán với khách hàng Đối với hành vi vi phạm này, khơng có quy định biện pháp khắc phục hậu nên thân chủ đầu tư hồn tồn có lợi, người mua ký thỏa thuận mua bán gần vào bị động, quan hệ khơng chịu quản lý điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản, tác giả phân tích Bốn là, qua trình nghiên cứu, tác giả cho bất cập lớn nguyên nhân dẫn đến thực tiễn việc xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản tồn nhiều hạn chế vấn đề chế giám sát, kiểm tra quan quản lý nhà nước cơng tác thực sát sao, quy trình phát sớm vi phạm, hậu xử lý triệt để Theo đó, khơng có chuyện chủ đầu tư bất chấp việc chào bán sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện để bán, chuyển nhượng; khơng có việc bàn giao nhà chưa đủ điều kiện bàn giao, chưa nghiệm thu quan chức trước đưa vào sử dụng 2.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản 2.3.1 Giải pháp pháp luật Như trình bày, việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 139/2017/NĐ-CP phù hợp với tình hình thực tế nỗ lực đáng ghi nhận Quốc hội Chính phủ Kinh doanh bất động sản hoạt động cần quan tâm giai đoạn với phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản, thị lớn thành phố Hồ Chí Minh Với mong muốn hoàn thiện pháp luật xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản nhằm góp phần nâng cao hiệu hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực này, tác giả kiến nghị số giải pháp 58 Một là, liên quan đến nguyên tắc xử phạt chung quy định Điểm d Khoản Điều Luật xử lý vi phạm hành 2012 cịn gây khó hiểu mâu thuẫn với Điểm b Khoản Điều 10 Tác giả đồng ý với quan điểm việc “vi phạm hành nhiều lần bị xử phạt hành vi vi phạm” không đảm bảo công bằng, mà phải hiểu vi phạm hành nhiều lần tình tiết tăng nặng Cụ thể, coi tình tiết tăng nặng xử phạt hành vi mức cao mức trung bình khung tiền phạt Khoản Điều 23 quy định: “Mức tiền phạt cụ thể hành vi vi phạm hành mức trung bình khung tiền phạt quy định hành vi đó; có tình tiết giảm nhẹ mức tiền phạt giảm xuống khơng giảm q mức tối thiểu khung tiền phạt; có tình tiết tăng nặng mức tiền phạt tăng lên không vượt mức tiền phạt tối đa khung tiền phạt”35 Hai là, việc quy định mức phạt tiền hoạt động kinh doanh bất động sản cần tiếp tục nghiên cứu để phù hợp với thực tiễn, mục đích hình thức phạt tiền đánh vào kinh tế người vi phạm nên mức phạt phải đủ sức răn đe Theo tác giả, mức phạt tiền quy định đoạn Khoản Điều 23 cần điều chỉnh sau: “Đối với khu vực nội thành thành phố trực thuộc trung ương mức phạt tiền cao hơn, tối đa khơng q 02 lần mức phạt chung áp dụng hành vi vi phạm lĩnh vực giao thông đường bộ; bảo vệ môi trường; an ninh trật tự, an toàn xã hội; hoạt động đầu tư xây dựng; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở” Ba là, trình bày, liên quan đến thẩm quyền xử phạt hành kinh doanh bất động sản, quy định mức phạt tiền người có thẩm quyền với chức danh Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện Nghị định 139/2017/NĐ-CP bị mâu thuẫn với quy định Luật xử lý vi phạm hành 2012 Quy định vi hiến, cần phải sửa đổi lại cho phù hợp với quy định Luật Xử lý vi phạm hành 2012, tránh việc lạm quyền, tùy tiện quan, người có thẩm quyền khơng vi phạm hành kinh doanh bất động sản mà hoạt động, lĩnh vực khác Vấn đề quan trọng với mức xử phạt vậy, cần quan tâm đến quy trình, cách thức, biện pháp xử phạt để răn đe người vi phạm hành chính, ngăn ngừa tái phạm, xử Nguyễn Cảnh Hợp (chủ biên), Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành năm 2012, Tập 1, NXB Đại học Quốc gia TP HCM, tr 21 35 59 phạt lấy lệ, nộp tiền vào ngân sách nhà nước lại tiếp tục tái phạm, miễn lợi ích thu từ vi phạm cao tiền phạt vi phạm bị xử lý Bốn là, cần có hướng dẫn “vụ việc có nhiều tình tiết phức tạp” Điều 66 Luật Xử lý vi phạm hành 2012, sở xác nhận thời gian xử lý vi phạm, tránh việc quan, người có thẩm quyền cố ý làm trễ nải việc xử lý, gây ảnh hưởng chung đến hoạt động quản lý hành nhà nước kinh doanh bất động sản Theo đó, hoạt động kinh doanh bất động sản, “vụ việc có nhiều tình tiết phức tạp” hiểu vụ việc mà hành vi chủ đầu tư có sai phạm liên quan đến nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước, thời gian vi phạm kéo dài, gây thiệt hại đe dọa gây thiệt hại kinh tế đến nhiều chủ thể khác Ngoài ra, tác giả kiến nghị việc bổ sung hướng dẫn cụ thể quy trình hủy bỏ, ban hành định hành quan, người có thẩm quyền phát định hành quan cấp ban hành sai sót nhằm bảo đảm tính cơng hành vi vi phạm hành bị xử lý Khoản Điều 18 Khoản Điều 77 Luật Xử lý vi phạm hành 2012 Ngồi ra, tác giả kiến nghị số nội dung nhằm hoàn thiện quy định mặt pháp luật liên quan đến việc xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo việc xử phạt thực thi hiệu quả: Một là, liên quan đến kỹ thuật lập pháp Cần nghiên cứu tách riêng quy định xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản; phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở thành văn pháp pháp luật điều chỉnh riêng so với Nghị định 139/2017/NĐ-CP “ơm đồm” nhiều lĩnh vực, hoạt động quản lý nhà nước độc lập Theo đó, lĩnh vực, hoạt động có đặc thù, khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc xử phạt riêng Chính Nghị định 139/2017/NĐCP gộp chung nhiều lĩnh vực, hoạt động nên dẫn đến việc “lơ là” nhiều khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản, ví dụ khái niệm “bất động sản” bao gồm loại hình nào? Khái niệm “tiền ứng trước” kinh doanh bất động sản (khái niệm dùng hợp đồng mua bán, cho thuê mua hay hợp đồng đặt cọc bất động sản để làm sở xác định hành vi vi phạm chủ đầu tư; Khái niệm “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính” kinh doanh bất động sản (nêu rõ việc bảo lãnh có bao gồm chất lượng, tiêu chuẩn bàn giao cơng trình hay bảo lãnh việc bàn giao chậm tiến độ) Bên cạnh đó, cần thiết có khái niệm, định nghĩa vi phạm hành kinh doanh bất động sản, vi phạm hành 60 kinh doanh bất động sản nhằm xác định giới hạn phạm vi điều chỉnh pháp luật xử lý vi phạm hành hoạt động Hai là, tác giả kiến nghị văn điều chỉnh trực tiếp/ liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung bất động sản nói riêng cần phải rà sốt tính phù hợp tính khả thi áp dụng thực tế Như trình bày, cịn số mâu thuẫn quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật tổ chức tín dụng Điều dẫn đến việc áp dụng pháp luật nói chung pháp luật xử phạt vi phạm hành nói riêng gặp nhiều khó khăn Bất cập thực tế cần thiết phải quan ban ngành, quan chun mơn rà sốt, kiến nghị sửa đổi bổ sung cho phù hợp hài hòa với thực tiễn Riêng quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, tác giả cho cần thiết có quy định bắt buộc việc thẩm định điều kiện phát triển dự án hình thành tương lai Ngân hàng dự án chủ đầu tư Trường hợp dự án phát triển tốt, hồ sơ pháp lý đủ điều kiện ký hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài Tuy nhiên, việc bảo lãnh không phù hợp với quy định Luật Tổ chức tín dụng việc ký quỹ tiền mặt tài sản khác lý đặc thù: Dự án bất động sản hình thành tương lai cần nguồn vốn huy động từ khách hàng để phát triển xây dựng, nguồn tài sản huy động để phát triển dự án phải kỹ quỹ Ngân hàng để bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư trường hợp bàn giao nhà chậm không khả thi Đồng thời, quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài khơng nên áp dụng đối nhà, hộ mà nên áp dụng chung với bất động sản khác Ba là, qua nghiên cứu, tác giả kiến nghị cần tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh số hành vi vi phạm quy định Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định có số hành vi trùng lắp, rườm rà, gây khó khăn việc xác định xử lý vi phạm quan, người có thẩm quyền Theo đó, Điểm a, Điểm b Khoản Điều 57 (a) Chuyển nhượng toàn phần dự án kinh doanh bất động sản không thủ tục quy định; (b) Chuyển nhượng toàn phần dự án kinh doanh bất động sản mà không đảm bảo đầy đủ yêu cầu điều kiện theo quy định nên gộp lại điều chỉnh thành: “Chuyển nhượng toàn phần dự án kinh doanh bất động sản mà không đảm bảo đầy đủ yêu cầu, điều kiện, không thủ tục quy định” Theo đó, chủ đầu tư vi phạm nội dung nêu bị xử lý vi phạm bình thường 61 Bốn là, với tình trạng chủ đầu tư lợi dụng “kẻ hở” quy định pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai bất động sản chưa phép kinh doanh thị trường, liên tiếp chào bán ký kết hình thức “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng góp vốn”, “thỏa thuận hợp tác đầu tư”, “thỏa thuận đăng ký mua bất động sản” dẫn đến việc thu lợi bất hợp pháp chủ đầu tư Tác giả cho rằng, cần nghiên cứu bổ sung quy định pháp luật vấn đề nhằm ngăn chặn hành vi thu tiền khách hàng chủ đầu tư bảo vệ quyền lợi khách hàng, người mua Cụ thể, tác giả đề xuất điều chỉnh quy định Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản (về Các hành vi bị cấm) sau: “Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định Luật này; Ký kết thỏa thuận việc đặt cọc bất động sản thu 30% giá trị bất động sản bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thị trường” Đồng thời, Điều 57 bổ sung điều khoản mô tả hành vi vi phạm hành kinh doanh bất động sản sau: “Hành vi ký kết thỏa thuận việc đặt cọc mua/ thuê mua bất động sản thu 30% giá trị bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thị trường” Lý tác giả đưa ngưỡng 30% theo quy định Khoản Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (về Thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai) nêu rõ: “Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số không 50% giá trị hợp đồng” Cuối cùng, hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, vậy, xem xét hành vi có dấu hiệu vi phạm chủ đầu tư, cần thiết phải đối chiếu, kiểm tra với quy định lĩnh vực khác có liên quan để xác minh xử lý Theo đó, mặt kỹ thuật lập pháp cần có minh bạch để không chủ đầu tư, khách hàng mà quan, người có thẩm quyền có nhìn tồn diện nhận diện hành vi đúng, hành vi vi phạm bị xử lý Điển hành vi “Bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng chưa hồn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực, chưa hoàn thiện toàn phần mặt (đối với trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây 62 dựng thơ) chưa hồn thành nghiệm thu đưa cơng trình nhà ở, cơng trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định” Điểm d Khoản Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, theo tác giả cần điều chỉnh sau: “Bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực, chưa hoàn thiện toàn phần mặt ngồi (đối với trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ) chưa hồn thành nghiệm thu đưa cơng trình nhà ở, cơng trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định pháp luật chuyên ngành” Pháp luật chuyên ngành theo trường hợp hiểu Luật Nhà ở, Luật Xây dựng văn hướng dẫn thi hành 2.3.2 Một số giải pháp thực tiễn Bên cạnh giải pháp mặt pháp luật kể trên, tiếp tục nghiên cứu đưa giải pháp mặt thực tiễn nhằm nâng cao hiệu công tác xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản đây: Một là, đẩy mạnh chế tra, kiểm tra, giám sát bao gồm hoạt động tra chuyên ngành: thuế, tài chính… nhằm kiểm tra việc tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản quan, người có thẩm quyền với cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản Việc kiểm tra nhằm phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời hành vi vi phạm hành chủ đầu tư hạn chế rủi ro, thiệt hại khách hàng mua/ đầu tư bất động sản Bên cạnh đó, tra, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản thường xuyên kỹ bổ trợ công tác phát xử lý vi phạm hành kinh doanh bất động sản sớm, hạn chế việc khắc phục hậu khó xử lý Đồng thời, quan, người có thẩm quyền cần phải xử phạt nghiêm chỉnh chủ đầu tư vi phạm việc thực pháp luật xử phạt vi phạm hành để răn đe, giáo dục họ chủ đầu tư khác Cơ quan tra, kiểm tra quan xử phạt vi phạm làm tốt nhiệm vụ đảm bảo việc thực pháp luật kinh doanh bất động sản hiệu Hai là, yêu cầu phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng từ quan quản lý nhà nước hoạt động phát triển nhà thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng, đất đai; quan sở ban ngành cần thống mặt quy định pháp luật thực tiễn thực quy trình, thủ tục liên quan đến việc giao đất, cấp 63 phép xây dựng, kinh doanh bất động sản đủ điều kiện, Đây vấn đề nan giải tình trạng quy định pháp luật thực tế tồn nhiều bất cập Thực tế cho thấy giải vi phạm cụ thể kinh doanh bất động sản chủ đầu tư phát nhiều vi phạm đất đai, quy hoạch kiến trúc, xây dựng xảy trước chưa xử lý dứt điểm Ba là, nâng cao trình độ chun mơn, đạo đức nghề nghiệp cán bộ, cơng chức có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản Trình độ chun mơn, đạo đức cán có thẩm quyền có vai trị đặc biệt quan trọng hiệu công tác thực pháp luật xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản Theo đó, tác giả kiến nghị cần thường xuyên tổ chức đào tạo chuyên môn nghiệp vụ, đồng thời bồi dưỡng đạo đức, nhân cách đội ngũ cán bộ, cơng chức có đủ tâm, tầm xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản nhanh chóng, kịp thời, đủ sức răn đe người vi phạm ngăn chặn vi phạm hành khác xảy Bốn là, tăng cường vai trị cơng cụ thơng tin nhằm phát xử lý vi phạm kịp thời Công khai việc xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản vụ việc nghiêm trọng, điển hình nhằm giáo dục ngăn ngừa vi phạm chủ đầu tư khác, nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư việc thực thi pháp luật; đồng thời biện pháp để tuyên truyền pháp luật tới người dân thông qua kênh truyền thông báo đài, trang điện tử… Tuy nhiên, thông tin công khai cần minh bạch, xác, khơng nhằm mục đích giảm uy tín chủ đầu tư Với kiến nghị trên, chúng tơi mong mỏi góp phần thực mục tiêu hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung quy định xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản nói riêng, đồng thời góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, lành mạnh cho tất chủ thể tham gia 64 KẾT LUẬN Xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản nội dung trọng điểm cơng tác quản lý hành nhà nước kinh doanh bất động sản, góp phần quan trọng việc đảm bảo tính nghiêm minh pháp luật công xã hội; nâng cao ý thức chấp hành pháp luật người dân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trách nhiệm người thực thi pháp luật Đồng thời, việc xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản cịn có ý nghĩa việc đấu tranh, phòng chống vi phạm pháp luật hành nói chung Xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản hoạt động tâm điểm tình hình phát triển thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung Đáp ứng điều kiện đó, Nghị định 139/2017/NĐ-CP thơng qua ngày 27/11/2017 có hiệu lực thi hành ngày 15/01/2018 thay Nghị định 121/2013/NĐ-CP với nhiều nội dung phù hợp với điều chỉnh pháp luật nội dung Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Bước đầu sau có hiệu lực thi hành, Nghị định 139/2017/NĐ-CP sở để quan, người có thẩm quyền xử lý vi phạm hành vi trái pháp luật hành tổ chức, cá nhân vi phạm, điển sai phạm nghiêm trọng dự án Tân Bình Apartment chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình dự án New City chủ đầu tư Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt thành phố Hồ Chí Minh vừa qua, hồi chuông cảnh tỉnh cho chủ đầu tư, tổ chức cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản thực nghiêm túc quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, với tính chất quan trọng kinh doanh bất động sản kinh tế - tài diễn biến phức tạp hoạt động kinh doanh nên nay, việc xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản bộc lộ số hạn chế, bất cập mặt quy định pháp luật thực tiễn áp dụng Điển quy định ngun tắc xử phạt vi phạm hành cịn chưa quán; thẩm quyền xử phạt vi phạm mâu thuẫn mức xử phạt người có thẩm quyền chung, chưa có phân định thẩm quyền chuyên biệt nhằm tăng hiệu quản lý hành xử phạt hành kinh doanh bất động sản; mức xử phạt cịn mang tính cào bằng, chưa phù hợp với tình hình thực tế; thiếu hướng dẫn cụ thể nhiều khái niệm dẫn đến khó khăn trong thủ tục xử lý vi phạm; quy định nhiều hành vi vi phạm mang tính trùng lắp lại thiếu hành lang pháp lý hành vi huy động vốn chưa đủ điều kiện, điều tạo sở để cá nhân, 65 tổ chức lợi dụng kẻ hở nhằm thu lợi riêng… Tác giả bất cập cách khách quan nhất, qua đó, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hoạt động xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản Cụ thể: cần thống nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính; điều chỉnh linh hoạt mức xử phạt tối đa theo khu vực mức độ vi phạm cá nhân, tổ chức; rà soát điều chỉnh quy định pháp luật nội dung cho phù hợp thực tế áp dụng để việc xử phạt công bằng, khách quan; nghiên cứu bổ sung hành vi huy động vốn trái phép bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thị trường hình thức giao dịch dân sự; ngồi mặt thực tiễn, cần đẩy mạnh chế tra, kiểm tra, giám sát từ khâu hồ sơ đến giai đoạn đầu tư xây dựng, huy động vốn, bàn giao… phối hợp đồng với quan nhà nước lĩnh vực liên quan nhằm phát xử lý vi phạm sớm, tránh việc giải kéo dài hậu khó khắc phục phát xử lý chậm… Với đề xuất trên, mong mỏi góp phần thực mục tiêu hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung quy định xử phạt vi phạm hành kinh doanh bất động sản nói riêng, tạo ổn định phát triển bền vững thị trường bất động sản kinh tế - tài thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn pháp luật Hiến pháp 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Tổ chức Tín dụng 17/2017/QH14 ngày 20/11/2017 Luật Xử lý vi phạm hành số 15/2012/QH13 ngày 20/6/2012 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006 Luật Phòng, chống rửa tiền số 07/2012/QH13 ngày 18/6/2012 10 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/11/2017 quy định Xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà cơng sở 11 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 12 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính Phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 13 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP Chính Phủ ngày 12/05/2015 quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng 14 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP Chính Phủ ngày 04/10/2013 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Phòng, chống rửa tiền 15 Nghị định số 91/2015/NĐ-CP Chính Phủ ngày 13/10/2015 đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp quản lý, sử dụng vốn, tài sản doanh nghiệp 16 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP Chỉnh Phủ ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 17 Nghị định số 126/2004/NĐ-CP Chính Phủ ngày 26/05/2004 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng thị quản lý sử dụng nhà 18 Nghị định số 96/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 17/10/2014 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực tiền tệ ngân hàng 19 Thông tư 03/2018/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 24/4/2018 quy định chi tiết số điều Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 20 Thông tư 07/2015/TT-NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 25/6/2015 quy định bảo lãnh ngân hàng 21 Thông tư 13/2017/TT-NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng 22 Pháp lệnh số 44/2002/PL-UBTVQH10 Ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 02/7/2002 việc xử lý vi phạm hành 23 Thông tư 19/2014/TT-BXD cảu Bộ Xây dựng ngày 10/12/2014 sửa đổi, bổ sung số điều thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng cơng bố số số đánh giá thị trường bất động sản 24 Pháp lệnh thủ tục giải vụ án hành số 49/1996/PL-UBTVQH9 ngày 21/05/1996 sửa đổi bổ sung số điều theo Pháp lệnh số 10/1998/PL-UBTVQH10 ngày 25/12/1998 Pháp lệnh số 29/2006/PLUBTVQH11 ngày 05/4/2006 II Tài liệu tham khảo 25 Đại học Quốc Gia TP HCM, Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành năm 2012, Nxb Cơng an nhân dân 26 Vũ Anh (2011), Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật năm 2011 (số 8) 27 Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), Những điểm thách thức thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp năm 2016 (số 04) 28 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Hiền (2015), Những điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Tạp chí Quản lý Nhà nước năm 2015 (số 234) 29 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, Tạp chí Tịa án nhân dân năm 2018 (số 10) 30 Đinh Văn Thông (2015), Quản lý thị trường bất động sản nước ta nay, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015 (số 3) 31 Nguyễn Anh Tuấn (2009), Quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Tài liệu từ Internet 32 Lại Hùng (2018), Chủ đầu tư dự án NewCity bị phạt hàng loạt vi phạm, Báo điện tử Kinh tế nông thôn (kinhtenongthon.vn), ngày truy cập 09/5/2018 33 Phương Anh Linh (2017), HoRea kiến nghị loạt dự án Bộ Tài Chính gửi tra Chính phủ, Trang điện tử Báo (www.baomoi.com), ngày truy cập: 12/05/2017 34 Ngọc Mai (2017), Chung cư chưa đủ điều kiện bàn giao ép dân vào ở, Trang điện tử Báo (www.baomoi.com), ngày truy cập: 17/03/2017 35 Minh Nghĩa (2016), Charmington La Pointe: Chưa đủ điều kiện mở bán thu 55% giá trị hợp đồng, Báo Pháp luật TP HCM (plo.vn), ngày truy cập: 25/08/2016 36 Vũ Nguyên (2018), Xử lý nghiêm vi phạm hoạt động xây dựng, Báo Nhân dân (nhandan.com.vn), ngày truy cập 30/07/2018 37 Trần Phong (2016), Nguồn cung bùng nổ, dự án khủng “trình làng”, Tạp chí điện tử diễn đàn đầu tư (cafeland.vn), ngày truy cập: 19/05/2016 38 Công Quang – Đại Việt (2018), Cư dân dự án Tân Bình Tower lại “vây” chủ đầu tư để địi nhà, Báo điện tử Dân Trí (dantri.com.vn), ngày truy cập: 11/3/2018 39 Minh Thái (2016), Thêm hai chung cư bị chủ đầu tư chấp ngân hàng, Tạp chí điện tử Nhịp sống số (ndh.vn), ngày truy cập: 01/6/2016 40 Duy Trần (2016), Thành phố Hồ Chí Minh cơng bố 77 dự án bị chấp ngân hàng, Báo điện tử VnExpress (vnexpress.net), ngày truy cập: 25/7/2016 41 Lê Vũ (2016), Thị trường bất động sản thiếu minh bạch, người mua nhà chóng mặt mê cung môi giới, Báo Bất động sản Việt Nam (reatimes.vn), ngày truy cập: 07/9/2016 42 Hải Yến – Kỳ Anh (2017), Dự án Valencia Riverside mập mờ pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro, Báo Pháp luật (phapluatplus.vn), ngày truy cập: 13/03/2017 43 Tình hình đăng ký doanh nghiệp tháng tháng đầu năm 2018, Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp Bộ Kế hoạch Đầu tư (dangkykinhdoanh.gov.vn), ngày truy cập: 27/4/2018 ... cố ý vi phạm Cũng hành vi cố ý vi phạm nên hành vi vi phạm kinh doanh bất động sản chủ thể thường “tinh vi? ?? khó phát xử lý Bốn là, tính trái pháp luật hành kinh doanh bất động sản hành vi vi phạm... hành vi vi phạm hành bản: Thứ nhất, nhóm hành vi vi phạm quy định kinh doanh bất động sản quy định điều 57 gồm hành vi tổ chức, cá nhân vi phạm vi? ??c thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã kinh doanh. .. thực hành vi vi phạm pháp luật đa dạng (bao gồm hành vi vi phạm cá nhân tổ chức), hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ thể thực hành vi vi phạm phần lớn tổ chức (doanh nghiệp kinh doanh bất