Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: ThS Lưu Quốc Thái Sinh viên: Nguyễn Thị Kim Phụng THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2011 LỜI CAM ĐOAN  Tơi tên Nguyễn Thị Kim Phụng, sinh viên lớp Thƣơng Mại 32B, trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, MSSV: 3220151 Tơi xin cam đoan khóa luận “Chế độ pháp lý sử dụng đất tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản” dƣới hoàn toàn tơi thực dƣới hƣớng dẫn ThS Lƣu Quốc Thái – giảng viên Khoa Luật Thƣơng mại, trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Tơi xin chịu trách nhiệm vấn đề có liên quan đến khóa luận TP HCM, ngày 29 tháng 07 năm 2011 NGUYỄN THỊ KIM PHỤNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT  QSDĐ: Quyền sử dụng đất BĐS: Bất động sản SDĐ: Sử dụng đất LĐĐ: Luật Đất đai BLDS: Bộ Luật Dân BQL: Ban Quản lý GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân TN&MT: Tài nguyên Môi trƣờng KH&ĐT: Kế hoạch Đầu tƣ MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 CHƢƠNG Các vấn đề chung tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS 1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ KDBĐS .5 1.1.1 Tổ chức kinh tế SDĐ 1.1.2 Tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS 1.2 Khái niệm chế độ pháp lý SDĐ tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 11 Sơ lƣợc trình hình thành phát triển qui định SDĐ kinh doanh BĐS tổ chức kinh tế 13 1.3.1 Giai đoạn LĐĐ 1987 có hiệu lực đến trƣớc ngày 15/10/1993 13 1.3.2 Giai đoạn LĐĐ 1993 có hiệu lực đến trƣớc ngày 01/07/2004 15 1.3.3 Giai đoạn LĐĐ 2003 có hiệu lực đến 19 1.4 Ý nghĩa việc ban hành qui định sử dụng đất tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 23 CHƢƠNG Thực trạng pháp luật sử dụng đất kinh doanh bất động sản tổ chức kinh tế 26 2.1 Xác lập QSDĐ tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 26 2.1.1 Nhận QSDĐ từ nhà nƣớc 27 2.1.1 Đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất 27 2.1.1.2 Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất .30 2.1.2 Nhận chuyển QSDĐ 32 2.2 Hình thức SDĐ tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 34 2.2.1 Giao đất có thu tiền sử dụng đất 35 2.2.2 Lựa chọn giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm .37 2.3 Quyền giao dịch QSDĐ tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 38 2.3.1 Khái niệm, điều kiện chung giao dịch QSDĐ 38 2.3.2 Các loại quyền giao dịch QSDĐ tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 42 2.3.2.1 Chuyển nhƣợng QSDĐ 43 2.3.2.2 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 44 2.3.2.3 Quyền góp vốn liên doanh QSDĐ .46 2.3.2.4 Thế chấp QSDĐ 48 2.4 Nghĩa vụ tài SDĐ tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS .52 2.4.1 Nghĩa vụ tài phải thực để có QSDĐ 53 2.4.1.1 Tiền sử dụng đất .54 2.4.1.2 Tiền thuê đất 57 2.4.2 Nghĩa vụ tài phải thực thực QSDĐ 60 2.4.2.1 Thuế sử dụng đất 60 2.4.2.2 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 61 2.4.3 Nghĩa vụ tài phải thực làm thủ tục hành đất đai .62 2.4.3.1 Lệ phí trƣớc bạ .62 2.4.3.2 Lệ phí địa 64 KẾT LUẬN 66 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình đổi kinh tế - xã hội nƣớc ta, chế thị trƣờng bƣớc đƣợc hình thành Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, có thành phần tổ chức kinh tế nƣớc xu hƣớng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai khơng phải ngoại lệ Theo đó, giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở nên phổ biến, chiếm số lƣợng đáng kể có vị trí quan trọng thực tế Hơn nữa, Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X xác định: “Phát triển thị trường bất động sản sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách vĩ mơ sở quan hệ cung cầu đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản” Tuy nhiên, xét cách tổng quan, thực trạng sử dụng đất kinh doanh bất động sản (BĐS) tổ chức kinh tế nƣớc tồn nhiều vấn đề phức tạp nhƣ giao đất, cho thuê đất không thẩm quyền, thu tiền sử dụng đất sai quy định, hạn chế quyền giao dịch QSDĐ Trong đó, pháp luật liên quan đến vấn đề tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh lại chƣa đƣợc hoàn toàn hoàn thiện, số quy định chƣa phù hợp với thực tế, nhiều vấn đề chƣa đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải thích, hƣớng dẫn thống Việc nghiên cứu quy định pháp luật hành liên quan đến vấn đề sử dụng đất, tìm nguyên nhân hạn chế, yếu công tác quản lý nhà nƣớc liên quan đến lĩnh vực này, đồng thời có biện pháp cụ thể, thích hợp để bảo vệ quyền lợi ích đáng cho tổ chức sử dụng đất tình hình cần thiết có ý nghĩa quan trọng Trƣớc thực trạng trên, tác giả chọn “Chế độ pháp lý sử dụng đất tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn sử dụng đất tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm góp phần khắc phục diễn biến tiêu cực lĩnh vực này, tìm nguyên nhân vi phạm, sở quy định pháp luật giải vi phạm cách đắn Từ đó, đề xuất số kiến nghị để đƣa hoạt động sử dụng đất tổ chức kinh tế vào khn khổ pháp luật Tình hình nghiên cứu đề tài: Xuất phát từ vai trò quan trọng đất đai nên vấn đề liên quan đến sử dụng đất đai từ trƣớc đến đƣợc ngƣời thuộc thành phần xã hội đặc biệt quan tâm Do đó, số lƣợng lớn cơng trình nghiên cứu liên quan đến tổ chức, quản lý, sử dụng đất đai lần lƣợt đƣợc đời Song, thị trƣờng BĐS đƣợc hình thành nhƣng cịn sơ khai nên chƣa có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu đến lĩnh vực kinh doanh đất đai (QSDĐ) thị trƣờng Nếu có cơng trình nghiên cứu chung quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất, hay điều kiện để đất đai, cơng trình xây dựng tham gia thị trƣờng bất động sản…Vì vậy, đến tác giả chƣa tìm thấy cơng trình khoa học liên quan đến đề tài mà tác giả nghiên cứu Tuy nhiên, với thực trạng pháp luật đất đai nƣớc ta hay thay đổi lại có nhiều văn hƣớng dẫn thi hành, khơng thích ứng kịp với thực tế dễ biến động nên việc cập nhật nghiên cứu quy định pháp luật đất đai đòi hỏi phải thƣờng xuyên cần thiết, đảm bảo việc áp dụng pháp luật phù hợp với pháp luật hành Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Khóa luận tập trung nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến vấn đề sử dụng đất kinh doanh BĐS tổ chức kinh tế nhƣ việc xác lập QSDĐ, hình thức sử dụng đất cho tổ chức kinh tế hay số vấn đề cụ thể điều kiện, phạm vi, trình tự, thủ tục thực quyền giao dịch QSDĐ, nghĩa vụ tài có liên quan đến sử dụng đất Đề tài phân tích vài nét thực trạng thực quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tổ chức kinh tế theo pháp luật hành Từ đó, đƣa số kiến nghị số vấn đề có liên quan cần đƣợc nghiên cứu, giải trình sửa đổi Luật Đất đai văn pháp luật có liên quan Mục đích nghiên cứu Đề tài nhằm tìm hiểu quy định pháp luật nhƣ phân tích thực trạng áp dụng quy định pháp luật sử dụng đất kinh doanh BĐS tổ chức kinh tế nƣớc, đặc biệt quyền giao dịch QSDĐ tổ chức kinh tế Từ đó, cơng trình nhằm kết đạt đƣợc hạn chế tồn quy định pháp luật hành vấn đề tạo sở đƣa vài kiến nghị cần thiết nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ pháp luật quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản chủ thể Phương pháp nghiên cứu Trên sở phƣơng pháp biện chứng phƣơng pháp vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lê nin, luận văn trọng sử dụng phƣơng pháp truyền thống nhƣ kết hợp logic với lịch sử, phƣơng pháp mơ hình hóa, thống kê – tổng hợp Ngồi ra, để thực cơng trình nghiên cứu, tác giả sử dụng thêm số phƣơng pháp nhƣ phƣơng pháp liệt kê, phân tích, so sánh, chứng minh, bác bỏ Mặt khác, tác giả sử dụng kết hợp số phƣơng pháp để thu thập thông tin, thu thập tài liệu từ nguồn nhƣ văn pháp luật có liên quan, giáo trình, luận văn, khóa luận, tạp chí chun ngành, báo chí… Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Đề tài tài liệu tham khảo cho tác giả khác thực cơng trình nghiên cứu đề tài có liên quan hay mong muốn tìm hiểu vấn đề Đề tài mắt xích chuỗi trình nghiên cứu phát triển chế độ pháp lý sử dụng đất kinh doanh bất động sản tổ chức kinh tế Bên cạnh đó, cơng trình nghiên cứu góp phần nhỏ tạo nên nhìn khái qt tồn diện vấn đề tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản Từ đó, đề tài rút đƣợc quy luật phát triển nhƣ đƣa giải pháp kịp thời, đắn nhằm hoàn thiện pháp luật đảm bảo quyền lợi ích chủ thể quan hệ pháp luật Bố cục khóa luận: Khóa luận bao gồm: - Phần mở đầu - Phần nội dung: gồm hai chƣơng  Chƣơng 1: Các vấn đề chung tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản  Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật sử dụng đất kinh doanh bất động sản tổ chức kinh tế - Kết luận Với trình độ cịn hạn chế sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm việc nghiên cứu khoa học nên dù cố gắng nhƣng luận văn tránh khỏi thiếu sót định.Vì vậy, tác giả mong nhận đƣợc góp ý chân thành từ thầy, bạn để luận văn đƣợc hồn chỉnh Tơi xin chân thành cảm ơn thầy Lƣu Quốc Thái – giảng viên Tổ môn Luật Đất đai – Môi trƣờng – Khoa Luật Thƣơng Mại – Trƣờng Đại học Luật TP.HCM tận tình hƣớng dẫn tơi hồn thành luận văn Chương Các vấn đề chung tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản Phát triển thị trƣờng BĐS, đặc biệt thị trƣờng QSDĐ đòi hỏi cấp thiết giai đoạn nhằm góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (XHCN) nƣớc ta Song với chủ trƣơng mở rộng phát triển thị trƣờng QSDĐ cho thành phần kinh tế tham gia (đặc biệt thành phần kinh tế nƣớc ngồi) việc tạo hành lang pháp lý thuận lợi yếu tố quan trọng giúp cho thành phần kinh tế nƣớc kinh doanh BĐS đứng vững trƣớc sức ép cạnh tranh từ bên ngồi Do đó, việc tìm hiểu khái quát quy định pháp luật hành nhƣ lịch sử hình thành phát triển pháp luật tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh có ý quan trọng việc hồn thiện môi trƣờng pháp lý vấn đề 1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản Để nhận thức đầy đủ, rõ ràng khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS, đề tài hƣớng đến tập trung tìm hiểu hai vấn đề Một, nhận thức pháp luật đất đai tổ chức kinh tế SDĐ Hai, quy định pháp luật hành tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh BĐS 1.1.1 Tổ chức kinh tế sử dụng đất Thuật ngữ “tổ chức kinh tế” chƣa đƣợc định nghĩa thức văn pháp pháp lý Dƣới góc độ Luật doanh nghiệp, khái niệm “tổ chức kinh tế” đồng nghĩa với khái niệm “chủ thể kinh doanh”, đơn vị kinh tế phải đăng ký kinh doanh phải xin cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ (nếu tổ chức có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi) trƣớc tiến hành kinh doanh có chức chủ yếu hoạt động kinh doanh; ví dụ nhƣ doanh nghiệp, hợp tác xã….[1] Trong lĩnh vực đất đai, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” xuất lần với tƣ cách chủ thể SDĐ Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1993 Ở nƣớc khác, chế độ sở hữu Nhà nƣớc tồn song song với chế độ sở hữu khác (sở hữu tƣ nhân, doanh nghiệp…) Tuy nhiên, Việt Nam có hình thức sở hữu sở hữu Nhà nƣớc đất đai [ 2] Nhà nƣớc giữ quyền định đoạt cao đất đai, định số phận pháp lý đất đai Do đó, muốn có đƣợc Điều Luật Doanh nghiệp 2005 Điều Luật Đất đai năm 2003 QSDĐ, tổ chức phải thực thủ tục xin giao đất, cho thuê đất từ Nhà nƣớc theo quy định pháp luật Trong trình SDĐ, tổ chức kinh tế đƣợc trực tiếp nắm giữ, quản lý nhƣ có quyền khai thác cơng dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất mà Nhà nƣớc trao cho Song quyền nhiều bị giới hạn số khía cạnh nhƣ mặt diện tích đất đƣợc chiếm hữu, thời gian chiếm hữu (phụ thuộc vào thời gian SDĐ, đa số tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh đƣợc trao QSDĐ theo thời hạn định không đƣợc SDĐ ổn định, lâu dài)…[3] Về mặt lý thuyết nhƣ thực tiễn cho thấy rằng, quyền tổ chức sử dụng đất gần nhƣ quyền chủ sở hữu hạn chế Bởi lẽ, nội dung QSDĐ mà tổ chức xác lập đƣợc hiểu không quyền khai thác thuộc tính đất đai phục vụ cho lợi ích mà cịn đƣợc hiểu khía cạnh thứ hai Đó tổ chức cịn có quyền chuyển đổi; chuyển nhƣợng, cho th QSDĐ để lấy tiền; quyền chấp hay góp vốn liên doanh với chủ thể khác Nói cách khác khơng phải chủ sở hữu nhƣng tổ chức SDĐ có quyền chuyển quyền hay quyền định đoạt đất đai Tính hạn chế tổ chức liên quan đến QSDĐ thể điểm chủ yếu sau Nhà nƣớc dành lấy quyền thu hồi diện tích đất thấy thật cần thiết bồi thƣờng theo giá Nhà nƣớc ấn định; quy định điều kiện, trình tự thực quyền giao dịch QSDĐ Nhà nƣớc ngƣời có quyền chuyển đổi mục đích SDĐ, chủ yếu thơng qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ.Nhà nƣớc dành lấy quyền định giá đất; thực đánh thuế giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ [4] Theo quy định pháp luật, bên cạnh tổ chức kinh tế tổ chức khác nhƣ tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp thuộc trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất gọi chung tổ chức SDĐ [5] Song, chế độ pháp lý SDĐ tổ chức kinh tế hoàn toàn khác biệt với chế độ pháp lý SDĐ loại hình tổ chức lại Sự khác biệt xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhƣng quan trọng hết mục đích SDĐ Tổ chức đƣợc hình thành mục tiêu định.Đối với tổ chức kinh tế, dạng tổ chức đƣợc hình thành đời sống xã hội với mục tiêu tiến hành hoạt động kinh doanh để sinh lời Mục tiêu lợi nhuận việc SDĐ đặc trƣng tổ chức kinh tế Trong đó, tổ chức cịn lại đời với nhiều mục đích khác (tƣơng ứng với loại hình tổ chức) nhƣ nhằm thực mục tiêu trị, xã hội, từ thiện, nhân đạo, mục đích phát triển cộng đồng… Khoản Điều 67 Luật Đất đai năm 2003 Điều Luật Đất đai năm 2003 Điều Luật Đất đai năm 2003 nhƣng đa phần khơng lợi nhuận Tức tổ chức SDĐ khơng phải để tìm kiếm lợi nhuận khơng phải lợi nhuận Do đó, pháp luật đất đai có phần khắt khe dành ƣu đãi quản lý SDĐ tổ chức kinh tế Đa phần tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc trao QSDĐ thông qua hai hình thức giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm lại giao đất khơng thu tiền SDĐ thực miễn, giảm tiền SDĐ cho tổ chức khác SDĐ khơng mục đích kinh doanh Về thời hạn SDĐ, Nhà nƣớc trao QSDĐ ổn định lâu dài cho tổ chức khác nhƣng tổ chức kinh tế đa phần lại giao đất để SDĐ thời hạn định Thủ tục hành quản lý, SDĐ mà pháp luật áp dụng tổ chức kinh tế thƣờng phức tạp đồng thời Nhà nƣớc chủ trƣơng điều tiết hoạt động SDĐ tổ chức kinh tế (thông qua loại nghĩa vụ tài chính) với mức cao so với tổ chức lại Chẳng hạn, nhƣ tổ chức SDĐ vào mục đích cơng cộng, khơng lợi nhuận Nhà nƣớc có sách miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế nhà đất hay khơng quy định nghĩa vụ nộp lệ phí trƣớc bạ đăng ký quyền sở hữu…Những ƣu đãi không áp dụng cho tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh.[6] Khi nghiên cứu vấn đề SDĐ tổ chức kinh tế, nên phân biệt thuật ngữ “tổ chức kinh tế” quy định LĐĐ với quy định lĩnh vực thƣơng mại, đầu tƣ tƣ cách pháp lý (quốc tịch) tổ chức kinh tế Theo quy định Điều LĐĐ năm 2003, khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất LĐĐ đề cập đến tổ chức kinh tế nƣớc mà không bao gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi Bởi lẽ mấu chốt để xác định tƣ cách chủ thể SDĐ nƣớc hay nƣớc theo LĐĐ vào nguồn gốc vốn hình thành tổ chức Với tổ chức thực dự án đầu tƣ Việt nam (cịn gọi doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài) đƣợc thành lập hoạt động theo pháp luật Việt Nam nhƣng LĐĐ xếp tổ chức vào nhóm tổ chức nƣớc ngồi Và Nhà nƣớc sử dụng quy định pháp luật áp dụng tƣơng ứng với tổ chức nƣớc để điều chỉnh hoạt động SDĐ chủ thể Theo quy định Điều 21 Luật Đầu tƣ năm 2005, có hai hình thức đầu tƣ trực tiếp có thành lập tổ chức kinh tế thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nhà đầu tƣ nƣớc 100% vốn nhà đầu tƣ nƣớc thành lập tổ chức kinh tế liên doanh nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc Điều 7, Điều Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2006 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi Điều 12, Điều 13 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004, thu tiền SDĐ; Điều 14, Điều 15 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc Tiền thuê đất khoản tiền mà tổ chức SDĐ phải trả cho Nhà nƣớc họ đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Theo đó, tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất để thực dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng cho thuê; hay tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho phép chuyển sang thuê đất từ hình thức SDĐ khác tổ chức phải nộp tiền thuê đất Nói cách khác, tổ chức kinh tế SDĐ dƣới hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất nhƣng để xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung khu công nghiệp theo quy hoạch đƣợc phê duyệt tổ chức khơng phải nộp tiền thuê đất Tiền thuê đất hàng năm đƣợc xác định công thức sau 51: Tiền thuê đất phải nộp năm 01 = Đơn giá thuê đất X Diện tích đất thuê Trƣờng hợp đƣợc giảm tiền thuê đất theo quy định khoản Điều 15 Nghị định 142/2005/NĐ-CP xác định nhƣ sau: Tiền thuê đất phải nộp 01 năm = Tiền thuê đất phải nộp theo công thức Tiền thuê đất đƣợc giảm theo - quy định khoản Điều 15 Nghị định 142 (nếu có) Cũng cần lƣu ý tổ chức ứng trƣớc tiền bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ kinh phí tổ chức thực bồi thƣờng, giải phóng mặt theo phƣơng án đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt (gọi tắt tiền bồi thƣờng, hỗ trợ) số tiền đƣợc trừ vào tiền thuê đất phải nộp nhƣng mức trừ tối đa không thời gian phải nộp tiền thuê đất, trƣờng hợp chƣa trừ hết mà hết hạn thuê đất đƣợc trừ vào thời hạn đƣợc gia hạn Và không đƣợc gia hạn, số tiền bồi thƣờng chƣa đƣợc trừ đƣợc bồi thƣờng theo quy định pháp luật Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP quy định thêm số tiền bồi thƣờng, hỗ trợ lại chƣa đƣợc trừ vào tiền th đất phải nộp (nếu có) đƣợc tính vào vốn đầu tƣ dự án Những quy định cho thấy Nhà nƣớc cố gắng tìm cách để đảm bảo tối đa lợi ích cho ngƣời SDĐ Số tiền ứng trƣớc bồi thƣờng, hỗ trợ đƣợc trừ vào tiền thuê đất phải nộp đƣợc quy đổi số năm, tháng tƣơng ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu đƣợc xác định số năm, tháng hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm Quy định làm cho chi phí bồi thƣờng tiền 51 Điều 18 Nghị định 142/2005/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 50 thuê đất đƣợc quy mặt giá gỡ rối cho quy định bất hợp lý trƣớc việc khấu trừ tiền bồi thƣờng đƣợc thực hàng năm vào thời điểm nộp tiền thuê đất Bởi lẽ, chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt lúc cố định (bất biến), tiền thuê đất phải nộp lại đƣợc điều chỉnh thƣờng xuyên (05 năm lần) tất yếu tạo thiệt thòi cho doanh nghiệp Một vấn đề sách khấu trừ số tiền ứng trƣớc bồi thƣờng, giải phóng mặt vào tiền thuê đất phải nộp mà nhà đầu tƣ cần phải quan tâm số tiền ứng trƣớc bồi thƣờng, hỗ trợ trừ vào tiền thuê đất phải nộp đƣợc xác định toàn diện tích đất thuê hay đƣợc xác định diện tích đất có thu tiền th đất Vấn đề chƣa đƣợc quy định cụ thể, không xác định rõ ảnh hƣởng lớn đến giá thành đầu tƣ dự án kinh doanh BĐS Đơn giá thuê đất năm trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm 1,5% giá đất theo mục đích SDĐ thuê UBND tỉnh ban hành Trƣờng hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm cho thuê đất chƣa sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế thị trƣờng địa phƣơng để định mức giá cụ thể cho phù hợp Đối với trƣờng hợp đặc biệt địa phƣơng, đơn giá thuê đất tối đa không hai (02) lần, đơn giá thuê đất tối thiểu không dƣới 0,5 lần đơn giá thuê đất theo quy định Đơn giá thuê đất trƣờng hợp đấu giá QSDĐ thuê đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm đơn giá trúng đấu giá, đơn giá đƣợc ổn định 10 năm Căn vào đơn giá thuê đất UBND cấp tỉnh quy định, Giám đốc Sở Tài định đơn giá thuê đất cho dự án cụ thể trƣờng hợp tổ chức kinh tế thuê đất Đơn giá thuê đất dự án đƣợc ổn định 05 năm Hết thời hạn ổn định, giá đất UBND cấp tỉnh quy định cơng bố có biến động khơng q 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất thời điểm xác định đơn giá th đất lần trƣớc Sở Tài định đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo, ngƣợc lại Sở Tài điều chỉnh đơn giá thuê thời hạn (05 năm) sau trình UBND cấp tỉnh định [52] Nhƣ vậy, với việc điều chỉnh tăng tỷ lệ xác định đơn giá thuê đất lên ba lần so với quy định trƣớc đây, cụ thể 1,5% giá đất so với quy định trƣớc 0,5% giá đất, làm cho tiền thuê đất hàng năm mà doanh nghiệp phải trả cho Nhà nƣớc tăng lên ba lần Về nội dung bất cập xác định giá thị trƣờng xem mục tiền SDĐ Đây có lẽ minh chứng cho việc điều chỉnh giá đất cho sát với giá thị trƣờng hàng năm Nhà nƣớc nhƣng mức điều chỉnh xét vế mặt hài hòa 52 Điều 5, Điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 51 lợi ích chủ thể thật hợp lý chƣa Vì mức điều chỉnh nhƣ làm cho tiền thuê đất hàng năm trở thành lo hàng đầu tổ chức kinh tế nƣớc thuê đất Nhà nƣớc để thực dự án đầu tƣ Tổ chức đƣợc giao đất có thu tiền SDĐ, nhận chuyển nhƣợng QSDĐ hợp pháp mà tiền SDĐ nộp, tiền nhận chuyển nhƣợng trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc đƣợc phép chuyển mục đích SDĐ sang mục đích sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp mà lựa chọn hình thức thuê đất hay chuyển sang thuê đất đƣợc trừ giá trị QSDĐ tính theo giá đất thời điểm chuyển sang thuê đất vào tiền thuê đất phải nộp, nhƣng mức đƣợc trừ không đƣợc vƣợt số tiền thuê đất phải nộp Tiền thuê đất đƣợc thu kể từ ngày có định cho thuê đất quan nhà nƣớc có thẩm quyền; trƣờng hợp thời điểm bàn giao đất thực địa không với thời điểm ghi định cho thuê đất thu tiền thuê đất theo thời điểm bàn giao đất Năm nộp tiền thuê đất tính theo năm dƣơng lịch từ 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12 hàng năm Trƣờng hợp không thuê hết năm tính số tháng th Tổ chức nộp tiền thuê đất theo quy định thông báo quan thuế Tiền thuê nộp năm kỳ, kỳ thứ trƣớc ngày 01 tháng 4, kỳ thứ hai trƣớc ngày 01 tháng 10 hàng năm Tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nƣớc tiền Việt Nam (VNĐ) [53] Rõ ràng sách tiền thuê đất góc độ thể hài hòa hợp lý lợi ích nhà nƣớc với lợi ích nhà đầu tƣ 2.4.2 Nghĩa vụ tài phải thực thực QSDĐ Nhƣ phân tích, tổ chức kinh tế muốn thực đƣợc quyền giao dịch liên quan đến QSDĐ họ phải đáp ứng điều kiện định nghĩa vụ tài điều kiện Nghĩa vụ tài mà TCKT nhƣ chủ thể SDĐ khác phải thực tiến hành giao dịch liên quan đến QSDĐ nhƣ chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp, góp vốn… đƣợc đề cập gồm thuế SDĐ thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ 2.4.2.1 Thuế sử dụng đất Thuế sử dụng đất khoản tiền mà chủ thể SDĐ dƣới hình thức giao đất phải nộp hàng năm cho Nhà nƣớc Về chất, thuế SDĐ khoản tiền điều tiết thu nhập từ việc SDĐ ngƣời sử dụng đất (tổ chức kinh tế) đƣợc Nhà nƣớc giao đất Hay tổ chức kinh tế SDĐ dƣới hình thức th đất khơng phải nộp thuế SDĐ lẽ chất, tiền thuê đất loại thuế mà ngƣời SDĐ phải trả cho Nhà nƣớc Ngoài trả tiền thuê đất hàng năm nên họ bị hạn chế số quyền, không giống nhƣ quyền 53 Điều 19, Điều 22 Nghị định 142/2005/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 52 đƣợc Nhà nƣớc giao đất Vì thế, tính thêm thuế đất cho phần đất thuê thuế lại chồng lên thuế Căn tính thuế đất theo quy định Điều Nghị định 94/2004/NĐ-CP diện tích, hạng đất, mức thuế đơn vị diện tích đất Diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng cơng trình bao gồm diện tích mặt đất xây nhà ở, cơng trình diện tích khác khn viên đất ở; đất xây dựng cơng trình (gồm diện tích đƣờng lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, quanh cơng trình kiến trúc, diện tích trồng cây, diện tích ao hồ diện tích để trống) Những quy định thuế SDĐ Pháp lệnh thuế Nhà, đất năm 1992 văn sửa đổi, bổ sung; hƣớng dẫn thi hành đến hiệu lực nhƣng chắn với xu hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng nhƣ tất yếu phát sinh nhiều bất cập Thấy đƣợc điều này, Quốc hội thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp kỳ họp thứ 7, khóa XII, ngày 17/7/2010 có hiệu lực kể từ 01/01/2012 Để khắc phục vƣớng mắc, tồn tính thuế, loại đất, giá đất tính thuế, Luật thuế SDĐ phi nơng nghiệp có thay đổi nội dung quy định thuế SDĐ Thứ nhất, Luật mở rộng phạm vi đối tƣợng chịu thuế quy định tổ chức sử dụng đất vào mục đích kinh doanh nhƣ xây dựng khu công nghiệp (bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất khu sản xuất, kinh doanh tập trung có chế độ SDĐ) phải nộp thuế SDĐ Thứ hai, tính thuế đƣợc thay đổi bản, quy định chi tiết, cụ thể so với quy định trƣớc đây, gồm giá tính thuế thuế suất [ 54] Trong đó, giá tính thuế đƣợc xác định diện tích đất tính thuế x giá 1m2 đất theo mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh quy định hàng năm Giá tính thuế đƣợc tính ổn định theo chu kỳ năm Diện tích đất tính thuế diện tích đất phi nơng nghiệp thực tế sử dụng; trƣờng hợp có quyền sử dụng nhiều đất diện tích đất tính thuế tổng diện tích đất; trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho th đất để xây dựng khu cơng nghiệp diện tích đất tính thuế khơng bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung [ 55] Về thuế suất đƣợc quy định Điều Luật, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03 % 54 55 Điều Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 Điều Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp năm 2012 53 Thứ ba, Luật cịn quy định rõ ngƣời nộp thuế Ngƣời nộp thuế tổ chức có QSDĐ thuộc đối tƣợng chịu thuế Tuy nhiên, chủ thể số trƣờng hợp đặc biệt đối tƣợng khác Đối với đất Nhà nƣớc cho thuê để thực dự án đầu tƣ ngƣời nộp thuế tổ chức thuê đất Trƣờng hợp tổ chức có QSDĐ cho thuê đất theo hợp đồng ngƣời nộp thuế đƣợc xác định theo thỏa thuận hợp đồng, khơng có thỏa thuận tổ chức có QSDĐ ngƣời nộp thuế tổ chức có QSDĐ góp vốn kinh doanh QSDĐ mà hình thành pháp nhân có QSDĐ thuộc đối tƣợng chịu thuế pháp nhân ngƣời nộp thuế Hy vọng với sửa đổi Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp góp phần tăng cƣờng cơng tác quản lý thuế, quản lý sử dụng đất đƣợc minh bạch, công 2.4.2.2 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ loại thuế đánh vào thu nhập mà chủ thể (trong có tổ chức kinh tế) có đƣợc từ việc chuyển QSDĐ Hay nói cách khác, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ loại thuế thu vào thu nhập ngƣời có QSDĐ thực chuyển QSDĐ cho đối tƣợng khác Để điều tiết thu nhập chủ thể chuyển nhƣợng QSDĐ mua, bán BĐS gắn liền với đất, từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ đƣợc áp dụng thay cho thuế chuyển QSDĐ đất Lƣu ý, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai họ đối tƣợng chuyển QSDĐ Nhƣng riêng tổ chức kinh doanh có QSDĐ chuyển QSDĐ từ ngày 01 tháng 01 năm 2004, họ đối tƣợng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp mà chịu thuế từ chuyển QSDĐ Căn tính thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển nhƣợng bất động sản gồm thu nhập tính thuế thuế suất Mục IV, Phần C, Thông tƣ số 134/2007/TT-BTC hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 24/2007/NĐ-CP quy định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trƣờng hợp chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất với sở hạ tầng, cơng trình kiến trúc đất tách riêng đƣợc số tiền nhƣợng bán công trình kiến trúc đất doanh thu tính thuế số tiền bên nhận QSDĐ chấp nhận toán (khơng bao gồm tiền nhƣợng bán cơng trình kiến trúc đất) Trƣờng hợp chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất khơng tách riêng đƣợc tiền nhƣợng bán cơng trình kiến trúc đất doanh thu để tính thu nhập chịu thuế toàn số tiền bên nhận QSDĐ, quyền thuê đất chấp nhận toán (bao gồm số tiền nhƣợng bán cơng trình kiến trúc đất) Căn vào văn quy phạm pháp luật thuế Thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp tự xác định doanh thu để tính thuế TNDN từ chuyển QSDĐ, chuyển 54 quyền thuê đất theo giá thực tế chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất thời điểm chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất, nhƣng không thấp giá UBND tỉnh quy định 2.4.3 Nghĩa vụ tài phải thực làm thủ tục hành đất đai Nghĩa vụ tài phải thực làm thủ tục hành đất đai gồm hai loại lệ phí trƣớc bạ đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất lệ phí địa áp dụng yêu cầu quan Nhà nƣớc thực công việc địa khác 2.4.3.1 Lệ phí trước bạ Lệ phí trƣớc bạ khoản tiền mà chủ sở hữu phải nộp cho Nhà nƣớc đăng ký QSH tài sản đăng ký QSDĐ Theo quy định Điều 1, Điều 2, Điều Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 (Nghị định 176/1999/NĐ-CP), QSDĐ tài sản phải nộp lệ phí trƣớc bạ trƣớc đăng ký QSH, trừ đất thuê Nhà nƣớc thuê tổ chức, cá nhân có QSDĐ hợp pháp Mức thu lệ phí đƣợc ấn định trƣớc số tiền định công việc quản lý nhà nƣớc đƣợc thu lệ phí mà khơng nhằm mục đích bù đắp chi phí để thực cơng việc thu lệ phí Riêng lệ phí trƣớc bạ, tính lệ phí trƣớc bạ giá trị đất tính lệ phí trƣớc bạ tỉ lệ thu lệ phí trƣớc bạ (0.5 %) [56] Giá tính lệ phí trƣớc bạ đất giá đất đƣợc UBND tỉnh quy định theo khung giá đất Chính phủ Trƣớc đây, số địa phƣơng có tồn động nhiều hồ sơ cấp GCNQSDĐ mà nguyên nhân xuất phát từ mâu thuẫn văn việc xác định giá, xác định nghĩa vụ tài Cụ thể, sách thu tiền SDĐ quy định thu theo giá thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ nhƣng lệ phí trƣớc bạ Điều Nghị định 176/1999/NĐ-CP có quy định giá tính lệ phí trƣớc bạ giá trị tài sản chịu lệ phí trƣớc bạ theo giá thị trƣờng nƣớc thời điểm tính lệ phí trƣớc bạ Cịn Điều Nghị định 84/2007/NĐ-CP lại quy định tùy trƣờng hợp cụ thể mà thời điểm khác (thời điểm có định giao đất cho thuê đất; thời điểm bàn giao đất thực tế; thời điểm nộp hồ sơ xin cấp GCN ) Thực tế, có trƣờng hợp, giá đất tính lệ phí trƣớc bạ thời điểm trƣớc bạ cao giá đất tính thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ Thêm vào đó, lệ phí trƣớc bạ thuế suất chuyển quyền cao khiến nhiều tổ chức không làm thủ tục cấp GCN, không thực thủ tục chuyển nhƣợng qua quan nhà nƣớc mà chủ yếu thực hình thức trao tay, làm hạn chế việc giao dịch QSDĐ thị trƣờng bất động sản, gây thất thu lớn cho ngân sách Những quy định không quán nhƣ thật làm khó quan chức nhƣ đối 56 Điều Nghị định 24/2006/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 57/2002/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2002 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Phí, lệ phí Điều Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng 07 năm 2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 176/1999/NĐ-CP 55 tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài cho Nhà nƣớc việc xác định xác số tiền thuế phải nộp Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định lệ phí trƣớc bạ, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 09 năm 2011; nhiên chƣa thấy quy định Các quan có thẩm quyền nên quy định rõ ràng thống thời điểm xác định giá trị QSDĐ làm tính nghĩa vụ tài cho trƣờng hợp thực nghĩa vụ tài chính, khơng phân biệt nghĩa vụ tài Tổ chức nhận tài sản thuộc đối tƣợng chịu lệ phí trƣớc bạ có trách nhiệm phải kê khai lệ phí trƣớc bạ với quan Thuế theo mẫu tờ khai chịu trách nhiệm tính xác việc kê khai Thời hạn quy định phải kê khai lệ phí trƣớc bạ chậm 30 ngày kể từ ngày làm giấy tờ chuyển giao tài sản hợp pháp hai bên ngày nhận đƣợc xác nhận quan Nhà nƣớc có thẩm quyền hồ sơ tài sản hợp pháp Tổ chức phải nộp đủ lệ phí trƣớc bạ theo thơng báo quan Thuế; lệ phí trƣớc bạ đƣợc nộp Đồng Việt Nam [57] 2.4.3.2 Lệ phí địa Lệ phí địa khoản tiền mà chủ thể sử dụng đất Việt Nam phải nộp đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền tổ chức đƣợc ủy quyền giải cơng việc địa Lệ phí địa khơng vào chủ thể sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, mối tƣơng quan quyền nghĩa vụ sử dụng đất mà tất chủ thể SDĐ đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền thực cơng việc địa theo yêu cầu phải nộp lệ phí địa Đây đƣợc xem khoản bù đắp hao tổn mà quan nhà nƣớc phải bỏ để thực công việc theo yêu cầu ngƣời sử dụng đất Khác với loại nghĩa vụ tài khác, lệ phí địa khơng dựa vào giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định, diện tích đất sử dụng hay thuế suất mà tùy cơng việc địa mà mức thu lệ phí đƣợc xác định cụ thể theo Thơng tƣ số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 hƣớng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung Ƣơng Theo thông tƣ này, HĐND cấp tỉnh có thẩm quyền vào điều kiện cụ thể nhƣ sách phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng mà định việc thu lệ phí, mức thu lệ phí cho phù hợp Đối với tổ chức SDĐ, mức thu lệ phí địa đƣợc quy định khác tùy cơng việc cụ thể có số thay đổi so với Thông tƣ 93/2002/TT-BTC ngày 21 tháng 10 năm 2002 quy định chế độ thu, nộp quản lý sử dụng lệ phí địa 57 Điều Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 22 tháng 12 năm 1999, lệ phí trƣớc bạ 56 (Thơng tƣ 93/2002/TT-BTC Nếu tổ chức yêu cầu cấp GCNQSDĐ mức thu tối đa đƣợc áp dụng 100.000 đồng/giấy, mà không phân biệt GCN đƣợc cấp có nhà tài sản gắn liền với đất hay không nhƣ quy định Thông tƣ 93/2002/TT-BTC Trƣờng hợp yêu cầu cấp lại, cấp đổi, xác nhận, bổ sung vào GCN mức thu tối đa không 20.000 đồng/lần cấp; thấp so với quy định Thơng tƣ 93/2002/TT-BTC (50.000 đồng/lần); trích lục văn cần thiết hồ sơ địa (bản đồ địa chính,văn bản, số liệu hồ sơ địa chính) tăng từ 10.000 lên 20.000 đồng/văn bản.Riêng hai trƣờng hợp xác nhận tính pháp lý loại giấy tờ nhà đất chứng nhận đăng ký biến động đất đai mức thu khơng thay đổi tối đa không 20.000 đồng/lần Quy định mức thu lệ phí địa tổ chức kinh tế SDĐ Thông tƣ 97/2006/TT-BTC với thay đổi nhƣ hợp lý so với Thông tƣ 93/2002/TT-BTC Nhìn chung, mức thu lệ phí tổ chức kinh tế thƣờng cao so với hộ gia đình, cá nhân; đặc biệt mức thu việc cấp GCNQSDĐ (trừ mức thu yêu cầu cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ, xác nhận tính pháp lý giấy tờ nhà, đất giống nhau) Điều khơng có khó hiểu Thứ nhất, nhƣ nhận xét, lệ phí địa đƣợc xem khoản bù đắp hao tổn mà quan nhà nƣớc phải bỏ để thực công việc theo yêu cầu tổ chức sử dụng đất Thứ hai, tổ chức kinh tế thƣờng SDĐ để thực dự án đầu tƣ diện tích đất lớn thủ tục có liên quan rắc rối (hồ sơ kèm với dự án không nhỏ) Kết hao tổn bỏ để thực công việc cho tổ chức kinh tế thƣờng cao so với hộ gia đình, cá nhân vậy, lệ phí cao chuyện tất nhiên Nhà nƣớc đại diện cho sở hữu toàn dân đất đai nên để hình thành thị trƣờng BĐS Việt Nam, Nhà nƣớc phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trƣờng QSDĐ, giao QSDĐ cho chủ thể sử dụng đất sử dụng theo luật, đặc biệt tổ chức kinh tế Pháp luật phải góp phần đáng kể vào việc mở rộng thừa nhận bảo vệ cho quyền lợi hợp pháp từ QSDĐ (nhƣ quyền giao dịch QSDĐ để kinh doanh) tổ chức kinh tế nƣớc, cải thiện môi trƣờng đầu tƣ, nâng cao lực cạnh tranh nói chung thúc đẩy thị trƣờng BĐS nói riêng phát triển Mặc dù Luật nhƣ Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Xây dựng; Luật Đầu tƣ; Luật Kinh doanh bất động sản đƣợc Quốc hội thơng qua theo quy trình soạn thảo, trình duyệt, thẩm định chặt chẽ, nhƣng chƣa đạt đƣợc đồng thống Các chồng chéo, trí mâu thuẫn Luật thực tế khó chấp nhận nhƣng hữu phổ biến nƣớc ta, không riêng lĩnh vực đất đai tài sản gắn liền với đất Quá trình giao QSDĐ nhƣ thực trạng kinh doanh QSDĐ tổ chức kinh tế Việt Nam cịn có nhiều điểm chƣa hợp lý chƣa chuẩn tắc chế sách quản lý đất 57 đai Nhà nƣớc giai đoạn thử nghiệm để tìm hƣớng Nếu thời gian tới Nhà nƣớc khơng có sách kiên nỗ lực cải thiện tình hình thị trƣờng BĐS Việt Nam khó vào hoạt động quy củ chuẩn tắc.Trái lại, nạn đầu thị trƣờng BĐS khơng thức làm cho cơng việc Nhà nƣớc nặng nề thêm 58 KẾT LUẬN Phát triển thị trƣờng BĐS có thị trƣờng QSDĐ đòi hỏi cấp thiết giai đoạn nhằm góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nƣớc ta.Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trƣờng bất động sản có thị trƣờng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất mở rộng thị trƣờng bất động sản cho thành phần kinh tế, ngƣời Việt Nam nƣớc ngoài, ngƣời nƣớc Việt Nam tham gia đầu tƣ " Tinh thần thơng thống cởi mở Luật Đất đai hành thể rõ nét sách trên, tổ chức kinh tế đƣợc nới rộng quyền tiếp cận đất đai, đƣợc Nhà nƣớc tạo điều kiện thuận lợi sử dụng, kinh doanh QSDĐ nhƣ mở rộng quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp, góp vốn QSDĐ Đồng thời, Nhà nƣớc quy định chặt chẽ nghĩa vụ, đặc biệt nghĩa vụ tài áp dụng tổ chức kinh tế đem QSDĐ kinh doanh, đảm bảo hài hịa lợi ích chủ thể thị trƣờng QSDĐ Chính sách, pháp luật đất đai phù hợp với quy luật kinh tế thị trƣờng đất nƣớc ngày có nhiều hội để phát triển lên.Đó lý để giải thích cho câu hỏi pháp luật đất đai nƣớc ta thƣờng xuyên thay đổi nhanh chóng nhƣ vậy.Tuy vậy, đến chƣa đƣợc hồn tồn hồn thiện pháp luật hành chƣa đánh giá đƣợc vai trò quyền giao dịch QSDĐ; nhu cầu hoạt động kinh doanh QSDĐ nhà đầu tƣ nhƣ vấn đề nảy sinh kinh tế thị trƣờng.Do vậy, việc xem xét tồn diện vai trị, hiệu quyền QSDĐ giúp nhận thức đầy đủ cần thiết phải có cải cách thay đổi.Bên cạnh việc đảm bảo quyền định đoạt cao Nhà nƣớc, pháp luật cần đảm bảo lợi ích tổ chức kinh tế SDĐ để họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tƣ dài hạn Pháp luật đất đai cần phải đƣợc xây dựng, bổ sung toàn diện ổn định thời kỳ dài với mức độ sâu sắc Thống quy định đất đai cần đƣợc ghi nhận Bộ Luật đất đai, không để quy định rải rác Bộ luật dân số luật chuyên nhành có liên quan Theo đó, Luật Đất đai quy định vấn đề mang tính hành quan hệ đất đai Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất Luật hố quy định Chính phủ đƣợc sách chấp nhận bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật, giảm bớt văn dƣới luật, tránh tình trọng văn chồng chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt" Và điều Nhà nƣớc cần nhanh chóng đại hóa cơng tác quản lý đất đai công nghệ mới, công nghệ vi tính đảm bảo tính hiệu luật, vốn đƣợc đánh giá mở "rộng" cho Doanh nghiệp Tinh thần chung pháp luật phải thực coi QSDĐ “hàng hóa đặc biệt” 59 đảm bảo quyền định đoạt (có giới hạn) ngƣời SDĐ nói chung, tổ chức kinh tế nƣớc nói riêng Nhìn định pháp lý ổn định minh bạch thị trƣờng BĐS có điều kiện thuận lợi để phát triển Mặc dù điều chỉnh pháp luật cần thiết điều kiện sở thay đổi, nhƣng để thị trƣờng BĐS phát triển ổn định thuận lợi từ đầu quy định pháp luật phải thể chế hóa đƣợc quy luật khách quan thị trƣờng, coi sở tảng để kiến thiết luật.Pháp luật đất đai cần phải thể rõ nội dung kinh tế quản lý sử dụng đất tạo sở cho thị trƣờng bất động sản có thị trƣờng QSDĐ hình thành phát triển cách lành mạnh 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 Luật 10/1998/QH10 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 Luật 25/2001/QH10 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 1998 Luật Đất đai năm 2003 Luật Doanh nghiệp năm 2005 10 Luật Thƣơng mại năm 2005 11 Luật Nhà năm 2005 12 Luật Đầu tƣ năm 2005 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 14 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 15 Luật 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tƣ xây dựng 16 Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 17 Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất năm 1994 18 Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất năm 1996 19 Nghị định 94/1994 ngày 25 tháng 08 năm 1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà, đất Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh thuế nhà, đất 20 Nghị định 164/NĐ-CP ngày 14 tháng 09 năm 2004 kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án 21 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 22 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất 23 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất 24 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 25 Nghị định 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất 26 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP chuyển công ty nhà nƣớc thành công ty cổ phần 27 Nghị định 24/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 03 năm 2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 57/2002/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2002 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Phí, Lệ phí 28 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 29 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 09 năm 2006 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật đầu tƣ 30 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm 31 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 32 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất 33 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 34 Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 35 Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng 07 năm 2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2003 Chính phủ lệ phí trƣớc bạ 36 Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 37 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 38 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ 39 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 40 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 41 Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 42 Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 43 Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 07 năm 2011 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 44 Thông tƣ 93/2002/TT-BTC ngày 21 tháng 10 năm 2002 quy định chế độ thu, nộp quản lý sử dụng lệ phí địa 45 Thông tƣ liên tịch 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 hƣớng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 46 Thông tƣ liên tịch 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 47 Thông tƣ 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 hƣớng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc ngân sách nhà nƣớc 48 Thông tƣ liên tịch 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 hƣớng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 49 Thông tƣ 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 hƣớng dẫn thực số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 50 Thông tƣ 68/2010/TT-BTC ngày 26 tháng 04 năm 2010 hƣớng dẫn lệ phí trƣớc bạ 51 Thông tƣ 106/2010/TT-BTC ngày 26 tháng 07 năm 2010 hƣớng dẫn lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 52 Thông tƣ 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 quy định sửa đổi, bổ sung số nội dung liên quan đến thủ tục hành lĩnh vực đất đai Sách tham khảo: Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, (2007), Giáo trình Luật Đất Đai, NXB Công An Nhân dân, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật TPHCM – Khoa Luật Thƣơng Mại, (2010), Tập giảng Luật Đất Đai Bài giảng môn học Luật Đất đai thầy Lƣu Quốc Thái (2010) Bùi Thủy Nguyên (Biên soạn, tuyển chọn), (2003), “Tìm hiểu thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc thực quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”,NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Khóa luận, Luận văn tham khảo Trƣơng Thị Mỹ Lệ, (2008), Quyền chuyển nhƣợng QSDĐ thị trƣờng BĐS, Luận văn cử nhân Luật, Trƣờng ĐHL TPHCM Tạp chí, Báo: ThS Lƣu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Nhà nƣớc Pháp luật, (07), tr 56-62 ThS Lƣu Quốc Thái (2003), “Vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (04) Trang web tham khảo: http://moj.gov.vn http://www.hanoimoi.com.vn http://www.lamdong.gov.vn http://dddn.com.vn http://diachinh.net http://www.isponre.gov.vn http://www.tuvanphapluat.asia http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com http://www.tapchithue.com http://land.cafef.vn http://www.becamexitc.com http://www.dianam.vn http://www.vibonline.com.vn http://luatketoan.net ... giả chọn ? ?Chế độ pháp lý sử dụng đất tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản? ?? làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn sử dụng đất tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm... vấn đề chung tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản  Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật sử dụng đất kinh doanh bất động sản tổ chức kinh tế - Kết luận Với trình độ cịn hạn chế sinh viên,... sử dụng đất tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 23 CHƢƠNG Thực trạng pháp luật sử dụng đất kinh doanh bất động sản tổ chức kinh tế 26 2.1 Xác lập QSDĐ tổ chức kinh tế