Đánh giá thực trạng công tác công chứng chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận đống đa thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Hà Lan Hƣơng ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG,CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – Năm 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Hà Lan Hƣơng ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Thái Thị Quỳnh Như Hà Nội – Năm 2013 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Hà Lan Hương Formatted: English (United States) LỜI CẢM ƠN Trong suố t quá trin ̀ h ho ̣c tâ ̣p và hoàn thành luâ ̣n văn này , đã nhâ ̣n đươ ̣c sự hướng dẫn , giúp đỡ quý báu thầy cô , anh chị, em bạn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc xi n đươ ̣c bày tỏ lới cảm ơn chân thành tới : TS Thái Thị Quỳnh Nhƣ, Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, người thầ y kính mế n đã hế t lòng giúp đỡ , dạy bảo, đô ̣ng viên và ta ̣o mo ̣i điề u kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i cho suố t quá trình ho ̣c tâ ̣p và hoàn thành luâ ̣n văn tố t nghiê ̣p Xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo Bộ môn Địa Chính, khoa Địa Lý dẫn, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích q trình hồn thành luận văn Tơi xin bày tỏ lòng cảm ơn đến cán Phòng Tài nguyên Môi trường Quận Đống Đa giúp đỡ trình thu thập số liệu cho luận văn Các anh chị em đồng nghiệp công tác tại UBND phường giúp đỡ tơi q trình làm luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè thường xuyên động viên, giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn Hà Nội, tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Hà Lan Hương MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI 1.1Nghiên cứu sở lý luận công chứng, chứng thực 1.1.1.Khái niệm công chứng, chứng thực 1.1.2.Nguyên tắc, yêu cầu thực công chứng, chứng thực 1.1.2.1 Nguyên tắc: 1.1.2.2 Yêu cầu: 1.1.3 Văn công chứng giá trị pháp lý văn công chứng 14 1.2 Quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất .15 1.2.1 Khái niệm người sử dụng đất 15 1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất 16 1.2.3 Quy định điều kiện thực quyền người sử dụng đất 18 1.3 Các quy định pháp luật công tác công chứng, chứng thực giao dịch liên quan đến nhà quyền sử dụng đất .19 1.3.1 Tổng quan thủ tục hành liên quan đến đất đai 19 1.3.1.1 Tổng hợp văn quy phạm pháp luật hành liên quan đến công chứng, chứng thực 19 1.3.1.2 Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định người sử dụng đât thực quyền theo quy định pháp luật 21 1.3.2 Thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch bất động sản .22 1.3.3 Quy định pháp luật thủ tục công chứng hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng đất .23 1.3.3.1 Thủ tục chung công chứng hợp đồng, giao dịch 23 1.3.3.2.Thủ tục công chứng hợp đồng chấp bất động sản, di chúc, văn thỏa thuận phân chia di sản, văn khai nhận di sản, văn từ chối nhận di sản, nhận lưu giữ di chúc 24 1.4 Nhận xét thực traṇ g viê ̣c công chứng, chứng thực người sử dụng đấ t thực hiê ̣n quyền theo quy đinh ̣ của pháp luâṭ .28 1.4.1 Thực trạng tổ chức thực việc công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai 28 1.4.1.1 Về công chứng 28 1.4.1.2 Về chứng thực 31 1.4.2 Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai 32 1.4.2.1 Quy định quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 32 1.4.2.2 Quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất tổ chức nước 34 CHƢƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 36 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quản lý đất đai địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 36 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa 36 2.1.2 Công tác quản lý đất đai địa bàn quận Đống Đa 37 2.1.2.1 Sử dụng đất đai 37 2.1.2.2 Quản lý đất đai 38 2.2 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định địa bàn quận Đống Đa 46 2.3 Phân tích tồn nguyên nhân .51 2.3.1Tác động tích cực cơng chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân 51 2.3.2 Những mặt tồn 52 2.3.2 Nguyên nhân 59 CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI 60 3.1 Về chế sách .60 3.2 Về thủ tục hành liên quan đến đất đai 62 3.3Đào tạo, bổi dưỡng trình độ chun mơn nghiệp vụ cho công chứng viên 63 3.3 Một số giải pháp khác 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 75 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CBCNVC Cán công nhân viên chức CMND Chứng minh nhân dân GCN Giấy chứng nhận QSĐ Quyền sử dụng đất QSHNO Quyền sở hữu nhà TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPCC Văn phịng cơng chứng DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1 Bảng cấu sử dụng đất quận Đống Đa Bảng 2.2 Bảng tổng hợp kết cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tổ chức địa bàn quận Đống Đa Bảng 2.3: Bảng tổng hợp hồ sơ địa chính 21 phường địa bàn quận Đống Đa Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số vụ khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai Bảng 2.5: Bảng tổng hợp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất tại văn phịng cơng chứng Hình 2.1 Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Đất đai tài sản quý giá, tài nguyên lớn quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, sở hàng đầu môi trường sống, nơi phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng an ninh quốc gia Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện cho nhân dân quản lý trao quyền sử dụng đất cho nhân dân Hiện xu hội nhập với kinh tế giới, nước thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, động kinh tế nước ta không dẫn đến bùng nổ thị mà cịn tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội Cùng với phát triển mạnh mẽ kinh tế, thị trường giao dịch bất động sản phát triển theo, chủ yếu giao dịch nhà đất Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai, người sử dụng đất thực quyền quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Tại Điều Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi khoản Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp đồng giấy tờ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Các quy định nhằm bảo đảm chặt chẽ hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trình thực quyền theo quy định pháp luật Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định cịn nhiều vướng mắc, bất cập, gây khó khăn cho việc quản lý biến động đất đai, tồn tại kẽ hở dẫn đến vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, cụ thể sau: Hiện nay, theo quy định quan công chứng thực chứng thực nội dung hình thức Để cơng chứng nội dung, không quản lý hồ sơ địa chính nên quan công chứng thường phải liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận tính pháp lý giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản Việc làm dẫn đến việc nhiều thời gian cho người dân quan đăng ký, trùng lặp công việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thực chất cơng chứng chứng thực lại nội dung mà Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất làm); nữa, làm thủ tục đăng ký biến động, Văn phòng đăng ký phải kiểm tra hồ sơ để xác định chính xác điều kiện giao dịch chỉnh lý biến động Thực tế số nơi, tổ chức công chứng vào giấy chứng nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất) mà người có nhu cầu cơng chứng nộp để thực cơng chứng, cách làm dẫn đến số trường hợp công chứng sai giả mạo giấy tờ không phát Mục đích việc công chứng giúp cho bên nhận chuyển quyền nhận chấp kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trên thực tế có nhiều trường hợp, trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bên nhận quyền bên chuyển quyền hiểu rõ quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản bên chuyển quyền hợp pháp người nhận quyền sở hữu tài sản không cần việc kiểm tra, chứng thực quan công chứng Pháp luật nhà (Điều 64 Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP) quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà tính từ ngày hợp đồng giao dịch công chứng Quy định dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp người dân sau cơng chứng hợp đồng khơng đến Văn phịng đăng ký để đăng ký biến động, dẫn đến Nhà nước khơng quản lý tình hình sử dụng đất không cập nhật thay đổi, đồng thời gây thất ngân sách khơng thu thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ nhà, đất quan quản lý nhà nước công chứng với tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng viên quan, tổ chức khác có liên quan Thứ tư, đầu tư cho việc nghiên cứu xây dựng quản lý sở thông tin giao dịch, hợp đồng thực công chứng phạm vi địa phương, liệu thông tin ngăn chặn giao dịch bất động sản, thực biện pháp liên thông tổ chức hành nghề công chứng với quan đăng ký bất động sản quan, tổ chức có liên quan để chia sẻ thông tin hợp đồng, giao dịch bất động sản công chứng; Ban hành Quy chế khai thác, sử dụng sở liệu công chứng phạm vi địa phương nhằm nâng cao hiệu hoạt động công chứng Bên cạnh đó, tiến tới nối mạng tồn quốc để tăng cường tính chun nghiệp, hiệu an tồn hoạt động cơng chứng Đẩy mạnh chủ trương tin học hóa công chứng, kết nối mạng trao đổi thông tin tổ chức hành nghề công chứng với với quan quản lý nhà nước d)Một số giải pháp hỗ trợ cho công tác công chứng đất đai - Cần có quy định cụ thể việc phân hạng loại đất Mỗi loại đất cần phân hạng cụ thể để có chế dộ pháp lý phù hợp - Vận hành đồng thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản, dịch vụ định giá bất dộng sản Từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản, đặc biệt trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu loại đất đưa vào thị trường bất động sản trung tâm giao dịch bát động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch có ự quản lý Nhà nước góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường - Hiện nay, thực tế, việc thu lệ phí trước bạ thuế thu nhập cá nhân đất, tài sản gắn liền với đất thực theo giá trị ghi hợp đồng công chứng Thông thường, giá hợp đồng thường thấp giá nhà nước quy định để hạn chế việc bị thu thuế cao, tạo bất bình đẳng chủ thể việc thực 66 nghĩa vụ với nhà nước Cần có chế tài việc cố tình ghi giá thấp để trốn thuế hay nhà nước cần có điều chỉnh việc thu thuế để người dân hiểu, có ý thức ghi giá giao dịch hợp đồng giao dịch - Hiện nay, văn phịng cơng chứng hầu hết lệ phí cơng chứng khác Lệ phí cơng chứng cần minh bạch thống để người dân giao dịch văn phịng cơng chứng nhà nước hay văn phịng cơng chứng tư n tâm - Cần có quy định việc người dân thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng thuộc địa bàn quận, huyện, xã, phường nơi có tài sản giao dịch; khơng thực tại văn phịng cơng chứng nơi khơng có tài sản giao dịch để tránh tình trạng khơng đủ thơng tin liên quan đến tài sản mà thực giao dịch, gây nên tranh chấp, khiếu kiện phát sinh sau cấp GCN 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Ngày nay, tấc đất đô thị trở thành “tấc vàng”, điều lại với đô thị nơi đất chật người đông tập trung cao độ hoạt động kinh tế - xã hội Do vậy, đất đô thị nhà thị cần đói xử loại hàng hóa đặc biệt, để từ xác lập nguyên tắc quản lý vẳ dụng phù hợp Có thể thấy rằng, chuyển biến kinh tế theo chế thị trường, quận Đống Đa địa phương khác đẩy mạnh công tác quản lý đất đaitrong lĩnh vực, cụ thể công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất loại hoạt động có nhiều biến động Kết luận Pháp luật hành quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn giao dịch thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai nhằm bảo đảm chặt chẽ hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trình thực quyền theo quy định pháp luật; bảo đảm tính an toàn pháp lý cho hợp đồng giao dịch, góp phần tạo mơi trường pháp lý thuận lợi tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, góp phần quan trọng tiến trình cải cách hành Tuy nhiên, việc cơng chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai nhiều hạn chế, bất cập cịn có nhiều ý kiến khác nhau, chưa đến thống Có nên bắt buộc công chứng hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất quy định văn Luật hay thực thi theo Nghị số 52/NQ-CP ngày 10 tháng 12 năm 2010 Chính phủ Nếu thực thi theo Nghị số 52/NQ-CP việc cơng chứng, chứng thực gặp khó khăn gì? Việc công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch người sử dụng đất hộ gia đình gặp nhiều khó khăn việc xác định thành viên hộ gia đình v.v… Vì vậy, đề tài thực trạng công tác công chứng, chứng thực giao dịch đất đai địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Tuy thực trạng công tác công chứng chứng thực địa bàn bàn quận, song phần phản ảnh thực trạng chung công tác công chứng, chứng thưc Đề tài đề xuất số giải pháp sửa đổi luật đất đai, luật công chứng văn quy 68 phạm pháp luật khác có liên quan: công tác quản lý đất đai; công tác ban hành, áp dụng quy định, quy chế, chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất; công tác quản lý quy trình đăng ký chyển quyền sử dụng đất; công tác tra, kiểm tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Kiến nghị * Đối với pháp luật công chứng - Sửa đổi, bổ sung số điều Luật công chứng, tập trung vào số nội dung lớn để phù hợp với tình hình phát triển cơng chứng thời gian tới, theo ưu tiên số nội dung: - Về công chứng viên: Điều chỉnh tiêu chuẩn công chứng viên; độ tuổi bổ nhiệm; độ tuổi hành nghề công chứng; điều kiện miễn đào tạo, miễn tập hành nghề công chứng; miễn nhiệm công chứng viên; quy định bắt buộc việc tập hành nghề công chứng; bổ sung quy định kiểm tra tổ chức kiểm tra kết tập hành nghề công chứng, bồi dưỡng thường xuyên… để nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên; Bổ sung quy định xác định rõ quyền, nghĩa vụ công chứng viên để công chứng viên nhận thức rõ địa vị pháp lý mình, nhằm nâng cao trách nhiệm hoạt động nghề nghiệp - Về tổ chức hành nghề công chứng: Sửa đổi, bổ sung quy định Văn phòng cơng chứng nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho Văn phịng cơng chứng việc thay đổi loại hình hoạt động, chuyển nhượng Văn phịng cơng chứng… tăng cường tính bền vững, ổn định, đồng thời thúc đẩy phát triển Văn phịng cơng chứng quy mô lớn, hoạt động chuyên nghiệp hiệu quả; Bổ sung quy định chuyển đổi Phịng cơng chứng thành Văn phịng cơng chứng nhằm đẩy mạnh chủ trương xã hội hóa hoạt động cơng chứng - Về quản lý tổ chức hoạt động công chứng: Sửa đổi, bổ sung quy định nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước công chứng, đẩy mạnh việc phân cấp hợp lý cho địa phương, tạo thống nhất, thông suốt quản lý nhà nước từ Trung ương đến sở, đó: 69 + Bổ sung nhiệm vụ, quyền hạn Bộ Tư pháp liên quan đến quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng, thành lập tổ chức hành nghề công chứng chuyển giao thẩm quyền chứng nhận hợp đồng, giao dịch + Bổ sung nhiệm vụ, quyền hạn UBND cấp tỉnh liên quan đến vấn đề chuyền giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch xây dựng sở liệu hợp đồng, giao dịch công chứng + Bổ sung, tăng cường trách nhiệm Sở Tư pháp việc giúp UBND tỉnh quản lý nhà nước hoạt động công chứng địa phương + Bổ sung quy định tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng viên nhằm tạo sở pháp lý cần thiết cho việc thành lập hoạt động tổ chức xã hội - nghề nghiệp cơng chứng viên - Về vị trí, vai trị hoạt động cơng chứng: Bổ sung quy định nhằm nâng cao vị trí, vai trị hoạt động công chứng, bổ sung quy định bắt buộc công chứng giao dịch nhà, đất nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho người dân - Giá trị pháp lý văn công chứng: Bổ sung quy định nhằm nâng cao giá trị, hiệu lực thi hành văn công chứng - Về chế liên thông tổ chức hành nghề công chứng với quan, tổ chức có liên quan: Bổ sung quy định chế liên thông tổ chức hành nghề công chứng với quan, tổ chức có liên quan (cơ quan đăng ký, quan thuế…) phân định rõ trách nhiệm, thẩm quyền tổ chức hành nghề công chứng quan đăng ký - Về trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng, giao dịch: Sửa đổi, bổ sung quy định trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng, giao dịch để tạo sở pháp lý đồng bộ, thống cho cơng chứng viên q trình hành nghề - Về thẩm quyền công chứng: Giao thêm thẩm quyền công chứng dịch cho công chứng viên, tập hợp hóa quy định pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng để quy định tập trung Luật công chứng sửa đổi * Đối với pháp luật chứng thực 70 Ban hành Luật chứng thực nhằm tách bạch việc công chứng chứng thực * Đối với pháp luật đất đai a) Quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực theo hướng: - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo nhu cầu bên; - Văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân - Việc công chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã b) Quy định cụ thể hộ gia đình sử dụng đất, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nơng nghiệp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ghi cụ thể thành viên hộ giấy chứng nhận * Đối với văn quy phạm pháp luật có liên quan đến cơng chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai Sửa đổi quy định có liên quan Bộ Luật dân sự, Luật nhà văn pháp luật khác có liên quan hộ gia đình, thành viên hộ gia đình thời điểm chấm dứt thành viên hộ gia đình, tạo sở pháp lý đồng bộ, thống cho việc đổi phát triển nghề cơng chứng c) Cần có quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất : Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, 71 chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất; Văn thừa kế quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất - Đối với văn quy phạm pháp luật có liên quan đến công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai: cần có thống văn pháp luật, tránh chồng chéo 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2003,NXB chính trị Hà Nội 2004 Luật Công chứng năm 2008, NXB chính trị Hà Nội 2009 Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 Chính phủ Về cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 Chính phủ cơng chứng,chứng thực Phịng Tài ngun & môi trường quận Đống Đa, Báo cáo công tác cấp GCN năm 2013 Phịng Tài ngun & mơi trường quận Đống Đa, Báo cáo tổng hợp kết tiếp nhận giải đơn thư (2011, 2012, 4/2013) Phịng Tài ngun& mơi trường quận Đống Đa, Thuyết minh kiểm kê đất năm 2011 Công văn số 3802/ BTNMT-VP Bộ Tài nguyên môi trường ngày 13/10/2011 việc tham gia ý kiến phương án đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến giao dịch nhà quyền sử dụng đất Nguyễn Thị Lơ (2013), Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai, Báo cáo kết đề tài nghiên cứu khoa học phát triển công nghệ 10 Tâ ̣p thể tác giả : Trầ nThấ t – Vụ trưởng Vu ̣ Hà nh chính tư pháp , Bô ̣ Tư pháp ; Dương Đình Thành – Phó Vụ trưởng Vụ Hành chính tư pháp , Bô ̣ Tư pháp ; Phan Thị Thùy – chuyên viên Vu ̣ Hành chính tư pháp , Bô ̣ tư pháp ; Nguyễn Văn Vẻ – chuyên viên Vu ̣ Hành chiń h tư pháp , Bô ̣ tư pháp ; An Phương Huê ̣ – chuyên viên Vu ̣ Hành chính tư pháp , Bô ̣ tư pháp ; Đỗ Đức Hiển – chuyên viên Vu ̣ Hàn h chính tư pháp, Bô ̣ tư pháp, Chuyên đề về công chứng, chứng thực 11 Hồng Quốc Hùng – tra Bơ ̣ Tư pháp (2013) - Một số vấn đề cần rút kinh nghiệm sau đợt tra chuyên ngành lĩnh vực công chứng TP Hà Nội 73 12 www.sotuphap.hochiminhcity.gov.vn/tintuc (19/11/2012 8:30:00) Một số vấ n đề sở lý luận thực tiễn phục vụ việc xây dựng Luật chứng thực 74 PHỤ LỤC Ví dụ 1: Vụ khiếu kiện bà Trần Thị Tám - địa ngách 3/162 Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội, khiếu kiện phần diện tích cấp không GCN QSDĐ hộ bà Dương Thị Lợi, số 8/3/162 Tôn Đức Thắng, Đống Đa, Hà Nội - Năm 2004, hộ bà Dương Thị Lợi chồng Lê Văn Được UBND quận Đống Đa cấp GCN QSHNO QSDĐO số 10109093043 theo Quyết định số 1918/2004/QĐ-UB ngày 29/7/2004, diện tích 39.7 m2, thuộc đất số 148, tờ đồ 7G-IV-30 - Ngày 23/10/2008 bà Dương Thị Lợi có lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng tài sản cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng tại UBND quận Đống Đa Ngày 10/11/2008 bà Lợi đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng tại Phịng Tài ngun Mơi trường quận Đống Đa - Ngày 4/11/2008 bà Trần Thị Tám, địa số 8/3/162 Tơn Đức Thắng có đơn đề nghị sửa lại GCN hộ bà Dương Thị Lợi chồng ông Lê Văn Được Theo đơn trình bày bà Tám, GCN cấp cho hộ bà Dương Thị Lợi có phần diện tích ngõ chung nhà bà Tám nhà bà Lợi - Ngày 6/11/2008 bà Dương Thị Lợi, địa số 8/3/162 Tôn Đức Thắng có đơn đề nghị sửa lại sơ đồ diện tích đất GCN Theo đơn đề nghị bà Lợi sơ đồ đất mà gia đình bà cấp GCN có phần diện tích 2.09m x 1.90m phần diện tích thuộc ngõ chung hộ bà Lợi bà Tám * Theo Báo cáo số 07/BC-TNMT ngày 9/1/2012 Phòng Tài ngun mơi trƣờng quận Đống Đa , Phịng TN&MT kết hợp với UBND phường Hàng Bột xem xét toàn hồ sơ cấp GCN QSHNO QSDĐO cho bà Dương Thị Lợi tài liệu khác có liên quan Kết cho thấy: * Nguồn gốc sử dụng đất: - Căn giấy bán nhà ông Nguyễn Đình Chí bán nhà P1A ngõ 162 Tôn Đức Thắng (nay ngách ngõ 162 Tôn Đức Thắng) cho ông Nguyễn Đức Thuận vợ bà An Thuý Hà ngày 30/7/1989, diện tích khoảng 36.0 m2 Ngày 25/1/1994 bà An Thúy Hà bán lại nhà cho bà Dương Thị Lợi 75 - Căn vào văn tự bán nhà ông Phạm Mạnh Hùng bán nhà số 1A/162 Tôn Đức Thắng (nay ngách ngõ 162 Tôn Đức Thắng) cho Cục quản trị Bộ nội vụ ngày 14/11/1990 Ngày 13/4/1994,Tổng cục V Bộ nội vụ có thơng báo số 614/H11 việc bán hộ 1A/162 Tôn Đức Thắng (nay ngách ngõ 162 Tôn Đức Thắng) cho ông Đặng Ngọc Quỳnh Từ cho thấy trước năm 1990, ngách ngõ 162 Tôn Đức Thắng ngách cụt qua diện tích đất 2.09m x 1.90m = 3.79m2 (hiện có khiếu kiện) để vào đất ơng Nguyễn Đình Chí Trong q trình sinh sống tại đây, hộ tự thỏa thuận với để cơi nói sử dụng diện tích đất ngách chung 2.09m x 1.90m = 3.79m2 có hộ bà Dương thị Lợi (chủ cũ) sử dụng tầng dưới, cịn hộ ơng Quỳnh (chủ cũ) sử dụng từ tầng trở lên toàn phần lưu khơng ngõ phía mặt trước nhà ông Quỳnh Ngày 5/9/1996, hai hộ ông Quỳnh bà Lợi có làm cam kết với để tạo điều kiện cho sử dụng thuận tiện Các hộ gia đình ngách ngõ 162 Tơn Đức Thắng khơng có thắc mắc,khiếu kiện việc hộ sử dụng ngách chung với diện tích đất 2.09m x 1.90m = 3.79m2 Ngày 01/2/1997 ông Đặng Ngọc Quỳnh vợ Lương Bích Ngọc lập hợp đồng mua bán nhà số 1A/162 Tôn Đức Thắng cho bà Trần Thị Tám chồng ông Nguyễn Văn Hiến Hộ gia đình bà Lợi, ông Được hộ gia đình bà Tám, ơng Hiến sinh sống ổn định khơng có tranh chấp khiếu kiện với Các hộ dân ngách ngõ 162 Tơn Đức Thắng khơng có thắc mắc, khiếu kiện việc hộ gia đình bà Lợi, ơng Được hộ gia đình bà Tám, ơng Hiến tiếp tục sử dụng ngách chung với diện tích đất 2.09m x 1.90m = 3.79m2 chủ cũ sử dụng để lại Ngày 23/10/2008 bà Dương Thị Lợi có lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng tài sản cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng tại UBND quận Đống Đa Ngày 10/11/2008 bà Lợi đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng tại Phòng Tài nguyên Môi trường quận Đống Đa 76 Tại tờ đồ 7G-IV-30 Công ty khảo sát đo đạc năm 1994 phần diện tích 2.09m x 1.90m = 3.79m2 xác định nằm đất 148 có diện tích 39.7m2 (phù hợp 36.0m2 + 3.79m2 = 39.79m2) Sau bà Dương Thị Lợi bán cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng, nhận tiền đầy đủ làm xong thủ tục sang tên đổi chủ phát sinh khiếu kiện * Hồ sơ xin cấp GCN hộ gia đình bà Dương Thị Lợi: Tại biên xác định ranh giới, mốc giới đất (theo trạng sử dụng) tháng năm 1998 tiến hành khảo sát xác định ranh giới đất thực địa bà Dương Thị Lợi, địa 1A tổ 20A ngõ 162 Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột, tờ đồ gốc 7G-IV-30 Các chủ sử dụng đất tiếp giáp ký tên xác nhận vào sơ họa mốc giới đất 148, có diện tích 39.7m2 hộ bà Dương Thị Lợi Trên sở ranh giới, mốc giới đất bà Dương Thị Lợi sử dung xác định phù hợp với đất 148, tờ đồ 7G-IV-30 Công ty khảo sát, đo đạc năm 1994 Năm 2003 Hội đồng đăng ký nhà đất phường Hàng Bột tiến hành xét duyệt hồ sơ xin cấp GCN QSHNO QSDĐO bà Dương Thị Lợi Hội đồng đề nghị xét cấp GCN nộp lệ phí theo quy định với diện tích đất 39.7m2, diện tích sử dụng 79.0m2 Ngày 29/7/2004, UBND quận Đống Đa cấp GCN QSHNO QSDĐO số số 10109093043 theo Quyết định số 1918/2004/QĐ-UB mang tên bà Dương Thị Lợi chồng ông Lê Văn Được, với sơ đồ kỹ thuật đất sơ họa mốc giới đất xác định tháng năm 1998 Tại báo cáo số 19/BC-UBND ngày 07/4/2010 UBND phường Hàng Bột khẳng định: Việc cấp GCN cho gia đình bà Dương Thị Lợi, UBND phường tiến hành theo quy trình * Quá trình giải đơn thư: - Sau bà Dương Thị Lợi bán cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng, nhận tiền đầy đủ làm xong thủ tục sang tên đổi chủ, ngày 6/11/2008 bà Dương Thị Lợi làm đơn đề nghị sửa lại GCN diện tích đất GCN QSHNO QSDĐO gửi Phòng TN&MT UBND phường Hàng Bột - Ngày 14/11/2008, UBND phường Hàng bột tổ chức họp để giải đơn thư bà Dương Thị Lợi, bà Lợi không đến họp để giải 77 Tiếp đến ngày 25/5/2009, UBND phường Hàng Bột tổ chức họp lần thứ để giải đơn thu bà Lợi, bà Lợi (chủ bán) bà Giang Hằng (chủ mua) khơng có mặt Cả họp khơng có kết UBND phường Hàng Bột lần mời bà Dương Thị Lợi đến trụ sở UBND phường để giải đơn thư bà Lợi, bà Lợi không đến nên việc giải đơn bà Lợi kết thúc, phường không xem xét giải - Này 31/8/2009 số hộ dân ngách ngõ 162 Tôn Đức Thắng gửi đơn có nội dung nêu - Ngày 6/4/2009, UBND phường Hàng Bột phối kết hợp với Phòng TN&MT, Thanh tra quận Đống Đa xuống kiểm tra trạng sử dụng đất tại số 8/3/162 phố Tôn Đức Thắng, kết cho thấy: phần diện tích lấn ngách chung cơng trình xây dựng diện tích đất giữ ngun hộ ơng Đặng Ngọc Quỳnh hộ bà Dương Thị Lợi ngày 5/2/1996 cam kết với để tạo điều kiện cho sử dụng thuận tiện - Ngày 12/4/2010 Phòng TN&MT có báo cáo số 813/BC-TNMT báo cáo với UBND quận Đống Đa việc kiểm tra, xem xét nội dung đơn bà Dương Thị Lợi đơn kiến nghị số hộ dân ngách 3/162 Tôn Đức Thắng - Ngày 4/8/2011 Phòng TN&MT mời bà Trần Thị Tám (một số người ký tên đơn) đến phòng trao đổi vấn đề đơn đề cập * Phòng TN&MT đưa ý kiến đề xuất biện pháp giải phần diện tích 2.09m x 1.90m = 3.79m2 khơng cơng nhận quyền sử dụng riêng chung cho hộ nào, hộ giữ nguyên trạng sử dụng đâu tiếp tục sử dụng đấy, sau hộ xây dựng, cải tạo phải tự dỡ bỏ phần cơi nới ngõ kể từ mặt đất lên hết phần lưu không, phép xây dựng phạm vi diện tích cơng nhận GCN  Ngày 5/4/2012, bà Nguyễn Thị Giang Hằng làm hợp đồng chuyển nhượng QSHNO QSDĐO cho bà Lê Thanh Hằng (theo hợp đồng công chứng số 563/2012/HĐCN, số 01/TP/CC-SCC/HĐGD Văn phịng cơng chứng Hà Tây, thành phố Hà Nội 78 - Ngày 25/12/2/12 bà Lê Thanh Hằng làm đơn đề nghị để cam kết xin phá dỡ phần diện tích sử dụng chung 2.09m x 1.90m = 3.79m2 cấp tổng diện tích 39.7m2 tại GCN số 10109093043 theo Quyết định số 1918/2004/QĐ-UB ngày 29/7/2004 - Ngày 6/9/2013, UBND phường Hàng Bột có cơng văn số 151/UBNDĐC gửi Phòng TN&MT quận Đống Đa việc đính chính lại diện tích, kích thước hình GCN hộ bà Lê Thanh Hằng Ví dụ 2: Vụ việc Phịng cơng chứng số 5: Đối với Hợp đồng uỷ quyền ngày 21/5/2008, bên uỷ quyền ông Trần Văn Mạnh bà Nguyễn Thị Nương bên uỷ quyền Nguyễn Thu Hợp Số công chứng 440/HĐUQ/2008, Quyển số 01TP/C SCC/HĐGD Khi tiếp nhận hồ sơ, ông Hồng Văn Sự Cơng chứng viên đồng ý cho sử dụng CMND ông Mạnh photocoppy, khơng có chính để đối chiếu cho bên tham gia ký hợp đồng ủy quyền ký tên, điểm vào hợp đồng Theo tài liệu điều tra đối tượng photocopy mặt trước CMND ơng Mạnh (có dán ảnh Nguyễn Tồn người đóng giả ơng Mạnh), photocopy mặt sau CMND anh Tồn ghép thành CMND ông Mạnh để đưa vào hồ sơ cơng chứng (mặt sau CMND có dấu vân tay anh Tồn) Ơng Hồng Văn Sự khai đồng ý cho ông Mạnh sử dụng CMND phôtôcoppy, yêu cầu phải có Giấy khai sinh ơng Mạnh bà Nương để đưa vào hồ sơ Ông Sự không lường trước Hạnh, Hợp, Nương thuê người đóng giả ơng Mạnh để ký hợp đồng Như vậy, tiến hành công chứng Hợp đồng uỷ quyền này, công chứng viên bỏ qua nguyên tắc xác định nhân thân người yêu cầu công chứng, không u cầu người u cầu cơng chứng xuất trình CMND nên công chứng không với quy định pháp luật Hợp đồng uỷ quyền trái pháp luật phải huỷ bỏ 79 80 ... GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Hà Lan Hƣơng ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên... tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế 35 CHƢƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1... chọn thực đề tài ? ?Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực giao dịch đất đai địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở khoa học hoạt động công chứng, chứng