Xây dựng cơ sở khoa học định giá đất ở đô thị tại tp hồ chí minh

Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA NGUYỄN THỊ ÁNH NGA XÂY DỰNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: XỬ LÝ SỐ LIỆU ĐỊNH VỊ VÀ BẢN ĐỒ BẰNG TIN HỌC MÃ SỐ: 2.16.00 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng 11 năm 2005 Luận văn thạc só CÔNG TRÌNH ĐƯC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THÚC HUYÊN -TS LÊ VĂN TRUNG Cán chấm điểm nhận xét 1: TS TRẦN TRỌNG ĐỨC Cán chấm điểm nhận xét 2: TS LÊ TRUNG CHƠN Luận văn thạc só bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ Tôi xin cam đoan nội dung công trình nghiên cứu tự thực hướng dẫn thầy Nguyễn Thúc Huyên thầy Lê Văn Trung công trình chưa công bố tạp chí Người thực Nguyễn Thị Ánh Nga TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày 18 tháng 01 năm 2006 Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng năm NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN THỊ ÁNH NGA Phái: Nữ Ngày tháng năm sinh: 03-12-1966 Nơi sinh: Tp Hồ Chí Minh Chuyên ngành:Xử lý số liệu định vị, đồ tin học MSHV: XLSL13.003 I- TÊN ĐỀ TÀI: Xây dựng sở khoa học định giá đất đô thị Tp Hồ Chí Minh II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Phần I : Mở đầu Phần II : Cơ sở khoa học định giá đất đô thị Tp Hồ Chí Minh Phần III: Kết nghiên cứu Phần IV: Kết luận kiến nghị III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 09-02-2004 IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 30-11-2005 V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: - TS NGUYỄN THÚC HUYÊN - TS LÊ VĂN TRUNG CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS NGUYỄN THÚC HUYÊN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN QL CHUYÊN NGÀNH TS LÊ VĂN TRUNG Nội dung đề cương luận văn thạc só Hội đồng chuyên ngành thông qua TRƯỞNG PHÒNG ĐT-SĐH Ngày tháng năm 2006 TRƯỞNG KHOA QL NGAØNH Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só LỜI CẢM ƠN: Tôi xin chân thành cảm ơn: - Thầy hướng dẫn TS Nguyễn Thúc Huyên - Thầy chủ nhiệm môn TS Lê Văn Trung - Các thầy phản biện toàn thể thầy, cô môn Địa Tin Học - Các thầy, cô, anh chị cán Phòng Đào tạo Sau Đại học nhiệt tình giúp đỡ cung cấp tài liệu, đóng góp nhiều ý kiến quý báu giúp hoàn thành tốt luận văn Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só TÓM TẮC LUẬN VĂN THẠC SĨ XÂY DỰNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Cơ sở khoa học định giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh xác định dựa điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tình hình thực tế quản lý, sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai địa phương Có nhóm yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất là: nhóm yếu tố tự nhiên, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố tâm lý Về phương pháp tính toán, áp dụng phương pháp định giá mặt tiền M Hoffman để tính toán hệ số ảnh hưởng đến giá đất Trong phương pháp M Hoffman, giá trị hệ số đường Hoffman tính toán thể giá trị khu đất cần xác định Công thức tính sau: Hệ số đường Hoffman = Hệ số đường+Hệ số tiếp cận+Hệ số tiện ích Hệ số đường bao gồm chức năng, loại cấp hạng đường Hệ số tiếp cận khả tiếp cận tiện nghi công cộng khu thương mại, trường học, bệnh viện … Hệ số tiện ích mức độ tiêu chuẩn dịch vụ công ích cấp thoát nước, điện thoại, chiếu sáng, xanh … Tổng hệ số ta có hệ số đường Hoffman thể giá trị đất khu vực cần xác định Chọn huyện Hóc Môn làm điển hình để tính toán, so sánh kết với bảng giá đất theo định 316 giá thị trường thu thập cho thấy kết nghiên cứu chấp nhận áp dụng tính toán quận huyện khác thành phố Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só ABSTRACT ESTABLISSEMENT OF SCIENCTIFIC BASE TO VALUATE THE URBAN LAND IN HO CHI MINH CITY Scienctific base of appraising on urban land value in Ho Chi Minh city is defined by natural, economical, social conditions and actual situation about land management using, transfering at the locality There are factor groups which effect to appraising land value: natural factor group, economic factor group, law factor group, psychological factor group In this study, the auther applied M Hoffman frontage value method to calculate the coefficients, which effect land valution In this method, the Hoffman coefficients may be calculated by some coefficients as following: 1- Street coefficient includes function, kind and rate of street 2- Accessibility coefficient is access to public facilities: commerce, school, hospital… 3- Utility coefficient is standard of public benefic service: water supply, environmental condition, sunlight, illumination … Sum of three coefficient is Hoffman street coefficient showing the land values needed to be defined Hoffman street coefficient = Street coefficient + Accessibility coefficient+ +Utility coefficient Calculating the land values at Hoc Mon district by M Hoffman method, comparing with the 316 Decision, market values, we can also practice for other districts in Ho Chi Minh city Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só MỤC LỤC PHẦN I: MỞ ÑAÀU - 11 I ĐẶT VẤN ĐỀ 11 II MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CAÀU 13 II.1 Mục đích 13 II.2 Yêu cầu -13 III NỘI DUNG NGHIÊN CỨU: -13 III.1 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất -13 III.2 Tính toán hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 III.3 Xây dựng phương pháp định giá đất thành phố Hồ Chí Minh 13 IV ĐỐI TƯNG NGHIÊN CỨU 13 V PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 13 VI Ý NGHĨA VÀ HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI -14 VI.1Ýnghóa -14 VI.2 Hạn chế phạm vi đề tài 14 PHẦN 2: CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 15 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỜI GIAN QUA 16 I THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG THỜI GIAN QUA 16 I.1 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản công tác quản lý nhà nước đất ñai 16 I.1.1 Thị trường bất động sản -16 I.1.2 Các số liệu thống kê -17 I.2 Phân tích đánh giá trạng quản lý thị trường bất động sản công tác quản lý nhà nước đất đai -27 I.2.1 Phân tích vận hành giá đất vùng đô thị hoá thành phố Hồ Chí Minh 27 I.2.2 Các điểm mạnh -27 I.2.3 Caùc điểm yếu -28 I.2.4 Các hội -30 I.2.5 Các đe doa ï30 II CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -31 Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só II.1 Một số dự án thực thành phố Hồ Chí Minh -31 II.2 Nhận xét 32 CHƯƠNG 2: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ TRONG NƯỚC -33 I PHƯƠNG PHÁP VÀ LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ ĐANG THỰC HIỆN TRÊN THẾ GIỚI: 33 I.1 I.2 I.3 I.4 I.5 Luật Hoffman Hoffman-Neill -33 Luaät Harper 33 Luaät 4-3-2-1 -33 Nguyên tắc tính giá trị lô đất có hình thể không bình thường -33 Phương pháp định giá đất Ted Gwartney dựa nguyên tắc -34 II PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM -34 II.1 Phân loại đô thị loại đất đô thị -34 II.2 Xaùc định giá đất đô thị -35 II.2.1Cơ sở xác định -35 II.2.2Phương pháp xác ñònh 35 I CƠ SỞ KHOA HỌC HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT -37 I.1 Địa tô -37 I.2 Quan hệ cung cầu đất đai thời kỳ 37 II CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT -38 II.1 Giaù trị sinh lợi 38 II.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất -38 II.2.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 38 II.2.2 Nhóm yếu tố kinh tế -39 II.2.3 Nhóm yếu tố pháp lý -39 II.2.4 Nhóm yếu tố tâm lý xã hội 40 III NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN -40 III.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 40 III.2 Nguyên tắc sử dụng phù hợp 41 III.3 Nguyên tắc thay 41 III.4 Nguyên tắc đóng góp -41 III.5 Nguyên tắc cung cầu 42 III.6 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai42 III.7 Nguyên tắc cân việc sử dụng đất phát triển 42 III.8 Nguyeân tắc hoà hợp -43 III.9 Nguyên tắc thay đổi mô hình kinh tế xã hội -43 IV CÁC PHƯƠNG PHÁP ỨNG DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43 IV.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 44 Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só IV.2 Phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập) 48 IV.3 Phương pháp chi phí 50 IV.4 Phương pháp lợi nhuận -54 IV.5 Phương pháp định giá Murry Hoffman 55 V NHẬN XÉT -61 PHẦN 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU - 62 CHƯƠNG 4: XÂY DỰNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 63 I CƠ SỞ LÝ LUẬN -63 II XÂY DỰNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ: 64 II.1 Các yếu tố cần xác định -64 II.1.1 Yếu tố tự nhiên 64 II.1.2 Yếu tố kinh tế 65 II.1.3 Yếu tố pháp lý -66 II.1.4 Yếu tố tâm lý xã hội 66 II.2 Phương pháp quy trình thực -66 II.2.1 Tính Hệ số đường -66 II.2.2 Tính Hệ số tiếp cận -68 II.2.3 Tính Hệ số tiện ích 69 II.3 Nhận xét đánh giá -71 CHƯƠNG 5:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI HUYỆN HÓC MÔN -72 I KHẢO SÁT ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, PHÁT TRIỂN KINH TẾ -XÃ HỘI 72 I.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 72 I.1.1Vị trí địa lý -72 I.1.2 Cơ cấu sử dụng đất -72 I.1.3 Dân cư, nguồn nhân lực -73 I.1.4 Cơ sở hạ tầng 73 I.2 Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội đến năm 2010 -75 I.2.1 Về sử dụng đất 75 I.2.2 Quy hoạch phát triển sở hạ tầng kỹ thuật -75 I.2.3 Quy hoạch phát triển sở hạ tầng xã hội 75 I.2.4 Quy hoạch bảo vệ môi trường 76 I.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất -76 II THU THẬP TÀI LIỆU 76 III KẾT QUẢ THỐNG KÊ VÀ TÍNH TOÁN -76 Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só 10 III.1 Xử lý tài liệu -76 III.2 Tính toán lớp lieäu -76 III.2.1 Taïo lớp hệ số đường -76 III.2.2 Tạo lớp liệu Hệ số tiếp caän -79 III.2.3 Tạo lớp liệu Hệ số tiện ích 79 III.2.4 Kết tính toán -80 IV NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ 85 IV.1 Nhận xét -85 IV.2 Đánh giáù -85 PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 86 I KẾT LUẬN -86 I.1 Về sở xác định giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh -86 I.2 Về phương pháp áp dụng 86 II KIẾN NGHỊ -87 Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só 77 Tên field Số thứ tự Tên đường Hiện trạng đường Lộ giới đường Bề rộng đường (w) Chiều dài đường Chức f(w) Điều kiện chất lượng đường (x) Loại đường (t) Hệ số đường Ký hiệu STT Tên_đường Hiện_trạng Lộ_giới Bề_rộng Chiều_dài Chức_năng Điều_kiện_chất_lượng Kiểu liệu integer Character(30) Character(25) Decimal(3,0) Decimal(4,1) Decimal(10,0) Decimal(4,2) Decimal(4,2) Loại_đường Hệ_số_đường Decimal(3,1) Decimal(4,2) Đơn vị Mét Mét Mét Các giá trị cần tính toán: Tính f(w): xác định công thức: w−3 ( w > 30 m ) w w−2 f (w) = ( m < w ≤ 30 m ) w w − f (w) = ( m < w ≤ m ) w w f (w) = ( w ≤ m ) f (w) = Theo thống kê có tổng cộng 671 tuyến đường có bề rộng từ 2m đến 38m sau: Bề rộng (m) Số lượng 12 63 106 93 90 100 74 Bề rộng(m) Số lượng 10 11 12 13 14 15 21 39 17 38 1 Bề rộng(m) Số lượng 16 18 20 24 25 30 37-38 2 2 Bề rộng đường chia làm cấp sau: Người thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nga Luận văn thạc só 78 Caáp I: w >30m Caáp II: 8m < w