Luận văn tốt nghiệp: Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay

Tham khảo luận văn - đề án ''luận văn tốt nghiệp: một số vấn đề quản lý chung cư ở hà nội trong giai đoạn hiên nay'', luận văn - báo cáo, quản trị kinh doanh phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn LI NểI U Trong công đổi , bên cạnh việc xây dựng chủ trương, sách phát triển kinh tế - xã hội vấn đề cải thiện chất lượng sống người dân - vật chất tinh thần đảng nhà nước dành cho quan tâm đặc biệt Trong việc giải vấn đề nhà yêu cầu xúc mối quan tâm chung tầng lớp dân cư , cấp nghành nước Hiện HÀ NỘI, mật độ dân số ngày cao quỹ đất lại có hạn nên phải có mơ hình xây dựng phù hợp Bên cạnh nhà nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI tập chung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng đầu tư theo dự án, nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị Vấn đề đặt phát triển chung cưcần phai đôi với việc đáp ứng nhu cầu dịch vụ đô thi đảm bảo chất lượng sống Đây yếu tố có tính chất định thành cơng mơ hình phát triển chung cư cao tầng Ngun nhân khiến trước người dân e ngại sống chung cư chung cư quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng tu bảo trì cơng trình Các chung cư cao tầng lắp đặt nhiều trang bị thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …Cần phải có mơ hình quản lý, cung cấp dịch vụ tu cơng trình phù hợp đơn vị thống thực Với mục tiêu tìm mơ hình quản lý thích hợp cho chung cư cao tầng HÀ NỘI việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư HÀ NỘI giai đoạn hiên “ cần thiết Víi dung lượng thông tin thu thập được, xin đề cập đến số vấn đề chủ yếu sau: -1- Mét số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn Chng I : C sở lí luận quản lý chung cư Chương II : Thực trạng quản lý chung cư HÀ NỘI Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư HÀ NỘI Trong trình thực đề tài này, với giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo trung tâm đào tạo địa kinh doanh bất động sản đặc biệt cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, trình độ thời gian có hạn nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót định Vì vậy, chúng tơi nhận đóng góp ý kiến bạn đĨ đề tài hồn thiện Chúng tơi xin chân thành cảm ơn! Nhóm sinh viên thưc hiên: Trân Thị Hương Kiêu Ngọc Lan Vũ Thùy Linh NỘI DUNG Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư 1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng: Nhà chung cư nhà có nhiều tầng (từ tầng trở lên gồm nhiều hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu hộ, có cầu thang lối chung -2- Mét sè vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn Gn õy, theo xu hng phát triển nhà đô thị, số nhà chung cư cao tầng xây dựng để bán cho thuê, phổ biến loại nhà chung cư có số tầng từ đến 12 tầng Tại điều Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 Chính Phủ “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán cho thuê” đưa khái niệm nhà chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ tầng trở nên thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên thành phố khác);có cấu trúc kiểu hộ khép kín có cầu thang lối chung” Từ khái niệm nhà trung cư cao tầng Hà Nội hiẻu sau: Nhà chung cư cao tầng nhà có cấu truc kiểu hộ khép kín, có cầu thang lối chung, có số tầng nhà từ trở nên 1.1/ Nhà chung cư cao tầng Hà Nội: Nhà chung cư cao tầng Hà Nội bao gồm nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước nhà chung cư cao tầng thuộc khu đô thị a/ Nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước: Nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước Hà Nội nhà nước xây dựng chủ yếu thời chế bao cấp nhà Đây giải pháp để giải nhu cầu bách chỗ cho người dân đô thị b/ Nhà chung cư cao tầng dự án xây dựng khu đô thị mới: Nhà chung cư cao tầng dự án xây dựng khu đô thị để bán cho thuê 1.2/ Đặc điểm chung cư cao tầng: Theo điều 239 Bộ Luật dân nhà chung cư có đặc điểm sau: -3- Mét số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn Phn din tớch, trang thiết bị dùng chung nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất chủ sở hữu hộ khơng thể phân chia” “Chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền nghĩa vụ ngang việc quản lý, sử dụng phần diện tích thiết bị chung “ “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất nhà chung cư theo quy định pháp luật “ 1.3/ Vị trí chung cư việc phát triển đô thị đại: Hiện nay, Việt Nam nước chuyển dịch cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường để thúc đẩy kinh tế phát triển Tốc độ thị hố nhanh trình độ phát triển nơng thơn chậm kéo theo vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt vấn đề nhà thị, có vấn đề nhà cho công nhân khu công nghiệp tập trung, nhà cho phận đối tượng sinh viên trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà …điều tạo sức ép lớn cho phủ nhà hoạch định sách nhà Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày bị thu hẹp Chính , nhà nước chủ trương khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà đặc biệt phát triển nhà cung cư cao tầng theo dự án Đến xuất nhiều mơ hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng phần nhu cầu ngày tăng lên chất lượng nhân dân Nhà chung cư cao tầng theo dự án xây dựng tạo diện mạo cho đô thị văn minh với đồng hạ tầng kỹ thuật, vơi đồng cảnh quan môi trường nên xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư hình thành nếp sống đô thị văn minh, đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng to -4- Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn c hôị cho ngành xây dựng tiếp cận với tiến khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước 2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư: Trước đây, việc thực quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, cơng tác quản lý buông lỏng làm nảy sinh nhiều tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu cơng trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng đầu tư cho công tác tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trình sủ dụng hạng mục kĩ thuật hết niên hạn sử dụng lại không sửa chữa, tu, sau 10 năm sử dụng toàn hệ thống kĩ thuật cấp thoát nước, xả rác … hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà sử dụng 50% tuổi thọ thiết kế buộc phải phá bỏ Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, mặt kỹ thuật vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với trang thiết bị, kỹ thuật đại,phức tạp, đòi hỏi chế tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt Hiện nay, với phát triển đất nước, đời sống vật chất tinh thần người dân ngày nâng cao Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thịi hệ thống dịch vụ nâng cao cơng tác quản lý,xây dựng chế quản lý đồng Đó yêu cầu bách cần thiết đặt giai đoạn 3/ Những quy định pháp lý quản lý chung cư: Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày tháng năm 2003 Bộ trưởng Bn Xõy dng -5- Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn 3.1/ Các quy định chung: 3.1.1/ “Chủ đầu tư” người sở hữu giao quản lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy định pháp luật 3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên hộ (bao gồm diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng phần khác công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật 3.1.3/ “Phần sở hữu chung” nhà chung cư bao gồm phần diện tích cịn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần khơng gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngồi nhà gắn với nhà chung cư 3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” doanh nghiệp thành lập hoạt động theo quy định pháp luật để thực việc quản lý cung cấp dịch vụ nhà chung cư 3.1.5/ Nội dung việc quản lý sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hành gồm vấn đề sau: a/ Về sở hu nh chung c -6- Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn hiÖn Theo quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư nhà chung cư pháp luật công nhận tồn hình thức sở hữu sau: Nhà chung thuộc sở hữu Nhà nước, hộ ký hợp đồng thuê nhà với quan quản lý nhà Nhà chung thuộc sở hữu tổ chức trị, xã hội, tổ chức kinh tế, hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà Nhà chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà chung chủ sở hữu , nhà chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà chung có nhiều chủ sở hữu Nhà chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà có hai ba hình thức nói b/ Đăng ký nhà chung cư: Theo pháp luật hành tất nhà thị phải đăng ký quyền sở hữu Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị quy định rõ nghĩa vụ trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc chủ sở hữu Cụ thể nhà chung phải đăng ký Uỷ ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà Người có trách nhiệm đăng ký nhà định sau: *Nhà chung thuộc sở hữu chủ chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký Nếu nhà thuộc sở hữu tổ chức trị , xã hội , tổ chức kinh tế tổ chức đăng ký Nếu nhà thuộc sở hữu tư nhân chủ sở hữu đăng ký Nếu nhà thuộc sở hữu nhà nước quan , tổ chức giao nhiệm vụ quản lý nhà đăng ký -7- Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn  Nhà chung thuộc sở hữu nhiều người đồng sở hữu có trách nhiệm đăng ký  Nhà chung có nhiều chủ sở hữu chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần diện tích nhà thuộc quyền sở hữu đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất dùng chung cho hộ Trong trường hợp nhà chung chưa xác định rõ chủ sở hữu thuộc diện vắng chủ người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký Nếu khơng có người quản lý hợp pháp người sử dụng có trách nhiệm đăng ký c/ Sử dụng nhà chung cư: Nhà chung cư loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên việc sử dụng loại tài sản tuân theo nguyên tắc việc sử dụng tài sản chung theo phần Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị Bộ luật dân việc sử dụng nhà chung phải tuân theo nguyên tắc sau  Người sống nhà chung , dù chủ sở hữu hay thuê chủ sở hữu khác sử dụng phần diện tích riêng ( phần diện tích riêng hộ khép kín phịng nhà chung) sử dụng diện tích đất hệ thống cơng trình kỹ thuật dùng chung cho hộ (diện tích dùng chung cho hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh nhà kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh khu«n viên nhà, cơng trình phục vụ nhu cầu khn viên có, phù hợp với quy hoạch duyệt, hệ thống cơng trình kỹ thuật dùng chung cho hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …) -8- Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn Mi ngi nhà chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà phần sử dụng chung, thực tốt quy định vệ sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời hành vi phá hoại cơng trình thuộc nhà chung Thực quy định vệ sinh chung, trật tự an ninh bảo vệ môi trường Nghiêm cấm hành vi sau: 1/ Không tuỳ tiên làm việc ảnh hưởng tới an tồn ngơi nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất tải lên kết cấu chịu lực 2/ Không tuỳ tiện thay đổi cấu quy hoạch hộ, phịng ngơi nhà như: phá bỏ lơ-ga, mở rộng điện tích hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông không gian hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bĨ nước… 3/ Khơng gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng xuống, gõ đập ảnh hưởng tới hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống hộ tầng dưới… 4/ Không chiếm dụng diện tích nhà đất dùng chung cho hộ để dùng riêng cho gia đình 5/ Khơng xây dựng cơng trình nhà chung đất dùng chung chưa có giấy phép xây dựng Diện tích dùng chung hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho hộ, khơng có tranh chấp sử dụng theo trạng Lối chung ốn định nhiều biến số nhà, dù xa, phía trước hay phía sau, bên sử dụng sở hữu nh u phi -9- Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn hiƯn tơn trọng trì việc lại Nghiêm cấm hành vi tự động mở lấn lối chung d/ Bảo dưỡng sửa chữa: Theo pháp luật hành việc bảo dưỡng, sửa chữa quy định sau: Nhà chung phải bảo dưỡng, sửa chữa theo định kỳ hồ sơ quản lý kỹ thuật quy định cho cấp, hạng nhà ở, phận nhà (Hồ sơ quản lý kỹ thuật lập cho nhà chủ sở hữu giữ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hồ sơ quản lý kỹ thuật chủ sở hữu uỷ quyền giữ) Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà thuộc sở hữu Đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu với chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa phần sử dụng chung Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa phần sử dụng chung phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng chủ sở hữu Tồn chi phí sửa chữa, bảo dưỡng chủ sở hữu đảm nhận Trong trường hợp chủ sở hữu khơng tiến hành sửa chữa bên th có thĨ sửa chữa theo quy định pháp luật Các hư hỏng người sử dụng gây người sử dụng phải tự sửa chữa Các hư hỏng nhiều hộ sử dụng gây ra, hộ chia phí tốn sửa chữa Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà chung cư nhiều chủ sở hữu thoả thuận văn phải có giấy phép quan có thÈm quyền - 10 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn qun lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà nước két hợp với thoả thuận người dân 3/ Xây dựng quy định quyền nghĩa vụ người quản lý người sử dụng nhà chung cư cao tầng, nguyên tắc giải tranh chấp chủ thể nhà chung cư liên quan đến sở hữu hộ, sử dụng cơng trình cơng cộng, có biện pháp sử lý trường hợp vi phạm cố tình khơng chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 4/ Cần thiết phải có máy quản lý nhà chung cư cao tầng mơ hình quản lý thống Về dự án khu thị có số lượng nhà chung cư cao tầng khác Do đó, đ Ĩ máy quản lý hoạt động có hiệu cao tuỳ theo điều kiện cụ thể mà định quy mơ máy quản lý Mơ hình quản lý nhà chung cư thích hợp xây dựng phương thức kết hợp hài hoà quản lý kinh doanh Theo đó, doanh nghiệp quản lý phải chịu trách nhiệm thực dịch vụ cơng phục vụ cư dân tồ nhà, kinh phí cho cơng việc huy động từ ưu đãi kinh doanh dịch vụ phát sinh từ nhà chung cư(như dịch vụ trông giữ xe, siêu thị vui chơi, giải trí, bảo đảm an ninh trật tự…) Doanh nghiệp quản lý bao gồm “hai phận” hoạt động độc lập hỗ trợ a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trình độ đảm bảo tự có thê triển khai cơng tác tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết quản lý chất lượng phần cơng việc th ngồi, Doanh nghiệp quản lý đầu tư trang thiết bị chuyên dụng, đào tạo đội ngũ công nhân chuyên nghiệp phục vụ việc sửa chữa bảo dưỡng nhà chung cư đÓ thực cơng việc khu vực quản lý Kinh phí cho cơng việc doanh nghiệp tự điều tiết tõ nguồn lãi phục vụ đối tượng khác cao ốc văn phòng cho thuê, - 33 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn khu hộ,… địa bàn thành phố nguồn lãi phận kinh doanh thực Tính cạnh tranh doanh nghiệp đạt hay không phụ thuộc vào cách tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả đầu tư thiết bị chuyên ngành, tay nghề kỷ luật lao động cơng nhân trình độ cán quản lý b/ “Bộ phận kinh doanh” thực cơng việc kimh doanh dịch vụ mang tính xã hội, không bắt buộc quản lý, khai thác diện tích cơng cộng nhà nước ưu đãi, cho thuê cho sử dụng trông giữ xe đạp, xe máy, giữ gìn an ninh trật tự, vui chơi giải trí, phục vụ ăn uống, tổ chức mạng lưới hoạt động cửa hàng, siêu thị… Doanh nghiệp tổ chức mạng lưới quản lý Tại khu giao quản lý cơng ty phải có “ tæ quản lý” nằm khu nhà không xa để quản lý công việc kinh doanh tiếp nhận, xử lý cách tức thời hỏng hóc kỹ thuật nhỏ đáp ứng yêu cầu sửa chữa trách nhiệm theo yêu cầu người sử dụng Về nguyên tắc, mật độ đối tượng phục vụ cao hiệu suất lao động cao, Giải toán cách tối ưu đáp ứng yêu cầu khách hàng thời gian giảm giá thành phục vụ Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực chặt chẽ người sử dụng nhà chung cư hưởng tiện nghi gần miễn phí, nhà nước quản lý kiến trúc mặt ngồi tồ nhà, đảm bảo tuổi thọ cơngtrình, tiết kiệm ngân sách nhà nước Qua khảo sát, thấy mơ hình quản lý nhà chung cư cao tầng theo phương thức đấu thầu đề cập thích hợp nhất, khả thi giai đoạn Theo mơ hình quản lý người quản lý nhà tổ chức kinh doanh dịch vụ công công Tuy nhiên, để m bo - 34 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn hiƯn lợi ích ba bên ( Nhà nước, người sử dụng nhà tổ chức kinh doanh ) cần xác định rõ hoạt động hoạt động kinh doanh, hoạt động mang tính chất dịch vụ cơng Trên sở xác định trách nhiệm, nghĩa vụ tæ chức kinh doanh với nhà nước ( việc nộp thuế, bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng cơng trình công cộng…), trách nhiệm tổ chức kinh doanh với người sử dụng ( thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự sinh hoạt lại …) 5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa phương án quản lý cho phù hợp với phát triển ngày Chúng tơi cho rằng, mơ hình quản lý hiệu cần đáp ứng tiêu chí sau: - Bảo đảm cho ngơi nhà có độ bền tối đa - Bảo đảm điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, lại người sử dụng nhà chung cư cách thuận tiện tiện nghi với mức chi phí cho dịch vụ thấp - Khai thác sử dụng hợp lý, hiệu nhà chung cư - Hoà hợp lợi ích nhà nước lợi ích người quản lý 6/ Tæ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá cách huy động tham gia tích cực cộng đồng chủ sở hữu đồng thời người sử dụng hộ Sự tham gia trách nhiệm bắt buộc khơng phải tự nguyện, đồng thời đÓ thực quyền hạn lợi ích người chủ sở hữu: 7/ Ban quản lý nhà chung cư nên sâu sát, quan tâm tới hoạt động phæ biến đời sống người dân khu chung cư: Cụ thể là: - 35 - Mét sè vÊn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn 7.1/ V mt qun lý c trú: Hiện nay, số khu chung cư xẩy phổ biến tình trạng lộn xộn hộ dân Vấn đề đặt phải có biện pháp quản lý cư trú chặt chẽ ban quản lý khu chung cư Theo ý kiến chúng tôi, ban quản lý nên phối hợp với uỷ ban nhân dân công an phường địa bàn để giải việc đăng ký hộ thường trú từ hộ chuyển đến Đồng thời ban quản lý cần lập hồ sơ quản lý số chứng minh nhân dân, quản lý lai lịch người dân cụ thể, quản lý số nhân khÈu hộ Bất thay đổi người dân nơi làm việc hay ngành nghề ban quản lý cập nhập thường xuyên hồ sơ theo dõi Nếu ban quản lý thực tốt điều góp phần hạn chế cư bất hợp pháp tình trạng xơ sát đáng tiếc xẩy người dân khu chung cư Hà Nội không hiểu rõ lai lịch - 36 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn 7.2 Bảo quản sửa chữa Trên thực tế khu nhà chung cư cao tầng xảy tượng hư hỏng, xuống cấp trầm trọng Về phía người sử dụng, đà cơi nới tuỳ theo ý dẫn đến kết cấu hầu hết khu nhà bị phá vỡ, gây nứt gẫy cục bộ, dẫn đến thấm dột Mỗi lần cơi nới họ khoản chế tài hành ỏi Về phía ban quản lý nhà chung cư, có báo hỏng, họ không kịp thời xử lý Người dân phản ánh họ kế hoạch tu hàng năm Theo chúng tôi, chung cư cao tầng đà đến lúc cần phải bàn lại khái niệm thời buổi kinh tế thị trường tránh khỏi tình trạng xuống cấp Theo quy định hành việc tu, sửa chữa phần nhà thuộc trách nhiệm ban quản lý Vì vậy, ban quản lý khu nhà chung cư muốn thực tốt việc bảo dưỡng, sửa chữa nên áp dụng số biện pháp sau: 1.Đa dạng hoá loại hình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư cho phù hợp với đăck điểm kỹ thuật, xà hội, không gian khu chung cư, nhà, nhóm xà hội 2.áp dụng công cụ hữu ích: Xà hội học cách tuyên truyền giáo dục ý thức bảo vệ tài sản công, ý thức chấp hành pháp luật người dân sống khu nhà chung cư, giúp họ nâng cao tinh thần trách nhiệm sử dụng nhà chung cư Khi đà xảy cố ban quản lý nên khuyến khích người dân tham gia vào tất khâu trình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư Vì nguồn lực to lớn, hiệu tham gia va sức sáng tạo mạnh mẽ người dân đà chứng minh trình hoạt động cải thiện điều kiện người dân Hà Nội năm đổi vừa qua - 37 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn 3.Ban quản lý khu nhà chung cư đề xuất với nhà nước nên ban hành quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác tu nhà chung cư cao tầng công trình hạ tầng kỹ thuật, để việc xây dựng kế hoạch tu dự trù kinh phí công tác thực tốt để đảm bảo an toàn cho nhà đảm bảo quy định pháp luật vè sửa chữa nhà Hiện nay, quy chuẩn, quy phạm hành chưa có điều khoản bắt buộc thời hạn thay thế, sửa chữa công trình cụ thể bao nhiêu, chẳng hạn thời gian phải quét vôi, sớm sửa lại; thời gian phải sử chữa thay gạch lát sàn, thay cửa, thiết bị vệ sinh Các nhà sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng không bị ràng buộc thời hạn phải sửa chữa, thay sản phẩm Vì vậy, ban quản lý nên đề xuất số ý kiến thời gian định kỳ cho công tác quản lý nhà chung cư cao tầng công trình hạ tầng kỹ thuật là: -Đối với công tác quét vôi mặt nhà: năm lần -Đối với công tác tu: năm lần Việc sửa chữa thực có hư hỏng 4.Ban quản lý nhà chung cư nên nghiên cứu, soạn thảo nội quy bảo quản nhà chung cư để thông qua hội nghị hộ gia đình phạm vi quản lý, đơn độc người khác thực nội quy 5.Bản quản lý nên quy định cụ thể mức đóng góp hộ cho công tác tu bảo dưỡng Vì chưa có văn ban hành xác định rõ trách nhiệm đóng góp kinh phí chủ đầu tư hộ dân cho việc thực công tác Mặt khác, tính đặc thù nhà ở, khu nhà chung cư cao tầng có mức trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật nhà khác, - 38 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn chất lượng nhà khác nên thời gian sửa chữa định kỳ kinh phí cho công tác quản lý tu, sửa chữa nhà công trình hạ tầng kỹ thuật khu nhà khác Vì vậy, mức đóng góp hộ cần phải xác định cụ thể: Cơ chế co nhiều cách phân bổ kinh kỳ đóng góp như: Phân theo diện tích sử dụng, phân theo số người thực tế, phân theo số hộ Theo chúng tôi, mức đóng góp kinh phí hộ nên phân rõ làm hai loại: *Kinh phí cho công tác quản lý vận hành hệ thống trang thiết bị sử dụng chung như: bơm nước, vận hành thang máy, máy phát điện, đèn chiếu sáng hành lang, cầu thang thiết bị khác *Chi phí cho công tác bảo dưỡng, sửa chữa Trong đó: - Kinh phí cho công tác quản lý vận hành trang thiết bị sử dụng chung thu hàng tháng, tùy theo quy mô nhà chung cư cao tầng hộ gia đình mà thu khoảng từ 30.000đ đến 50.000đ phù hợp giai đoạn - Kinh phí cho công tác bảo dưỡng, sửa chữa phần chung thực theo toán công việc phân bổ cho hộ, không thu theo tháng Trên thực tế số nơi nước, phương pháp phân bổ theo số họ chưa thật công bằng( số người sử dụng thực tế cặn hộ khác nên việc sử dụng dụng cụ chung mức đọ khác nhau) việc theo dõi tính toán dễ dàng Về lý, người trực tiếp hộ nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để bảo đảm trang trải cho chi phí - 39 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn nay Tuy nhiên bối cảnh đời sống kinh tế- xà hội nước ta nay, việc yêu cầu người trực tiếp nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để bảo đmr trang trải cho đủ chi phí nêu vấn đề khó khăn vì: -Đối tượng nhà chung cư cao tầng người có thu nhập thấp xà hội, thu nhập bình quân đầu người nước ta nước thấp giới -Các dự án xây dựng nhà chung cư cao tầng Nhà nước trọng đầu tư phát triển vài ba năm gần dự án có đặc điểm thường phải thực thời gian dài, theo phương thức chiếu, xong đến đâu dân chuyển dần đến Vì lý đó, nên khoản đóng góp để quản lý tu bảo trì công trình hàng tháng lớn không khuyến khích người dân sống chung cư Vì vậy, ban quản lý nên thu hộ theo mức đề xuất (30.000đ/tháng/hộ 50.000đ/tháng/hộ), phần thiếu bù Ngân sách Nhà nước, không 30% tổng chi phí theo quy định Nếu việc quản lý, bảo dưỡng khu nhà chung cư cao tầng ngày tốt góp phần làm đẹp mặt Thủ đô như: Tiết kiệm phần ngân sách thành phố cho việc chỉnh trang đô thị, cho việc sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung 7.3 Quản lý dịch vụ khác: Hiện nay, Hà Nội (cùng với thành phố Hồ Chí Minh) đánh giá đô thị cấp đặc biệt nước, với tiêu chí tạo điều kiện tốt cho công - 40 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn dân khía cạnh như: Văn hoá, chăm sóc y tế, giáo dục, thu nhập, nhà ở, chất lượng môi trường, công bằng, an toàn xà hội, dân chủ, dịch vụ giải trí Các vấn đề đặt cấp thiêt khu chung cư Hà Nội Ngày nay, hoà nhập vơi xu thời đại, với phương châm phát triển bền vững( kết hợp kinh tế Xà hội- môi trường người đặt ví trí trung tâm) vấn đề quản lý môi trường khu chung cư quan tâm hàng đầu Theo đó, ban quản lý cần có giải pháp thích hợp để quy hoach, xây dựng cải thiện môi trường khu chung cư, tạo tâm lý an tâm cho người dân sống Thứ nhất: Cải tạo cảnh quan kiến trúc Để tạo không gian đẹp nơi vui chơi giải trí khu ở, trước hết cần dọn bÃi chứa rác, công tØnh x©y dùng lÊn chiÕm khu TiÕp theo, nên thiết kế cải tạo xây dựng thành xân vườn phục vụ vui chơi giải trí cho nhân dân khu chung cư Công việc gặp nhiều khó khăn kinh phí đấu tư giải toả chợ cóc, quầy bán vậy, việc ban quản lý nên tích cực tuyên truyền vận động người dân nhận thức vấn đề, thuyết phục họ tham gia đóng góp công lao động phần kinh phí kết hợp với nhà nước quyền địa phương, theo phương thức nhà nước dân làm Hơn nữa, mặt nhà khu chung cư cần chỉnh trang lại theo thiết kế thống nhất, tạo cảnh quan đẹp cho toàn khu nhà Thứ hai: Quản lý vấn đề cấp nước Ban quản lý nên kiểm tra hệ thống cấp nước, phát điểm rò rỉ tuyến đường ống tự lắp để xử lý sửa chữa Bên cạnh phải - 41 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn thau rửa bảo dưỡng thường xuyên bể nước công cộng hộ gia đình Đẩy mạnh công tác truyền thông xử phạt nghiêm minh trường hợp vi phạm nội quy đà quy định trước Về lâu dài cần đầu tư nâng cấp, thay mở rộng hệ thèng cÊp n­íc tiÕn tíi tù chđ kinh doanh ngành nước, sử dụng công nghệ tiên tiến phù hợp với điều kiện nước ta Thứ ba: Quản lý vấn đề thoát nước Ban quản lý nên có kế hoạch kiểm tra sửa chữa đoạn cống bị hư hỏng, nạo vét khơi thông dòng chảy chống úng ngập cục bộ, thông hút toàn mạng lưới cống bĨ phèt (cã khu tõ x©y dùng tíi chưa thông hút lần nào) Kinh phí thông hút sửa chữa lần đầu cần có hỗ trợ phần nhà nước quyền địa phương, lần sau dân bỏ Ban quản lý nên lập kế hoạch chống lấn chiếm giải toả công trình xây dựng làm hỏng công trình thoát nước, bảo tồn khu đất trống, sân chơi trồng nhiều cây, thảm cỏ, giảm diện tích đổ bê tông nhựa nhằm đảm bảo việc thoát nước nhanh (ngấm chỗ, giảm lượng nước mưa chảy tràn mặt đất) Ban quản lý cần có quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước từ khâu thu, dẫn xử lý giác thải, cần tách hệ thống thoat nước riêng, không thoát nước chung Đầu tư xay dựng trạm xử lý nước thải cho khu dân cư cần có chế sách quản lý nước thải hợp lý, kinh phí để xử lý nước thải tính vào giá nước cấp Thứ tư: Quản lý thu gom chất thải rắn Ban quản lý thự phân loại rác thải hộ gia đình, chủ yếu thành ba loại: Vô cơ, hữu độc hải (vì loại tái chế xử dụng lại đà đội quân đồng nát, bới giác phân loại thu gom) Việc thu gom - 42 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn dùng xe gom gõ kẻng chính, với xe khác để phân loại vô hữu Có thể kết hợp thu gom thủ công với xe giới vận chuyển đến nơi xử lý mô hình Thanh Xuân thực Về lâu dài, cần thực mô hình tự quản khu dân cư, xà hội hoá thu gom rác thải số nơi đà thực Thứ năm: Quản lý chống ô nhiễm không khí, bụi, tiếng ồn Giải pháp hạn chế chủ yếu: Tổ chức thông gió hợp lý cho hộ chung cư như: ống khói, chơp hót khãi, mïi bÕp vµ khu vƯ sinh, có sử dụng quản hút, chuyển dần xử dụng đung tham củi sang đun điện ga, thùng rác cần có nắp đạy kín Hơn nữa, nên trồng nhiều xanh tạo thành vành đai xanh xung quanh khu để ngăn bụi, tiếng ồn khí độc hại từ khu công nghiệp Có biện pháp hạn chế, đưa khu hộ sở sản xuất thủ công nghiệp, kiểm soát chặt chẽ tiếng ồn nhà hàng Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn đáp ứng nhu cầu sử dụng phải bố trí đủ điện tổng cung cấp chiếu sáng cho nhà phải có thiết bị đóng, ngắt tự động Ban quản lý nên sử dụng hệ thống thông tin liên lạc va truyền để cập nhật thông tin tới hộ Vấn đề cần quan tâm là: Lắp đặt hộp vòi chữa cháy, chờ chữa cháy bình bọt chữa cháy tầng sảnh cầu thang Như đà biết: Một nhà chung cư cao tầng đại, mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không hộ độc lập mà đòi hỏi hoàn chỉnh toàn nhà Cuộc sống cư dân nhà thời gian hoạt động xà hội, gần gắn liền với nhà không gian có chức công cộng như: Giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hang, công trình thể thao, văn hoá, giải trí - 43 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn cộng đồng Đó kh«ng gian c«ng céng chung c­ ViƯc tỉ chøc không gian đòi hỏi phải có nghiên cứu định cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo tính quy phạm, quy chuẩn xây dựng vừa phù hợp với xu ph¸t triĨn kinh tÕ – x· héi chung, võa phï hợp với phong tục tập quán dân tộc yếu tố tự nhiên khác có tính đặc thù Việt Nam Theo chúng tôi, ngày phát triển lên xà hội, phương tiện giao thông cá nhân ngày nhiều, người ta đưa hết xe đạp xe máy lên hộ trước nữa, đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông Vì vậy, ban quản lý khu nhà chung cư nên bố trí sử dụng tầng hầm làm nơi trông giữ phương tiện lại cho người dân việc trông giữ loại phương tiện phải có cách quản lý thật chặt chẽ, tránh để tình trạng cắp, gâp ảnh hưởng đến sống người dân Muốn vậy, phải đề kế hoạch luân phiên thay ca trông giữ xe, có chế độ bồi dưỡng hợp lý cho người trông giữ ca đêm, kiểm tra nghiêm ngặt tình hình sử dụng phương tiện lại người dân Một vấn đề cần quan tâm khác là: Ban quản lý nên đề kế hoạch sử dụng tầng làm địa bàn kinh doanh dịch vụ, mở siêu thị, đáp ứng nhu cầu mua sắm hàng ngày người dân Tại người dân lựa chọn hàng hoá theo ý muốn cách thuận tiện với chi phí vừa phải, hợp lý Ngoài ra, ban quản lý nên tổ chức không gian sinh hoạt cộng đồng Cụ thể là: Vùng sinh hoạt nghỉ ngơi cho người già: ghé đá hàng thoáng mát hay giàn Chỗ nghỉ người già cần bố trí liền với không gian chơi trẻ để làm cho sống họ vui tươi Ngoài phải tổ chức không gian trống vạn năng: Dùng để sinh hoạt - 44 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn cộng đồng hội họp tổ dân phố, họp đôi thiếu niên, đoàn niên, ăn uống ngày ma chay, cưới xin, chơi bóng bàn, cầu lông Tại đây, việc thoả mÃn nhu cầu sinh hoạt, cư dân nhà chung cư có điều kiện gặp gỡ thân mật tình xóm giềng thân thiêt vốn truyền thống tốt đẹp dân tộc Việt Nam Bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu hàng ngày việc chăn lo sức khoẻ người dân ban quản lý việc làm thiếu Ban quản lý nên thành lập trung tâm y tÕ t¹i khu chung c­, cã kÕ ho¹ch mêi c¸c b¸c sü, c¸c y t¸ cã kinh nghiƯm kh¸m chữa bệnh thường xuyên cho người dân, kịp thời chữa trị bệnh phát sinh vf cung cấp thuốc đến cho người bệnh Đối với hộ có người cao tuổi, nên lập danh sách đầy đủ hàng tháng khám bệnh định kỳ, theo dõi sức khoẻ cho họ, mặt giúp họ nâng cao thể chất, mặt khác tạo điều kiện cho người thân họ yên tâm công tác, học tập làm việc Ban quản lý cần có chế độ tiền lương thoả đáng cho bác sỹ, y tá để phần nâng cao tinh thần, trách nhiệm bác sỹ, y tá công việc chăm sóc sức khoẻ người dân Theo vấn đề thiết thực cần thực có hiệu giai đoạn khu chung cư Tuy nhiên việc tổ chức quản lý dịch vụ không hoàn thiện tham gia tích cực người dân Ban quản lý nên phát huy tiềm khả tham gia người dân, biến tiềm lao động người dân thành sản phẩm vật chất xà hội, mà tạo sản phẩm họ Nếu ban quản lý thực họn tôt giải pháp mang lại nhiều ưu điểm -Thoả mÃn tốt yêu cầu cộng đồng họ tham gia vao thiết kế va xây dựng theo tưởng mong mn cđa hä, phï hỵp víi lèi - 45 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn sống nhu cầu sử dụng, với quan niệm vẻ đẹp người ta cảm thấy thoải mái môi trường sống -Đạt hiệu mặt kinh tế, giảm bơt đầu tư nhà nước người dân có trách nhiệm với họ, toàn trình từ khâu thiết kế, xây dựng quản lý sử dụng cộng đồng dân cư đảm nhiệm Đặc biệt quan tham gia quản lý người dân sử dụng họ có ý thức để bảo vệ không gian bán công cộng công cộng vệ sinh, thẩm mỹ bảo vệ không gian khỏi lấn chiếm Biện pháp ban quản lý áp dụng khu chung cư tăng mối quan hệ cộng đồng khu ở, tăng khả giao tiếp, tạo không khí gần gũi, ấm cúng thành viên cộng đồng Như vậy, với hiểu biết lượng thông tin thu thập được, mạnh dạn đưa số giải pháp nêu trên, hy vọng ban quản lý khu nhà chung cư Hà Nội khắc phục tồn bất hợp lý, nhằm cải tiến mô hình hình thức hoạt động, ngày đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt người dân sống khu dân cư, giúp họ yên tâm mua hộ chung cư định cư đây, đặc biệt đẩy nhanh tốc độ phát triển dự án xây dựng chung cư thủ đô Hà Nội giai đoạn - 46 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn Kết luận Hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng đô thị, đặc biệt đô thị lín nh­ Hµ Néi lµ mét xu h­íng tÊt u nhằm tiết kiệm đất đô thị ứng với phát triển đô thị đại, giải tốt vấn đề nhà thoả mÃn nhu cầu chỗ đông đảo nhân dân Hà Nội Phát triển nhà chung cư cao tầng bên cạnh việc việc có đủ tiện nghi cần thiết, cung cấp dịch vụ đồng đòi hỏi quản lý vận hành tốt (có chủ quản lý thực sự) Đó chủ trương Đảng, Chính phủ xây dựng uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội tập trung đạo tất khu đô thị triển khai địa bàn thủ đô Để thực mục tiêu, cần cải tiến nâng cao chất lượng tư khâu thiêt thi công xây lắp đặc biệt công tác quản lý, cung cấp dịch vụ tu bảo trì công trình Giải pháp trước mắt phải tìm mô hình quản lý phù hợp để đảm bảo chất lượng sống người dân khu chung cư, góp phần thực thắng lợi trình đô thị hoá với tiến trình công nghiệp hoá- đại hoá đất nước Cuối cùng, lần nữa, xhúng xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo trung tâm đào tạo ĐC kinh doanh BDSĐ đặc biệt cô giáo Vũ Thị Thảo đà giúp đỡ hoàn thành đề tài - 47 - .. .Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn Chng I : Cơ sở lí luận quản lý chung cư Chương II : Thực trạng quản lý chung cư HÀ NỘI Chương III : Một số giải pháp tăng cư? ??ng quản lý chung. .. dung việc quản lý sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hành gồm vấn đề sau: a/ Về sở hữu nhà chung cư -6- Mét sè vÊn ®Ị quản lý nhà chung cư Hà Nội giai ®o¹n... nhà ở, mỹ quan thị… có lẽ bàn - 30 - Một số vấn đề quản lý nhà chung cư Hà Nội giai đoạn n cũn xa lạ với chung cư Hà Nội? ?? tóm lại chung cư Hà Nội đảm nhận phần chức làm nhà Nói tóm lại, khu chung