Luận văn : Một số vấn đề quản lý chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiờn nay
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nayLI NểI UTrong cụng cuc i mi , bờn cnh vic xõy dng cỏc ch trng, chớnh sỏch phỏt trin kinh t - xó hi thỡ vn ci thin cht lng cuc sng ca ngi dõn - vt cht v tinh thn luụn c ng v nh nc dnh cho s quan tõm c bit. Trong ú vic gii quyt vn nh l mt yờu cu bc xỳc v mi quan tõm chung ca mi tng lp dõn c , cỏc cp cỏc nghnh trong c nc. Hin nay H NI, mt dõn s ngy cng cao trong khi qu t li cú hn nờn chỳng ta phi cú mụ hỡnh xõy dng phự hp. Bờn cnh nh do nhõn dõn t xõy dng nh bit th, H NI ó tp chung phỏt trin nhiu nh chung c cao tng c u t theo d ỏn, vỡ nú nõng cao hiu qu s dng t cỏc ụ th. Vn t ra l phỏt trin chung ccn phai i ụi vi vic ỏp ng nhng nhu cu v dch v ụ thi v m bo cht lng cuc sng. õy l mt trong nhng yu t cú tớnh cht quyt nh trong thnh cụng ca mụ hỡnh phỏt trin chung c cao tng. Nguyờn nhõn c bn khin trc õy ngi dõn e ngi sng trong cỏc chung c l do cỏc chung c khụng cú s qun lý thng nht, cung cp dch v ng b v duy tu bo trỡ cụng trỡnh. Cỏc chung c cao tng hin nay c lp t nhiu trang b nh thang mỏy, mỏy bm nc, mỏy phỏt in d phũng, thit b phũng chng chỏy , Cn phi cú mụ hỡnh qun lý, cung cp dch v v duy tu cụng trỡnh phự hp v do mt n v thng nht thc hin Vi mc tiờu tỡm ra mụ hỡnh qun lý thớch hp cho cỏc chung c cao tng H NI hin nay thỡ vic nghiờn cu ti: Mt s vn - 1 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nayqun lý chung c H NI trong giai on hiờn nay l ht sc cn thit .Với dung lng thụng tin thu thp c, chỳng tụi xin cp n mt s vn ch yu sau:Chng I : C s lớ lun v qun lý chung cChng II : Thc trng qun lý chung c H NI hin nayChng III : Mt s gii phỏp tng cng qun lý chung c H NITrong quỏ trỡnh thc hin ti ny, vi s giỳp nhit tỡnh ca cỏc thy cụ giỏo trong trung tõm o to a chớnh v kinh doanh bt ng sn c bit l cụ giỏo Th.s V TH THO, nhng do trỡnh v thi gian cú hn nờn ti khụng trỏnh khi nhng thiu sút nht nh. Vỡ vy, chỳng tụi nhn c s úng gúp ý kin ca cỏc bn ể ti c hon thin hn. Chỳng tụi xin chõn thnh cm n! Nhúm sinh viờn thc hiờn: Trõn Th Hng Kiờu Ngc Lan . V Thựy Linh - 2 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nayNI DUNGChng I: C s lý lun vờ qun lý chung c1/ Khỏi niờm nh chung c cao tng:Nh chung c l nh cú nhiu tng (t 2 tng tr lờn gm nhiu cn h riờng bit), cú cu trỳc theo kiu cn h, cú cu thang v li i chung. Gn õy, theo xu hng phỏt trin nh ụ th, mt s nh chung c cao tng c xõy dng bỏn v cho thuờ, ph bin l loi nh chung c cú s tng t 9 n 12 tng. Ti iu 2 Ngh nh 71/ 2001/ N-CP ngy 05/ 10/ 2001 ca Chớnh Ph v u ói u t xõy dng bỏn v cho thuờ ó a ra khỏi nim v nh chung c cao tng: nh cao tng (t 5 tng tr nờn i vi thnh ph H Ni v thnh ph H Chớ Minh, t tng tr nờn i vi thnh ph khỏc);cú cu trỳc kiu cn h khộp kớn cú cu thang v li i chung. T ú khỏi nim nh trung c cao tng ti H Ni c hiu nh sau:Nh chung c cao tng l nh cú cu truc kiu cn h khộp kớn, cú cu thang v li i chung, cú s tng nh t 5 tr nờn1.1/ Nh chung c cao tng ti H Ni:Nh chung c cao tng ti H Ni bao gm nh chung c cao tng thuc s hu nh nc v nh chung c cao tng thuc khu ụ th mi a/ Nh chung c cao tng thuc s hu nh nc:Nh chung c cao tng thuc s hu nh nc ti H Ni c nh nc xõy dng ch yu trong thi k thc hin c ch bao cp - 3 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện naynh . õy l gii phỏp gii quyt nhu cu bc bỏch v ch cho ngi dõn ụ th.b/ Nh chung c cao tng ti cỏc d ỏn xõy dng khu ụ th mi: Nh chung c cao tng ti cỏc d ỏn xõy dng khu ụ th mi bỏn hoc cho thuờ.1.2/ c im ca chung c cao tng: Theo iu 239 B Lut dõn s thỡ nh chung c cú cỏc c im sau:Phn din tớch, trang thit b dựng chung trong nh chung c thuc s hu chung ca tt c ch s hu cỏc cn h ú v khụng th phõn chiaCh s hu cỏc cn h trong nh chung c cú quyn v ngha v ngang nhau trong vic qun lý, s dng phn din tớch v thit b chung Trong trng hp nh chung c b tiờu hu, thỡ ch s hu cỏc cn h trong nh chung c cú quyn s dng din tớch mt t ca nh chung c theo quy nh ca phỏp lut 1.3/ V trớ ca chung c trong vic phỏt trin ụ th hin i: Hin nay, Vit Nam l nc ang chuyn dch c cu kinh t t k hoch hoỏ tp trung sang nn kinh t th trng thỳc y nn kinh t phỏt trin. Tc ụ th hoỏ nhanh trong khi trỡnh phỏt trin nụng thụn rt chm ó kộo theo cỏc vn xó hi nh: vic lm, mụi trng, quy hoch, h tng k thut , h tng xó hi, c bit l vn - 4 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay nh ụ th, trong ú cú vn nh cho cụng nhõn ti cỏc khu cụng nghip tp trung, nh cho mt b phn i tng sinh viờn mi ra trng cha cú iu kin to lp nh iu ny ó v ang to ra sc ộp rt ln cho chớnh ph v cỏc nh hoch nh chớnh sỏch v nh . Mt khỏc , tc tng dõn s nhanh lm cho qu t ngy cng b thu hp. Chớnh vỡ vy , nh nc ch trng khuyn khớch cỏc thnh phn kinh t tham gia phỏt trin nh c bit l phỏt trin nh cung c cao tng theo d ỏn. n nay ó xut hin nhiu mụ hỡnh nh chung c mi, nhiu kiu dng ỏp ng mt phn nhu cu ngy cng tng lờn v cht lng ca nhõn dõn .Nh chung c cao tng theo d ỏn c xõy dng ó to ra din mo mi cho ụ th vn minh vi s ng b v h tng k thut, vi s ng b v cnh quan mụi trng nờn ó c xó hi chp nhn. Hn na, xõy dng nh chung c cng hỡnh thnh np sng ụ th vn minh, hin i. i vi Vit Nam, ch trng phỏt trin chung c cao tng s to c hụ cho cỏc ngnh xõy dng tip cn vi tin b khoa hc k thut , to ngun ngõn sỏch ln cho nh nc.2/ S cn thit phi qun lý chung c:Trc õy, do vic thc hin qun lý chung c theo hỡnh thc bao cp, cụng tỏc qun lý buụng lng ó lm ny sinh nhiu hin tng tiờu cc nh: ngi s dng t ý sa cha, c phỏ, ci ni din tớch, xõy them b nc lm nh hng n kt cu cụng trỡnh, dn n lỳn nh, gõy bin dng, nt v kt cu , thm dt mỏi nh v sinh Nh nc cha cú quy nh rừ rng v u t cho cụng tỏc duy tu, bo dng nh k dn vic trong quỏ trỡnh s dng cỏc hng mc k thut ó ht niờn hn s dng li khụng c sa cha, duy tu, ch - 5 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện naysau 10 nm s dng hu nh ton b h thng k thut nh cp thoỏt nc, x rỏc u h hng nng , phi sa cha li gn ht , thi gian s dng thc t s ch cú th t 75 -> 80%tui th thit k cỏ bit cú nh mi s dng c 50% tui th thit k ó buc phi phỏ b. Hn na,nh chung c cao tng mi, v mt k thut c vn hnh nhmt nh mỏy ng b vi cỏc trang thit b, k thut hin i,phc tp, ũi hi mt c ch duy tu, bo dng nghiờm ngt. Hin nay, cựng vi s phỏt trin ca t nc, i sng vt cht v tinh thn ca ngi dõn ngy cng nõng cao. Do vy, vic xõy dng nh chung c cao tng phi kt hp ng thũi h thng dch v v nõng cao cụng tỏc qun lý,xõy dng mt c ch qun lý ng b. ú l mt yờu cu ht sc bc bỏch v cn thit t ra trong giai on hin nay. 3/ Nhng quy nh phỏp lý v qun lý chung c:Quy ch qun lý s dng nh chung c c ban hnh kốm theo Quyt nh s 10/ 2002/ Q- BXD ngy 3 thỏng 4 nm 2003 ca B trng Bn Xõy dng.3.1/ Cỏc quy nh chung:3.1.1/ Ch u t l ngi chỳ s hu hoc c giao qun lý s dng vn, huy ng vn thc hin u tuu xõy dng nh chung c theo quy nh ca phỏp lut.3.1.2/ Phn s hu riờng trong nh chung c bao gm phn din tớch bờn trong cn h (bao gm c din tớch ban cụng, lụ gia gn lin vi cn h ú), phn din tớch khỏc nh: ca hang, ki-t, siờu th, vn phũng v nhng phn khỏc c cụng nhn l s hu riờng theo quy nh ca phỏp lut. - 6 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay3.1.3/ Phn s hu chung trong nh chung c bao gm phn din tớch cũn li (tr phn din tớch thuc s hu riờng), phn khụng gian v h thng kt cu chu lc, trang thit b k thut dựng chung trong nh chung c (khung ct, sn, mỏi, sõn thng, hnh lang, cu thng b, thang mỏy, ng thoỏt him, lng s rỏc, hp k thut,ni xe, h thng cp in, nc, gas, thong tin liờn lc, phỏt thanh, truyn hỡnh, thoỏt nc, b pht,thu lụi, cu ho ): H thng h tng k thut ngoi nh gn vi nh chung c ú.3.1.4/ Doanh nghip qun lý nh chung c l doanh nghip c thnh lp v hot ng theo quy nh ca phỏp lut thc hin vic qun lý v cung cp cỏc dch v nh chung c.3.1.5/ Ni dung ca vic qun lý s dng nh chung c:Vic qun lý s dng nh chung c theo phỏp lut hin hnh gm cỏc vn sau:a/ V s hu nh chung cTheo quy nh ti Quy ch qun lý v s dng nh chung c thỡ nh chung c hin nay c phỏp lut cụng nhn tn ti di cỏc hỡnh thc s hu sau:Nh chung thuc s hu Nh nc, trong ú cỏc h ký hp ng thuờ nh vi c quan qun lý nh.Nh chung thuc s hu ca cỏc t chc chớnh tr, xó hi, t chc kinh t, trong ú cỏc h ký hp ng thuờ nh vi ch s hu nh ú - 7 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nayNh chung thuc s hu t nhõn gm :nh chung ca mt ch s hu , nh chung thuc s hu nhiu ngi (ng s hu) , nh chung cú nhiu ch s hu Nh chung cú nhiu hỡnh thc s hu ,l nh cú hai hoc ba hỡnh thc núi trờnb/ ng ký nh chung c: Theo phỏp lut hin hnh thỡ tt c nh ti ụ th u phi c ng ký quyn s hu . Quy ch qun lý v s dng nh chung ti ụ th quy nh khỏ rừ ngha v v trỏch nhim ng ký nh chung c thuc v ch s hu. C th l nh chung phi c ng ký ti U ban nhõn dõn phng , th trn , ni cú nh ú .Ngi cú trỏch nhim ng ký nh chung quy nh nh sau: *Nh chung thuc s hu ca mt ch thỡ ch s hu cú trỏch nhim ng ký . Nu nh thuc s hu ca t chc chớnh tr , xó hi , t chc kinh t thỡ t chc ú ng ký . Nu nh thuc s hu t nhõn thỡ ch s hu ng ký . Nu nh thuc s hu nh nc thỡ c quan , t chc c giao nhim v qun lý nh ú ng ký . Nh chung thuc s hu nhiu ngi thỡ cỏc ng s hu cựng cú trỏch nhim ng ký Nh chung cú nhiu ch s hu thỡ tng ch s hu cú trỏch nhim ng ký phn din tớch nh thuc quyn s hu ca mỡnh v ng ký s dng chung phn din tớch nh , t dựng chung cho cỏc h Trong trng hp nh chung cha xỏc nh rừ ch s hu hoc thuc din vng ch thỡ ngi qun lý hp phỏp cú trỏch nhim ng - 8 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nayký. Nu khụng cú ngi qun lý hp phỏp thỡ ngi ang s dng cú trỏch nhim ng ký c/ S dng nh chung c: Nh chung c l mt loi ti sn c bit thuc s hu chung theo phn nờn vic s dng loi ti sn ny cng tuõn theo nhng nguyờn tc ca vic s dng ti sn chung theo phn . Theo quy ch qun lý v s dng nh chung ti ụ th v B lut dõn s thỡ vic s dng nh chung phi tuõn theo cỏc nguyờn tc sau Ngi sng trong nh chung , dự l ch s hu hay thuờ ca ch s hu khỏc c s dng phn din tớch riờng ( phn din tớch riờng l cn h khộp kớn hoc phũng trong nh chung) v c cựng s dng din tớch t v h thng cụng trỡnh k thut dựng chung cho cỏc h (din tớch dựng chung cho cỏc h gm: mỏi bng, sõn thng, hnh lang li i, cu thang, khu bp, khu v sinh trong nh v kho, nh tm nh ph, nh v sinh trong khuôn viờn nh, cỏc cụng trỡnh phc v nhu cu v khuõn viờn nu cú, phự hp vi quy hoch c duyt, h thng cụng trỡnh k thut dựng chung cho cỏc h bao gm: h thng cp nc, thoỏt nc ma, nc thi, b pht, cp in sinh hot, in thoi, truyn thanh, thu lụi, cu ho, thang mỏy )Mi ngi trong nh chung cú trỏch nhim gi gỡn, bo qun tt nh v nhng phn s dng chung, thc hin tt cỏc quy nh v v sinh ụ th, phũng chỏy cha chỏy, trt t an ninh, xó hi ngn chn kp thi cỏc hnh vi phỏ hoi cỏc cụng trỡnh thuc nh chung. Thc - 9 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nayhin cỏc quy nh v v sinh chung, trt t an ninh v bo v mụi trng.Nghiờm cm cỏc hnh vi sau:1/ Khụng tu tiờn lm nhng vic nh hng ti an ton ca ngụi nh nh: c tng chu lc, thỏo d kt cu chu lc, o h sõu cnh múng nh, xõy tng ngn lờn mt kt cu sn tng nh, cht quỏ ti lờn kt cu chu lc.2/ Khụng tu tin thay i c cu quy hoch cn h, phũng trong ngụi nh nh: phỏ b lụ-ga, m rng in tớch cn h, phỏ b khu ph, ni thụng khụng gian gia cỏc cn h, thay i h xớ, bn tm, bể nc3/ Khụng gõy ting n, nc thi,rỏc t tng trờn xung, gừ p nh hng ti cỏc h sng lõn cn, sa cha khu ph, h thng cp thoỏt nc gõy thm dt xung cn h tng di4/ Khụng chim dng din tớch nh v t dựng chung cho cỏc h dựng riờng cho gia ỡnh mỡnh.5/ Khụng xõy dng cụng trỡnh trờn nh chung hoc trờn t dựng chung khi cha cú giy phộp xõy dng.Din tớch dựng chung ó c cỏc h t thu xp, phõn nh ranh gii cho tng h, khụng cú tranh chp thỡ s dng theo hin trng.Li i chung ó c n nh trong mt hoc nhiu bin s nh, dự i xa, phớa trc hay i ra phớa sau, thỡ cỏc bờn s dng hoc s hu nh u phi tụn trng v duy trỡ vic i li ú. Nghiờm cm cỏc hnh vi t ng m hoc ln li i chung. - 10 - [...]... doanh ca mỡnh Tuy nhiờn vn qun lý chung c cũn ang gp rt nhiu khú khn do cha cú c ch chớnh sỏch ti chớnh v qun lý bo trỡ chung c, chớnh quyn a phng cha thc s tham gia vo - 26 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay cụng tỏc qun lý, ý thc s dng cỏc trang thit b trong chung c ca mt s ớt ngi dõn cha cao nờn ó gõy ra s c trong chung c Cụng tỏc qun lý nh chung c cao tng ó rt... nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay 6 Ho gii tranh chp gia cỏc h v qun lý, s dng nh chung nu cú v t chc hp ể cỏc h phờ bỡnh, kim im nhng cỏ nhõn c tỡnh vi phm Quy ch nh chung 7 Thay mt cỏc h phn ỏnh vi c quan qun lý nh t, vi chớnh quyn cỏc kin ngh, nguyn vng cú liên quan n vic s dng, qun lý nh chung - 13 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay CHNG II: Thc trng... cỏc khu chung c H Ni hin nay ó cú s phỏt trin tin b hn so vi cỏc khu chung c trc õy v c mt s lng cng nh cht lng Tuy nhiờn trong cụng tỏc qun lý vn hnh v dch v chung c cũn nhiu hn ch Do vy cn phi cú nhng nh hng gii phỏp phự hp cho khu chung c cao tng c phỏt trin ngy cng bn vng hn - 33 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay CHNG III: Mt s gii phỏp tng cng qun lý chung c... trng hn trong vic tham gia cỏc dch v kinh doanh xõy - 24 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay dng nh mi thu li , phc v cho cụng tỏc qun lý Do vy , vic qun lý nh ở chung c b buụng lng Túm li , cụng tỏc qun lý bo qun sa cha cũn lng lo, gõy ra nhiu hu qu nghiờm trng Do vy cn phi cú nhng gii phỏp ng b cho cụng tỏc ny c thc hin tt hn 2.3/ Cỏc dch v: Trong giai on hin nay, ... ngi dõn, m cũn coi nh cụng tỏc qun lý, thm chớ cú ni b buụng lng, quy ch qun lý, s dng nh chung c cao tng cha c nghiờm cu, ban hnh phự hp vi thc t Vỡ vy, vic ngi dõn trong quỏ trỡnh s dng tu tin khụng chp hnh quy nh ca nh - 18 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay nc v qun lý s dng nh chung c ó din ra khỏ ph bin hin nay ti cỏc khu nh chung c cao tng: b mt ụ th, cnh quan... 25 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay nhi T chc khụng gian cụng trỡnh chung c cng phi c bit chỳ ý cỏc yu t t nhiờn nh hng nng, hng giú, cỏc yu t khớ hu khỏc m bo mụi trng v khớ hu bờn trong cỏc cn h ỏp ng tt nhng nhu cu dch v v m bo cht lng cuc sng ca cỏc c dõn sng trong cỏc khu nh chung c cao tng thỡ phi thc hin tt v cụng tỏc dch v, qun lý chung c õy l mt trong. .. cỏc chung c c V hin nay chung c ti cỏc ụ th mi ó gii - 29 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay quyờt tt hn vn mụi trng, to cho mi ngi dõn sng ú cú th an tõm phn no Vn v cụng tỏc dch v trong khu chung c luụn l vn cn phi quan tõm v cn phi c a lờn hang u Phn ln cỏc khu chung c hin nay ó ỏp ng c phn no nhu cu sinh hot hang ngy ca cỏc h dõn, nhiu khu chung c ó xõy dng... chung c nhiu ch s hu tho thun bng vn bn v phi cú giy phộp ca c quan cú thẩm quyn - 11 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay Ngi s dng nu khụng phi l ch s hu thỡ khụng c ci to lm tng thờm din tớch di bt k hỡnh thc no, tr trng hp c cỏc ch s hu tho thun bng vn bn v c c quan cú thm quyn cp giy phộp 3.2/ Qun lý: Hin nay mụ hỡnh v qun lý nh chung c c quy nh ti Quy ch qun lý. .. nhiu mt Ban qun tr trong mụ hỡnh t qun l c dõn sng trong chung c Vỡ vy trong nhiu trng hp khụng cú thi gian, trỡnh , cú thc hin c cụng tỏc qun lý; Chi phớ ti thiểu thng xuyờn (ch phc v vn hnh ) cho mt h trong mt thỏng (bao gm in chiu sang, cu thang, li i) khụng k n chi phớ ln sa cha duy tu nh k nh: sn li mt ngoi - 31 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay to nh, thay.. .Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay d/ Bo dng sa cha: Theo phỏp lut hin hnh thỡ vic bo dng, sa cha c quy nh nh sau: Nh chung thỡ phi c bo dng, sa cha theo ỳng nh k trong h s qun lý k thut ó c quy nh cho tng cp, hng nh , b phn nh (H s qun lý k thut c lp cho ngụi nh v do ch s hu gi i vi nh chung c cú nhiu ch s hu thỡ h s qun lý k thut do mt ch s . 2 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nayNI DUNGChng I: C s lý lun vờ qun lý chung c1/ Khỏi niờm nh chung c cao tng:Nh chung. - 1 - Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nayqun lý chung c H NI trong giai on hiờn nay l ht sc cn thit .Với