Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay

Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn đ

LỜI NÓI ĐẦU

Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương,chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượngcuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng vànhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt Trong đó việc giải quyếtvấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọitầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước Hiện nay ở HÀNỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nênchúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp Bên cạnh nhà ở do nhândân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiềunhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệuquả sử dụng đất ở các đô thị Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcầnphai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảmbảo chất lượng cuộc sống Đây là một trong những yếu tố có tính chấtquyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư caotầng Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sốngtrong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thốngnhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình Cácchung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thangmáy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chốngcháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tucông trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện

Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cưcao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề

quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cầnthiết

Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đếnmột số vấn đề chủ yếu sau:

Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư

Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nayChương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ởHÀ NỘI

Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình củacác thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bấtđộng sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ vàthời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhấtđịnh Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓđề tài được hoàn thiện hơn

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Nhóm sinh viên thưc hiên:

Trân Thị Hương Kiêu Ngọc Lan Vũ Thùy Linh

NỘI DUNG

Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư

1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:

Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiềucăn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đichung

Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chungcư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ởchung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựngđể bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng:“nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thànhphố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúckiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung” Từ đó khái niệmnhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:

Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín,có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên

1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư caotầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khuđô thị mới

a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội đượcnhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp

nhà ở Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở chongười dân đô thị.

b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thịmới:

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới đểbán hoặc cho thuê.

1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểmsau:

“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộcsở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phânchia”

“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bịchung “

“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các cănhộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhàchung cư theo quy định của pháp luật “

1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kếhoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinhtế phát triển Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ởnông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môitrường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn

đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khucông nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viênmới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã vàđang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch địnhchính sách về nhà ở Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm choquỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy , nhà nước chủ trươngkhuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặcbiệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án Đến nay đã xuấthiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng mộtphần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân Nhà ởchung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mớicho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồngbộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận Hơn nữa,xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầngsẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹthuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.

2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:

Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức baocấp, công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượngtiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diệntích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫnđến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh… Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu,bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩthuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ

sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoátnước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thờigian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cábiệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phábỏ Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vậnhành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiệnđại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt Hiệnnay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinhthần của người dân ngày càng nâng cao Do vậy, việc xây dựng nhàchung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nângcao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ Đó là mộtyêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay

3/ Những quy đ ịnh pháp lý về quản lý chung cư:

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theoQuyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộtrưởng Bưn Xây dựng.

3.1/ Các quy đ ịnh chung:

3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quảnlý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhàchung cư theo quy định của pháp luật.

3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phầndiện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô giagắn liền với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt,siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sởhữu riêng theo quy định của pháp luật.

3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phầndiện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phầnkhông gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuậtdùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sânthượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm,lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas,thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bểphốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhàgắn với nhà chung cư đó.

3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệpđược thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thựchiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.

3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồmcác vấn đề sau:

a/ Về sở hữu nhà chung cư

Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhàchung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hìnhthức sở hữu sau:

Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồngthuê nhà với cơ quan quản lý nhà.

Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chứckinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó

Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủsở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhàở chung có nhiều chủ sở hữu

Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc bahình thức nói trên

b/

Đă ng ký nhà chung cư :

Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải đượcđăng ký quyền sở hữu Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tạiđô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cưthuộc về chủ sở hữu Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó Người có trách nhiệmđăng ký nhà ở chung quy định như sau:

*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có tráchnhiệm đăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội, tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu tưnhân thì chủ sở hữu đăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thìcơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký

Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặcthuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng

ký Nếu không có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng cótrách nhiệm đăng ký

c/ Sử dụng nhà chung cư:

Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theophần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyêntắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần Theo quy chế quản lývà sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụngnhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau

Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê củachủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tíchở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và đượccùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùngchung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng,sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trongnhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khu«n viên nhà, cáccông trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quyhoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho cáchộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt,cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thangmáy …)

Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốtnhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệsinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặnkịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung Thựchiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môitrường.

Nghiêm cấm các hành vi sau:

1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôinhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâucạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chấtquá tải lên kết cấu chịu lực.

2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trongngôi nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khuphụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bÓnước…

3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đậpảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấpthoát nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…

4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộđể dùng riêng cho gia đình mình.

5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùngchung khi chưa có giấy phép xây dựng.

Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranhgiới cho từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.

Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dùđi xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữunhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó Nghiêm cấm cáchành vi tự động mở hoặc lấn lối đi chung.

d/ Bảo dưỡng sửa chữa:

Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quyđịnh như sau:

Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng địnhkỳ trong hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạngnhà ở, bộ phận nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhàvà do chủ sở hữu giữ Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữuthì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).

Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữanhà ở thuộc sở hữu của mình.

1 Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữuphải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sởhữu của mình và cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữacác phần sử dụng chung Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sửdụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng của từng chủ sởhữu.

2 Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận.Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuêcó thÓ sửa chữa theo quy định của pháp luật.

Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tựsửa chữa Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộđó cùng chia phí tốn sửa chữa.

Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sởhữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan cóthÈm quyền.

Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cảitạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợpđược các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan cóthẩm quyền cấp giấy phép.

3.2/ Quản lý:

Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quychế quản lý và sử dụng nhà ở chung Theo quy định này, thì mô hìnhquản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kếthợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất Tức là các hộ ở trongnhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæchức công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm:

1 Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ vàđôn đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.

2 Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt,tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt,thiên tai…

3 Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quảncó thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sởhữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả.

4 Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, vàphân bố chi phí giữa các hộ đó.

5 Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thốngcông trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữacác chủ sở hữu nhà ở chung đó

6 Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ởchung nếu có và tổ chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm những cánhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung

7 Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, vớichính quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sửdụng, quản lý nhà chung

CHƯƠNG II: Thực trạng

1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đ ô thị tại Hà Nội:

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ramạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cưcao tầng đang là mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch địnhchính sách Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đangđược xây dựng với quy mô lớn, tấc độ phát triển nhanh Và thủ đô HàNội cũng không nằm ngoài xu thế đó.

Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâpthể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà;137.163 người.

Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phốHà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể sốchung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác táiđịnh cư, giải phóng mặt bằng Trong đó, cùng với những thành côngcủa cả nước trong công tác xây dựng và quản lý nhà chung cư caotầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đãđưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764căn hộ, cụ thể như sau:

Tên nhàSố căn

Số thangmáy

Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng

Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển đượcnhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dâncư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thịhiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đápứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất

lượng môi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cưtrong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng,về không gian giao thông (kể cả giao thong tĩnh ), kho tàng và tiệnnghi kỹ thuật khác Đó chính là không gian công cộng trong chung cư.Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏiphải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoahọc vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp vớitập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù củaViệt Nam.

Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảmbảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà cònđòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà Cuộc sống của cư dântrong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền vớicăn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thôngtĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trícông cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toà nhà phảiđảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, anninh cho cư dân và các tài sản của họ.

Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếuđể giải quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các côngtrình phụ trợ, không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từngkhu ở không được quan tâm đúng mức Tại một số chung cư đã xâydựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xeđạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền với từng căn hộ tạikhông gian tiền phòng Do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện

giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xeđạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trônggiữ xe công cộng đã hình thành Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn làtự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinhdiện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe Các không giannày không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòngcháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càngtăng, các phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là nhữngchiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêmdiện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặcnằm trong các nhà chung cư cao tầng.

Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường làgiao thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầuthang chính, để tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng việc tổ chứcnhư vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít cănhộ trong một tầng Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao làxu hướng tất yếu Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m2 sàn hoặc hơn nữa Dosự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hìnhngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượngthang máy thang bộ (chống và thoát hiểm) Tổ chức không gian giaothông này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thôngthoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng làmột yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức.

Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầmphục vụ nhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật

khác của toà nhà đòi hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý

Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu Người ở có thểsử dụng giao thông ngang trong từng tầng đÓ đưa rác tới nơi tập trungvà thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tậptrung tại vị trí thích hợp và được chuyÓn đi bằng các phương tiện đảmbảo vệ sinh môi trường đô thị.

Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng Sau thời gianlàm việc, ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình,còn có các nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn…Với số hộ dân cư đông đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiệnđại, xây dựng các công trình thÓ thao, giải trí để kinh doanh là một giảipháp có tính khả thi cao Tại đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thÓthao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điều kiện gặp gỡthân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt đẹpcủa dân tộc Việt Nam.

Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năngcông cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là mộtđịnh hướng cần thiết Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phươngthức vận hành phù hợp.

Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ đượcchỉ trong phát triÓn theo hình thức số lượng để cung cấp chç ở chongười dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buônglỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa đượcnghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế Vì vậy, việc người dântrong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà

nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biếnhiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnhquan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mangtính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trongnhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứtđiểm

Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trướcđây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyểnbiến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ Tuy nhiên,vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiêncứu.

2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:2.1/ Quản lý cư trú:

Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trúcòn buông lỏng Tình trạng lộn xộn về số nhân khÈu, hộ khÈu trongcác khu nhà cũng hết sức phức tạp Đặc biệt, trong những năm qua,khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư,ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từngcụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau.Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.

Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhàchung cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lýkhông giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đóvướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để

giúp đỡ… Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình màquên đi lợi ích của cộng đồng.

Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đờisống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch củamỗi người Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộmcắp, ma tuý,…

Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cưtrú cũng có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc LinhĐàm” có nhân viên quản lý nhà trực suốt 24/24h Ngoài những việcđược giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiềndịch vụ, chợ, còn có thªm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cưtrú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay đổi nhânkhẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thêm nhân khÈu Côngtác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới từng khu nhàcụ thể Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vàobao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…

Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đãcủng cố niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khuchung cư.

Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển mộtcách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chútrọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểutâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm racác biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chấtlượng cuộc sống của người dân.

2.2/ Bảo quản sửa chữa:

Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào nhữngnăm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khép kín Do vậy thiếu đồng bộ,kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao, sơ đồkết cấu chưa đủ đảm bảo thích ứng với những biến dạng của nền đất,nền móng chưa được thiết kế xử lý một cách thích đáng phù hợp vớiđiều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội Do quan điểm chi phícho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giá trị công trình chokỹ thuật hạ tầng) Mặt khác từ trước tới nay chưa có quy định đầu tưcho công tác chùng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng.Có thể nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa có sự quan tâm thíchđáng cho việc chùng tu, bảo dưỡng.

Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ baocấp sang nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thểquản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sởhữu nhà nước cho người đang thuê Nhiều năm qua nhà nước chưacó quy chế quản lý dạng nhà này nên công tác quản lý chưa đượcchặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ quyền và nghĩa vụ của cácchủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trì, cáp điện, cấpnước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệsinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến hiệnnay la:

Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước,lắp thêm khung sắt tại ban công, logia “chuồng cọp”… Làm ảnh

hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ công trình và làmxấu đi bộ mặt kiến trúc đô thị.

Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹthuật đối với công trình cấp điện, cấp nước, thoát nước trong nhà,đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho các côngtrình xuống cấp nhanh chóng

Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữutư nhân và các hộ thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửachữa, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thốngthoát nước, bÓ phốt ở nhiều khu nhà bị quá tải, thường xuyên ngậpúng về mùa mưa, gây mất vệ sinh môi trường.

Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sửdụng riêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cưbị các hộ lấn chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất côngcủa chính quyền địa phương và của công ty quản lý nhà không thựchiện được, dẫn đến thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Đi vào thực tế ta thấy đối với các nhà xây dựng trong giai đoạn1975 – 1988, thời gian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40năm nữa, tuy nhiên nhiều nhà bị lún mạnh như khu “Thành Công,Giảng Võ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gianthiết kế Đối với các nhà khác bao gồm số nhà lắp ghép tấm lớn ở HàNội còn lại khu nhà Tân Mai, Tương Mai Hà Nội… Thời gian sử dụngthực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế Do nhà nước chưacó quy định rõ ràng và và đầu tư cho công tác trïng tu, bảo dưỡngđịnh kỳ dẫn đến việc trong quá trình sử dụng các hạng mục kỹ thuật

năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước,xả rác,… đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết.

Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do:

Hiện nay chưa có sự quy định rõ rµng về việc quản lý và sử dụngchung cư, cụ thể là:

Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trïng tunhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật Do đóviệc xây dựng kế hoạch trïng tu và dự trù kinh phí công tác này chưathÓ hiện được.

Theo quy định hiện hành thì việc trïng tu, sửa chữa phần nhà ởthuộc về chủ sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, cáccông trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mứcđóng góp kinh phí để trïng tu, sửa chữa Mặt khác việc sửa chữatrong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện Một số hộ dân đã tự đục phá cảkết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tựcơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gâykhiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà.

Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửachữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng.

Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dânphải đóng góp một số tiền nhất định hang tháng Dự án khu đô thị mớiBác Linh Đàm đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế chothấy số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý Mặt khác, một số hộdân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặc chorằng họ không có nghĩa vụ đóng góp.

Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phícủa chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý,chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng.

Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt độngchung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngàycàng bị xuống cấp trầm trọng

Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơcấu tổ chức.

Hiện nay, thành phố có 3 công ty có chức năng quản lý quỹ nhànày, bình quân mỗi công ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một sốban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khácnhau Ở dưới mỗi xí nghiệp lại có các phòng ban chuyên môn riêngbiệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản Được coi là chặt chẽ nhưngthực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại có nhiều công tycùngtham gia quản lý trong khi mỗi công ty đều có quyền tự chủ trong hoạtđộng của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống nhất trong thựchiện chính sách của nhà nước Nhiều khi cùng một vấn đề nhưng mỗicông ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt làtrong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bánnhà theo nghị định 61/cp Bên cạnh đó các , công ty phải hoạt độngtheo mô hình lấy thu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầuquản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vì lợi ích công cộng đãdấn đến tình trạng không đủ kinh phí cho hoạt động , buộc các công typhải chú trọng hơn trong việc tham gia các dịch vụ kinh doanh xâydựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quản lý Do vậy , việcquản lý nhà ë chung cư bị buông lỏng