Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay

Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn đ

LỜI NÓI ĐẦU

Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chínhsách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống củangười dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sựquan tâm đặc biệt Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bứcxúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghànhtrong cả nước Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khiquỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp Bên cạnhnhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triểnnhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quảsử dụng đất ở các đô thị Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôivới việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượngcuộc sống Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thànhcông của mô hình phát triển chung cư cao tầng Nguyên nhân cơ bản khiếntrước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư khôngcó sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì côngtrình Các chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thangmáy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù hợpvà do một đơn vị thống nhất thực hiện

Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở

HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chungcư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết

Với dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một sốvấn đề chủ yếu sau:

Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư

Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay

Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI

Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầycô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệtlà cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đềtài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định Vì vậy, chúng tôi nhận đượcsự đóng góp ý kiến của các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Nhóm sinh viên thưc hiên:

Trân Thị Hương Kiêu Ngọc Lan Vũ Thùy Linh

NỘI DUNG

Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư

1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:

Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộriêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung

Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư caotầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có sốtầng từ 9 đến 12 tầng Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưara khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đốivới thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối vớithành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đichung” Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu nhưsau:

Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầuthang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên

1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầngthuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới

a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nướcxây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây là giảipháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.

b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bánhoặc cho thuê.

1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữuchung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”

“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngangnhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “

“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộtrong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theoquy định của pháp luật “

1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạchhoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển.Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đãkéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹthuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đềnhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộphận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạchđịnh chính sách về nhà ở Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹđất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khíchcác thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ởcung cư cao tầng theo dự án Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chungcư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên vềchất lượng của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựngđã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹthuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận.Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,

cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạonguồn ngân sách lớn cho nhà nước.

2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:

Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp,công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như:người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước …làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡkết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng vàđầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủdụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa,duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấpthoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời giansử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mớisử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ Hơn nữa,nhà chungcư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ”với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu,bảo dưỡng nghiêm ngặt Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đờisống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao Do vậy, việcxây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ vànâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ Đó là mộtyêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay

3/ Những quy đ ịnh pháp lý về quản lý chung cư:

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyếtđịnh số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng BưnXây dựng.

3.1/ Các quy đ ịnh chung:

3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sửdụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theoquy định của pháp luật.

3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tíchbên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộđó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng vànhững phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của phápluật.

3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tíchcòn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệthống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chungcư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy,đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện,nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bểphốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn vớinhà chung cư đó.

3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp đượcthành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quảnlý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.

3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấnđề sau:

a/ Về sở hữu nhà chung cư

Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chungcư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:

Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuênhà với cơ quan quản lý nhà.

Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế,trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó

Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu ,nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiềuchủ sở hữu

Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thứcnói trên

b/

Đă ng ký nhà chung cư :

Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng kýquyền sở hữu Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy địnhkhá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu.Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thịtrấn , nơi có nhà đó Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định nhưsau:

*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệmđăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinhtế thì tổ chức đó đăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữuđăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan , tổ chức được giaonhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký

Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có tráchnhiệm đăng ký

Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệmđăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sửdụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ

Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộcdiện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký Nếu khôngcó người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký

c/ Sử dụng nhà chung cư:

Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nênviệc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sửdụng tài sản chung theo phần Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chungtại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo cácnguyên tắc sau

Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sởhữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là cănhộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tíchđất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùngchung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khubếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khuônviên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp vớiquy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộbao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điệnsinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …)

Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở vànhững phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị,phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi

phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung Thực hiện các quy định về vệ sinhchung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường.

Nghiêm cấm các hành vi sau:

1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như:đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xâytường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực.

2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôinhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thôngkhông gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bể nước…

3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnhhưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nướcgây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…

4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ đểdùng riêng cho gia đình mình.

5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chungkhi chưa có giấy phép xây dựng.

Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới chotừng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.

Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi xa,phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phảitôn trọng và duy trì việc đi lại đó Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặclấn lối đi chung.

d/ Bảo dưỡng sửa chữa:

Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định nhưsau:

Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ tronghồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phậnnhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ.Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do mộtchủ sở hữu được uỷ quyền giữ).

Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ởthuộc sở hữu của mình.

1 Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịutrách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình vàcùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung.Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệdiện tích riêng của từng chủ sở hữu.

2 Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận Trongtrường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thể sửa chữatheo quy định của pháp luật.

Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa.Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốnsửa chữa.

Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoảthuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền.

Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làmtăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sởhữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.

3.2/ Quản lý:

Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quảnlý và sử dụng nhà ở chung Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chungcư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhànước về nhà đất Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tựquản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quản lý chung mang tính chấtnội bộ gồm:

1 Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đônđốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.

2 Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiềnthu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai…

3 Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thểđứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và đượcnhận thù lao do chủ sở hữu trả.

4 Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bốchi phí giữa các hộ đó.

5 Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trìnhkỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ởchung đó

6 Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chungnếu có và tổ chức họp để các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tìnhvi phạm Quy chế nhà ở chung

7 Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chínhquyền các kiến nghị, nguyện vọng có liên quan đến việc sử dụng, quản lý nhàchung

CHƯƠNG II: Thực trạng

1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đ ô thị tại Hà Nội:

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽvà rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang làmối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách Do vậy, nhàchung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấcđộ phát triển nhanh Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.

Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ởchung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xâydựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.

Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nộiđã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầngđược xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặtbằng Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xâydựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tưPhát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầngvới tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:

Số nhàxe

Số tầngDiện tíchkiốt (m2)

Số thangmáy

Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng

Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiềunhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thànhphố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đạikhông chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiềunhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, nhưquản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinhhoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giaothong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác Đó chính là không gian côngcộng trong chung cư Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộngnhư vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảotính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quándân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.

Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảokhông gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sựhoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài

thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian cóchức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, côngtrình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gianchung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảmbảo an toàn, an ninh cho cư dân và các tài sản của họ.

Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giảiquyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ,không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không đượcquan tâm đúng mức Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong cácthập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhàthiết kế gắn liền với từng căn hộ tại không gian tiền phòng Do sự phát triểnđi lên của xã hội, phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người takhông thể đưa hết xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diệntích trông giữ xe công cộng đã hình thành Việc tổ chức dịch vụ này hoàntoàn là tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinhdiện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe Các không gian nàykhông thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữacháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phươngtiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà làxe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giaothông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng.

Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giaothông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, đểtạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiệntrong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng Chung cư caotầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu Diện tích các căn hộ

cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m2 sànhoặc hơn nữa Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điểnhình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượngthang máy thang bộ (chống và thoát hiểm) Tổ chức không gian giao thôngnày không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấyánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quantrọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức.

Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ nhucầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhà đòihỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý

Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu Người ở có thể sử dụnggiao thông ngang trong từng tầng để đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệthống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp vàđược chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị.

Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng Sau thời gian làm việc,ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhucầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đôngđúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thểthao, giải trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao Tại đây,ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một toànhà còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn làtruyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam.

Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng côngcộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cầnthiết Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.

Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trongphát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dân, mà còncoi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sửdụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp vớithực tế Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấphành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn rakhá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị,cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mangtính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chungcư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm

Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thìsự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cảvề quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫncòn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu.

2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:2.1/ Quản lý cư trú:

Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú cònbuông lỏng Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhàcũng hết sức phức tạp Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cưcho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loạithành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ,chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt,nhận thức khác nhau Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.

Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cưcó người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát

được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xãhội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ… Rồi người cư trú chỉ làmtheo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng.

Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống củangười dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người Do vậyđã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,…

Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú cũngcó nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhânviên quản lý nhà trực suốt 24/24h Ngoài những việc được giao như trông xe,quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thêm nhữngnhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong cácgia đình và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăngthêm nhân khẩu Công tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tớitừng khu nhà cụ thể Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệpvào bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…

Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cốniềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư.

Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cáchlành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa,từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũngnhư hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như cócác chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân.

2.2/ Bảo quản sửa chữa:

Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào những năm 60 –70 – 80, theo kiểu căn hộ khép kín Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúcđơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thíchứng với những biến dạng của nền đất, nền móng chưa được thiết kế xử lý mộtcách thích đáng phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội.Do quan điểm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giá trịcông trình cho kỹ thuật hạ tầng) Mặt khác từ trước tới nay chưa có quy địnhđầu tư cho công tác chùng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng.Có thể nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa có sự quan tâm thích đáng choviệc chùng tu, bảo dưỡng.

Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấpsang nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhàsang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chongười đang thuê Nhiều năm qua nhà nước chưa có quy chế quản lý dạng nhànày nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõquyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảotrì, cáp điện, cấp nước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụngchung, vệ sinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biếnhiện nay la:

Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêmkhung sắt tại ban công, logia “chuồng cọp”… Làm ảnh hưởng trực tiếp đếnkết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ công trình và làm xấu đi bộ mặt kiến trúc đôthị.

Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đốivới công trình cấp điện, cấp nước, thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thứccủa người sử dụng chưa cao làm cho các công trình xuống cấp nhanh chóng

Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữu tư nhânvà các hộ thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thốnghạ tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thống thoát nước, bể phốt ở nhiều khunhà bị quá tải, thường xuyên ngập úng về mùa mưa, gây mất vệ sinh môitrường.

Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụngriêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư bị các hộ lấnchiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất công của chính quyền địaphương và của công ty quản lý nhà không thực hiện được, dẫn đến thườngxuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Đi vào thực tế ta thấy đối với các nhà xây dựng trong giai đoạn 1975 –1988, thời gian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuynhiên nhiều nhà bị lún mạnh như khu “Thành Công, Giảng Võ” ở Hà Nội,thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế Đối với các nhà khácbao gồm số nhà lắp ghép tấm lớn ở Hà Nội còn lại khu nhà Tân Mai, TươngMai Hà Nội… Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gianthiết kế Do nhà nước chưa có quy định rõ ràng và và đầu tư cho công táctrùng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quá trình sử dụng các hạngmục kỹ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa trùng tu, chỉsau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước, xảrác,… đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết.

Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do:

Hiện nay chưa có sự quy định rõ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư,cụ thể là:

Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng tu nhà ởchung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật Do đó việc xây dựng kếhoạch trùng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thể hiện được.

Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc vềchủ sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầngkỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu,sửa chữa Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện Mộtsố hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà,nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹquan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà.

Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữanhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng.

Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đónggóp một số tiền nhất định hang tháng Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đãquy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chicho công tác quản lý Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lýdo hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp.

Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủđầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữanhà ở chung cư cao tầng.

Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chungtu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấptrầm trọng

Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơ cấu tổchức.

Hiện nay, thành phố có 3 công ty có chức năng quản lý quỹ nhà này, bìnhquân mỗi công ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một số ban trực thuộc,thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khác nhau Ở dưới mỗi xí nghiệplại có các phòng ban chuyên môn riêng biệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại cónhiều công tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi công ty đều có quyền tựchủ trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống nhấttrong thực hiện chính sách của nhà nước Nhiều khi cùng một vấn đề nhưngmỗi công ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt làtrong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bán nhà theonghị định 61/cp Bên cạnh đó các , công ty phải hoạt động theo mô hình lấythu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầu quản lý quỹ nhà này đượccoi như hoạt động vì lợi ích công cộng đã dấn đến tình trạng không đủ kinhphí cho hoạt động , buộc các công ty phải chú trọng hơn trong việc tham giacác dịch vụ kinh doanh xây dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quảnlý Do vậy , việc quản lý nhà ở chung cư bị buông lỏng

Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều

hậu quả nghiêm trọng Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để chocông tác này được thực hiện tốt hơn.

2.3/ Các dịch vụ:

Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là mộttrong những giải pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân.Vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những

cư tại các chung cư không những được sống trong các căn hộ tiện nghi, khangtrang mà còn phải được thụ hưởng cảnh quan, môi trường sống trong lành,được cung cấp các dịch vụ đô thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc muasắm các nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giảitrí, văn hoá thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiệngiao thong công cộng, vv…

Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trìnhchung cư cao tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về tỷ lệ diện tíchcũng như tổ chức không gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng nhưnhững phong tục tập quán mang tính truyền thống của các hệ dân cư trú trongchung cư như : không gian để xe máy xe đạp của các hộ dân, không gian sảnhtầng và sảnh nhà không gian sinh hoạt cộng đồng để đáp ứng những hoạtđộng mang tính tập thể của cộng đồng cư trú như hiếu hỉ, sinh hoạt hè của cáccháu thiếu nhi… Tổ chức không gian công trình chung cư cũng phải đặc biệtchú ý các yếu tố tự nhiên như hướng nắng, hướng gió, các yếu tố khí hậukhác… để đảm bảo môi trường và khí hậu bên trong các căn hộ.

Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sốngcủa các cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiệntốt về công tác dịch vụ, quản lý chung cư Đây là một trong những yếu tố cótính quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng.Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chungcư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồngbộ và duy tu bảo dưỡng công trình Các chung cư cao tầng hiện nay được lấpđặt nhiều thiết bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng,thiết bị phòng chống cháy… cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụvà duy tu bảo dưỡng công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực