Cụ thể là:
7.2. Bảo quản sửa chữa.
Trên thực tế hiện nay tại các khu nhà chung cư cao tầng xảy ra hiện tượng hư hỏng, xuống cấp trầm trọng. Về phía người sử dụng, đã mặc sức cơi nới tuỳ theo ý mình dẫn đến kết cấu của hầu hết các khu nhà đều bị phá vỡ, gây ra nứt gẫy cục bộ, dẫn đến thấm dột. Mỗi lần cơi nới như vậy họ chỉ mất một khoản chế tài hành chính quá ít ỏi. Về phía ban quản lý nhà chung cư, mỗi khi có báo hỏng, họ không kịp thời xử lý. Người dân phản ánh rằng họ không hề có kế hoạch duy tu hàng năm.
Theo chúng tôi, “chung cư cao tầng” đã đến lúc cần phải bàn lại khái niệm này trong thời buổi kinh tế thị trường thì mới tránh khỏi tình trạng xuống cấp của nó...
Theo quy định hiện hành thì việc duy tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc trách nhiệm của ban quản lý. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung cư muốn thực hiện tốt việc bảo dưỡng, sửa chữa thì nên áp dụng một số biện pháp sau:
1.Đa dạng hoá các loại hình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư cho phù hợp với những đăck điểm kỹ thuật, xã hội, không gian của từng khu chung cư, mỗi ngôi nhà, từng nhóm xã hội.
2.Áp dụng công cụ hữu ích: Xã hội học bằng cách tuyên truyền giáo dục ý thức bảo vệ tài sản công, ý thức chấp hành pháp luật của người dân sống trong khu nhà chung cư, giúp họ nâng cao tinh thần trách nhiệm đối với sử dụng nhà chung cư. Khi đã xảy ra sự cố thì ban quản lý nên khuyến khích người dân tham gia vào tất cả các khâu của quá trình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư. Vì nguồn lực to lớn, hiệu quả của sự tham gia va sức sáng tạo mạnh mẽ của người dân đã được chứng minh trong quá trình hoạt động cải thiện điều kiện ở của người dân Hà Nội trong những năm đổi mới vừa qua.
3.Ban quản lý các khu nhà chung cư đề xuất với nhà nước nên ban hành quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác duy tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, để việc xây dựng kế hoạch duy tu và dự trù kinh phí công tác này được thực hiện tốt hơn và để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà cũng như đảm bảo những quy định của pháp luật vè những sửa chữa nhà ở.
Hiện nay, các quy chuẩn, quy phạm hiện hành chưa có các điều khoản bắt buộc thời hạn thay thế, sửa chữa công trình cụ thể là bao nhiêu, chẳng hạn như thời gian phải quét vôi, sớm sửa lại; thời gian phải sử chữa hoặc thay thế gạch lát sàn, thay thế cửa, thiết bị vệ sinh... Các nhà sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng cũng không bị ràng buộc về thời hạn phải sửa chữa, thay thế sản phẩm của mình.
Vì vậy, ban quản lý nên đề xuất một số ý kiến về thời gian định kỳ cho công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật là:
-Đối với công tác quét vôi mặt ngoài nhà: 3 năm 1 lần.
-Đối với công tác duy tu: 5 năm 1 lần. Việc sửa chữa chỉ thực hiện khi có những hư hỏng...
4.Ban quản lý nhà chung cư nên nghiên cứu, soạn thảo nội quy bảo quản nhà ở chung cư để thông qua hội nghị các hộ gia đình trong phạm vi quản lý, đơn độc mọi người khác thực hiện nội quy đó.
5.Bản quản lý nên quy định cụ thể mức đóng góp của mỗi căn hộ cho công tác duy tu bảo dưỡng. Vì hiện nay chưa có văn bản ban hành xác định rõ trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác này. Mặt khác, do tính đặc thù của nhà ở, mỗi khu nhà ở chung cư cao tầng có mức trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà khác, chất lượng
nhà ở khác nhau nên thời gian sửa chữa định kỳ cũng như kinh phí cho công tác quản lý duy tu, sửa chữa nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật của mỗi khu nhà rất khác nhau. Vì vậy, mức đóng góp của mỗi căn hộ cần phải được xác định cụ thể:
Cơ chế co nhiều cách phân bổ kinh kỳ đóng góp như: Phân theo diện tích sử dụng, phân theo số người thực tế, phân đều theo số căn hộ...
Theo chúng tôi, mức đóng góp kinh phí của các hộ nên phân rõ làm hai loại:
*Kinh phí cho công tác quản lý và vận hành hệ thống trang thiết bị sử dụng chung như: bơm nước, vận hành thang máy, máy phát điện, đèn chiếu sáng hành lang, cầu thang bộ và các thiết bị khác
*Chi phí cho công tác bảo dưỡng, sửa chữa. Trong đó:
- Kinh phí cho công tác quản lý vận hành các trang thiết bị sử dụng chung được thu hàng tháng, tùy theo quy mô nhà chung cư cao tầng và những hộ gia đình ở mà thu khoảng từ 30.000đ đến 50.000đ là phù hợp trong giai đoạn hiện nay.
- Kinh phí cho công tác bảo dưỡng, sửa chữa các phần chung thì thực hiện theo quyết toán công việc và phân bổ cho các hộ, không thu theo tháng.
Trên thực tế ở một số nơi trong nước, phương pháp phân bổ đều theo số căn họ tuy chưa thật công bằng( vì số người sử dụng thực tế trong mỗi cặn hộ là khác nhau nên việc sử dụng các dụng cụ chung cũng ở mức đọ khác nhau) nhưng việc theo dõi và tính toán được dễ dàng hơn cả.
Về lý, những người đang trực tiếp ở các căn hộ trong nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để bảo đảm trang trải cho những chi phí nay. Tuy nhiên trong bối cảnh đời sống kinh tế- xã hội nước ta hiện nay, việc yêu
cầu những người đang trực tiếp ở nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để bảo đmr trang trải cho đủ những chi phí nêu trên là những vấn đề hết sức khó khăn vì:
-Đối tượng ở nhà chung cư cao tầng là những người có thu nhập thấp trong xã hội, trong khi thu nhập bình quân đầu người của nước ta đang là một trong những nước thấp trên thế giới.
-Các dự án xây dựng nhà ở chung cư cao tầng mới được Nhà nước chú trọng đầu tư phát triển trong vài ba năm gần đây. các dự án này có đặc điểm thường phải thực hiện trong thời gian dài, theo phương thức cuốn chiếu, xong đến đâu dân được chuyển dần đến đó.
Vì các lý do đó, nên nếu các khoản đóng góp để quản lý và duy tu bảo trì công trình hàng tháng quá lớn thì không khuyến khích được người dân sống trong chung cư.
Vì vậy, ban quản lý nên thu của các hộ theo mức đề xuất ở trên (30.000đ/tháng/hộ →50.000đ/tháng/hộ), và một phần nếu thiếu sẽ được bù bằng Ngân sách Nhà nước, nhưng không quá 30% tổng chi phí theo quy định.
Nếu việc quản lý, bảo dưỡng khu nhà ở chung cư cao tầng ngày một tốt hơn sẽ góp phần làm đẹp bộ mặt của Thủ đô như: Tiết kiệm một phần ngân sách thành phố cho việc chỉnh trang đô thị, cho việc sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung.
